《萬科房地產(chǎn)公司資本結構問題及優(yōu)化探究》10000字（論文）

[18]。根據(jù)以上研究成果，我們可以分析出，國外的研究成果比較豐富和成熟，國內(nèi)對于最優(yōu)資本結構及其對資本結構的影響因素研究也很豐富但是資本結構的應用性研究相比國外較少。1.3研究框架引言引言引言國內(nèi)外現(xiàn)狀研究方法及內(nèi)容研究背景和意義國內(nèi)外現(xiàn)狀研究方法及內(nèi)容研究背景和意義資本結構基本理論資本結構基本理論萬科案例分析萬科案例分析萬科房地產(chǎn)概括影響萬科資本結構的因素房地產(chǎn)的公司發(fā)展現(xiàn)狀萬科房地產(chǎn)概括影響萬科資本結構的因素房地產(chǎn)的公司發(fā)展現(xiàn)狀萬科房地產(chǎn)資本優(yōu)化策略萬科房地產(chǎn)資本優(yōu)化策略圖1.1研究框架

1.4研究方法及內(nèi)容(1)查閱文獻法。從知網(wǎng)平臺查找于自己專業(yè)相同的文獻進行翻閱，閱讀其他人的論文，這樣可以很大程度增加我們的知識儲備量，使得論文研究中少走彎路。(2)案例分析法。根據(jù)對萬科房地產(chǎn)企業(yè)資本結構的分析可以看到企業(yè)所存在的問題這也影響了資本結構問題,我們采用了一種改善企業(yè)資本結構的新手段。并且為其他房地產(chǎn)上市公司提供相應解決辦法,具有借鑒和指導意義。(3)比較分析法。比較分析法能夠有效的進行缺陷發(fā)現(xiàn)以及問題解決，對公司最優(yōu)資本結構的決定具有一定的積極作本文選取萬科房地產(chǎn)公司作為一個案例對其進行了研究，從融資渠道和萬科的資本結構問題入手，根據(jù)萬科財務負債表進行計算研究，得出資本結構優(yōu)化策略。萬科是房地產(chǎn)公司的龍頭企業(yè)，所以它的資本結構研究也具有一定的意義。1.5研究目的萬科房地產(chǎn)公司是房地產(chǎn)企業(yè)大家熟知和營銷比較好的一個公司，那么它的資本結構問題也是非常明顯的案例，企業(yè)的資本結構關系著企業(yè)的發(fā)展，最優(yōu)的資本結構是存在的，可以幫助企業(yè)實現(xiàn)自身價值最大化。以我所學到知識去著手，希望也能幫助到其他公司的資本結構的優(yōu)化。

2資本結構相關基本理論2.1企業(yè)最優(yōu)資本結構的理論企業(yè)最優(yōu)資本結構是指企業(yè)在一定時期內(nèi)，籌借的資本的加權平均資本成本最低可以使其企業(yè)價值最大化。一個企業(yè)的長遠發(fā)展離不開合理的資本結構優(yōu)化。企業(yè)的資本結構的主要是公司的資產(chǎn)構成比例，根據(jù)公司的財務報表可以知道資產(chǎn)結構是資產(chǎn)+負債=所有者權益。根據(jù)自身資本結構情況以及資金需求來合理的分配資產(chǎn)結構的比例，這樣合理的資本有利于提高企業(yè)價值對企業(yè)發(fā)展具有一定的意義。資本結構理論中MM理論（有稅），理論上一個企業(yè)的最優(yōu)資產(chǎn)結構就是全部負債,也就是百分之百的負債,此時企業(yè)的資產(chǎn)價值是最大。但是引入權衡理論后,企業(yè)的負債越多,那么破產(chǎn)的成本就越大，因此我們需要進行權衡，此時存在一個最優(yōu)的企業(yè)負債權衡比，在這一點上，企業(yè)的價值最大。后來MM理論的觀點被進一步修正,認為如果考慮到公司的所得稅等因素，公司的價值可能就會隨之財務上的杠桿率系數(shù)的提高而有所增加。然后可以得出一個資本架構是否與公司的架構密切相關。其次是代理投資理論和最優(yōu)融資理論，權衡這些理論基礎上，在充分考慮到代理的成本和投資中的代理收益，而如果投資過度,就可能會導致使得企業(yè)無法實現(xiàn)盈利，如果遇到一個較高風險的項目，就可能會大幅度地降低其企業(yè)的價值。優(yōu)序融資理論,主要是考慮到信息不對稱及逆向的選擇。先內(nèi)后外，先債后股，重點突出安全性。2.2企業(yè)資本結構的影響因素影響企業(yè)資本結構的因素分別是內(nèi)部因素和外部因素，內(nèi)部因素主要是企業(yè)的營業(yè)收入、盈利能力、資產(chǎn)結構、管理層偏好、外部因素是企業(yè)的稅率、利率、資本市場、行業(yè)特征等。而這些因素往往也是影響企業(yè)的原因，其中外部影響如：法律法規(guī)的影響，對企業(yè)的留存收益的要求就會直接影響股利政策和資本結構。市場環(huán)境，國內(nèi)的企業(yè)和市場環(huán)境不完善且不發(fā)達。債務成本高，很多企業(yè)內(nèi)部管理層也存在問題。經(jīng)濟環(huán)境也是外部影響的不可忽略的問題之一。不論是內(nèi)部因素還是外部因素，最終影響的是企業(yè)。3萬科公司簡介3.1公司簡介萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年，是一個房地產(chǎn)公司?？偛吭O在廣東深圳，主營住宅房產(chǎn)開發(fā)，其中萬科物業(yè)2020年更名為“萬物云”。2016年第一次成為《財富》“世界五百強”，經(jīng)過這么多年的發(fā)展，萬科集團的子公司遍布全國各地，公司以城市商圈帶的發(fā)展攻略，截止2020年萬科地產(chǎn)已經(jīng)在中國94個中大城市服務人數(shù)2000萬人，萬科主要以城市配套服務新發(fā)展，主要分布珠江三角為核心的廣州深圳，長江三角為核心的上海區(qū)域，以北京河北等地區(qū)的北京區(qū)域，中西部城市組成的中西部區(qū)，每年的銷售房屋量達到七千多萬套。而萬科也堅持為普通人提供最好的服務于產(chǎn)品，通過企業(yè)的自身努力滿足人民對美好生活的向往。3.2萬科地產(chǎn)融資渠道大部分需要資金運轉(zhuǎn)企業(yè)籌集資金渠道主要銀行貸款融資、股權融資、自發(fā)性經(jīng)營負債、內(nèi)源融資，而銀行貸款融資逐年增大，是因為公司的擴大。股權融資方面近幾年比較穩(wěn)定，但是股權占比慢慢下降，國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)營生存環(huán)境與境內(nèi)國際金融服務市場管理體系及其國際經(jīng)濟運行自律機制之間仍然存在著一定的差異性，自發(fā)性經(jīng)營負債逐年增加一直占總融資的三分之一，從而也增加了萬科的現(xiàn)金流，使得企業(yè)有了投資項目的投資資金，而2019年的經(jīng)濟狀況也能看出，人口紅利已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)。短期上，雖說各地都在努力維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)和房價平穩(wěn)，最后通過土地能夠給政府帶來能量，這樣就可以帶動以房地產(chǎn)基礎設施等一系列的發(fā)展建設，但基于民生問題，房住不炒是主基調(diào)。房地產(chǎn)發(fā)展狀況，卻離不開兩個關鍵核心指標，就是所銷售面積和銷售價格，根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2019年全國商品房銷售面積171558萬平米，這是最近5年第一次出現(xiàn)下降，而萬科2020年的上半年度公司財務報告中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計也顯示，2020年上半年的實際銷售金額為7041.5億元人民幣,同比增長約11.6%。而每年的股息政策不一樣從而也會直接影響公司的留存收益，這樣就會影響業(yè)務的發(fā)展，法律中規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展項目的資本充足率應達到35%以上。所以，公司的現(xiàn)金流對其本身而言是很重要的。4萬科地產(chǎn)資本結構的存在問題4.1負債較多萬科地產(chǎn)的實際資產(chǎn)負債率和融資管理能力整體水平稍微明顯較為保守,和國內(nèi)的其他企業(yè)水平相進行比較但看起來,萬科地產(chǎn)的實際資產(chǎn)負債率水平并非一直處于國內(nèi)占據(jù)絕對領先地位。相比于擁有我國目前國內(nèi)綜合實體經(jīng)濟發(fā)展實力最強的九家十大新興高科技產(chǎn)業(yè)技術研發(fā)企業(yè)，稍微明顯較為靠后。在2013-2014年間，萬科地產(chǎn)的人均固定資產(chǎn)負債率也在人均60%以上,到2016年間時萬科地產(chǎn)的人均固定資產(chǎn)負債率甚至已經(jīng)完全達到了一個新的國家標準,突破性程度地已經(jīng)超過了70%,這個人均數(shù)字已經(jīng)完全超越了很多被媒體評為行業(yè)排名的地產(chǎn)企業(yè),直到2017年，人均數(shù)字才逐漸開始縮小并略減至緊接著又一次落臺。表4.1萬科房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債指標年份資產(chǎn)（億元）負債（億元）資產(chǎn)負債率（%）行業(yè)平均負債率%20168306.756689.9980.5575.00201711653.489786.7483.9979.00201815285.7912929.6084.5879.10201917299.2914593.5084.3584.35202018691.7715193.3381.2881.28數(shù)據(jù)來源：萬科房地產(chǎn)財務報表萬科的資產(chǎn)負債率保持著相對更高并且一直在不斷地增加。從表4.1中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以清楚地看出，2016年至2020年資產(chǎn)和負債是有明顯的區(qū)別的。而且五年內(nèi)的投資規(guī)模較高，2016年至2020年資產(chǎn)與負債之間的比例都高于國內(nèi)各種行業(yè)的平均值。這也就說明了對管理企業(yè)債務風險控制方面還是存在著嚴重的問題。4.2外部融資渠道單一萬科房地產(chǎn)目前的國有股權資產(chǎn)負債表的比例稍高。以短期借款為主，這種高額的短期流動資金負債主要目的是因為公司債務已經(jīng)全部到期。短短的時間內(nèi)就可能會迅速出現(xiàn)債務到期及潛在的巨額財務危機風險。幸運的一件是,在目前萬科房地產(chǎn)的長期流動性和負債中，債務人的融資主要還是取決于其他商業(yè)銀行信貸。直接通過借入其他銀行貸款債務融資的公司份額相對比較低，這樣通過這一方法可以減少在操作過程中所承擔的一部分風險。然而，企業(yè)采用商業(yè)融資借貸不僅極有可能會給投資公司自身造成損失，也會讓其他利潤利益相關者或者企業(yè)供應鏈之間的競爭局勢變得緊張，還可能會對其投資公司形象造成一定的負面影響。從而增加企業(yè)成本，管理費用經(jīng)營成本，并將嚴重直接損害其投資公司長遠健康持續(xù)發(fā)展。長期權益負利率債務和長期權益之間的負債比值這兩個重要指標都可能是萬科資本市場結構最終而萬科負債指標相對較小，與十年gdp的負債相比明顯遠遠低于國內(nèi)的很多企業(yè)。同時低于其他九家上市公司的平均負債水準。但是因為融資的單一，就會讓公司經(jīng)營其財務包含的內(nèi)容過于單一從而缺乏靈活性，結構過于死板。萬科地產(chǎn)的債務剖析如下表所示：表4.2萬科房地產(chǎn)債種結構年份銀行借款發(fā)行債券商業(yè)信用其他資金合計201610.91%4.35%62.23%22.51%100%201711.46%3.30%59.72%25.52%100%201811.92%3.15%61.59%23.34%100%201912.03%3.16%59.13%25.68%100%202012.53%3.23%58.72%25.43%100%數(shù)據(jù)來源：萬科房地產(chǎn)財務報表現(xiàn)金流動比率主要指的是上市公司流動現(xiàn)金和主要流動公司負債之間的流動比值，它主要反映著上市公司的流動現(xiàn)金流量在首次上市時公司償還其本期或者其他逾期公司債務時的流動能力。通過對公司現(xiàn)金投資收益率指標進行綜合分析，可以有效衡量上市公司在日常財務上的整體應對各種其他不可測量預測經(jīng)濟情況時的適應能力。萬科的私人貨幣金融資產(chǎn)實際持有人份額相對較低,萬一在國內(nèi)遭受各種類型突發(fā)金融事故時容易及早采取措施。萬科持有股權的預期現(xiàn)金投資收益率分布如下面的圖表所示：表4.3萬科房地產(chǎn)現(xiàn)金比率年份貨幣資金(億元)流動負債(億元)現(xiàn)金比率（%）2016870.325799.9815.0120171741.218473.5520.5520181884.1711219.1416.7920191661.9512726.1013.0620201952.3013174.9314.82數(shù)據(jù)來源：萬科房地產(chǎn)財務報表萬科2016-2020年這五年的公司現(xiàn)金比率分別設置為15.01%、20.55%、16.79%、13.06%和14.82%,通常,現(xiàn)金比率設置為20%，可以被用于判斷公司是否可以向其支付到期債務的本金和相應息金。在通常的情況下,較高的現(xiàn)金比例就說明企業(yè)足夠現(xiàn)金去歸還已經(jīng)到期的負債。從圖4.3可以清楚地看出,2018-2020年萬科的實際現(xiàn)金占股比率都保持在20%以下，從2017年至2020年，這一數(shù)字的占股比例一直保持在下降，直到2020年，因為疫情影響仍然低于18%以下。雖然有疫情的影響，把控能力較差，但是經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)12年為正，抗風險能力良好，整體的償債能力仍然有待提升。4.3融資結構不合理融資結構就是企業(yè)本來源渠道，通常有兩種融資方法分別是內(nèi)源性融資和外源性融資，而融資結構不合理就會影響企業(yè)的發(fā)展能力。而大多數(shù)的不合理所造成的原因都因為企業(yè)過度依賴內(nèi)源性融資，而外源性融資主要是銀行的抵押貸款，但是因為有抵押期限，有可能導致企業(yè)有資金上的短缺問題，而萬科主要以銀行短期貸款為主。就比如這一次疫情來得突然讓所有企業(yè)都沒有任何防備，在這種情況下企業(yè)的現(xiàn)金流儲備就非常重要，如果遇上這種始料不及的問題上就可以快速的保全自己的利益最大化。4.4股東權益不平衡公司決策困難表4.4公司股東持股權序號股東名稱持股數(shù)（股）所占比例（%）1深圳市地鐵集團有限公司2829805396.0027.91%2HKSCCNOMINEESLIMITED926070472.0016.30%3香港中央結算（代理人）有限公司1314908749.004.91%數(shù)據(jù)來源：港股數(shù)據(jù)頻道根據(jù)萬科公司2019年的年度報告，讓我們得知前三名的股東所持有的的股權竟然達到了49%這樣就使得少數(shù)的股東擁有了較大的表決權，所以公司的控制權也較為集中，其實這樣并不是很合理。公司股東之間的關系大多數(shù)都是商業(yè)合作關系，股東根據(jù)自己為企業(yè)提供的資源的多少來分配的比例。而萬科公司的股本得流通持股的份額已經(jīng)高于很多其他同行業(yè)的平均持股份額，并且可能相比其他行業(yè)同行者經(jīng)營能力和治理能力而言萬科優(yōu)于其他同行的上市公司，所以使得其平均持股份額逐年增加。但是，萬科集團的持股比較分散，這樣也容易給公司經(jīng)營帶來負面的經(jīng)濟影響。大股東群體聚集最大程度的明顯減少等也造成了上市公司經(jīng)營缺乏巨大的資本投入和資金支撐。由于企業(yè)經(jīng)營者的持有股權成本占比較高。使得很多分散的小企業(yè)股東以及其他經(jīng)營者可能不愿意自己承擔的企業(yè)監(jiān)督管理費用和經(jīng)營成本,并沒有完全形成一個具備具有足夠國際影響力的經(jīng)營商業(yè)決策兩個股權之間相互分離下的高風險成本和有影響力的經(jīng)營業(yè)務活動，這種實際情況下的經(jīng)營業(yè)務和其他管理方面人員都會認為存在“自由”而不是企業(yè)監(jiān)督和內(nèi)控管理的基本動機,通過對“內(nèi)部管理”，使得企業(yè)管理人員流失成為一個極其嚴重的管理問題。所以，萬科應該增加流通股票的比例讓股東統(tǒng)一戰(zhàn)線，從而提高決策通過率，萬科公司主要收購股東的資本比例。5萬科地產(chǎn)資本結構優(yōu)化策略5.1減少負債融資的比例降低資產(chǎn)負債率首先應該要從企業(yè)的角度出發(fā)加強資金周轉(zhuǎn)。在對資本的管理上,萬科一直采用股權融資,除此之外還可以將其他投資者融入商業(yè)銀行和其他證券機構等進行業(yè)務相結合,開展股權融資引進和債券發(fā)行,要充分利用自身的資本管理政策和人才優(yōu)勢；其次要求提升企業(yè)的償債能力。隨著移動互聯(lián)網(wǎng)時代的到來,竟爭力也越來越大，企業(yè)的生存和發(fā)展也將會面臨許多不為人所知的影響。而2020年因為疫情的影響很多企業(yè)也進行了轉(zhuǎn)型，萬科集團2020年萬科物業(yè)更名為“萬物云”其中包括社區(qū)空間服務和商企空間服務。而因為大環(huán)境的影響企業(yè)轉(zhuǎn)型和優(yōu)化新的產(chǎn)業(yè)結構增加企業(yè)資本從而提高企業(yè)自身的償還債務，當然這也成了萬科在接下來發(fā)展必然途徑之一。萬科的經(jīng)營資金每年都在不斷增加,為流動負債的償付提供了安全的保障。但是,我們不僅僅應該注意持有太多的經(jīng)營性資金，而且應該更加注意如何控制流動負債，提高公司的現(xiàn)金比率,重視應收賬款和存貨的流動性。當然降低資產(chǎn)負債率還可以從增加注冊資金，或者爭取營業(yè)外收入，增加所有者權益。5.2拓展外部融資渠道增加長期負債比例首先根據(jù)自身降低短期借款的負債，在自身可承受負債比例進行規(guī)劃，或者說根據(jù)所借得的負債的種類進行規(guī)劃?？梢砸M大額資金或者發(fā)售債券通過結合上市公司自身經(jīng)營體制調(diào)整的靈活性、未來潛在利益以及風險對自身資本結構的影響,選取一種最為適宜低風險進行融資的方式,從而使破產(chǎn)風險減少到最小。剛剛我們也了解到，萬科集團的短期借款較多，因為過多的短期借款會讓企業(yè)可能面對，無法償還本金的可能。所以企業(yè)內(nèi)部應該合理的調(diào)整短期借款和長期借款的占比，計算出相應的數(shù)據(jù)，采用最優(yōu)的方法可以確保企業(yè)健康進行融資。而后與投入使用資金的項目在進行數(shù)據(jù)分析得出最優(yōu)化方案。這樣也更有效的避免財務風險，使得企業(yè)資金能更優(yōu)化使用。2021年初萬科銷售目標定在了7000億元，也就意味著需要更多的資金進行投資，對資金的依賴也會增高。因此萬科集團需要更為合理的方式，降低融資的成本,減輕企業(yè)的財務負擔。5.3合理化治理結構從而適應時代創(chuàng)新發(fā)展公司治理架構主要是公司股東和經(jīng)營者，因為股東是企業(yè)的投資者，企業(yè)利益最大化也意味著自己有更多的收益。而我們股東的決定的對策也會使公司的發(fā)展走向，而運營的目標就像我們工作一樣希望能有較高的薪資。這樣一來合理化公司資本組織架構，改善其公共執(zhí)法部門的結構尤為重要。所以我們一定要精心地挑選出董事會的成員，全面地評估他們在企業(yè)中的經(jīng)營管理水平,董事會決議內(nèi)容應由每位企業(yè)負責人自己進行投票確認,公司的各項事宜嚴格遵守公司的政策執(zhí)行。同時也要全面加強對公司經(jīng)營者的監(jiān)督。另一方面為了增加企業(yè)的盈利能力，我們也應該根據(jù)社會的發(fā)展做出創(chuàng)新，例如；因為疫情條件下發(fā)展智能醫(yī)療，家居醫(yī)療健康等。這樣可以更適應時代的發(fā)展。同樣可以成為房地產(chǎn)行業(yè)的新風向標。5.4重視股權融資從而優(yōu)化公司決策所謂的股權融資，就是融資方拿出一定比例的股權給投資方，投資方給與資金，雙方形成利益交換就是股權融資。目前萬科集團公司應該通過適當?shù)膫鶆杖谫Y手段來調(diào)整和優(yōu)化自己公司的資本結構,在之前進行資本結構優(yōu)化的過程中,通過提高可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)行比例，萬科集團改善了自身的資本結構，大大降低了企業(yè)的融資費用和成本。萬科集團己經(jīng)達到了資本結構優(yōu)化的新高度。而對于現(xiàn)在的發(fā)展萬科就更應該重視這一點，從而最大程度的優(yōu)化其資本結構。比如采取信托融資，還有我們說到的長期銀行貸款等。采取適宜的資本結構和公司的發(fā)展有這著深遠的內(nèi)在關聯(lián)。股權激勵機制可以有效地規(guī)范高級管理人員的行為決策，公司可以通過一定的方式讓高級管理人員持股,從而實現(xiàn)高級管理人員與股東利益一致的目標。這一理論實踐在有效規(guī)范創(chuàng)業(yè)公司經(jīng)營管理人員行為，優(yōu)化和不斷完善創(chuàng)業(yè)公司經(jīng)營治理體系架構，改進和完善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)公司經(jīng)營管理體制方法和經(jīng)營模式，增強創(chuàng)業(yè)公司的社會經(jīng)濟效益與提高社會人力資源配置的合理效率等多個方面均已經(jīng)具有十分重要的實際影響。5.5相關法律對企業(yè)內(nèi)部發(fā)展的優(yōu)化幫助根據(jù)國家出臺的法律法規(guī)，我們應從法律法規(guī)中約束自己，利用其利于本企業(yè)發(fā)展的一方面，促進企業(yè)的發(fā)展，比如，2020年的房地產(chǎn)新政策，第二套房子的貸款比第一套房子的貸款低百分之四十，且購房滿兩年以上后在進行銷售免去住房營業(yè)稅，企業(yè)就可以以此為宣傳點，增加銷售額度，這樣可以使營業(yè)收入增加，有助于改善資本結構的比例。其次也行該嚴格的制約自己法律法規(guī)。結束語房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定增長對于我國社會和國民經(jīng)濟來說具重要的影響和意義，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金負債能力水平普遍相對較高，且在一些年限內(nèi)進行的大量融資中,可能會導致一些大型企業(yè)的資金負債到期不能及時得到足夠的償還等財務上的風險，因此需要不斷深入研究和調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構，進一步探討和研究房地產(chǎn)企業(yè)的資本結構。而萬科存在的問題有：（1）負債較多（2）外部融資渠道單一（3）融資結構不合理（4）股東權益不平衡公司決策困難。其解決策略有（1）減少負債融資比例，降低資產(chǎn)負債率（2）拓展外部融資渠道增加長期負債比例（3）合理化治理結構從而適應時代創(chuàng)新發(fā)展（4）重視股權融資從而優(yōu)化公司決策（5）相關法律對企業(yè)內(nèi)部發(fā)。而影響萬科的因素每年都不一樣，對于萬科集團資本結構的調(diào)整和優(yōu)化需要進行動態(tài)而且持續(xù)的，想要達成目標資本結構的差異性絕非容易，這對于公司和管理人員的能力提出了相當高的要求，需審時度勢地根據(jù)各種內(nèi)外部條件和環(huán)境因素的變化作出決策。

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