中原解讀《新國十條》新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)控開始

2、高房價(jià)嚴(yán)重壓抑居民消費(fèi)需求，使得巨大的消費(fèi)潛力得不到釋放，同3、2009年房價(jià)超越2007年高位并2、“兩會(huì)”剛召開完，地王再出，高價(jià)地從3、去年房地產(chǎn)市場銷售強(qiáng)力回暖，開發(fā)放緩，導(dǎo)致今年上半貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格），縱觀“新國十條”，與年初的“國11條”對比，部分內(nèi)容屬于重款，主要體現(xiàn)在需求的調(diào)控上，住房信貸政策收緊力度前所未有；而增加供給和市場監(jiān)管的本一致。從需求調(diào)控去看，差別化信貸政策更加嚴(yán)格，對二套房貸首付提高到五成，貸款利的1.1倍；同時(shí)首套房貸如果購買90平米以上的首付的大幅提高，另一方面銀行可以根據(jù)情況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；地方政府性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)；同時(shí)，政策中首次出現(xiàn)打擊異地炒房行為，對異地炒貸款。除了信貸政策外，稅收政策也明顯加大調(diào)控作用，雖然沒有明確的稅收政策出臺，但釋放出房產(chǎn)消費(fèi)稅或房地產(chǎn)保有稅的出臺預(yù)期信號。言外之意很明顯，就是如果目前的政策強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、第三套（含）以上貸款購房的首付及利局制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策；國土資源部改革土地部編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃；同時(shí)，細(xì)化政策還要落地實(shí)施執(zhí)行?？梢哉J(rèn)為，繼年初房地產(chǎn)政策調(diào)控后，“新國十條”出臺前，在14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，相關(guān)信貸收緊的政策已經(jīng)提前出臺，很多樓盤迅速反應(yīng)，趕在銀行執(zhí)行最新信貸政策之前催促客戶趕搭末班車，加快簽訂買賣合同。由于次政策銀行會(huì)很快執(zhí)行，促使各大樓盤動(dòng)作加快，在16-14月16日，工行宣布即日起執(zhí)行4月19日，農(nóng)行宣布即日起執(zhí)行其他銀行大部分也宣布從本周有向上的態(tài)勢。政策出臺后，釋放出強(qiáng)烈的調(diào)控信號，市場預(yù)期預(yù)計(jì)將快速轉(zhuǎn)變，看增多，當(dāng)市場預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，帶來的是市場的觀望和購房者的延遲購房計(jì)劃，短期內(nèi)態(tài)，市場分歧較大，市場等待趨勢明朗，整體市場成交預(yù)計(jì)在低位徘徊。依據(jù)量在價(jià)先上沒有投機(jī)需求，主要以長線投資為主，追求出租回報(bào)，首付的大幅提高，大大打擊著他們的投資熱情；升級換代的換房需求在這輪政策調(diào)控中也受到抑制，在信貸收緊的大環(huán)境下，二套房貸的界定比較簡貸款購買第二套住房就是二套房貸，因此改善需求也屬于二次置業(yè)的范疇，首付不低于五成力很強(qiáng)的改善需求，影響不大，他們主要購買的物業(yè)為豪宅，首付四成和五成差別不大，但強(qiáng)的改善需求，由于購買的物業(yè)總價(jià)比較高，首付增加一成壓力非常大；而對于恐慌性購房策改變了市場的預(yù)期，他們由看漲轉(zhuǎn)成看跌，觀望隨即產(chǎn)生；而正常的剛性自住需求，在目買90平米以下的中小戶型仍然能享受到首付兩成，這種情況政策影響比較小，但購買90平米上首付不能低于30%，較之前政策寬松的時(shí)候要增加一成首付，置業(yè)門檻大大提高，現(xiàn)象比較普遍，在市場上的比重也比較大，據(jù)2008-2009年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，合戶型其中有一套要作為二套房貸處理，按照新政規(guī)定，二套房貸首付不低于居民暫停發(fā)放購買住房貸款。因此東莞臨近深圳的片區(qū)如塘廈、鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)，由于當(dāng)圳客戶為主，在目前的政策下當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行有可能不放貸，同時(shí)這些人群多屬二次其次，小戶型公寓經(jīng)過過去幾年的井噴放量，進(jìn)入2010年小戶型公寓新增供應(yīng)非常少，而且年的消化所剩不多，造成當(dāng)前小戶型公寓供求關(guān)系是供應(yīng)偏緊，而需求相對還是比較旺投資需求比較旺盛，目前的政策提高首付到五成，影響的是單個(gè)投資客購買的套數(shù)會(huì)有求與供應(yīng)相對還是比較平衡。受影響比較大的是小戶型公寓中的偏大戶型，總價(jià)過高，限非常高，在公積金繳納人群中有部分公積金收入比較小。目前東莞與公積金管理中心合作的開發(fā)商逐步增多，同時(shí)公積金貸款在開通也比較快，只是公積金貸款的返點(diǎn)比較難操作導(dǎo)致很多開發(fā)商合作意愿不高。這幾年數(shù)據(jù)中，每年有20%的購房通過住房公積金貸款?？梢哉J(rèn)為，在信貸收緊下，東莞市場起強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、第三套（含）以上貸款購房的首付及利局制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策；國土資源部改革土地部編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃；同時(shí)，細(xì)化政策還要落地實(shí)施執(zhí)行。可以認(rèn)為，繼年初房地產(chǎn)政策調(diào)控后，新一輪更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策調(diào)控在4月中旬拉開序幕，接下來的3-5個(gè)月內(nèi)政策調(diào)控預(yù)2009年2月東莞普通住宅的加權(quán)均價(jià)為5080元至2010年2月到達(dá)最高位6221元/平米，上漲幅度高達(dá)22.5%。從2009年8月份開始，隨微調(diào)，加上市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，整體市場成交量開始回落，而價(jià)格仍然持續(xù)向上態(tài)勢房地產(chǎn)板塊在2009年8月央行貨幣政策出現(xiàn)微調(diào)時(shí)開始見頂，至今經(jīng)歷兩波調(diào)的房價(jià)卻持續(xù)上升態(tài)勢，兩者之間嚴(yán)重背離。股市已經(jīng)充分提前反映市場悲觀預(yù)期，緊、開發(fā)商資金充裕、地王拉升房價(jià)預(yù)期等因素，房價(jià)持續(xù)上漲，其中虛漲成份越來地產(chǎn)政策調(diào)控拉開序幕，受此利空打擊，房地產(chǎn)板塊的股票特別是龍頭個(gè)股紛紛放量波調(diào)整，市場預(yù)期非常悲觀。在樓市中，上漲的房價(jià)預(yù)期預(yù)計(jì)會(huì)快速轉(zhuǎn)變，看跌看空過快，房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離普通購買力，如果一線城市房價(jià)高位回落，勢必影響二線城調(diào)整。而對于東莞房價(jià)的調(diào)整空間，我們?nèi)匀粸檎{(diào)整空間有限。東莞目前的房價(jià)相對后反映了東莞市場的自身特點(diǎn)和問題：東莞外向型的經(jīng)濟(jì)受全球金融危機(jī)影響非常賃需求下降、外來投資客不看好東莞短期發(fā)展而淡出東莞市場；東莞各