小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案

目錄 2第二章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法與管理制度 5第三章基本服務(wù)方案 第五章公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案 第六章管理服務(wù)人員配置和管理 第七章物業(yè)服務(wù)設(shè)備配置和管理 第九章社區(qū)文化活動(dòng)方案 第一章管理服務(wù)理念、定位及目標(biāo)二、導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系在物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”九、管理定位及目標(biāo)和規(guī)劃第二章項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法與管理制度2、行政監(jiān)督管理經(jīng)濟(jì)手段：公司與員工簽訂《勞動(dòng)合同》,詳細(xì)的工作計(jì)劃，各部門每日召開(kāi)15分鐘晨會(huì)，布置當(dāng)日工作，總結(jié)前一天的4、激勵(lì)機(jī)制7、信息反饋及處理機(jī)制第三章基本服務(wù)方案第一節(jié)基本要求7、對(duì)業(yè)主投訴2日內(nèi)答復(fù)，有效投訴5日內(nèi)處理完畢。12、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)30-12:00、13:00-17:00受理住戶的咨詢和投訴，水、電、氣等急迫性報(bào)修6、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶標(biāo)志清晰。2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案(設(shè)備臺(tái)帳),有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、知有關(guān)部門)。3、高峰梯在高峰期6:00—8:00、17:00—19:00與主梯同時(shí)運(yùn)行。2、水箱按要求使用紫外線消毒燈(器),并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，4、夜間(22:00-6:00)對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查1、有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停(存)車管理制度。8、交通設(shè)施(道閘、擋車器材、交通標(biāo)識(shí))能正常使用。第三節(jié)不達(dá)標(biāo)的改進(jìn)方法和措施一、范圍第四章保潔服務(wù)、綠化維護(hù)工作的實(shí)施方案第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案保潔服務(wù)清潔頻度和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域工作內(nèi)容清潔頻次質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常日周月單元樓入戶大廳1大門入口地面之清潔循回2次光澤、潔凈2單元大門之清潔循回2次光亮、無(wú)水漬、光潔3各種標(biāo)志牌、廣告牌、信報(bào)箱、不銹鋼及鋁質(zhì)材料之清潔1次擦拭無(wú)明顯積塵無(wú)污漬4清理垃圾桶1次表面潔凈、無(wú)溢流物5地面清掃循回干凈、清爽6電梯入口地面循回光亮、潔凈7電梯轎廂循回潔凈8墊子吸塵1次干凈、無(wú)污跡9墻身及墻壁上的附屬設(shè)施擦拭1次目視無(wú)明顯積塵、無(wú)污跡植物盆1次表面潔凈，托水盤無(wú)臟物天花板、照明設(shè)備除塵打掃1次無(wú)蛛網(wǎng)、積塵樓層公區(qū)1各層地面之清潔1次光澤、潔凈2各層所有門、玻璃之清潔1次光潔、明亮3各種標(biāo)志牌、廣告牌、不銹鋼及鋁質(zhì)材料之清潔1次擦拭無(wú)明顯積塵無(wú)污漬4各層地面清潔1次干凈、清爽、無(wú)污漬5各層電梯地面拖拭1次光澤、明亮6電梯轎廂，電梯門及附屬設(shè)施1次潔凈、光亮、無(wú)污漬7墻身及墻壁上的附屬設(shè)施擦拭1次目視無(wú)塵、無(wú)污漬8樓層標(biāo)識(shí)標(biāo)牌擦拭1次目視無(wú)塵、無(wú)污漬9天花板、照明設(shè)備除塵打掃1次無(wú)蛛網(wǎng)、積塵生活垃圾巡視清撿循回生活垃圾停留時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)(夜間除外)通道樓梯1梯臺(tái)地面拖抹(地磚地面/水泥地面)1次1次表面潔凈2墻壁及附屬設(shè)施1次目視無(wú)塵、無(wú)污漬3消防設(shè)施設(shè)備1次擦拭無(wú)明顯積塵無(wú)污漬4清潔木質(zhì)材料(如門、扶手)1次潔凈、無(wú)明顯污漬5擦拭樓梯扶手(欄桿)1次擦拭潔凈、無(wú)明顯污漬6開(kāi)花板、照明設(shè)備1次無(wú)蛛網(wǎng)、積塵7玻璃窗、百葉窗、天窗抹塵1次無(wú)明顯積塵地下停車場(chǎng)1地面清掃循回?zé)o垃圾、無(wú)積水2地面沖洗1次無(wú)明顯泥沙、污跡3停車場(chǎng)入、出口地面清潔循回?zé)o垃圾、無(wú)積塵4擦拭各類設(shè)施、照明(季)1次無(wú)積塵、無(wú)蛛網(wǎng)5擦拭車場(chǎng)入口道閘1次無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)6天花板清潔(季)1次無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)7墻壁清潔(季)1次無(wú)積塵、無(wú)蛛網(wǎng)總坪公區(qū)1清掃地面垃圾(包括架空層及露天車位)循回?zé)o垃圾無(wú)積水2清倒、洗擦垃圾桶1次表面潔凈隨時(shí)清換垃圾3撿拾綠化區(qū)內(nèi)生活垃圾循回?zé)o垃圾雜物4道路路面清掃循回2次整體干凈、無(wú)積水、無(wú)積沙5清潔指示牌、告示牌及照明燈具1次目視無(wú)積塵、水漬6健身場(chǎng)地地面清潔公用設(shè)施的抹塵清潔1次無(wú)積塵、無(wú)水漬7循回1次無(wú)垃圾雜物，下水暢通8生態(tài)水池飄浮物的打撈1次無(wú)可見(jiàn)飄浮雜物9內(nèi)環(huán)境所有硬質(zhì)地面沖洗1次無(wú)污斑印跡外廣場(chǎng)所有硬質(zhì)地面沖洗(季)1次無(wú)明顯污斑印跡各出入口設(shè)施設(shè)備清潔抹塵1次目視無(wú)積塵、水漬不銹鋼制品等設(shè)施上油保養(yǎng)1次光亮公廁日常清潔循回2次無(wú)積水，便池?zé)o異物，盡量保持空氣清潔外圍1外圍公區(qū)非經(jīng)營(yíng)性垃圾日常清潔循回1次干凈整潔無(wú)明顯生活垃圾物業(yè)用房1監(jiān)控室設(shè)備擦抹1次及時(shí)處理污印2物業(yè)辦公室日常清掃2次3會(huì)議室會(huì)議前后打掃及時(shí)及時(shí)清潔，備用4公區(qū)衛(wèi)生間日常保潔循回地坪無(wú)積水，便池?zé)o異物備注：1、項(xiàng)目因現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際需要可臨時(shí)增加清潔頻次。2、業(yè)主上下班高峰時(shí)段前，清理完畢小區(qū)主干道、地下停車場(chǎng)衛(wèi)3、公共休閑坐椅、地面雨后1小時(shí)內(nèi)清掃完成，確保無(wú)積清掃分類作業(yè)內(nèi)容清潔頻率清潔標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域室外環(huán)境----干凈整潔，無(wú)垃圾，無(wú)污漬，無(wú)積水日常保潔總坪清掃不定時(shí)清掃無(wú)垃圾/無(wú)積水垃圾清運(yùn)按需要清運(yùn)/垃圾車日產(chǎn)日清垃圾桶擦拭1次/日/毛巾無(wú)灰塵/無(wú)污漬石材拖洗不定時(shí)清潔/拖布干凈/無(wú)灰塵標(biāo)識(shí)牌1次/日/擦拭/撣塵/毛巾無(wú)積塵/無(wú)污漬/無(wú)蜘蛛網(wǎng)井蓋1次/日/拖洗，有泥土先沖洗后再拖洗無(wú)污漬/無(wú)泥沙桌椅1次/日/擦拭無(wú)積塵/無(wú)污漬花臺(tái)1次/日/擦拭無(wú)垃圾/無(wú)灰塵水池1次/日/打撈雜物無(wú)雜物/干凈綠化帶中垃圾根據(jù)情況而定無(wú)雜物/干凈路燈、草坪燈具1次/日/擦拭無(wú)蟲(chóng)跡/無(wú)積塵/無(wú)蜘蛛網(wǎng)保安崗?fù)?次/日/清掃/擦拭干凈/無(wú)污漬/無(wú)灰塵定期保潔地面沖洗根據(jù)各區(qū)域情況制定沖洗計(jì)劃無(wú)積灰/無(wú)積水/無(wú)油污園區(qū)內(nèi)水池清洗1次/周/(春夏)1月/3次/清洗(秋冬)無(wú)積塵/無(wú)垃圾2米以下墻面(房屋外)根據(jù)情況而定干凈/無(wú)污漬消防設(shè)施1次/周/擦拭無(wú)灰塵/無(wú)污漬垃圾桶沖洗1次/2周/大清潔干凈/無(wú)臭味地溝清理雨季需根據(jù)情況增加無(wú)垃圾堵塞/管道暢通各區(qū)域高燈1月/3次無(wú)蚊蟲(chóng)/無(wú)蛛網(wǎng)/無(wú)積灰公共區(qū)域不銹鋼清潔1次保養(yǎng)/周無(wú)塵/無(wú)污跡/光亮公共區(qū)域蛛網(wǎng)清除1次/周無(wú)蚊蟲(chóng)/無(wú)蛛網(wǎng)停車場(chǎng)----干凈整潔，無(wú)垃圾，無(wú)污漬日常保潔地面(清掃)隨時(shí)清潔無(wú)垃圾/無(wú)積水凸鏡(擦拭)1次/3日無(wú)積塵/無(wú)污跡道閘(擦拭)保潔1次無(wú)積塵/無(wú)污跡崗?fù)?次/3日/清掃/擦拭無(wú)積塵/無(wú)污跡消防設(shè)施(擦拭)1次/3日/擦拭無(wú)積塵/無(wú)污跡定期保潔地面沖洗根據(jù)各區(qū)域情況制定沖洗計(jì)劃無(wú)積灰/無(wú)積水/無(wú)油污高燈1月/1次無(wú)積塵/無(wú)污跡墻面、消防設(shè)施1月/2次無(wú)積塵/無(wú)蛛網(wǎng)/無(wú)積灰排水溝、積水井1次/月1年/次/疏通無(wú)垃圾堵塞/管道暢通客戶中心、會(huì)所----整潔干凈、明亮潔地面(拖洗)隨時(shí)清潔干凈門/窗/(擦拭)1次/3日無(wú)塵/無(wú)污其他公共設(shè)施1次/2日無(wú)塵/無(wú)蚊蟲(chóng)/無(wú)蛛網(wǎng)定期保潔墻壁1次/周無(wú)塵/無(wú)污天花板/通風(fēng)口(除塵)1次/月無(wú)積塵/無(wú)污跡地面清洗1次/周干凈照明燈具(外表)2次/月無(wú)塵/無(wú)蚊蟲(chóng)/無(wú)蛛網(wǎng)清掃分類作業(yè)內(nèi)容清潔頻率作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)總坪環(huán)境--—干凈整潔，無(wú)垃圾，無(wú)污漬，無(wú)積水日常保潔道路清掃不定時(shí)清掃道路無(wú)垃圾/無(wú)污漬/無(wú)積水垃圾清運(yùn)1次/日/垃圾車日產(chǎn)日清垃圾桶擦拭1次/日無(wú)臭味/無(wú)污漬地面污漬局部處理隨時(shí)/日潔凈/無(wú)污跡/無(wú)口香糖花崗巖、大理石、推塵不定時(shí)清潔干凈/無(wú)污漬/無(wú)灰塵欄桿、燈箱廣告、標(biāo)識(shí)牌擦拭1次/日無(wú)積塵/無(wú)污漬/無(wú)蜘蛛網(wǎng)桌椅擦拭1次/日無(wú)積塵擦拭花盆、花槽、花臺(tái)1次/日無(wú)垃圾/無(wú)污跡水景、生態(tài)池打撈雜物1次/日無(wú)雜物/干凈/無(wú)異味擦拭路燈、草坪燈具、井蓋1次/日無(wú)蟲(chóng)跡/無(wú)積塵/無(wú)蜘蛛網(wǎng)清掃/擦拭保安崗?fù)?次/日干凈/無(wú)污漬/無(wú)灰塵定期保潔地面沖洗根據(jù)各區(qū)域情況制定沖洗計(jì)劃路紋清晰/無(wú)泥沙/無(wú)積水/無(wú)污漬花崗巖、大理石清洗1次/月干凈/無(wú)污漬太陽(yáng)傘刷洗1次/周無(wú)污漬/無(wú)積塵消防設(shè)施1次/周無(wú)灰塵/無(wú)污漬垃圾桶沖洗1次/周干凈/無(wú)臭味地溝清理1次/月/雨季需根據(jù)情況增加無(wú)垃圾堵塞/管道暢通公共區(qū)域金屬件清潔1次/月/不銹鋼光亮無(wú)塵/無(wú)污跡/無(wú)手印/光亮樓梯走廊通道環(huán)境----干凈，無(wú)雜物日常保潔地面、樓梯清掃及擦洗1次/日/不斷巡查潔凈/無(wú)垃圾/雜物/灰塵/污漬垃圾收集清運(yùn)處理1次/日桶內(nèi)垃圾不超過(guò)2/3/表面干凈擦拭防火門/窗臺(tái)1次/日清潔/無(wú)灰塵/無(wú)污漬擦拭電梯按鈕多次/日潔凈/無(wú)污跡/無(wú)手印擦拭地腳線1次/日清潔/無(wú)污跡擦拭樓梯扶手、欄桿、擋板1次/日潔凈/無(wú)灰塵/無(wú)污漬告照明燈具外表清潔1次/周潔凈/無(wú)污跡機(jī)房管井房清潔1次/周無(wú)垃圾/無(wú)雜物/干凈高處、天花、裝飾物除塵1次/周潔凈/無(wú)污跡/無(wú)蜘蛛網(wǎng)垃圾桶(沖洗)2次/周潔凈/無(wú)異味不銹鋼門(清潔)1次/周光亮/潔凈/無(wú)污跡/手印車庫(kù)環(huán)境--—整潔，無(wú)雜物，無(wú)異味，無(wú)蚊蠅日常保潔地面(清掃)多次清掃無(wú)污/無(wú)雜物高空蟲(chóng)網(wǎng)清掃1次/周無(wú)蟲(chóng)網(wǎng)公共設(shè)施1次/日無(wú)灰塵/無(wú)污漬各種標(biāo)識(shí)1次/日無(wú)灰塵/無(wú)污漬4、商業(yè)街保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清掃分類作業(yè)內(nèi)容清潔頻率及清潔劑使用作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域室外環(huán)境----干凈整潔，無(wú)垃圾，無(wú)污漬，無(wú)積水日常保潔道路清掃每天集中清掃1-2次，隨時(shí)保潔道路無(wú)垃圾、無(wú)明顯污跡(拆遷房每天清掃1-2次，定時(shí)保潔)無(wú)積水垃圾清運(yùn)2-3次/日/垃圾車日產(chǎn)日清垃圾桶擦拭1次/日、每周清洗1次無(wú)污漬、無(wú)異味每天集中清理1次，隨時(shí)保潔欄桿、燈箱廣告、標(biāo)識(shí)牌次無(wú)積塵/無(wú)污漬/無(wú)蜘蛛網(wǎng)桌椅1次/日/擦拭無(wú)積塵、無(wú)污跡花盆、花槽、花臺(tái)1次/周/擦拭無(wú)垃圾、無(wú)污跡水景、生態(tài)池1(數(shù))次/日/打撈雜物無(wú)雜物/干凈/無(wú)異味路燈、草坪燈具1次/日/擦拭2米以下，每季度計(jì)劃衛(wèi)生一次無(wú)積塵/無(wú)蜘蛛網(wǎng)保安崗?fù)?次/日/清掃/擦拭，每周計(jì)劃衛(wèi)生一次干凈/無(wú)污漬、無(wú)白色垃圾定期保潔地面沖洗按需要沖洗無(wú)泥沙/無(wú)污漬花崗巖、大理石清洗每10天1次干凈/無(wú)污漬消防設(shè)施每月清理1次無(wú)積塵無(wú)明顯污漬公共區(qū)域金屬件清潔1次/(周)/不銹鋼光亮無(wú)塵/無(wú)污跡/無(wú)手印/光亮辦公區(qū)域室內(nèi)保潔----整潔明亮，空氣清新，無(wú)蚊蠅日常保潔地面(清掃/除塵)1-2次/日/牽塵液無(wú)塵/無(wú)污會(huì)議室桌椅1次/日(根據(jù)需要)無(wú)污跡/無(wú)手印爭(zhēng)化空氣1次/日/空氣清新消毒劑空氣清新/無(wú)異味/無(wú)蚊蠅玻璃/門/窗/鋁框1次/日/全能清潔劑光亮/無(wú)塵電器設(shè)備及辦公設(shè)備1次/日/全能清潔劑光亮/無(wú)塵/無(wú)污漬紙簍/垃圾桶(清理)2次/日(隨時(shí)更換垃圾袋)地墊(吸塵)1次/周公用設(shè)施(外表)1次/日/全能清潔劑無(wú)污/無(wú)塵定期保潔地面(清洗)依需要提供窗玻璃/窗框1次/周/玻璃清潔劑/全能水光亮/無(wú)污跡照明設(shè)備(擦拭)1次/月/全能清潔劑無(wú)污、蜘蛛網(wǎng)墻面(除塵)2次/月無(wú)污衛(wèi)生間環(huán)境----整潔干燥，無(wú)異味，無(wú)蚊蟲(chóng)(辦公區(qū))日常保潔地面(拖拭)不斷清潔/全能清潔劑無(wú)污跡/無(wú)水痕門/窗/墻面(擦拭)1次/日/全能清潔劑無(wú)塵/無(wú)污鏡面/玻璃(清潔)日常隨時(shí)清潔無(wú)塵/無(wú)污/無(wú)水印便池(清潔/消毒)不斷清潔/潔廁劑、消毒水無(wú)異味/無(wú)污跡拖布間(清潔)1次/日/全能清潔劑無(wú)雜物/無(wú)污跡/無(wú)異味洗手池(清潔)不斷清潔/全能清潔劑光亮/無(wú)污跡垃圾桶1次/日/清潔劑、消毒水/及時(shí)傾倒垃圾無(wú)異味/無(wú)污跡/垃圾無(wú)溢出臺(tái)面清潔不斷清潔/全能清潔劑無(wú)雜物/無(wú)污跡/無(wú)水跡空調(diào)設(shè)備(外表)1次/日/全能清潔劑無(wú)塵潔定期保潔墻壁1次/周/全能清潔劑無(wú)塵/無(wú)污天花板/空調(diào)口(除1次/月無(wú)積塵/無(wú)污跡地面清洗1次/周/全能清潔劑清潔光亮照明燈具(外表)2次/月/全能清潔劑無(wú)塵地下室環(huán)境----整潔，無(wú)雜物日常保潔地面(清掃)1次/日/打掃無(wú)污/無(wú)雜物/無(wú)積水欄桿護(hù)欄標(biāo)志牌行車停車標(biāo)志1次/1日無(wú)污垢/清晰可見(jiàn)停車場(chǎng)進(jìn)出口地面清潔1次/1日干凈/無(wú)塵，每月沖洗一次樓梯走廊通道環(huán)境----無(wú)雜物日常保潔地面、樓梯清掃1次/日無(wú)垃圾/雜物/污漬電梯按鈕1次/日/擦拭潔凈/無(wú)污跡，樓梯扶手、欄桿、擋板1次/日/擦拭無(wú)灰塵/無(wú)污漬定期保潔樓道1次/天拖洗潔凈/無(wú)污跡照明燈具外表清潔1次/季度擦拭潔凈/無(wú)污跡高處、天花、裝飾物1次/季度/除塵/擦拭潔凈/無(wú)污跡/無(wú)蜘蛛網(wǎng)垃圾桶(沖洗)1次/周/沖洗潔凈/無(wú)異味不銹鋼門(清潔)1次/周/不銹鋼光亮劑光亮/潔凈/無(wú)污跡/手印電梯環(huán)境----干凈，無(wú)污跡，整潔日常保潔地面1次/日/拖洗無(wú)污漬/干凈/積塵墻面1次/日/擦拭干凈/無(wú)積塵/無(wú)污跡/無(wú)蜘蛛網(wǎng)標(biāo)牌、指示牌、廣告牌、燈具1次/1日/擦拭干凈/無(wú)灰塵/無(wú)污漬，每周保養(yǎng)一次天花、燈具、風(fēng)口發(fā)現(xiàn)蜘蛛網(wǎng)及時(shí)清除/擦拭燈具風(fēng)口無(wú)灰塵/無(wú)污漬/清潔/無(wú)蜘蛛網(wǎng)(1)保潔員上崗后，自上至下、由里至外開(kāi)始保潔工作。(3)以上保潔工作完成后，開(kāi)始進(jìn)行推塵工作。(4)仔細(xì)擦拭所有標(biāo)識(shí)、消火栓等，對(duì)扶手、玻璃、鏡面等，需按操作(2)由保潔主管和領(lǐng)班負(fù)責(zé)安排使用和調(diào)配等，具體負(fù)責(zé)監(jiān)督拋光、清(3)保潔主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保潔員工按使用說(shuō)明安全、正確的使用機(jī)(5)設(shè)備使用完畢后保潔干凈，由保潔領(lǐng)班檢查是否正常，完好入庫(kù)保(1)保潔工具(如水桶、墩布、毛巾、掃竹、簸箕、竹夾子等)由保潔(2)保潔工具由保潔員分別負(fù)責(zé)保管，愛(ài)護(hù)、合理使用，每天使用后(3)保潔員應(yīng)妥善使用、保管保潔工具，如意外損壞或正常損耗，要(1)領(lǐng)保潔用品如潔廁劑、清潔劑等日耗品，每月由保潔主管按計(jì)劃(3)保潔員按實(shí)際消耗情況，及時(shí)到保潔領(lǐng)班處領(lǐng)取以保證使用，并(4)保潔員在保證衛(wèi)生質(zhì)量的前提下，注(5)如果有在業(yè)委會(huì)處領(lǐng)取的物品、洗手液等物品，指定專人負(fù)責(zé)登(6)同時(shí)定期匯報(bào)物品使用情況；(7)對(duì)從業(yè)委會(huì)領(lǐng)用物品提前提出使用數(shù)量、質(zhì)量建議。(1)每天由保潔主管進(jìn)行巡視檢查工作，并做好檢查記錄；(2)每周由保潔主管進(jìn)行檢查工作匯總；(3)保潔領(lǐng)導(dǎo)針對(duì)成績(jī)及不足做相關(guān)的評(píng)價(jià)；(4)公司人事和財(cái)務(wù)部門對(duì)員工浮動(dòng)和獎(jiǎng)金的評(píng)定依據(jù)核實(shí)；(5)每月由公司進(jìn)行工作抽查，并根據(jù)每個(gè)月所有檢查記錄和工作評(píng)(6)不定期由公司各項(xiàng)目主管級(jí)人員進(jìn)行工作互查和交流工作，用以(7)每年由項(xiàng)目部對(duì)所有保潔工作進(jìn)行全面評(píng)估；(8)定期由上級(jí)單位和項(xiàng)目部進(jìn)行不定期保潔工作檢查和抽查。第二節(jié)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述2.園區(qū)及車位巡視24小時(shí)3.中控室24小時(shí)4.保安管理人員2.1項(xiàng)目副經(jīng)理2.1.1直接向項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。2.1.2負(fù)責(zé)公司及園區(qū)的安全管理工作(包括消防管理)。2.1.5負(fù)責(zé)制定部門各崗位職責(zé)。2.1.9負(fù)責(zé)主持本部門例會(huì)和各項(xiàng)工作會(huì)議。2.1.12負(fù)責(zé)保安隊(duì)人員考核工作。2.2保安隊(duì)長(zhǎng)2.2.1直接向項(xiàng)目副經(jīng)理負(fù)責(zé)。2.2.5負(fù)責(zé)在每周一早8:00前收集整理上周各隊(duì)工作記錄，包括：各保安人員請(qǐng)假單、報(bào)刊分發(fā)(簽發(fā))表、車輛進(jìn)出表、外來(lái)車輛確認(rèn)單、各崗交接班2.2.12負(fù)責(zé)保安隊(duì)的內(nèi)務(wù)管理工作。2.3保安員2.3.8遇到突發(fā)重大事，及時(shí)報(bào)告爭(zhēng)第一2.3.11執(zhí)行任務(wù)抓疑犯，有權(quán)扭送不審押2.3.12發(fā)生事件?，F(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)證據(jù)靠大家2.4門崗職責(zé)中控室聯(lián)絡(luò)，并認(rèn)真記錄，勸阻未經(jīng)批準(zhǔn)的人員在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行參觀.采訪.攝影2.4.4對(duì)攜物外出人員(大宗物品)嚴(yán)格查驗(yàn)所攜物品、《物資放行條》,2.4.14負(fù)責(zé)為客戶提供代叫出租車服務(wù)。(適用于門崗)2.4.15負(fù)責(zé)施工人員進(jìn)場(chǎng)、施工車輛進(jìn)場(chǎng)管理控制。(適用于門崗)2.5巡邏崗2.5.3對(duì)攜物外出人員(大宗物品)進(jìn)行善意盤問(wèn)，有必要時(shí)與業(yè)主及相關(guān)2.6后勤隊(duì)員2.6.2作好水、電、氣節(jié)約工作。3.1施工人員管理規(guī)定2)交納施工人員“臨時(shí)出入證”押金100元/張、工本費(fèi)10元/張，客服部1)黃色：家庭戶裝修施工人員2)粉色：綠化隊(duì)施工人員5)白色：緊急工程施工人員3.1.5周一至周五8:30(周六至周日9:00)施工人員統(tǒng)一從指定大門進(jìn)3.1.7每天19:00施工人員必須結(jié)束施工，離開(kāi)園區(qū)，巡邏崗每天準(zhǔn)時(shí)清3.1.13施工人員行為規(guī)范h不準(zhǔn)在裝修戶內(nèi)動(dòng)用明火(如：做飯等)。(￥100),并不準(zhǔn)該人員在園區(qū)內(nèi)繼續(xù)施工。3.2.1目的3.2.2范圍3.2.3職責(zé)3.2.4程序2)禮貌問(wèn)候，并詢問(wèn)客人來(lái)訪目的。------------“您好!請(qǐng)問(wèn)有什么事?”(2)接待訪問(wèn)小區(qū)業(yè)戶的客人----------以大門警衛(wèi)接待張先生拜訪F71)禮貌詢問(wèn)客人貴姓。---------“請(qǐng)問(wèn)先生貴姓?”2)禮貌詢問(wèn)客人須訪房間。-----“請(qǐng)問(wèn)張先生要去哪一家?”4)用內(nèi)線與客服部聯(lián)系。-------“您好!客戶服務(wù)部嗎?準(zhǔn)確報(bào)出自己崗位位置、來(lái)訪客人貴姓及須訪問(wèn)樓門號(hào)。-------有一位張先生要去x號(hào)樓x門x號(hào)家，請(qǐng)聯(lián)系?！?)客服部立即與業(yè)戶電話聯(lián)系，---“您好!我是物業(yè)公司，請(qǐng)問(wèn)是x號(hào)樓x門x號(hào)家嗎?詢問(wèn)業(yè)戶意見(jiàn)-------現(xiàn)在有位張先生要到您家來(lái)，是否請(qǐng)他進(jìn)來(lái)?”“對(duì)不起，業(yè)主不在家，請(qǐng)張先生下次再來(lái)。”7)若業(yè)戶同意接見(jiàn)，保安員做放行手勢(shì)，禮貌地請(qǐng)客人進(jìn)入園區(qū)。同時(shí)與8)若客服部在聯(lián)系過(guò)程中遇到業(yè)戶家電話占線、電話沒(méi)人接聽(tīng)等情況，應(yīng)9)若業(yè)戶希望來(lái)訪者報(bào)出全名，門崗保安員須代為禮貌詢問(wèn)，并轉(zhuǎn)告。以確保準(zhǔn)確無(wú)誤地傳達(dá)信息)。(3)接待去銷售部看樓的客人--------以大門警衛(wèi)接待張先生去銷售部為例1)貌詢問(wèn)客人貴姓。-------“請(qǐng)問(wèn)先生貴姓?”2)禮貌詢問(wèn)客人須訪人員。------“請(qǐng)問(wèn)張先生找哪一位?”;“請(qǐng)問(wèn)是否有預(yù)約?”3)禮貌地請(qǐng)客人等候。--------“請(qǐng)您稍候，我馬上給您聯(lián)系?！庇脙?nèi)線與銷售部聯(lián)系。------“您好!銷售部嗎?我是大門警衛(wèi)，有一位張先生要去銷售部(找某人),是否請(qǐng)他進(jìn)來(lái)?”4)如銷售部同意接見(jiàn)，保安員做放行手勢(shì)，禮貌地請(qǐng)客人進(jìn)入園區(qū)。同時(shí)5)如在聯(lián)系過(guò)程中遇到電話占線、電話沒(méi)人接聽(tīng)等情況，應(yīng)及時(shí)向客人報(bào)3.2.4.2來(lái)訪人員管理規(guī)定(1)無(wú)明確來(lái)訪對(duì)象者，不得進(jìn)入園區(qū)，應(yīng)禮貌勸離。(2)推銷、收廢品及閑雜人員等，不得進(jìn)入園區(qū)，應(yīng)禮貌勸離。(3)外來(lái)參觀人員，應(yīng)先與物業(yè)公司辦公室聯(lián)系，辦妥接待手續(xù)后再進(jìn)入(4)外來(lái)參觀人員未經(jīng)允許，不得在園區(qū)拍照、攝影。(5)執(zhí)行公務(wù)的部隊(duì)、公安、政府部門人員等外來(lái)人員，也應(yīng)技巧地請(qǐng)其(6)外來(lái)人員以推銷形式來(lái)訪，在無(wú)預(yù)約的情況下不得放行，門崗保安員(7)外來(lái)人員嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)品進(jìn)入園區(qū)。(8)外來(lái)人員必須遵守本園區(qū)相關(guān)管理規(guī)定，衣冠整齊、注重禮儀，愛(ài)護(hù)(9)外來(lái)人員不得在園區(qū)內(nèi)高聲喧嘩、成群結(jié)隊(duì)、堵塞交通。(10)外來(lái)人員不得擅自使用專為業(yè)戶開(kāi)放的園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施。3.3出入車輛的管理3.4對(duì)園區(qū)的要害部門(位)的管理(1)凡會(huì)影響全面安全的部門(位)均為要害部門(位),包括：高低壓(2)非授權(quán)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自出入要害部門(位)。(3)嚴(yán)禁攜帶易燃易爆等危險(xiǎn)品出入要害部門(位)。(4)凡在要害部門(位)工作的人員，要忠于職守，具有較強(qiáng)的責(zé)任感，(6)項(xiàng)目副經(jīng)理每月對(duì)要害部門(位)的安全落實(shí)情況進(jìn)行檢查，并把檢查結(jié)果及時(shí)通報(bào)各有關(guān)部門(位)。3.5內(nèi)部員工的管理3.6對(duì)拾遺物品的管理第三節(jié)小區(qū)綠化維護(hù)、保養(yǎng)方案1、人員的培訓(xùn)(1)員工入職培訓(xùn)：企業(yè)文化培訓(xùn)、企業(yè)制度培訓(xùn)、(2)員工專業(yè)技能的培訓(xùn)：專業(yè)理論知識(shí)的培訓(xùn)、實(shí)(1)計(jì)劃：明確的綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃(2)組織：人員組織、設(shè)施設(shè)備的組織(4)領(lǐng)導(dǎo)：內(nèi)部員工的指揮領(lǐng)導(dǎo)(5)控制：綠化工作標(biāo)準(zhǔn)的控制、綠化工作流程的控制1、工作計(jì)劃溫時(shí)間(1)剪草機(jī)：2臺(tái)(2)綠籬機(jī)：1臺(tái)(3)割灌機(jī)：2臺(tái)(4)汽油打藥機(jī)：1臺(tái)(5)其它綠化設(shè)施設(shè)備：若干(1)工作時(shí)間一定要佩帶工牌，如工牌損壞或丟失應(yīng)及時(shí)上報(bào)人事部門補(bǔ)(2)上班時(shí)應(yīng)穿著公司統(tǒng)一制服，制服要干凈整齊，無(wú)污漬。不得卷起袖(3)上班時(shí)，鞋子要保持干凈，穿皮鞋時(shí)，應(yīng)將鞋子擦亮，不允許穿著破(4)男員工不允許留小胡須和大鬢角，頭發(fā)要經(jīng)常梳理，前發(fā)不能齊眉，(5)員工上班時(shí)不得佩戴除手表，結(jié)婚戒指以外的任何飾物。(6)嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所吸煙，剪指甲，剃牙，挖鼻，梳頭，以及隨地吐痰。(7)員工上班前應(yīng)避免吃怪味和刺激性的食物，應(yīng)保持口腔衛(wèi)生。(8)員工站立時(shí)姿勢(shì)要端正，行走時(shí)要挺胸，不要依靠在墻壁上，不得雙(9)員工應(yīng)保持良好的個(gè)人衛(wèi)生。3、綠化獎(jiǎng)勵(lì)制度(1)熱愛(ài)本職工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)和規(guī)章制度，工作中認(rèn)真遵守，得(2)工作中刻苦好學(xué)，有突出貢獻(xiàn)和成績(jī)得到公司認(rèn)可，為公司節(jié)支和創(chuàng)(3)以良好的個(gè)人形象為公司增光并得到公司或住戶表?yè)P(yáng)者；4、綠化懲罰制度(3)觸犯國(guó)家法律、法規(guī)者；(2)園林植物平均每30cm不得超過(guò)5頭，且平均被害株數(shù)不得超過(guò)3%。葉上無(wú)蟲(chóng)糞，被蟲(chóng)(4)綠地整潔，無(wú)雜物、無(wú)白色污染(樹(shù)掛),綠化生產(chǎn)垃圾(如樹(shù)枝、樹(shù)葉、草屑等)。(5)更新、調(diào)整和伐樹(shù)(1)應(yīng)根據(jù)不同花卉植物的生態(tài)習(xí)性、生物學(xué)特性、應(yīng)用要求和周圍環(huán)境(2)宿根花卉萌芽前應(yīng)剪除上年殘留枯枝、枯葉。(3)花壇、花徑和各種容器栽植花卉應(yīng)及時(shí)灌水，宿根花卉應(yīng)特別注意返(4)及時(shí)中耕除草，作業(yè)時(shí)不能傷根及造成根系裸露，宿根花卉萌芽期應(yīng)(5)結(jié)合澆灌和中耕適量施肥，保持土壤肥力和合理結(jié)構(gòu)。(6)宿根花卉花謝后應(yīng)及時(shí)去除殘花、殘枝和枯葉，并加強(qiáng)肥水管理；1(7)及時(shí)清理死苗，并按原品種、原規(guī)格補(bǔ)齊。(8)做好病蟲(chóng)害的防治工作。及時(shí)清理株間的枯枝落葉，對(duì)病蟲(chóng)害早發(fā)現(xiàn)(9)病蟲(chóng)害防治技術(shù)操作必須按照《農(nóng)藥操作規(guī)程》并參照《園林樹(shù)木病降溫保護(hù)草地。11月下旬至12月上旬上凍前要澆足澆透凍水。(4)施肥：草坪建植時(shí)應(yīng)施基肥，之后每年應(yīng)根據(jù)草坪草的生長(zhǎng)狀況進(jìn)行(1)樹(shù)木成活率100%(2)草坪覆蓋率95%以上(3)草坪雜草率2%以下(4)服務(wù)質(zhì)量100%(5)缺株率2%以下(6)更換及時(shí)率100%第五章公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案第一節(jié)公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)4、路燈、樓道燈亮燈率不低于85%,發(fā)現(xiàn)損壞3日內(nèi)修復(fù)。3、工程技工(電工、給排水)負(fù)責(zé)一般性的維修工作。(2)接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)按設(shè)備設(shè)施的使用說(shuō)明書(shū)和相關(guān)資料對(duì)接管設(shè)備進(jìn)(1)設(shè)備設(shè)施的登記建帳：設(shè)備設(shè)施正式接管后，由公司工程部和相關(guān)部(2)設(shè)備的分類編號(hào)：I級(jí)設(shè)備設(shè)備編號(hào)Ⅲ級(jí)設(shè)備設(shè)備編號(hào)(1)設(shè)備設(shè)施的檢查2)工程部各專業(yè)檢查人員每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，根據(jù)不同的設(shè)3)設(shè)備責(zé)任人在巡視時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行處理和記錄，無(wú)法處理的問(wèn)4)工程部經(jīng)理每周不定期對(duì)各專業(yè)所轄的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行抽查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)(2)設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)1)工程部各專業(yè)主管根據(jù)本年度所管設(shè)備設(shè)施使用情況和保養(yǎng)狀態(tài)等實(shí)際2)工程部經(jīng)理根據(jù)各專業(yè)主管上報(bào)的《年度保養(yǎng)維修工作計(jì)劃》,對(duì)計(jì)劃進(jìn)行審核和匯總，在12月底制定出公司所有公用設(shè)備設(shè)施的《年度保養(yǎng)維修工作計(jì)劃》,最后報(bào)總經(jīng)理審批。3)工程部經(jīng)理根據(jù)總經(jīng)理審批的《年度保養(yǎng)維修工作計(jì)劃》實(shí)施計(jì)劃，并4)中保、中修計(jì)劃由設(shè)備設(shè)施主管于中保、中修前二十天根據(jù)設(shè)施的實(shí)際(3)設(shè)備設(shè)施的維修1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施損壞，專業(yè)主管必須及時(shí)進(jìn)行維修，填寫《設(shè)備設(shè)施維2)重大應(yīng)向?qū)I(yè)主管報(bào)告，并及時(shí)通知工程部經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)。3)對(duì)于本單位無(wú)法解決的維修項(xiàng)目，需要外包時(shí)，外包維修服務(wù)方的選擇(4)設(shè)備設(shè)施的報(bào)廢2)工程部同時(shí)應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報(bào)廢日期，并封存該設(shè)備檔案。(5)設(shè)備設(shè)施房的管理1)設(shè)備設(shè)施房值班人負(fù)責(zé)每日作好房?jī)?nèi)清潔衛(wèi)生。2)設(shè)備設(shè)施房?jī)?nèi)嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁堆放易燃易爆品及管理無(wú)關(guān)的物品，做好3)設(shè)備設(shè)施房的標(biāo)識(shí)按《公共設(shè)施和服務(wù)過(guò)程標(biāo)識(shí)管理程序》執(zhí)行。4)設(shè)備設(shè)施房的交、接班管理按《交、接班管理規(guī)定》執(zhí)行。5)配電房、水泵房的管理分別按《變、配電室管理規(guī)定》、《水泵房管理3.1客服部是裝修管理的第一歸口管理部門，負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)手續(xù)辦理、相工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審批裝修方案(含施工圖紙),向業(yè)戶進(jìn)行工程交底(如庭院天然氣、給排水管網(wǎng)情況等),對(duì)違章施工進(jìn)行處理，會(huì)同客服部經(jīng)理處理業(yè)3.4保安隊(duì)各門崗負(fù)責(zé)施工人員、施工車輛的出入管理。立面圖、管線圖等),接管裝修竣工檔案并妥善永久保管。第五節(jié)程序1.1業(yè)主裝修手續(xù)辦理1.1業(yè)主裝修手續(xù)辦理1.1.2業(yè)主(或其書(shū)面委托人)辦理裝修手續(xù)時(shí)，客服部應(yīng)提供以下資料給(1)提供給該業(yè)主房屋的各類竣工圖紙1套，包括：各層建筑平面圖、各(2)各層強(qiáng)電、弱電系統(tǒng)平面圖。(3)各剖面圖(1-1、2-2、3-3、4-4)(4)基礎(chǔ)詳圖(5)庭院管網(wǎng)平面圖(6)文件資料：《裝修管理細(xì)則》1份表格《裝修申請(qǐng)表》2份(空白，由業(yè)主填寫)表格《車輛通行申請(qǐng)表》1份(空白，由施工負(fù)責(zé)人填寫)表格《施工人員登記表》1份(空白，由施工負(fù)責(zé)人填寫)協(xié)議《施工管理協(xié)議書(shū)》2份(空白，由業(yè)主(或其書(shū)面委托人)、施工負(fù)責(zé)人與物業(yè)公司客戶服務(wù)部共同簽訂)表格《裝修繳款通知單》1份(由客戶服務(wù)部經(jīng)理或值班經(jīng)理填寫具體應(yīng)繳費(fèi)用明細(xì)后交給業(yè)主)施工人員一寸照片2張、身份證復(fù)印件1份1.1.3裝修戶應(yīng)向物業(yè)公司遞交一式四套比例1:50或1:100的設(shè)計(jì)圖。1)各層平面設(shè)計(jì)圖2)各層照明平面圖3)各層插座平面圖4)各層給排水平面圖5)各層空調(diào)風(fēng)道平面圖6)強(qiáng)電系統(tǒng)圖7)弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)說(shuō)明8)庭院構(gòu)筑物及增加的管道設(shè)置圖1)工程部負(fù)責(zé)審核施工方案(含施工圖紙)是否符合本程序之相關(guān)規(guī)定，對(duì)1)施工人員“施工證”(參見(jiàn)文件《施工人員管理辦法》),該證必須佩2)施工車輛“施工證”(參見(jiàn)文件《出入車輛管理辦法》),該證必須放3)施工單位“施工許可證”(見(jiàn)樣票),該證必須放置在施工現(xiàn)場(chǎng)入口處1.1.9客服部須填寫《施工進(jìn)場(chǎng)通知單》(一式三份，第一聯(lián)存底),致工程部經(jīng)理(第二聯(lián))、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)(第三聯(lián))各一份，開(kāi)始進(jìn)行施工管理。1)周一至周五8:30-19:00,中午12:00-14:00嚴(yán)禁噪音施工2)周六至周日9:00-19:00,中午12:00-15:00嚴(yán)禁噪音施工2)鉆、切、割、打金屬物3)用電鋸等工具改料4)用打磨機(jī)等工具修料5)其它施工噪音(包括人員噪音)容則按照4.1.3程序處理。等1.3.2當(dāng)發(fā)現(xiàn)被制止可立即糾正的違章行為時(shí)，管理人員(可以是保安員、裝修管理員、保潔員及公司任一員工):1)應(yīng)立即出面制止，有禮貌地對(duì)違章人員進(jìn)行教育，并幫助違章人員及時(shí)1)若違章人員自愿承擔(dān)維修責(zé)任的，請(qǐng)其到客服部交納維修保證金。維修2)若違章人員愿意支付賠償金的，由工程部經(jīng)理或客服部經(jīng)理估算賠償金金支付，也可從裝修押金中扣除(須施工負(fù)責(zé)人書(shū)面確認(rèn)),如賠償金額超過(guò)裝1)責(zé)令停工2)責(zé)令恢復(fù)原狀或按要求返工3)扣留或沒(méi)收“施工證”,禁止施工人員與施工車輛進(jìn)場(chǎng)4)扣留或沒(méi)收工具5)賠償經(jīng)濟(jì)損失6)人民幣伍仟元(￥5000.00)以下違約金。7)1-7項(xiàng)可同時(shí)并處。1.3.7每天8:30的客服部晨會(huì)上，各部門應(yīng)將所掌握的違章裝修情況進(jìn)行1.4業(yè)主裝修竣工驗(yàn)收1.4.2客戶服務(wù)部填寫《裝修退款通知單》,辦理退款手續(xù)。1.5業(yè)主裝修檔案的建立與保管1)《裝修申請(qǐng)表》2)《施工管理協(xié)議書(shū)》3)《車輛通行申請(qǐng)表》4)《施工人員登記表》5)《裝修繳款通知單》6)《施工進(jìn)場(chǎng)通知單》7)《裝修退款通知單》8)關(guān)于違章施工的情況報(bào)告及處理經(jīng)過(guò)、《違章施工處理通知單》9)施工單位提供的裝修竣工圖紙、資料2物業(yè)管理公司施工2.3施工管理同4.1程序和文件《小區(qū)裝修管理細(xì)則》相關(guān)規(guī)定。第六章管理服務(wù)人員配置和管理(一)“承鋼“三供一業(yè)”承鋼移交生活區(qū)物業(yè)管理服務(wù)購(gòu)買項(xiàng)目”人員配置圖(每個(gè)小區(qū)配備人員總計(jì)20人)工程主管一人延伸服務(wù)1人水電工一人綠化養(yǎng)護(hù)1人清衛(wèi)人員2清衛(wèi)人員2人車管巡邏2人形象崗2人管理處主任1人管理處主任1人入住收費(fèi)與文檔管門崗監(jiān)控3人服務(wù)調(diào)度與質(zhì)量管班長(zhǎng)2人管家服務(wù)業(yè)務(wù)服務(wù)中心2物業(yè)管理部工程維修部保安員業(yè)務(wù)服務(wù)中心2物業(yè)管理部工程維修部業(yè)主接待受理投訴(1)每個(gè)小區(qū)人員配置安排共計(jì)20人，門崗、巡邏、監(jiān)控崗位實(shí)行24小時(shí)服務(wù)，人員實(shí)行3班2運(yùn)轉(zhuǎn)，保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班保安管理工作和巡邏崗，兼管地面和地下車庫(kù)巡視管理。業(yè)主服務(wù)中心和工程維修部工作時(shí)間為8:00——20:00(夏季服務(wù)時(shí)間延長(zhǎng)到22:00)。(2)專業(yè)技術(shù)人員均持證上崗。(二)員工基本培訓(xùn)方案序號(hào)培訓(xùn)類別培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容授課方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基本知識(shí)3天緊急事件處理方法。公司考核了解掌握物業(yè)管理基本知識(shí)2禮貌禮節(jié)1天禮節(jié)禮貌規(guī)范(儀表、行為、態(tài)度)、服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、接公司培養(yǎng)基本服務(wù)素質(zhì)3崗位適應(yīng)7天職責(zé)、公司規(guī)章制度、操作規(guī)范、規(guī)程等。公司考核了解公司管理模式，掌握基本操作技能。4從業(yè)上崗證按規(guī)定市城鄉(xiāng)建委舉辦的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)市城建委考試確保持證上崗率打到80%以上5管理人員實(shí)務(wù)培訓(xùn)30天務(wù)培訓(xùn)顧問(wèn)單位考核使公司管理水平達(dá)到先進(jìn)水平6服務(wù)意識(shí)實(shí)習(xí)7天安排到公司系統(tǒng)內(nèi)培訓(xùn)跟班培訓(xùn)考核服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化(一)錄用(三)態(tài)度第七章物業(yè)服務(wù)設(shè)備配置和管理門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾(或其他防火隔樓層配電室及其他專用配電室(含配電專用管井)墻身、地板、天花的要求與考評(píng)的需要時(shí)，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容管理處自己(或委托專業(yè)公司)完成。則可能因很少停電或不停電而很難發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。一旦過(guò)了保修期出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)①、變配電室操作規(guī)程；②倒閘操作規(guī)程；③供電設(shè)備巡視檢查規(guī)程；④設(shè)備安全管理規(guī)程；⑤運(yùn)行安全管理規(guī)程；⑥緊急事故處理規(guī)程。制定三級(jí)保養(yǎng)制(日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)維修保養(yǎng)、二級(jí)維修保養(yǎng))。日常維修是高壓側(cè)(以高壓供電回路為記錄項(xiàng)):每小時(shí)記錄電壓(KV)、電流(A)直流低壓側(cè)受電端總開(kāi)關(guān)、各饋電回路(屏、柜)的每小時(shí)記錄電壓(V)電流(A)功率因素(COSφ),每天固定時(shí)間記錄主要回路的用電量能耗電量統(tǒng)計(jì)表(附表)月總負(fù)荷變化情況曲線表(附表)變壓器投入運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表(附表)全年高低壓配電設(shè)備的故障率(%)開(kāi)始到低壓(從高壓進(jìn)線配電柜出線端止的設(shè)備)④、設(shè)置絕緣隔板(與鄰近帶電體距離在6cm以下者);檢維修計(jì)劃提供需求幫助，確定設(shè)備大、中、小修計(jì)劃；建立設(shè)備備件卡片，A、制定原則和標(biāo)準(zhǔn)(一)、每年的12月15日前，由工程部(設(shè)備)主管組織變配電組長(zhǎng)/值班電工一②、供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況(故障隱患);③、合理時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。(二)、每年的4月份、10月份對(duì)城區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)：①、測(cè)定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測(cè)定的數(shù)值下降30%~50%時(shí)，則應(yīng)對(duì)變壓器線圈進(jìn)行處理(外委維修完成);②、清掃變壓器外殼，應(yīng)檢查變壓器螺母或連接接駁處。③、擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過(guò)熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；④、檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換地線。E、高壓開(kāi)關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年12月份委托供電公司對(duì)小區(qū)內(nèi)所有高壓開(kāi)頭柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由變配電房管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在《供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。F、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。①、檢查安裝螺栓是否緊因，如松馳則擰緊；②、檢查刀開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；③、檢查刀開(kāi)關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過(guò)熱痕跡，如有問(wèn)題則進(jìn)行機(jī)械調(diào)整或整修處理；④、用500V搖表測(cè)量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。①、新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致；②、檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好，接觸部分是否有燒傷痕跡，如有則應(yīng)進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。①、清除接觸表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相同的污垢；①、用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MQ,否則應(yīng)烘干處理；③、斷路器(自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān))在閉合和斷開(kāi)過(guò)程中，其⑦、檢查手動(dòng)(3次)、電動(dòng)(3次)閉合與斷開(kāi)是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；請(qǐng)表》,經(jīng)管理處主任(經(jīng)理)批準(zhǔn)后通知事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知⑤、組織事故應(yīng)急預(yù)案的學(xué)習(xí)和演練，班組年內(nèi)1月1次，單位不少于1年2③、要在24小時(shí)內(nèi)及時(shí)通知建設(shè)單位前來(lái)為業(yè)主提供19、運(yùn)行管理相關(guān)記錄表格(附件表1)100%;零修合格率100%。面積超過(guò)30平方米)的事故不超過(guò)1次/年。排除時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。泵房?jī)?nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向。閥門應(yīng)掛上用耐用材料設(shè)備巡視檢查規(guī)程；④設(shè)備安全管理規(guī)程；⑤運(yùn)行安全管理規(guī)程；⑥緊急事3、突發(fā)事件處理預(yù)案；①工作原則；②組織機(jī)構(gòu)；③水泵房應(yīng)急方案。⑥、合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。4、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理根據(jù)房屋設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對(duì)房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修；按上一年度設(shè)備完好率及完好標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定相關(guān)維修保養(yǎng)計(jì)劃。采用常規(guī)性定期檢查、養(yǎng)護(hù)、維修即制定三級(jí)保養(yǎng)制(日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)維修保養(yǎng)、二級(jí)維修保養(yǎng))。日常維修是用水量作對(duì)比(附用水記錄表)。管(工程師)對(duì)其運(yùn)行記錄及統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽定。(1)高區(qū)供水壓側(cè)(以高區(qū)供水回路為記錄項(xiàng));每小時(shí)記錄供水壓力(KG)、水能耗用量統(tǒng)計(jì)表(附表)月總負(fù)荷變化情況曲線表(附表)月負(fù)荷情況變化曲線表(附表)供水水泵投入運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表(附表)每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)設(shè)備主管(工程師)對(duì)本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：②、排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣(如果有的話)。③、檢查電壓表、信號(hào)燈指示情況。③如果一次不能啟動(dòng)成功，可以再試啟動(dòng)二次，每次應(yīng)間隔3分鐘。如果三次都未⑤、使用延時(shí)自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時(shí)自閉水閥，根據(jù)需要調(diào)節(jié)延時(shí)關(guān)閉的時(shí)間，用較少的水量就可達(dá)到滿意的沖洗效果。如果采用感后管路所需的壓力水平，保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當(dāng)?shù)乃畨汉土髁?。由于水的漏失率和浪費(fèi)程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比，用戶存在一定程度的無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的現(xiàn)象，減壓閥具有改善系統(tǒng)運(yùn)行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭，也可以減少因水龍頭流量過(guò)大時(shí)用戶無(wú)意識(shí)浪費(fèi)水的水量。設(shè)備管理系統(tǒng)利用設(shè)備維修單的信息，建立每臺(tái)設(shè)備的維修臺(tái)賬，全面記錄設(shè)備①、每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)①、用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.2⑤、組織事故應(yīng)急預(yù)案的學(xué)習(xí)和演練，班組年內(nèi)1月1次，單位不少于1年2③、要在24小時(shí)內(nèi)及時(shí)通知建設(shè)單位前來(lái)為業(yè)主提供④、在48小時(shí)內(nèi)建設(shè)單位仍然未向業(yè)主提供保修服務(wù)，物業(yè)管理方要出書(shū)面函②、我們向您提供有償?shù)木S修服務(wù)：急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)及時(shí)完成，中修24小時(shí)內(nèi)完成，大修48小時(shí)內(nèi)作出答復(fù)。17、運(yùn)行管理相關(guān)記錄表格(附件表2)通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫度不超過(guò)40℃。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，如安裝高度較低電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。電梯月巡檢表(應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求)電梯保養(yǎng)報(bào)告表(由電梯保養(yǎng)公司提供)其他提升設(shè)備的記錄與檢查(如外墻吊①.全年電梯運(yùn)行的故障率(%)故障率=故障停梯時(shí)間/必須確保正常運(yùn)行時(shí)間×B、若電(扶)梯發(fā)生故障，設(shè)備維修工必須及時(shí)通知維保公司到場(chǎng)處理，同時(shí)戶服務(wù)部作好客戶解釋工作。電(扶)梯故障處理完后，設(shè)備維修工將故障處理情況記錄在《電(扶)故障處理記錄表》中。C、電梯維修工在巡檢過(guò)程中不認(rèn)真檢查或漏檢，造成電(扶)運(yùn)行不良或縮短電(扶)梯使用壽命，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，并作為設(shè)備維修工績(jī)效考核的依據(jù)。D、每季度由工程部經(jīng)理根據(jù)《電梯維修保養(yǎng)記錄表》、《電(扶)梯及機(jī)房巡檢記錄表》、《電(扶)故障處理記錄表》的內(nèi)容以書(shū)面形式評(píng)價(jià)維保公司是否狀況(故障隱患);合理時(shí)間(避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等)。維修保養(yǎng)人驗(yàn)證人維修保養(yǎng)項(xiàng)目清理檢查調(diào)查記錄不良情況部分記錄及處理結(jié)果維修保養(yǎng)人驗(yàn)證人維修保養(yǎng)項(xiàng)目清理檢查調(diào)查記錄不良情況部分記錄及處理結(jié)果機(jī)房8