《廠房評估成本法》課件

廠房評估成本法評估廠房價值的重要方法之一是成本法。通過分析廠房的建筑成本、折舊等因素來確定其公允價值。這種方法適用于對廠房建筑特點和建造成本有較深入了解的情況。課程目標掌握廠房評估方法了解并熟練運用成本法這一常用的廠房評估方法,為評估實踐做好理論準備。熟悉評估流程掌握廠房評估成本法的具體實施步驟,從勘察到最終評估報告,全面了解整個過程。提高評估技能通過案例分析,鍛煉學員運用成本法進行廠房評估的實踐能力。什么是廠房評估成本法評估方法概述廠房評估成本法是一種評估房地產的方法,通過評估該廠房在全新狀態(tài)下的重置價值,并扣除其已使用年限的折舊額,得出其當前的市場價值。評估過程詳解該方法主要包括勘察收集信息、計算重置成本、確定折舊額和得出最終評估價值等幾個步驟,全面分析廠房的實際狀況。適用范圍廣泛廠房評估成本法適用于對各類工業(yè)廠房、商業(yè)用房以及其他專用建筑物進行評估,適用性強。廠房評估成本法的適用對象工廠和制造業(yè)廠房評估成本法主要適用于工廠、制造業(yè)等生產型企業(yè)的房地產評估。這些企業(yè)通常擁有大面積的生產車間和倉儲設施。物流中心對于物流中心、大型倉庫等以房地產為主要資產的企業(yè)來說,成本法也是一種常用的評估方法。政府及公共事業(yè)政府部門和公共事業(yè)單位的廠房、辦公大樓等房地產資產也可以采用成本法進行評估。其他大型房地產除上述行業(yè)外,成本法也適用于其他大型房地產資產,如醫(yī)院、學校、會展中心等。廠房評估成本法的評估流程1勘察收集建筑物基本信息2測量尺寸了解建筑物的具體尺寸3分析材料調查建筑材料的類型和狀況4確定權屬了解產權及相關證件情況廠房評估成本法的評估流程包含四個主要步驟。首先要對建筑物進行詳細勘察,收集建筑物的基本信息。其次測量建筑物的尺寸,了解具體的空間大小。接著調查建筑材料的類型和狀況。最后確定產權及相關證件情況。這些步驟為后續(xù)的評估奠定了基礎。步驟一:勘察并收集信息1現場勘察對廠房進行實地勘察,全面了解其外部條件、建筑結構、使用狀況等。2資料收集搜集產權證明、建筑設計圖紙、工程預決算等相關文件,為后續(xù)評估提供依據。3測量尺寸仔細測量廠房的長、寬、高等尺寸,為后續(xù)計算面積和體積提供準確數據。收集廠房基本信息地理位置確定廠房所在具體地理位置,包括街道地址、區(qū)域、城市等信息。建筑面積測量廠房總建筑面積,包括生產車間、倉庫、辦公樓等各部分。產權情況了解廠房的產權歸屬,包括是自有還是租賃,查看相關產權證件。測量廠房尺寸1全面勘察仔細測量廠房的長、寬、高等基本尺寸。同時觀察建筑物的布局、結構和房間分布情況。2精確測繪使用測量工具如卷尺、激光測距儀等進行精確測量,記錄各項尺寸參數。以確保測量數據的準確性。3現場繪圖制作廠房的平面圖和立面圖,為后續(xù)評估提供詳細的尺寸參考信息。4數據核對多次校對測量數據,確保各項尺寸指標的準確性和完整性。調查建筑材料情況了解建筑材料類型仔細檢查建筑物使用的主要材料,如混凝土、鋼材、磚塊等,并記錄其狀況。評估建筑質量根據材料類型和使用狀況,評估建筑物的整體質量和耐久性。分析裝修水平了解內部裝修材料和工藝的水平,可反映出建筑物的整體品質。了解產權及相關證件產權證書確認廠房的所有權性質,了解是否有抵押或其他權利限制。規(guī)劃許可證查看廠房是否符合當地規(guī)劃要求,是否存在違建問題。建筑許可證查看廠房是否擁有合法的建筑許可,是否存在違章建筑問題。步驟二:計算重置成本1確定建筑物的工程量根據勘察結果和收集的信息,量算建筑物的面積、體積等關鍵參數。2確定單位工程造價參考當地同類建筑的市場價格,結合材料、人工等成本因素確定單位造價。3計算總重置成本將建筑物的工程量與單位造價相乘,得出總重置成本。廠房評估成本法的重置成本計算是一個系統(tǒng)性的工作,需要結合建筑物的具體情況,全面掌握各項參數,才能得出科學合理的結果。確定建筑物的工程量測量面積仔細測量并記錄建筑物的各個房間、樓層的面積尺寸。這是計算重置成本的基礎。查看圖紙參考建筑物的設計圖紙,了解建筑結構及材料的詳細信息,為后續(xù)計算做好準備。統(tǒng)計數量如實記錄各種建材的數量,如混凝土方量、磚塊數量、管線長度等,用于測算總工程量。確定單位工程造價1綜合考慮材料費根據建筑材料的市場價格和數量,計算出材料成本。2核算人工費用根據當地工資水平和工作效率,合理估算所需人工成本。3計算機械費用分析施工中使用的機械設備種類及租賃費用。4加入管理費用將項目管理、工程監(jiān)理等費用納入單位工程造價計算。計算總重置成本確定建筑物的工程量根據實際測量的廠房尺寸和結構情況,計算出建筑物的總工程量,包括地基、主體建筑、裝修等各部分。確定單位工程造價參考當地最新的建筑工程造價信息,確定各類建筑工程的單位造價,如每平方米的建筑造價、基礎工程造價等。計算總重置成本將建筑物的總工程量乘以對應的單位工程造價,即可得出該廠房的總重置成本。這是以全新狀態(tài)重建該廠房所需的資金。步驟三:計算折舊額確定建筑物的經濟使用年限根據建筑物的材料、結構、使用強度等因素,確定其合理的經濟使用年限。計算已使用年限綜合考慮建筑物的實際使用年限和維修保養(yǎng)情況,確定其已使用的年限。確定成新率根據經濟使用年限和已使用年限的比例,計算出建筑物的成新率。計算折舊額將重置成本乘以成新率的倒數,得出建筑物的折舊額。確定建筑物的經濟使用年限結構類型根據建筑物的結構類型,如鋼筋混凝土、磚木結構等,確定其合理的經濟使用年限。維保情況評估建筑物的日常維護和修繕情況,良好的保養(yǎng)可延長其使用壽命。實際狀況結合現場勘察,綜合考慮建筑物的實際使用情況和物理狀況,為其確定合理的經濟使用年限。計算已使用年限確定已使用年限通過實地勘查并查閱相關檔案記錄,準確確定該廠房建筑物的使用年限。這是評估折舊額的關鍵數據。查閱產權證明查看廠房建筑物的產權證明文件,了解其建造年代,以此作為已使用年限的依據。調查維修保養(yǎng)情況通過收集廠房維修保養(yǎng)記錄,進一步確認建筑物的實際使用年限。這有助于精確評估折舊額。確定成新率1評估廠房的新舊程度通過對廠房的實際狀況進行評估,確定其成新率,即現有狀態(tài)與新建時的比較情況。2考慮使用年限和維護保養(yǎng)結合廠房的已使用年限和日常維護保養(yǎng)情況,確定其實際的老舊程度和保存狀態(tài)。3采用成新率評估表使用行業(yè)內通用的成新率評估標準,客觀評估廠房的綜合狀況。確定成新率計算方法根據建筑物已使用年限和經濟使用年限,計算出建筑物的成新率。成新率=(1-已使用年限/經濟使用年限)×100%?？紤]因素在計算成新率時,還需考慮建筑物的維護管理情況、改造情況等,合理調整成新率。步驟四:確定評估價值重置成本減去折舊額根據前幾步計算得出的重置成本值,扣除累計折舊后即可得到廠房的評估價值。加上土地使用權價值除了廠房本體,還需要考慮土地使用權的價值,將其加入評估價值?？紤]其他因素的影響還需要對可能影響評估結果的其他因素,如地理位置、市場供求等進行綜合分析。得出最終評估價值綜合考慮各項因素后,即可得出廠房的最終評估價值。確定評估價值重置成本減折舊計算建筑物的全新重置成本，然后扣除已使用年限產生的折舊額，得出最終評估值。加上土地使用權在建筑物評估價值的基礎上，還需考慮土地使用權的價值，計入最終評估價值。其他因素影響最終評估價值還需根據建筑物的實際狀況、區(qū)位條件等其他因素進行適當調整。加上土地使用權價值土地使用權價值在計算廠房評估價值時,需要考慮土地使用權的價值。土地使用權是企業(yè)使用土地的權利,其價值應當計入廠房評估結果中。確定土地使用權價值可采用市場比較法、收益還原法或成本逼近法等方式來確定土地使用權的價值。根據土地位置、面積、用途等因素進行評估?？紤]其他因素的影響1區(qū)位優(yōu)勢廠房所在地的經濟發(fā)展水平和交通便利性等，會對其價值產生重大影響。2環(huán)境因素廠房周圍的環(huán)境質量、噪聲、污染等狀況，會影響到廠房的使用價值。3市場供需當地廠房供給和需求狀況的變化，會導致同類廠房價格的波動。4特殊情況某些特殊情況如政策優(yōu)惠、產業(yè)規(guī)劃等，也會影響到廠房的評估價值。得出最終評估價值重置成本減去折舊額計算出建筑物的重置成本后,再扣除已發(fā)生的折舊額,即可得到廠房評估的基準價值。加上土地使用權價值考慮到廠房所占有的土地使用權,還需要將其價值加入計算,以得到更加全面的評估價值?？紤]其他因素的影響最終評估價值需要結合市場供給、地理位置、區(qū)域發(fā)展前景等其他因素的影響作出適當調整。案例分析通過分析具體案例,我們可以更深入地了解廠房評估成本法的應用。以下提供了三個典型的案例,涉及不同類型和規(guī)模的廠房,展示了該方法的操作過程和結果。這些案例有助于我們掌握該方法的實際運用技巧,提高對廠房評估的理解和應用能力。案例一某公司位于城市中心的廠房需要進行評估。該廠房建于20年前,占地面積3000平方米,建筑面積5000平方米。主要由鋼筋混凝土結構建成,墻體為磚砌,屋頂采用彩瓦。通過勘察和資料收集,我們了解到該廠房產權明確,手續(xù)齊全,建筑材料狀況良好,未發(fā)生重大改造或維修。案例二某公司擁有一處位于大城市郊區(qū)的工廠廠房。該廠房建于20世紀90年代初期,建筑面積約3000平方米。面臨拆遷,需要進行廠房價值評估。通過調查收集,該廠房采用鋼筋混凝土框架結構,墻體采用磚墻,樓層為2層。建筑材料完好,使用狀況良好?？深A計還能使用20年。案例三某公司位于上海市郊的一處自有廠房,總建筑面積約為8,000平方米。廠房建于2005年,主要采用鋼筋混凝土結構,屋面為瓦片,墻體為磚墻?，F需對該廠房進行評估,以了解其當前價值。通過調查收集信息,分析計算,最終得出該廠房的評估價值為1,800萬元。該價值包括廠房本體價值以及相應的土地使用權價值。評估結果反映了該廠房在經濟使用年限內的價值水平,為后續(xù)經營決策提供了依據。課程總結總結要點掌握了廠房評估成本法的核心步驟,包括勘察信息收集、重置成本計