物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)形式和收費(fèi)原則是什么

物業(yè)效勞收費(fèi)形式和收費(fèi)原那么是什么很多新業(yè)主在入住新房時(shí)候?qū)﹂_發(fā)商提出物業(yè)費(fèi)很是迷茫，不知道物業(yè)費(fèi)包括什么，物業(yè)費(fèi)怎么算，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等等。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理單位對(duì)小區(qū)進(jìn)展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)效勞所收取費(fèi)用。業(yè)主和小區(qū)物業(yè)經(jīng)常會(huì)發(fā)生爭議，產(chǎn)生各種矛盾，其原因根本都是業(yè)主和物業(yè)之間在收費(fèi)和效勞問題上產(chǎn)生了分歧。本文主要介紹一下物業(yè)效勞收費(fèi)形式和收費(fèi)原那么是什么。一，物業(yè)效勞收費(fèi)形式與本錢構(gòu)成?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承當(dāng)物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。〞實(shí)行物業(yè)效勞專用包干制，物業(yè)效勞費(fèi)構(gòu)成包括物業(yè)效勞本錢、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤。包干制是目前我國住宅物業(yè)效勞收費(fèi)普遍采用形式。包干制收費(fèi)形式下，業(yè)主按照物業(yè)效勞合同支付固定物業(yè)效勞費(fèi)用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)效勞合同要求和標(biāo)準(zhǔn)完成物業(yè)管理效勞。換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)盈虧自負(fù)，無論收費(fèi)率上下或物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定效勞標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)效勞。包干制物業(yè)收費(fèi)形式比擬簡捷，但交易透明度不高。在收費(fèi)率偏低時(shí)，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損；在市場不標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)效勞本錢來保證企業(yè)利潤，業(yè)主權(quán)益可能受到侵害。?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承當(dāng)物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。〞實(shí)行物業(yè)效勞酬金，預(yù)收物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)管理企業(yè)酬金。酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)效勞收費(fèi)方式在非住宅物業(yè)管理工程中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制物業(yè)效勞支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運(yùn)用自身管理知識(shí)、經(jīng)歷和專業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理效勞，并取得事前約定比例或數(shù)額酬金。為保證實(shí)施物業(yè)管理效勞所需費(fèi)用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議預(yù)算和物業(yè)管理合同約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)效勞支出。物業(yè)效勞支出為所交納業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所收物業(yè)效勞支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)效勞合同約定以外支出。根據(jù)?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?規(guī)定，實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：〔1〕物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金收支情況；〔2〕業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；〔3〕物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)效勞合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金收支情況進(jìn)展審計(jì)。二，物業(yè)效勞收費(fèi)原那么〔一〕合理原那么物業(yè)效勞收費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)與我國經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致，既不能超出業(yè)主實(shí)際承受能力，也不能一味降低收費(fèi)水平，進(jìn)而造成業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)貶損和制約群眾生活水平提高。因此，研究和確定物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)面向?qū)嶋H，客觀決策。目前，除實(shí)際市場調(diào)節(jié)價(jià)高檔工程外，有些中小城市普通住宅物業(yè)收費(fèi)難以滿足房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)根本需要，房屋及設(shè)備設(shè)施加速損壞，縮短正常使用期限情況較為嚴(yán)重。因此，除政府有關(guān)部門對(duì)此應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開展和群眾生活水平提高，適當(dāng)調(diào)整物業(yè)效勞費(fèi)用政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)向業(yè)主作好宣傳解釋工作。一方面要深入宣傳，增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。很多業(yè)主不了解房屋養(yǎng)護(hù)管理需要大量費(fèi)用，而是簡單認(rèn)為，購置房屋后就可以一勞永逸。房屋保養(yǎng)需要大量追加投資，根據(jù)大量實(shí)際數(shù)據(jù)測算，磚混構(gòu)造房屋建安造價(jià)與建筑壽命期維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用比率平均到達(dá)1:1，換算到商品房價(jià)格與維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用比率，要到達(dá)1:0.7左右。因此如果維修費(fèi)用缺乏，不能正常進(jìn)展保養(yǎng)維護(hù)，就會(huì)加速業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)老化，提前完畢房屋使用壽命。另一方面要強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具備公共意識(shí)。一些業(yè)主缺乏公共意識(shí)，對(duì)維修養(yǎng)護(hù)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備漠不關(guān)心，甚至推脫責(zé)任，怠于履行自己應(yīng)盡義務(wù)，拒絕交納物業(yè)效勞費(fèi)用或?qū)ｍ?xiàng)維修資金，致使其他業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)連帶遭受損害。因此通過各種方式，宣傳、教育業(yè)主，了解自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利和必須履行公共義務(wù)，是一項(xiàng)十分必要工作?！捕彻_原那么?中華人民共和國價(jià)格法?〔以下簡稱?價(jià)格法?〕規(guī)定：“經(jīng)營者銷售、收購商品和提供效勞，應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，注明商品品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級(jí)、計(jì)價(jià)單位、價(jià)格或者效勞工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明費(fèi)用。〞2004年10月，國家開展改革委員會(huì)、建立部聯(lián)合公布?物業(yè)效勞收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?明確物業(yè)效勞收費(fèi)屬于?價(jià)格法?調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)管理企業(yè)名稱、物業(yè)效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)工程、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！踩呈召M(fèi)與效勞水平相適應(yīng)原那么要求物業(yè)效勞收費(fèi)與效勞水平相適應(yīng)，就是要求價(jià)質(zhì)相符，業(yè)主花錢買效勞必須買得公平合理，符合等價(jià)交換原那么，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營作風(fēng)必須老實(shí)信用，提供效勞質(zhì)量必須貨真價(jià)實(shí)，承受消費(fèi)者監(jiān)視。等價(jià)交換是商品交換根本原那么，也是民事法律關(guān)系關(guān)于有償效勞根本制度。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理效勞應(yīng)當(dāng)價(jià)質(zhì)相符，是針對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理市場情況提出。現(xiàn)實(shí)中，有相當(dāng)一局部物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，對(duì)價(jià)質(zhì)相符物業(yè)效勞原那么缺乏足夠認(rèn)識(shí)。一些物業(yè)管理企業(yè)脫離合同，不重視物業(yè)效勞質(zhì)量，單純以物價(jià)局收費(fèi)批件收取物業(yè)效勞費(fèi)用，造成業(yè)主不滿。同樣，一些業(yè)主也不考慮物業(yè)管理企業(yè)效勞質(zhì)量和管理本錢，仍以福利養(yǎng)房習(xí)慣認(rèn)識(shí)要求物業(yè)管理企業(yè)提供超值效勞，以至拒絕承當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)用。因此，提高價(jià)質(zhì)相符市場交換意識(shí)，是緩