房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理教案

PAGEPAGE86河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理教案 教案建筑工程系系課程歸屬：經(jīng)濟(jì)教研室教案作者：高春萍河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院教案課程名稱房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理授課專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)班級(jí)06級(jí)1、2班課程類型必修課職業(yè)技能基礎(chǔ)課（）；職業(yè)專項(xiàng)技能課（是）拓展課限選課（）；任選課（）考核方式考試（是）；考查（）課程教學(xué)總學(xué)時(shí)數(shù)68學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)分配課堂講授56學(xué)時(shí)；實(shí)訓(xùn)課12學(xué)時(shí)教材名稱房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理作者銀花出版社及出版時(shí)間機(jī)械工業(yè)出版社2003.6指定參考書(shū)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材中的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》，劉洪玉/主編作者劉洪玉/出版社及出版時(shí)間中國(guó)建筑工業(yè)出版社授課教師高春萍職稱高級(jí)工程師專職/兼職專職授課時(shí)間06-07學(xué)年第二學(xué)期河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院教案理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第1周第1次課題課程簡(jiǎn)介緒論第一章：概述1、房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的含義及特征教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明舉例技能掌握房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)，了解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的含義及特征、教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的含義教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.課程介紹（15分鐘）2.展開(kāi)內(nèi)容（（70分鐘）3.歸納小結(jié)（5分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)的概念及其特征教學(xué)后記河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院教案（附頁(yè)）第一章：概述房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。

房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣(mài)中，其拍賣(mài)標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。每一類拍賣(mài)標(biāo)的都有自己的特殊性，這種特殊性是與該類標(biāo)的物的特性相聯(lián)系的，房地產(chǎn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）位置的固定性和不可移動(dòng)性。

（二）使用的長(zhǎng)期性。a

（三）影響因素多樣性。

（四）投資大量性。

（五）保值增值性。由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成，對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類：

（一）根據(jù)土地的用途分類：

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地

2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）

3、工業(yè)用地

4、倉(cāng)儲(chǔ)用地

5、對(duì)外交通用地

6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地

8、綠化用地

9、特殊用地

（二）根據(jù)房屋的用途分類：

按照房屋的使用功能可以分成八類：

1、住宅

2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)

3、商場(chǎng)和店鋪

4、辦公樓

5、賓館酒店

6、文體娛樂(lè)設(shè)施

7、政府和公用設(shè)施

8、多功能建筑（綜合樓宇）二、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性主要是指它的商品特性和物理特性。（一）房地產(chǎn)的商品特性房地產(chǎn)商品的廣義性2、房地產(chǎn)商品交易的特殊性購(gòu)買(mǎi)租賃（租用和分期付款購(gòu)買(mǎi)）（二）房地產(chǎn)的物理特性1.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性2.房地產(chǎn)的永久性3.房地產(chǎn)規(guī)模的有限性三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用表現(xiàn)在三個(gè)方面1.房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成部分2.房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的先導(dǎo) 3.房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，有賴于社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的興旺第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的含義及特征房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的含義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)當(dāng)作商品，從而對(duì)這種特殊商品進(jìn)行的一系列經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，這些經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)包括房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、開(kāi)發(fā)、建造、交換、廣告、組織消費(fèi)、從事各種相關(guān)服務(wù)等活動(dòng)。（一）主要的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)1.土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)2.房地產(chǎn)建造經(jīng)營(yíng)活動(dòng)3.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)4.房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他商品經(jīng)營(yíng)的差異主要表現(xiàn)在：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一次性投資量大，產(chǎn)品的銷售值量也大。2）房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，使用期限長(zhǎng)，也不能像其他產(chǎn)品那樣隨時(shí)意。舊換新。3）房地產(chǎn)是土地與其上面的房屋的統(tǒng)一。二、房地產(chǎn)管理的含義房地產(chǎn)管理是指對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括房地產(chǎn)的生產(chǎn)過(guò)程和流通過(guò)程。三、房地產(chǎn)管理與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本特征開(kāi)發(fā)商的角色房地產(chǎn)投資動(dòng)力來(lái)源房地產(chǎn)需求與供給住房的需求（1）住房的需求的特點(diǎn)：1）需求普遍性2）需求代價(jià)高3）需求的間接性（2）影響住房需求的因素1）人口狀況的影響2）家庭收入水平的影響3）房屋價(jià)格因素的影響4）房屋占有因素的影響 5）客觀經(jīng)濟(jì)因素的影響 6）國(guó)家住房政策的影響住房的供給（1）住房供給的特點(diǎn)：1）標(biāo)的物的多樣性2）生產(chǎn)的長(zhǎng)期性3）投資的風(fēng)險(xiǎn)性（2）影響住房供給的因素1）市場(chǎng)價(jià)格因素的影響2）資金利息率因素的影響3）稅率因素的影響 4）政府的政策因素的影響第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)與管理的研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容、研究方法理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第1周第2次課題第一章：3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容、研究方法教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容、研究方法教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的研究方法教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.復(fù)習(xí)舊課（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：典型案例）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（（75）4.歸納小結(jié)（5）5.學(xué)生提問(wèn)（5）布置作業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式有哪些？房地產(chǎn)出售價(jià)格的組成。教學(xué)后記房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是一種將資本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)活動(dòng)，已獲得最大限度利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)行為房地產(chǎn)實(shí)業(yè)投資具體分為土地開(kāi)發(fā)投資、房屋開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資、什么是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)？它的特點(diǎn)有哪些？房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場(chǎng)需求的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全國(guó)程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。它的特點(diǎn)是：1、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，獲高收益的機(jī)會(huì)也多；2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象具有消費(fèi)和投資的雙重性；3、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的壟斷和競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)包括哪些內(nèi)容？1.標(biāo)的；2.價(jià)款；3.用途；4.使用年限；5.轉(zhuǎn)讓方式；6.履行期限、地點(diǎn)；7.支付方式；8.違約責(zé)任。什么是房地產(chǎn)抵押？房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔(dān)保的行為。哪些房地產(chǎn)不能抵押？1.產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公用福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3列入文物保護(hù)的建筑物和有關(guān)重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。什么是建筑容積率？它將如何計(jì)算？建筑容積率是指區(qū)內(nèi)總建筑面積之和與區(qū)內(nèi)總占地面積之比。計(jì)算公式是：建筑容積率=(區(qū)內(nèi)總建筑面積之和㎡/區(qū)內(nèi)總占地面積㎡)×100%什么是管理用房？它是如何計(jì)算的？管理用房是指住宅區(qū)內(nèi)用于物業(yè)管理的房屋。其計(jì)算公式是：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶均人口數(shù)其中有關(guān)測(cè)算系數(shù)以市政府有關(guān)部門(mén)最新公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利。地上權(quán)的實(shí)質(zhì)也就是土地使用權(quán)。地役權(quán)是指利用他人土地供自己使用的便利。抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。典權(quán)是指通過(guò)支付典價(jià)而占有他人的不動(dòng)產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。租賃權(quán)是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收房地產(chǎn)行政管理理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第2周第1次課題了解房地產(chǎn)行政管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企資質(zhì)管理。教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋技能了解房地產(chǎn)行政管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織管理。教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織管理。教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)行政管理教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：開(kāi)門(mén)見(jiàn)山）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)行政管理的含義2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件設(shè)什么？教學(xué)后記房地產(chǎn)行政管理概述一、房地產(chǎn)行政管理學(xué)的研究對(duì)象：房地產(chǎn)行政管理學(xué)是指如何行使行政權(quán)力，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行管理。房地產(chǎn)行政管理學(xué)的研究對(duì)象是：產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理、使用管理等二、房地產(chǎn)行政管理的含義:1.房地產(chǎn)行政管理的依據(jù)2.房地產(chǎn)行政管理的主體3.房地產(chǎn)行政管理的客體4.房地產(chǎn)行政管理的機(jī)制5.房地產(chǎn)行政管理的目的6.房地產(chǎn)行政管理的地位三、房地產(chǎn)行政管理的重要性（六個(gè)方面）四、房地產(chǎn)行政管理的職能（一）、房地產(chǎn)行政管理職能的含義:（二）、房地產(chǎn)行政管理的職能1.計(jì)劃職能2.組織職能3.指揮職能4.監(jiān)督職能5.強(qiáng)化全行業(yè)管理的職能6.調(diào)節(jié)職能五、房地產(chǎn)行政管理的原則、手段和方法（一）、房地產(chǎn)行政管理的原則依法管理的原則統(tǒng)一管理的原則3.《雙重身份》的協(xié)調(diào)原則4.國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理的原則5.不直接經(jīng)營(yíng)的原則（二）、房地產(chǎn)行政管理的手段1.行政手段2.法律手段：權(quán)威性、嚴(yán)肅性、無(wú)差別性、強(qiáng)制性、穩(wěn)定性3.經(jīng)濟(jì)手段4.教育手段（三）、房地產(chǎn)行政管理的方法六、房地產(chǎn)行政管理體制和組織機(jī)構(gòu)（一）房地產(chǎn)行政管理體制《一》房地產(chǎn)行政管理體制含義《二》房地產(chǎn)行政管理體制的作用1.前提2.載體3.關(guān)鍵4.依法行事的原則（二）房地產(chǎn)行政組織1.房地產(chǎn)行政組織是：是主體，推動(dòng)2.房地產(chǎn)行政組織的特點(diǎn)：1.政治性、2.社會(huì)性、3.服務(wù)性4.適應(yīng)性第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū)）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。第五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：（一）一級(jí)資質(zhì)：1．注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（二）二級(jí)資質(zhì)：1．注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；3．近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；9．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（三）三級(jí)資質(zhì)：1．注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；3．房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；6．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；8．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。（四）四級(jí)資質(zhì)：1．注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；2．從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；5．工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；6．商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；7．未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。第六條新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案；（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（二）企業(yè)章程；（三）驗(yàn)資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和勞動(dòng)合同；（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)認(rèn)為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（正、副本）；（三）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；（四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；（五）已開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》執(zhí)行情況報(bào)告；（七）其他有關(guān)文件、證明。第十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門(mén)發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)。第十二條資質(zhì)證書(shū)由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)統(tǒng)一制作。資質(zhì)證書(shū)分為正本和副本，資質(zhì)審批部門(mén)可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書(shū)副本若干份。第十三條任何單位和個(gè)人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)資質(zhì)證書(shū)。企業(yè)遺失資質(zhì)證書(shū)，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補(bǔ)領(lǐng)。第十四條企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)申請(qǐng)辦理資質(zhì)證書(shū)注銷手續(xù)，并重新申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。第十五條企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人，應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門(mén)辦理變更手續(xù)。第十六條企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門(mén)辦理注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門(mén)注銷資質(zhì)證書(shū)。第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。對(duì)于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以降級(jí)或者注銷資質(zhì)證書(shū)。第十八條一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織管理理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第2周第2次課題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織管理教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：典型案例）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)籍內(nèi)容有哪些？產(chǎn)籍資料有哪些作用？教學(xué)后記第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？

什么是登房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)記？

產(chǎn)權(quán)初始登記需提交哪些證件？

國(guó)家對(duì)頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)—的房屋權(quán)屋證書(shū)有哪些規(guī)定？

怎樣查詢所購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)狀況？

什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對(duì)性和排他性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對(duì)房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過(guò)合法手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的占有。所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價(jià)值對(duì)房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權(quán)屬所有人可以自己行使使用權(quán)，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，如出租、出借、抵押等。房地產(chǎn)的使用權(quán)和占有權(quán)是密不可分的，沒(méi)有占有權(quán)，使用權(quán)就失去了存在的基礎(chǔ)，而使用權(quán)又可以從所有權(quán)中分離出來(lái)，即有使用權(quán)不一定就有所有權(quán)，但卻一定有占有權(quán)。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利如依法對(duì)自己所有的房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、變換等。相關(guān)政策法規(guī)：1、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》2、《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》什么是登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利入，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。我國(guó)房地產(chǎn)登記的原則是：①產(chǎn)權(quán)登記與產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)同步；②登記產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，③產(chǎn)權(quán)人親自辦理；④權(quán)利人會(huì)同辦理；②嚴(yán)格按照程序辦理。國(guó)家對(duì)頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)—的房屋權(quán)屋證書(shū)有哪些規(guī)定？1994年7月5日八屆全國(guó)人大第八次常委會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，主要有下列規(guī)定：1、國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，各地必須使用建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書(shū)，其他部門(mén)、單位制作的房屋權(quán)屬證書(shū)無(wú)效，不受國(guó)家法律保護(hù)。實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)前，權(quán)利人依法在市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)領(lǐng)取的房屋權(quán)屬證書(shū)仍然有效，受國(guó)家法律保護(hù)。2、房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人擁有房屋權(quán)利的唯一合法憑證，受國(guó)家法律保護(hù)。3、房屋權(quán)屬證書(shū)由建設(shè)部監(jiān)制。各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)、各直轄市房地產(chǎn)管理局組織，統(tǒng)一由北京印鈔廠證券分廠印制。4、房屋權(quán)屬證書(shū)由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)，未設(shè)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)的市、縣，暫由入民政府作為發(fā)證機(jī)關(guān)，并委托下屬房地產(chǎn)管理單位具體辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作。5、根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，發(fā)生下列情況的，房產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)持有關(guān)證件到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)：新建房屋；房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移(買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、劃撥、轉(zhuǎn)讓、判決等)；房產(chǎn)權(quán)利人更改法定名稱或者房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)發(fā)生變化，房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毀使房屋現(xiàn)狀變更；設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等)；房屋或者土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等。6、各直轄市、市、縣房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)必須在建設(shè)部注冊(cè)，未經(jīng)注冊(cè)的單位不得發(fā)放房屋權(quán)屬證書(shū)。7、直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市于1998年1月1日開(kāi)始啟用全國(guó)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書(shū)，(經(jīng)過(guò)特殊批準(zhǔn)的除外)，其他市、縣可陸續(xù)啟用，最晚延期至1998年7月1日，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證機(jī)關(guān)在啟用全國(guó)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書(shū)之日，同時(shí)停止發(fā)放舊的房屋權(quán)屬證書(shū)。8、實(shí)行房屋和土地統(tǒng)一管理，發(fā)放房地產(chǎn)合一權(quán)屬證書(shū)的城市，房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)暫且由當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理部門(mén)制定，報(bào)建設(shè)部備案。產(chǎn)權(quán)初始登記需提交哪些證件？房屋所有權(quán)初始登記需提交的證件包括：①申請(qǐng)書(shū)；②法人資格證明、法人授權(quán)委托書(shū)(原件)及代理人身份證件(復(fù)印件)；③土地使用權(quán)屋證明；④建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤商品房建設(shè)計(jì)劃；⑦商品房經(jīng)營(yíng)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照；③三資企業(yè)需提交外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)；②商品房預(yù)售許可證或有關(guān)批準(zhǔn)文件；10竣工驗(yàn)收證明(單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表)；11房屋交付使用證明；12房屋總平面圖、分層平面圖和地籍圖；13由市房地局認(rèn)定的用地面積分?jǐn)偧夹g(shù)報(bào)告書(shū)，14建筑面積核定通知書(shū)；15由房屋所在地派出所出具的編制門(mén)牌號(hào)批復(fù)，16其他有關(guān)文件。第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第3周第1次課題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)階段教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：典型案例）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的四個(gè)階段、八個(gè)步驟是什么？教學(xué)后記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，但從操作上看，每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都可分解為4個(gè)階段。只有了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程和每一個(gè)開(kāi)發(fā)階段的特點(diǎn)，才能更好地制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略。

1決策立項(xiàng)一般又稱為可行性研究，它是指定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略最重要的環(huán)節(jié)。這個(gè)階段需要考慮和解決的問(wèn)題是：開(kāi)發(fā)何種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，（工業(yè)？住宅？商廈？……）在什么地方開(kāi)發(fā)？開(kāi)發(fā)規(guī)模多大？開(kāi)發(fā)的預(yù)期效果如何？

2開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作階段

在確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和地點(diǎn)之后，圍繞著土地這個(gè)中心問(wèn)題，需要做一系列開(kāi)發(fā)前的準(zhǔn)備工作，主要內(nèi)容有：

（1）根據(jù)國(guó)家的土地使用政策和地方提供的用地規(guī)劃條件，進(jìn)一步落實(shí)土地開(kāi)發(fā)的具體范圍；

（2）在獲取土地使用權(quán)之后，開(kāi)展征用土地和拆遷安置等工作；

（3）進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程勘探和規(guī)劃設(shè)計(jì)，并制定項(xiàng)目的建設(shè)方案；

（4）完成施工現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，即所謂“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。為下階段的地上建設(shè)打下基礎(chǔ)。

3建設(shè)施工階段

這一階段的開(kāi)發(fā)工作主要由建筑承包商按合同和規(guī)劃設(shè)計(jì)的方案實(shí)施。開(kāi)發(fā)方的主要任務(wù)是：通過(guò)招投標(biāo)，確定建設(shè)施工單位；保證工程施工進(jìn)度，控制開(kāi)發(fā)成本，解決施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質(zhì)量。要完成上述任務(wù)，開(kāi)發(fā)方必須密切注意建設(shè)工程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)有效的工程監(jiān)理，直至竣工驗(yàn)收。

4營(yíng)銷階段

為了盡快回收資金，減少風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商往往在建設(shè)施工階段就開(kāi)始預(yù)售房屋。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，目前只有在房屋主體結(jié)構(gòu)竣工后，才能進(jìn)入營(yíng)銷階段。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷有出售和出租兩種方式，選擇何種方式？通常要考慮市場(chǎng)、物業(yè)類型等方面的因素。一般來(lái)說(shuō)，商品住宅多以成套出售為主；寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、酒店、工業(yè)廠房，通常是租售并舉，以出租為主。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16、報(bào)審市政配套方案17、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)18、市政管線綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4、竣工檔案保證金5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第3周第2次課題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中前期階段的工作內(nèi)容。教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序的前期階段教學(xué)難點(diǎn)規(guī)劃階段教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：典型案例）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)教學(xué)后記第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立第二步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)2、初步確定開(kāi)發(fā)方案3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設(shè)計(jì)13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16、報(bào)審市政配套方案17、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)18、市政管線綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)4、竣工檔案保證金5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、主管部門(mén)實(shí)地勘察5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地價(jià)評(píng)估7、辦理核定地價(jià)手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請(qǐng)18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議21、確定勞動(dòng)力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款（土地出讓金）2、資金占用費(fèi)3、滯納金4、土地使用費(fèi)5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7、土地閑置費(fèi)8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11、出讓土地預(yù)訂金12、征地管理費(fèi)13、土地補(bǔ)償費(fèi)14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)15、地上物補(bǔ)償費(fèi)16、勞動(dòng)力安置費(fèi)17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金19、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5、清理費(fèi)6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷管理費(fèi)10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第4周第1次課題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序建設(shè)階段教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中建設(shè)階段的工作內(nèi)容。教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序的建設(shè)階段教學(xué)難點(diǎn)建設(shè)階段教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（開(kāi)門(mén)見(jiàn)山）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（5分鐘）布置作業(yè)建設(shè)階段的主要工作內(nèi)容有哪些？教學(xué)后記第六步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10、出施工圖11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見(jiàn)表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)17、招標(biāo)準(zhǔn)備18、招標(biāo)通告19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)23、投標(biāo)單位資格審批24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)32、建設(shè)工程監(jiān)理33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35、辦理開(kāi)工前審計(jì)36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38、報(bào)裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén)40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工43、施工場(chǎng)地的“三通一平”44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》49、商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記51、辦理竣工房屋測(cè)繪52、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)4、供熱廠建設(shè)費(fèi)5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費(fèi)8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)11、建筑行業(yè)管理費(fèi)12、綠化建設(shè)費(fèi)13、公園建設(shè)費(fèi)14、綠化補(bǔ)償費(fèi)15、路燈維護(hù)費(fèi)16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)24、竣工圖費(fèi)25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)27、工程監(jiān)理費(fèi)28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30、超計(jì)劃用水加價(jià)31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32、占道費(fèi)33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序一、外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)4、簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》15、銷售項(xiàng)目備案16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)18、與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約19、辦理預(yù)售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)26、申請(qǐng)房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序理論/實(shí)訓(xùn)實(shí)訓(xùn)授課日期第4周第2次課題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序教學(xué)目的知識(shí)討論、形成文字。技能掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序教學(xué)難點(diǎn)各階段所要做的工作教學(xué)方法小組討論教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.布置任務(wù)（10分鐘）2.討論（50分鐘）3.形成文字內(nèi)容（30分鐘）布置作業(yè)教學(xué)后記課堂實(shí)訓(xùn)方案1.布置任務(wù)：通過(guò)討論對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序有一個(gè)全面的深入地了解。2.根據(jù)討論結(jié)果，要求每一小組形成一份完整的文字型內(nèi)容。3.分組:：每八人一組，每班五組。按學(xué)號(hào)先后分。每小組中的第一個(gè)學(xué)號(hào)為組長(zhǎng)。第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境及市場(chǎng)理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第5周第1次課題第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境及市場(chǎng)1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)社會(huì)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：典型案例）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的社會(huì)環(huán)境包括那些？教學(xué)后記第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.宏觀環(huán)境（1）政治因素（2）經(jīng)濟(jì)因素（3）技術(shù)因素（4）人文因素（5）地理因素2.微觀環(huán)境（1）需求因素（2）資源因素（3）競(jìng)爭(zhēng)因素（4）人文因素（5）地理因素（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的影響。1.社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)變遷的影響。（1）社會(huì)環(huán)境的影響（2）經(jīng)濟(jì)變遷的影響2.環(huán)境問(wèn)題與配套設(shè)施的影響。（1）環(huán)境問(wèn)題與安全性。（2）配套設(shè)施二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境的內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場(chǎng)管理2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理3.房地產(chǎn)法律制度4.房地產(chǎn)金融5.房地產(chǎn)科研工作6.房地產(chǎn)人才培養(yǎng)（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的法律法規(guī)三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的研究方法1.實(shí)證分析與規(guī)范分析2.整體分析與局部分析3.相關(guān)分析與預(yù)測(cè)分析4.確定性分析與不確定性分析第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境及市場(chǎng)理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第5周第2次課題第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理環(huán)境及市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)功能教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：社會(huì)現(xiàn)象）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)P1261題、3題P127習(xí)題1、2教學(xué)后記第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據(jù)，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容體系，總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)證券投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告有效性的途徑。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容。

專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析等內(nèi)容。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣，所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。

地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析。②地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門(mén)等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒(méi)能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。

二、不同使用目的下房產(chǎn)地市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開(kāi)發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，決策中最重要的問(wèn)題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)。開(kāi)發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選擇正確的位置、合適的開(kāi)發(fā)時(shí)間，以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。

項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來(lái)源。在融資過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要部分提供申請(qǐng)貸款的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要根據(jù)市場(chǎng)的需要確定方向，設(shè)計(jì)或修訂投資策略，指導(dǎo)選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、定價(jià)、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可接納的售價(jià)和租金水平；根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)挖掘，據(jù)此制定營(yíng)銷策略；另外，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，調(diào)整了營(yíng)銷策略。

市場(chǎng)宏觀管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開(kāi)發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門(mén)還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解計(jì)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開(kāi)發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。

三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統(tǒng)研究，可知影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：1、分析師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。2、析過(guò)程中邏輯關(guān)系是否合理；3、市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當(dāng)；4、市場(chǎng)分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。

第五章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第6周第1次課題1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序與類別教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序與類別、教學(xué)重點(diǎn)熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序與類別、教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：社會(huì)現(xiàn)象）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序怎樣？教學(xué)后記第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的作用（一）預(yù)測(cè)的概念（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的概念（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的作用二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的特點(diǎn)、原則和內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的特點(diǎn)雙重性個(gè)別性長(zhǎng)期性復(fù)雜性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的原則連貫性的原則相關(guān)的原則類推的原則系統(tǒng)的原則（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容（四）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序與類別一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的程序與類別三個(gè)階段七個(gè)環(huán)節(jié)準(zhǔn)備階段1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的目標(biāo)和要求2.搜集資料3.分析判斷實(shí)施階段1.進(jìn)行預(yù)測(cè)1.）選擇經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)方法2）.建立經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)模型 3）.預(yù)測(cè)計(jì)算 2.預(yù)測(cè)結(jié)果分析1.）結(jié)果分析2）.經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)誤差提交經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)報(bào)告階段提出經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)報(bào)告追蹤與反饋二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的分類第五章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第6周第2次課題第五章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與決策房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定性預(yù)測(cè)法4.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定量預(yù)測(cè)法教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定性預(yù)測(cè)法教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定性預(yù)測(cè)法教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定量預(yù)測(cè)法教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：社會(huì)現(xiàn)象）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)P126 1；P1271教學(xué)后記第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定性預(yù)測(cè)法一、預(yù)測(cè)的概念在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上對(duì)事物的未來(lái)進(jìn)行科學(xué)的分析，研究其發(fā)展變化的規(guī)律性叫做預(yù)測(cè)分析；預(yù)測(cè)分析中所采用的方法和手段，稱為預(yù)測(cè)技術(shù)；前者是預(yù)測(cè)理論，后者是預(yù)測(cè)方法，總稱為預(yù)測(cè)的理論和方法。把預(yù)測(cè)理論和預(yù)測(cè)方法作為一個(gè)整體來(lái)研究的科學(xué)叫預(yù)測(cè)科學(xué)，簡(jiǎn)稱為預(yù)測(cè)。用預(yù)測(cè)的理論和方法研究技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的發(fā)展變化規(guī)律、預(yù)見(jiàn)未來(lái)，稱技術(shù)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)；同理，用預(yù)測(cè)的理論和方法研究經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等的發(fā)展變化規(guī)律，則分別叫做經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、社會(huì)預(yù)測(cè)、技術(shù)預(yù)測(cè)等。二、預(yù)測(cè)的步驟科學(xué)的預(yù)測(cè)是在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，涉及方法的選擇、資料的收集、數(shù)據(jù)的整理、預(yù)測(cè)建立預(yù)測(cè)模型、利用模型預(yù)測(cè)和對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行分析等一系列工作?？偟膩?lái)說(shuō)，預(yù)測(cè)的步驟為：1確定目標(biāo)：該階段的內(nèi)容為確定預(yù)測(cè)對(duì)象、提出預(yù)測(cè)目的和目標(biāo)，明確預(yù)測(cè)要求等。2選擇預(yù)測(cè)方法預(yù)測(cè)方法很多，到目前為止，各類預(yù)測(cè)方法不下幾百種。因此應(yīng)根據(jù)預(yù)測(cè)的目的和要求，考慮預(yù)測(cè)工作的組織情況，合理地選擇效果較好的、既經(jīng)濟(jì)又方便的一種或幾種預(yù)測(cè)方法。3收集和分析數(shù)據(jù)該階段根據(jù)預(yù)測(cè)目標(biāo)和所選擇預(yù)測(cè)方法的要求去收集所需原始數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)是進(jìn)行預(yù)測(cè)的重要依據(jù)，所收集原始數(shù)據(jù)的質(zhì)量和可靠性將直接影響預(yù)測(cè)的結(jié)果。對(duì)原始數(shù)據(jù)的要求是數(shù)據(jù)量足、質(zhì)量高，只有這樣，才能貼切地反映事物的規(guī)律。因此收集足夠數(shù)量的可靠性高的數(shù)據(jù)是這階段的任務(wù)。數(shù)據(jù)的分析和整理4建立預(yù)測(cè)模型建立預(yù)測(cè)模型是預(yù)測(cè)的關(guān)鍵工作，它取決于所選擇的預(yù)測(cè)方法和所收集到的數(shù)據(jù)。建立模型的過(guò)程分為建立模型和模型的檢驗(yàn)分析兩個(gè)階段。目前一部分人建立預(yù)測(cè)模型時(shí)，只建模型，不進(jìn)行檢驗(yàn)，這樣的預(yù)測(cè)是不令人信服的。只有通過(guò)檢驗(yàn)的模型，才能用于預(yù)測(cè)。5模型的分析模型的分析是指對(duì)系統(tǒng)內(nèi)部、外部的因素進(jìn)行評(píng)定，找出使系統(tǒng)轉(zhuǎn)變的內(nèi)部因素和客觀環(huán)境對(duì)系統(tǒng)的影響，以分析預(yù)測(cè)對(duì)象的整體規(guī)律性。6利用模型預(yù)測(cè)所建立的模型是在一定假設(shè)條件下得到的，因此也只適用于一定條件和一定預(yù)測(cè)期限。如果將其推廣到更大范圍，就要利用分析、類比、推理等方法來(lái)確定模型的適用性。只有在確認(rèn)模型符合預(yù)測(cè)要求時(shí)，才可利用模型進(jìn)行預(yù)測(cè)。7預(yù)測(cè)結(jié)果的分析利用預(yù)測(cè)模型所得的預(yù)測(cè)結(jié)果并不一定與實(shí)際情況符合。因?yàn)樵诮⒛Ｐ蜁r(shí)，往往有些因素考慮不周或因資料缺乏以及在處理系統(tǒng)問(wèn)題時(shí)的片面性等使預(yù)測(cè)結(jié)果與實(shí)際情況偏離較大，故需從兩個(gè)方面進(jìn)行分析：①用多種預(yù)測(cè)方法預(yù)測(cè)同事物，將預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析、綜合研究之后加以修正和改進(jìn)；②應(yīng)用反饋原理及時(shí)用實(shí)際數(shù)據(jù)修正模型，使預(yù)測(cè)模型更完善。在組織預(yù)測(cè)的過(guò)程中，需注意以下幾點(diǎn)：①加強(qiáng)預(yù)測(cè)工作的領(lǐng)導(dǎo)；②依靠集體的力量；③協(xié)調(diào)預(yù)測(cè)人員的認(rèn)識(shí)；④注意積累資料；⑤采用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)和工具——計(jì)算機(jī)。常用的定性預(yù)測(cè)技術(shù)有德?tīng)柗品ā⒔徊娓怕史?、專家意?jiàn)法等。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)的定量預(yù)測(cè)法所謂回歸分析法，是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用烽理統(tǒng)計(jì)方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達(dá)式（稱回歸方程式）?；貧w分析中，當(dāng)研究的因果關(guān)系只涉及因變量和一個(gè)自變量時(shí)，叫做一元回歸分析；當(dāng)研究的因果關(guān)系涉及因變量和兩個(gè)或兩個(gè)以上自變量時(shí)，叫做多元回歸分析。此外，回歸分析中，又依據(jù)描述自變量與因變量之間因果關(guān)系的函數(shù)表達(dá)式是線性的還是非線性的，分為線性回歸分析和非線性回歸分析。通常線性回歸分析法是最基本的分析方法，遇到非線性回歸問(wèn)題可以借助數(shù)學(xué)手段化為線性回歸問(wèn)題處理。

回歸分析法

這是一種從事物因果關(guān)系出發(fā)進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法。在操作中，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料求得因果關(guān)系的相關(guān)系數(shù)，相關(guān)系數(shù)越大，因果關(guān)系越密切。通過(guò)相關(guān)系數(shù)就可確定回歸方程，預(yù)測(cè)今后事物發(fā)展的趨勢(shì)。通常，求一個(gè)變量對(duì)另一個(gè)變量的因果關(guān)系，叫一元回歸分析；而求多個(gè)變量之間的因果關(guān)系，叫多元回歸分析。一元非線性回歸9.1回歸預(yù)測(cè)概述（1）

回歸預(yù)測(cè)以因果關(guān)系為前提，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)方法尋找一個(gè)適當(dāng)?shù)幕貧w模型，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的變化進(jìn)行預(yù)測(cè)。

回歸分析具有比較嚴(yán)密的理論基礎(chǔ)和成熟的計(jì)算分析方法；回歸預(yù)測(cè)是回歸分析在預(yù)測(cè)中的具體運(yùn)用。

在回歸預(yù)測(cè)中，預(yù)測(cè)對(duì)象稱為因變量，相關(guān)的分析對(duì)象稱為自變量。

回歸分析根據(jù)自變量的多少分為一元回歸分析、二元回歸分析與多元回歸分析，但有時(shí)候二元回歸分析被并入到多元回歸分析之中；回歸分析根據(jù)回歸關(guān)系可分為線性回歸分析與非線性回歸分析。

9.1回歸預(yù)測(cè)概述回歸分析的基本步驟如下：

第一步：判斷變量之間是否存在有相關(guān)關(guān)系

第二步：確定因變量與自變量

第三步：建立回歸預(yù)測(cè)模型

第四步：對(duì)回歸預(yù)測(cè)模型進(jìn)行評(píng)價(jià)

第五步：利用回歸模型進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析評(píng)價(jià)預(yù)測(cè)值第六章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與決策理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第8周第1次課題第六章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與決策1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的概念教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的分類教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的調(diào)整教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（導(dǎo)語(yǔ)的設(shè)計(jì)：社會(huì)現(xiàn)象）（2分鐘）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（3分鐘）布置作業(yè)P154 1、6；教學(xué)后記第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)：1）成長(zhǎng)性目標(biāo)2）穩(wěn)定性目標(biāo)3）競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)1）以追求最大利潤(rùn)目標(biāo)2）以一定的投資收益率為目標(biāo)3）以保持價(jià)格穩(wěn)定為目標(biāo)4）以保持或增加市場(chǎng)份額為目標(biāo)5）以應(yīng)付和防止競(jìng)爭(zhēng)為目標(biāo)6）以保持良好的銷售渠道為目標(biāo)二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)體系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的層次：基本目標(biāo)、中間目標(biāo)、具體目標(biāo)。三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的作用與原則1、作用（見(jiàn)書(shū)p133）2.、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定的原則1）目標(biāo)的關(guān)鍵性原則2）目標(biāo)的可行性原則3）目標(biāo)的定量化原則4）目標(biāo)的一致性原則5）目標(biāo)的激勵(lì)性原則6）目標(biāo)的靈活性原則3、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的原則1）準(zhǔn)確性原則2）及時(shí)性原則3）連貫性原則4）協(xié)調(diào)性原則第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的概念一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的含義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策是從發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題入手,確定未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)目標(biāo),設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案,從兩個(gè)以上的方案中優(yōu)化選擇,確定最優(yōu)行動(dòng)方案；布置、檢查、監(jiān)督方案的實(shí)施；在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行方案修正或?qū)嵭凶粉櫅Q策等一系列的活動(dòng)環(huán)節(jié)所構(gòu)成的一個(gè)綜合過(guò)程。二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的構(gòu)成要素1.決策主體2.決策目標(biāo)：3.決策變量：4.環(huán)境條件：5.決策成果6.決策變量的評(píng)價(jià)與選擇：三.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容較多，依項(xiàng)目的具體情況不同也有差異，通常情況下，經(jīng)營(yíng)決策有下列內(nèi)容：1.經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：指關(guān)系到企業(yè)全局性的、長(zhǎng)期的和重大問(wèn)題的決策。2.經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃3.項(xiàng)目決策4.投資決策5.金融決策6.財(cái)務(wù)決策7.生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)決策8.價(jià)格決策9.銷售決策10.組織人事決策11.工程指揮決策12.物業(yè)管理決策四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的類型

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，從總體上看，多屬于微觀決策層次。通常情況下，可劃分為如下類型：1.戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術(shù)決策戰(zhàn)略決策是指關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)全局性的、長(zhǎng)期的和重大問(wèn)題的決策。戰(zhàn)略決策者著眼于全面提升企業(yè)的素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)職能，確保正確的經(jīng)營(yíng)方向，謀求企業(yè)與外部環(huán)境達(dá)到一種動(dòng)態(tài)的平衡。戰(zhàn)術(shù)決策是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中那些局部性的、短期性的和為戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)的一般問(wèn)題的決策。2.程序化決策與非程序化決策程序化決策。又稱規(guī)范性決策或常規(guī)決策。是指經(jīng)常出現(xiàn)的有章可循的決策。它有相對(duì)穩(wěn)定的決策結(jié)構(gòu)，可供決策主體重復(fù)使用。非程序化決策。又稱非常規(guī)決策。是指新出現(xiàn)的有大量不確定性因素，缺乏可靠數(shù)據(jù)、資料，無(wú)常規(guī)可循，必須進(jìn)行特殊處理的決策。非程序化決策往往屬于重大戰(zhàn)略問(wèn)題的決策，影響著企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成敗。3.數(shù)量型決策與非數(shù)量型決策數(shù)量型決策是指決策的目標(biāo)本身可以用數(shù)量指標(biāo)來(lái)表現(xiàn)的決策。非數(shù)量型決策是指那些決策目標(biāo)無(wú)法用數(shù)量指標(biāo)表現(xiàn)，只能做定性描述或抽象表達(dá)的決策。如：管理制度、機(jī)構(gòu)設(shè)置、功能要求、人性化服務(wù)等。

4.確定型決策、不確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)性決策確定性決策指信息較完備，只存在一個(gè)確定目標(biāo)，各種不同方案的結(jié)果均可計(jì)算確定，只需比較各方案的優(yōu)劣即可做出決定的決策類型。不確定性決策是指與風(fēng)險(xiǎn)決策相類似，但不能預(yù)測(cè)環(huán)境條件出現(xiàn)的概率，決策結(jié)果不確定。對(duì)這類型的決策，通常通過(guò)多種比較分析，或?qū)τ?jì)算結(jié)果進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)才能作出科學(xué)的決策。

風(fēng)險(xiǎn)性決策是指由于存在不可控制的因素，決策方案執(zhí)行后可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果，有成功的可能，但也要冒一定風(fēng)險(xiǎn)的決策。風(fēng)險(xiǎn)性決策一般具備下列五個(gè)條件：①存在著決策者希望達(dá)到的明確目標(biāo)（利益最大或風(fēng)險(xiǎn)最小）；②存在著兩個(gè)以上的方案可供決策者選擇；③存在著兩個(gè)以上不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；④不同方案在不同自然狀態(tài)下的相應(yīng)損益值可以計(jì)算出來(lái)；

⑤各種不同自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率可以預(yù)先估計(jì)出來(lái)；五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策原則通常這些原則有：1.客觀性原則（即教材上的唯物辨證原則）2.信息可靠原則3.以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)的原則4.系統(tǒng)性原則5.優(yōu)化原則6.可行性原則7.反饋性原則8.實(shí)效性原則第六章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與決策理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第8周第2次課題第六章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與決策3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法教學(xué)難點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)型決策方法教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（開(kāi)門(mén)見(jiàn)山）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（5分鐘）布置作業(yè)P154 6；教學(xué)后記第三節(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法經(jīng)營(yíng)決策方法是指為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)決策目的而進(jìn)行決策活動(dòng)的途徑和手段。決策方法是否科學(xué)，直接關(guān)系到?jīng)Q策的質(zhì)量和成敗。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，決策的主客體都處在復(fù)雜的環(huán)境條件中，這就決定了其決策方法的多樣性和針對(duì)性。所以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策方法是一個(gè)復(fù)雜的綜合體系，這個(gè)體系可按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，常用的有以下幾類：一、

定量決策與定性決策

根據(jù)決策過(guò)程中數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用程序與決策結(jié)論的來(lái)源劃分為定量決策和定型決策兩類方法：1.定量決策方法

根據(jù)信息論、系統(tǒng)論、控制論的理論，運(yùn)用現(xiàn)代數(shù)學(xué)的方法和使用電子計(jì)算機(jī)，把許多因素做定量化描述，來(lái)引導(dǎo)出決策的方法，也稱為決策的“硬方法”。其優(yōu)勢(shì)在于：擴(kuò)大了程序化決策的應(yīng)用范圍，大大提高了決策的精度，提高了決策的時(shí)效性，有利于形成嚴(yán)格論證、尊重科學(xué)、實(shí)事求是的決策作風(fēng)。其局限性在于：對(duì)于非理性因素（如人的情感、動(dòng)機(jī)、意志等）難以用數(shù)學(xué)方法處理，數(shù)學(xué)模型很容易落后于客觀變化，數(shù)學(xué)方法成本過(guò)高、手續(xù)煩雜，有時(shí)一些簡(jiǎn)單的問(wèn)題反而搞復(fù)雜了。

2.定性決策方法

運(yùn)用心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、邏輯性、創(chuàng)造學(xué)等學(xué)科理論，建立在決策者個(gè)人經(jīng)驗(yàn)與邏輯判斷能力基礎(chǔ)上的決策方法，俗稱決策的“軟方法”。其優(yōu)勢(shì)在于：充分考慮人的經(jīng)驗(yàn)、價(jià)值觀念、心里承受能力等因素，具有適應(yīng)性強(qiáng)、靈活、方便、通用等特點(diǎn)，特別適用于非規(guī)范性決策。其局限性在于：受到?jīng)Q策者的情緒、意志等非理性因素的制約，因?yàn)榻⒃趥€(gè)人直觀判斷的基礎(chǔ)上，可能帶有很大的主觀隨意性。3.定量決策與定性決策方法的配合應(yīng)用

定量決策與定性決策方法在決策過(guò)程的不同階段配合應(yīng)用，取長(zhǎng)補(bǔ)短，以獲取互補(bǔ)效應(yīng)。二、

確定型決策與不確定型決策

根據(jù)信息是否完備，目標(biāo)是否確定可將決策劃分為確定型與不確定型決策。1.確定型決策方法

信息比較完備，只存在一個(gè)確定的目標(biāo)，決策的未來(lái)狀態(tài)和各種不同方案的結(jié)果均可以計(jì)算確定，只需要比較不同方案的經(jīng)濟(jì)效益，即可做出決定的決策類型。常用的數(shù)學(xué)方法有：線性規(guī)劃法和效益費(fèi)用比法。2.不確定型決策方法

這是在對(duì)決策問(wèn)題的未來(lái)狀態(tài)發(fā)生的概率資料毫無(wú)所知的情況下進(jìn)行的決策，又稱非肯定型決策。這是難度最大的決策，它需要決策者的經(jīng)驗(yàn)和明識(shí)，并輔以有效的決策體制和嚴(yán)格的決策程序。人們根據(jù)決策經(jīng)驗(yàn)，提出一些準(zhǔn)則作為不確定型決策的依據(jù)，如樂(lè)觀準(zhǔn)則、悲觀準(zhǔn)則、等可能準(zhǔn)則和后悔值準(zhǔn)則等。三、風(fēng)險(xiǎn)性決策在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)中，相當(dāng)數(shù)量的決策都有潛在風(fēng)險(xiǎn)，而其風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)呈統(tǒng)計(jì)規(guī)律，用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法比較各方案風(fēng)險(xiǎn)的大小，選取最佳方案的決策方法叫風(fēng)險(xiǎn)性決策方法，又稱為統(tǒng)計(jì)型決策或隨機(jī)決策。經(jīng)常使用的方法有：最大概率法、期望值法和決策樹(shù)法。第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理論/實(shí)訓(xùn)理論授課日期第9周第1次課題第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析教學(xué)目的知識(shí)說(shuō)出列舉解釋說(shuō)明技能掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成教學(xué)重點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的靜態(tài)分析教學(xué)難點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)分析教學(xué)方法講授教具教學(xué)進(jìn)程（包括時(shí)間分配）1.點(diǎn)評(píng)作業(yè)（3分鐘）2.導(dǎo)入新課（開(kāi)門(mén)見(jiàn)山）3.展開(kāi)內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學(xué)生提問(wèn)（5分鐘）布置作業(yè)P182；1、教學(xué)后記第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣(mài)出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。3、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程廢紙房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類型的不同，可以通過(guò)上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo):

一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為:

式中CI——現(xiàn)金流人量;

CO——現(xiàn)金流出量;

:第f期的凈現(xiàn)金流量;n:開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期(開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和)。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金(投資者的實(shí)際出資額)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率(MARR)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率i。比較，當(dāng)FIRR≧MARR或FIRR≧i時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。

當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。如以季為期的單位，換算公式為:

FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]*100%

二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率iC，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以iC為例，其表達(dá)式為:

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。

三、投資回收期(主要適用于出租和自營(yíng)的房地#p#副標(biāo)題#e#產(chǎn)項(xiàng)目)。投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為:

投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為:投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)

上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。第一章———總則

四、投資利潤(rùn)率。

投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷總投資×100%

五、資本金利潤(rùn)率。

資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額+資本金×100%

六、資本金凈利潤(rùn)率。

資本金凈利潤(rùn)率