商場商業(yè)項目租戶機電設(shè)備管理方案

商場商業(yè)項目租戶機電設(shè)備管理方案對于商場這類商業(yè)項目而言，業(yè)主投資的目的就是通過招商引進租戶（尤其是這種大規(guī)模的商業(yè)項目，這里將引進很多世界頂級消費品牌租戶），加以運營管理，收取租金而獲得投資回報以及社會影響力。因此對于租戶的服務(wù)是我們的終極目的，所有方面的工作都是圍繞滿足租戶使用功能而展開的，對于租戶的工程管理工作是我們的工作重點之一。1租戶機電設(shè)計管理在進行租戶移交工作時，深圳華潤中心一期、二期、杭州在租戶條件預(yù)留方面均反映出一些問題，其中一些屬于前期設(shè)計方案欠妥導(dǎo)致，這類問題往往影響較大，涉及面廣，但通過以往經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)，在設(shè)計之初進行方案上的調(diào)整是可以避免的。還有一些屬于后期租戶變化導(dǎo)致的設(shè)計問題，不可預(yù)見，難于控制，可通過基于現(xiàn)場實際情況的設(shè)計調(diào)整有限挽救。綜合兩方面來看，做好租戶的設(shè)計管理工作是解決租戶問題的根本，并且應(yīng)主要從前期的設(shè)計方案方面入手。1）核對前期設(shè)計方案業(yè)態(tài)分布圖的確定為租戶設(shè)計方面的重點工作，需要結(jié)合招商、營運、經(jīng)濟分析等因素周密考慮，一旦確定，不宜進行改動。根據(jù)確定的業(yè)態(tài)分布圖，對各個租戶的機電設(shè)計進行核對，并反饋業(yè)主進行調(diào)整。這里重點提及一些常見的容易疏漏問題：精品店：對于較大規(guī)模的精品店，尚應(yīng)考慮為其設(shè)置洗手間而預(yù)留的給排水管、排風(fēng)管；珠寶店：應(yīng)考慮為其預(yù)留給水管；電器賣場：預(yù)留電源負(fù)荷需充分考慮；餐飲租戶：事故排風(fēng)管；超市：事故排風(fēng)管，排油煙管；百貨：新風(fēng)管，洗手間給排水管、排風(fēng)管。2）預(yù)留原則在預(yù)留原則方面，為避免日后扯皮，為租戶預(yù)留的各類管道接口，均應(yīng)引至租戶范圍以內(nèi)，同時不要為較大租戶在其租區(qū)外部預(yù)留機房或設(shè)備位置。對于地下室的租區(qū)，最好劃分區(qū)域并預(yù)留備用排風(fēng)或排油煙管井至屋面。對于非租戶使用的各類管道，盡量設(shè)置在公共區(qū)，其需檢修部位，不要設(shè)置在租戶區(qū)內(nèi)。在租區(qū)外為租戶預(yù)留的設(shè)備位置，租戶沒有使用導(dǎo)致返工2租戶機電變更處理由于配合招商、租戶變化及前期預(yù)留方案與租戶實際要求相矛盾等原因，租戶機電變更將會很多。對于這些變更，如果處理不當(dāng)，不僅會增加返工量，造成業(yè)主的投資成本增加，同時將給租戶移交工作帶來負(fù)面影響。分析租戶條件變更對于租戶機電變更問題，前期與業(yè)主工程部達成一致意見，即在變更下發(fā)前，業(yè)主知會總包并就變更問題與總包進行討論分析，客觀地判斷變更是否必需，是否會影響到租戶的使用，如果必需，則首先尋求在不改變施工現(xiàn)狀基礎(chǔ)上的其它途徑，例如可通過技術(shù)手段進行調(diào)整達到以期目的，如若仍無法實現(xiàn)，然后再考慮直接的變更修改；如果不是必需，而是租戶為自身利益而提的其它條件，則可通過與租務(wù)部門的溝通講解，使其對機電系統(tǒng)和功能的實際情況有所掌握，并在和租戶溝通談判時予以回絕。變更實施租戶的機電條件變更在實施過程中往往涉及土建、裝修專業(yè)的配合修改，對于這些變更，總包機電部將抄送工程部，并填具開洞，拆除天花申請，同時注明原因以及機電變更編號，以便土建、裝修專業(yè)在墻體、天花恢復(fù)時辦理簽證手續(xù)能夠有據(jù)可依。變更實施的及時性也相當(dāng)重要，當(dāng)確定需要變更后，立即進行相關(guān)的現(xiàn)場施工工作，徹底摒棄“拖、等、靠”等僥幸心理，排除因拖延而造成的變更難度加大、返工量大、成本增加問題。變更沒有及時執(zhí)行，導(dǎo)致后期施工時需大面積拆除天花3租戶移交在租戶移交階段，總包機電部將安排專職人員配合組成移交小組，協(xié)助業(yè)主工程部及租務(wù)部門梳理租戶進場移交計劃。在租戶進場前對租戶條件進行檢查，督促相關(guān)機電分包進行完善和整改。會同業(yè)主工程及租務(wù)人員向租戶進行場地移交。4租戶裝修管理臨時用水、用電總包將在水管井內(nèi)提供臨時用水接駁點，供租戶裝修用水?？偘峁┡R時用電電箱樣板，租戶按樣板制作施工臨時用電總配電箱，利用租戶正式電源電纜供電，在租戶臨時電箱安裝完畢后，經(jīng)總包檢查合格并送電供租戶裝修用電。制定臨時用水、用電管理制度，租戶裝修開工前對租戶進行交底，租戶裝修過程中定期檢查，對違反規(guī)定租戶進行教育，必要時對其停電處理。送水、送電、供冷租戶內(nèi)機電安裝工作完畢，給水管道沖洗試壓完畢，排水管道試驗