2024 房地產(chǎn)行業(yè)深度報告：配售型保障房加速推進(jìn)多個二線城市落地

開源證券證券研究報告行業(yè)研究開源證券證券研究報告行業(yè)研究行業(yè)深度報告開源證券房地產(chǎn)2024年09月13日投資評級：看好(維持)行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)房地產(chǎn) 0%-12%-24%-36%-48%2023-092024-01一滬深3002024-05數(shù)據(jù)來源：聚源●保障房建設(shè)如火如荼，建設(shè)目標(biāo)陸續(xù)發(fā)布為加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，各地正加緊籌建配售型保障房。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至6月底，全國已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬套，完成年度計(jì)劃的66.2%,完成投資1183億元。5月央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款以來，截止2024Q2,保障房再貸款資金累計(jì)使用額僅121億元，整體表現(xiàn)不及預(yù)期。據(jù)財匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按各大城市公布的2024年計(jì)劃，35個大中城市累計(jì)籌建配售型保障性住房15.82萬套，大部分可比城市配售型保障房對商品房占比在10%左右，對商品房影響程度不大?！朵N售投資規(guī)模收縮，毛利率進(jìn)入底部區(qū)間，格局重塑優(yōu)質(zhì)企業(yè)凸顯—2024上半年房地產(chǎn)行業(yè)綜述》-2024.9.9《二手房成交面積同比增長，湘潭支持住房套內(nèi)面積計(jì)價—行業(yè)周報》-2024.9.8《住建部明確公共賬戶屬性，南京進(jìn)●多城開啟配售型保障房認(rèn)購，價格普遍較周邊商品房折價40%左右(1)鄭州：7月首批1999套配售型保障性住房正式啟動公開配售，8月1099套房源共計(jì)搖中1242個家庭，三項(xiàng)目均位于鄭州市區(qū)，戶型以90-120平小戶型為主，價格在7000元/平左右，價格為周邊商品房的50-70%。(2)廣州：正加快推進(jìn)13個項(xiàng)目，籌建房源超1.4萬套，準(zhǔn)入條件較其他城市更為嚴(yán)苛，同時明確了戶型在90平以下。(3)大連：首批配售型保障房源于8月開放購房申請，共計(jì)3個項(xiàng)目、334套房源，整體申購套數(shù)較少，整體折扣比例約5成。(4)青島：首批兩項(xiàng)目有逾8000人申請登記，共有房源3613套，戶型75-95平，明確了售價為周邊商品房價格的50%-60%。●新加坡和中國香港居者有其屋經(jīng)驗(yàn)參照新加坡和中國香港均有配售型保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)：其中新加坡超過80%的家庭居住在政府提供的組屋內(nèi)，組屋所有權(quán)歸政府所有，購房者有收入限制，房價根據(jù)收入確定，較市場價折扣較大，約五年后可轉(zhuǎn)售。中國香港居屋占存量屋宇比例約15%,為了緩解公屋輪候時間，政府2017年來開始重新新建居屋，居屋對于白表申請家庭的月收入及資產(chǎn)有明確限制，售價約為市場價7折。2024年以來，在中央加大保障性住房建設(shè)和供給的號召下，各地政府陸續(xù)發(fā)布配售型保障房建設(shè)目標(biāo)，部分城市已完成具體項(xiàng)目的認(rèn)購。我們認(rèn)為保障房建設(shè)可以滿足工薪群體剛性住房需求，完善市場+保障住房供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面，國企收購已建成商品房用作保障房可以推動市場去庫存，另一方面保障房或?qū)⑾♂寗傂枭唐贩抠徺I力，主打改善型、高品質(zhì)、好口碑的房企將持續(xù)受益，我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：(1)保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國企；(2)萬科A、綠城中國、濱江集團(tuán)新城控股等財務(wù)穩(wěn)健的民●風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟(jì)下行、資金到位不及預(yù)期、行業(yè)競爭加劇。開源證券1、保障房建設(shè)如火如茶，建設(shè)目標(biāo)陸續(xù)發(fā)布 42、各地籌建速度加快，多城開啟配售型保障房認(rèn)購 7 82.2、廣州：供應(yīng)房源超萬套，部分項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢顯著 2.3、大連：三項(xiàng)目開放購房申請，整體配售套數(shù)較少 2.4、青島：兩項(xiàng)目新開工，超8000戶輪候登記 3、新加坡和中國香港配售型保障房模式簡析 3.2、中國香港：居屋新建增多緩解公屋輪候周期 4、投資策略 5、風(fēng)險提示 2圖表目錄圖1:央行設(shè)立3000億元保障房再貸款資金 5圖2:核心城市2024年陸續(xù)披露配售型保障房供應(yīng)套數(shù)(套) 6圖3:福州、大連和深圳2024年配售型保障房套數(shù)對商品房沖擊較大 6圖4:35城配售型保障房供應(yīng)套數(shù)均值為3.7套/萬人 7圖5:鄭州配售型保障房選房周期約2個月 9圖6:鄭州首批配售型保障房均位于主城八區(qū) 圖7:鄭州2024年配售型保障房占商品房比例約10% 圖8:2024年新開工3個項(xiàng)目位于廣州較為核心的區(qū)域 圖9:廣州新溶西配售型保障房戶型設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)方正合理 圖10:大連首批配售型保障房區(qū)位分布相對較核心 圖11:大連2022年以來住宅成交以二手房為主導(dǎo) 圖12:青島京口路項(xiàng)目可建設(shè)房源1801套 圖13:青島開封路項(xiàng)目可建設(shè)房源1812套 圖14:青島2024年新房成交套數(shù)明顯下降 圖15:新加坡住房持有率自1990年來保持在90%左右 圖16:新加坡2022年組屋戶數(shù)占比77.9% 圖17:新加坡住房形成了階梯化供應(yīng)體系 圖18:新加坡組屋歷經(jīng)80年發(fā)展更加注重配套和創(chuàng)新智能化 圖19:新加坡組屋建設(shè)與城市規(guī)劃連為一體 圖20:中國香港永久性屋宇數(shù)量保持增長 圖21:中國香港永久性屋宇中各類型房屋占比保持穩(wěn)定 圖22:2023年中國香港新建屋宇數(shù)量下降(套) 圖23:2017年以來中國香港新建居屋數(shù)量有所回升(套) 圖24:中國香港居屋家庭月收入中位數(shù)位于私人住宅和公屋之間(港元) 表1:十四五期間保障房完成情況(單位：萬套) 4表2:十四五期間一線城市保障房規(guī)劃套數(shù)占比均超過50%(單位：萬套) 4表3:央行三項(xiàng)涉房結(jié)構(gòu)性工具投放情況 5請務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明2/24開源證券表4:多個城市2024年開始推進(jìn)配售型保障房建設(shè) 7表5:多個城市配售型保障房配售價格較周邊市場價優(yōu)惠較大 8表6:鄭州對配售型保障房的申請和回購條件進(jìn)行了明確說明 8表7:鄭州首批配售型保障房折價率較高 9表8:廣州配售型保障房準(zhǔn)入條件較其他城市更為嚴(yán)苛 表9:廣州配售型保障房較共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)適房有所不同 表10:廣州安居集團(tuán)籌建推進(jìn)的配售型保障房超1.4萬套 表11:2024年新開工3個項(xiàng)目位于中心城區(qū)較為核心的區(qū)域 表12:大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求 表13:大連首批三個配售型保障房項(xiàng)目折扣比例約5成 表14:大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求 表15:青島首批配售型保障房項(xiàng)目預(yù)計(jì)提供房源3600套 表16:新加坡組屋與國內(nèi)配售型保障房存在明顯區(qū)別 表17:中國香港居屋申請條件和轉(zhuǎn)讓方式與新加坡組屋類似 表18:中國香港居屋對于白表申請者的月收入及資產(chǎn)有明確限制 表19:中國香港居屋綠表和白表都有明確的選樓次序 表20:受益標(biāo)的為融資有優(yōu)勢、投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場化的房企 請務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明3/24 “十四五”期間我國計(jì)劃建設(shè)籌集保租房870萬套(重點(diǎn)40城650萬套，其中一線四城207萬套),預(yù)計(jì)可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成萬套(間),占年度計(jì)劃170.4萬套(間)的66.2%,完成投資1183億元。時間口徑年度原計(jì)劃完成度保障性租賃住房保障性租賃住房保障性租賃住房保障性住房合計(jì)從重點(diǎn)城市住房規(guī)劃來看，一線城市保障房規(guī)劃套數(shù)占比均超過50%,保租房表2:十四五期間一線城市保障房規(guī)劃套數(shù)占比均超過50%(單位：萬套)城市北京保障性租賃住公租房6共有產(chǎn)權(quán)住房6商品房城市合計(jì)上海未提及深圳68廣州33一線城市合計(jì) 圖1:央行設(shè)立3000億元保障房再貸款資金3000億再貸款1.75%5000億貸款(不超過2家)租金/出售收入涉房的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具保交樓貸款支持計(jì)劃支持領(lǐng)域試點(diǎn)城市收購存量住房支持地方國有企業(yè)以合理 (重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、價格收購已建成未出售商發(fā)放對象機(jī)構(gòu)21家全國性金融機(jī)構(gòu)利率(1年期)創(chuàng)設(shè)時間2022年12月2023年1月2023年2月2024年6月額度(億元)資金支持比例時間發(fā)布日期累計(jì)使用額(億元)累計(jì)使用額(億元)累計(jì)使用額(億元)累計(jì)使用額(億元)不再實(shí)施，并入保障性住房再貸款央行、開源證券研究所開源證券 據(jù)財匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按各大城市公布的2024年計(jì)劃，35個大中型保障性住房15.82萬套，預(yù)計(jì)年總投資額超過1000億元。從數(shù)量看，福州計(jì)劃籌建套數(shù)最多，為1.24萬套；北京、上海、廣州、深圳和西安五城市均計(jì)劃籌建1萬套，杭州、濟(jì)南、青島計(jì)劃籌建6000套，成都、昆明、重慶計(jì)劃籌建5000套，其他大部分城市計(jì)劃籌建量都在2000套以上。圖2:核心城市2024年陸續(xù)披露配售型保障房供應(yīng)套數(shù)(套)長沙烏魯木齊0豆血平長沙烏魯木齊0豆血平我們以部分城市2024年配售型保障房與2023年商品房成交套數(shù)的比值作為保障房對商品房的影響程度估算。大部分可比城市配售型保障房對商品房占比在10%左右，對商品房影響程度不大，但福州超73%,大連、深圳超30%,若年內(nèi)保障房源入市將對商品房市場有較大沖擊。圖3:福州、大連和深圳2024年配售型保障房套數(shù)對商品房沖擊較大40.0%20.0%福州福州杭杭州鄭州一O一配售型保障房套數(shù)/2023年商品房成交套數(shù)數(shù)據(jù)來源：、財匯數(shù)據(jù)、開源證券研究所請務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明6/24行業(yè)深度報告足。圖4:35城配售型保障房供應(yīng)套數(shù)均值為3.7套/萬人配售型保障房供應(yīng)套數(shù)(套)配售型保障房供應(yīng)套數(shù)(套)●福州y=3.6715x深圳濟(jì)南青島杭州廈門贛東莞武漢EQ\*jc3\*hps105\o\al(\s\up1(爾),長)EQ\*jc3\*hps105\o\al(\s\up1(濱),沙)0EQ\*jc3\*hps100\o\al(\s\up10(南),●)EQ\*jc3\*hps70\o\al(\s\up7(寧),山)●成都●重慶廣州●北京●上海4000常住人口(萬人)數(shù)據(jù)來源：、財匯數(shù)據(jù)、開源證券研究所2、各地籌建速度加快，多城開啟配售型保障房認(rèn)購為加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求，各地正加緊籌建配售型保障房，深圳、廣州、西安、杭州等城市已開工建設(shè)一批配售型保障性住房截至9月中旬，鄭州、長春、無錫、昆明、大連等城市已出臺配售型保障性住房實(shí)施方案或管理辦法。表4:多個城市2024年開始推進(jìn)配售型保障房建設(shè)城市建設(shè)進(jìn)度配售型保障房供應(yīng)套2023年新建商品房銷占比數(shù)(套)售套數(shù)(套)廣州加快推進(jìn)13個項(xiàng)目，籌建房源超1.4萬套深圳2023年底開工13個項(xiàng)目西安2個項(xiàng)目共2710套房房源已登記重慶首批將開工5個項(xiàng)目2900套房源青島首批兩項(xiàng)目3613套房源開工建設(shè)杭州已累計(jì)開工7500套房源濟(jì)南三個項(xiàng)目2333套房源已公布昆明8個項(xiàng)目年內(nèi)開工建設(shè)請務(wù)必參閱正文后開源證券 城市建設(shè)進(jìn)度配售型保障房供應(yīng)套2023年新建商品房銷占比數(shù)(套)售套數(shù)(套)成都首批7個項(xiàng)目全面開建鄭州三個項(xiàng)目1099套房源已進(jìn)行搖號選房97332無錫三項(xiàng)目均由共有產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化而來20896長春首個項(xiàng)目2040套房源已開啟認(rèn)購大連三個項(xiàng)目334套房源開始申購福州首個項(xiàng)目701套房源已開通申購資料來源：財匯數(shù)據(jù)、人民網(wǎng)、上官新聞等、開源證券研究所城市建設(shè)進(jìn)度(套)配售價格(元/平)西安昆明2個項(xiàng)目已登記8個項(xiàng)目年內(nèi)開工建設(shè)約7500不超過8000鄭州三個項(xiàng)目已進(jìn)行搖號選房長春首個項(xiàng)目已開啟認(rèn)購大連三個項(xiàng)目開始申購福州首個項(xiàng)目已開通申購701資料來源：財匯數(shù)據(jù)、人民網(wǎng)、上官新聞等、開源證券研究所其他抵押，不得上市交易，可由運(yùn)營公司回購。7月29日，鄭州市首批1999套(包含配售項(xiàng)目和預(yù)配售項(xiàng)目)配售型保障性住房正式啟動公開配售。8月12日，鄭州表6:鄭州對配售型保障房的申請和回購條件進(jìn)行了明確說明政策內(nèi)容配售型保障房定義指政府提供優(yōu)惠政策，限定套型、面積和銷售價格，實(shí)施封閉管理(不得進(jìn)行除房屋按揭貸款外其他抵押，不得上市交易，可由運(yùn)營公司回購),面向本市市區(qū)(中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)和鄭州高新區(qū))戶籍住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要引進(jìn)人才等群體配售的政策性住房。申請條件家庭申購家庭應(yīng)選取1人作為主申請人。主申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括配偶和未成年子女，一個家庭只能購買一套。(1)主申請人應(yīng)取得本市市區(qū)戶籍3年以上；取得本市市區(qū)戶籍不滿3年的，須在本市市區(qū)連續(xù)繳納養(yǎng)老保險36個月以上；(2)主申請人及其家政策內(nèi)容庭成員在本市市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房，或家庭人均住房建筑面積不足20平方米。住房含簽訂買賣合同并經(jīng)網(wǎng)簽備案的所有類型住房。(3)國家、省、市規(guī)定的其他條件。單身單身戶家庭申請人應(yīng)達(dá)到法定結(jié)婚年齡回購價格能否購買其他房產(chǎn)每年折舊1%。回購價格=(原購買價格)×[1-(交付使用年限×1%)]+房屋專項(xiàng)維修資金余額(購房人自行裝修部分，不予補(bǔ)償)配售型保障性住房簽訂買賣合同滿兩年后，購房人及家庭成員可購買其他房產(chǎn)。是否享有商品房政策配售型保障性住房家庭享有商品住房同等落戶、子女入學(xué)等政策。資料來源：鄭州發(fā)布、開源證券研究所圖5:鄭州配售型保障房選房周期約2個月相關(guān)節(jié)點(diǎn)2024年7月29日配售公告發(fā)布啟動-2024年8月4日24:002024年7月29日配售公告發(fā)布啟動-2024年8月29日24:002024年8月5日-2024年8月19日2024年8月20日2024年8月20日-26日搖號結(jié)果公示，2024年8月27日-2024年9月1日2024年9月2日-2024年9月3日個家庭(含替補(bǔ)),9月2日至3日，按照搖號產(chǎn)生的順序號短信通知選房時間依次在800元/平左右，相較于周邊20年以內(nèi)房齡二手房價格，折扣比例在5-7折左右。配售項(xiàng)目套數(shù)(套)價格(元/平米)戶型(平)(元/平米)(萬元/平)折扣比例交房時間配售項(xiàng)目(1099套)沁河苑項(xiàng)目570675290/1208540.82-1.352%-82%現(xiàn)房惠康佳苑項(xiàng)目鄭住雪松苑預(yù)配售項(xiàng)目(900套)數(shù)據(jù)來源：河南省房地產(chǎn)業(yè)商會公眾號、開源證券研究所開源證券 圖6:鄭州首批配售型保障房均位于主城八區(qū)根據(jù)鄭州市披露的《鄭州市2024年住房發(fā)展年度計(jì)劃》,鄭州預(yù)計(jì)2024年供應(yīng)配售型保障房37萬平方米(約3700套),約占主城八區(qū)商品房供應(yīng)面積的10%,建設(shè)的配售型保障房為紫荊花園和紫英花園兩項(xiàng)目，計(jì)劃總投資額20.35億元，預(yù)計(jì)2027年底交房。圖7:鄭州2024年配售型保障房占商品房比例約10%商品房3752.2、廣州：供應(yīng)房源超萬套，部分項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢顯著廣州配售型保障房同樣是針對無房戶籍人口和人才的住房，禁止以任何方式變更為商品住房流入市場，準(zhǔn)入條件較其他城市更為嚴(yán)苛，同時明確了戶型在90平以下。2024年1月13日，廣州黃埔區(qū)開建廣州首個配售型保障房項(xiàng)目；在7月上旬，廣州安居集團(tuán)在多區(qū)開工建設(shè)配售型保障房，將籌建超1萬套房源；8月6日，廣州開源證券表8:廣州配售型保障房準(zhǔn)入條件較其他城市更為嚴(yán)苛配售要點(diǎn)具體內(nèi)容籌集方式劃撥用地集中新建據(jù)實(shí)際在商品住房、城中村改造、城市更新等項(xiàng)目中配建存量房轉(zhuǎn)化：產(chǎn)權(quán)清晰、位置適宜、面積適中等符合條件的存量房經(jīng)批準(zhǔn)后，由專營機(jī)構(gòu)收購轉(zhuǎn)化為配售型保障性住房。企事業(yè)單位可以利用自有存量建設(shè)用地與專營機(jī)構(gòu)合作建設(shè)配售型保障性住房，部分房源可以優(yōu)先向本單位符合條件的職工供應(yīng)。選址按照職住平衡的原則，優(yōu)先選址于公共交通便利、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施較為齊全的區(qū)域。準(zhǔn)入條件需有本市戶籍、在本市無房且申購前3年內(nèi)在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移記錄、未享受購房優(yōu)惠政策、累計(jì)繳納社保滿3年，單身申請人須年滿30周歲；申請人屬于本科及以上學(xué)歷、中高級專業(yè)技術(shù)職稱、高技能人才以及廣州市人才綠卡主卡持卡人，可以不受戶籍和年齡限制，同時縮短社保年限(高層次人才和博士無社保年限要求、碩戶型面積新建項(xiàng)目單套建筑面積原則上控制在90平方米以下，以兩房、三房為主。銷售價格合理利潤以及相關(guān)稅費(fèi)等因素，按照同地段普通商品住房市場評估價格的一定比例確流轉(zhuǎn)方式實(shí)施封閉管理。禁止以任何方式違法違規(guī)將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。購買配售型保障性住房后另行擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的，必須退出配售型保障性住房。資料來源：廣州日報、開源證券研究所共有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)濟(jì)適用房配售型保障性住房為市場商品房價格的定價原則50%-85%,購房人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%保本微利低于商品房價格保本微利低于商品房價格本市(戶籍10年)和非本廣州戶籍無房者，家庭年人申請人群市無房家庭，已婚者不限年均收入小于18287元，人均齡，單身者需滿30周歲住房面積小于10平方米本市戶籍、人才家庭等無收入限制流通方式取得不動產(chǎn)權(quán)證后2年，可5年限售期后，補(bǔ)差價后可轉(zhuǎn)讓給同樣條件的購買者流通流通方式不能上市流通資料來源：羊城晚報、開源證券研究所萬套配售型保障性住房的規(guī)模需求(其中1萬套已選址),未來規(guī)劃4萬套配售型保障性住房，截至2024年8月末正加快推進(jìn)13個項(xiàng)目，包括5個存量轉(zhuǎn)化項(xiàng)目、5建筑面積約175萬平方米，總投資超170億元。開源證券 項(xiàng)目類型2024開工新建項(xiàng)目存量轉(zhuǎn)化項(xiàng)目按需定建項(xiàng)目房源數(shù)量(套)超6100超2500荔灣區(qū)葵蓬南2300海珠區(qū)新溶西路1200房源信息天河區(qū)奧體新城800番禺區(qū)新造二期500白云區(qū)馬瀝站北側(cè)800嘉翠苑鴉崗一期蘿崗和苑一期蘿崗和苑二期石豐路二期白云區(qū)廣龍路廣龍路西側(cè)太和站南側(cè)資料來源：南方都市報、開源證券研究所表11:2024年新開工3個項(xiàng)目位于中心城區(qū)較為核心的區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目容積率建筑面積(萬方)房源套數(shù)(套)項(xiàng)目亮點(diǎn)海珠區(qū)新溶西項(xiàng)目6.24海珠區(qū)中部，南側(cè)為海珠濕地上涌科學(xué)園，北側(cè)緊鄰合生新天地商圈、東側(cè)為萬達(dá)廣場商圈。荔灣區(qū)葵蓬南項(xiàng)目2300灣區(qū)西部與佛山市交界處葵蓬村內(nèi)天河區(qū)奧體新城項(xiàng)目北臨天河智谷片區(qū)，距離珠江新城8.5公里，廣州國際金融城1.5公里資料來源：廣州日報、開源證券研究所圖8:2024年新開工3個項(xiàng)目位于廣州較為核心的區(qū)域 大連于2024年8月15日發(fā)布《大連市配售型保障性住房管理辦法(試行)》的表12:大連配售型保障房主申請人沒有戶配售要點(diǎn)具體內(nèi)容定義政府提供土地、財稅、金融等政策支持，由政府選定的保障性住房經(jīng)營管理單位通過新建或收購、盤活等方式籌集，限定保障對象、套型面積、配售價格、處分權(quán)利，面向符合條件家庭封閉配售、具有保障屬性的住房。保障對象本市住房困難工薪收入群體、引進(jìn)人才、來連留連學(xué)生、農(nóng)民工群體，以及市政府規(guī)定的其他群體等，并根據(jù)供給能力進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，逐步將范圍擴(kuò)大到整個工薪收入群體。準(zhǔn)入條件以居民家庭為單位申購，以居民家庭為單位申購，家庭人均自有住房(農(nóng)房除外)建筑面積應(yīng)低于17平方米，主申請人為本市戶籍并處于參保繳費(fèi)狀態(tài)，各類人才不受限制。配售價格按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則進(jìn)行核算，最終銷售均價不得高于核定的配售均價。戶型面積新建項(xiàng)目單套住房建筑面積以70-90平方米戶型為主，原則上不超過120平方米，收購、盤活、轉(zhuǎn)化的存量項(xiàng)目可適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)。流通方式實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理，不得以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場，不得設(shè)定除購房貸款擔(dān)保外的抵押權(quán)。實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)和回購方式退出保障，辦理不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，原則上通過封閉流轉(zhuǎn)方式面向符合保障條件的對象轉(zhuǎn)讓。資料來源：大連發(fā)布、開源證券研究所大連首批配售型保障房源于8月28日開放購房申請，共計(jì)3個項(xiàng)目、334套房開源證券 表13:大連首批三個配售型保障房項(xiàng)目折扣比例約5成區(qū)域項(xiàng)目套數(shù)(套)戶型(平米)配售均價(元/平)銷售均價(元/平)折扣比例甘井子區(qū)金地城項(xiàng)目85-8646%甘井子區(qū)招商1872項(xiàng)目87-8846%沙河口區(qū)綠清南園項(xiàng)目61-91655647%大連樓市自2022年以來基本以二手房成交占主導(dǎo)地位，在二手房價格走低的趨勢下，2023年下半年來，二手房成交套數(shù)遠(yuǎn)高于新房，2024年前8月新房和二手房月均成交套數(shù)分別為911和3351套，配售型保障房超300套的供應(yīng)整體對于商品房開源證券 售價為周邊商品房價格的50%-60%。表14:大連配售型保障房主申請人沒有戶籍滿三年的年限要求配售要點(diǎn)具體內(nèi)容保障對象從最困難群體做起，逐步將保障范圍擴(kuò)大到整個工薪收入群體準(zhǔn)入條件申請家庭應(yīng)至少1人具有本市戶籍，單身申請人應(yīng)具有本市戶籍，家庭人均住房建筑面積不超過13平方米配售價格按照保本微利原則確定銷售價格(土地成本和建安成本，加2%管理費(fèi)和3%利潤的原則核算確定),約為周邊商品房價格的50%-60%戶型面積采取劃撥方式供地，以建筑面積65-95平方米的中小戶型為主流通方式實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理、不得上市交易，就是說房源僅可由政府按規(guī)定予以回購或按規(guī)定轉(zhuǎn)讓給輪候庫內(nèi)符合條件的家庭。資料來源：青島日報、開源證券研究所青島2024年計(jì)劃開工建設(shè)配售型保障性住房6000套，2024年首批2個保障性住房項(xiàng)目已分別于3月、4月開工建設(shè)，共有房源3613套，均以75-95平方米左右區(qū)域項(xiàng)目容積率李滄區(qū)京口路項(xiàng)目青島城發(fā)緊鄰地鐵3號線振華路站，靠近滄口、李村兩大商圈市北區(qū)開封路項(xiàng)目2.87青島安居規(guī)劃有地鐵5號線環(huán)灣大道站、鎮(zhèn)平路站圖12:青島京口路項(xiàng)目可建設(shè)房源1801套圖13:青島開封路項(xiàng)目可建設(shè)房源181開源證券 青島首批配售型保障性住房已于7月19日正式啟動輪候登記，截至9月初，已有逾8000人(戶)申請登記。青島2024年新房成交套數(shù)明顯下降，二手房成交套數(shù)同比有所回升，基本維持在月均超過5000套的規(guī)模，6000套配售型保障房對青島商品房市場的影響有限。圖14:青島2024年新房成交套數(shù)明顯下降30,000O25,00020,0005.0000數(shù)據(jù)來源：、開源證券研究所3、新加坡和中國香港配售型保障房模式簡析新加坡住房市場以廉價組屋為核心，超過80%的家庭居住在政府提供的組屋里，超過90%的家庭擁有組屋產(chǎn)權(quán)。新加坡組屋租房的唯一供應(yīng)方為新加坡建屋發(fā)展局(HDB),1960年為解決中低收入居民的居住問題而成立，致力于提供廉價住房。成立至今，HDB組屋覆蓋家庭戶數(shù)至1980年后超過80%,新加坡家庭住房自有率從1980年不足60%到2022年達(dá)89.3%,處于世界領(lǐng)先水平。圖15:新加坡住房持有率自1990年來保持在90%左右200220042006200820202022200220042006200820202022一新加坡家庭住房自有率(%)——新加坡家庭住房自有率：政府組屋(%)數(shù)據(jù)來源：、開源證券研究所請務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明16/24開源證券圖16:新加坡2022年組屋戶數(shù)占比77.9%8000006000004000002000000■新加坡政府組屋家庭戶數(shù)(戶)——組屋戶數(shù)占比90.0%70.0%50.0%20.0%新加坡住房模式的核心是價格較低的組屋體系，由此形成廉租房、廉價房和高端私人住宅為一體的階梯化供應(yīng)體系。新加坡的組屋保障以收入為標(biāo)準(zhǔn)，一方面可以照顧低收入居民的居住需求，另一方面可以嚴(yán)格將高收入和擁有住房的家庭排除在組屋市場外，確保組屋不能成為高收入家庭資產(chǎn)升值的工具。這種模式成功的關(guān)鍵在于政府大力扶持、低價和獨(dú)家供應(yīng)保障住房供給充足、價格低廉，并且監(jiān)管嚴(yán)格。私人住宅由于能享受資產(chǎn)增值的收益、配套設(shè)施和服務(wù)更好，是高收入群體的選擇。圖17:新加坡住房形成了階梯化供應(yīng)體系中低收入新加坡公民、永久居民HDB(組屋)廉租房廉價房共管公寓地產(chǎn)開發(fā)商私人別墅高端公寓資料來源：HDB官網(wǎng)、開源證券研究所新加坡組屋歷經(jīng)80余年發(fā)展，成立之初以保障基本住宿，到之后更加注重配套和生活環(huán)境，至今開始打造創(chuàng)新和智能化住宅。新加坡政府在組屋規(guī)劃時，以居民的生活需求為考量，配置了社區(qū)商業(yè)、學(xué)校、社交和娛樂設(shè)施。每個組屋群中心都設(shè)有一個商業(yè)和活動中心，圍繞中心分布4000-6000個住宅單元，同時組屋規(guī)劃了全請務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明17/24開源證券 面的交通基礎(chǔ)設(shè)施，包括自行車和行人網(wǎng)絡(luò)，每個社區(qū)都連通了巴士站或地鐵站/輕軌站，一般組屋中心就是交通樞紐中心。圖18:新加坡組屋歷經(jīng)80年發(fā)展更加注重配套和創(chuàng)新智能化規(guī)劃優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境。伴隨城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，建立了一個新的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)模型。小區(qū)概念由7至8個樓棟組成，約600至800個單位，為社區(qū)互動提供更有利的環(huán)境。2000S達(dá)士嶺追求房屋創(chuàng)新。建屋發(fā)展局開始突破界限，建造創(chuàng)新、現(xiàn)代和綠色的住宅。達(dá)士嶺至今仍是建屋發(fā)展局最高的打造可持續(xù)智能家居。建屋發(fā)展局提高了標(biāo)準(zhǔn)，推出了設(shè)計(jì)精良、可持續(xù)且以社區(qū)為中心的新一代公共住房。登加組屋是新加坡第一個智能城鎮(zhèn)。開發(fā)有特色組屋。結(jié)合舊址遺產(chǎn)或地形，打造新的建筑設(shè)計(jì)和獨(dú)特的街道建筑。同時還推出了老舊房屋和城鎮(zhèn)提供配套設(shè)施。伴隨更多的人搬遷到現(xiàn)代公寓，開建屋發(fā)展局成立，組屋設(shè)計(jì)以實(shí)用為主，盡可能容納更多的居民，特點(diǎn)是優(yōu)化空間、降低成本、易于施工。資料來源：HDB官網(wǎng)、開源證券研究所圖19:新加坡組屋建設(shè)與城市規(guī)劃連為一體資料來源：HDB官網(wǎng)對比新加坡組屋和國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房，二者有較多相似之處，相同之處在于都是政府劃撥供地，申請條件嚴(yán)格，價格較市場價折扣較大；不同之處在于國內(nèi)配售型保障房居住屬性更加強(qiáng)烈，整體覆蓋規(guī)模也較小，因此申請條件更為嚴(yán)苛，且完全封閉管理，不能在市場上流通，失去了金融功能，僅僅滿足居住屬性。表16:新加坡組屋與國內(nèi)配售型保障房存在明顯區(qū)別新加坡組屋配售型保障房(以廣州為例)土地供應(yīng)政府是唯一供應(yīng)主體，組屋供地遠(yuǎn)低于市場價(1)政府劃撥供地，土地價格低于市場價(2)存量房轉(zhuǎn)化(1)新加坡公民，家庭年滿21歲，單身年滿35歲(1)本市戶籍，在本市無房且申購前3年內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)申請條件(2)永久居民可以購買二手組屋房轉(zhuǎn)移記錄，累計(jì)繳納社保滿3年(3)組屋一個家庭只能申請兩次(2)單身申請人須年滿30周歲，高層次人才可以不受戶請務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明開源證券 新加坡組屋配售型保障房(以廣州為例)(4)對于不同申請類型設(shè)置了家庭月收入上限籍和年齡限制，同時縮短社保年限(3)一個家庭只能購買一套(4)沒有收入限制價格產(chǎn)權(quán)新組屋價格根據(jù)收入確定，二手組屋價格買賣雙方商定所有權(quán)歸屬政府，購房者只有使用權(quán)基本為周邊市場均價的5-7折購買后另行擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的，必須退出配售型保障房覆蓋規(guī)模覆蓋超過80%的新加坡居民占商品住宅比例約10%二次銷售五年后可轉(zhuǎn)售禁止以任何方式違法違規(guī)將配售型保障性住房變更為商品住房流入市場監(jiān)管和處罰信息不實(shí)者，罰款、監(jiān)禁或兩者并施資料來源：HDB官網(wǎng)、廣州日報、開源證券研究所取消購買資格或解除購房合同截至2023年末，中國香港樓宇達(dá)302萬套，2004年以來基本保持1%左右年漲幅。分結(jié)構(gòu)看，私人房屋、公屋和居屋套數(shù)占比分別為57%、28%、15%。數(shù)據(jù)來源：、開源證券研究所開源證券 圖22:2023年中國香港新建屋宇數(shù)量下降(套)45.00040,00035,00030.00025.00020,0005,00002005-092006-062007-032007-122008-092009-062010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122020-092021-062022-032022-122023-092024-062005-092006-062007-032007-122008-092009-062010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122020-092021-062022-032022-122023-092024-06資格具體要求申請資格綠表房委會轄下公屋的住戶房協(xié)轄下甲類出租屋郵或年長者居住單位的住戶持有由房屋署/市區(qū)重建局發(fā)出有效