財(cái)務(wù)管理資料2023年房產(chǎn)稅整合版

目錄

目錄............................................................................1

1案例背景.......................................................................1

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展.........................................................1

1.2個(gè)人住房房產(chǎn)稅的產(chǎn)生...................................................1

1.3個(gè)人住房房產(chǎn)稅擴(kuò)圍......................................................3

2征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的意義......................................................4

2.1遏制炒房與過度需求......................................................4

2.2調(diào)節(jié)地方財(cái)政結(jié)構(gòu)........................................................4

2.3發(fā)揮收入再分配作用......................................................5

3.房產(chǎn)稅的作用機(jī)理..............................................................6

3.1房產(chǎn)稅與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論....................................................6

3.2房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)的需求與供給分析.........................................7

3.2.1房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的作用機(jī)理.......................................7

3.2.2房產(chǎn)稅對(duì)住房需求的影響...........................................8

3.2.3房產(chǎn)稅對(duì)住房供給的影響...........................................9

3.3小結(jié)....................................................................11

4.房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的可行性分析.......................................................11

5我國(guó)滬渝地區(qū)房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況...................................................13

5.1房產(chǎn)稅在上海的實(shí)施情況.................................................13

5.2房產(chǎn)稅在重慶的實(shí)施情況.................................................15

5.3滬渝兩地實(shí)施房產(chǎn)稅后的問題總結(jié).......................................16

5.3.1房產(chǎn)稅征收對(duì)象范圍小，制約力有限...............................16

5.3.2稅率設(shè)置有待進(jìn)一步論證.........................................16

5.3.3房產(chǎn)稅重在完善稅制，降房?jī)r(jià)之說“流產(chǎn)”........................16

5.3.4試點(diǎn)效果受限購(gòu)和信貸緊縮政策影響較大..........................16

6我國(guó)未來房產(chǎn)稅擴(kuò)圍面臨的問題.................................................17

6.1房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的現(xiàn)實(shí)阻礙..................................................17

6.1.1稅率難以確定.....................................................17

6.1.2房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估技術(shù)受限。...........................................17

6.1.3征房產(chǎn)稅的權(quán)力尋租空間...........................................18

6.1.4地方土地財(cái)政的庇護(hù)...............................................18

6.1.5我國(guó)投資環(huán)境導(dǎo)致的大量游資存在..................................18

6.1.6征收成本巨大.....................................................18

6.2房產(chǎn)稅擴(kuò)圍帶來的問題...................................................19

6.2.1中產(chǎn)階層受到?jīng)_擊.................................................19

6.2.2打擊了租房市場(chǎng)...................................................19

6.2.3有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上升...............................................19

7典型國(guó)家和地區(qū)房產(chǎn)稅制的比較與啟示..........................................20

7.1國(guó)外房產(chǎn)稅概述.........................................................20

7.1.1美國(guó)房產(chǎn)稅概述：取之于民，用之于民..............................20

7.1.2日本房產(chǎn)稅概述：房屋估價(jià)制度完善................................21

7.1.3新加坡房產(chǎn)稅概述：差異化政策兼顧效率與公平.....................21

7.1.4加拿大房產(chǎn)稅概述：低收入者可退房產(chǎn)稅..........................21

7.2國(guó)外房產(chǎn)稅政策對(duì)我國(guó)的啟示...........................................22

8改革我國(guó)房產(chǎn)稅制的政策建議...................................................23

8.1擴(kuò)大征稅范圍，實(shí)現(xiàn)配套性和完整性......................................23

8.2科學(xué)設(shè)計(jì)計(jì)稅方式和起征點(diǎn).............................................24

8.2.1個(gè)人居住房屋按人均面積計(jì)算起征點(diǎn)...............................24

8.2.2個(gè)人經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值征稅...............................24

8.3根據(jù)地區(qū)及住宅具體情況設(shè)計(jì)多層比例稅率...............................24

8.4提高稅收優(yōu)惠的普遍性..................................................25

8.5個(gè)人房產(chǎn)稅收入應(yīng)定向使用.............................................25

8.6完善征收個(gè)人房產(chǎn)稅的配套措施.........................................25

8.6.1加強(qiáng)個(gè)人房產(chǎn)稅評(píng)估建設(shè).........................................25

8.6.2實(shí)現(xiàn)房屋登記信息與稅務(wù)部門聯(lián)網(wǎng).................................26

結(jié)論...........................................................................26

參考文獻(xiàn).27

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1案例背景

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

毋庸置疑，近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總

貢獻(xiàn)度甚至超過20吼房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起帶來了很多正面的影響，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)

增長(zhǎng)，增加就業(yè)，改善城市面貌，提高居住水平等，但隨之而來的經(jīng)濟(jì)過熱，房?jī)r(jià)居高不下

且呈逐年遞增的發(fā)展趨勢(shì)。2012年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)5791元/rtf。2007年為3445元/m'，

五年上漲68%,年均遞增10.9%；2003年平均房?jī)r(jià)為2381元/nf,十年上漲143%,年均遞

增10.3%o這對(duì)未來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和居民福利水平產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。

房?jī)r(jià)的飄漲有很多方面的原因，除市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、通貨膨脹、人口增長(zhǎng)等外生性原因

外，主要由以下幾方面的內(nèi)部矛盾造成。

（1）住房需求與投資性需求同增是根本原因

一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快，密集的人口對(duì)房產(chǎn)的需求不斷增長(zhǎng)，保障性住房供

應(yīng)不足，使得商品房作為居民必須消費(fèi)品具有了不可替代性，這使得房地產(chǎn)長(zhǎng)期看漲。另一

方面，隨著我國(guó)GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民收入水平不斷提高，加之國(guó)內(nèi)投資渠道較少，房地產(chǎn)

投資限制較少，風(fēng)險(xiǎn)和收益不配比，使得人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資需求增長(zhǎng)。

（2）地方政府對(duì)財(cái)政收入的追求導(dǎo)致了房?jī)r(jià)水漲船高

從1994年起國(guó)家開始實(shí)行分稅制，中央財(cái)政收入比重大幅提高，由1993年的22%提

高到2009年53%,與此同時(shí)，地方政府卻要拿50%不到的收入負(fù)責(zé)80%的公共服務(wù)支出，地

方政府的財(cái)政壓力可想而知。于是作為被地方政府所掌控的土地資源就成為了各地財(cái)政的主

要收入來源。隨著近十多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，地方政府越來越依賴于出讓土地所獲

得的收入，進(jìn)而形成了所謂的“土地財(cái)政”的局面。目前地方政府壟斷了土地的使用權(quán)，土

地價(jià)格上升，政府直接收入提高，土地開發(fā)投資又是當(dāng)?shù)谻DP的主要貢獻(xiàn)力量，因此地方政

府出于私利，會(huì)希望土地價(jià)格越高越好。各地紛紛出現(xiàn)的“新地王”也正驗(yàn)證了這種情況。

1.2個(gè)人住房房產(chǎn)稅的產(chǎn)生

房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的主要矛盾是大量需要住房的人買不起，而有大量的住房投資投機(jī)者囤

房，任其空置，待價(jià)而沽。住宅市場(chǎng)上的這種異?，F(xiàn)象，正成為住房市場(chǎng)健康發(fā)展的頑疾。

2009年以來，我國(guó)住房購(gòu)買中投機(jī)性購(gòu)房的比例不斷上升，從而導(dǎo)致房屋空置現(xiàn)象不斷加

重，住房資源嚴(yán)重浪費(fèi)，市場(chǎng)價(jià)格扭曲，而房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收缺位又在客觀上加重了這種

狀況。由此個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革應(yīng)運(yùn)而生。

個(gè)人房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所

有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。也就是說，個(gè)人房產(chǎn)稅是對(duì)房屋的保有期間征收的。早在1986年

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的時(shí)候我們國(guó)家就已經(jīng)開始征收房產(chǎn)稅，那時(shí)對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是為了運(yùn)用稅收工具，加強(qiáng)

對(duì)我國(guó)領(lǐng)土范圍內(nèi)房產(chǎn)的管理，提高全國(guó)房產(chǎn)的使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，合理調(diào)

節(jié)房產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的收入。在當(dāng)時(shí)我國(guó)還沒有進(jìn)行住房制度改革，城鎮(zhèn)居民擁有個(gè)人產(chǎn)

權(quán)住房的情況還比較少，因此，該條例中同時(shí)規(guī)定了要對(duì)個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)性住房，即個(gè)人

自住用途的房產(chǎn)免稅。而本文所要討論的房產(chǎn)稅特指以2011年1月在上海和重慶進(jìn)行試點(diǎn)

的，針對(duì)個(gè)人住房所征收的房產(chǎn)稅，相當(dāng)于是“新房產(chǎn)稅”，為了區(qū)別我們就定義它為“個(gè)

人房產(chǎn)稅”。具體改革試點(diǎn)內(nèi)容如表1T所示：

表1-12011年重慶上海個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)

試點(diǎn)城市重慶上海

個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，個(gè)人新購(gòu)的高檔住

房，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的

上海本地和非本地家庭家庭新購(gòu)第二

征收對(duì)象個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。未

套及以上住房

列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，

將適時(shí)納入征稅范圍。

獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)

到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積

適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平

均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）

方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新

稅率至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率

建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2

為1.2%。在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工

倍）的，稅率暫減為0.4%。

作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含）以上的普通住房，

稅率為0.5%o

計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市

定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值,評(píng)估值按規(guī)定周

計(jì)稅依據(jù)

初期,暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房

依據(jù)。的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。

家庭全部住房面積人均不超過60平方

米免征；本市居民家庭在新購(gòu)一套住房

納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨(dú)棟商品后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一

住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商住房；子女成年后，因婚姻等需要而首

稅收減免品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。在次新購(gòu)住房、且該住房屬于成年子女家

重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人的庭唯一住房的；符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)

應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。定引進(jìn)的高層次人才；持有本市居住證

滿3年并在本市工作生活的購(gòu)房人,其

在本市新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯

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一住房。

1.3個(gè)人住房房產(chǎn)稅擴(kuò)圍

2013年2月，時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在主持召開上屆政府最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提

出“國(guó)五條”五項(xiàng)政策措施：（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)

房；（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)；（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；（五）加強(qiáng)市場(chǎng)

監(jiān)管。其中第二條中又再次強(qiáng)調(diào)了“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。2013年6月公

布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試

點(diǎn)范圍，對(duì)此發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示“今年會(huì)有具體動(dòng)作”。而這些消息都進(jìn)一步確

認(rèn)了“房產(chǎn)稅將擴(kuò)圍”的趨勢(shì)。

“90%可能將會(huì)包括深圳”？近期，有關(guān)深圳將成為2013年房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)城市的消息

甚囂塵上，不少專家都表示，房產(chǎn)稅在深圳落地將是大概率事件。其理由就是深圳被認(rèn)為具

備房產(chǎn)稅開征的條件，其已完成全面評(píng)估存量房?jī)r(jià)格的系統(tǒng)工作，這被認(rèn)為是開征房產(chǎn)稅的

基礎(chǔ)。此外，深圳房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確，開征房產(chǎn)稅的條件也被認(rèn)為是全國(guó)各城市中最好的。

事實(shí)上，2011年國(guó)務(wù)院在上海、重慶開始對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)征稅試點(diǎn)，就已經(jīng)表明國(guó)務(wù)

院對(duì)個(gè)人自住房產(chǎn)征稅的改革基本方向。從兩年來上海、重慶的試點(diǎn)情況看，既沒有對(duì)房地

產(chǎn)市場(chǎng)造成劇烈沖擊，也沒有引發(fā)民怨，這說明即使在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人住房房產(chǎn)征稅，也

不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和民生改善造成不利影響。既然如此，“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”

就是房產(chǎn)稅改革的必然趨勢(shì)。1986年國(guó)務(wù)院頒布房產(chǎn)稅暫行條例，對(duì)個(gè)人自住房產(chǎn)作出免

稅規(guī)定時(shí)，個(gè)人自住房產(chǎn)基本上是公有的；而1998年住房制度改革后，個(gè)人自住房產(chǎn)則基

本上是私有的，對(duì)私有房產(chǎn)征稅可以說是各國(guó)政府稅制設(shè)計(jì)的普遍選擇。因此，我國(guó)恢復(fù)對(duì)

個(gè)人自住房產(chǎn)征稅也是遲早的事，對(duì)此，社會(huì)公眾應(yīng)該有心理準(zhǔn)備。

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2征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的意義

從國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究的經(jīng)驗(yàn)中我們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了個(gè)人房產(chǎn)稅開征的理論依據(jù)，那么接下來

再結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況來分析一下我國(guó)開征個(gè)人房產(chǎn)稅的必要性。筆者認(rèn)為有以下三點(diǎn)：遏

制炒房與過度需求以控制個(gè)人住房?jī)r(jià)格、調(diào)節(jié)地方財(cái)政結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)個(gè)人收入再分配。而這三

點(diǎn)又是層層遞進(jìn)，從直接到根本。

2.1遏制炒房與過度需求

首先最直接的意義就是個(gè)人房產(chǎn)稅的推出可以遏制炒房與過度需求，控制住迅猛上漲

的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)上漲過快的最重要的原因之一就是國(guó)內(nèi)外各種資金的炒作，而針對(duì)個(gè)人住房保

有階段所征收的個(gè)人房產(chǎn)稅，可以增加房產(chǎn)持有的成本，相應(yīng)的增加炒房的成本，進(jìn)而加大

炒房的風(fēng)險(xiǎn)和減少炒房所得的利潤(rùn)，使得炒房者會(huì)拋出持有成本較大的房產(chǎn)，這樣就使得

住房市場(chǎng)增加了住房的供給，減少了炒房者的需求，這樣房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)就會(huì)得到緩解，最

終也達(dá)到了個(gè)人房產(chǎn)稅征收的直接目的。

2.2調(diào)節(jié)地方財(cái)政結(jié)構(gòu)

目前各地政府主要靠出賣土地所得來獲得財(cái)政收入，這無形中增加了開發(fā)商的成本，抬

高了房?jī)r(jià)，不利于地方政府在稅收方面的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。如果個(gè)人房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍進(jìn)行廣泛的

征收，勢(shì)必會(huì)減少地方政府的財(cái)政壓力，進(jìn)而也可以緩解價(jià)格日益見長(zhǎng)的土地資源。而且從

國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，個(gè)人房產(chǎn)稅普遍成為了地方政府的主要收入來源，所以這也從側(cè)面證明了

個(gè)人房產(chǎn)稅的收入可以讓地方政府改變?cè)械呢?cái)政收入方式，進(jìn)而減少對(duì)“土地財(cái)政”的依

賴。

對(duì)于征收上來的個(gè)人房產(chǎn)稅又可以投入到當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)之中，緩解地方政府對(duì)于建

設(shè)保障性住房資金短缺的困境。2008年底國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市

場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，第一部分就提出要加大保障性住房的建設(shè)力度。但是由于資金短

缺，地方政府對(duì)于中央所分配的建設(shè)保障性住房的任務(wù)指標(biāo)經(jīng)常是滯后完成的，還有的是開

工了但是由于資金缺乏建筑工程進(jìn)行不下去導(dǎo)致工期一再拖延。當(dāng)然出現(xiàn)這些狀況有很多內(nèi)

在外在的原因，但是其中最重要的資金不足的問題是不可避免的。個(gè)人房產(chǎn)稅如果可以全面、

深入的鋪開執(zhí)行，這部分的財(cái)政收入對(duì)于地方政府來說是解了燃眉之急，對(duì)保質(zhì)保量的完成

保障性住房的建設(shè)給與了一定意義上的支持。

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2.3發(fā)揮收入再分配作用

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的異?；鸨?，房地產(chǎn)的價(jià)格也水漲船高，對(duì)剛性需求造成了極大的打

擊，而另一方面高收入者擁有多處高檔住房或者別墅，兩極分化的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。房產(chǎn)稅

被視為調(diào)控房?jī)r(jià)的利器，但房產(chǎn)稅改革最終的目的絕不僅僅是調(diào)控房?jī)r(jià)，其作為深化財(cái)稅體

制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，核心目標(biāo)是公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，調(diào)節(jié)收入分配。由于我國(guó)現(xiàn)階段沒有財(cái)

產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅應(yīng)承擔(dān)起調(diào)節(jié)貧富差距的責(zé)任。實(shí)行差額化的個(gè)人房產(chǎn)稅，既保護(hù)了只有一套

住宅的普通居民，又調(diào)節(jié)了高收入者的財(cái)富比例。征收來的個(gè)人房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)而投入到中低收入

人群的住房保障體系建設(shè)中去，這樣就一定程度上起到了調(diào)節(jié)收入分配的作用，緩解了貧富

差距不斷加大的趨勢(shì)。

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3.房產(chǎn)稅的作用機(jī)理

中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正在加速滑入病態(tài)的深淵。無論是北上廣深這樣的一線城市，還是

二三線城市，在過去短短幾年內(nèi)共同見證了房?jī)r(jià)瘋狂上漲的現(xiàn)象。在經(jīng)歷了加息、限價(jià)、限

購(gòu)等宏觀調(diào)控的手段之后，人們期待房產(chǎn)稅能力挽狂瀾，成為醫(yī)治房地產(chǎn)市場(chǎng)病況的靈丹妙

藥。下面筆者將從理論上分析房產(chǎn)稅的作用機(jī)理以及可能帶來的效果。

3.1房產(chǎn)稅與稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論

房產(chǎn)稅作為一種稅收，在研究其對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響時(shí)，就不得不考慮其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題。

稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是指商品交換過程中，納稅人通過提高銷售價(jià)格或壓低購(gòu)進(jìn)價(jià)格的方法，將稅負(fù)轉(zhuǎn)

嫁給購(gòu)買者或供應(yīng)者的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。一般包括前轉(zhuǎn)和后轉(zhuǎn)兩種基本形式。它具有以下三個(gè)

特征：①與價(jià)格升降緊密聯(lián)系：②它是各經(jīng)濟(jì)主體之間稅負(fù)的再分配，也是經(jīng)濟(jì)利益的一種

再分配，其結(jié)果必導(dǎo)致納稅人與負(fù)稅人不一致；③是納稅人的一般行為傾向，即是納稅人的

主動(dòng)行為。

一般地說，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的存在主要取決于以下兩方面條件：一是商品經(jīng)濟(jì)的存在。稅負(fù)

轉(zhuǎn)嫁是在商品交換中通過商品價(jià)格的變動(dòng)實(shí)現(xiàn)的。沒有商品交換的存在，就不會(huì)有稅收負(fù)擔(dān)

的轉(zhuǎn)嫁。因此，商品經(jīng)濟(jì)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的經(jīng)濟(jì)前提。二是自由定價(jià)體制的存在。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是和

價(jià)格運(yùn)動(dòng)直接聯(lián)系的，一般是通過提高銘貨的售價(jià)率壓低進(jìn)貨的購(gòu)價(jià)來實(shí)現(xiàn)的。其中，有些

稅種的稅負(fù)可以直席通淳價(jià)格的變動(dòng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁；有些稅種的稅負(fù)是通過資本投向的改變，影

響商品供求關(guān)系間接地通過價(jià)格的變動(dòng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁。無論采取哪種轉(zhuǎn)嫁形式，都依賴于價(jià)格的

變動(dòng)。因此，自由定價(jià)制度是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁存在的基本條件。

通過對(duì)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁存在條件的分析，必然得出這樣的結(jié)論：在實(shí)行高度集中的計(jì)劃管理

體制下，基本上不存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制后，客觀上存在著稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。因?yàn)槭袌?chǎng)

經(jīng)濟(jì)是一種高度發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)。在這種體制下，商品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和其他市場(chǎng)主體各有獨(dú)

立的物質(zhì)利益。盈利成為一切生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的根本動(dòng)機(jī)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁成為各類納稅人的主

觀動(dòng)機(jī)和愿望。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，政府對(duì)價(jià)格大部分放開，企業(yè)已有很

大的自由定價(jià)權(quán)，以自由價(jià)格為基礎(chǔ)的自由定價(jià)制度已基本形成，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的客現(xiàn)條件己經(jīng)

具備。我國(guó)正處于轉(zhuǎn)型社會(huì)階段，因此稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是客觀存在的。

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3.2房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)的需求與供給分析

由經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理可知，商品的價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的。房?jī)r(jià)是由

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)者與需求者雙方所決定的。生產(chǎn)要素由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在各部門之間自由流動(dòng),

而這種流動(dòng)將會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求狀況，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)；反過來房?jī)r(jià)的變化同樣會(huì)改

變房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系。但是，房地產(chǎn)與一般商品不同，它具有固定性和不可移動(dòng)性，

在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱之為不動(dòng)產(chǎn)，再者，其主要資源一一土地資源具有稀缺性，這些都表明住宅這

種特殊的商品既具有一般商品所有的共性，同時(shí)也有著一般商品所不具備的特性。

房產(chǎn)稅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，是因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅能夠影響到住宅市場(chǎng)的供需情

況，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格以及成交量的變化。要真正弄清楚房產(chǎn)稅對(duì)住宅市場(chǎng)的影響，就必

須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求和供給分別進(jìn)行詳細(xì)的分析。

3.2.1房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響的作用機(jī)理

在此，筆者師徒通過建立一個(gè)包含房產(chǎn)稅的簡(jiǎn)單靜態(tài)供求模型，用來研究房產(chǎn)稅對(duì)住

宅價(jià)格的影響。假設(shè)需求函數(shù)和供給函數(shù)是簡(jiǎn)單的線性函數(shù)，建立如下的靜態(tài)均衡模型（如

下所示）。第一個(gè)方程為住房的需求函數(shù)，第二方程為住房的供給函數(shù)，第三個(gè)方程為均衡

條件。Qd為房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，Qs為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，P為房?jī)r(jià)，a。、&、a?、a,都

是參數(shù)，其中a《0，代表住房需求量與住房?jī)r(jià)格呈負(fù)相關(guān)，a3>0代表住房供給量與房?jī)r(jià)呈

正相關(guān)。通過計(jì)算，我們得出均衡價(jià)格Pe和均衡產(chǎn)量Qeo

\Qd=a^axP[P

\Qs=+a3PQc，3~

在征收房產(chǎn)稅的情況之下，我們?cè)谠葮?gòu)建的模型下增加條件Ps=（1-t）Pd,形

成新的模型（如下所示），并通過計(jì)算得出在征收房產(chǎn)稅的條件下新的均衡價(jià)格和均衡產(chǎn)量。

Qd=%+aFd

Q,=%+%1

P,=d-Nd

、Qd—Qs

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從上述分析結(jié)果可知，征收房產(chǎn)稅之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)原先的靜態(tài)均衡就被打破了，經(jīng)過

供求雙方的調(diào)整后重新達(dá)到一個(gè)新的均衡點(diǎn),此時(shí),需求方需要支付比原先更高的價(jià)格Pd',

而供給方的也要承擔(dān)相當(dāng)來說比成本高的價(jià)格Ps',兩者的價(jià)格差就是房產(chǎn)稅的征收稅額。

從上述的分析繼續(xù)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)上供求雙方的稅負(fù)，我們可以得出：

上式中，T為房產(chǎn)稅稅額，APs',APd'分別是住房市場(chǎng)供求雙方分別的稅負(fù)。從而

我們進(jìn)一步分析，根據(jù)房地產(chǎn)需求方承受的房產(chǎn)稅稅負(fù)除以整個(gè)房產(chǎn)稅稅額，我們可以得出

住房需求方的稅負(fù)比例為（%-，），同樣根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給方承受的房產(chǎn)稅稅負(fù)除以整

個(gè)房產(chǎn)稅稅額，我們得出住房供給方的稅負(fù)比例為（%-6）,而將住房市場(chǎng)需求方承受的房

產(chǎn)稅稅負(fù)除以住房市場(chǎng)供給方承受的房產(chǎn)稅稅負(fù)就可以得出兩者負(fù)擔(dān)的比例為3,也就

是說稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的比例與需求函數(shù)和供給函數(shù)的斜率相關(guān)。

以上，我們研究了房產(chǎn)稅對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的作用機(jī)制，但是這些分析都是從整體上去研

究，只分析了在征收房產(chǎn)稅之后，住房市場(chǎng)上的均衡價(jià)格以及均衡成交量的變化情況，根據(jù)

均衡量的變化進(jìn)一步研究了住房市場(chǎng)上供需雙方分別承擔(dān)的房產(chǎn)稅稅負(fù)，稅負(fù)在雙方之間的

分配比例問題；如果要較為具體的把握之間的作用機(jī)制，還需要分別對(duì)住房需求和住房供給

的影響進(jìn)行研究。

3.2.2房產(chǎn)稅對(duì)住房需求的影響

房屋作為一種特殊的商品，它既是一種消費(fèi)品又是一種投資品，因此在研究住房需求時(shí)

不能把它僅僅當(dāng)做是一種普通的消費(fèi)品來研究。筆者認(rèn)為分析房產(chǎn)稅對(duì)住房需求的影響，首

先就要分清楚不同的住房需求的類型，本文按居民購(gòu)買目的將住房需求分為兩類：一類是消

費(fèi)性需求，即居民購(gòu)買住宅用來滿足自己的基本生活需要，其中，消費(fèi)性需求還包括了改善

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性需求，是指在滿足基本生活需要的基礎(chǔ)上，隨著家庭收入水平的提高而要求現(xiàn)有居住環(huán)境

的改善及生活質(zhì)量的提高的這類住房需求。另一類，投機(jī)性投資需求，這類需求是指居民通

過購(gòu)買住房以獲取投機(jī)性利益，是一種在短期內(nèi)以“低買高賣”的方式獲取高額利潤(rùn)的投機(jī)

行為，俗稱“炒房”。接下來筆者將分別分析房產(chǎn)稅對(duì)上述兩種不同住房需求的影響：

對(duì)消費(fèi)性需求來說，房產(chǎn)稅本來就是對(duì)住房需求者在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收，其征

收直接增加購(gòu)房者的持有成本，從而促使購(gòu)房者量力而行，對(duì)住房消費(fèi)合理化、節(jié)約化。按

照目前上海市和重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案來說，只是對(duì)超過一定面積的住房征收房產(chǎn)稅，因

此購(gòu)房者就會(huì)從自身的實(shí)際需要及家庭收入等情況出發(fā)考慮是否需要購(gòu)買，而不會(huì)盲目攀比

和“跟風(fēng)”的去購(gòu)買，從而在一定程度上降低需求。

對(duì)投機(jī)性投資需求來說，住房投機(jī)者是通過短期的低買高賣，從而獲得高額的利潤(rùn)。實(shí)

施房產(chǎn)稅，可以增加投機(jī)性投資者持有房產(chǎn)的成本，在一定程度上抑制這部分需求。對(duì)于已

經(jīng)持有大量房產(chǎn)的投機(jī)者來說，他們可能會(huì)將持有房屋轉(zhuǎn)租，用于彌補(bǔ)房產(chǎn)稅支出的費(fèi)用，

或者短期內(nèi)將其賣出，以降低持有成本的不斷上升。此時(shí)不僅有助于降低住宅的空置率，也

可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。

3.2.3房產(chǎn)稅對(duì)住房供給的影響

對(duì)住房市場(chǎng)的供給來說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以筆者認(rèn)為有必要分短

期供給和中長(zhǎng)期供給分別來討論。

短期來看，住房的供給量是不變的。從下圖可以看出，在短期內(nèi)，住房市場(chǎng)供給曲線S

是一條垂直于橫軸的直線，表示住房供給無彈性，并不會(huì)隨著價(jià)格的上升而增加，在短期內(nèi)

住房的供給量是保持不變的，而住房需求曲線D向右下方傾斜，表示住房需求量隨著價(jià)格

的下降而增加。

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在沒有征收房產(chǎn)稅之前，住房市場(chǎng)的短期均衡在E點(diǎn)，而當(dāng)對(duì)住宅需求征收一定量的

房產(chǎn)稅之后，需求方因持有成本的增加需求曲線向左下方移動(dòng)至D'。由于供給曲線并沒有

發(fā)生改變，需求曲線向左移動(dòng)一定的距離，并改變斜率，達(dá)到新的均衡點(diǎn)E'點(diǎn)，此時(shí)Pe

和Pe'之間的差即為房產(chǎn)稅的稅額。同時(shí)，房產(chǎn)稅全部由買方承擔(dān)。

從中長(zhǎng)期來看，雖然住房是不可以轉(zhuǎn)移的，但是隨著新建商品房的完工，住房市場(chǎng)上的

供給會(huì)逐漸增加，而且在中長(zhǎng)期內(nèi)，住房的供給量并不受開發(fā)周期的影響，因此供給曲線S

向右上方傾斜?，表示住房供給量會(huì)隨著價(jià)格的上升而增加。

從上圖可以得出，在中長(zhǎng)期內(nèi)，住房的供給會(huì)隨著價(jià)格的上升而增加，而需求卻隨著價(jià)

格的上升而降低。在沒有征收房產(chǎn)稅之前，住房市場(chǎng)的均衡在E點(diǎn)，而征收一定量的房產(chǎn)

稅之后，由于房產(chǎn)稅對(duì)需求方征收的一種從價(jià)稅，因此房產(chǎn)稅只改需求曲線的位置和斜率，

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而并不改變供給曲線。由于供給曲線并沒有發(fā)生改變，需求曲線向左移動(dòng)一定的距離，并改

變斜率，達(dá)到新的均衡點(diǎn)E'點(diǎn)，此時(shí)Pd'和Ps'之間的差即為房產(chǎn)稅的稅額，Pd'和Pe

之間的差為買方所承擔(dān)的稅負(fù)，Pe和Ps'之間的差為賣方所承擔(dān)的稅負(fù)，稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁跟需

求函數(shù)和供給函數(shù)的斜率有關(guān)。同時(shí)，住房市場(chǎng)的供給量也降低到Qe',與原先的均衡量

之間的差為減少的供給量。因此，從中長(zhǎng)期來看，房產(chǎn)稅的征收能夠降低住房市場(chǎng)的供給量，

從而會(huì)造成房?jī)r(jià)一定程度的下降。

3.3小結(jié)

本章運(yùn)用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁理論，需求供給理論探討了房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中發(fā)揮的作用。

通過分析發(fā)現(xiàn)，征收房產(chǎn)稅能改變非理性的投機(jī)心理預(yù)期，能起到加大住房投機(jī)成本、抑制

投機(jī)需求和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)，解決地方財(cái)政收入的困境，有

利于合理調(diào)節(jié)分配、合理調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有利于稀缺土地（住房）資源的合理配置，有利于推

動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

4.房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的可行性分析

房屋屬于生活必需品，如今卻成為了消費(fèi)者望而生畏的高端產(chǎn)品，并催生了一大批年

輕的“蝸居族”，這成為當(dāng)前最主要的社會(huì)問題之一。隨著政府限購(gòu)力度的不斷加大，房?jī)r(jià)

一度出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，然而“限購(gòu)”僅僅是政府的行政調(diào)控手段，終非調(diào)控樓市的長(zhǎng)久之

策，尤其是在目前房?jī)r(jià)又出現(xiàn)反彈之際，將房產(chǎn)稅擴(kuò)圍提上日程，盡早引導(dǎo)樓市回歸理性,

已經(jīng)顯得迫在眉睫。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)質(zhì)疑和反對(duì)房產(chǎn)稅的聲音較多，但是這已無法阻擋房產(chǎn)稅推

進(jìn)的步伐。在發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅已成為地方政府最大和最穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，有數(shù)據(jù)表明，

16個(gè)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織國(guó)家房產(chǎn)稅占地方政府收入的平均水平約為43%。房產(chǎn)稅不僅具

有抑制房?jī)r(jià)的作用，更有優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)、減少國(guó)民貧富差距、減少房屋空置等功用，盡管這

些功能在短期內(nèi)可能無法顯現(xiàn)，但從長(zhǎng)期來看，擴(kuò)征房產(chǎn)稅是我國(guó)稅制改革的大勢(shì)所趨，推

延改革日期只能使改革的成本進(jìn)一步增加。

據(jù)財(cái)界網(wǎng)2013年2月7日?qǐng)?bào)道：在國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、人社部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于深

化收入分配制度改革若干意見》中第四項(xiàng)加快健全再分配機(jī)制提出，改革完善房地產(chǎn)）稅等。

完善房產(chǎn)保有、交易等環(huán)節(jié)稅收制度，逐步擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，細(xì)化住房交

易差別化稅收政策，加強(qiáng)存量房交易稅收征管。至此，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍沉寂了一段時(shí)間后，

再次被提上議程。

雖然房產(chǎn)稅擴(kuò)圍大勢(shì)所趨，但筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍理應(yīng)循序漸進(jìn)。

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第一，應(yīng)該完善相關(guān)的法律制度，使針對(duì)個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)的稅收征收是有法可依的。

在我國(guó)，法是一切的前提，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的順利開征更需要法律來為其保駕護(hù)航。我國(guó)現(xiàn)

有的房產(chǎn)稅暫行條例是征收房產(chǎn)稅的依據(jù)，條例規(guī)定對(duì)個(gè)人自住住房免征房產(chǎn)稅。由于個(gè)人

住房房產(chǎn)稅與我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅在計(jì)稅依據(jù)、稅率，以及征收對(duì)象上都有所區(qū)別，因此必須通

過全國(guó)人民代表大會(huì)及起常委會(huì)修改相關(guān)的法律規(guī)定。

第二，進(jìn)一步推進(jìn)住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，搭建各部門的溝通橋梁，有利于征管部門對(duì)房

屋情況有全面和具體的掌握。房屋的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集至少應(yīng)該明確每個(gè)家庭所擁有的房屋數(shù)量、

每個(gè)房屋及其地理環(huán)境是什么樣的。首先，房屋的產(chǎn)權(quán)所有人及其之間的關(guān)系。房產(chǎn)稅是以

家庭為基礎(chǔ)單位來進(jìn)行征收的，房產(chǎn)稅的推廣不僅要明確房屋的具體產(chǎn)權(quán)人，還要對(duì)同一家

庭關(guān)系中的成員所擁有的房屋進(jìn)行聯(lián)系歸集，以明確家庭為單位的納稅者房屋擁有量。其次，

為了合理評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)值，需要收集與房屋狀態(tài)相關(guān)的信息，比如使用年限和剩余使用

年限、面積大小、所屬小區(qū)的物業(yè)環(huán)境、周邊的公共配套服務(wù)情況等信息，這些都是對(duì)房屋

進(jìn)行稅收價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)。

第三，完善的房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系，包括房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集、評(píng)估方法的研究、評(píng)

估工具的開發(fā)、評(píng)估機(jī)構(gòu)的組建等，為房產(chǎn)稅的征收提供技術(shù)上的支持。目前對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)

估方法主要有三大方法：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法；對(duì)房產(chǎn)稅的課稅評(píng)估，主要有兩種

技術(shù)：一種是批量評(píng)估，另一種是個(gè)案評(píng)估。

第四，就如何確定課稅對(duì)象、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠提出合理的方案設(shè)

計(jì)并建立一套良好的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。合理的方案設(shè)計(jì)既要與我國(guó)國(guó)情相匹配，體現(xiàn)我國(guó)宏觀

調(diào)控在稅收方面所作出的努力，又要保證在征稅過程體現(xiàn)公平公正的原則。

第五，要采取必要的措施保證房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的執(zhí)行力，即便采取再嚴(yán)厲的調(diào)控手段，

如果沒有落到實(shí)處，一切都是空話，依舊不能遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展。

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5我國(guó)滬渝地區(qū)房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況

5.1房產(chǎn)稅在上海的實(shí)施情況

上海版房產(chǎn)稅定義的征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第

二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。征收標(biāo)準(zhǔn)為：上海市居民家庭人

均不超過60平方米的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅。稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的

70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6吼對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ?/p>

品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

上從文字上我們可以看出，上海的方案只針對(duì)新增房地產(chǎn)，這就意味著存量不咎，以往

擁有多套房產(chǎn)的人將成為最大的受益者。而對(duì)新的購(gòu)房人（他們可能正好是房屋的真正需求

者）而言，加重了負(fù)擔(dān)，會(huì)造成明顯的社會(huì)不公。

從交易量上看，上海房產(chǎn)稅政策以及“滬九條”調(diào)控措施先后出臺(tái)，讓上海在20n年

前4個(gè)月一手商品住宅成交量創(chuàng)下6年來的同期最低。具體表現(xiàn)在不少購(gòu)房者放棄購(gòu)房計(jì)劃，

上海年后樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑；部分開發(fā)商也因此延遲了推盤計(jì)劃，春節(jié)后近20個(gè)待

入市項(xiàng)目選擇延期；上海曾連續(xù)兩周出現(xiàn)“零開盤”現(xiàn)象。這說明了房產(chǎn)稅的短期反應(yīng)明顯，

房產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)萎縮。

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從房產(chǎn)稅額上看，據(jù)上海稅務(wù)部門公布的數(shù)據(jù)顯示,2011全年房產(chǎn)稅額僅約22.1億元。

從圖3T可以看出，這個(gè)數(shù)字占財(cái)政收入的比僅為1.32樂與發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅占財(cái)政收入在

口增值稅

■營(yíng)業(yè)稅

口企業(yè)所得稅

□個(gè)人所得稅

■城市維護(hù)建詼ft

■耕旗占用稅

■教育費(fèi)附加收入

50%以上形成天壤之別，無法真正補(bǔ)貼地方財(cái)政已達(dá)到抑制“土地財(cái)政”的效果。

圖3-12011年上海市各主要稅種占財(cái)政收入的比重

從房?jī)r(jià)上看，本文用“房?jī)r(jià)收入比”（房?jī)r(jià)與家庭年收入的比值）來衡量一個(gè)地區(qū)居民

購(gòu)房能力和房?jī)r(jià)的高低。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人類居住中心研究的結(jié)論，合理房?jī)r(jià)收入比為3?6,

即住房?jī)r(jià)格應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3?6年的平均收入。

16

14

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圖3-22001——2011上海房?jī)r(jià)收入比

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由圖3-2可以看出，2001年上海的房?jī)r(jià)收入比6.7,較為接近國(guó)際公認(rèn)的合理范圍。但

之后，房?jī)r(jià)收入比開始迅速上漲，呈直線上升趨勢(shì)，2010年上海市的房?jī)r(jià)收入比為15.4

倍，創(chuàng)近10年新高，為控制房?jī)r(jià)增幅，擠出房?jī)r(jià)泡沫，中央和地方政府出臺(tái)了多種調(diào)控措

施，如連續(xù)多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，制定嚴(yán)格的限購(gòu)政策，提出房產(chǎn)稅試點(diǎn)等，經(jīng)過一年

的嚴(yán)控政策，2011年上海房?jī)r(jià)降幅較為明顯，商品住宅房?jī)r(jià)收入比回落到12.4,毋庸置疑，

上海房產(chǎn)稅的實(shí)施也起到一定抑制房?jī)r(jià)的效果。

然而好景不長(zhǎng)，愛房網(wǎng)的一份報(bào)告指出，從2012年3月開始至8月，上海二手房均價(jià)

從21000元上漲至25000元，漲幅達(dá)16機(jī)而新房市場(chǎng)上，上海市新房成交價(jià)格從年初的均

價(jià)2萬元，到4月持續(xù)上漲至21918元。之后慣性上漲至7月最高點(diǎn)24348元，漲幅達(dá)18%。

5.2房產(chǎn)稅在重慶的實(shí)施情況

重慶與上海最大的不同在于重慶不僅對(duì)增量房征稅，而且還對(duì)存量房征稅。在重慶的房

產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的說明中，以下三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：1.個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅（存量增

量都收）2.個(gè)人新購(gòu)的高檔住房（指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房

成交建筑面積均價(jià)2倍或以上的住房。）3.在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新

購(gòu)的第二套房子。其中，房?jī)r(jià)在平均價(jià)格3倍以下的稅率為0.5%,3-4倍的為1%,4倍以上

的為1.2%。在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套房（含第二套）以

上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。并且規(guī)定2011年1月28日前擁有的獨(dú)棟商品住宅，

免稅面積為180平方米；新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積

以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個(gè)家庭只能按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的第一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

單從文字上，雖然重慶比上海多出對(duì)存量房增稅的合理性，但由征收對(duì)象與免稅條件我

們可以看出，重慶版房產(chǎn)稅能夠征收人群相當(dāng)少，征收范圍很局限。

與上海類似，在成交量上重慶的房產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)也出現(xiàn)了萎縮，在房產(chǎn)稅征收額上，

效果難以顯現(xiàn)。房產(chǎn)稅實(shí)施之后，重慶市內(nèi)高檔商品房項(xiàng)目訪客量出現(xiàn)明顯下降。據(jù)調(diào)查數(shù)

據(jù)顯示，多數(shù)高檔商品住宅項(xiàng)目樓盤訪客量下降30%-50%。同時(shí)，重慶市購(gòu)房戶籍結(jié)構(gòu)發(fā)生

了翻天覆地的變化，本地戶籍居民新購(gòu)房比例由實(shí)施前的62%提升至實(shí)施后的77%；外地戶

籍居民新購(gòu)房比例由實(shí)施前的30%下降到15%。這一明顯變化，從一側(cè)面說明人們?cè)趥€(gè)人住

房消費(fèi)方面更趨于理性。2011年1月27日，重慶主城區(qū)商品房銷售為905套11萬平方

米;在28日實(shí)施房產(chǎn)稅的當(dāng)天，主城區(qū)商品住房成交919套8.3萬平方米。而到了29日,

商品房銷售急轉(zhuǎn)直下，僅售出406套3.3萬平方米。這表明，房產(chǎn)稅對(duì)樓市的調(diào)控是立竿

見影，政策效應(yīng)明顯。但是2011年重慶征收房產(chǎn)稅涉及9400余套住宅，總計(jì)近1億元，相

對(duì)于重慶市去年2900億的財(cái)政收入，房產(chǎn)稅的增量幾可忽略。

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5.3滬渝兩地實(shí)施房產(chǎn)稅后的問題總結(jié)

5.3.1房產(chǎn)稅征收對(duì)象范圍小，制約力有限

重慶房產(chǎn)稅出臺(tái)的政策規(guī)定：征稅對(duì)象是個(gè)人獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房和外地人新

購(gòu)的第二套以上普通住房，稅率是0.6%-1.2%；上海則是人均60平方米以內(nèi)不征稅，并且

農(nóng)村地區(qū)沒納入征收范圍，在這種政策條件下，兩地能被征收的房屋少而又少，房產(chǎn)稅征收

額占財(cái)政收入比重微乎其微。

5.3.2稅率設(shè)置有待進(jìn)一步論證

整體看，滬渝兩地房產(chǎn)稅征收稅率均偏低，力度較小。在房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺的時(shí)期，這種低

稅率往往具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性。因此，目前稅率的確定還有待進(jìn)一步論證，就目前兩地試

點(diǎn)情況而言，應(yīng)適當(dāng)提高征稅稅率。

5.3.3房產(chǎn)稅重在完善稅制，降房?jī)r(jià)之說“流產(chǎn)”

在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)久調(diào)不降的困局下，房產(chǎn)稅一度被視為遏制房?jī)r(jià)升勢(shì)的“撒手銅”。但試點(diǎn)

的運(yùn)行實(shí)情卻表明，房產(chǎn)稅的威懾力著實(shí)被高估了。上海2011年4月商品住宅成交均價(jià)

22881元/平方米，環(huán)比上漲2.35%,5月商品住宅成交均價(jià)22387元/平方米，環(huán)比

下降2.16%；重慶2011年4月商品房成交均價(jià)環(huán)比上漲7.08%,5月商品房成交均價(jià)環(huán)

比上漲4.05%o當(dāng)然，試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅開征條件較為寬松是其中的一個(gè)原因。但更為重要的

是，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)走高的預(yù)期始終未能真正扭轉(zhuǎn)，以至于在“稅收轉(zhuǎn)嫁”等思維的慫恿下，

房產(chǎn)稅利器被“鈍化”了。實(shí)際上，房產(chǎn)稅本身就不具備降房?jī)r(jià)的功能，其