物業(yè)企業(yè)內部管理制度匯編

內

部

管

理

制

度

匯

編

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目錄

前言05

總則

第一部分物業(yè)公司組織架構

第二部分崗位職責

1、總經(jīng)辦崗位職責06

總經(jīng)理崗位職責07

副總經(jīng)理崗位職責

2、辦公室崗位職責

辦公室主任崗位職責8-9

接待員崗位職責10

物業(yè)管理管控員崗位職責

3、綠化保潔部崗位職責

綠化保潔部經(jīng)理崗位職責25

保潔員崗位職責26

綠化工崗位職責27

4、維修部崗位職責

維保部經(jīng)理崗位職責

電工崗位職責（高壓運行）13

水暖工崗位職責14

萬能工崗位職責

變電所所長崗位職責16

變電所專責工程師（技術員）崗位職責17

變電所值班長崗位職責18

變電所值班員崗位職責19

5、保安部崗位職責

保安部經(jīng)理崗位職責20

保安班長崗位職責21

保安員（門崗、巡邏崗）崗位職責22

監(jiān)控值班員崗位職責23

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保安員（車管員）崗位職責24

第三部分管理管控制度與規(guī)定

1、辦公室制度與規(guī)定

考勤制度28...29

業(yè)主檔案管理管控規(guī)定30

技術檔案管理管控規(guī)定31

門禁卡使用管理管控規(guī)定32

勞保用品領用管理管控規(guī)定33

空置房管理管控制度34

2、綠化保潔部制度與規(guī)定

3、維保部制度與規(guī)定

電氣維修人員交接班制度

物業(yè)設備巡回檢查制度

維修機具的管理管控規(guī)定

維修材料出入庫、保管、領用制度

維修材料申報制度

維修人員勞保用品領用規(guī)定

變電所交接班制度

變電所設備巡回檢查制度38

變電所設備驗收制度39

變電所設備缺陷管理管控制度40

變電所保衛(wèi)及防火制度

4、保安部制度與規(guī)定

交接班制度

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保安部巡檢制度

對講機使用規(guī)定

警衛(wèi)室內務管理管控規(guī)定

保安部服裝備品領用管理管控規(guī)定

5、公共制度與規(guī)定

突發(fā)事件制度

玫瑰港灣能源核算管理管控規(guī)定

倉庫管理管控制度

員工食堂管理管控規(guī)定

資產、物資等報廢管理管控制度

第三部分工作流程及標準

1、辦公室工作流程及標準

前臺接待服務標準49

處理業(yè)主投訴的工作標準50…51

處理投訴的工作流程52...53

2、綠化保潔部工作流程及標準

保潔員的禮儀禮貌規(guī)范66

保潔員衛(wèi)生清潔標準67…68

綠化維護工作標準69…73

綠化工日常行為守則標準

3、維保部工作流程及標準

設備巡回檢查工作標準57...60

突發(fā)事件的處理61...63

維修人員上門服務流程64

維修員上門服務規(guī)范

4、保安部工作流程及標準

保安員值崗行為標準54

保安員文明用語55

保安員儀容儀表標準56

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5、巡檢工作流程及標準

玫瑰港灣巡檢流程

玫瑰港灣小區(qū)內線巡查相關項目表

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關項目表

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關項目表（保安員）

玫瑰港灣小區(qū)內線巡查相關項目表（保安員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關項目表（保潔員）

玫瑰港灣小區(qū)內線巡查相關項目表（保潔員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關項目表（維修員）

玫瑰港灣小區(qū)內線巡查相關項目表（維修員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡檢線路圖

玫瑰港灣小區(qū)內線巡檢線路圖1

玫瑰港灣小區(qū)內線巡檢線路圖2

嘉豪物業(yè)管理管控有限公司三級巡查表

第五部分業(yè)主手冊

裝修管理管控規(guī)定78…81

二次裝修管理管控規(guī)定82...84

車輛行駛、停放管理管控規(guī)定（暫行）85…88

非機動車輛臨時停放管理管控規(guī)定89

人員及物品出入管理管控規(guī)定90

環(huán)境衛(wèi)生管理管控規(guī)定91...92

噪音衛(wèi)生管理管控規(guī)定93

寵物管理管控規(guī)定94...95

報修服務指南96...97

電梯服務指南98...99

特約服務指南100…101

投訴、溝通指南102

突發(fā)事件求助指南103

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、A

刖B

我們知道，一個企業(yè)之所以能夠正常運作，是因為必須要有一套完

整的組織架構和一套切實可行的規(guī)章制度來做基礎，同時它也是員工日

常工作中必不可缺的培訓和指導教材。所以，經(jīng)過近兩個月的努力，《物

業(yè)公司管理管控制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。這是物業(yè)公司

全體管理管控人員從公司組建起就對每個部門、每個崗位投入了大量心

血后的結晶。當然，目前的暫行本僅僅是對玫瑰港灣的實際工作進行的

總結和提煉，也是對前一段工作中存在不足的補充。

隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會逐步進入別墅區(qū)、花園洋房的

物業(yè)管理管控領域，這對于我們無異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們

更要不斷地摸索、不斷總結新的工作經(jīng)驗，不斷完善新的管理管控機制。

相信通過我們的努力，一定會把嘉豪物業(yè)管理管控有限公司打造成一個

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優(yōu)秀的物業(yè)管理管控企業(yè)!

物業(yè)公司組織架構

總則

第一條為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理管控，保障公

司正常運營，維護業(yè)主合法權益，特制定本制度；

第二條本制度依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理管控服務標

準》中規(guī)定的一級服務標準制定；

第三條物業(yè)公司倡導員工誠實守信，盡忠職守，兢兢業(yè)

業(yè)的工作態(tài)度，嚴格遵守規(guī)章制度，從而使其個

人價值得到迅速提升，盡快適應本職工作；

第四條嘉豪物業(yè)公司鼓勵各部門采用新技術、新方法，

依靠科技進步手段等提高管理管控和服務水平；

第五條嘉豪物業(yè)公司前期運營由華盛房地產開發(fā)公司監(jiān)

督實施。業(yè)主委員會成立后，由委員會監(jiān)督物業(yè)

公司各項管理管控制度的實施。

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為精簡人力，提高工作效率，針對于我們這個小區(qū)的物業(yè)管理管控

公司的設置只是玫瑰港灣一期工程，可在二期完成以后再進擴編。

第一部分崗位職責

總經(jīng)理崗位職責

1、遵守行業(yè)法規(guī)，配合政府有關部門的工作；

2、在集團公司的領導下，負責對集團公司各項決定的貫徹落實，對

公司的經(jīng)營、管理管控負全面領導責任；

3、負責擬定公司年度工作相關計劃和工作總結；

4、負責協(xié)調、指導副總經(jīng)理及部門主管的工作，監(jiān)督各部門各方面

的工作；

5、負責公司各部門主管級以上職務人員的鑒定、錄用和辭退等工作。

6、負責公司重要的公關接待工作和處理客戶重大投訴的問題；

7、負責公司重耍的投標書和公司所有經(jīng)濟合同合約的審批，以及各

類重要文件的審批；

8、負責審批副總經(jīng)理、部門主管的公出及假期安排；

9、負責制定公司的服務質量方針和服務質量目標，并組織實施；

10、負責物業(yè)公司管理管控的評審；

11、負責公司各類費用收支的審批；

12、履行公司安全、消防第一責任人的所有職責；

13、負責組織架構與崗位設置的制定和管理管控；

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14、完成集團公司授權或交辦的其他任務。

副總經(jīng)理崗位職責

1、協(xié)助總經(jīng)理抓好各項管理管控工作，對總經(jīng)理負責。

按總經(jīng)理指示和授權在分管范圍內決定、處理工作；協(xié)

助總經(jīng)理處理日常行政事務及業(yè)主投訴等；

2、負責能源計量的總體控制與核算工作，并向總公司提

交核算報告；

3、在總經(jīng)理領導下，分管維修部的日常維修及設施設備

的養(yǎng)護工作；

4、負責監(jiān)督物業(yè)管理管控服務質量，確保業(yè)主滿意；

5、負責監(jiān)督、檢查公司各部門的工作完成情況；

6、在公司總經(jīng)理的領導下，負責公司資產管理管控；

7、負責與對外各相關部門的聯(lián)絡、協(xié)調工作及公司相關

相關項目的申報工作；

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8、完成集團公司、總經(jīng)理授權或交辦的其他工作任務。

辦公室主任崗位職責

在公司經(jīng)理的直接領導下，貫徹執(zhí)行公司的各項方針、政策，全面

負責物業(yè)公司的日常事務和管理管控工作。

1、建立健全公司各項規(guī)章制度，并組織實施；不斷提高服務質量，落

實獎懲制度；

2、負責員工年度培訓相關計劃的制定和監(jiān)督實施工作，并組織培訓；

3、負責撰寫、審核公司各類應用文稿；負責對外宣傳、公關接待及聯(lián)

絡工作；

4、負責傳達公司文件、通知及會議精神；負責安排各種會議及作好記

錄，編寫會議紀要和決議；

5、負責員工考勤管理管控的記錄、審核工作；負責員工招聘、離職及

內部調動手續(xù)的辦理；

6、負責接待來訪、業(yè)主投訴并及時轉達相關部門進行處理，作好記錄

工作；

7、負責重大投訴的回訪工作；做好存檔并負責各類檔案的日常管理管

控工作:

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8、負責業(yè)主特殊求助事件的安排、處理工作；

9、負責策劃并落實便民服務相關項目，制定相關的收費標準；收繳各

類服務費等；及時做好物業(yè)管理管控費催交的組織工作，并組織解決好

有關投訴；

10、檢查監(jiān)督本公司維修、保安以及保潔人員工作情況并按制度進行考

核，按要求抓好管理管控工作；

11、熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理管控規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督

促各責任區(qū)管理管控的實際操作；

12、負責制定社區(qū)的文體活動相關計劃并組織實施；

13、負責小區(qū)內業(yè)主裝修申請的審批及重大違章事件的處理工作；

14、負責向業(yè)主發(fā)布小區(qū)內各種公眾信息，如停水、停電通知等；

15、協(xié)助總經(jīng)理處理日常事務、上傳下達協(xié)調部門工作；認真完成公司

交給的其他任務。

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接待員崗位職責

1、熟練掌握國家有關法規(guī)和物業(yè)管理管控規(guī)定，熟悉公司各

項規(guī)章制度，樹立為業(yè)主服務的思想；

2、熟悉園區(qū)內的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內相關的管理管控

資料，不斷完善整理詳盡的業(yè)主檔案；

3、在辦公室主任的統(tǒng)一安排下，負責業(yè)主日常報修接待工作及文檔

資料的保存和管理管控，做好各項基礎性工作；

4、認真記錄、積極處理業(yè)主投訴合適的內容，及時派人

處理或向上級主管領導匯報；

5、負責收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等；

6、按照物業(yè)服務的需求，對公司勞保用品和其他維修材料進行統(tǒng)一

管理管控，建立物資臺帳；

7、協(xié)助主任組織會議，并做好會議記錄；

8、認真完成上級領導交辦的其他任務；

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物業(yè)管理管控員崗位職責

在辦公室主任的直接領導下開展日常管理管控服務工作。

1、熟悉并掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；

2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費用；

3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理管控業(yè)主裝修事務；

4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保潔、維修人員的工作情況；

5、負責與業(yè)主溝通、回訪工作，有效處理業(yè)主的投訴；

6、全面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立業(yè)主檔案；

7、負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生管理管控工作，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔;

8、負責處理小區(qū)內違章及突發(fā)事件；

9、配合公司其他部門工作，完成上級領導交辦的其他工作。

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維修部經(jīng)理崗位職責

1、負責制定本部門的工作相關計劃，并對維修材料的控制制

定出相應的標準；；

2、負責報修工作的確認及維修、回訪工作；

3、負責公共設施、住戶部分設施的安裝、維修；負責各

類設備的維護與保養(yǎng)；

4、負責確保小區(qū)供暖、供水、供電正常；

5、負責小區(qū)交付使用的驗收和水電的開通；

6、負責業(yè)主裝修施工中的水電管理管控；

7、負責各類維修工具的管理管控；

8、負責緊急突發(fā)性事件的水、電、氣的處理等；

9、負責協(xié)助業(yè)主解決一些工程維修的技術問題；

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10、負責制定并監(jiān)督執(zhí)行本部門各班組、各崗位職責、標

準及工作流程。

（高壓運行）電工崗位職責

1、執(zhí)行公司決定，服從管理管控、遵守紀律，樹立良好的服務意識；

嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章制度；

2、努力學習專業(yè)技術知識，做到“三熟三能”，即熟悉設

備、系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位

的規(guī)程制度；能掌握運行狀況，能及時發(fā)現(xiàn)和排除故障，

能掌握一般的維修技能；

3、嚴格執(zhí)行“兩票三制一參數(shù)”，杜絕違章作業(yè)；

4、嚴格遵守服務合適的內容與服務標準，對住戶的報修要求及時修理，

并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴；

5、按時進行設備巡視，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷情況要及時修理并

做好記錄，必要及時匯報有關領導；

6、按時抄錄各儀表指示情況，及時核算當日電量；

7、按照安措反措相關計劃，及時進行事故預想和反事故演

習，并協(xié)助電業(yè)部門做好各種安全試驗工作；

8、負責對小區(qū)內供電設備、線路的保養(yǎng)、維修及公共部位照明設施的

維修工作。努力做好設備的養(yǎng)護工作，確保安全運行；

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9、負責與供電局的業(yè)務聯(lián)系，并做好登記；

10、嚴格遵守安全工具保管與使用管理管控規(guī)定，按值移

交，定期進行絕保試驗，確保處于完好使用狀態(tài)；

11、完成上級交辦的其他任務。

水暖工崗位職責

1、嚴格遵守職業(yè)道德，服務熱情，做到維修及時，不留隱

患；

2、負責小區(qū)內供水供暖設施設備的檢查、維修與保養(yǎng)工作，

確保業(yè)主正常生活；

3、按照公司制定的巡視檢查制度，認真巡視轄區(qū)內設備設

施，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷及時匯報，并做好相應記錄；

4、對轄區(qū)內的自來水管、消防水管、消火栓、水龍頭、下

水管、排雨管、窖井、化糞池等設備設施要經(jīng)常進行

檢查管理管控，并及時做好維修工作，冬季做好防凍

保暖工作；

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5、發(fā)現(xiàn)安全隱患及時維修處理，未能及時處理要上報有關

領導。如出現(xiàn)水管爆裂等嚴重事故，須首先匯報主管

領導，在保證安全的情況下，要及時進行搶修；

6、認真執(zhí)行維修材料領用制度，本著勤儉節(jié)約的原則，降

低材料消耗；

7、嚴格遵守各種維修工具的保管與使用管理管控規(guī)定，按

值移交，確保工具處了完好待用狀態(tài)；

8、完成領導交辦的臨時性任務。

萬能工崗位職責

1、執(zhí)行公司各項管理管控規(guī)定，服從管理管控，遵守紀

律，樹立良好的服務意識；

2、熟悉物業(yè)轄區(qū)樓棟號，單元、戶數(shù)和房屋結構，水電

設施，管線走向；

3、負責轄區(qū)內關于木、瓦、水、電、焊等方面的小修小

補；

4、負責對轄區(qū)內公用部位設施設備的巡視和保養(yǎng)；

5、嚴格遵守服務合適的內容與服務標準，及時處理業(yè)主

提出的各種報修要求；

6、接到維修任務后按作業(yè)標準按時完成維修合適的內

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容，工作完畢即時清理施工現(xiàn)場，服務結束須請業(yè)主簽

字認可；

7、嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生，

嚴禁違章作業(yè)；

8、積極為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱

情、規(guī)范，無投訴；

9、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用維修材料和工具；

10、完成領導交辦的其他臨時性任務。

變電所所長崗位職責

1、所長是變電所的負責人,對本所的安全經(jīng)濟運行、技術管理管控、

人員培訓等工作負全面領導責任；

2、負責員徹執(zhí)行電業(yè)安全、生產方針及各種規(guī)章制度，加強安全思

想教育，組織安全活動，主持事故、障礙的調查分析；

3、編制年、月工作相關計劃（包括大、小修、預防性試驗、降損、

“雙措”等），并組織實施。按時總結工作，及時上報工作總結

和各種報表；

4、加強設備管理管控，及時組織消除設備缺陷，不斷提高設備完好

率，使設備經(jīng)常處于完好狀態(tài)下運行；

5、建立健全正常運行工作秩序，定期巡視檢查設備和查閱有關記錄

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簿，了解運行情況，做好安全經(jīng)濟運行和電能質量的分析。遇有

較大的停電工作和較復雜的操作應主持準備工作，并在現(xiàn)場指導

監(jiān)督；

6、組織全所人員學習技術業(yè)務，不斷提高技術素質和業(yè)務水平，不

定期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓活動；

7、組織好新建、擴建工程投運前的準備工作，參加工程和設備質量

的驗收工作；

8、負責文明生產，環(huán)境整潔，不斷改善所容所貌。

變電所專責工程師（技術員）崗位職責

1、變電所專責工程師（技術員）是本所技術負責人，協(xié)助所長做

好運行，技術管理管控和培訓工作；

2、監(jiān)督檢查規(guī)章制度執(zhí)行情況和各種記錄填寫情況，根據(jù)存在

問題采取改進措施，定期檢查，組織好專題運行分析；

3、掌握設備健康狀況，按期完成設備定級工作，提出設備升級

規(guī)劃，根據(jù)國家和上級有關技術政策，提出變電所設備更新

規(guī)劃；

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4、推廣新技術，編制保證安全經(jīng)濟運行，預防設備事故、人身

事故的技術措施和對策；

5、制訂停電工作保證安全的技術組織措施，審查復雜操作的操

作票，解決現(xiàn)場發(fā)生的技術問題；

6、建立健全圖紙和技術資料，并保持其符合實際；

7、編制和修改現(xiàn)場規(guī)程：

8、編制專業(yè)技術管理管控制度和培訓相關計劃，作好技術培訓

和技術考核工作。

變電所值班長崗位職責

1、值班長是本值安全運行和維護工作的全面負責人；

2、組織好本值正常運行工作，接受和執(zhí)行調度（系統(tǒng)和本公司值

班調度）命令，正確迅速的進行倒閘操作和事故處理；

3、定時組織設備巡視和抄表工作，發(fā)現(xiàn)缺陷及時組織處理，處

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理不了的及時匯報。組織好設備清掃維護工作；

4、受理工作票，有疑問時應及時向簽發(fā)人提出。組織進行工作

票所列安全措施的實施。負責設備檢修后的質量驗收工作；

5、審查操作票，重要操作擔任監(jiān)護或操作。審查本班記錄，保

證其正確。根據(jù)季節(jié)變化和設備薄弱環(huán)節(jié)，做好事故預想，

完成本值培訓工作。

變電所值班員崗位職責

1、在值班長的領導下，堅守崗位，精神集中，隨時監(jiān)盤，準

備應付可能發(fā)生的異?，F(xiàn)象；

2、有權接受調度命令，填寫操作票進行倒閘操作和事故處理；

3、負責按時巡視設備，作好記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時向值班長匯

報。按時抄表并計算有功、無功電量，保證正確；

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第22頁共108頁

4、負責正確填寫各種記錄，保管工具、儀表、器材、鑰匙和

備件，并應按值移交；

5、做好所用交直流、二次回路熔絲檢查，事故照明試驗以及

設備維護、清潔衛(wèi)生和文明生產；

6、加強學習做到“三熟”、“三能”。

保安部經(jīng)理崗位職責

在公司總經(jīng)理的直接領導下，全面負責保安部的各項管理管控工作。

1.了解和掌握保安部的實際情況，根據(jù)上級領導的要求，結合實際建立

健全各項管理管控制度，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通管理管

控工作實施全面管理管控；

2.主持保安部工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，組織隊員學習

業(yè)務知識和形體儀表訓練，提高全體隊員的整體素質；

3.經(jīng)常性檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實

崗位責任制和獎懲條例；

4.處理有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向上級領導匯報,

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第23頁共108頁

并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展；

5.負責轄區(qū)內各種突發(fā)事件緊急預案的具體編制與實施工

作；

6.負責轄區(qū)內各類消防器材的檢查和管理管控工作，保障

各類自動消防系統(tǒng)設備操作及運行正常；

7.負責制定小區(qū)內大型文體活動的交通管理管控合適的方

案；

8.負責制定重點防火部位的滅火預案；

9.負責組織本部門員工冬季掃雪、夏季防洪，落實工作責

任制；

10.完成公司交辦的其它工作任務。

保安班長崗位職責

在保安經(jīng)理的直接領導下，負責保安部日常事務的具體工作。

1、負責組織、監(jiān)督和指導當值保安員的日常工作，認真執(zhí)勤及時糾正

和記錄違紀違章現(xiàn)象；

2、檢查保安人員的著裝儀容、內務衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保

安設施、自衛(wèi)武器等物品；

3、負責記錄保安人員獎罰情況，檢查各巡邏點巡視情況；

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4、按照保安部制定的培訓相關計劃搞好組織實施工作。定期組織召開

班務會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班

整體素質和業(yè)務水平，及時解決當班時間內的各種突發(fā)事件；

5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系；

6、處理好一般性的治安事件，落實安全措施，預防各種事故，工作中

有處理不當?shù)氖聭皶r向上級請示匯報；

7、團結隊員，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力；

8、完成上級領導下達的其他任務。

保安員（門崗）崗位職責

1、熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；

2、保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌；

3、負責做好大宗物品進出轄區(qū)的管理管控工作，對住戶裝修人員及裝

修物品的出入進行管理管控，制止閑雜人員隨意進出轄區(qū)；

4、負責做好對機動車輛的出入管理管控和收費工作。

5、熟悉保安設施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法；

6、做好本崗位范圍內的衛(wèi)生清潔和交接班工作；

7、負責回答、解決住戶及來訪人員提出的屬于本崗職責內的問題；

8、對違反物業(yè)轄區(qū)門禁管理管控的行為及時進行規(guī)勸和制止。

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保安員（巡邏崗）崗位職責

1、嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行24小時巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列

行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范；

2、樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、以及

住戶求援、報警等工作，確保轄區(qū)治安安全，秩序井然；

3、熟知本人責任區(qū)域內情況，了解物業(yè)轄區(qū)內其它區(qū)域房屋的地形以

及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

4、熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握

防火自救知識；

5、巡查公共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上

報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理管控的行為，及時進行規(guī)勸和制止;

6、加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理管控，維持車輛停放秩序；

7、積極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質。

監(jiān)控值班員崗位職責

1、值班人員不得隨意離開監(jiān)控室，每天做好值班記錄；

2、不帶任何無關人員進入監(jiān)控工作室，做好保密工作，不向無關人員

泄露自己的工作任務和監(jiān)控設施；

3、監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時通知值班

保安；出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r；

4、對異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要口寸查證使用，做好交接班

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第26頁共108頁

記錄；

5、監(jiān)視、收聽小區(qū)、電梯內警鐘及對講電話，發(fā)現(xiàn)異常立即報告，并

及時與維修部聯(lián)系；

6、當監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報警，可疑人員出現(xiàn)等等，立

即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中；

7、熟悉所管理管控設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進

行簡單的維修；

8、負責設備的日常巡視、情況記錄。

保安員（車管員）崗位職責

1、熟悉轄區(qū)內停放的車輛及車主情況，工作認真負責，以飽滿的精神

狀態(tài),熱情接待車主存取車輛；

2、嚴格執(zhí)行定號、定位停放車輛，車輛停放整齊有序，室內場地保持

清潔，停放車輛不遺失；

3、值班期間不得擅自離開停車場,無論何時不得刁難車主停、取車輛;

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4、值班時間不得會客、喝酒、睡覺、看報等做與工作無關的事，不得

讓閑雜人員隨意出入停車場；

5、經(jīng)常檢查各種設施、器材是否完好，如有破損或不全，及時報告辦

公室進行維修和補充；

6、督促車主及時繳納車輛停放相關費用；

7、發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況，及時報告；并做好值班記錄和填寫相關表格，

并做好交接班工作。

保潔綠化部經(jīng)理崗位職責

1、在總經(jīng)理領導下遵守公司的規(guī)章制度，全面負責轄區(qū)內的保

潔、綠化工作；

2、建立并完善本部門各項管理管控制度，并負責監(jiān)督、檢

查及落實；

3、負責綠化、保潔各項工作相關計劃的制定、落實；

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第28頁共108頁

4、按公司相關規(guī)定，做好本部門人員、設備機具的保管、

調配、保養(yǎng)等方面的管理管控工作；

5、負責本部門各種設施設備的養(yǎng)護及資產管理管控；

6、負責物業(yè)轄區(qū)內外的衛(wèi)生、綠化管理管控工作；

7、負責轄區(qū)內花草樹木的栽培、養(yǎng)護、除草、滅蟲、澆灌

等各項管理管控工作；

8、負責本部門的各項節(jié)能管理管控工作；

9、負責本部門員工職業(yè)道德、安全教育和業(yè)務培訓工作；

10、負責本部門各種資料的收集、整理、歸檔工作；

11、按公司有關規(guī)定，做好本部門經(jīng)濟創(chuàng)收，并對創(chuàng)收相

關項目實施管理管控；

12、完成領導交辦的其他工作任務。

保潔員崗位職責

1、遵守公司制定的各項規(guī)章制度，服從分配，及時完成分擔區(qū)域的

工作任務；

2、按照服務合適的內容和服務標準對轄區(qū)進行衛(wèi)生清潔，維護良好

的衛(wèi)生環(huán)境；

3、負責所管區(qū)域內樓道、樓梯、道路、草坪、雨棚、平臺及公共場

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地的清掃和清潔工作；

4、負責所管轄區(qū)域內（室內、室外）設施、設備日常清潔和養(yǎng)護。

如樓梯扶手、門窗、電子門、電表箱、電纜井門、信報箱、管道

井門、電梯前室的清潔工作；

5、負責樓道內外雜物的清理及垃圾箱、果皮箱內外的垃圾清運工作,

嚴格遵守操作規(guī)程，安全有序操作；

6、負責將各責任區(qū)內垃圾拖運到垃圾中轉站，并對中轉站進行清潔。

垃圾日產日清，不能長時間的積存堆放，并按標準定期對垃圾箱

內外進行清洗；

7、妥善使用并保管好清掃用具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，無故損

壞應按價賠償；

8、對保潔范圍內發(fā)現(xiàn)的異常情況及時匯報，發(fā)現(xiàn)違章行為積極進行

勸阻和制止，積極配合、協(xié)助其他部門的工作；

9、積極參加本部門組織的業(yè)務培訓，并按規(guī)范操作落實到實際工作

中；

10、文明服務，拾金不昧，保質保量按時完成保潔工作；

11、完成上級交辦的其他工作任務。

綠化工崗位職責

1、遵守公司制定的各項規(guī)章制度，服從管理管控，樹立良好的

服

務意識；

2、正確并熟練使用園林器械，妥善保管好綠化工具、農藥、化肥及其

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第30頁共108頁

他用品，嚴格按規(guī)程操作；

3、熟悉物業(yè)轄區(qū)內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植

花草、樹木；

4、負責園區(qū)綠化區(qū)域、設備設施的日常巡視，認真檢查并

做好記錄；

5、學習相關的職業(yè)技能，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和

除病蟲害，花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上；

6、勸阻園區(qū)中出現(xiàn)的破壞、損害區(qū)域內樹木、花卉等行

為；發(fā)現(xiàn)異常情況及時向上級主管領導匯報；

7、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

8、管理管控好綠化灌溉設施，節(jié)約用水；

9、完成領導交辦的其它工作任務。

第二部分各崗位制度

考勤制度

為加強員工的管理管控，保證工作正常有序的開展，特制定本考勤

制度，以供大家共同遵守。

打卡制度

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第31頁共108頁

物業(yè)公司全體員工一律實行早晚上下班打卡制度。打卡必須由員工本人

執(zhí)行，嚴禁代打卡。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門

負責人簽字確認，漏打、遲到、早退者每次罰款五元；

二、請銷假制度

按照物業(yè)公司制定的管理管控規(guī)定，實行固定公休日休息，如臨時有事

則須事先填寫請假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行，

1、事假：部門經(jīng)理有權給予本部門員工一天以內的假期，超過一天以

上三天以內的須報請總經(jīng)理，三天以上則需請示執(zhí)行董事，經(jīng)批準后方

可休息，否則視為曠工；

2、病假：員工因病無法工作，須電話請示本部門經(jīng)理，并在上班時交

付醫(yī)院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內的，由主管領導匯報總

經(jīng)理，超過三天的須報經(jīng)執(zhí)行董事批準；

3、住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復印后送

交主管部門領導，并由主管部門領導向上級匯報，同時報辦公室存檔。

4、臨時外出：員工在工作時間臨時外出，須請示本部門經(jīng)理同意后，

并在辦公室公示板上標明外出時間、處理事項及返回時間，不得超過三

小時，特殊情況根據(jù)實際情況調整。

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第32頁共108頁

5、請假：除因病無法工作之外，均應于請假前處理好手中工作，并做

好工作交接和安排，以免影響正常工作。

6、調休：員工申請變更休息日須提前填寫調休申請單，獲批準后方可

調休。

業(yè)主檔案管理管控規(guī)定

為規(guī)范本小區(qū)業(yè)戶檔案信息的管理管控，不斷完善信

息的合適的內容，使客戶檔案信息準確、及時有效，便于

開展工作，同時確保資料的保存完好，特制定本管理管控

規(guī)定：

1、辦公室負責指定接待員、檔案員負責業(yè)主檔案的信息

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第33頁共108頁

收集、管理管控及整理工作；

2、專管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶建立、逐一保存，

建立統(tǒng)一目錄，同時建立電子檔備份。各類信息詳細

排列，以便查閱；

3、客戶信息檔案的合適的內容包括：業(yè)主收樓及驗收文

件、裝修文件、日常維修文件、繳費文件、回訪處理

文件及投訴建議等其他文件；

4、專管人員須認真填寫各項記錄表，紙文檔與電子文檔

同時進行。及時跟進業(yè)主檔案的變更，保證信息的準

確性；

5、業(yè)主檔案信息應嚴格管理管控，注意保密。嚴禁非相

關人員查閱，以保護業(yè)主的隱私，維護公司良好形象；

6、為確保文檔安全，文件柜要做好防火、防盜、防潮、

防蟲工作；

7、業(yè)主檔案永久保存，及時與業(yè)主溝通，及時變更業(yè)主

信息，保證其準確性。

技術檔案管理管控規(guī)定

1、在辦公室領導下，檔案員負責管理管控施工方移交的

全部工程技術方面的資料，將文件材料的積累、分類整

理和歸檔工作納入工作管理管控程序，列入相關部門和

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第34頁共108頁

人員的職責范圍；

2、建立工程技術檔案資料收發(fā)臺帳，加強資料的收發(fā)管

理管控工作；

3、工程技術檔案應按工程相關項目和單位名稱、配套工

程、建檔時間、完檔時間等相關項目詳細建立；建設周

期長的工程，可根據(jù)情況階段歸檔；

4、按照國家有關要求對歸檔文件材料實行分類排序、組

編檔號等方法進行加工、整理。歸檔文件裝訂整齊、字

跡工整、圖樣清晰、簽字手續(xù)完備，圖片、照片等配以

文字說明；

5、及時整理在工程施工中形成的有關材料，及時辦理歸

檔手續(xù)；如工作變動，需將個人保存的材料及時移交；

6、依據(jù)工程特點建立健全工程文件材料的管理管控、保

管、利用、保密、鑒定等管理管控制度，確保檔案安全；

7、按照總公司有關耍求，做好工程檔案管理管控的登記、

借閱、使用工作，并將各類型工程檔案管理管控的登記

結果匯總后報送總公司備案。

門禁卡使用管理管控規(guī)定

為有效控制外來人員進出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，

特此對員工門禁卡的使用管理管控做出以下規(guī)定：

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一、門禁卡的領用；門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理管控，發(fā)放給

工作需要領用的員工。員工在辦公室領取門禁卡時，辦理相關確認領用

手續(xù)。

二、門禁卡的補