影響全國房價的多元回歸分析

南京財經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計）PAGEPAGE4影響全國房價的多元回歸分析一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析房地產(chǎn)業(yè)作為我國的一個新興產(chǎn)業(yè)，從90年代初房地產(chǎn)市場的建立，再到今天房地產(chǎn)業(yè)已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點，然而當(dāng)前房地產(chǎn)價格快速上漲，使得人們對房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生了疑慮，影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善人民生活發(fā)揮了積極作用。但同時也應(yīng)看到,當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題比較突出?？茖W(xué)把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,客觀清醒地認(rèn)識房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,對于推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長具有重要意義。經(jīng)過十幾年的發(fā)展,中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期,房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分轉(zhuǎn)變，從主要靠政府調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)等特點。隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實,包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升,為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會,也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。充分運(yùn)用信息技術(shù)所帶來的巨大生產(chǎn)力,盡快提高自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平,將成為提升房地產(chǎn)行業(yè)競爭力的重點。二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢更加明顯,更多的境外基金將關(guān)注并介入國內(nèi)房地產(chǎn)市場,今后幾年中國房地產(chǎn)開發(fā)將從大都市為核心的中心城市向二、三線城市擴(kuò)展,并呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢:（一）低收入人口居住問題將成為新焦點。目前,商品房市場的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住房保障體系的健全速度,可以說,兩者呈現(xiàn)嚴(yán)重不均衡發(fā)展的態(tài)勢。低收入人群數(shù)量龐大,低收入人群的住房問題是關(guān)乎民生的社會問題,是政府履行其社會保障職能的重要內(nèi)容。也正是這一問題的存在,致使商品房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題,同時也成為了政府行政干預(yù)商品房市場的誘因。因此,我國房地產(chǎn)市場若想實現(xiàn)真正的健康循環(huán),住房保障體系的健全是繞不過的門檻,并可能催生新的產(chǎn)品,其設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)將低于經(jīng)濟(jì)適用房,開發(fā)模式為政府補(bǔ)貼引導(dǎo)下的開發(fā)商主導(dǎo)模式。（二）設(shè)計上將有更多新突破。隨著越來越多的樓盤嘗試中國傳統(tǒng)建筑風(fēng)格,今后幾年中國樓市的現(xiàn)代中國風(fēng)格將更加成熟,新中式住宅將繼續(xù)在摸索中前進(jìn)。它不是簡單的復(fù)古,而是加入現(xiàn)代生活理念,并采用最新的工藝材料和技術(shù)。目前中式建筑有一定的弊端:首先,與現(xiàn)代住宅在功能要求上和現(xiàn)代人生活方式上有較大的矛盾;其次,技術(shù)手段落后,結(jié)構(gòu)形式、物理性能、建筑材料和施工工藝上均有先天不足;最后,傳統(tǒng)建筑以低層為主,現(xiàn)代住宅為多層甚至是高層。因此,傳統(tǒng)中式建筑不能簡單地套用在現(xiàn)代建筑中,需要革新。今后幾年住宅的戶型設(shè)計將有較大突破。三方面因素正導(dǎo)致現(xiàn)有戶型模式的新變化。首先,居住文化在不斷發(fā)展;其次,住宅個性化需求不斷增加。此外,先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用又提供了更多可能性。住宅戶型在功能上將朝著普適性和針對性兩極方向發(fā)展。將會出現(xiàn)適合不同面積需求和使房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢探討用需求的全開敞住宅,以及向不同客戶提供的細(xì)分產(chǎn)品,如丁克家庭。（三）高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品新賣點。今后幾年,中國住宅品質(zhì)將繼續(xù)朝著精細(xì)化及指標(biāo)化方向發(fā)展。隨著消費(fèi)者日趨理性化,開發(fā)商也會更加注重提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量,并提供可量化的住宅品質(zhì)指標(biāo),關(guān)注住宅壽命問題。預(yù)計今后幾年在全國范圍內(nèi)將有大量的高科技節(jié)能住宅面世。原因是,一方面國家提高了住宅節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn),另一方面在政府部門、專家學(xué)者、媒體的大力呼吁下,建筑設(shè)計行業(yè)、開發(fā)商以及消費(fèi)者也越來越關(guān)注住宅節(jié)能問題。高科技節(jié)能將成為住宅產(chǎn)品的新賣點。（四）商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)與運(yùn)作仍不可避免。隨著WTO規(guī)則的深入實施,國際零售企業(yè)在國內(nèi)的需求保持了穩(wěn)定的增長勢頭。而這些企業(yè)在選擇經(jīng)營場所時,基本上都是選擇只租不售產(chǎn)品,無法與那些切割分散出售的物業(yè)進(jìn)行合作。據(jù)統(tǒng)計,目前商業(yè)地產(chǎn)項目選擇出售的比例仍然高于半數(shù),預(yù)計今后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作的盲目性,及空置浪20052359441110154202644135822.82004225041067791196738120332.72003217038696344182437109655.2200221123632498418197499214.6200120533346410318735789677.1200030633159361417090584402.3199919973002217816605778973199818062789321616196671176.6199715912355314914560060793.7199614091833255413655048197.9199512911393193812202135333.919949951116731.211480026923.51993786932436.211910721781.5數(shù)據(jù)來源:中經(jīng)專網(wǎng)(教育版)(二)初步回歸模型檢驗用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，得出如下分析檢驗結(jié)果。1、擬合優(yōu)度檢驗由表2可看出，其相關(guān)系數(shù)R為0.986，測定系數(shù)R'為0.972，說明其擬合優(yōu)度較好。表2ModelSummaryModelRRSquareAdjustedRSquareStd.ErroroftheEstimate10.986(a)0.9720.961126.34742aPredictors:(Constant),國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)。房地產(chǎn)投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2)，全國居民消費(fèi)水平(元)。2.方程顯著性檢驗(F檢驗)如表3所示，F(xiàn)（4,10）0.001=5.99<86.111，通過了方程顯著性檢驗。表3ANOVA(b)Mode1SumofSquaredfMeanSquareFSig.1Regression5498611.03941374652.7686.110.000(a)Rsidual159636.6941015963.669Total5658247.73314aPredictors:(Constant),國內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)。房地產(chǎn)投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2),全國居民消費(fèi)水平(元)。bDependentVariable:房屋銷售均價(元/m2)。3.變量顯著性檢驗(t檢驗)如表4所示，t(15)0.3=1.074<1.087，能夠通過檢驗。表4Coefficients(a)ModelUnstandardizedCoeffcientsStandardizedCoeffcientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)773.365711.7311.0870.303全國居民消費(fèi)水平（元）0.4040.6270.8780.6450.534房地產(chǎn)投資額（億元）-0.0090.115-0.066-0.0810.937固投房屋竣工面積（萬m2）-0.0020.008-0.135-0.3190.757國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）0.0040.0290.3120.1450.888aDependentVariable:房屋銷售均價(元/m2)(三)初步回歸模型分析但是，從表4中可以分析出，國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額與全國房屋銷售均價皆負(fù)相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)意義上存在不合理性，進(jìn)一步分析，從SPSS輸出的數(shù)據(jù)(表5)可以看出，國內(nèi)生產(chǎn)總值與全國居民消費(fèi)水平的相關(guān)性很高，這就存在多重共線性，需要對初步回歸方程進(jìn)行修正。表5Correlations房屋銷售均價（元/m2）全國居民消費(fèi)水平（元）房地產(chǎn)投資額（億元）固投房屋竣工面積（萬m2）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）PearonCorrlation房屋銷售均價（元/m2）1.0000.9850.9150.9720.978全國居民消費(fèi)水平（元）0.9851.0000.9180.9900.989房地產(chǎn)投資額（億元）0.9150.9181.0000.8900.966固投房屋竣工面積（萬m2）0.9720.9900.8901.0000.973國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）0.9780.9890.9660.9731.000四、修正回歸模型(一)回歸模型的修正居民消費(fèi)水平是指按人口平均計算的居民消費(fèi)額，其計算公式是報告期國內(nèi)生產(chǎn)總值中的居民消費(fèi)總額與報告期年平均人數(shù)的比值，考慮到居民消費(fèi)水平，是按國內(nèi)生產(chǎn)總值口徑計算的，并且與房屋購置有更直接的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，在修正模型時，保留居民消費(fèi)水平，去掉國民生產(chǎn)總值，采用SPSS分析結(jié)果如表6、表7、表8所示。(二)修正回歸模型的檢驗1.擬合優(yōu)度檢驗從表6可以看出，其相關(guān)系數(shù)R為0.986,測定系數(shù)R2=0.972,說明其擬和優(yōu)度較好。表6ModelSummaryModelRRSquareAdjustedRSquareStd.ErroroftheEstimate10.986(a)0.9720.964120.59394aPredictors:(Constant),房地產(chǎn)投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2),全國居民消費(fèi)水平(元)2.方程顯著性檢驗(F檢驗)如表7所示,F（4,10）0.001=5.99<126.024,更好的通過了方程顯著性檢驗。表7ANOVA(b)ModelSumofSquaredfMeanSquareFSig.1Regression5498275.85931832758.620126.0240.000(a)Rsidual159971.8741114542.898Total5658247.73311aPredictors:(Constant),房地產(chǎn)投資額(億元)，固投房屋竣工面積(萬m2),全國居民消費(fèi)水平(元)bDependentVariable:房屋銷售均價(元/m2)3、變量顯著性檢驗(t檢驗)如表8所示，t(15)0.3=1.074<1.166，仍能夠通過檢驗.表8Coefficients(a)ModelUnstandardizedCoeffcientsStandardizedCoeffcientstSig.BStd.ErrorBeta1(Constant)734.809630.0621.1660.268全國居民消費(fèi)水平（元）0.4890.2071.0552.3670.037房地產(chǎn)投資額（億元）0.0070.0190.0510.3720.717固投房屋竣工面積（萬m2）0.0020.007-0.117-0.3030.768aDependentVariable:房屋銷售均價(元/m2)(三)修正回歸模型分析全國房屋銷售均價與房地產(chǎn)投資額、全國居民消費(fèi)水平正相關(guān)，與全社會固定資產(chǎn)房屋竣工負(fù)相關(guān)，較好地體現(xiàn)了實際的經(jīng)濟(jì)意義，并且較好地通過了相關(guān)的檢驗。可見，本文所修正的多元線性回歸方程各個方面表現(xiàn)良好，即最終建立的三元線性回歸模型為:Y=734.809+0.489X1+0.007X2-0.002X3五、所建多元線性回歸模型的意義綜上所述，該方程可以用來分析我國房屋銷售均價的變動趨勢。在給出未來時期全社會固定資產(chǎn)房屋竣工面積、房地產(chǎn)投資額、全國居民消費(fèi)水平估計數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，依據(jù)該公式計算：房地產(chǎn)價格的預(yù)測值，可大體觀測房地產(chǎn)價格的波動情況，為政府宏觀調(diào)控部門、房地產(chǎn)相關(guān)管理部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士以及有房地產(chǎn)消費(fèi)需求的居民提供分析依據(jù)。有利于各方主體進(jìn)行理性決策、采取有效措施，以規(guī)避風(fēng)險、提高收益、推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的改革和規(guī)范化進(jìn)程，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。六、對今后房地產(chǎn)價格走勢的初步判斷在可預(yù)見的未來期間內(nèi),供應(yīng)偏緊、價格上漲仍將是房地產(chǎn)市場的主要矛盾。供給方面,未來房地產(chǎn)供應(yīng)不足的矛盾將相當(dāng)突出。盡管資金、勞動力、建材等房地產(chǎn)供給構(gòu)成要素供應(yīng)寬裕,但作為最重要的要素,土地供應(yīng)緊張將成為難以突破的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)土地來源無非是舊城區(qū)改造、企事業(yè)單位通過土地置換外遷、郊區(qū)閑置土地開發(fā)和占用耕地。伴隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速增長,可以預(yù)見居民收入仍將保持快速上升勢頭,居民的購房能力將不斷增強(qiáng)。工業(yè)化、城市化的推進(jìn)必然迎來城市人口的快速膨脹和第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,不可避免地對未來城市房地產(chǎn)的供應(yīng)帶來壓力。從目前市場表現(xiàn)看,近年來房地產(chǎn)已經(jīng)存在“超買”現(xiàn)象,供需矛盾的存在必然使這一現(xiàn)象愈演愈烈,從而推動房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步上揚(yáng)。為應(yīng)對土地緊張問題,開發(fā)商將著重開發(fā)高層和小高層建筑,以提高容積率的方法來稀釋土地成本,緩解商品房過快上漲壓力,但這同時會提高施工成本,因此可以預(yù)見,今后商品房格上漲不可避免。七、對策建議（一）轉(zhuǎn)變政府職能,提高對房地產(chǎn)市場的管理水平政府及其各部門要按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)建公平競爭、良性發(fā)展的市場環(huán)境。加強(qiáng)房地產(chǎn)投資、管理、服務(wù)領(lǐng)域有關(guān)規(guī)則和政策的研究,提高政策的透明度;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計,為房地產(chǎn)市場管理提供可靠的信息;在全面動態(tài)收集房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,建立科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng);搞好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,推進(jìn)房地產(chǎn)市場化進(jìn)程,努力提高為企業(yè)服務(wù)的水平。（二)盤活存量土地,完善土地供應(yīng)辦法,增加土地供應(yīng)量地方政府要