國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）

國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）第一章

總

則第一條

為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）的合法權益，根據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償適用本辦法。第三條

市人民政府負責本市行政區(qū)域內(nèi)房屋征收與補償工作。第四條

市住房保障與房產(chǎn)管理局是本市房屋征收部門（以下稱征收部門），具體組織實施本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。主要職責是：（一）擬定征收補償方案；（二）組織由被征收人和公眾代表參加的征收補償方案聽證會；（三）牽頭組織對擬征收項目進行社會穩(wěn)定風險評估；（四）負責征收補償費用的專戶存儲、監(jiān)管與撥付；（五）對征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記；（六）協(xié)調(diào)有關部門對擬征收范圍內(nèi)房屋及其他建筑等暫停辦理相關手續(xù)；（七）會同有關部門對擬征收范圍內(nèi)的房屋及其他建筑等進行調(diào)查、認定與處理；（八）擬定房屋征收決定和補償決定；（九）根據(jù)法律規(guī)定委托有關機構實施征收與補償工作；（十）負責房屋征收補償檔案的管理；（十一）負責征收補償資金和安置房需求數(shù)的測算工作；（十二）法律法規(guī)規(guī)定和市人民政府依法確定的其他職責。市發(fā)改、國土、建設、房管、財政、物價、監(jiān)察、審計、工商、稅務等部門和各園區(qū)、鎮(zhèn)人民政府、辦事處按照本辦法的規(guī)定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。第五條

市房屋征收辦公室（以下稱征收機構）受征收部門委托具體負責房屋征收與補償工作。征收部門可委托征收機構和各園區(qū)、鎮(zhèn)人民政府、辦事處共同負責房屋征收與補償?shù)木唧w工作。從事房屋征收實施工作的人員必須經(jīng)過征收部門有關法律法規(guī)和相關知識的培訓，合格后方可持證上崗。第六條

征收部門對征收機構在委托范圍內(nèi)實施房屋征收與補償?shù)男袨檫M行監(jiān)督和管理，并對其行為后果承擔相應的法律責任。第二章

征收決定第七條

為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第八條

確需征收房屋的各項建設活動，應當符合本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，并報請市人民代表大會或市人大常委會討論決定。第九條

房屋征收范圍確定后，征收機構應對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積、無產(chǎn)權房屋等情況進行摸底、調(diào)查，被征收人應當予以配合。調(diào)查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有未進行產(chǎn)權登記的房屋，由市城市管理行政執(zhí)法局牽頭并會同建設、規(guī)劃、房管、國土等部門作出認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。在完成上述工作后，征收部門應擬定征收補償方案，報市人民政府。征收補償方案應當包括項目名稱、征收目的、征收范圍、實施時間、補償方式、補助和獎勵辦法及標準、用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋的地點和面積、簽約期限、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期等事項。第十條

房屋征收范圍確定后（市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃確定房屋征收范圍后或房屋征收補償方案公布征求公眾意見后），不得在房屋征收范圍內(nèi)實施下列行為：（一）新建、擴建、改建和裝修房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）領取工商營業(yè)執(zhí)照；（四）分戶和戶口遷入；（五）房屋和土地的轉(zhuǎn)移變更登記；（六）其他不當增加補償費用的行為。違反以上規(guī)定實施的，不予補償。征收部門應當將上述事項函告具有行政管理權的規(guī)劃、國土、建設、公安、工商、城管、消防等部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的函告應當載明暫停期限。暫停期限不得超過1年。第十一條

市人民政府發(fā)布征收決定公告前，相關部門應當履行下列程序：（一）組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不少于30日。被征收人需提交意見的，應持本人身份證明和房屋權屬證明在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交征收部門；（二）在征求意見截止時間后10日內(nèi)，將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布；（三）因舊城區(qū)改建需要征收房屋，被征收區(qū)域內(nèi)超過50%（不含本數(shù)）戶數(shù)的被征收人認為征收補償方案不符合國務院征收條例和本辦法規(guī)定的，應當組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案；（四）按規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。第十二條

房屋征收決定涉及被征收人100戶（不含本數(shù)）以上的，必須經(jīng)市政府常務會議討論決定。凡屬舊城區(qū)改建和城中村改造項目的房屋征收補償方案，均應由市政府常務會議討論決定。第十三條

市人民政府作出房屋征收決定，必須具備下列材料：（一）發(fā)改部門出具的建設項目符合本市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的認可材料；（二）規(guī)劃部門出具的建設項目符合本市城鄉(xiāng)規(guī)劃的認可材料；（三）國土部門出具的建設項目符合本市土地利用總體規(guī)劃的認可材料；（四）經(jīng)征求公眾意見后修訂的征收補償方案；（五）社會穩(wěn)定風險評估報告；（六）征收補償費用的存款證明或征收部門與安置房建設單位簽訂的購房合同；（七）其他需提供的有關材料。第十四條

在履行本辦法第十一條規(guī)定程序后，市人民政府在征收范圍內(nèi)發(fā)布房屋征收決定公告。公告應當載明征收補償方案、現(xiàn)場接待地點、聯(lián)系方式、監(jiān)督舉報電話和行政復議、行政訴訟權利等事項。房屋被依法征收的，其國有土地使用權同時收回。被征收人對征收決定不服的，可依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。征收部門和被征收房屋所在園區(qū)、鎮(zhèn)、辦事處應共同做好房屋征收與補償?shù)男麄骱徒忉尮ぷ?。第三?/p>

征收評估第十五條

負責房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展工作，任何單位和個人不得干預。第十六條

對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構評估確定。類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、面積、建筑結構、新舊程度、土地使用權和房屋權屬性質(zhì)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。第十七條

房地產(chǎn)價格評估機構的選定按下列程序進行：（一）由征收部門向社會發(fā)布征收評估信息；（二）具有相關資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構報名；（三）征收部門在發(fā)布房屋征收決定的范圍內(nèi)公布報名的評估機構名單，由被征收人協(xié)商選定。評估機構名單公布后5日內(nèi)在征收現(xiàn)場登記被征收人的選擇意見，50%（不含本數(shù)）以上戶數(shù)的被征收人共同選擇一家房地產(chǎn)價格評估機構的，視為協(xié)商選擇成功，由征收部門與其簽訂委托評估合同后進行評估作業(yè)；（四）如協(xié)商選定不成，則由征收部門在報名的評估機構中推薦3個具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構，公開抽簽確定。征收部門應當在抽簽前5日內(nèi)在征收范圍內(nèi)公告抽簽時間和地點。抽簽過程與結果應當由公證機關現(xiàn)場公證。市房產(chǎn)管理部門應當每年公布有資質(zhì)的評估機構名錄，供被征收人選擇。第十八條

負責征收評估的房地產(chǎn)價格評估機構必須現(xiàn)場對被征收房屋進行評估，通過拍照、錄像等方式取得相關資料，逐戶出具評估報告。房屋評估報告必須逐戶送達，送達回執(zhí)必須存檔。被征收人應當積極配合房地產(chǎn)價格評估機構開展評估工作；拒不配合的，被征收人自行承擔相應責任。第十九條

征收評估時應當結合被征收房屋的區(qū)位、用途、土地使用類型、建筑面積、結構、樓層、朝向、成新、配套設施等因素予以考慮。被征收房屋已經(jīng)裝修的，評估報告中對裝修補償費用應予單獨注明。第二十條

被征收人房屋權屬證書或土地使用證載明住宅用房，領取工商營業(yè)執(zhí)照、依法納稅并連續(xù)經(jīng)營一年以上，征收時房屋實際用途已由住宅改為非住宅的，評估時應當考慮房屋收益等因素。第二十一條

房屋評估結果必須在征收現(xiàn)場公示，公示期間征收部門應安排負責房屋征收評估項目的估價師負責解答被征收人對評估報告的異議。被征收人或征收部門對評估報告有異議的，可在收到評估報告之日起10日內(nèi)，向作出評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構書面申請復核，房地產(chǎn)價格評估機構應當在5日內(nèi)給予答復。評估結果發(fā)生變化的，出具復核評估報告并送達申請人；評估結果沒有發(fā)生變化的，應當出具書面答復并送達申請人。被征收人或征收部門對復核結果有異議的，應當在收到復核結果之日起10日內(nèi)，向揚州市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。第四章

征收補償安置第二十二條

對被征收人的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。搬遷費、臨時安置費的具體補助標準由市物價部門制定。第二十三條

被征收房屋的建筑面積與房屋用途的認定，以房屋登記機關頒發(fā)的房屋所有權證標注的面積和用途為準；房屋所有權證未標注的或者標注的與房屋登記簿不一致的，以房屋登記簿標注的面積和用途為準。第二十四條

被征收人僅有一處住宅，且獲得的貨幣補償金額（不含搬遷補助費、臨時安置補助費、裝修和附屬物補償、搬遷獎勵）低于征收最低補償總價標準的，征收部門應當按照最低補償總價格標準對被征收人給予補償。征收最低補償總價標準由市物價部門制定，并定期向社會公布。第二十五條

被征收人按照本辦法第二十四條規(guī)定獲得貨幣補償后仍無力解決住房的，由征收部門在相應批次的安置房源中提供一套最小戶型的安置房（建筑面積不小于50平方米）進行安置，50平方米以內(nèi)不結算差價。如征收部門提供的安置房面積大于50平方米且被征收人無經(jīng)濟能力購買超出面積部分的產(chǎn)權，則由被征收人按本市公租房租金標準交納超出50平方米以外部分的房屋租金。自征收之日起5年內(nèi)，被征收人有權按征收時安置房價格購買其承租部分的房屋產(chǎn)權。第二十六條

被征收人符合廉租房保障條件的，可按規(guī)定優(yōu)先申請廉租房。符合購買經(jīng)濟適用住房或購房政策性補貼保障條件的，可按規(guī)定的程序優(yōu)先申請相應的住房保障。被征收人同時符合第二十五條和本條第一款規(guī)定的，只能選擇其中一種住房保障方式，不可兼選。第二十七條

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。如被征收人選擇貨幣補償，征收部門按照被征收房屋的價值（不含搬遷補助費、臨時安置補助費、裝修和附屬物補償和搬遷獎勵）增加20%的補償。第二十八條

征收市房產(chǎn)管理部門管理或單位自管公有非住宅房屋，對被征收人只進行貨幣安置。第二十九條

被征收人住宅房屋選擇產(chǎn)權調(diào)換的，征收部門應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋的價值由進行被征收房屋評估的同一房地產(chǎn)評估機構，按照與被征收房屋同樣的方法、時點和技術路線等進行評估確定。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。第三十條

被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，安置面積結算時按照以下規(guī)定執(zhí)行：（一）低層房屋選擇多層樓房的，每戶增加靠戶型安置建筑面積20平方米；（二）低層房屋選擇高層樓房的，每戶增加靠戶型安置建筑面積40平方米；（三）多層樓房選擇多層樓房的，每戶增加靠戶型安置建筑面積20平方米；（四）多層樓房選擇高層樓房的，每戶增加靠戶型安置建筑面積40平方米?？繎粜桶仓妹娣e的價格為經(jīng)市物價部門核定的安置房的成本價格。第三十一條

對改變住宅房屋用途的被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，征收部門應當提供住宅房屋進行產(chǎn)權調(diào)換。第三十二條

以劃撥方式取得土地使用權的商業(yè)、工業(yè)、辦公、倉儲用房，應當按照有關規(guī)定，在被征收人貨幣補償金額中扣除土地收益金。以租賃方式取得土地使用權的商業(yè)、工業(yè)、辦公、倉儲用房，應當按照有關規(guī)定，在被征收人貨幣補償金額中扣除相應土地價款。第三十三條

征收非住宅房屋，征收部門應當根據(jù)設備拆裝、運輸所發(fā)生的費用支付被征收人搬遷補助費。征收生產(chǎn)用房，對其大型設備、設施的拆除、安裝、搬遷費用，由專業(yè)機構評估確定。第三十四條

對在征收公告規(guī)定期限內(nèi)搬遷讓房的被征收人，給予搬遷獎勵。具體獎勵標準由征收部門在征收補償方案中予以確定。第三十五條

產(chǎn)權調(diào)換房屋的層次，由被征收人按照搬遷讓房的順序號依序自主選擇，搬遷讓房的順序號應予公示。第三十六條

征收部門應按以下規(guī)定支付臨時安置補助費：被征收人選擇貨幣補償?shù)?，征收部門應當向被征收人一次性支付6個月的臨時安置補助費。被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，征收部門應當按實際過渡期限向被征收人支付臨時安置補助費。過渡期限自被征收人騰空交付房屋之日起計算，一般不超過24個月。因征收部門的責任延長過渡期限的，除當事人另有約定外，從逾期之月起，征收部門應當按照下列規(guī)定給被征收人增付臨時安置補助費：被征收人自行解決過渡用房的，延長時間在12個月以內(nèi)的，增付1倍臨時安置補助費；延長時間超過12個月的，自超過之月起增付2倍臨時安置補助費。產(chǎn)權調(diào)換房屋面積小于被征收房屋合法面積的，未選擇產(chǎn)權調(diào)換安置的合法面積部分按貨幣補償標準執(zhí)行。第三十七條

符合以下三種情況的即視為房屋征收部門已履行了先補償、后搬遷的義務：（一）實行貨幣補償?shù)模泿叛a償資金已經(jīng)專戶存儲，被征收人可隨時支?。唬ǘ嵭鞋F(xiàn)房產(chǎn)權調(diào)換的，征收部門已確定安置房源，待被征收人搬遷完畢后即可辦理交付手續(xù)的；（三）實行期房產(chǎn)權調(diào)換的，征收部門可以在協(xié)議確定安置房房源后要求被征收人搬遷，待安置房竣工后按約定交付房屋。對被征收人給予補償后，被征收人應在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。第五章

征收補償協(xié)議第三十八條

征收部門和被征收人應當按照本辦法，就補償方式、補償金額和支付期限，用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟補償費、搬遷期限和過渡期限、土地使用權收回等事項，訂立征收補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。第三十九條

簽訂房屋征收補償協(xié)議后，被征收人應當將被征收房屋的土地使用權證、房屋所有權證、國有撥用房屋使用證等一并繳回，有關部門應當及時辦理注銷手續(xù)。對非全部征收的房屋或土地，由征收部門到原發(fā)證機構辦理變更登記，并將變更登記后的證照交還被征收人。第四十條

征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收人不明確的，由征收部門報請市人民政府，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。第四十一條

征收補償決定書應當載明以下內(nèi)容：（一）補償方式；（二）補