中國(guó)地區(qū)房?jī)r(jià)的相關(guān)影響因素分析文獻(xiàn)綜述

中國(guó)地區(qū)房?jī)r(jià)的相關(guān)影響因素分析文獻(xiàn)綜述中國(guó)地區(qū)房?jī)r(jià)的相關(guān)影響因素分析文獻(xiàn)綜述中國(guó)地區(qū)房?jī)r(jià)的相關(guān)影響因素分析文獻(xiàn)綜述中國(guó)/地區(qū)房?jī)r(jià)的相關(guān)影響因素分析一、引言近年來(lái)，伴隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展,住房及房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)?？v觀(guān)國(guó)內(nèi),從沿海開(kāi)放城市到中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，中國(guó)大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起.伴隨著商品房的涌現(xiàn),商品房?jī)r(jià)格成為廣大居民關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)。一方面,城市住房?jī)r(jià)格也在持續(xù)增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)速度已經(jīng)遠(yuǎn)高于居民收入的增長(zhǎng)速度，易引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題；另一方面，因?yàn)槠鋬r(jià)值大的特征，住房?jī)r(jià)格的過(guò)高或過(guò)低，不僅影響到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，而且還會(huì)動(dòng)搖社會(huì)的穩(wěn)定。在這樣的背景之下，依據(jù)住房實(shí)際價(jià)格圍繞均衡價(jià)格的變化趨勢(shì)特征，需要有關(guān)部門(mén)準(zhǔn)確地掌握住房的合理、均衡價(jià)格，通過(guò)與其實(shí)際價(jià)格的分析比較,不僅有助于把握住房實(shí)際價(jià)格的變動(dòng)情況，同時(shí)也能有效地預(yù)測(cè)住房?jī)r(jià)格的發(fā)展趨勢(shì),通過(guò)政策的調(diào)整來(lái)保障住房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展.二、現(xiàn)狀分析亞當(dāng)斯密曾說(shuō)過(guò)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不是最好的經(jīng)濟(jì)模式，但是這是我們迄今所能找到的最好的經(jīng)濟(jì)模式。住房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期最短缺的資源。它作為一種資源，經(jīng)過(guò)我們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革，已經(jīng)市場(chǎng)化了。一旦一種資源進(jìn)入市場(chǎng)，它就不會(huì)照顧人們的感情，而是根據(jù)自己的規(guī)律運(yùn)行。根本不會(huì)理會(huì)房子到底是生活必需品還是奢侈品.國(guó)內(nèi)一些學(xué)者對(duì)于房?jī)r(jià)的影響因素的分析大多基于供求關(guān)系.價(jià)格理論認(rèn)為市場(chǎng)中的價(jià)格實(shí)際上是供給曲線(xiàn)與需求曲線(xiàn)焦點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格，而所有影響房產(chǎn)價(jià)格的因素都是通過(guò)影響供求關(guān)系進(jìn)而發(fā)生作用的.（1）經(jīng)濟(jì)因素與房?jī)r(jià)的關(guān)系Bartik（1991)是最早對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行總結(jié)和評(píng)論的學(xué)者,他的實(shí)證研究揭示了住宅價(jià)格上漲直接受就業(yè)增長(zhǎng)影響,GeoffKenny(1999)使用了協(xié)整技術(shù)來(lái)估計(jì)愛(ài)爾蘭住宅市場(chǎng)自我均衡機(jī)制的范圍,實(shí)證分析了住宅市場(chǎng)的供給和需求關(guān)系。結(jié)果表明:收入增加會(huì)引起住宅需求的增加和價(jià)格的上漲。J.Nellis和J.Longbottom（1981)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對(duì)英國(guó)數(shù)據(jù)的分析研究，得出一個(gè)商品住宅平均價(jià)格的簡(jiǎn)化公式,分析后得出的結(jié)論是,收入是影響住宅價(jià)格的最重要因素。李晨(2010）運(yùn)用因子分析法對(duì)全國(guó)15個(gè)大中城市進(jìn)行研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)因素是影響房?jī)r(jià)的第一主因子。段家楠（2010)利用廣東省1996-2009年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析,證明人均儲(chǔ)蓄對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有較為顯著的影響。王冰和黃磊（2005）通過(guò)對(duì)居民收入水平與住房?jī)r(jià)格關(guān)系的討論得出居民收入水平與房?jī)r(jià)之間有著密切的正相關(guān)關(guān)系.李春吉、孟曉宏（2005）在簡(jiǎn)單的局部均衡模型基礎(chǔ)上對(duì)全國(guó)31個(gè)省市1999—2003年的面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析認(rèn)為，人均可支配收入和對(duì)房產(chǎn)的投資額是房?jī)r(jià)上漲的重要因素。李清書(shū)（2010）探索了地產(chǎn)熱的原因，認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)投資增多和房?jī)r(jià)上漲的的根本性因素.（2）人口因素與房?jī)r(jià)的關(guān)系影響住宅需求的人口因素有人口數(shù)量、人口年齡結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)等。在國(guó)外的研究中，英國(guó)的Mankiw和Bill(1987）的研究結(jié)果表明，人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅需求有顯著的影響,他們的研究被視為人口學(xué)方法應(yīng)用于住房研究的開(kāi)端。英國(guó)的Ernisch（1997）根據(jù)英國(guó)上世紀(jì)八九十年代的房?jī)r(jià)走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)人口年齡變化對(duì)住宅需求有影響。芬蘭的MikaKuismanen運(yùn)用M—W模型研究了人口變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,Laven以人口統(tǒng)計(jì)學(xué)為基礎(chǔ),研究結(jié)果表明一個(gè)國(guó)家的住宅需求量是由這個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度共同決定的.REICO工作室、經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘等依據(jù)人口紅利學(xué)理論，從嬰兒潮的角度分析了我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，認(rèn)為從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，我國(guó)的住房供給彈性很小,人口年齡結(jié)構(gòu)決定了未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲.在我們國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究中,閆磊（2011）應(yīng)用1997—2008年面板數(shù)據(jù)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素進(jìn)行實(shí)證分析得出，房地產(chǎn)價(jià)格與年末總?cè)丝跀?shù)量成正比，且關(guān)系顯著,而且，人口總數(shù)和人口結(jié)構(gòu)會(huì)影響到住房需求。同樣，韓樂(lè)江（2010)對(duì)黑龍江三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的實(shí)際情況進(jìn)行分析認(rèn)為，在人口總數(shù)穩(wěn)步變化的條件下，家庭規(guī)?？s小家庭數(shù)量增多也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲產(chǎn)生明顯的影響。付博、王績(jī)明、吳金劍（2010）認(rèn)為社會(huì)人口結(jié)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)需求有很大影響，老齡化社會(huì)對(duì)房產(chǎn)的需求將減少。城市人口數(shù)量與住房?jī)r(jià)格呈正相關(guān),城鎮(zhèn)人口中20～49歲這個(gè)年齡段的購(gòu)房者是住房需求的主要部分，這部分人口的變化是影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的關(guān)鍵。（3）金融環(huán)境與房?jī)r(jià)的關(guān)系金融環(huán)境指一個(gè)國(guó)家在一定的金融體制和制度下，影響經(jīng)濟(jì)主體活動(dòng)的各種要素。2010年國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了兩個(gè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知,其中，第一個(gè)規(guī)定二套以上首付不低于40％，第二個(gè)規(guī)定二套以上住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1。1倍。從中可以看出，信貸資金是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)推動(dòng)作用。張濤、龔六堂和卜永祥(2006)對(duì)房?jī)r(jià)和利率之間關(guān)系的實(shí)證研究證明按揭貸款利率的提高可以有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上升。GeoffKenny（1999）實(shí)證研究證明：從長(zhǎng)期來(lái)看，抵押貸款利率與住宅需求有顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。潘再見(jiàn)(2008）基于PW模型的擴(kuò)展分析，并進(jìn)行實(shí)證分析,證實(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格與存款利率正相關(guān).眾多學(xué)者對(duì)央行加息與房?jī)r(jià)關(guān)系進(jìn)行分析認(rèn)為加息會(huì)延緩部分房產(chǎn)需求，一定程度上起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用.王錦瑜（2011）對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)與銀行貸款的實(shí)證分析表明，房?jī)r(jià)構(gòu)成了銀行貸款的單向Granger原因。房?jī)r(jià)上漲會(huì)刺激人們保價(jià)增值的購(gòu)房需求和開(kāi)發(fā)需求，增加對(duì)銀行信貸的需求，長(zhǎng)期會(huì)促使銀行貸款利率的提高。周艷(2008）認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的大部分資金來(lái)自銀行，因此利息就構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)重要成本.當(dāng)利率上升時(shí)，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大,必然帶來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升。如果物價(jià)沒(méi)有上漲,資金的利息成本就不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，這時(shí)房地產(chǎn)投資量必然減少，間接造成房屋的供應(yīng)量減少，在需求不變的狀況下，房?jī)r(jià)必然上漲。相反，在物價(jià)同時(shí)上漲時(shí)，房地產(chǎn)商就會(huì)把增加的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，同樣會(huì)造成房?jī)r(jià)的上漲.所以從理論上來(lái)說(shuō)，加息會(huì)造成房?jī)r(jià)的上升.通過(guò)分析，筆者認(rèn)為利率的上升可以減少投機(jī)行為，但不一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降。這是因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前的利率調(diào)控政策被房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求預(yù)期干擾，只是起到減緩銷(xiāo)售,延長(zhǎng)觀(guān)望狀態(tài)的作用而已.趙海成（2004）研究了我國(guó)貨幣匯率與房地產(chǎn)之間的關(guān)系,認(rèn)為目前高房?jī)r(jià)是由于人民幣升值預(yù)期引致的。張家平(2008)對(duì)1998年第三季度至2007年第二季度數(shù)據(jù)建立協(xié)整模型認(rèn)為人民幣實(shí)際匯率與房?jī)r(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系。董甜甜（2011）從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論出發(fā)對(duì)匯改后匯率與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究表明匯率波動(dòng)水平與房產(chǎn)價(jià)格之間存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，兩者有共同的變動(dòng)趨勢(shì).張夢(mèng)實(shí)(2010）認(rèn)為導(dǎo)致當(dāng)前高房?jī)r(jià)的重要外部因素是人民幣升值預(yù)期下國(guó)際游資的大量涌入。(4）心理因素與房?jī)r(jià)的關(guān)系房地產(chǎn)存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的現(xiàn)象，陳多長(zhǎng)和蹤家峰（2004)研究認(rèn)為：對(duì)未來(lái)住宅價(jià)格的預(yù)期會(huì)影響現(xiàn)期的住宅價(jià)格,如預(yù)期房?jī)r(jià)上升，則現(xiàn)期房?jī)r(jià)會(huì)馬上上升。李程宇和袁遠(yuǎn)（2011)對(duì)影響商品房?jī)r(jià)格的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行回歸分析得出:房?jī)r(jià)持續(xù)上升很大原因在于人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。時(shí)筠侖和雷星暉（2005）認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期比真實(shí)的供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用更大。時(shí)筠侖通過(guò)對(duì)香港金融危機(jī)以來(lái)其他因素不變的情況下，僅心理預(yù)期變化導(dǎo)致的房?jī)r(jià)大幅縮水現(xiàn)象分析表明：房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)絕大部分取決于顧客對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)可程度。劉合群和許芳(2011）對(duì)鄭州市房?jī)r(jià)影響因素進(jìn)行分析認(rèn)為提前消費(fèi)的購(gòu)房理念是新一輪房產(chǎn)需求的重要因素,這種心理因素促進(jìn)了房?jī)r(jià)的一漲再漲。所以眾多學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的剛性和價(jià)格預(yù)期導(dǎo)致的“理性泡沫”是房?jī)r(jià)居高不下的重要原因。消費(fèi)者的消費(fèi)心理對(duì)住房消費(fèi)產(chǎn)生不良的引導(dǎo),在很大程度上加劇了住房?jī)r(jià)格的快速上漲。有人認(rèn)為，除了真正的自住需求，其他所有需求的旺盛,都是基于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,一旦預(yù)期房?jī)r(jià)平穩(wěn)或者下跌，所有的投機(jī)需求、投資需求、恐慌性購(gòu)買(mǎi)需求，都將馬上撤離市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將拋售房屋，增加供給，使供求恢復(fù)平衡。按照西方的供求理論,需求曲線(xiàn)會(huì)隨著價(jià)格的上升而下移，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)所顯示的需求曲線(xiàn)卻是價(jià)格上升，需求上升。因此，我們可以將此種現(xiàn)象解釋為房地產(chǎn)市場(chǎng)升值預(yù)期引致的旺盛投資需求。三、總結(jié)綜上所述,國(guó)外對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素研究的比較早，實(shí)證定量研究比較透徹.近年隨著房?jī)r(jià)的“非理性”上漲，國(guó)內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的研究也比較多，定量研究也越來(lái)越多。但是目前對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響因素的研究還不系統(tǒng)，在研究中存在著局限。一是傾向于從房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來(lái)分析房地產(chǎn)存在的問(wèn)題,沒(méi)有從國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和政策的角度來(lái)探索房?jī)r(jià)的影響因素，房?jī)r(jià)調(diào)控政策與國(guó)家貨幣政策、資產(chǎn)價(jià)格膨脹之間關(guān)系都沒(méi)有進(jìn)行深入的研究。二是產(chǎn)權(quán)年限、配套設(shè)施完善程度、建筑品質(zhì)和所在商圈的性質(zhì)等微觀(guān)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用,我們?cè)谘芯恐泻苌偕婕啊Ｈ呛苌偕婕罢?、房產(chǎn)商、消費(fèi)者等市場(chǎng)主體的行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響。四是我國(guó)目前對(duì)房?jī)r(jià)的研究大多是定性的和非實(shí)證的分析，對(duì)各種影響因素的影響機(jī)理，影響程度等，較少有定量的分析研究。參考文獻(xiàn)1．許春青。商品房?jī)r(jià)格的計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析。成都:20062．陳于。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)發(fā)展建議。北京：20073.齊淑蘭。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素文獻(xiàn)綜述。經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：20084。李成宇袁遠(yuǎn).影響我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素分析-基于2003至2010年數(shù)據(jù)的實(shí)證分析。商場(chǎng)現(xiàn)代化：20115.牛鳳瑞李景國(guó)尚教蔚等.中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出社：20066.袁志發(fā)周靜芋。多元統(tǒng)計(jì)分析。北京科學(xué)出版社：20067。鮮超。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析。合作經(jīng)濟(jì)與科技:20078.王孝.我國(guó)高房?jī)r(jià)成因、影響與政策建議。經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)論壇:20109.倪維棟.談物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。商業(yè)現(xiàn)代化：201010.王斐.我國(guó)商品住房供求價(jià)格影響因素的實(shí)證分析。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)：200711。陳勝。貨幣政策因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析.會(huì)計(jì)之友：2010第6期上12。DianaKasparova，MichaelWhite。TheResponsivenessofhousepricestomac