房地產(chǎn)融資渠道論文

房地產(chǎn)融資渠道論文房地產(chǎn)融資論文房地產(chǎn)融資是大型工程房地產(chǎn)籌集資金的主要途徑，在國內(nèi)具有較大的運用空間。加強對融資風險評估方法的研究，有助于指導房地產(chǎn)融資方案的設計，有助于房地產(chǎn)融資在中國的開展。根據(jù)房地產(chǎn)融資風險評估的要求，本文認為完整的風險評估系統(tǒng)除了保留傳統(tǒng)的風險識別、風險估計、風險評估等部分外，還應該把風險應對、風險監(jiān)視和風險控制等環(huán)節(jié)納入評估過程。因為從國外房地產(chǎn)融資實踐來看，風險監(jiān)控可以為風險識別提供動態(tài)的依據(jù)，風險控制的有效性對風險評估的結(jié)果也有顯著的影響。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)狀。1、房地產(chǎn)信托融資受限房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，聚集多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資的一種投資方式。從長遠發(fā)展來看，信托資金對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求是一個很好的補充。尤其是近年來，銀行的銀根不斷抽緊，而我國房地產(chǎn)業(yè)資金又嚴重依賴于銀行貸款的現(xiàn)實情況下，房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題的新寵。xx年2月21號，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會又下發(fā)了《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關(guān)問題__》，該通知要求開發(fā)商具備二級資質(zhì)，并且房地產(chǎn)開發(fā)項目“四證齊全”，項目資本金達到國家最低比例，不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。這些要求，無疑又使房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的門檻提高了。2、不重視自身資金的積累作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金渠道較為單一。3、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展做出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。二、面對融資困境的房地產(chǎn)企業(yè)的主要應對策略。盡管受目前整個宏觀調(diào)控和資本市場政策的影響，房地產(chǎn)業(yè)的融資困難很大，但是對于一位房地產(chǎn)商來說，堅實的資金鏈才是房地產(chǎn)商最終需要的。因此，從這一目標出發(fā)，房地產(chǎn)商尤其是中小企業(yè)應積極應對，制定融資策略，抓住國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的有利時機，爭取在本輪房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌的過程中調(diào)整和壯大自己。1、調(diào)整心態(tài)和思路，制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略。在目前的宏觀大背景下，為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房地產(chǎn)企業(yè)就必須面對困難不退縮，盡快調(diào)整心態(tài)和思路，理解和接受國家宏觀調(diào)控的政策措施，對比融資成本和可能，積極實現(xiàn)多元化融資，解決資金問題，尋求新的發(fā)展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合，或者將信托計劃及股權(quán)融資與銀行信貸融資相結(jié)合、房地產(chǎn)企業(yè)融資與個人融資結(jié)合起來的方式等。多種融資方式相結(jié)合，一方面，可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力；另一方面，可以降低資金成本，減少企業(yè)的融資風險。2、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉(zhuǎn)，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。加快資金流轉(zhuǎn)。減少企業(yè)過度預支。嚴格控制成本費用的支出。3、探索有效的民間融資方式。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和民間金融資產(chǎn)的逐步擴張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經(jīng)濟發(fā)達、市場化程度較高的地區(qū)。，在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其它企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。4、根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。5、尋求合作開發(fā)。一是與建筑企業(yè)合作開發(fā)，由建筑企業(yè)墊資建設，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時問內(nèi)付清所墊本金。二是與大公司合作，這種方法，一方面能[得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。6、積極進行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)市場的融資產(chǎn)品較少。因此可以借鑒國外房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，采取租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資、過橋貸款、委托貸款、土地典當?shù)刃滦腿谫Y方式，通過多種融資方式的創(chuàng)新來確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。7、增強中小企業(yè)的抵御市場風險的能力。中小企業(yè)的弱小特點決定了其必須走專業(yè)化協(xié)作之路。日前中小企業(yè)要根據(jù)自身的行業(yè)、區(qū)域特點建立合適的組織模式?；蚺c大企業(yè)聯(lián)合。同其形成協(xié)作配套關(guān)系?；蛟谥行∑髽I(yè)之間開展聯(lián)合。組成中小企業(yè)聯(lián)合體或企業(yè)集團。只有這樣才能使企業(yè)在激烈的市場競爭中增強抵御風險的能力。三、創(chuàng)新融資方式通過吸引股權(quán)投資，擴充自有資金：自有資金是一個企業(yè)生存和發(fā)展的基礎。首先必須有充足的自有資金來支持各整個企業(yè)的良性運作，然后才能受到外部投資者的青睞。擴大自有資金的渠道之一是增加內(nèi)部積累，這就要求工資通過項目開發(fā)和經(jīng)營，逐步增加積累，把企業(yè)逐步有小做大；另一方面，外部的資金投入同樣可以增加企業(yè)的自有資金。外部投入主要包括兩種方式：以使其與原有股東增加投入；而是新股東加入企業(yè)（通過私募擴股）。這兩者同樣建立在投資者對企業(yè)發(fā)展前景的良好以氣之上。用房地產(chǎn)信托計劃融資：相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資方式，可以降低房地產(chǎn)公司整體融資成本，節(jié)約財務費用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，再不提高公司資產(chǎn)負債率的情況下，可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。信托業(yè)務已初步形成證券投資型，股權(quán)投資型，資金貸款型，資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓型，信托資金租型等等多種類型的信托品種。同時，在單個信托產(chǎn)品規(guī)模，期限和收益方面，也出現(xiàn)了募集資金從幾百萬到幾十億元不等，期限和收益多樣化的信托種類。四、總結(jié)傳統(tǒng)的通過自我積累、自我發(fā)展的方式解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已越來越不適應不斷變化的外部條件，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極采取多種方式觸資，減少對銀行信貸資本的依賴，努力拓寬融資梁道，具有十分重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)企業(yè)必須進行融資創(chuàng)新，學會多條腿走路，利用各種條件、采用多種途徑才能解決發(fā)展過程中的資金問題?？傊?，拓展房地產(chǎn)融資新渠道，使融資途徑多元化，才能使我國房地產(chǎn)企業(yè)更高更好的加速發(fā)展。鄭州航空工業(yè)管理學院管理類畢業(yè)論文2007級01班涉外事務管理專業(yè)題目我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方式姓名楊源學號073070133指導教師吳瀟2010年05月26日提綱一、摘要關(guān)鍵詞二、引言---我國房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況概述三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式(一)注重資信體系建設,積極爭取銀行授信貸款(二)通過資產(chǎn)重組,培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(三)充分展示企業(yè)形象與信譽,爭取房屋預售款(四)充分利用資本市場,拓寬融資渠道(五)爭取外單位投資,積極進行合作開發(fā)四、對房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道的幾點建議(一)組建房地產(chǎn)企業(yè)艦隊_房地產(chǎn)融資渠道論文。(二)積極尋求新的融資方法(三)建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)(四)中小房地產(chǎn)企業(yè)應獨辟蹊徑發(fā)展壯大中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的融資方法除銀行貸款外的方法五．結(jié)論我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方式摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展,融資難越來越成為制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸因素,房地產(chǎn)企業(yè)資本規(guī)模普遍較小與其資本密集型的行業(yè)特點也極不相適應。組建房地產(chǎn)企業(yè)艦隊、積極尋求新的融資方法、建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)等措施是解決我國房地產(chǎn)融資渠道的有效途徑。本文就房地產(chǎn)企業(yè)融資難這一問題提出了幾點建議,并提出了針對我國房地產(chǎn)企業(yè)的幾種切實可行的融資方式。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道方式;授信貸款;企業(yè)債券;資本市場一、引言我國房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況概述：房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，高投入、高風險、高產(chǎn)出。隨著我國房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策出臺的出臺，金融業(yè)門檻逐步加高，再加上土地招投標政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力業(yè)已不再局限于產(chǎn)品本身，資本實力成為企業(yè)乃至整個行業(yè)健康發(fā)展的決定性力量。房地產(chǎn)企業(yè)能否盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系來獲得足夠的資金支持，已成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。我國房地產(chǎn)業(yè)無論是投資方還是購買方，大多數(shù)都是以銀行貸款的方式來融資的。央行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理__》的出臺，最直接影響的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。目前政府實行的金融緊縮政策，加上銀行加強審查貸款風險的措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需要。房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式少、企業(yè)間接融資的比重過大是當前房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個顯著特點。多渠道融資成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式隨著經(jīng)濟的快速增長和我國房地產(chǎn)市場的日趨成熟,資金問題已越來越成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制約因素,如何拓寬融資渠道也成為房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注的焦點問題之一。筆者認為,針對我國目前的資本市場和金融環(huán)境,房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾方面拓寬融資渠道,解決資金瓶頸問題。一)注重資信體系建設,積極爭取銀行授信貸款目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率一般都超過其它行業(yè),同時由于房地產(chǎn)行業(yè)進入壁壘低,從20世紀90年代后期一大批社會游資進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。資金的性質(zhì)決定了一些房地產(chǎn)企業(yè)采取“撈一把就走”的策略,不重視品牌的創(chuàng)立,短期行為嚴重,信用差。銀行業(yè)xx年對我國30多個行業(yè)的信用狀況進行了內(nèi)部排序,房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四。因此,建立規(guī)范的資信體系對房地產(chǎn)企業(yè)十分重要,需要采取如下措施:(1)樹立長期務實經(jīng)營的思想,不過分依賴廣告炒作,不對業(yè)主承諾無法兌現(xiàn)的服務或優(yōu)惠;(2)應用先進項目管理軟件,協(xié)調(diào)資金與施工進度、銷售進度,在項目變更之前做好資金計劃;(3)重視企業(yè)信譽,不僅對銀行講信譽,而且對政府、設計單位、施工單位講信譽;(4)吸納金融與IT人才,開發(fā)資信管理軟件,充分發(fā)揮銀行金融創(chuàng)新積極性,建立新型的銀行與企業(yè)關(guān)系,爭取銀行套餐服務。配合銀行開展金融創(chuàng)新,控制相關(guān)風險,有利于加深銀企關(guān)系;(5)企業(yè)文化建設與客戶營銷活動相結(jié)合,感動外部客戶。當發(fā)展商自有資金在30%～50%時,只要開發(fā)項目的投資收益率大于銀行貸款利率就可以辦理抵押貸款。采用地產(chǎn)抵押取得貸款是房地產(chǎn)公司融資的主要。授信貸款應成為企業(yè)重點爭取的對象,從企業(yè)角度看,同時應注意選拔優(yōu)秀財務人才與銀行辦理授信貸款業(yè)務,重視企業(yè)的信用管理與品牌建設。(二)通過資產(chǎn)重組,培育大型房地產(chǎn)企業(yè)集團隨著經(jīng)濟全球化步伐的日益加快,市場競爭日趨激烈,培育實力雄厚,競爭力強的大型企業(yè)集團已迫在眉睫。作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),其產(chǎn)業(yè)集中度卻很低,就市場占有而言,香港前九家的市場份額為80%,日本積水物產(chǎn)的市場占有率達到29%;而__,市場化程度相對較高的上海,市場前十位發(fā)展商的市場占有率也就23%,深圳還不到20%。擴大房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不外乎兩種方式:一是通過自我積累、自我發(fā)展;二是通過資產(chǎn)重組。第一種屬于外延式發(fā)展的低級模式,在我國房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范的初期有一定的效果,但目前已不能適應我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,只有資產(chǎn)重組才是當前擴大現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的唯一出路。具體實施時,既可以借助資本市場,通過資本運作,以控股的方式,形成緊密或松散的企業(yè)集團;也可以采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的形式,實現(xiàn)規(guī)模效益;還可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合,擴大企業(yè)規(guī)模。(三)充分展示企業(yè)形象與信譽,爭取房屋預售款_房地產(chǎn)融資渠道論文。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象、對客戶的誠信至關(guān)重要,不僅要提倡物業(yè)管理的前期介入,而且更要提倡房地產(chǎn)開發(fā)過程吸引客戶參與,房地產(chǎn)開發(fā)的成本與定價對客戶透明化,充分展示自己的正直與關(guān)愛客戶形象。實際運用過程中,許多講求信譽、有良好企業(yè)形象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其樓盤都有較好的預售成績,對于解決企業(yè)資金困難、保證項目質(zhì)量有著非常重要的作用。(四)充分利用資本市場,拓寬融資渠道針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,負債率高的現(xiàn)狀,應通過房地產(chǎn)企業(yè)重組上市、向社會發(fā)行企業(yè)債券以及吸引社會各類基金加盟等方式來拓展房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道。1.發(fā)行股票上市融資。目前我國股票市場剛剛對房地產(chǎn)企業(yè)解禁,進入股票市場融資的房地產(chǎn)企業(yè)還為數(shù)不多,但隨著我國證券市場的不斷發(fā)展,股市規(guī)模的擴大,房地產(chǎn)企業(yè)進入股市不僅可能而且是必的。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過資產(chǎn)重組,擴大企業(yè)規(guī)模,提高管理水平,成為具有一定規(guī)模,資產(chǎn)質(zhì)量好,公司負債率低、業(yè)績突出的大型企業(yè)集團,就完全可以進入資本市場,發(fā)行股票籌集資金,擴大自身資金實力。2.發(fā)行企業(yè)債券籌集資金。企業(yè)債券具有發(fā)行程序簡捷、融資期限長、利率低于銀行貸款利率等特點,債券利率市場化后,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)行業(yè)高風險高回報的特點,確定較高的債券利率,吸引國內(nèi)外機構(gòu)及個人投資者加盟,滿足自身快速發(fā)展對資金的巨大需求。3.吸引保險基金加盟房地產(chǎn)業(yè)。隨著我國保險業(yè)的發(fā)展,保險公司可運用的資金量迅速增加,而投資余地非常有限,80%的保險資金只能用于銀行存款和購買國債,隨著_房地產(chǎn)融資渠道論文。銀行利率8次下調(diào)和國債利率的隨之變動,保險公司的投資回報率不斷降低,尤其是壽險公司已形成高達500億元的巨額利率差損,嚴重制約了我國保險業(yè)的發(fā)展。政府有關(guān)部門正在著手對現(xiàn)行《保險法》進行修改,修改后的保險法將放寬保險資金的應用渠道,由于我國房地產(chǎn)業(yè)投資收益率較高,只要開發(fā)商信譽良好,項目有穩(wěn)定的收益,就可以吸引保險資金加盟。(五)爭取外單位投資,積極進行合作開發(fā)企業(yè)對外投資的方式一般有兩種:一種是以貨幣資金方式向其它單位投資,一種是以實物、無形資產(chǎn)的方式進行投資。加強與外界經(jīng)濟合作關(guān)系,以支付約定利率或其它方式取得外單位投資,這是一條十分有效的籌資方式。通過合資合作,甚至是外包的形式,從而發(fā)揮“四兩撥千斤”的作用,即通過各種形式的合作,使原本企業(yè)做不了的項目能夠成功運作。三、對房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道的幾點建議(一)組建房地產(chǎn)企業(yè)艦隊隨著經(jīng)濟全球化步伐的日益加快，市場爭日趨激烈。培育實力雄厚、競爭力強的房地產(chǎn)企業(yè)艦隊已在眉睫。就房地產(chǎn)市場占有率而言，在市場化程度相對較高的上海，市場前十位開發(fā)商的市場占有率也只有23％，深圳還不到20％。資產(chǎn)重組才是當前擴大現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的唯一出路。具體實施時，既可以借助資本市場，也可以采用兼并現(xiàn)有中小企業(yè)的形式，實現(xiàn)規(guī)模效益；還可以通過企業(yè)間的項目收購、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合，擴大企業(yè)規(guī)模。(二)積極尋求新的融資方法銀行融資雖然是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，但由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量有限，資本市場不會成為房地產(chǎn)的主要融資渠道；信托雖然已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的一個補充，但在短期內(nèi)不可能成為主要的融資渠道。在銀行門檻提高，上市比較困難的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要新的融資方法。(三)建立健全房地產(chǎn)金融相關(guān)法律法規(guī)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。建設房地產(chǎn)金融立法應從兩方面入手：一是盡快出臺相關(guān)法律規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等；二是修改完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，例如：房地產(chǎn)證券化在國際