年上半年浙江省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓條件試題

年上半年浙江省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓條件試題2016年上半年浙江省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓條件試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、關(guān)于下列數(shù)據(jù)表述正確的是__。A．1B．2C．3D．4E．5F．6G．7H．8I．9J．10K．98L．101M．101N．100O．101P．99Q．102R．97S．102T．992、在城市用地經(jīng)濟評價中，確定各種地價修正系數(shù)基礎(chǔ)的區(qū)位條件是__。A．宏觀區(qū)位B．中觀區(qū)位C．微觀區(qū)位D．其他區(qū)位3、某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80％，月租金為30元／㎡。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0％，月租金為40元／㎡，報酬率為6％，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為萬元。A：67.60B：811.24C：1622.48D：2433.72E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。A：指數(shù)平滑分析B：趨勢擬合分析C：時間序列分析D：相關(guān)分析E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為__。A．4.7%B．7%C．11%D．14%6、某寫字樓的建筑面積為，可出租面積系數(shù)為80％，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是。A：5．2B：6．4C：6．8D：7．6E：借款合同7、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A．土地總價B．土地單價C．樓面地價D．商品房價格8、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A．謹慎價值B．市場價值C．殘余價值D．快速變現(xiàn)價值9、下列房屋部位中，不計算建筑面積的是。A：房屋的天面B：與房屋相連無柱有上蓋有圍護結(jié)構(gòu)的走廊C：有圍護結(jié)構(gòu)的門廊D：不封閉有頂蓋的永久性架空走廊E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是__。A．抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人B．在建工程抵押時，登記機關(guān)不得核發(fā)《房屋他項權(quán)證》C．因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴黾訐?dān)保以彌補不足D．抵押物可以重復(fù)抵押11、某公司2年前租賃某寫字樓中的500㎡用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元／(㎡·天)，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為3.5元/(㎡·天)，報酬率為6％，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為A：98.80B：592.81C：691.61D：667.22E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)__渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。A．間接融資B．直接融資C．基金融資D．債券融資13、住房公積金管理的基本原則是__。A．低存低貸B．住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督C．維護住房公積金所有人的合法權(quán)益D．通過安全運作實現(xiàn)合理增值14、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價格為1000美元／㎡，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月增加80元／㎡，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計算的正常價格為美元／㎡(假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6．7元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6．4元人民幣)。A：1051B：1096C：1100D：1147E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、在我國，會計年度自公歷止。A：上年的6月1日起至次年5月31日B：上年的8月1日起至次年7月31日C：每年的1月1日起至12月31日D：每年的6月1日起至次年的5月31日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、指標屬短期償債能力指標。A：流動比率B：速動比率C：利息備付率D：資產(chǎn)負債率E：借款合同17、投標截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時間__。A．認標B．評標C．開標D．驗標18、房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標準，以倍中誤差作為限差。A：一B：兩C：三D：四E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、登記機關(guān)自受理登記申請之日起__日內(nèi)應(yīng)當決定是否予以登記。A．5B．7C．10D．1520、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元/m2（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)魚部銷售，則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（）元/m2。A．3000B．5000C．7500D．800021、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元／年，3年后的出售價格會上漲12％，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6％，資本化率為9％．該房地產(chǎn)目前的價值為。A：923萬元B：1111萬元C：1353萬元D：1872萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、__是指由調(diào)查人員向被調(diào)查者詢問，由被詢問者答復(fù)的調(diào)查方法。A．直接觀察法B．間接觀察法C．采訪法D．報告法23、有一宗房產(chǎn)交易，成交價格為3000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年內(nèi)按月等額付清，假設(shè)月利率為0．5％，其一次支付的實際成交價格為。A：3000元／㎡B：2700元／㎡C：2914元／㎡D：2500元／㎡E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、是目前我國城市建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)類型。A：磚木結(jié)構(gòu)B：砌體結(jié)構(gòu)C：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)D：鋼結(jié)構(gòu)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、下圖是一塊三角形ABC的土地．如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116％，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63％，該塊三角形土地ABC的總價為．A：元B：元C：元D：元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、在計算企業(yè)所得稅，確定準予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資總額的__%計算扣除。A．4B．3C．2D．12、在以下情況下應(yīng)該申請注銷登記。A：土地或房屋的權(quán)利主體變更B：房屋滅失、所有權(quán)的要素之一客體滅失，房屋所有權(quán)不復(fù)存在C：土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請續(xù)期D：土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人申請續(xù)期而未獲批準的E：抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的終止3、某筆貸款的季利率為2％，每季度計息一次，按復(fù)利計息，那么，年名義利率是。A：8％B：6．12％C：12．62％D：8．24％E：借款合同4、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有__。A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升C．加大投資者債務(wù)負擔(dān)D．抑制房地產(chǎn)市場需求E．增加房地產(chǎn)市場需求5、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施土地開發(fā)時，由負責(zé)籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。A：政府部門B：建設(shè)部門C：房管部門D：開發(fā)企業(yè)E：借款合同6、在市場經(jīng)濟條件下，利率水平的高低主要取決于（）。A．社會平均利潤率B．資本供求狀況C．國家宏觀信貸政策D．目標收益率E．風(fēng)險大小7、下列房地產(chǎn)估價原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價，而不適用于城市房屋拆遷估價是__。A．最高最佳使用原則B．合法原則C．替代原則D．謹慎原則8、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括．【2007年考題】A：土地補償費B：安置補助費C：地上附著物和青苗的補償費D：土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E：安排被征地農(nóng)民的社會保障費用9、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有。A：導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降B：導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升C：加大投資者債務(wù)負擔(dān)D：抑制房地產(chǎn)市場需求E：增加房地產(chǎn)市場需求10、假設(shè)開發(fā)法是以__為理論依據(jù)的。A．收益遞增原理B．均衡原理C．預(yù)期原理D．未來趨勢原理11、《房屋登記辦法》規(guī)定，可以由當事人單方申請房屋登記的情形有。A：合法建造取得的房屋所有權(quán)B：最高額抵押權(quán)的設(shè)定C：主債權(quán)轉(zhuǎn)讓申請抵押權(quán)轉(zhuǎn)移D：房屋所有權(quán)人更名E：受贈取得的房屋所有權(quán)12、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為__元/m2。A．2121B．2200C．1819D．224213、對項目手冊的實施作用，以下說法正確的是。A：加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測B：及時了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的進展情況C：督促開發(fā)企業(yè)按城市規(guī)劃實施開發(fā)D：督促開發(fā)企業(yè)按要求分期投入開發(fā)所需資金、進行配套建設(shè)、完成拆遷安置E：不能有效地防止樓盤“爛尾”等現(xiàn)象的發(fā)生14、下列有關(guān)保險的表述中，正確的是__。A．社會保險采用合同的形式，運用概率論和大數(shù)定律，根據(jù)保險的具體情況確定保費及交付期限B．從本質(zhì)上說，保險體現(xiàn)一定的社會關(guān)系C．危險的存在是保險產(chǎn)生的必要條件D．在各種保險中，商業(yè)保險最能體現(xiàn)分配職能15、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是。A：使用者地位B：購買動機C：對渠道的信賴度D：對價格的敏感程度E：借款合同16、在實施安全評價時，劃分評價單元的目的是__。A．便于提高生產(chǎn)效率B．為領(lǐng)導(dǎo)提出管理建議C．便于行業(yè)歸口管理D．為評價目標和方法服務(wù)17、下列關(guān)于敏感性分析的描述正確的是__。A．敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分B．敏感性分析的準確性是相當高的C．敏感性分析可以確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度的概率D．敏感性分析通過分析項目經(jīng)濟指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大變動幅度E．常用的指標為內(nèi)部收益率18、質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該審核簽字。A：項目勘察、設(shè)計負責(zé)人B：項目勘察、設(shè)計負責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負責(zé)人C：勘察、設(shè)計單位有關(guān)負責(zé)人D：項目勘察、設(shè)計負責(zé)人或者勘察、設(shè)計單位有關(guān)負責(zé)人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列購買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟的是(假定年折現(xiàn)率是6%)__。A．現(xiàn)在按9.5折一次性支付B．一年后一次性支付C．現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付D．現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內(nèi)分年等額支付20、房地產(chǎn)投資的弊端有。A：不可移動性B：變現(xiàn)性差C：投資數(shù)額巨大D：投資回收期長E：需要專門的知識和經(jīng)驗21、某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素包括__。A．該種房地產(chǎn)的價格水平B．相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期E．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平22、下列關(guān)于實地查勘的說法中，正確的有__。A．對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘B．實地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄C．實