房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理作業(yè)題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理作業(yè)題東北農(nóng)業(yè)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理作業(yè)題匯總第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、名詞解釋1、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。二、填空題1、房地產(chǎn)是指（房產(chǎn)）和（地產(chǎn)）的結(jié)合體及其衍生的（權(quán)利關(guān)系）的總和。2、從價(jià)值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是（使用價(jià)值）和（價(jià)值）的統(tǒng)一體。3、廣義的房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵應(yīng)包括（土地開發(fā)經(jīng)營業(yè)）、房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、（房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)）、房地產(chǎn)金融業(yè)和（物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)）。三、單項(xiàng)選擇題1、在國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系中，房地產(chǎn)業(yè)是屬于（C）的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門。A.第一產(chǎn)業(yè)B.第二產(chǎn)業(yè)C.第三產(chǎn)業(yè)D.介于第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)之間四、多項(xiàng)選擇題1、從房地產(chǎn)商品構(gòu)成的基本形態(tài)看，大體可分為哪幾種類型（A、B、D）A.建筑地塊B.房屋建筑物C.道路D.配套基礎(chǔ)設(shè)施2、與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的各類中介服務(wù)包括（A、C、D）A.房地產(chǎn)咨詢B.物業(yè)管理C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)D.房地產(chǎn)評(píng)估五、判斷題1、地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地，包括地面、地上一定的空間的設(shè)施等。（×）2、從根本上說，房地產(chǎn)價(jià)值的雙源性是由土地價(jià)值的雙源性造成的，而土地價(jià)值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性。（√）六、簡答題1、為什么房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系？答：從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會(huì)財(cái)富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系。由于房地產(chǎn)具有空間位置的不可移動(dòng)性的特點(diǎn),在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動(dòng)，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和改變2、房地產(chǎn)具有什么經(jīng)濟(jì)特性？答：內(nèi)涵的統(tǒng)一性；價(jià)值的雙源性；空間的固定性；需求的普遍性；效用的長期性。七、論述題1、怎樣理解房地產(chǎn)具有內(nèi)涵的統(tǒng)一性答：（1）房地產(chǎn)的整體概念包涵了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟(jì)權(quán)利等方面，它們都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“產(chǎn)”三者有機(jī)結(jié)合形成的統(tǒng)一體。任何房地產(chǎn)類型都是由房屋建筑物和建筑地塊兩個(gè)物質(zhì)因素構(gòu)成的統(tǒng)一物。（2）房地產(chǎn)的內(nèi)涵是商品屬性和資產(chǎn)屬性的統(tǒng)一。房地產(chǎn)的內(nèi)涵還包含了一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，即通常所說的產(chǎn)權(quán)。這種經(jīng)濟(jì)權(quán)利或產(chǎn)權(quán)關(guān)系是由房地產(chǎn)的商品屬性所決定的。由于房地產(chǎn)商品使用價(jià)值的耐用性及其價(jià)值量大的特點(diǎn)，更加顯現(xiàn)出它的資產(chǎn)屬性。房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性及其衍生的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系，是完整的房地產(chǎn)范疇不可或缺的重要內(nèi)涵之一。2、論述房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性答：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門，同其它產(chǎn)業(yè)相比，具有其獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特性。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性。從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)商品是社會(huì)必需的生產(chǎn)資料和生活資料，涉及社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)以及教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生等各行各業(yè)，是各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行的基礎(chǔ)、物質(zhì)載體和空間條件，因而以房地產(chǎn)為經(jīng)營對(duì)象的房地產(chǎn)業(yè)也就必然處于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的地位。同時(shí)，又由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)、商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導(dǎo)，因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。（2）綜合性和關(guān)聯(lián)性。從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看，它是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè)，呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門。高度關(guān)聯(lián)性，必然使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)增長的重大作用，從而具備支柱產(chǎn)業(yè)的特征。（4）資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性。從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看，它是一個(gè)高投資和高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，建設(shè)周期長，資金占用多，它的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一個(gè)大量資金運(yùn)作的過程。由于房地產(chǎn)投資周期長及其固定性、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而涉及的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大（5）級(jí)差收益型和區(qū)域性。從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍來看，房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯，地區(qū)性特別強(qiáng)的行業(yè)。由于房地產(chǎn)的空間固定性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。即使在同一地區(qū)，由于微觀區(qū)位的不同，也使房地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)巨大的分異。（6）權(quán)利主導(dǎo)型和制約性。從社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治關(guān)系看，房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品，房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大、并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)。這種制約性主要體現(xiàn)在權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引起；房地產(chǎn)的外部性特點(diǎn)的制約；運(yùn)作規(guī)范性的制約。第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略一、名詞解釋1、可行性研究：是在具體實(shí)施一項(xiàng)投資建設(shè)方案前，對(duì)擬建項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究、評(píng)價(jià)的分析和研究過程。二、單項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期為（B）A.30-40aB.40-50aC.50-60aD.60-70a三、多項(xiàng)選擇題1、有哪幾種價(jià)格確定理論（A、B、C、D）A.完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)B.壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)C.寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)D.純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價(jià)2、房地產(chǎn)市場生命周期有（A、B、C、D）A.進(jìn)入期B.成長期C.成熟期D.衰退期3、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策有哪些類型（A、B、D）A.不確定型B.確定型C.綜合型D.風(fēng)險(xiǎn)型四、簡答題1、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)不同處？答：表現(xiàn)為代價(jià)的價(jià)格，也表示為使用和收益代價(jià)的租金；實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；長期考慮下形成房地產(chǎn)價(jià)格；隨交易的必要而個(gè)別形成，交易主體間的個(gè)別因素易起作用。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品在不同市場生命周期階段采取怎樣的定價(jià)策略？答：（1）房地產(chǎn)品進(jìn)入期：高價(jià)、低價(jià)、溫和定價(jià)策略（2）房地產(chǎn)成長期：市場變動(dòng)，采取進(jìn)入期定價(jià)策略（3）房地產(chǎn)成熟期：適價(jià)策略、對(duì)產(chǎn)品適當(dāng)改進(jìn)（4）房地產(chǎn)衰退期：讓價(jià)策略第三章房地產(chǎn)市場一、名詞解釋1、房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)交易的活動(dòng)場所、交易途徑、形式。2、房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制：市場有機(jī)體互相聯(lián)系、互相制約，調(diào)節(jié)市場交易主體和客體，促進(jìn)規(guī)范運(yùn)行的形式和手段。3、房地產(chǎn)市場分級(jí)運(yùn)行房地產(chǎn)市場分級(jí)運(yùn)行：交易、流通是在三個(gè)具有不同運(yùn)行特征的層次上進(jìn)行的，將房地產(chǎn)市場的這種實(shí)際運(yùn)行狀況稱為房地產(chǎn)市場分級(jí)運(yùn)行。4、房地產(chǎn)一級(jí)市場土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓的市場，是由以土地使用權(quán)縱向出讓為內(nèi)容得土地批租市場、土地租賃市場，以及同步進(jìn)行的土地征購市場組成。5、房地產(chǎn)二級(jí)市場亦“土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場”，房地產(chǎn)增量市場。6、房地產(chǎn)市場的需求房地產(chǎn)消費(fèi)者在特定的時(shí)間內(nèi)，在一定的價(jià)格水平上，愿意購買而且能夠買的房地產(chǎn)商品的數(shù)量。7、房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性指房地產(chǎn)商品的價(jià)格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量的變化比率。8、房地產(chǎn)需求的收入彈性指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率。9、房地產(chǎn)潛在需求指居民對(duì)房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按目前社會(huì)一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量10、房地產(chǎn)市場的供給指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。11、房地產(chǎn)供給彈性指供給的價(jià)格彈性，即房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的比率所引起的其供應(yīng)量變動(dòng)的比率。12、房地產(chǎn)市場供求均衡即供給與需求的均衡狀態(tài)，指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。13、房地產(chǎn)市場供求的非均衡即供給與需求的失衡狀態(tài)，指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。二、辨析題1、房地產(chǎn)市場對(duì)商品短期供求變化反應(yīng)很靈敏答：錯(cuò)。由于開發(fā)投資額巨大、周期長，當(dāng)房地產(chǎn)市場上供過于求時(shí)，為減少損失不能停止建設(shè)；當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，雖然采取措施加快施工，但不能像其他商品迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品投放市場。由于房地產(chǎn)使用年限長，交易雙方有較長期的權(quán)利、義務(wù)，當(dāng)需求減少時(shí)，房屋所有人、使用人寧愿擁有房屋，也不愿削價(jià)出售、低價(jià)轉(zhuǎn)租、放棄，導(dǎo)致無法刺激需求，市場對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反應(yīng)遲鈍。三、簡答題1、簡述房地產(chǎn)市場參與者答：按房地產(chǎn)領(lǐng)域的生產(chǎn)、交易、使用過程所涉及角色的順序由有：土地所有者或當(dāng)前的使用者、開發(fā)商、政府及政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費(fèi)者或買家。2、房地產(chǎn)市場的特征答：（1）房地產(chǎn)市場是市場信息不充分的市場（2）房地產(chǎn)市場的區(qū)域性強(qiáng)（3）房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性（4）房地產(chǎn)市場的壟斷性（5）房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場（6）房地產(chǎn)市場對(duì)商品短期供求變化反應(yīng)不靈敏3、房地產(chǎn)市場的功能答：（1）傳遞信息的功能（2）優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)濟(jì)效益的功能（3）促進(jìn)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高的功能（4）調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能（5）理順流通環(huán)節(jié)的功能（6）促進(jìn)住房消費(fèi)和優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)的功能4、如何理解房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場的有機(jī)聯(lián)系？答：（1）一級(jí)房地產(chǎn)市場是二、三級(jí)房地產(chǎn)市場借以產(chǎn)生、發(fā)展的基礎(chǔ)（2）二、三級(jí)房地產(chǎn)市場是一級(jí)房地產(chǎn)市場商品化借以實(shí)現(xiàn)的必然延伸和結(jié)果。（3）二、三級(jí)房地產(chǎn)市場的活躍、健康是一級(jí)房地產(chǎn)市場的土地批租順利進(jìn)行和一級(jí)市場進(jìn)一步完善與擴(kuò)大的條件5、影響房地產(chǎn)需求的主要因素有哪些？答：國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；居民收入水品和消費(fèi)結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)價(jià)格；城市化水平；國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策；消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。四、論述題1、論述房地產(chǎn)供給彈性答：（1）特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性。房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生變化。（2）短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小。短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，因而土地供給無彈性。房地產(chǎn)可通過可變要素的增減而改變其供給，但變動(dòng)幅度不會(huì)很大。（3）長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大。長期內(nèi)土地供給量可以變動(dòng)，具有一定彈性，房地產(chǎn)的供給量變化更明顯，因此房地產(chǎn)的供給彈性更大，兩種因素綜合在一起使房地產(chǎn)供給富有彈性。2、什么是房地產(chǎn)市場的非均衡？并論述其表現(xiàn)狀態(tài)。答：即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對(duì)不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài)：（1）總量行供不應(yīng)求狀態(tài)，也稱賣方市場。房地產(chǎn)市場中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局。表現(xiàn)特征為，商品房供應(yīng)緊張、價(jià)格飛速上升、消費(fèi)者急于求購、處于被動(dòng)地位，供應(yīng)商處于主動(dòng)地位，產(chǎn)生惜售行為，甚至抬價(jià)出售。（2）總量性供過于求，也稱買方市場。表現(xiàn)特征為，消費(fèi)者處于主動(dòng)地位，有較多的挑選余地，供過于求、引起房價(jià)下跌、開發(fā)商利潤空間下降，實(shí)力較弱者甚至破產(chǎn)倒閉。3、為什么房地產(chǎn)市場對(duì)商品短期供求變化反應(yīng)不靈敏？答：（1）由于開發(fā)投資額巨大、周期長，當(dāng)房地產(chǎn)市場上供過于求時(shí)，為減少損失不能停止建設(shè)；當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，雖然采取措施加快施工，但不能像其他商品迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品投放市場。（2）由于房地產(chǎn)使用年限長，交易雙方有較長期的權(quán)利、義務(wù)，當(dāng)需求減少時(shí)，房屋所有人、使用人寧愿擁有房屋，也不愿削價(jià)出售、低價(jià)轉(zhuǎn)租、放棄，導(dǎo)致無法刺激需求，市場對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反應(yīng)遲鈍。第四章房地產(chǎn)企業(yè)一、名詞解釋1、房地產(chǎn)企業(yè)：從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的經(jīng)濟(jì)組織。2、房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理：一組管理決策和行動(dòng)，以未來為基點(diǎn)，尋求維持持久競爭優(yōu)勢(shì)而作全局重大籌劃和謀略。3、行業(yè)管理：指政府行政部門與行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的主體、運(yùn)行方式、運(yùn)行環(huán)境、運(yùn)營規(guī)則、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行的管理和服務(wù)活動(dòng)。二、填空題1、房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品有（有形產(chǎn)品）和（無形產(chǎn)品）。2、房地產(chǎn)企業(yè)按企業(yè)功能可分為（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、（房屋中介服務(wù)企業(yè)）和（物業(yè)管理企業(yè)）。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有（專營公司）和（兼營公司）。4、房屋中介服務(wù)企業(yè)有（房地產(chǎn)咨詢服務(wù)企業(yè)）、（房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)企業(yè)）和（房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)）。5、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略類型有（公司戰(zhàn)略層）、（事業(yè)層戰(zhàn)略）和（職能層戰(zhàn)略）。6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行（四）個(gè)資質(zhì)等級(jí)、（分級(jí)）審批制度和年檢制度。7、房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)實(shí)行（三級(jí)資質(zhì)動(dòng)態(tài)）管理制度。三、辨析題1、房地產(chǎn)行業(yè)組織是經(jīng)濟(jì)組織答：錯(cuò)。行業(yè)組織介于政府組織和經(jīng)濟(jì)組織之間的非政治性組織。四、簡答題1、戰(zhàn)略管理過程？答：（1）確定企業(yè)當(dāng)前的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略（2）SWOT戰(zhàn)略分析①外部環(huán)境分析：機(jī)會(huì)O/威脅T②內(nèi)部資源與能力分析：優(yōu)勢(shì)S/劣勢(shì)W（3）構(gòu)造戰(zhàn)略、實(shí)施戰(zhàn)略、評(píng)估戰(zhàn)略2、政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行政管理主要包括哪些方面？答：（1）企業(yè)設(shè)立時(shí)的注冊(cè)登記（2）企業(yè)房地產(chǎn)從業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審批（3）房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)督檢查3、房地產(chǎn)行業(yè)組織管理的主要內(nèi)容是什么？答：（1）行業(yè)專業(yè)管理（2）建立行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則（3）研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開展學(xué)術(shù)研究與國際交流（4）為會(huì)員提供服務(wù)，提高行業(yè)的競爭力第五章房地產(chǎn)項(xiàng)目及項(xiàng)目定位一、名詞解釋1、土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)：指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲(chǔ)備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。3、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目：在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，并不簡單地進(jìn)行土地開發(fā)，而是從獲取土地到整個(gè)物業(yè)建設(shè)全過程實(shí)施管理的項(xiàng)目。4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位：指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場空間判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，在客戶群體消息特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位，包括住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式有（買賣）、（贈(zèng)與）和其他合法形式。三、多項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目按開發(fā)物業(yè)類型可分為（B、C、D）A.交通地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目B.住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目C.工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目D.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四、簡答題1、土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本答：（1）征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)（2）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用（4）招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用（5）貸款利息（6）其他費(fèi)用第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取一、名詞解釋1、土地使用權(quán)劃撥：指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。2、土地使用權(quán)出讓：簡稱土地出讓，指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。3、城市房屋拆遷：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。二、填空題1、國有土地使用權(quán)的出讓方式有協(xié)議（招標(biāo)）、掛牌、（拍賣）。三、判斷題1、城市房屋拆遷中的被拆遷人是被拆遷房屋的所有人，不包括使用人。（√）2、城市房屋拆遷只要符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要均可被拆遷。（×）四、辨析題1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為。答：錯(cuò)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓從廣義上指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，包括土地使用權(quán)的出讓。狹義上指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。1、劃撥土地使用權(quán)的基本特征答：（1）劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性。（2）劃撥土地使用權(quán)具有無償性。（3）劃撥土地使用權(quán)具有無期限性。（4）劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別答：（1）土地市場的兩個(gè)層次。（2）行為主體不同，出讓為政府及土地管理部門；轉(zhuǎn)讓為市場中的經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人。（3）法律關(guān)系不同，出讓不是完全平等的，出讓方占據(jù)壟斷地位；轉(zhuǎn)讓雙方平等的。（4）市場層次不同，出讓屬于土地一級(jí)市場行為；轉(zhuǎn)讓屬于土地二級(jí)市場行為。（5）年限不同，出讓按合同約定，但不得超過國家法定年限；轉(zhuǎn)讓按出讓合同年限減去已使用年限后的剩余使用年限。（6）土地轉(zhuǎn)移不同，出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌；轉(zhuǎn)讓方式有出售、交換、贈(zèng)與等合法方式。第七章房地產(chǎn)市場調(diào)研一、名詞解釋1、房地產(chǎn)市場調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。二、多項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則（A、B、C、D）A.真實(shí)性原則B.時(shí)效性原則C.全面性原則D.計(jì)劃性原則2、原始資料的收集方法（A、B、D）A.訪問法B.觀察法C.直接購買法D.試驗(yàn)法3、房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程主要那些階段（A、B、C、D）A.準(zhǔn)備階段B.調(diào)查階段C.分析研究階段D.整理歸檔階段4、房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告撰寫的原則（A、B、C、D）A.以調(diào)研目的為核心的原則B.前后邏輯合理的原則C.層次鮮明性原則D.圖文并茂的原則第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究一、名詞解釋1、房地產(chǎn)可行性研究：指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2、環(huán)境影響評(píng)價(jià)：指對(duì)規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)估，提出預(yù)防或者減輕不良環(huán)境影響的對(duì)策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的方法與制度。二、填空題1、房地產(chǎn)可行性研究按所處階段和研究的詳細(xì)程度不同可分為（投資機(jī)會(huì)）研究、（初步）可行性研究、（詳細(xì)）可行性研究。2、房地產(chǎn)可行性研究對(duì)象提供的現(xiàn)狀條件不同可分為（土地以及開發(fā)項(xiàng)目）的可行研究、（房地產(chǎn)綜合開發(fā)）的可行研究、（續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）的可行性研究、房地產(chǎn)可行性研究。3、因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況、具體情況而異，房地產(chǎn)可行性研究的基本內(nèi)容一般包括三方面必要內(nèi)容：項(xiàng)目的（必要性）分析、項(xiàng)目實(shí)施的（可能性）分析、項(xiàng)目的（技術(shù)）和（經(jīng)濟(jì)）評(píng)價(jià)。4、房地產(chǎn)可行性研究中財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（≥0）說明項(xiàng)目可以被接受。5、國家根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響程度，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)實(shí)行（分類）管理。三、判斷題1、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制完成后即可。2、投資收益率小于基準(zhǔn)投資收益率或預(yù)期投資收益率說明項(xiàng)目可以被接受、可行。（×）3、靜態(tài)投資回收期大于等于基準(zhǔn)靜態(tài)投資回收期或期望的投資回收期時(shí)，項(xiàng)目可行。（√）4、動(dòng)態(tài)投資回收期小于等于基準(zhǔn)靜態(tài)投資回收期開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。（√）5、建設(shè)項(xiàng)目可能造成重大環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報(bào)告書，對(duì)產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。（√）6、建設(shè)項(xiàng)目可能造成輕度環(huán)境影響的，不需要進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，應(yīng)填報(bào)環(huán)境影響登記表。（×）四、辨析題1、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是一樣的答：錯(cuò)。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不同，主要區(qū)別有：經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同；價(jià)值尺度不同；折現(xiàn)率不同；匯率不同。五、簡答題1、房地產(chǎn)可行性研究的作用表現(xiàn)在哪些方面？答：（1）可行性研究是投資決策的重要依據(jù)（2）可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)（3）可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)（4）可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)（5）可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)2、房地產(chǎn)可行性研究的具體內(nèi)容包括哪些方面？答：（1）項(xiàng)目概況（2）市場分析和需要預(yù)測(cè)（3）規(guī)劃方案的優(yōu)選（4）開發(fā)進(jìn)度安排（5）項(xiàng)目投資估算（6）資金的籌集方案和籌資成本估算（7）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（8）風(fēng)險(xiǎn)分析（9）國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（10）結(jié)論3、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算包括哪些方面？答：（1）土地費(fèi)用估算（2）前期工程費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（4）房屋開發(fā)費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)（7）管理費(fèi)（8）銷售費(fèi)用（9）財(cái)務(wù)費(fèi)（10）其他費(fèi)用（11）稅金及政府收費(fèi)（12）不可預(yù)見費(fèi)第九章房地產(chǎn)融資一、名詞解釋1、房地產(chǎn)融資：“廣義”上指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算?！蔼M義”上是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。二、填空題1、房地產(chǎn)從融資主體看可分為（房地產(chǎn)企業(yè)）融資和（房地產(chǎn)項(xiàng)目）融資。2、房地產(chǎn)從融資渠道上看可分為（房地產(chǎn)直接）融資和（房地產(chǎn)間接）融資。三、多項(xiàng)選擇題1、我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)類型（A、B、C、D）A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.道德和信用風(fēng)險(xiǎn)四、辨析題1、房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)需要隨時(shí)預(yù)售籌集資金。答：錯(cuò)。房地產(chǎn)預(yù)售需要滿足一定條件，需要付全土地使用權(quán)出讓金，取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》五證。五、簡答題1、房地產(chǎn)融資的意義答：（1）對(duì)提供融資的金融機(jī)構(gòu)而言，如果擁有的資金不能及時(shí)融出，將會(huì)負(fù)擔(dān)由于資金利息及資金閑置造成的損失。（2）從我國情況看，房地產(chǎn)行業(yè)是吸收金融機(jī)構(gòu)信貸金最多的行業(yè)。2、房地產(chǎn)直接融資和間接融資有何不同？答：房地產(chǎn)直接融資是直接進(jìn)行資金融通，不經(jīng)過任何中介環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)間接融資通過金融中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，由金融機(jī)構(gòu)籌集資金、運(yùn)用資金二個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成。3、簡述房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)答：（1）融資規(guī)模大（2）償還期較長（3）資金缺乏流動(dòng)性（4）高風(fēng)險(xiǎn)高收益4、簡述房地產(chǎn)企業(yè)融資的特殊性及其區(qū)別于一般企業(yè)的資金來源答：房地產(chǎn)企業(yè)融資的特殊性：資金需求量大、資金運(yùn)用期長、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。區(qū)別于一般企業(yè)的資金來源：房地產(chǎn)抵押貸款；售后回租；預(yù)售資金；其他籌資方式。5、直接融資與間接融資的成本有何特點(diǎn)？答：（1）間接融資風(fēng)險(xiǎn)小，成本低，流動(dòng)性好。社會(huì)安全性強(qiáng)，授信額度可使企業(yè)的流動(dòng)資金需要及時(shí)方便地獲得解決，保密性強(qiáng)。（2）直接融資籌資規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)度不受中介約束；較強(qiáng)的公開性；公平原則約束、有助于市場競爭、資源優(yōu)化配置；直接憑信譽(yù)度籌資、風(fēng)險(xiǎn)度較大；缺乏管理的靈活性（逐次進(jìn)行），要求公開，與商業(yè)秘密沖突。第十章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理一、名詞解釋1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目亦稱建設(shè)工程項(xiàng)目，指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或總預(yù)算范圍內(nèi)有一個(gè)或幾個(gè)互有內(nèi)在聯(lián)系的單項(xiàng)工程組成，建成后在經(jīng)濟(jì)上可以獨(dú)立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理在項(xiàng)目施工建設(shè)過程中對(duì)各項(xiàng)具體工程所進(jìn)行的計(jì)劃、指揮、檢查、調(diào)整和控制，以及在工程建設(shè)過程中與社會(huì)各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)等工作。3、質(zhì)量管理指確定質(zhì)量方針、目標(biāo)和職責(zé)并在質(zhì)量體系中通過諸如質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改進(jìn)使其實(shí)施的全部管理職能的所有活動(dòng)。4、項(xiàng)目進(jìn)度管理指對(duì)開發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間、和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，將該計(jì)劃付諸實(shí)施，且在實(shí)施過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至項(xiàng)目竣工、交付使用。5、項(xiàng)目成本管理在投資決策、設(shè)計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包和建設(shè)實(shí)施階段，把開發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項(xiàng)目投資管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)項(xiàng)目中合理使用人力、財(cái)力、物力、已獲得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。6、住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度住宅工程竣工驗(yàn)收合格后，相應(yīng)的市政、公用、公共建筑配套項(xiàng)目也已完成，達(dá)到入住居民的適用條件，建設(shè)單位就可向政府住宅建設(shè)主管部門提出交付使用許可審核申請(qǐng)，住宅建設(shè)管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)按照確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)。經(jīng)審核符合交付使用條件的住宅按幢頒發(fā)“住宅交付使用許可證”，稱為住宅項(xiàng)目竣工交付使用許可制度。二、填空題1、施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段有（旁邊監(jiān)督）、（測(cè)量）、（試驗(yàn)）、（指令文件）、規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序和利用支付控制手段。2、2000年1月以來建設(shè)工程質(zhì)量管