房地產(chǎn)運營基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

房地產(chǎn)運營(yùnyíng)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)日期(rìqī)：2012年8月18日喻海文共四十二頁?何為

項目(xiàngmù)運營投入一系列變換過程產(chǎn)出人力、設(shè)備、技術(shù)、資金、信息，等等有形產(chǎn)品、無形服務(wù)，等生產(chǎn)與運作活動------研究企業(yè)運作系統(tǒng)(xìtǒng)的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。項目運營的基本概念運營是過程管理，不是目標(biāo)管理項目運營（POM）會議管理（Ｃ）階段性成果管理（Ｑ）知識管理（Ｋ）進度管理（Ｔ）收益動態(tài)跟蹤體系全成本管理體系2共四十二頁房地產(chǎn)企業(yè)的項目(xiàngmù)運營體系3架構(gòu)(jiàɡòu)管理資源配置計劃管理運營監(jiān)管成本管理投入控制執(zhí)行力管理產(chǎn)出控制價值鏈的基本活動（業(yè)務(wù)鏈）項目決策項目策劃設(shè)計管理工程管理銷售管理客戶管理價值鏈的支持活動（管理鏈）價值鏈的外包活動（供應(yīng)鏈）產(chǎn)品定位產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)出控制價值鏈的基本活動（業(yè)務(wù)鏈）策劃外包設(shè)計外包工程外包營銷外包組織管控項目管理外包管理運營管理職能管理互為支持業(yè)務(wù)鏈增效共四十二頁房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)的項目運營體系項目運營(yùnyíng)的組織體系--搭建“有責(zé)·有序·有效”的管理金字塔戰(zhàn)略設(shè)計：戰(zhàn)略規(guī)劃與設(shè)計戰(zhàn)略梳理：明晰戰(zhàn)略方向，及戰(zhàn)略管理體系組織管理：建立有效的管控模式及管控邊界權(quán)責(zé)體系：清晰的權(quán)責(zé)體系運作程序：提升業(yè)務(wù)流程效率操作指引：實現(xiàn)管理精細化表格模板：實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理HR管理體系：完善HR的戰(zhàn)略性管理作用績效管理體系：建立績效衡量體系薪酬體系：完善的激勵機制有責(zé)有序有效IT支持協(xié)同信息平臺高效戰(zhàn)略與經(jīng)營目標(biāo)組織管控體系集團管控模式項目管理模式組織職能權(quán)責(zé)體系項目運營體系會議管理體系（C）知識管理體系(K)進度管理（T）階段性成果管理（Q）流程管理體系流程制度指引表單模版管理支持體系薪酬體系HR體系績效體系支撐指導(dǎo)運營管理：建立對進度、關(guān)鍵工作成果的監(jiān)控機制，保障項目運營效率，控制項目風(fēng)險。4共四十二頁項目(xiàngmù)運營體系模型5房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營(yùnyíng)體系示例

關(guān)鍵節(jié)點按期達標(biāo)、階段性成果項按要求編制并通過審批、對于重大決策事項采取會議決策體系把關(guān)。共四十二頁1）P-計劃分級管理，逐級細分2）D-三要素管理TQC：

關(guān)鍵節(jié)點控制(T)

+成果標(biāo)準(zhǔn)管理(Q)+會議決策管理（C)

四要素管理PTQC：運營績效管理（P)3）C-過程檢查、監(jiān)控、調(diào)整4）A-結(jié)果導(dǎo)向的節(jié)點考核(kǎohé)驅(qū)動項目計劃管理(guǎnlǐ)方法----通過計劃管理，協(xié)同內(nèi)外部資源，串聯(lián)項目管理的所有要素，形成PDCA管理循環(huán)。原有水平新的水平PADCPACD①P（Plan）——計劃。包括方針和目標(biāo)的確定以及活動計劃的制定；②D（DO）——執(zhí)行。執(zhí)行就是具體運作，實現(xiàn)計劃中的內(nèi)容；③C（Check）——檢查。就是要總結(jié)執(zhí)行計劃的結(jié)果，分清對錯，明確效果，找出問題；④A（Act）——處理。對檢查的結(jié)果進行處理，認可或否定。6PDCA循環(huán)組織保障層次分明強協(xié)同性標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一形成封閉的ＰＤＣＡ閉環(huán)共四十二頁項目計劃(jìhuà)分級體系序號分級定義闡述1

總部關(guān)鍵節(jié)點計劃對項目運營產(chǎn)生決定性作用,且影響到整個公司經(jīng)營活動的工作項,作為總部關(guān)鍵節(jié)點。項目開發(fā)中在關(guān)鍵線路上主要工作項,作為項目關(guān)鍵節(jié)點。2項目主項計劃將項目在全程開發(fā)過程中不同階段的工作以某種邏輯關(guān)系進行編排，以全面展示項目整體開發(fā)進程的工作項。3項目專項計劃指各專業(yè)根據(jù)主項計劃編制的其專業(yè)線的職能計劃，用于支撐主項計劃的實現(xiàn)。7PDCA共四十二頁地產(chǎn)總部(zǒnɡbù)的關(guān)鍵節(jié)點節(jié)點名稱節(jié)點性質(zhì)完成標(biāo)志說明節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向土地合同簽訂（或項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議）總部關(guān)鍵節(jié)點合同簽定進度報審修建性詳細規(guī)劃(報總規(guī))項目關(guān)鍵節(jié)點總規(guī)批復(fù)意見辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》完成”五圖一書”項目關(guān)鍵節(jié)點”五圖一書”現(xiàn)場施工圖全部完成項目關(guān)鍵節(jié)點各專業(yè)施工圖辦理《建筑工程施工許可證》總部關(guān)鍵節(jié)點獲取《建筑工程施工許可證》資金工程開工總部關(guān)鍵節(jié)點項目開樁進度基礎(chǔ)（樁基）完工項目關(guān)鍵節(jié)點---地下室結(jié)構(gòu)完成正負0.00項目關(guān)鍵節(jié)點---結(jié)構(gòu)達預(yù)售條件總部關(guān)鍵節(jié)點多層與別墅為封頂，高層達結(jié)構(gòu)2/3資金結(jié)構(gòu)封頂項目關(guān)鍵節(jié)點按規(guī)定時間完成（含塔樓結(jié)構(gòu)）外架拆除項目關(guān)鍵節(jié)點---銷售示范區(qū)開放總部關(guān)鍵節(jié)點展示區(qū)的所有工程按竣工標(biāo)準(zhǔn)完成客戶項目開盤銷售項目關(guān)鍵節(jié)點正式對外銷售銷售完成40%總部關(guān)鍵節(jié)點完成銷售面積的40%資金銷售完成70%總部關(guān)鍵節(jié)點完成銷售面積的70%資金工程檢查調(diào)試、初驗及整改項目關(guān)鍵節(jié)點---辦理項目竣工驗收備案項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《竣工驗收備案表》集中交付業(yè)主總部關(guān)鍵節(jié)點集中交付日客戶獲取《商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》項目關(guān)鍵節(jié)點獲取《商品房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》8共四十二頁龍湖地產(chǎn)項目(xiàngmù)公司的17個關(guān)鍵節(jié)點編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門節(jié)點設(shè)置導(dǎo)向1辦理國土使用權(quán)證發(fā)展部進度2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部進度3完成方案設(shè)計研發(fā)部精細化4完成初步設(shè)計研發(fā)部精細化5完成施工圖設(shè)計研發(fā)部精細化6取得施工許可證工程部進度7項目開工工程部資金8景觀施工進場工程部精細化9竣工備案工程部資金10交房營銷部客戶11交房完成95%營銷部資金12售樓處、樣板房開放營銷部客戶13取得預(yù)售許可證營銷部資金14開盤營銷部資金15完成40%銷售營銷部資金16完成70%銷售營銷部資金17完成95%銷售營銷部資金示例(shìlì)項目公司的關(guān)鍵節(jié)點9共四十二頁主項(zhǔxiànɡ)計劃模板展示主項計劃是貫穿整個項目(xiàngmù)運營過程的主要工序的整合，是把握整個開發(fā)進度與運營質(zhì)量的主線。示例10共四十二頁

各專業(yè)根據(jù)(gēnjù)主項計劃編制的其專業(yè)線的職能專項計劃，用于指引專業(yè)內(nèi)部為配合項目運營的各項工作；1、設(shè)計(shèjì)專項計劃專項計劃模板展示11示例共四十二頁2、營銷(yínɡxiāo)專項計劃12專項計劃(jìhuà)模板展示示例共四十二頁3、工程(gōngchéng)專項計劃專項計劃模板(múbǎn)展示13示例共四十二頁4、成本(chéngběn)專項計劃14專項計劃模板(múbǎn)展示示例共四十二頁5、采購(cǎigòu)專項計劃專項計劃模板(múbǎn)展示示例15共四十二頁6、開發(fā)(kāifā)專項計劃16專項計劃模板(múbǎn)展示示例共四十二頁房地產(chǎn)項目(xiàngmù)開發(fā)工期分析表開發(fā)階段步驟分項多層

(9層以下)二類高層(10~18層)一類高層

(19~30層)前期階段

項目定位及開發(fā)策劃30~60天方案設(shè)計20~30天初步設(shè)計30~45天地質(zhì)勘探20~30天施工圖設(shè)計60~90天報批及其他45~90天臨時設(shè)施及施工招標(biāo)30~60天綜合工期一般為9個月，快則6個月，慢則一年主體工程施工基礎(chǔ)工程砼基礎(chǔ)：20~30天；樁基：30~90天，驗收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主體結(jié)構(gòu)工程每月3層每月4層每月4~6層土建后期及設(shè)備安裝90~150天150~240天180~300天綜合驗收室外配套設(shè)施工程60~180天收尾階段產(chǎn)權(quán)證辦理及財務(wù)清算三個月～半年附注：此表的建筑物類別劃分(huàfēn)按《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-9517示例共四十二頁--執(zhí)行(zhíxíng)過程中三維度管理（TQC）T:關(guān)注(guānzhù)進度的完成Q:監(jiān)控階段性成果C:通過會議決策項目計劃的執(zhí)行PDCA示例18共四十二頁1）實時跟蹤;2）通過運營會議匯報、預(yù)警和協(xié)調(diào);3）通過運營簡報(jiǎnbào)上報和周知;4）結(jié)合項目管理軟件實施;項目計劃(jìhuà)的跟蹤與調(diào)整計劃預(yù)警工作要點及流程提出預(yù)警人預(yù)警時間責(zé)任部門/責(zé)任人流程說明及標(biāo)準(zhǔn)《項目主項計劃》（不涉及集團關(guān)鍵節(jié)點的）向部門領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運營部門至少提前15天預(yù)警責(zé)任部門/各專業(yè)負責(zé)人預(yù)警信息應(yīng)包含預(yù)計完成日期、進度推遲原因、彌補措施。部門內(nèi)部預(yù)警的，影響到主項計劃的應(yīng)報總部運營部門。各《專項計劃》部門計劃專員至少提前7天預(yù)警涉及關(guān)鍵節(jié)點的專項或主項計劃向分管領(lǐng)導(dǎo)預(yù)警運營部門/部門計劃專員1、開放、開盤、竣工備案、入伙節(jié)點預(yù)期滯后30天的，需提前90天進行預(yù)警；2、預(yù)期滯后15天的，需提前45天進行預(yù)警，并提出糾偏措施；3、其他節(jié)點提前15天預(yù)警示例19PDCA共四十二頁－將計劃節(jié)點按照(ànzhào)重要性分類項目(xiàngmù)計劃的考核PDCA示例序號類別分值扣分原則1A類：直接影響銷售和結(jié)算重大節(jié)點，包括：規(guī)劃方案通過審批、基礎(chǔ)開始時間、銷售開放時間、銷售開盤時間、竣工備案時間、交付使用5一旦延誤，扣5分2B類：直接影響下個專業(yè)的關(guān)鍵節(jié)點3延誤≤7d，扣1分30d≥延誤＞7d，扣2分延誤＞30d，扣3分3C類：除上述節(jié)點的其他節(jié)點1一旦延誤，扣1分－按照類別根據(jù)延誤時間加減分20共四十二頁項目(xiàngmù)運營的階段成果管理運營質(zhì)量(zhìliàng)評價階段完成標(biāo)志運營知識積累對項目各階段性成果的完成質(zhì)量，由項目經(jīng)理、項目團隊、下游相關(guān)人員進行評價明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目成員發(fā)出可進入下一階段的明確信號項目運營知識的積累和共享降低項目運營風(fēng)險，提升項目運營質(zhì)量

為提高項目運作效率，降低項目管理風(fēng)險，項目從拿地開始到項目結(jié)束全過程各關(guān)鍵節(jié)點應(yīng)形成的工作輸出成果，并符合階段性成果的控制標(biāo)準(zhǔn)（含模板和成果說明）。21共四十二頁大多以某一專業(yè)主導(dǎo)，其他專業(yè)配合或參與制定，實現(xiàn)(shíxiàn)跨專業(yè)的協(xié)同是專業(yè)(zhuānyè)實踐的長期思考和總結(jié)，具有較強的專業(yè)性涵蓋了項目開發(fā)全過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并體現(xiàn)了成果之間的輸入輸出關(guān)系，形成一套邏輯嚴(yán)密的成果體系關(guān)注項目開發(fā)過程中對產(chǎn)品實現(xiàn)和風(fēng)險控制產(chǎn)生影響的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

系統(tǒng)性專業(yè)深度關(guān)注重點價值鏈前移跨專業(yè)協(xié)同重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈前端對項目風(fēng)險和利潤影響大的點項目運營的階段成果管理22共四十二頁階段性成果(chéngguǒ)的要素階段性成果(chéngguǒ)要素成果編制須有輸入條件規(guī)范的輸出標(biāo)準(zhǔn)(模板)明確的完成時限需要評估(會議決策\審批流程\下游部門評估)主導(dǎo)責(zé)任部門項目運營的階段成果管理23共四十二頁?階段性成果(chéngguǒ)控制表項目運營(yùnyíng)的階段成果管理24共四十二頁?階段性成果(chéngguǒ)案例項目定位(dìngwèi)策劃報告?是“項目定位策劃階段”結(jié)束的標(biāo)志?不得晚于概規(guī)設(shè)計開始前完成?概規(guī)設(shè)計方案的基礎(chǔ)?通過“項目定位策劃評審會”評審?fù)ㄟ^項目運營的階段成果管理25共四十二頁?會議決策(juécè)體系目標(biāo)(mùbiāo)明確高度協(xié)同決策高效成果規(guī)范-----會議決策體系，是在項目計劃的基礎(chǔ)上，為確保計劃的按時高效實現(xiàn)，并確保階段性成果的高效協(xié)同與決策高效，成果標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范而采取的一個決策形式。會議管理目的：1）會議是PMO的主要決策形式；2）保證關(guān)鍵事項的科學(xué)，有序決策；3）提高決策效率；關(guān)鍵詞：項目運營的會議決策體系26共四十二頁27項目(xiàngmù)運營的會議決策體系項目運營會議：為解決項目運營中的業(yè)務(wù)問題而籌備(chóubèi)召開的會議。日常運營會議：解決日常經(jīng)營管理問題或臨時遇到的問題而需要召開的會議。共四十二頁項目(xiàngmù)運營的會議決策體系?會議體系--目的明確，形式(xíngshì)規(guī)范28項目運營會議體系共四十二頁項目(xiàngmù)運營的會議決策體系?會議體系--目的明確(míngquè)，形式規(guī)范29非運營會議體系共四十二頁?會議管理(guǎnlǐ)的要素會議管理(guǎnlǐ)要素召開時間會議召集人、與會部門會議目的輸入成果輸出成果會議主持人與決策者項目運營的會議決策體系30共四十二頁實現(xiàn)顯性知識和隱性知識共享保障公司快速復(fù)制與高效(ɡāoxiào)周轉(zhuǎn)的實施，保證公司各項目不犯相同的錯誤?知識管理(guǎnlǐ)的目的項目運營的知識管理戰(zhàn)略規(guī)劃計劃管理和經(jīng)營調(diào)度項目拓展項目策劃設(shè)計管理營銷策劃和銷售管理工程管理客戶服務(wù)物業(yè)管理人力資源管理財務(wù)管理成本管理IT管理報批報建法務(wù)管理為各專業(yè)領(lǐng)域知識管理工作的日常開展提供了指導(dǎo)為各領(lǐng)域知識管理年度工作任務(wù)的分解提供了參考為知識管理系統(tǒng)的建設(shè)直接提供了需求約束知識管理體系價值龍湖的知識管理規(guī)劃示例31共四十二頁龍湖(lónɡhú)的知識管理界面項目(xiàngmù)運營的知識管理示例共四十二頁價值鏈管控(ɡuǎnkònɡ)工作(gōngzuò)協(xié)同業(yè)務(wù)協(xié)同——作業(yè)流程、標(biāo)準(zhǔn)時間協(xié)同——開發(fā)節(jié)奏——按照房地產(chǎn)開發(fā)鏈中各環(huán)節(jié)創(chuàng)造價值的特點（微笑曲線），進行有針對性的管控。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的管控33共四十二頁---各種業(yè)務(wù)(yèwù)活動在開發(fā)節(jié)奏上保持一致項目運營的時間(shíjiān)主軸規(guī)劃

一月二月

三月四月

五月六月

七月八月時間設(shè)計時間施工時間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結(jié)構(gòu)●配套●室內(nèi)●開工●樁基●+0●展示區(qū)開放●時間主軸規(guī)劃方案（以龍湖地產(chǎn)500畝以下或續(xù)期開發(fā)的項目為例）項目運營的時間主軸規(guī)劃方案34根據(jù)開發(fā)時間主軸（設(shè)計、工程主導(dǎo)）按計劃模板與標(biāo)準(zhǔn)工期編制全程開發(fā)主項計劃，在每各階段設(shè)置關(guān)鍵工作項，以關(guān)鍵節(jié)點、階段性成果、關(guān)鍵會議進行管理。共四十二頁設(shè)計時間施工時間12345345677.5方案●總規(guī)●建筑結(jié)構(gòu)●配套●室內(nèi)●開工●樁基●+0●展示區(qū)開放●

設(shè)計

工程場地平整、臨建建設(shè)項目前期管理人員到位完成項目總規(guī)設(shè)計完成樁基施工圖、部分主體結(jié)構(gòu)、水電配套施工圖完成全部建筑與結(jié)構(gòu)施工圖家私定版、定樣、采購家私擺放完成產(chǎn)品策劃、項目概念設(shè)計室內(nèi)及綠化規(guī)劃設(shè)計確定各工種施工班組、乙供材料商、編制施工進度計劃和施工方案基礎(chǔ)、地下室施工1-6層結(jié)構(gòu)施工7-11層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修12-16層結(jié)構(gòu)施工樣板房裝修16-18層結(jié)構(gòu)施工展示區(qū)園林園建完成全部配套、室內(nèi)、園建、綠化施工圖項目“工作(gōngzuò)”的在時間主軸上的分解成本采購

營銷完成項目前期投資估算項目總造價預(yù)算、編制甲供材料及分包工程招標(biāo)計劃項目總造價預(yù)算、編制甲供材料及分包工程招標(biāo)計劃確定裝修施工單位、甲供裝修材料確定門窗工程、煤氣工程、電視電話、智能化工程等施工單位市場調(diào)研、提出項目概念定位及規(guī)劃設(shè)計建議、明確項目定位項目展示面策劃方案(樣板房位置與數(shù)量、銷售環(huán)境要求等)項目周邊市場調(diào)研銷售策略方案(認籌)、銷售定價策略預(yù)售開放展示要求、展示面圍蔽方案、項目開盤方案、銷售人員培訓(xùn)價格表預(yù)售開放項目核心價值梳理、項目營銷推廣策略總案、示例(shìlì)35共四十二頁房地產(chǎn)企業(yè)的流程(liúchéng)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)的流程結(jié)構(gòu)：戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、管理支持。36房地產(chǎn)企業(yè)流程的編制共四十二頁“龜形圖”的分析方法——如何進行(jìnxíng)流程清單策劃？37房地產(chǎn)企業(yè)流程(liúch