農(nóng)發(fā)種業(yè)擬掛牌出售資產(chǎn)評估報(bào)告

中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司北京農(nóng)牧分公司位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)常興莊村南2號樓中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalCo.,Ltd中銘評合字[2024]第16096號非法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報(bào)告中銘評報(bào)字[2024]第16135號中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司北京農(nóng)牧分公司位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)常興莊村南2號樓25,704,000.00元2024年09月28日中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司石俊杰(資產(chǎn)評估師)會員編號：14230068會員編號：11210155(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為第一冊中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股產(chǎn)評估報(bào)告(含資產(chǎn)評估報(bào)告附件)第二冊中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的產(chǎn)評估說明ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisal本冊目錄聲明 3 7 二、評估目的 8 9 九、評估假設(shè) 聲明ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisal化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。我們對評估基準(zhǔn)日后有關(guān)資十一、我們對在已實(shí)施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關(guān)當(dāng)事方可能存中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司北京農(nóng)牧分公司位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)常興莊村南2號樓京農(nóng)牧分公司”)位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)常興莊村南2號樓在2024年7月31日的市場ZhongMing(Beijing)AssetsApprai七、評估方法：在房地分估的情況下建筑物采用成本法，對應(yīng)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；在房地合估的情況下采用市場法。本次評估分別采用成本法(對應(yīng)土地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)、市場法兩種方法進(jìn)行。在依據(jù)實(shí)際狀況充八、評估結(jié)論：經(jīng)實(shí)施評估程序后，于評估基常興莊村南2號樓在持續(xù)使用等的假設(shè)前提下評估結(jié)論具體如下：(一)市場法評估結(jié)果12(二)成本法(對應(yīng)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)評估結(jié)果2(三)最后取定的評估結(jié)果兩種評估測算方法分別從不同的角度對評估對象市場價(jià)值進(jìn)行了反映。對兩種評估方法的評估結(jié)果綜合分析，成本法測算評估對象在評估基準(zhǔn)日的更新重置成本或復(fù)原重置成本并綜合考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，估算各種貶值，相較于成本法而言，市場法更能適時、準(zhǔn)確地反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況等因素對房地產(chǎn)以下事項(xiàng)并非本公司評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí) ZhongMing(Beijing)AssetsAp(四)重大期后事項(xiàng)(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評估對負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)。ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternat的資料來看，該房產(chǎn)在建設(shè)過程中和審批中可能存在手續(xù)后補(bǔ)的情形，因此我們對號)請求協(xié)查其原始規(guī)劃和是否有重新規(guī)劃的要求，經(jīng)該單位給出的口頭回復(fù)并無明確信息，故本次評估僅以所掌握的實(shí)際資料即容積率為0.35為基礎(chǔ)進(jìn)行測算和修正，并未考慮除此之外的其他可能的規(guī)劃對評估結(jié)果的影響。此外，經(jīng)企業(yè)相關(guān)人(八)本評估結(jié)論中未考慮委估資產(chǎn)在以后的過戶當(dāng)中可能產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)，(九)本資產(chǎn)評估報(bào)告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人及相關(guān)當(dāng)事方提供與評估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；評估專業(yè)人員的責(zé)任是對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。評估專業(yè)人員對該資料及其來源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供(十)本次評估結(jié)論為含增值稅價(jià)值?！爱?dāng)評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時，才可以使用資產(chǎn)評估報(bào)告”,本評估結(jié)論的使用有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年，即從2024年7月31日起至2025年7月30日的期限內(nèi)有效。如果資產(chǎn)狀況、市場狀況與評估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)十一、資產(chǎn)評估報(bào)告日：本評估報(bào)告正式提出日期為2024年9月28日，為評估ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternational中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司北京農(nóng)牧分公司位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)常興莊村南2號樓中銘國際資產(chǎn)評估(北京)有限責(zé)任公司接受貴公司(以下簡稱“中農(nóng)發(fā)種業(yè)”)的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用準(zhǔn)則規(guī)定適宜的方法，按照必要的評估程序，對中農(nóng)發(fā)種業(yè)擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜涉及的中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司北京農(nóng)牧分公司(以下簡稱“中農(nóng)發(fā)種業(yè)北京農(nóng)牧分公司”)位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)常興莊村南2號樓在2024年7月31日的市場概況本次資產(chǎn)評估項(xiàng)目的委托人為中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司，產(chǎn)權(quán)持有人為中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有限公司北京農(nóng)牧分公司，資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(一)委托人概況住所：北京市西城區(qū)西單民豐胡同31號5幢318室經(jīng)營場所：北京市西城區(qū)西單民豐胡同31號5幢318室經(jīng)營期限：1999-08-13至無固定期限ZhongMing(Beijing(二)產(chǎn)權(quán)持有人概況技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)服務(wù)；銷售飼料；經(jīng)濟(jì)信息咨詢(不含中介服務(wù))。(企業(yè)依法自ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalCo(二)委估資產(chǎn)情況有權(quán)證》(證號：X京房權(quán)證昌字第633608號),房屋所有權(quán)人為“中農(nóng)發(fā)種業(yè)集 (證號：京央昌國用(2015)出第00007號),使用權(quán)人為“中農(nóng)發(fā)種業(yè)集團(tuán)股份有m2,終止日期至2048年12月10日。2.實(shí)物狀況3.經(jīng)濟(jì)狀況ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInterna(一)價(jià)值類型(二)價(jià)值類型定義(一)根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同之規(guī)定，本次評估的基準(zhǔn)日為2024年7月31日。(一)行為依據(jù)(二)法律依據(jù) ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInter三次會議通過);2.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);3.《資產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財(cái)政部令第86號公布根據(jù)2019年1月2日《財(cái)政部關(guān)于修改〈會計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法〉等2部部門規(guī)章的決定》修改);4.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(1991年11月16日國務(wù)院令第91號公布，根據(jù)2020年11月29日<國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定>修訂);5.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號，[2001]);6.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(根據(jù)2019年3月2日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》第二次修訂);7.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過);8.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國資委第12號令，[2005]);10.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國資產(chǎn)權(quán)發(fā)11.《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案工作指引》的通知》(國資發(fā)產(chǎn)12.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國資委、財(cái)政部第32號令，2016年6月24日);13.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、 <中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》第三次修正);14.《中華人民共和國增值稅暫行條例》(2017年11月19日第二次修訂);15.《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)政部稅務(wù)總局財(cái)稅〔2018〕32號);16.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號);17.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2016年修訂版);ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalCo.,Ltd第11頁(三)準(zhǔn)則依據(jù)(四)權(quán)屬依據(jù)(五)取價(jià)依據(jù)(六)其他參考依據(jù)ZhongMing(Beijing)AssetsA第12頁(一)評估方法的選擇 ZhongMing(Beijing)AssetsAppraiZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInter無法通過所在區(qū)域土地的租金水平合理確定委估宗地的土地總收益，因此委估宗地5)成本逼近法：以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅費(fèi)和土地增值收益來確定土地價(jià)格的評估方法。其基本原則是把對土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”,運(yùn)用等量資本獲取等量利潤的投資原理，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的合理利潤、利息，作為地價(jià)的基礎(chǔ)部分，同時根據(jù)國家對土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地增值收益，從而求出土地價(jià)格。待估宗地所在區(qū)域無近年來的征地案例和征地標(biāo)準(zhǔn)可供參考，即使有少量征地案例也無法獲取公開補(bǔ)償數(shù)據(jù)，結(jié)合本次評估目的，委估資產(chǎn)在房地分估模式下，土地使用權(quán)采取基準(zhǔn)地價(jià)系綜上所述，本次評估采用市場法、成本法(其土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)進(jìn)行評估，確定評估對象的房地產(chǎn)價(jià)格。(二)評估方法的介紹1.房地合一：市場法市場法是將委估房地產(chǎn)與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，將委估房地產(chǎn)與在同一市場中、具有相同使用價(jià)值、區(qū)域環(huán)境相似的三個類似房地產(chǎn)交易實(shí)例加以比較對照，參照房地產(chǎn)的交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況差異，2.房地分估ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisal第15頁(1)建筑物采用成本法A.復(fù)建成本(重置全價(jià))確定采用成本法評估房屋建筑物，即在原地持續(xù)使用的前提下，以重新建造該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行市值為基礎(chǔ)確定復(fù)建成本(重置全價(jià)),經(jīng)了解核實(shí)產(chǎn)權(quán)持有人為農(nóng)業(yè)行重置全價(jià)=含稅建安綜合造價(jià)+含稅前期及其他費(fèi)用+資金成本+合理利潤B.前期及其他費(fèi)用的確定前期及其他費(fèi)用由政府政策性收費(fèi)和建設(shè)單位管理性成本支出兩部分組成。政府政策性收費(fèi)是指地方政府為社會基本建設(shè)管理而收取的各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，一般算造價(jià)的百分比或單位建筑面積費(fèi)率向建設(shè)單位收取，如招投標(biāo)費(fèi)等。建設(shè)單位管理性成本支出，是建設(shè)單位必須支出的工程造價(jià)以外的成本費(fèi)用，如建設(shè)單位管理前期及其他費(fèi)用(含稅價(jià))=建筑工程合計(jì)(含稅價(jià))×費(fèi)率(含稅)C.資金成本的確定委估資產(chǎn)在整體項(xiàng)目正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本，即利息。對于工程造價(jià)較大的、建設(shè)期在六個月以上，按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的《中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心于2024年7月22日公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率 資金成本=(含稅建安綜合造價(jià)×(1+含稅期間費(fèi)用率))×利率×合理工期D.重置全價(jià)的確定：重置全價(jià)=含稅建安綜合造價(jià)+含稅前期及其他費(fèi)用+資金成本+合理利潤E.成新率的確定和60%。即：a.理論成新率的確定理論成新率=(經(jīng)濟(jì)耐用年限一已使用年限)1經(jīng)濟(jì)耐用年限×100%或=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%b.打分法成新率的確定 ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisal外墻面、內(nèi)墻面、頂棚；設(shè)備部分六類：電照明、水衛(wèi)、通風(fēng)、通訊、供配電、其他。通過建筑物造價(jià)中上述15類各占比重，確定不同結(jié)構(gòu)形成建筑各因素的標(biāo)準(zhǔn)分值，再根據(jù)現(xiàn)場勘查的實(shí)際狀況，確定各部分評估完好分值。根據(jù)此分值確定完損打分法成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×權(quán)重+裝修部分合計(jì)得分×權(quán)重十設(shè)備部分c.綜合成新率的確定綜合成新率=理論成新率×40%+打分法成新率×60%F.評估值的確定(2)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表等評估成果，按照替代原則，就委估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取委估宗政發(fā)[2022]12號),從2021年1月1日起施行新的出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)。適用(一)接受委托與委托人洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)，簽訂資產(chǎn)評估委托合同；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評估項(xiàng)目組，編制評估計(jì)劃；指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)表，準(zhǔn)備評估(二)現(xiàn)場調(diào)查及收集評估資料階段根據(jù)此次評估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisal估人員通過詢問、核對、監(jiān)盤、勘查、檢查、抽查等方式對評估對象涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對產(chǎn)權(quán)持有人的資產(chǎn)狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，從各種可能的途徑獲取評估資料，核實(shí)評估范圍，了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象法律(三)評定估算階段根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、評估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評估方法，根據(jù)各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，編制相關(guān)評估說明，在核實(shí)確認(rèn)相關(guān)評估說明具體資產(chǎn)項(xiàng)目評估結(jié)果準(zhǔn)確無誤，評估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，依(四)編制和提交資產(chǎn)評估報(bào)告階段根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對評估報(bào)告及評估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核；與中農(nóng)發(fā)種業(yè)北京農(nóng)牧分公司或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評估委托合同的由于資產(chǎn)所處環(huán)境的變化以及不斷變化著影響資產(chǎn)價(jià)值的種種因素，必須建立(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，評估專業(yè)人員根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行評估。交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最2.公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開市場假設(shè)以資產(chǎn)在市場上可以公ZhongMing(Beijing)AssetsAppr3.資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用在本報(bào)告中是指被評估資產(chǎn)會按評估基準(zhǔn)日目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況在其剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi)(或法定剩余使用期限內(nèi))(二)特殊假設(shè)1.本次評估以本資產(chǎn)評估報(bào)告所列明的特定評估目的為基本假設(shè)前提；2.無重大變化假設(shè)：是假定國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會發(fā)生4.評估范圍僅以中農(nóng)發(fā)種業(yè)北京農(nóng)牧分公司提供的評估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮中經(jīng)實(shí)施評估程序后，于評估基準(zhǔn)日，委估位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)常興莊村南2號(一)市場法評估結(jié)果12(二)成本法(對應(yīng)土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法)評估結(jié)果A12(三)最后取定的評估結(jié)果ZhongMing(Bei第19頁(四)重大期后事項(xiàng)(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)