商業(yè)購(gòu)物中心管理

指的購(gòu)物中心(實(shí)為百貨店的另一種稱(chēng)呼)含義不盡一致。摩爾(購(gòu)物中心)特指規(guī)模巨大，表示出購(gòu)物空間帶給消費(fèi)者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司(DepartmentStore)實(shí)現(xiàn)。)定位于家庭(全家/全客層):家庭式消費(fèi)為主導(dǎo)方向——通過(guò)設(shè)置大面積百貨和樂(lè)的生活功能：一次享受足(onestope能多(集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體)看出，購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。而摩爾通俗的講，即把上海淮海路上所有的專(zhuān)賣(mài)店和快餐店、中高檔的第一八佰伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級(jí)的連卡佛百貨、家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)、新天地、衡山路休閑街、恒隆廣場(chǎng)或梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海影城、上海書(shū)城、兒童樂(lè)園、好樂(lè)迪KTV、百腦匯、宜身中心、大飯店等全部放入同1幢設(shè)計(jì)周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各店與店之間廣場(chǎng)要大1至2倍，如上海24萬(wàn)平方米的正大廣場(chǎng)，菲律賓馬尼拉33萬(wàn)平方米的SM意味著發(fā)展機(jī)遇。在正大廣場(chǎng)之前，上海還沒(méi)有一個(gè)真正的"摩爾"銷(xiāo)品茂。但上海正大廣場(chǎng)的規(guī)模遠(yuǎn)稱(chēng)不上亞洲第一，其在東南亞也僅能排在第8名以后。即使在國(guó)內(nèi)，北京也已有2個(gè)規(guī)模在50萬(wàn)平方米以上的摩爾在建設(shè)中，在建中的上海虹橋商貿(mào)城摩爾面積也達(dá)到26萬(wàn)平方米。正大廣場(chǎng)的投資商是泰國(guó)正大集團(tuán)，其旗下的THEMALL連鎖摩爾購(gòu)物中心，在泰國(guó)建有6家摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽(yáng)和天津等主要城市發(fā)展類(lèi)似的超級(jí)品牌購(gòu)物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場(chǎng)位于天河城購(gòu)物中心旁，總面積達(dá)到37萬(wàn)平方米。而亞洲第一大連鎖摩爾開(kāi)發(fā)商：菲律賓SMPRIME集團(tuán)已在廈門(mén)開(kāi)設(shè)其內(nèi)地ShoppingMall(簡(jiǎn)稱(chēng)MALL)是源自美國(guó)、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國(guó)常稱(chēng)這種業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所想象到的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物方式，在“MALL”都有；它的消費(fèi)對(duì)象是一個(gè)大型復(fù)合停車(chē)面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三商都已有“MALL”的雛形。目前，北京一家規(guī)劃面積達(dá)30萬(wàn)平方米的“MALL”已開(kāi)始投資建造，另外3家“MALL”正在審批之中。據(jù)悉，國(guó)外的商業(yè)資本也已介入了北京的“MALL”建設(shè)。今天，購(gòu)物中心已經(jīng)經(jīng)歷了100多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維登斯(Providence,RhodeIsland)建造的三層封閉購(gòu)物廊，以及1907年愛(ài)德華·H·博爾頓20世紀(jì)20一30年代，購(gòu)物中心在設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面取得了顯著的進(jìn)步。一種較格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(TheRiverOaKsCenter)有47家商店，并有32500平二.20世紀(jì)50年代成型階段1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購(gòu)物中心(Southdale三.20世紀(jì)60年代勃興階段這些能源消耗方面的潛在問(wèn)題到70年代才徹底暴露出四.20世紀(jì)70年代成熟階段60年代的建設(shè)勢(shì)頭一直持續(xù)到70年代早期。五.20世紀(jì)80年代多樣化階段三次也是最高一次高峰。在1984年到1987年，每年約有2000個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)工建設(shè)。值得*戰(zhàn)后兩種不同發(fā)展模式大型購(gòu)物中心比百貨公司更需要良好的管理，位居連鎖大型購(gòu)物中心SHOPPINGMALL(銷(xiāo)品貿(mào))業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓SSUPERMALL的單體商場(chǎng)在15至20萬(wàn)平方米，其中自營(yíng)的面積超過(guò)60%,包括自營(yíng)的SMPRIME連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)旗下?lián)碛?0家SMSUPERMALL連鎖摩爾，總摩爾具反斗城大賣(mài)場(chǎng)、SM美食城)和ROBINSONS集團(tuán)(自營(yíng)ROBINSONS百貨公司、廣場(chǎng)”超級(jí)購(gòu)物中心；但可惜由于廈門(mén)SM是以其總裁(施至成先生)的私 物中心之路。菲律賓的ROBINSONS連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)也是采用這種模式。(目前上海店、超市、大賣(mài)場(chǎng)、家電專(zhuān)業(yè)店、百貨6種業(yè)態(tài)；而其首家大型購(gòu)物中心將在楊浦區(qū)五角場(chǎng)Mall全稱(chēng)ShoppingMall,音譯“摩爾”全稱(chēng)“銷(xiāo)品貿(mào)”,意為大型購(gòu)物中心，起源于歐美，蔭道”,現(xiàn)在也可譯為“購(gòu)物林陰道”,意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境的林蔭道商業(yè)街，它集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。)注意：摩爾SHOPPINGMALL不是一般意義上的購(gòu)物中心SHOPPINGCENTRE,摩爾的面積至少要10萬(wàn)平方米以上。沃爾瑪在美國(guó)稱(chēng)為WALMARTSUPERCENTRE,但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合，沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占一、摩爾的起源和美國(guó)摩爾的發(fā)展嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，美國(guó)是現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到20世紀(jì)20年代初期由西爾斯羅巴克(Sears,Robuck&Co)公司所規(guī)劃建造的許多獨(dú)立的商店街，它們遠(yuǎn)離市中心，的雛型。而被視為大型購(gòu)物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美國(guó)密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的CountryClubPlaza,其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個(gè)可以享一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購(gòu)物中心所遵循的基本規(guī)范。現(xiàn)代意義上的摩爾起源于1940年以后的美國(guó)，并從50年代后期起迅速發(fā)展起來(lái)的。50年代，西雅圖市Northgate購(gòu)物中心、佛萊明罕市ShoppersWorld購(gòu)物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個(gè)購(gòu)物中心，其中Northgate是最原始的Mall型購(gòu)物中心，主要由兩條面對(duì)面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。50、60年代，美國(guó)郊區(qū)城70年代起部分摩爾購(gòu)物中心又開(kāi)始開(kāi)進(jìn)美國(guó)市中心，且市區(qū)摩爾的業(yè)績(jī)也都相當(dāng)不錯(cuò)，市次性購(gòu)足”的新消費(fèi)觀念，無(wú)疑會(huì)給消費(fèi)者一種全新的購(gòu)物體驗(yàn)。而美國(guó)購(gòu)物中心專(zhuān)家米爾斯先生認(rèn)為，美國(guó)摩爾購(gòu)物中心始于本世紀(jì)50年代中期。實(shí)際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認(rèn)為H·巴桑氏是購(gòu)物中心的創(chuàng)始者，他在1931年就曾進(jìn)行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，1937年建造了大棚式的巴屋枯斯購(gòu)物中心。美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從1950---1970年，持續(xù)發(fā)展了20年。伴隨著截至目前，美國(guó)有大大小小的購(gòu)物中心43000多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中270002000年的營(yíng)業(yè)額已達(dá)1萬(wàn)億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國(guó)摩爾購(gòu)物中心迅菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)，泰國(guó)的THEMALL集團(tuán)還發(fā)展出MallofAmerica--美國(guó)購(gòu)物中心位于明尼蘇達(dá)州Bloom中心集購(gòu)物與娛樂(lè)于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400個(gè)零售商店、4個(gè)大型百貨公司、1個(gè)多功能娛樂(lè)中心、2個(gè)大型停車(chē)場(chǎng)(12,750車(chē)位)。達(dá)28.8億美元。該摩爾建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的出入門(mén)達(dá)50個(gè)之多、停車(chē)位達(dá)2多)、WHL幾級(jí)溜冰場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、8個(gè)電影院、1個(gè)賭場(chǎng)、1個(gè)三星級(jí)賓館等，還1997年1月至10月，進(jìn)入美國(guó)“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達(dá)1400萬(wàn)人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂(lè)園1995年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過(guò)1420萬(wàn)人次。安大略米爾斯購(gòu)物商場(chǎng)為美國(guó)1996年開(kāi)張的最大摩爾購(gòu)物中心，坐落在洛杉磯以東65公里處，商場(chǎng)面積18萬(wàn)多平方米，內(nèi)有商店237家，工作人員約7300人。安大略米爾斯公司總指出，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)方圓16公里以內(nèi)約有100萬(wàn)名消費(fèi)者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓160公里內(nèi)的居民都是商場(chǎng)的消費(fèi)者，商場(chǎng)56%的顧客是來(lái)自方圓32公里遠(yuǎn)的地方。目前，安大略米爾斯商場(chǎng)每月固定發(fā)出200班觀光購(gòu)物巴士，除此之外還增所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi)109美元，而國(guó)際觀光客每次平均消費(fèi)435美元。這家商場(chǎng)的MALL由6家美國(guó)著名的大型百貨公司如西爾斯(SEARS)、羅濱遜梅(ROBINSONS-MAY)除珠寶玉器外，各類(lèi)商品一律開(kāi)架售貨；(6)平時(shí)顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。在6家大型之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。這些專(zhuān)業(yè)店給人的印象是：(1)每個(gè)店計(jì)算機(jī)、瓷器、水晶制品、工藝品、樂(lè)器等均有多家專(zhuān)業(yè)店；(3)有電影院等娛樂(lè)中心5家；(4)有咖啡店、各種餐飲店33家。WestfieldHoldings是世界上最大的購(gòu)物中心發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商，旗下?lián)碛忻绹?guó)39家、澳大利亞30家、新西蘭11家、英國(guó)7家共87家WestfieldShoppingtown摩爾購(gòu)物中心，總面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，合作商戶超過(guò)13,600家。2002年1月Westfield美國(guó)分公司又收購(gòu)了另外28家購(gòu)物中心，WestfieldHoldings的購(gòu)物中心總數(shù)達(dá)到108家，總面積超過(guò)700萬(wàn)平方美國(guó)弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有7家大型摩爾和11家社區(qū)購(gòu)物中心。達(dá)到800萬(wàn)平方米。一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積1/3左右的停車(chē)場(chǎng)。由于中國(guó)人還沒(méi)有進(jìn)入心以及工廠直銷(xiāo)購(gòu)物中心。這是1994年ICSC(國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì))分類(lèi)出的八種不同的購(gòu)貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，2000年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)已超過(guò)了1萬(wàn)億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55%,崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開(kāi)發(fā)商之一。目前，美國(guó)的摩爾開(kāi)發(fā)集團(tuán)"雀兒喜消費(fèi)3億美元的900萬(wàn)顧客。究竟有什么魅力可以讓一個(gè)原先備受冷落的地區(qū)起死回生?答案就在于它乃是當(dāng)今東京都它樓上的CD專(zhuān)賣(mài)連鎖店HMV、具有高18m大畫(huà)面專(zhuān)門(mén)放映立體3D映像的TOKYOIMAX亮相。另外12F～14F的RestaurantPark集結(jié)了28家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾這里的總賣(mài)場(chǎng)面積共80,3000平方公曾把該建筑推崇為20世紀(jì)后期最重要的建筑物之一(另一建筑物為由FrankGehry設(shè)計(jì)的入摩爾的開(kāi)發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大房地產(chǎn)巨頭開(kāi)發(fā)的摩爾內(nèi)。香港的摩爾有20多家，平均30萬(wàn)人口擁有1家摩爾。購(gòu)物中心一內(nèi)地摩爾的萌芽二內(nèi)地摩爾的初步形成90年代末期，隨著廣州天河城、中華廣場(chǎng)，大連勝利廣場(chǎng)、新瑪特，上海友誼南方商城、港匯廣場(chǎng)，北京新世界中心、莊勝崇光百貨廣場(chǎng)(待2期工程完工后，將形成18萬(wàn)平方米三目前，內(nèi)地摩爾正在加速發(fā)展 (比上海大幾乎一倍)。故北京的摩爾都選址在郊區(qū)5環(huán)路上，且規(guī)模較大(20萬(wàn)至60萬(wàn)又偏愛(ài)住在市區(qū)。故上海的摩爾都選址在市區(qū)區(qū)級(jí)商圈(如五角場(chǎng)、中山公園等),但規(guī)模較小(10萬(wàn)至20萬(wàn)平方米左右),走的是香港和新加坡摩爾的模式。北京將在5環(huán)路的東西南北建造4個(gè)20萬(wàn)至60萬(wàn)平方米的MALL,這4家MALL分目前國(guó)內(nèi)最大的摩爾是24萬(wàn)平方米的上海正大廣場(chǎng)。在建中較大的摩爾有：成都47團(tuán)的團(tuán)結(jié)商貿(mào)城購(gòu)物中心(總營(yíng)業(yè)面積40萬(wàn)平方米，一期工程的20萬(wàn)平方米將于2003年總規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平方米，一期建筑面積達(dá)31萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施預(yù)定于2003年國(guó)慶隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)建成，內(nèi)地將逐步迎來(lái)摩爾的時(shí)代，也許，3、5年后內(nèi)地連鎖四內(nèi)地摩爾未來(lái)的發(fā)展前景五專(zhuān)家關(guān)于內(nèi)地發(fā)展摩爾的爭(zhēng)論認(rèn)為內(nèi)地非常適合發(fā)展摩爾購(gòu)物中心的專(zhuān)家認(rèn)為，雖然美國(guó)的購(gòu)物中心的興起是基于針對(duì)這二個(gè)論點(diǎn)，我們認(rèn)為，的摩爾仍在不斷地建設(shè)中。既然曼谷有20多家摩爾，其中50萬(wàn)平方米的西康廣場(chǎng)/施康廣有20多家摩爾(有亞洲最大的MidvallyMegamall和KLCC陽(yáng)光廣場(chǎng))。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾，平均35萬(wàn)人口擁有1家摩爾。其中馬尼拉33萬(wàn)平市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家摩爾(如新加坡的烏節(jié)路)。只有300萬(wàn)人口CityMall均是亞洲最大的購(gòu)物中心之一),平均15萬(wàn)人口擁有1家摩爾。借鑒香港、新加因?yàn)榉坡少e、馬來(lái)西亞、泰國(guó)的摩爾規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)管理成功。還因?yàn)榉坡少e的SMSUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)，泰國(guó)的THEMALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成2)與世界上著名的摩爾專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)管理公司合資、合作，引入國(guó)外摩爾的經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)?！癿all”室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)和要點(diǎn)功能區(qū)分：ü人流集散ü問(wèn)訊、指路ü公用電話ü兒童游戲ü大屏幕演播ü公眾參與的活動(dòng)ü冷熱飲ü商業(yè)的ü科技的ü休閑的“空間的節(jié)奏穿插和流動(dòng)3.共享空間的整體控制形式“視線分析4.環(huán)境控制光線"直射陽(yáng)光、西曬、節(jié)能“聲音、背景噪音控制“聲聚焦控制溫度 濕度氣味5.交通組織“采光頂、玻璃墻面“欄桿、扶手“噴泉、水池“樓、電梯花池櫥窗軟件仿真植物棚架“樂(lè)器、專(zhuān)用音箱標(biāo)示、指示牌鐘表7.主題的創(chuàng)造和渲染E-食代8,租戶自主裝飾工程控制版購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的信息已超過(guò)了45年。它的約4萬(wàn)個(gè)美國(guó)購(gòu)物中心的信息數(shù)據(jù)庫(kù)是一個(gè)廣AcresofLandCenterOccupies中心CommunityCenter社區(qū)中心比鄰里中心有更廣泛便捷的銷(xiāo)售軟線(服飾)和硬線(五金器皿、器具等)商品范圍。15萬(wàn)平方英尺。實(shí)際上可能的范圍從10萬(wàn)到30萬(wàn)平方英尺。社區(qū)中心是中型購(gòu)物中心的ConvenienceCenter便利中心供應(yīng)方便貨物(食品、藥品等)和/或服務(wù)(洗衣、干洗、復(fù)印),為忙碌的一步購(gòu)物者提供Discount折扣中心GrossLeasableArea(GLA)inSquareFeet(IncludingAnchors)總可出租面積(GLA)平方英尺(包括旗艦店)。GrossLeasableArea(GLA)insquarefeetofmallstores(excludinganchors)總可出(GLA)平方英尺(不包括旗艦店)。括零售空間)住宅、酒店/汽車(chē)飯店、休閑娛樂(lè)設(shè)施),這些項(xiàng)目互相支撐并提供便利商品的銷(xiāo)售(食品、藥品和雜貨)和個(gè)人服務(wù)(洗衣和干洗、理發(fā)、修鞋等),為的總可出租面積應(yīng)有5萬(wàn)平方英尺。實(shí)際上，它的大小可能在3萬(wàn)到10萬(wàn)平方英尺。NRB將所有小于10萬(wàn)平方英尺(GLA)的中心均作為此一類(lèi)型。NRBIDNumberNRB識(shí)別號(hào)總的占用面積(GLA)(其中無(wú)空置)除以中心總的面積(GLA)。占用率相對(duì)于空置率。空置率可從100%減去占用率計(jì)算得出。OffPrice低特價(jià)中心和百貨店組成。價(jià)格低于工廠建議價(jià)的20%到70%。在低特價(jià)商店里的商品一般比那些折一個(gè)開(kāi)放的帶狀的中心，具有三到五個(gè)非傳統(tǒng)的、專(zhuān)賣(mài)的旗艦店其承租面積(GLA)超過(guò)75%,其余出租面積(GLA)由幾個(gè)較小的承租商承租。租面積(GLA)的全線百貨店，并以此作為主要的吸引力。甚至吸引更大量的購(gòu)物，可以包括2個(gè)、3個(gè)或更多百貨店。從理論上講，一個(gè)地區(qū)中心應(yīng)有40萬(wàn)平方英尺(GLA),可能的范圍從30萬(wàn)-100萬(wàn)平方英尺。地區(qū)中心如有3個(gè)或更多的百貨店并超過(guò)75萬(wàn)平方英尺(GLA)則可考慮稱(chēng)其為超級(jí)地區(qū)中心。NRB將30萬(wàn)到74.9999萬(wàn)平方英尺(GLA)均RetailSalesperSquareFoot平銷(xiāo)。(每平方英尺零售銷(xiāo)售小相符合的仃車(chē)泊位。如果有3個(gè)和3個(gè)以上商店，NRB均作為購(gòu)物中心收集在它的數(shù)據(jù)StripCenter帶狀中心一個(gè)超級(jí)地區(qū)中心應(yīng)有75萬(wàn)平方英尺的面積(GLA),但實(shí)際上，可超過(guò)100萬(wàn)平方英尺。進(jìn)駐的主體百貨店每個(gè)通常有10萬(wàn)平方英尺面積。NRB將75萬(wàn)平方英尺以上的購(gòu)物中心上海友誼(集團(tuán))有限公司戰(zhàn)略研究室主任上海連鎖經(jīng)營(yíng)研究所研究員俞稚玉版購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的信息已超過(guò)了45年。它擁有的約4萬(wàn)個(gè)美國(guó)購(gòu)物中心的信息數(shù)據(jù)庫(kù)是一的截至2001年底的數(shù)據(jù)。小相符合的仃車(chē)泊位。如果有3個(gè)和3個(gè)以上商店，NRB均作為購(gòu)物中心收集在它的數(shù)據(jù)按NRB分類(lèi)，將購(gòu)物中心分為四種。(見(jiàn)表1)表1:購(gòu)物中心的分類(lèi)鄰里中心NeighborhoodStripCe的主要承租商。理論上講，鄰里中心的總可出租面積應(yīng)有5萬(wàn)平方英尺。實(shí)際上，它的大小可能在3萬(wàn)到10萬(wàn)平方英尺。NRB將所有小于10萬(wàn)平方英尺(GLA)的中心均作為此一社區(qū)中心CommunityStripCenters比鄰里中心有更廣泛便捷的銷(xiāo)售軟線(服飾)和硬線(五金器皿、器具等)商品范圍。它有一個(gè)小型主體百貨店、雜貨店、或折扣百貨店作為主要的上講，社區(qū)中心典型的大小是15萬(wàn)平方英尺。實(shí)際上可能的范圍從10萬(wàn)到30萬(wàn)平方英尺。社區(qū)中心是中型購(gòu)物中心的一種中間類(lèi)型，評(píng)估其大小和吸引力是最困難的。NRB將10萬(wàn)到29.999萬(wàn)平方英尺(GLA)的購(gòu)物中心均列入這一類(lèi)型。地區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)RegionalMalls提供購(gòu)物——門(mén)類(lèi)品種齊全的日用商品、服飾、家俱和家俱。它有至少10萬(wàn)平方英尺的出租面積(GLA)的全線百貨店，并以此作為主要的吸引力。甚至吸引更大量的購(gòu)物，可以包括2個(gè)、3個(gè)或更多百貨店。從理論上講，一個(gè)地區(qū)中心應(yīng)有40萬(wàn)平方英尺(GLA),可能的范圍從30萬(wàn)-100萬(wàn)平方英尺。地區(qū)中心如有3個(gè)或更多的百貨店并超過(guò)75萬(wàn)平方英尺(GLA)則可考慮稱(chēng)其為超級(jí)地區(qū)中心。NRB將30萬(wàn)到74.9999萬(wàn)平方英尺(GLA)均列為此類(lèi)型。超級(jí)地區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)SuperRegionalMalls供應(yīng)廣泛多樣化品類(lèi)的、眾多的、雜貨大眾商品。它有3個(gè)或更多的主體百貨商店。理論上一個(gè)超級(jí)地區(qū)中心應(yīng)有75萬(wàn)平方英尺的面積(GLA),但實(shí)際上，可超過(guò)100萬(wàn)平方英尺。進(jìn)駐的主體百貨店每個(gè)通常有10萬(wàn)平方英尺面積。NRB將75萬(wàn)平方英尺以上的購(gòu)物中心均作為此一類(lèi)型。*:GLA:GrossLeasableArea(GLA)inSquareFeet(IncludingAnchors)總可出租面積(GLA)平方英尺(包括攤位)。設(shè)計(jì)給承租商專(zhuān)用的總房屋面積，包括所有示(隔墻從中心線或外墻面開(kāi)始測(cè)量)。GAL是承租商付租金的全部面積。(我們的意圖是得到總的中心大小的概念，旗艦店的占地面積也應(yīng)被包括。對(duì)于混合使用開(kāi)發(fā)的GLA僅包二、美國(guó)購(gòu)物中心建造的年代我們從NRB收錄的39000個(gè)購(gòu)物中心中選取美國(guó)各州、區(qū)面積排名前十位的購(gòu)物中心來(lái)分析。1、美國(guó)發(fā)展較有規(guī)模的購(gòu)物中心按建造年代排列，幾年中發(fā)展的購(gòu)物中心的數(shù)量占全部的90.20%;面積占全部的92.54%。七十年代達(dá)峰值。進(jìn)入二十一世紀(jì)，發(fā)展勢(shì)頭明顯減弱。表2:美國(guó)人均GDP和較大的購(gòu)物中心建造年代、面積2、美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展是在二十世紀(jì)60年代開(kāi)始起飛，當(dāng)時(shí)美國(guó)人均GDP是5000多美元。當(dāng)70年代人均GDP已超過(guò)1萬(wàn)美元時(shí)，美國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展達(dá)到頂峰。三、美國(guó)購(gòu)物中心的地域分布表3:2001年美國(guó)各州、區(qū)購(gòu)物中心人均銷(xiāo)售額和人均擁有面積州名總?cè)丝?千人)銷(xiāo)售額(美元)人均銷(xiāo)售額(美元)購(gòu)物中心總面積(GLA)人均擁有面積(GLA)佛羅里達(dá)Florida16,397112,467,308特拉華Delaware7965,303,321,8886,662.4622,847,28228.7康涅狄格Connecticut3,42522,743,151,1326.640.3497,575,19728.5科羅拉多Colorado4,41827,542,048,3066,234.05107,432,28724.3亞利桑那Arizona5,30729,170,100,0085,496.53134,234,41925.3馬里蘭Maryland5,37529,425,758,7005,474.56131,792,26724.5維吉尼亞Virginia7,18837,766,577,5675,254.11177,472,59324.7堪薩斯Kansas2,69513,583,328,7995,040.2059,832,4路易斯安那Louisiana4,46521,843,371,9114,892.1386,200,10819.3德克薩斯Texas21,325102,529,342,9164,807.94384,605,65818.0密蘇里Missouri5,6302田納西Tennessee5,74027,004南卡羅萊納SCarolina4,0631喬治亞Georgia8,38436,855,654,4604,395.95189,644,22122.6麻薩諸塞Massachusetts6,37927,950,116,5834,381.58116,472,04218.3夏威夷Hawaii1,2245,332,397,1514,356.5320,199,35416.5俄克拉荷馬Oklahoma3,46014,990,493,3554,俄亥俄Ohio11,37448,620,704,3084,274.72257,300,95522.6加利福尼亞California34,501146,595,060,6834,249.00713,369,19820羅得島RhodeIsland1,0594,472,585,6984,223.4019,9新墨西哥NewMexico1,8297,428,372,5104,061.4431,674,新澤西NewJersey8,48434,090,924,4894,018.26178,522,22721.0阿拉巴馬Alabama4,46417,915,536,9484,013.3479,012,79517.7伊利諾斯Illinois12,48249,980,565,0024,004.21267,275,11421.4肯塔基Kentucky4,06616,147,369,6533,971.3268,852,37216.9緬因Maine1,2875,104,624,1843,966.3017,886,92313.9阿拉斯加Alaska6352,478,250,9153,902.767,612,10612.0賓夕法尼亞Pennsylvania12,28747,665,835,7823,內(nèi)華達(dá)Nevada2,1067,993,452,0963,795.5653,328,47725.3哥倫比亞特區(qū)D.C.5722,024,華盛頓Washington5,98821,110,541,7673,525.47102,116,17617.1佛蒙特Vermont6132,157,608,7073,519.758,341,67913.6明尼蘇達(dá)Minnesota4,97216,493,483,7673,317.2771,300,87614.3密西西比Mississippi2,8589,322,088,3913,261.7544,726,35915.6俄勒岡Oregon3,47311,195威斯康星Wisconsin5,40217,293,847,懷俄明Wyoming4941,574,195,0953,186.636,196,17212.5阿肯色Arkansas2,6928,550,634,4943,176.3137,155,90313.8愛(ài)荷華Iowa2,9238,787,137,6763,0密歇根Michigan9,99129,738,544,05愛(ài)達(dá)荷Idaho1,3213,810,350,4262,884.4419,945,63515.1總計(jì)Total284,7971,221,674,198,5874,289.633,786,888,69419.9個(gè)的54%。5、從表4—2和表4—3得知：擁有購(gòu)物中心總面積最多的十個(gè)州中僅表4-3所列數(shù)據(jù)僅供國(guó)內(nèi)同行做粗略的對(duì)照。表5:2001年美國(guó)購(gòu)物中心分類(lèi)平銷(xiāo)表中型的購(gòu)物中心(20萬(wàn)-80萬(wàn)平方英尺),其平銷(xiāo)額最低；小型的(小于10萬(wàn)平方英尺)或超大型的(大于100萬(wàn)平方英尺)其平銷(xiāo)額較高。升幅度低于網(wǎng)店擴(kuò)張的幅度。同樣顯示網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張效果呈遞減效應(yīng)。表6是NRB統(tǒng)計(jì)自表7:美國(guó)購(gòu)物中心平均覆蓋的人口大小分類(lèi)(平方英尺)數(shù)量(個(gè))平均覆蓋人口約*小于1000,00128,47510,000400,001-800,0001,466大于1,000,000420650,088*:取整數(shù)、大數(shù)。中國(guó)商報(bào)網(wǎng)站連鎖超市導(dǎo)報(bào)報(bào)道作者朱云驊委派資深專(zhuān)業(yè)人士小組去香港取經(jīng)，對(duì)所有面積在30000平方米以上的34個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)行以日本為例，1970年以前，日本只有135家購(gòu)物中心，在后來(lái)的30多年里，2600多家購(gòu)物中心誕生。目前我國(guó)省會(huì)以上城市購(gòu)物中心總體數(shù)量為236家，其中2003年新增購(gòu)物中心94家，占購(gòu)物中心總量的40%。結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)際現(xiàn)狀，以及在我國(guó)城市化水平將從30%發(fā)展到到70%的預(yù)期。我們有理由憧憬：在中國(guó)，購(gòu)物中心這一與“享受型”達(dá)到50%甚至70%時(shí)才興建。聯(lián)想到深圳正在醞釀的不少大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，切記前期的層(最高一層)?！坝忠怀恰?共七層)和“太古廣場(chǎng)”(三層)的各體現(xiàn)社會(huì)機(jī)能與休閑機(jī)能的常用手段。多數(shù)購(gòu)物中心設(shè)并將溜冰場(chǎng)設(shè)于七層，整體有40%營(yíng)業(yè)面積為餐飲。年10月份主題系列活動(dòng)有：NOW全新寬頻電視體驗(yàn)、CravtreeandEvelyn揉指嫩膚主題推開(kāi)發(fā)似乎風(fēng)生水起，規(guī)劃中的ShoppingCentre或ShoppingMall有：萬(wàn)平方米的地下商業(yè)街、南山區(qū)規(guī)劃中的大型商業(yè)中心、龍崗在建的三大Mall:五洲風(fēng)情輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。還有一種是ShoppingMall,這種購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類(lèi)似。購(gòu)物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。由于購(gòu)物中心投資巨大，涉及到的規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營(yíng)造等都要求極高，所以會(huì)充分地考驗(yàn)投資者的智慧和耐力；此外，項(xiàng)目建成之后涉及的管理運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)成功的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。因此經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。雖然購(gòu)物中心的模式較多，導(dǎo)致其運(yùn)營(yíng)管理方式花樣繁多、異常復(fù)雜，但是，一樣有規(guī)律可循。首先，購(gòu)物中心的主題一定要是一個(gè)賣(mài)場(chǎng)，購(gòu)物功能所占的比例一般情況下不能低于50%,要以購(gòu)物為主，而不能以餐飲或娛樂(lè)為主，如果餐飲或娛樂(lè)占多數(shù)，那就只能叫飲食中心或娛樂(lè)中心，不是購(gòu)物中心。所以，購(gòu)物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售組織模式。其次，購(gòu)物中心還要是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端或者低端的，就不可能吸引所有的消費(fèi)者，因此應(yīng)以中檔占多數(shù)，而且要有停車(chē)場(chǎng)。第三，要采取“只租不售”的運(yùn)營(yíng)管理方式，國(guó)際上通行的正規(guī)購(gòu)物中心都是如此，而不能像國(guó)內(nèi)很多購(gòu)物中心在管理運(yùn)營(yíng)上采取的分割商鋪出售的方式，這種運(yùn)營(yíng)方式只能導(dǎo)致購(gòu)物中心變成小商品市場(chǎng)?！爸蛔獠皇邸?才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心良好的整體管理和整體營(yíng)銷(xiāo)。香港的太古城就是這樣一個(gè)成功的購(gòu)物中心，它擁有一批專(zhuān)門(mén)做商場(chǎng)的地產(chǎn)人員。首先他們的商鋪堅(jiān)決不賣(mài)，長(zhǎng)期持有，以長(zhǎng)線投資為主，另外他們有強(qiáng)有力的規(guī)劃和招租隊(duì)伍。在后期，發(fā)展商還必須成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理。對(duì)于購(gòu)物中心發(fā)展商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商鋪是前提，但僅僅開(kāi)發(fā)是不夠的，只有成立專(zhuān)門(mén)的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買(mǎi)者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。如果購(gòu)物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到發(fā)展商的頭上?？v觀國(guó)外購(gòu)物中心，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式。遵循統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的模式，購(gòu)物中心的信息系統(tǒng)也要反映出統(tǒng)一管理、資源共享的理念。一般說(shuō)來(lái)，除了主力賣(mài)場(chǎng)自帶的零售管理信息系統(tǒng)外，購(gòu)物中心最好能對(duì)所有商戶采取統(tǒng)一收銀管理，建立購(gòu)物中心統(tǒng)一的零售信息系統(tǒng)。購(gòu)物中心信息系統(tǒng)應(yīng)包含以下子系統(tǒng)(子系統(tǒng)間是相互關(guān)聯(lián)的):購(gòu)物中心統(tǒng)一收銀子系統(tǒng)，主要功能：商品編碼、商品銷(xiāo)售、銷(xiāo)售管理。購(gòu)物中心自營(yíng)部分零售管理子系統(tǒng)(如果有自營(yíng)部分),主要功能：商品進(jìn)銷(xiāo)調(diào)存管理。購(gòu)物中心招商及租戶管理子系統(tǒng)，主要功能：招商審核、租戶登記管理、租約管理、應(yīng)收款管理、收款管理。購(gòu)物中心市場(chǎng)信息收集(中國(guó)商報(bào)報(bào)道作者朱云驊)定義：什么是SM市場(chǎng)定位?購(gòu)物中心努力使購(gòu)物者感知的形象。購(gòu)物中心在購(gòu)物者2、服務(wù)機(jī)構(gòu)和店鋪的數(shù)量3、顧客服務(wù)的范疇5、主流生活方式及發(fā)展趨勢(shì)8、環(huán)境及氣氛營(yíng)造●開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)構(gòu)成/中、外●物業(yè)(零售、辦公樓和設(shè)施)屬性及物業(yè)主提供的服務(wù)●價(jià)格策略(各種選擇組合、物業(yè)主的財(cái)務(wù)目標(biāo))●招商策略(代理商、展示單元、直復(fù)營(yíng)銷(xiāo)、戰(zhàn)略聯(lián)盟)●宣傳推介(媒體、媒界關(guān)系、廣告計(jì)劃)●硬件(建筑設(shè)計(jì)及其舒適性)●軟件(物業(yè)管理能力及經(jīng)驗(yàn))3.項(xiàng)目報(bào)告(1)承租戶和顧客定位及描述(2)店鋪組合及商品組合(3)建議及執(zhí)行(作者單位：青島先思文化傳播有限公司)楊寶民宋恒明賴格圓何延兵房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人，從1998年開(kāi)始從事房地產(chǎn)策劃與購(gòu)物中心策劃，2000年組成MA正在策劃茂業(yè)百貨在重慶10萬(wàn)平方米的MALL購(gòu)物中心一、國(guó)內(nèi)外shoppingmall發(fā)展現(xiàn)狀1.商業(yè)空間步行化2.商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會(huì)化先發(fā)展生態(tài)型購(gòu)物中心，其中Namba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購(gòu)物中心，建筑面積達(dá)到32植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從2層逐漸走到8層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的爭(zhēng)中紛紛慘敗，超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始登上舞臺(tái)。購(gòu)物中心在90年代中期開(kāi)始引入國(guó)內(nèi)。90年代末期，深圳首家MALL購(gòu)物中心—銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開(kāi)業(yè)，它是利用工業(yè)廠房的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過(guò)80%。1.1用地選擇(一)用地區(qū)位和交通人口狀況(四)用地物理狀況重點(diǎn)考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進(jìn)入性。(五)消費(fèi)心理研究(六)城市規(guī)劃的人口結(jié)構(gòu)研究購(gòu)物中心的類(lèi)型與特點(diǎn)在很大程度上取決于承租戶組成。在承租戶確定后，還需要根據(jù)承租戶的需求和購(gòu)物中心自身的需要，確定他們?cè)谫?gòu)物中心的位置，為他們提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，以促進(jìn)共同繁榮，給購(gòu)物中心帶來(lái)最佳經(jīng)濟(jì)效益。核心承租戶對(duì)于人流起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。核心承租戶得位置需要事先確定，大型購(gòu)物中心的核心商店適合放在線性步行街的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的效果。特殊承租戶是指具有較高文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)的單位，給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活躍購(gòu)物中心的氣氛，以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營(yíng)是MALL的關(guān)鍵。例如深圳華僑城就專(zhuān)門(mén)邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國(guó)的硯文化。承租政策原則是放水養(yǎng)魚(yú)，發(fā)展商與商戶一同成長(zhǎng)，因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租提供完善的信息系統(tǒng)硬件和軟件，為消費(fèi)者與承租戶都得到便利。充分做好租戶的服務(wù)與管理，作出MALL的品牌與特色。圖1華僑城購(gòu)物中心的核心承租戶—美國(guó)沃爾瑪1.4金融支持與財(cái)務(wù)分析(1)購(gòu)物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷(xiāo)售和利潤(rùn)，在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力。(2)購(gòu)物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。(3)對(duì)資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營(yíng)成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評(píng)價(jià)。(4)靈活的價(jià)格體系。1.5購(gòu)物中心人才需求分析與人才經(jīng)營(yíng)建議培育高級(jí)購(gòu)物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，高素質(zhì)商業(yè)人材普遍短缺。鑒于購(gòu)物中心失敗率較高，我們需要冷靜看待購(gòu)物中心在我國(guó)的發(fā)展，沉下心來(lái)培養(yǎng)一批房地產(chǎn)、商業(yè)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的復(fù)合型人才，對(duì)于大型購(gòu)物中心的管理亟需引進(jìn)國(guó)外教材與專(zhuān)家，開(kāi)展高級(jí)人才培訓(xùn)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀購(gòu)物中心管理人才，支撐購(gòu)物中心的快速發(fā)展，實(shí)踐證明認(rèn)真有效的培訓(xùn)是企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的保證。1.6購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購(gòu)物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長(zhǎng)期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營(yíng)上能夠長(zhǎng)期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開(kāi)業(yè)轟動(dòng)一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。許多企業(yè)根據(jù)自身情況，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，例如深圳銅羅灣百貨公司發(fā)展戰(zhàn)略為：以商業(yè)策劃和商業(yè)輸出為目標(biāo)，走商業(yè)托管和連鎖擴(kuò)張之路，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念購(gòu)物中心，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)新方式.。分析深圳銅羅灣百貨公司的發(fā)展戰(zhàn)略不難看出，這種戰(zhàn)略實(shí)際是走輸出品牌與商業(yè)知識(shí)的道路，其成功的關(guān)鍵在于培育優(yōu)秀商業(yè)人才，提煉購(gòu)物中心管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)。MALL特色和發(fā)掘關(guān)鍵性的人才是企業(yè)成功的關(guān)鍵，既可以降低成本，又能保證成功我國(guó)購(gòu)物中心如何走出困境進(jìn)入90年代以來(lái)，中國(guó)發(fā)展最快的零售店鋪形式就是超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)商店和購(gòu)物中心。發(fā)展快就會(huì)有盲目化傾向。中國(guó)購(gòu)物中心的建設(shè)目前還處窩蜂”的傾向：有人把它做成了待租的房地產(chǎn)，有人把它當(dāng)成了百貨商店轉(zhuǎn)型的救命稻草……。盲目發(fā)展的結(jié)果，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)效果不佳，有的關(guān)了門(mén)，有的轉(zhuǎn)了型，還有的在勉強(qiáng)維能有50%賺錢(qián)就不錯(cuò)了，其中恐怕又有至少20%入租商戶不賺錢(qián)。即使一些購(gòu)物中心開(kāi)始博士認(rèn)為，北京購(gòu)物中心95%選址不當(dāng)。他認(rèn)為，購(gòu)物中心投資回報(bào)期為20年，美、日購(gòu)雙重滿足、人均國(guó)民收入2000美元以上、居民中小汽車(chē)普及率超過(guò)50%。1994年美國(guó)光顧歲之間占47%;③平均家庭年收入29684美元；④光顧購(gòu)物中心的主要目的：46%為一般采購(gòu)和閑逛，20%購(gòu)買(mǎi)特定商品，18%到特定商店購(gòu)物，15%為其它目的；⑤平均每位顧客在購(gòu)物中心停留1小時(shí)29分鐘；⑥平均每位顧客在購(gòu)物中心逛3.6個(gè)店；⑦每位顧客平均每次消費(fèi)31.44美元，高消費(fèi)者常是年齡在40-49歲之間、年收入超過(guò)5萬(wàn)美元的女性。到大發(fā)展起來(lái)的，直到1994年，美、日購(gòu)物中心平均面積也在1-2萬(wàn)平方米之間。中國(guó)目定位上海新天地是一個(gè)“Mall”★上海新天地究竟是什么,購(gòu)物中心?娛樂(lè)中心?時(shí)尚中心?旅游景觀?投資方香港瑞許多造Mall的企業(yè)有時(shí)候造的只是“ShoppingCenter”這并不是“Mall”本身的含義，意義上的Mall。規(guī)?！锷虾Ｐ绿斓卣嫉孛娣e3萬(wàn)平方米，總建筑面積6萬(wàn)平方米，從規(guī)模來(lái)看并不算大。2003年全國(guó)已有購(gòu)物中心300多家，正在上馬的面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的就有200多家，號(hào)海目前開(kāi)始營(yíng)運(yùn)的Mall就有8家，最大的上海正大廣場(chǎng)達(dá)24萬(wàn)平方米，而較小的友誼南方商城也高達(dá)10萬(wàn)平方米?！飻?shù)據(jù)表明，西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入1萬(wàn)美元時(shí)，平均購(gòu)物中心規(guī)模才有3萬(wàn)～4萬(wàn)平方米。20世紀(jì)九十年代初期，美國(guó)、日本購(gòu)物中心平均面積也只有2萬(wàn)平方米左右。美購(gòu)物中心，面積在9000～36000平方米；鄰里性的購(gòu)物中心，面積在1800～9000平方米。在九十年代初期時(shí)，地區(qū)性購(gòu)物中心僅占全美購(gòu)物中心總數(shù)的5%,社區(qū)性的購(gòu)物中心占32%,鄰里性的購(gòu)物中心占63%,目前仍然保持這樣的比例。很明顯，有2/3的購(gòu)物中心物中心平均達(dá)到了13萬(wàn)平方米。選址濟(jì)增長(zhǎng)肯定是掛鉤的，在過(guò)去這10年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均達(dá)到了12%。在這樣的一座★Mall應(yīng)選址何處?一些購(gòu)物中心按照國(guó)外的先進(jìn)理念首先在城郊發(fā)展，但是不久就有數(shù)據(jù)顯示，10萬(wàn)平方米的Mall,周?chē)枰?0萬(wàn)人體最新報(bào)道，上海正大廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)啟動(dòng)之初只啟動(dòng)了30%的功能，目前的招鋪率也才達(dá)到83%,而且其中真正開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的只有53%,還有30%在裝修。上海正大廣場(chǎng)位于陸家嘴、居8家Mall中，盈利的很少，上海友誼南方商城是其中一家。據(jù)該商城對(duì)外公布，有77%的消費(fèi)者來(lái)自周?chē)鐓^(qū)。中國(guó)的Mall的選址，大多數(shù)也是選擇在城市中心區(qū)啟動(dòng)，但由于定位不明確，與百貨商店形成了直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，故而并沒(méi)有獲得好的效益。★上海新天地定位是國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購(gòu)物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客，這與上?；春Ｂ返南M(fèi)群體實(shí)況相吻合。而且上海新天地是投資方投資開(kāi)發(fā)的太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地52公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開(kāi)發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。一期售價(jià)每平方米即高達(dá)17000元～25000元、創(chuàng)造了上海住宅平均價(jià)格新高，可想而知入住的是什么樣業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”,3萬(wàn)平方米的上海新天地也能有足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐。管理者與經(jīng)營(yíng)者分離★上海新天地只租不賣(mài)，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專(zhuān)家認(rèn)可。因?yàn)镸all的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷(xiāo)思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。國(guó)內(nèi)的造Mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因?yàn)橘Y金問(wèn)題，大部分Mall的運(yùn)作模式最后都走了樣?！镌谥槿?，與天河城同一時(shí)期啟動(dòng)的第一代Mall還有不少。但在開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，開(kāi)發(fā)商為回籠資金將商鋪大量分割出售。遍地賣(mài)鋪的結(jié)果是，商業(yè)和物業(yè)之間產(chǎn)生嚴(yán)重的沖突，經(jīng)營(yíng)權(quán)根本無(wú)法統(tǒng)一，最后只落得個(gè)“啟而不動(dòng)”的結(jié)局。甚至出現(xiàn)了廣州新中國(guó)大廈這種以反租的方式出售鋪位，但最后卻出現(xiàn)因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂鼠’,新業(yè)態(tài)就成了小商鋪集成，比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)。”業(yè)內(nèi)有這樣一種形象的說(shuō)法?！镉辛说谝淮鶰all的前車(chē)之鑒，所有的投資商都不會(huì)不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來(lái)的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售40%左右的商鋪。潘石屹的“建外SOHO商業(yè)街”現(xiàn)在正在熱炒中，而且他有意無(wú)意地在將上海新天地和SOHO商業(yè)街相提并論。但是，目前“建外SOHO商業(yè)街”的商鋪已經(jīng)銷(xiāo)售到小業(yè)主手中，為了形成統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街，推廣人員需要小業(yè)主的委托，統(tǒng)一招租。潘石屹如何在商鋪賣(mài)出的前提下將知名品牌招商過(guò)來(lái)，引人注目?！锷虾Ｐ绿斓亻_(kāi)發(fā)進(jìn)入到第二個(gè)階段，即從1999年9月到2001年12月，做了大概300個(gè)以上大小的活動(dòng)。這些活動(dòng)很有針對(duì)性，針對(duì)一些文化政治的團(tuán)體，針對(duì)雅皮一族，針對(duì)中產(chǎn)階層。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動(dòng)吸引不同行業(yè)人士來(lái)參與。現(xiàn)在上海新天地集餐飲、購(gòu)物、文化與娛樂(lè)于一體，招租的對(duì)象均是來(lái)自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的98家租戶中，85%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。盈利到現(xiàn)在的每平方米2萬(wàn)元。“翠湖天地”自2002年6月7月銷(xiāo)售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～25000元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷(xiāo)售額的1%～2%做廣告宣傳。根個(gè)真正的Mall,結(jié)果是滿盤(pán)皆贏。張輝"功能區(qū)分：ü人流集散ü問(wèn)訊、指路ü公用電話ü兒童游戲ü大屏幕演播ü點(diǎn)播ü冷熱飲ü科技的ü休閑的”空間的節(jié)奏穿插和流動(dòng)節(jié)點(diǎn)和線路尺度形式4.環(huán)境控制溫度 濕度5.交通組織硬件"采光頂、玻璃墻面燈具座椅”雕塑"噴泉、水池花池飲水處軟件棚架"牌匾、燈箱規(guī)格"樂(lè)器、專(zhuān)用音箱桌椅鐘表坎!購(gòu)房款3億元左右。資金對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)意味著什么?3億，意味著可以讓10個(gè)特困企業(yè)若廣場(chǎng)不能在4年內(nèi)守旺，那么4年后經(jīng)營(yíng)權(quán)的歸屬問(wèn)題就是一顆足以致命的定時(shí)炸彈。抽身而走的營(yíng)銷(xiāo)模式，但他遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷(xiāo)售)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng))兩者是一對(duì)如此深刻的矛盾。心、耐心、精心。作為國(guó)內(nèi)成功MALL的典范，迄今保持日均客流量18—20萬(wàn)人次、高峰期65萬(wàn)人次紀(jì)錄的天河城，1996年?duì)I業(yè)直到去年才徹底還完外債。這亦得益于其 精彩個(gè)案“不做零售，但要懂零售”立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理，太古沒(méi)有急于套現(xiàn)資金，而是擁有三間五星級(jí)酒店20%的權(quán)益，以保時(shí)間行進(jìn)到2003年，中國(guó)造MALL市場(chǎng)依然波譎云詭。MALL新范本按照萬(wàn)達(dá)的如意算盤(pán)，營(yíng)業(yè)后每個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的年租金可達(dá)2000～3000萬(wàn)元，10個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的年租金就達(dá)數(shù)億元之巨，這筆資事實(shí)上，一些積極的變化已經(jīng)出現(xiàn)。業(yè)界普遍注目的是英資太古地產(chǎn)以55%的出資比而按照大連萬(wàn)達(dá)向外界公布的2003年目標(biāo)：商業(yè)公司要在2003年底、2004造MALL,營(yíng)銷(xiāo)病了2003年1月，長(zhǎng)春。“萬(wàn)達(dá)·沃爾瑪”流血事件終于揭開(kāi)了冰山的一角!內(nèi)鋪價(jià)格為2·8萬(wàn)元/平方米，臨街外鋪?zhàn)罡哔u(mài)到6·68萬(wàn)元/平方米(最小的商鋪近百萬(wàn)元，最大的臨街商鋪超過(guò)1300萬(wàn)),這成為長(zhǎng)春歷史上最高的商鋪價(jià)格。而廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后，當(dāng)初叫價(jià)500元/平方米·月的商鋪，最多只能租到350元。在巨大的反差前，2001年11月11日，我國(guó)正式加入WTO,入世后的中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。有在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購(gòu)物中心(ShoppingCenter/Mall),由于提供了(一)項(xiàng)目選址和市場(chǎng)調(diào)查要注重地段的商業(yè)價(jià)值。對(duì)擬建購(gòu)物中心地段的商業(yè)價(jià)值和商2、調(diào)查目標(biāo)地塊的所處商圈(商圈比單個(gè)商業(yè)建筑的影響更大)(二)項(xiàng)目定位須有差異性。3萬(wàn)平方米以上覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口30萬(wàn)以上地區(qū)購(gòu)物中心1——3萬(wàn)平方米覆蓋城市局部，服務(wù)人口10—30萬(wàn)人居住區(qū)購(gòu)物中心3000——10000平方米3000平方米以下服務(wù)人口1萬(wàn)人以下銷(xiāo)售面積)也要控制，不能過(guò)小。室外步行街購(gòu)物中心的K能達(dá)到75——80%,室內(nèi)購(gòu)物中心K要小得多，因中庭、過(guò)道(街道)、休閑區(qū)等等共用面積的不——65%之間。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，實(shí)際使用面積率K是很重要的評(píng)價(jià)空間形式合理性的指大型MALL購(gòu)物中心的投資決策策劃與開(kāi)發(fā)(上)作者：楊寶民宋恒明年開(kāi)始從事房地產(chǎn)策劃與購(gòu)物中心策劃，2000年組成MALL策劃課題組。策劃方案”對(duì)外承接大型購(gòu)物中心(MALL)策劃4.宋建陽(yáng)等編著,《商業(yè)物業(yè)管理》,華南理工大學(xué)出版社，2002年9月1.商業(yè)空間步行化2.商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會(huì)化先發(fā)展生態(tài)型購(gòu)物中心，其中Namba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購(gòu)物中心，建筑面積達(dá)到32植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從2層逐漸走到8層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的爭(zhēng)中紛紛慘敗，超級(jí)市場(chǎng)開(kāi)始登上舞臺(tái)。購(gòu)物中心在90年代中期開(kāi)始引入國(guó)內(nèi)。90年代末期，深圳首家MALL購(gòu)物中心—銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開(kāi)業(yè)，它是利用工業(yè)廠房的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過(guò)80%。1.1用地選擇(一)用地區(qū)位和交通人口狀況(二)用地經(jīng)濟(jì)狀況，此外對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手需要進(jìn)行詳細(xì)分析。(三)用地物理狀況重點(diǎn)考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進(jìn)入性。圖1華僑城購(gòu)物中心的核心承租戶—美國(guó)沃爾瑪(1)購(gòu)物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷(xiāo)售和利潤(rùn)，在市場(chǎng)上是否有競(jìng)爭(zhēng)力。(2)購(gòu)物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。(3)對(duì)資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營(yíng)成本、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評(píng)價(jià)。家，開(kāi)展高級(jí)人才培訓(xùn)，培養(yǎng)一批優(yōu)秀購(gòu)物中心管理人才，支撐購(gòu)物中心的快速發(fā)展。1.6購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購(gòu)物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購(gòu)物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長(zhǎng)期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營(yíng)上能夠長(zhǎng)期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開(kāi)業(yè)轟動(dòng)一時(shí)，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。許多企業(yè)根據(jù)自身情況，制定了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，例如深圳銅羅灣百貨公司發(fā)展戰(zhàn)略為：以商業(yè)策劃和商業(yè)輸出為目標(biāo)，走商業(yè)托管和連鎖擴(kuò)張之路，引導(dǎo)和倡導(dǎo)新概念購(gòu)物中心，展示一種現(xiàn)代化生活消費(fèi)新方式.。分析深圳銅羅灣百貨公司的發(fā)展戰(zhàn)略不難看出，這種戰(zhàn)略實(shí)際是走輸出品牌與商業(yè)知識(shí)的道路，其成功的關(guān)鍵在于培育優(yōu)秀商業(yè)人才，提煉購(gòu)物中心管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)。三、總體策劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)總體規(guī)劃關(guān)系購(gòu)物中心成敗，沒(méi)有認(rèn)真規(guī)劃論證的購(gòu)物中心大都缺少顧客人流，商戶無(wú)法贏利，最后走向關(guān)閉?！笆澜缰黝}旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過(guò)多個(gè)世界著名Mall的美國(guó)HHCP國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司總裁LarryW.Ziebarth先生日前在深圳指出：“Mall的主題規(guī)劃是關(guān)鍵。”據(jù)了解，香港幾乎每?jī)蓚€(gè)地鐵站就有一個(gè)購(gòu)物中心，都經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，但是，在擁有龐大消費(fèi)能力的廣州，目前的購(gòu)物中心就只有天河城購(gòu)物中心比較成功，所以華南理工大學(xué)沙振權(quán)教授認(rèn)為，那種由發(fā)展商擁有的零散小物業(yè)組合形成的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃的購(gòu)物中心，肯定不會(huì)國(guó)內(nèi)不少發(fā)展商覺(jué)得招商是很簡(jiǎn)單的事情，根本沒(méi)有規(guī)劃就自己做，結(jié)果是整個(gè)“場(chǎng)”都冷清清的。因此，發(fā)展商應(yīng)該從一開(kāi)始就設(shè)定好商場(chǎng)的定位，根據(jù)定位選擇主題店和品牌店(包括飲食、娛樂(lè)場(chǎng))的進(jìn)場(chǎng)，例如，香港在這方面的工作，主要交由測(cè)量師進(jìn)行規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)整個(gè)購(gòu)物中心。華僑城MALL購(gòu)物中心是我國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展史上一個(gè)新的里程碑，它的規(guī)劃設(shè)計(jì)邀請(qǐng)了美國(guó)的購(gòu)物中心設(shè)計(jì)專(zhuān)家，環(huán)境優(yōu)美程度在全國(guó)位于前列，購(gòu)物娛樂(lè)一體化。該購(gòu)物中心由美國(guó)沃爾瑪商場(chǎng)與銅羅灣購(gòu)物廣場(chǎng)聯(lián)合組成，前者商品定位為中低檔商品，后者定位為中高檔商品，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目具有互補(bǔ)性。深圳華僑城不僅是深圳購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)的大型高尚社區(qū)，而且由于世界之窗等大型旅游景點(diǎn)帶來(lái)龐大客流量，選址適當(dāng)，有條件吸引大量的旅游人群來(lái)參觀購(gòu)物。在銅羅灣發(fā)展購(gòu)物中心取得成功的鼓舞下，深圳金光華(集團(tuán))有限公司與南國(guó)影聯(lián)股份公司開(kāi)始籌劃在南國(guó)影院舊址建設(shè)MALL購(gòu)物中心。該購(gòu)物中心規(guī)劃正式開(kāi)始國(guó)際招標(biāo)，深圳市國(guó)土規(guī)劃局主辦，邀請(qǐng)了香港、法國(guó)日本等國(guó)際知名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招標(biāo)。2.購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在24—36米比較合適。如果開(kāi)間方向的柱距是6米(9,12,15,18,21,24),那么進(jìn)深方向可以是2×6,3×6,4×6。(1)利用中庭空間的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，(2)中庭空間的造型與交流中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購(gòu)物中心總體形態(tài)來(lái)(3)從不同的層面同時(shí)引入人流的條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)做一樓修圖3華僑城購(gòu)物中心采用地下停車(chē)場(chǎng)(4)垂直交通工具的作用(5)景觀的垂直吸引力米根本無(wú)人問(wèn)津，后來(lái)將可憑欄觀街景(臨街立面均為大幅透明落地玻璃)的每層300余平圖4華僑城銅羅灣入口照片1照明設(shè)計(jì)2景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)，以銅羅灣為例，3無(wú)障礙設(shè)計(jì)重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。1.主題策劃確定獨(dú)特的主題理念，這是購(gòu)物中心的靈魂?！叭A南Mal”是東莞市正在規(guī)劃的大型購(gòu)物中心，“華南Mall”僅項(xiàng)目考證就歷時(shí)“乘船逛大Mall,購(gòu)物看風(fēng)景”,這是商業(yè)面積達(dá)50萬(wàn)平方米的“華南Mall”的主要2.招商策劃招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購(gòu)物中心的成敗，在招商過(guò)程中，有必要對(duì)每3.開(kāi)業(yè)策劃i.個(gè)性化金融服務(wù)針對(duì)購(gòu)物中心特點(diǎn)，聯(lián)合銀行營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，開(kāi)展個(gè)性化金融商業(yè)天河城始建于1992年，首期建筑面積16萬(wàn)平方米，總投資12億元人民幣?，F(xiàn)廣場(chǎng)的整體建筑分為地上七層和地下三層，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到10萬(wàn)平方米。1996年2月9日開(kāi)業(yè)，日均客流量10—20萬(wàn)人。樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容入住核心商戶B1大型超市吉之島超市一層商務(wù)中心、銀行，百貨合時(shí)裝二、三層百貨、美容與時(shí)裝天貿(mào)南大四層電器城、影音和家居城五層文化廊，游戲中心六層美食、餐飲和娛樂(lè)七層電器廣場(chǎng)天貿(mào)南大天河城不斷吸收國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心管理經(jīng)驗(yàn)，廣場(chǎng)租金逐年上升，1996年為3500萬(wàn)元，到1998年已經(jīng)達(dá)到1.6億多元，物業(yè)投資的回報(bào)令人可喜。為：由專(zhuān)業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)管理，面積龐大，自營(yíng)比例較高(50%至70%左無(wú)數(shù)各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)的不同行業(yè)主題大賣(mài)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。),定位于家庭(全家/全客層),大型購(gòu)物中心比百貨公司更需要良好的管理，位居連鎖大型購(gòu)物中心SHOPPINGMALL(銷(xiāo)品貿(mào))業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓SMPRIME(SHOEMART)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的SUPERMALL的單體商場(chǎng)在15至20萬(wàn)平方米，其中自營(yíng)的面積超過(guò)60%,包括自營(yíng)的連STATIONERY文具等多個(gè)連鎖的專(zhuān)業(yè)分公司；不是分部門(mén)!!!這種構(gòu)架的好處是：各"SM部門(mén)公司"更專(zhuān)業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一，縮短了租賃招商的時(shí)間，便于摩爾的迅速超到300萬(wàn)平方米(包括在建中的多家摩爾)。并曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的"亞洲最佳管菲律賓的SMSUPERMALL集團(tuán)(自營(yíng)SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具集團(tuán)(自營(yíng)易初蓮花超市)、馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購(gòu)物中心(自營(yíng)百盛百貨公司和是SMPRIME投資的),故該超級(jí)購(gòu)物中心內(nèi)未引入其連鎖的SM百貨公司、SM一內(nèi)地摩爾的萌芽二內(nèi)地摩爾的初步形成針對(duì)這二個(gè)論點(diǎn)，我們認(rèn)為，1)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平雖然比美國(guó)落后，但上海、北第五大購(gòu)物中心。馬來(lái)西亞吉隆坡有20多家摩爾(有亞洲最大的MidvallyMegamall和KLCC陽(yáng)光廣場(chǎng))。甚至經(jīng)濟(jì)不是很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有30多家大摩爾，平均35萬(wàn)人口擁有1家摩爾。其中馬尼拉33萬(wàn)平方米的SMMEGAMALL是亞洲第3大摩爾。菲律賓還擁有亞洲第一大連鎖摩爾集團(tuán)：SMPRIME,SMPRIME旗下的S單體建筑的百貨公司、大賣(mài)場(chǎng)已極少。印尼雅加達(dá)的摩爾也已達(dá)20多家，并且生意火爆。的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家摩爾(如新加坡的烏節(jié)路)。只有300萬(wàn)人口新加坡有20多家摩爾(義安城NgeeanCity購(gòu)物中心、濱海廣場(chǎng)MarinaSquare和新達(dá)城SuntecCityMall均是亞洲最大的購(gòu)物中心之一),平均15萬(wàn)人口擁有1家摩爾。借鑒香港、鎖摩爾的成功經(jīng)驗(yàn)(SMSUPERMALL集團(tuán)多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志頒發(fā)的最佳管理獎(jiǎng))。這不僅因?yàn)榉坡少e、馬來(lái)西亞、泰國(guó)的摩爾規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)管理成功。還因?yàn)榉坡少e的SMSUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)，泰國(guó)的THEMALL集團(tuán)還發(fā)展出了獨(dú)特且很成購(gòu)物中心就應(yīng)運(yùn)而生，并在80年代和90年代獲得迅速發(fā)展。三層)連體式的建筑物。有3-4個(gè)大型百貨為主導(dǎo)，若店的管理人員比同類(lèi)單店要減少一半以上，大型百貨可減少60%-80%。加上普遍實(shí)行開(kāi)架大：一是規(guī)模大，既表現(xiàn)為總體規(guī)模一般都在10-20萬(wàn)平方米之間，大的達(dá)40-50萬(wàn)平方米，也表現(xiàn)為單體，每一個(gè)專(zhuān)門(mén)店都在500-1000平方米，百貨店都在10000-50000平一般都在2:1或3:1。運(yùn)動(dòng)服、職業(yè)裝、內(nèi)衣、文胸專(zhuān)門(mén)店，兒童服裝分為嬰兒、少兒、6-8歲兒童等等。還有特點(diǎn)：注重環(huán)境設(shè)計(jì)，室外場(chǎng)地極大且環(huán)境優(yōu)美名店一條街、醫(yī)院、賓館等3至5幢建筑有機(jī)巧妙地組成1個(gè)整體，這要求有很大的場(chǎng)地。新商圈(位于EDSA羅哈斯大道中段),MAKATICBD。ORTIGASCBD有總共超過(guò)100萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心面積(相當(dāng)于4條上海南京東路):SM-MEGAMALL(33萬(wàn)平方米),SHANGRILAPLAZA(25萬(wàn)平方米，含特大型停車(chē)場(chǎng)附樓及SHANGRILAHOTEL香格里拉賓館),RobinsonsGalleriaMALL(20萬(wàn)平方米，2期正在擴(kuò)建中),STARMALL(10萬(wàn)平方米),EVERGOTESCOORTIGASMALL(10萬(wàn)平方米)以及正建造中的另外2個(gè)購(gòu)物中心，共7個(gè)巨型購(gòu)物中心。以獨(dú)特的人文歷史建筑來(lái)吸引客流。如：上海新天地1、2、3期，而上海豫圓商城、5、免稅摩爾購(gòu)物中心免稅摩爾購(gòu)物中心內(nèi)所有業(yè)態(tài)的商店均為免稅店。如菲律賓馬尼拉機(jī)場(chǎng)旁的DUTYFREEFESTIVALMALL內(nèi)所有商店包括大賣(mài)場(chǎng)、百貨公司、專(zhuān)賣(mài)店等均為免稅店。通過(guò)天橋或地道將周?chē)?0幾家大型商城連接起來(lái)，從而形成20、30萬(wàn)平方米的準(zhǔn)摩爾購(gòu)物中心。如：大連新瑪特大商集團(tuán)"摩爾(MALL)商業(yè)城"、武漢有武漢商場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)20萬(wàn)平方米的武商集團(tuán)"摩爾(MALL)商業(yè)城"(通莊勝崇光、漢商新武展購(gòu)物廣場(chǎng))、上海浦東新上海商業(yè)城、菲律賓馬尼拉的MAKATICBD是亞洲最大的商業(yè)城(MAKATI商業(yè)城面積達(dá)到50萬(wàn)平方米，比海浦東新上海商業(yè)城大1倍，且交通組織設(shè)計(jì)得更好)7、地下型購(gòu)物中心8、交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購(gòu)物中心，具有內(nèi)地特色的購(gòu)物中心和商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了最大程度的融合，日幾十萬(wàn)人的客有內(nèi)地特色的購(gòu)物中心，比美國(guó)郊外式的摩爾購(gòu)物中心更符合我國(guó)國(guó)情。上海長(zhǎng)寧商城交通綜合樞紐項(xiàng)目，總面積達(dá)20萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)面積為12.5萬(wàn)平方米。北京"西環(huán)廣場(chǎng)"即西直門(mén)交通綜合樞紐項(xiàng)目，由四幢高達(dá)100米的24層建筑組成，集商業(yè)、辦公、酒店和公寓等功能為一體，總建筑面積約28萬(wàn)平方米。西環(huán)廣場(chǎng)摩爾總面積12萬(wàn)平方米，地上一至五層為高檔購(gòu)物中心，地下一層為20000平米的大型超市，地下二、三層為1300余車(chē)位的大型智能化停車(chē)場(chǎng)。北京東華廣場(chǎng)即東直門(mén)交通綜合樞紐項(xiàng)目，建筑面積達(dá)62.7萬(wàn)平方米.(新加坡康實(shí)集團(tuán)與北京城建合作投資近60億元興建一個(gè)集智能化寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心和2萬(wàn)平方米大型綠化廣場(chǎng)為一體的國(guó)際品質(zhì)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目.該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模地上為47萬(wàn)平方米，地下為15.7余萬(wàn)平方米，分南北兩個(gè)功能區(qū)。南部現(xiàn)代化的大型交通樞紐將集18條公交線路、地鐵和輕軌列車(chē)為一體，上下三層，除發(fā)揮交通樞紐的匯集到發(fā)功能以外，還將建設(shè)酒店、停車(chē)場(chǎng)和綠化廣場(chǎng)。大盒子購(gòu)物中心(BIGBOX)在美國(guó)出現(xiàn)較晚，但也已經(jīng)風(fēng)行了近10-12年。他們雖然也坐落在城市的邊緣，利用便宜的地價(jià)提供較多的車(chē)位，但它與MALL的區(qū)別在于：MALL店的一個(gè)獨(dú)立的建筑(大盒子)在大盒子購(gòu)物中心里，可以是其他專(zhuān)業(yè)店，如只賣(mài)建筑材料、家居裝飾的HOMEDEPOT。這些店非常大，顧客可以在(一)購(gòu)物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)租約條款管理(可以借鑒國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC)的標(biāo)準(zhǔn)格式),比如：化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可(業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可);(2)營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；(6)投保范圍事宜；(7)是否統(tǒng)一的收銀。管理公司應(yīng)該為購(gòu)物中心策劃好1年365天的天天營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、(3)服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；湖。(李葵)物中心以及工廠直銷(xiāo)購(gòu)物中心。這是1994年ICSC(國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì))分類(lèi)出的八種不同體貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55%,美國(guó)購(gòu)物中心所用員工超過(guò)1000萬(wàn)人，幾嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，美國(guó)是現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的誕生地，其西雅圖市Northgate購(gòu)物中心、佛萊明罕市ShoppersWorld購(gòu)物中心相繼設(shè)立，這是最早以截至目前，美國(guó)有大大小小的購(gòu)物中心43000多個(gè)，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中27000以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化水平也在穩(wěn)步提高，到1997年城市化指數(shù)已達(dá)到30%。于30%,有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，可能已經(jīng)達(dá)到45%左右。無(wú)論是30%,還是45%,都足以說(shuō)明我為6707.40元，而北京、上海、廣東、浙江等地區(qū)城鎮(zhèn)居民的年人均收入已經(jīng)超過(guò)了9000降了6.7個(gè)百分點(diǎn)，1997年已下降到46.4%,首次低于50%。恩格爾系數(shù)的下降所帶來(lái)的直何?又要考慮生產(chǎn)多少等一連串問(wèn)題。么?發(fā)展中需要注意哪些問(wèn)題呢?下面我們就探討一下這方面的話題。以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化水平也在穩(wěn)步提高，到1997年城市化指數(shù)已達(dá)到30%。于30%,有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，可能已經(jīng)達(dá)到45%左右。無(wú)論是30%,還是45%,都足以說(shuō)明我售業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單并合，整體招商策劃錯(cuò)誤，缺乏主題，而致商場(chǎng)內(nèi)的商鋪布局混亂，令消費(fèi)積極運(yùn)作中。大連18萬(wàn)平方米的和平廣場(chǎng)摩爾已加入了國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)ICS國(guó)外的摩爾內(nèi)還有WEDNEYS(以色拉臺(tái)為特色)、漢堡王BURGERKING(以免費(fèi)續(xù)飲飲型百貨("華堂"和"佳世客JUSCO"在廣東和香港稱(chēng)"吉之島")、折扣店/超值品俱樂(lè)部外(可借助于國(guó)外商鋪房產(chǎn)中介公司和專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心管理公司),包括將場(chǎng)地出租給國(guó)外商整體的成敗及收益，二者是緊密聯(lián)系的"利益共同體")此外摩爾可幫助商家嘗試多種不同的經(jīng)營(yíng)模式，以馬尼拉的SMMEGAMALL內(nèi)的肯德基為例。SMMEGAMALL內(nèi)共有6家不同的經(jīng)營(yíng)模式和特點(diǎn)的肯德基，在B1樓美食街(類(lèi)似于上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)內(nèi)的大食代)內(nèi)批薩和星巴克的咖啡等等多重選擇。),在1樓超市大賣(mài)場(chǎng)出口則是以外賣(mài)攤檔形式經(jīng)營(yíng)，在4樓展覽廳是以臨時(shí)小貨車(chē)的外賣(mài)形式經(jīng)營(yíng)，此外在3樓電影城旁、停車(chē)場(chǎng)門(mén)口、1樓快意興隆。購(gòu)物中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，應(yīng)先確立主力商店(如百貨公司、大賣(mài)場(chǎng)、影城、特色主題商店),并優(yōu)先辦理招商，從而在建筑方面能滿足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有一定的保客能力，營(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。當(dāng)然在購(gòu)物中心整體的促銷(xiāo)計(jì)劃以外，各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購(gòu)物中心的顧客將成為整個(gè)購(gòu)物中心的顧客，每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購(gòu)物中心整體計(jì)劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。購(gòu)物中心最成功的客源運(yùn)用策略始于主力商店，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)招商計(jì)劃(其依據(jù)在于商圈規(guī)劃),以扣住穩(wěn)定客層的需求特征，在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但必須注意，由于客源的重疊確應(yīng)避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素，而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就做好有效地排除。購(gòu)物中