房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第四版）課件：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第四版）

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目定位、修正項(xiàng)目開發(fā)方案的基礎(chǔ)，也是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的重要依據(jù)，對(duì)于了解和掌控房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有重要意義。本章將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法、流程、內(nèi)容，調(diào)研報(bào)告的撰寫方法等進(jìn)行詳細(xì)的闡述，并輔以相關(guān)案例分析。6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。6.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義6.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)性強(qiáng)。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研針對(duì)性強(qiáng)。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研技術(shù)性強(qiáng)。6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述6.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的需要制定正確營(yíng)銷策略的需要企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的需要企業(yè)健全決策機(jī)制的需要6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述6.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容市場(chǎng)宏觀環(huán)境狀況1．政治環(huán)境2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境3．社會(huì)文化環(huán)境城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.市場(chǎng)整體情況2.土地市場(chǎng)情況3.商品房市場(chǎng)情況4.區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格變化情況5.區(qū)域內(nèi)主要開發(fā)商開發(fā)銷售情況6.三級(jí)市場(chǎng)交易情況消費(fèi)者行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研1．消費(fèi)者行為調(diào)研2．市場(chǎng)需求容量調(diào)研6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述6.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研1．結(jié)合項(xiàng)目所在城市的總體規(guī)劃，分析項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)定位2．進(jìn)行區(qū)域的交通條件研究3．對(duì)影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進(jìn)行研究4.對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的總體價(jià)格水平與供求關(guān)系進(jìn)行分析5.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研項(xiàng)目基本情況調(diào)研1.對(duì)項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析2.對(duì)項(xiàng)目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述6.1.5房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則真實(shí)性原則時(shí)效性原則全面性原則計(jì)劃性原則6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述6.1.6房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法調(diào)查方法1．全面調(diào)查法2．重點(diǎn)調(diào)查法3．抽樣調(diào)查法資料收集方法1．原始資料的收集方法2.二手資料的收集方法3.商業(yè)資料獲取方法明確調(diào)研目的分析初步情況設(shè)計(jì)調(diào)研方案確定資料來(lái)源確定資料收集方法設(shè)計(jì)調(diào)查表及調(diào)查問(wèn)卷6.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程6.2.1準(zhǔn)備階段試調(diào)查檢驗(yàn)調(diào)查設(shè)計(jì)中的缺漏；為正式調(diào)查作初步準(zhǔn)備。調(diào)研實(shí)施6.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程6.2.2調(diào)查階段調(diào)研資料的整理與甄別驗(yàn)證調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與分析撰寫調(diào)研報(bào)告修訂并提交調(diào)研結(jié)果6.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程6.2.3分析研究階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研全過(guò)程結(jié)束后，應(yīng)該對(duì)調(diào)研過(guò)程中形成的各種原始資料、二手資料、整理資料和調(diào)研報(bào)告等成果進(jìn)行歸檔，為以后的調(diào)研工作總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)完善同一類型市場(chǎng)的資料庫(kù)，方便以后的信息查找。6.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的操作流程6.2.4整理歸檔階段定量分析與定性分析數(shù)據(jù)類型：數(shù)值型、序號(hào)型、文字型6.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法6.3.1數(shù)據(jù)分析方法概述德爾菲法(DelphiMethod)系以一系列問(wèn)卷向各類專家征詢意見，依據(jù)所有專家對(duì)原問(wèn)卷的答復(fù)再擬訂下一份問(wèn)卷，再次向各類專家征詢意見，直到大多數(shù)專家的意見看法趨于一致才獲至結(jié)論的方法，此法預(yù)測(cè)通常較適合作長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。6.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法6.3.2定性分析方法層次分析法的基本思路是先分解后綜合的系統(tǒng)思想，整理和綜合人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)定量化決策。首先將所要分析的問(wèn)題層次化，根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)和要達(dá)到的總目標(biāo)，將問(wèn)題分解成不同的組成因素，按照因素間的相互關(guān)系及隸屬關(guān)系，將因素按不同層次聚集組合，形成一個(gè)多層分析結(jié)構(gòu)模型，最終歸結(jié)為最低層（方案、措施、指標(biāo)等）相對(duì)于最高層（總目標(biāo)）相對(duì)重要程度的權(quán)值或相對(duì)優(yōu)劣次序的問(wèn)題。6.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法6.3.2定性分析方法1．歸納分析法2．演繹分析法3．比較分析法4．結(jié)構(gòu)分析法6.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法6.3.2定性分析方法線性回歸分析6.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法6.3.3定量分析方法確定自變量和因變量確定數(shù)學(xué)關(guān)系，建立回歸方程統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)預(yù)測(cè)判別和聚類分析判別分析 指標(biāo)間差異—判別函數(shù)—未知分類聚類分析 樣品聚類；變量聚類6.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法6.3.3定量分析方法因子分析對(duì)應(yīng)分析多維偏好分析聯(lián)合分析6.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法6.3.3定量分析方法6.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告6.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的內(nèi)容報(bào)告主要內(nèi)容導(dǎo)言：標(biāo)題、前言正文：報(bào)告主體部分結(jié)尾：總結(jié)和說(shuō)明附件：圖表和附錄正文主要內(nèi)容基本情況概述房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況房地產(chǎn)市場(chǎng)供給特征房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及發(fā)展趨勢(shì)結(jié)論和建議6.4房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告6.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫的原則以調(diào)研目的為核心的原則前后邏輯合