拉薩房地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

了出來(lái)，銷(xiāo)售人員也已經(jīng)準(zhǔn)備好了。業(yè)不斷升級(jí)趨勢(shì)，對(duì)于推動(dòng)拉薩商業(yè)市場(chǎng)的繁榮是一個(gè)長(zhǎng)期利好消息，市場(chǎng)前景看好。尋求產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的差異性與產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新，將成為本商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售成功的關(guān)鍵。了拉薩進(jìn)一步發(fā)展的議事日程。為本項(xiàng)目所用的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，并通過(guò)全新的項(xiàng)目分析論證模式——“NMN營(yíng)模式的革命，最終達(dá)到項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的目的。對(duì)拉薩商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)及區(qū)域商業(yè)情況進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)查研究分析，最終形成分析成果，客觀、全面、深入、有效。.區(qū)域范圍：北京路片區(qū)、林廊路片區(qū)、江蘇路片區(qū)、朵深格路片區(qū)。實(shí)地考察、目標(biāo)訪談。了拉薩進(jìn)一步發(fā)展的議事日程。飆升。業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)起到了極佳的催化作用。除去布達(dá)拉宮前臨北京路的金融經(jīng)貿(mào)，象征拉薩商業(yè)繁華的就是宇拓路步行街。金地塊”使得本區(qū)域形成了拉薩最為成熟的商業(yè)配套、高尚的商業(yè)氛圍與經(jīng)品位商品的拉薩傳統(tǒng)商業(yè)中心。隨著北京路、林廊路、江蘇路地塊商業(yè)設(shè)施的不斷商業(yè)區(qū)”已初具雛形。在自治區(qū)政府大力扶植下，拉薩核心商業(yè)中心正呼之欲出。積集中在50平方米左右，多以投資客作為主要購(gòu)面積降低總價(jià)、降低支付風(fēng)險(xiǎn)不失為投資的可取之道?，F(xiàn)象目前在拉薩非常少見(jiàn)。依靠出租、轉(zhuǎn)讓等手段實(shí)現(xiàn)投資差價(jià)收益，甚至滋生了一批專(zhuān)門(mén)從事轉(zhuǎn)租的投機(jī)業(yè)態(tài)。險(xiǎn)。結(jié)論：從以上分析可以看出,拉薩商業(yè)規(guī)劃尚出于啟動(dòng)階大型商業(yè)中心。的旅游資源消化，這也將使房地產(chǎn)投資行為更趨于火爆。穩(wěn)定、豐厚的投資回報(bào)。分隔投資不僅是增加了全新的投資選擇，更是一種省心省力的投資新途徑。拉薩04年全新的美式摩爾引領(lǐng)著全新的消費(fèi)模式是拉薩金林卡的產(chǎn)權(quán)式酒店，還是格桑林卡的完全產(chǎn)權(quán)商鋪，以租賃的方式投資地產(chǎn)，從中獲取持續(xù)回報(bào)。的發(fā)展路子。成為首批炙手可熱的投資對(duì)象。求量將隨經(jīng)濟(jì)繁榮而不斷上升。.中心區(qū)商圈規(guī)劃完善、規(guī)模宏大，政府的大力支持將使眾多商家搶灘于此，加上地處旅游特區(qū)心臟的地理位置，其城市中心區(qū)商業(yè)的地位將隨著中心區(qū)的建設(shè)而逐漸形成。.目前能代表拉薩市中心區(qū)商業(yè)氣氛的是拉薩百貨大樓。.此外，該區(qū)域大部分臨街部分一般為商業(yè)，此部分商業(yè)大多是私營(yíng)小商業(yè)。.中心區(qū)消費(fèi)力對(duì)商業(yè)的影響中心區(qū)潛在消費(fèi)能力強(qiáng)，為未來(lái)商業(yè)發(fā)展創(chuàng)下基礎(chǔ)。.中心區(qū)人流量對(duì)商業(yè)的影響未來(lái)幾年中心區(qū)人流量多，為中心區(qū)商業(yè)帶來(lái)繁榮。.中心區(qū)交通對(duì)商業(yè)的影響中心區(qū)交通便利為未來(lái)中心區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了條件。確，商業(yè)發(fā)展條件已經(jīng)具備，因此未來(lái)中心區(qū)商業(yè)發(fā)展前景看好。4.1.建筑規(guī)模米至20米之間，因此我們可以看出，中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的建筑規(guī)模屬于臨街低等規(guī)模，且中心區(qū)建筑物代表拉薩市形象，建筑物的規(guī)模都受到中心區(qū)規(guī)劃的限制。近年來(lái)的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品特色不斷在創(chuàng)新，主要從產(chǎn)品設(shè)計(jì)與配套設(shè)施上理念以人性化設(shè)計(jì)為出發(fā)點(diǎn)，但建筑布局變化不大。顯。月，最高價(jià)為30,000元/㎡.月，中心區(qū)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)售價(jià)集中在25,000售價(jià)高于其它區(qū)域商業(yè)鋪面。廣告條幅內(nèi)容僅僅為一些促銷(xiāo)廣告。報(bào)紙廣告及電視廣告很少見(jiàn)到。拉薩商業(yè)租售情況較活躍的市場(chǎng)集中在中心區(qū)及中心從市場(chǎng)提供的數(shù)據(jù)可以看出，拉薩市商業(yè)市場(chǎng)正在東移。為私營(yíng)商業(yè)，自主管理。è拉薩商業(yè)的供求關(guān)系受到了拉薩經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，也受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的制約。6.13萬(wàn)㎡，其中一大部分商業(yè)還屬于行政辦公用地，商品商業(yè)需求量更小。44.37萬(wàn)㎡。è由于前三年的過(guò)度開(kāi)發(fā)，2000年拉薩商業(yè)的釋放量過(guò)大，商è2002年空置面積達(dá)到歷史峰位，空置面積高達(dá)14.21萬(wàn)㎡。è2003年空置面積大幅降低，降幅為9.52萬(wàn)㎡，同比降低了32%。è2004年空置面積再次下降，空置面積僅為8è通過(guò)對(duì)中心區(qū)商業(yè)組團(tuán)的分析，可以看出，這部分商業(yè)供應(yīng)量顯的過(guò)大。給量已顯不足。需求量較大，如格桑林卡。了市場(chǎng)的需求量。è中心區(qū)域東部組團(tuán)的小商業(yè)的供給量已經(jīng)形成了飽和。è中心區(qū)域東部的小商業(yè)物業(yè)擴(kuò)張已基本達(dá)到飽和點(diǎn)。è中心區(qū)大商業(yè)物業(yè)的成長(zhǎng)性較好，有發(fā)展?jié)摿?。è中心區(qū)大商業(yè)物業(yè)剛處于起步階段，還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和點(diǎn)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。è小商業(yè)及內(nèi)部硬件設(shè)施陳舊的這類(lèi)產(chǎn)品，市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到飽和點(diǎn)。市場(chǎng)可挖掘潛力大。è一些綜合素質(zhì)高并賦有新型概念的商業(yè)供求關(guān)系未達(dá)到飽和點(diǎn)。è與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市接軌的甲級(jí)商業(yè)，還未達(dá)到市場(chǎng)飽和點(diǎn)。è新增投資者是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的主力軍，這部分客戶還未達(dá)到市場(chǎng)的飽和點(diǎn)。è國(guó)內(nèi)大中型商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐需求還未達(dá)到滿足，市場(chǎng)未達(dá)到飽和點(diǎn)。è外資企業(yè)、國(guó)內(nèi)企業(yè)的需求量還未達(dá)到飽和點(diǎn)。è投資型客戶的需求還未達(dá)到飽和。3.1.建筑規(guī)模規(guī)模不大，高度受限，個(gè)性不足，是拉薩商業(yè)規(guī)模發(fā)展中的一個(gè)產(chǎn)品局限性。需求現(xiàn)在還沒(méi)有相應(yīng)的設(shè)計(jì)，這是商業(yè)設(shè)計(jì)中的一個(gè)局限性。產(chǎn)品特色存在以下幾點(diǎn)局限性：■商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)變化不大，主要是臨街商調(diào)，無(wú)特點(diǎn)?！霎a(chǎn)品設(shè)計(jì)中不夠全面，沒(méi)有考慮為商業(yè)后商業(yè)環(huán)境的需要和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)?！雠涮篆h(huán)境的設(shè)計(jì)上存在較大的局限性?！錾虡I(yè)標(biāo)準(zhǔn)有所提高，但也僅僅是在一些常規(guī)處理方面做的更細(xì)，而沒(méi)有什么突破。在銷(xiāo)售推廣形式上存在很大的局限性：■樓書(shū)的制作僅僅限于平面戶型圖，樓書(shū)設(shè)計(jì)處于初■商業(yè)參加大型展示會(huì)的較少，對(duì)廣大客戶了解商業(yè)造成了障礙?，F(xiàn)今的商業(yè)物業(yè)缺乏人性化，國(guó)際化的物業(yè)管理，很多物業(yè)沒(méi)有提供7х12商業(yè)物業(yè)管理不能適應(yīng)未來(lái)商業(yè)模式的需要。沒(méi)有推出，使商業(yè)功能上不能滿足人們的休閑需要。è拉薩市大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)較少。計(jì)。è拉薩商業(yè)市場(chǎng)至今沒(méi)有休閑娛樂(lè)設(shè)計(jì)的商業(yè)。è拉薩商業(yè)在建筑選材上，沒(méi)有從健康角度考慮。è拉薩商業(yè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)沒(méi)有為商業(yè)發(fā)展設(shè)置預(yù)留空間。è拉薩商業(yè)的商業(yè)環(huán)境從生態(tài)、健康休閑的角度考慮的不足。音樂(lè)，很難讓全部消費(fèi)人群接受。座能把這些概念全部融入的商業(yè)。è商業(yè)開(kāi)發(fā)至今沒(méi)有進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣會(huì)，讓廣大客戶對(duì)商業(yè)了解造成了障礙。è物業(yè)管理人性化、國(guó)際化管理做的不足，不能滿足多功能商業(yè)經(jīng)營(yíng)。說(shuō)明拉薩市商業(yè)物業(yè)實(shí)際需求在不斷擴(kuò)大。得大量新型中小企業(yè)產(chǎn)生，從而增加商業(yè)物業(yè)的有效需求。市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)突破性的發(fā)展。會(huì)存在的情況下，產(chǎn)品創(chuàng)新成為本項(xiàng)目贏得市場(chǎng)的先決條件。而本建筑的種種規(guī)劃限制，為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了廣闊的發(fā)展空間。2.1．新經(jīng)濟(jì)模式對(duì)新型商業(yè)物業(yè)的需求特征.新模式新供需環(huán)保、舒適、人性化的新型商業(yè)呼之欲出。經(jīng)營(yíng)的突破點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目的突破點(diǎn)在于跳出拉薩現(xiàn)有商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式與產(chǎn)品形式，而引發(fā)起拉薩商業(yè)市場(chǎng)投資產(chǎn)品的革命，最終達(dá)到項(xiàng)目成功銷(xiāo)售的目的。臨宇拓路，南面為江蘇路魯固汽車(chē)站。地塊周邊道路狀況良好，便于停車(chē)。消費(fèi)資源比較豐富。定位為高檔休閑娛樂(lè)中心較為適當(dāng)。全；周邊可利用商業(yè)資源豐富；中心區(qū)概念深入人心；代理商與經(jīng)營(yíng)商優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。W不確定性。O（opportunity）機(jī)會(huì)點(diǎn)：宏觀環(huán)境看好；房地產(chǎn)市場(chǎng)險(xiǎn)對(duì)投資者信心的沖擊。的、適用的解決方案?！癗MN（Now/Method/Need）矩陣分析模型”是通過(guò)項(xiàng)目的SWOT分析之后，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，找到切實(shí)可行的項(xiàng)目突破點(diǎn)的全新分析模型,本模且更加準(zhǔn)確、明了，通過(guò)本模型的分析可以充分強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，弱化或避免項(xiàng)目劣勢(shì)，厚自營(yíng)型企業(yè)?？蛻魳?gòu)成基本大局為：客戶購(gòu)買(mǎi)行為注重因素及行為特征：注重因素行為及心理特征宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體市場(chǎng)投資氛圍、宏觀經(jīng)濟(jì)前景等因素會(huì)影響其購(gòu)買(mǎi)決策。物業(yè)升值潛力規(guī)劃良好、商業(yè)氣氛濃厚、成熟度高的地段所建物業(yè)往往成為首選。物業(yè)租金回報(bào)率“高盈利”的投資模式和“低風(fēng)險(xiǎn)”的退出機(jī)制，對(duì)其產(chǎn)生購(gòu)吸引力。商業(yè)。地理位置及周邊配套考慮地理位置是否優(yōu)越，商業(yè)人氣善以及區(qū)域成熟度，物業(yè)檔次和社會(huì)安全度等。物業(yè)質(zhì)素考慮戶型間隔是否方正實(shí)用，采光、通風(fēng)、朝向是否良先進(jìn)，外觀是否美觀，大堂是否氣派?？臻g要求經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一規(guī)劃，合目標(biāo)客戶投資需求的有效產(chǎn)品。n新穎性：定位是否新穎，能否推陳出新，擺脫俗套。n合適性：定位是否符合項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)的具體實(shí)際情況。n排他性：定位是否具有排他性，是否容易被模仿。n指導(dǎo)性：是否能真正成為項(xiàng)目銷(xiāo)售的指導(dǎo)核心。n延展性：定位是否容易通過(guò)具體形象被表達(dá)，是否容易操作，以及可否為日后的廣告推廣及物業(yè)包裝提供廣闊的創(chuàng)作空間。后的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。n市場(chǎng)性：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；.盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)。我們通過(guò)對(duì)拉薩商業(yè)的初步考察發(fā)現(xiàn)，拉薩沒(méi)有一個(gè)商場(chǎng)具有明確的商業(yè)上一些藏文化的元素，使之具備地方特色，這針對(duì)旅游商業(yè)來(lái)說(shuō)是非常正確的。但是，地高收入者的消費(fèi)。因此，需要引入新的概念，與高消費(fèi)者的心理價(jià)值相匹配。.拉薩首座：功。突出本項(xiàng)目的新穎、罕有和尊貴。.5A級(jí)：5A代表的是一種高品質(zhì)，因此，本項(xiàng)目力求從商業(yè)經(jīng)營(yíng)5A級(jí)品質(zhì)構(gòu)成因素：A級(jí)投資回報(bào)：“高盈利”的投資模式。A級(jí)休閑娛樂(lè)配套：夜總會(huì)、高檔水療中心。A級(jí)退出機(jī)制：“低風(fēng)險(xiǎn)”的退出機(jī)制。A級(jí)開(kāi)放式交流環(huán)境：性的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)成為時(shí)事所趨。電影院、電子娛樂(lè)、酒吧餐飲以及高檔商務(wù)夜總會(huì)、水療中心將形成一個(gè)循環(huán)的娛樂(lè)主體。A級(jí)經(jīng)營(yíng)管理：為對(duì)物業(yè)所能提供的經(jīng)營(yíng)管理和配套服務(wù)有更多的服務(wù)要求。.四維：維主題設(shè)計(jì)概念，從神、形、質(zhì)全方位展示，將項(xiàng)目?jī)?nèi)在經(jīng)營(yíng)品質(zhì)全方位的展現(xiàn)出來(lái)，讓投資客戶充分了解該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，從而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。在未來(lái)市場(chǎng)推廣過(guò)程中，各中營(yíng)銷(xiāo)工具也可融入這種四維思想，如立體樓書(shū)、電腦動(dòng)畫(huà)展示等。綜上所述本項(xiàng)目總體定位為：項(xiàng)目物業(yè)檔次定位為：為了能在目標(biāo)客戶中建立鮮明而且統(tǒng)一的物業(yè)形象，從而達(dá)到與為：拉薩休閑娛樂(lè)走廊——“香港城”位的意義在于：.經(jīng)營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的指引；.商業(yè)環(huán)境營(yíng)造的指引；.配套設(shè)施設(shè)置的指引；.品牌塑造的指引；.樓盤(pán)VI設(shè)計(jì)的指引；.廣告創(chuàng)意表現(xiàn)的指引；.廣告訴求內(nèi)容的指引；.現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境布置風(fēng)格的指引；.營(yíng)銷(xiāo)手法的確定；.置業(yè)顧問(wèn)的介紹風(fēng)格指引；.目標(biāo)客戶的心理暗示。的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，那么將不能預(yù)期地實(shí)現(xiàn)最終的項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)。案。.塑造迎合目標(biāo)客戶心理特征的產(chǎn)品個(gè)性.創(chuàng)造獨(dú)特的商業(yè)環(huán)境力營(yíng)造獨(dú)特的內(nèi)部環(huán)境景觀，是本項(xiàng)目用于打動(dòng)目標(biāo)客戶的亮點(diǎn)所在。.商業(yè)功能與休閑娛樂(lè)功能的完美結(jié)合休閑娛樂(lè)購(gòu)物走廊的商業(yè)形式是較為理想的選擇。在影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)誘因中，產(chǎn)品之外的“賣(mài)點(diǎn)”同樣舉足輕重?？蔂I(yíng)造的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)：.拉薩首座5A級(jí)渡假式四維投資商業(yè)概念；.標(biāo)榜本項(xiàng)目為拉薩市新生代商業(yè)的引領(lǐng)性物業(yè)；.購(gòu)物、餐飲、渡假、娛樂(lè)完美結(jié)合；.會(huì)“呼吸”的成長(zhǎng)型商業(yè).四維設(shè)計(jì)新理念；.極鼎甲級(jí)商業(yè)體現(xiàn)客戶實(shí)力；.充滿文化品位的休閑購(gòu)物走廊；.主題電影院、電子娛樂(lè)中心；.引進(jìn)著名經(jīng)營(yíng)管理公司或管理顧問(wèn)；.營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售環(huán)境的營(yíng)造；.賣(mài)場(chǎng)環(huán)境的誘導(dǎo)；.現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的造勢(shì)；.銷(xiāo)售啟動(dòng)前的造勢(shì)活動(dòng)；.組織拉薩市商業(yè)發(fā)展論壇等。.一樓：形態(tài)：開(kāi)放式。業(yè)態(tài)：超市，多美麗快餐、高檔工藝品，高檔珠寶，鐘表，藏藥等。（購(gòu)物承諾：以經(jīng)營(yíng)品牌保證假一陪十）.二樓：形態(tài)：半開(kāi)放。業(yè)態(tài)：電影城、電玩城、巴西烤肉、洋酒吧、咖啡館等。.三樓：形態(tài)：封閉。²開(kāi)盤(pán)前，“珠峰偉業(yè)”作為大業(yè)主代今位與之簽定20年的□經(jīng)營(yíng)管理合同；在賣(mài)房時(shí)，珠峰偉業(yè)與客戶簽定的預(yù)售合同中須注明客戶必須履行“珠峰偉業(yè)”與“AA”簽定的經(jīng)營(yíng)管理合同中的□相關(guān)條款及違約責(zé)任。物業(yè)管理單位與之簽定20年的□物業(yè)管理合同；在賣(mài)房時(shí)，珠峰偉業(yè)與客戶簽定的預(yù)違約責(zé)任。²由于經(jīng)營(yíng)模式中涉及到客戶的回報(bào)從商鋪的營(yíng)業(yè)額中提盤(pán)前委托一家會(huì)計(jì)事務(wù)所作為今后對(duì)“AA”的營(yíng)業(yè)報(bào)表的審計(jì)單位，同時(shí)與之簽定□審計(jì)委托合同。²“珠峰偉業(yè)”與客戶簽定的□房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同。（1）在三年的包租期限內(nèi)“珠峰偉業(yè)”確保業(yè)主10%的回報(bào)率，其中按營(yíng)業(yè)額的7%提成，不足部分有“珠峰偉業(yè)”補(bǔ)足，超出部分歸“AA”所有。Ø按11個(gè)月的租金作為年收益，1個(gè)月的租金交“AA伴”作為年經(jīng)營(yíng)管同時(shí)須另交“BB”月物業(yè)管理費(fèi)。Ø按營(yíng)業(yè)額的7%提成，無(wú)須另行支付物業(yè)管理費(fèi)。只需支付1個(gè)月的租金于“AA”作為年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。Ø在預(yù)售前，“AA”須將每層的商業(yè)定位確定，以便預(yù)售時(shí)告之客戶。），Ø按11個(gè)月的租金作為年收益，1個(gè)月的租金交“AA伴”作為年經(jīng)營(yíng)管同時(shí)須另交“BB”月物業(yè)管理費(fèi)。Ø按營(yíng)業(yè)額的7%提成，無(wú)須另行支付物業(yè)管理費(fèi)。只需支付1個(gè)月的租金于“AA”作為年經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。不足部分有“珠峰偉業(yè)”補(bǔ)足，超出部分歸“AA”所有。銷(xiāo)售均價(jià)：25000元/平方米。針對(duì)各層商業(yè)的形態(tài)，提出一下定價(jià)建議：1）建議底層商鋪為首推單位，銷(xiāo)售面積為5平方米為一單位。底層均價(jià)為50000元/平方米，從而造2）建議起價(jià)定為48888元/平方米。在這個(gè)價(jià)格面世適中，可以引起市場(chǎng)興奮，從而根據(jù)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)情況進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格拉升。4）具體單元銷(xiāo)售定價(jià)本次方案中暫不確定。納出可以為本項(xiàng)目所采取借鑒的營(yíng)銷(xiāo)策略。非常理性化。非常理性化主要表現(xiàn)為：所調(diào)動(dòng)的市場(chǎng)資源進(jìn)一步增加；ü物業(yè)經(jīng)營(yíng)從類(lèi)型向質(zhì)量進(jìn)行發(fā)展、由表面向本質(zhì)發(fā)展，產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)還是占市場(chǎng)主流；ü系統(tǒng)的整合營(yíng)銷(xiāo)方式在大項(xiàng)目中廣泛ü房地產(chǎn)理論有回歸本質(zhì)的傾向ü競(jìng)爭(zhēng)層次趨于高級(jí)理性化市場(chǎng)操作是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的重要標(biāo)志，表現(xiàn)出市場(chǎng)逐漸脫離浮躁的新趨向。本項(xiàng)目可借鑒并采取下列營(yíng)銷(xiāo)策略：權(quán)威人士談話等多種途徑對(duì)趨于房地產(chǎn)市場(chǎng)、某樓盤(pán)現(xiàn)象等進(jìn)行較為公正客觀的評(píng)論，直接刺激置業(yè)需求。如投資經(jīng)營(yíng)型商業(yè)、國(guó)際5A休閑娛樂(lè)中心的造勢(shì)和運(yùn)用。ü參與型營(yíng)銷(xiāo)參與主要由媒體單位或經(jīng)營(yíng)商組織的、帶有公益色彩的服務(wù)機(jī)構(gòu)或活動(dòng)。房地產(chǎn)交易網(wǎng)、本項(xiàng)目自建地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)等。ü整合營(yíng)銷(xiāo)的統(tǒng)一優(yōu)勢(shì)所在，共同作用于目標(biāo)市場(chǎng)。廣告等方式宣傳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司實(shí)力和形象。ü展示營(yíng)銷(xiāo)件。如在重要位置搞定期的展銷(xiāo)活動(dòng)。ü泛地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)題功能商業(yè)區(qū)，即將狹義的房地產(chǎn)與各行業(yè)融合起來(lái)，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。ü整體營(yíng)銷(xiāo)售、物管的整體過(guò)程，以保證有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)目標(biāo)。ü個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)起市場(chǎng)的強(qiáng)烈響應(yīng)，名利雙收。本項(xiàng)目對(duì)“渡假式四維投資商業(yè)”的強(qiáng)調(diào)。ü研討會(huì)營(yíng)銷(xiāo)“拉薩第一個(gè)**現(xiàn)象”往往是某一項(xiàng)目在市場(chǎng)上初獲成功并引起市場(chǎng)一定關(guān)注的一種情況，而項(xiàng)目研討會(huì)則是項(xiàng)目推廣過(guò)程中錦上添花的一個(gè)步驟。ü強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合與強(qiáng)勢(shì)提升也是品牌樹(shù)立的重要途徑。項(xiàng)目而言，具有市場(chǎng)銷(xiāo)售上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)。伴隨著項(xiàng)目整體核心定位的進(jìn)一步明晰，使項(xiàng)目的主題色彩更趨明顯。賣(mài)點(diǎn)訴求的變化；發(fā)展趨勢(shì)；在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境中，單純的使用功能逐漸被附加的、文化性的使用功能所替代。發(fā)展趨勢(shì)；ü具體文化方式多角度與使用功能相結(jié)合，具有了活潑與人情化的一面。動(dòng)投資者。本項(xiàng)目廣告訴求點(diǎn)包括：.拉薩首座5A級(jí)渡假式四維投資商業(yè)概念；.標(biāo)榜本項(xiàng)目為拉薩市新生代商業(yè)的引領(lǐng)性物業(yè)；.購(gòu)物、餐飲、渡假、娛樂(lè)完美結(jié)合；.會(huì)“呼吸”的成長(zhǎng)型商業(yè).四維設(shè)計(jì)新理念；.極鼎甲級(jí)商業(yè)體現(xiàn)客戶實(shí)力；.充滿文化品位的休閑購(gòu)物走廊；.主題電影院、電子娛樂(lè)中心；.引進(jìn)著名經(jīng)營(yíng)管理公司或管理顧問(wèn)；.營(yíng)銷(xiāo)中心銷(xiāo)售環(huán)境的營(yíng)造；.賣(mài)場(chǎng)環(huán)境的誘導(dǎo)；.現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的造勢(shì)；.銷(xiāo)售啟動(dòng)前的造勢(shì)活動(dòng)；.組織拉薩市商業(yè)發(fā)展論壇等。.第一步：炒概念。吸引注意力。將“香港城”推出來(lái)。通過(guò)項(xiàng)目商場(chǎng)定位概念炒作，獲得市場(chǎng)認(rèn)知，項(xiàng)目形象在市場(chǎng)上注冊(cè)，吸引商家入場(chǎng)。項(xiàng)目的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。.第三步：說(shuō)投資。給投資者算帳。強(qiáng)勢(shì)推出“金蛋促銷(xiāo)計(jì)劃”。.第四步：說(shuō)環(huán)境。強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)良好的消費(fèi)環(huán)境，提升商場(chǎng)的價(jià)值。.第五步：強(qiáng)促銷(xiāo)?；氐阶詈蟮匿N(xiāo)售難題，針對(duì)性分析，一般采取直接利益性促銷(xiāo)。蛋生蛋，錢(qián)生錢(qián)，分利潤(rùn)，保安全。.現(xiàn)鋪現(xiàn)賣(mài)，帶租約銷(xiāo)售。.30天內(nèi)“無(wú)理由退鋪計(jì)劃”。.5年內(nèi)承諾回收。.3—5年，利潤(rùn)分成計(jì)劃，每年回報(bào)8%—11%。.5平米起，計(jì)劃單元購(gòu)買(mǎi)，靈活自由。.免費(fèi)加入“偉業(yè)會(huì)”，享受本商場(chǎng)和諸多聯(lián)盟商家消費(fèi)優(yōu)惠。設(shè)施及軟件設(shè)施的建議分別為：.售樓處廳，分為4個(gè)區(qū)域：接待區(qū)、模型區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)。.地盤(pán)包裝銷(xiāo)會(huì)等都應(yīng)有所側(cè)重及不同。.樓書(shū)目定位，考慮制作立體式投資性樓書(shū)。.平面廣告達(dá)的適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售信息。.報(bào)紙媒體優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣，廣告駐留時(shí)間長(zhǎng)，圖文并茂，信息清楚，影響力強(qiáng)。覆蓋本地投資型客戶，配合兩大報(bào)發(fā)布廣告，可起到相得益彰的效果。.電視媒體推薦拉薩電視臺(tái)《地產(chǎn)視界》節(jié)目。優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強(qiáng)；果，但電視媒體的感染力最強(qiáng)，能迅速建立樓盤(pán)的形象。.雜志廣告是拉薩頗受歡迎的大眾時(shí)事雜志。發(fā)布費(fèi)用合理；缺點(diǎn)：發(fā)行量不如兩大報(bào)刊。.公交車(chē)站廣告靠近中心區(qū)路段發(fā)布公交車(chē)站廣告。.戶外廣告牌可設(shè)置大型戶外廣告牌，今后應(yīng)爭(zhēng)取獲得該戶外廣告牌的廣告發(fā)布權(quán)。影響。為滿足開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化、品牌最優(yōu)化、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的，建議“珠峰偉業(yè)國(guó)際購(gòu)物中心”采取一個(gè)基本銷(xiāo)售思路，即％（部推向市場(chǎng)。預(yù)計(jì)完成銷(xiāo)售總量的5070％。主要依靠前期業(yè)主的口碑傳播和公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行推銷(xiāo)。預(yù)計(jì)完成銷(xiāo)售總量的10％。大的回報(bào)；同時(shí)結(jié)合該物業(yè)的定位，盡量發(fā)揮出本項(xiàng)目的特點(diǎn)與個(gè)性。式發(fā)售階段、收尾階段。調(diào)整銷(xiāo)售策略。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)，以一個(gè)月至兩個(gè)月為宜。3.1.2.認(rèn)購(gòu)階段本項(xiàng)目需具備以下條件：.投資報(bào)告已出；）；.售樓資料到位（包括樓書(shū)、宣傳單張、價(jià)格表、付款辦法、認(rèn)購(gòu)書(shū)、經(jīng)營(yíng)管理公司）；.內(nèi)、外銷(xiāo)按揭銀行及成數(shù)、年限已經(jīng)確定；.已經(jīng)具備開(kāi)始軟性宣傳及新聞造勢(shì)的條件；.銷(xiāo)售人員進(jìn)行開(kāi)盤(pán)前的系統(tǒng)培訓(xùn)已完成。項(xiàng)目的重點(diǎn)發(fā)售階段。3.2.2.正式發(fā)售階段本項(xiàng)目需具備以下條件：.招商進(jìn)度已經(jīng)完成，可以給客戶一定的信心；.