產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)篇

■在高質(zhì)量發(fā)展要求下，產(chǎn)業(yè)園加速進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展新階段，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)由政府主導(dǎo)向企業(yè)主導(dǎo)和政企合作轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)政府主導(dǎo)下的園區(qū)運(yùn)行機(jī)制與當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求之間的矛盾日益凸顯，各地不斷探索模式創(chuàng)新，積極謀求市場(chǎng)化破局。在政策和要素保障支持下，以市場(chǎng)主體為核心、強(qiáng)調(diào)專業(yè)化運(yùn)作和園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的市場(chǎng)化機(jī)制正在加速形成，企業(yè)主導(dǎo)和政企合作模式得到廣泛應(yīng)用?！鰣@區(qū)入局者不斷，形成了多元化主體的發(fā)展格局。背靠政府資源的國有開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)憑借多年經(jīng)驗(yàn)積累，正在積極提升專業(yè)化能力、拓展市場(chǎng)化園區(qū)項(xiàng)目。民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商利用品質(zhì)空間和服務(wù)理念兩大抓手，逐漸形成了成熟的業(yè)務(wù)模式和品牌口碑。一些行業(yè)龍頭發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號(hào)召力和產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力，搶抓各地特色主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)機(jī)會(huì)。此外，致力于科技成果轉(zhuǎn)化、創(chuàng)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)投資的科技服務(wù)型企業(yè)也開始涉足產(chǎn)業(yè)園，以科創(chuàng)服務(wù)和創(chuàng)新資源優(yōu)勢(shì)展開差異化競(jìng)爭(zhēng)?！霎a(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目打造從空間開發(fā)走向產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)全鏈條提質(zhì)轉(zhuǎn)型。園區(qū)建設(shè)從土地一級(jí)開發(fā)過渡到二級(jí)開發(fā)，向功能業(yè)態(tài)混合的綜合開發(fā)拓展，開啟“筑巢引鳳”新潮流。招商理念和方式創(chuàng)新不斷，“招大引強(qiáng)”與“招才引智”雙管齊下，立體化招商網(wǎng)絡(luò)全面鋪開，大數(shù)據(jù)招商、資本招商等策略手段層出不窮。運(yùn)營(yíng)服務(wù)成為園區(qū)比拼的關(guān)鍵，形成了集政務(wù)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、科創(chuàng)服務(wù)于一體的全要素服務(wù)體系?！鰣@區(qū)盈利由重資產(chǎn)依賴向輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合模式過渡。傳統(tǒng)以物業(yè)租售為主的盈利模式正受到?jīng)_擊，增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)品牌輸出成為收入增長(zhǎng)的關(guān)注重點(diǎn)。同時(shí)，如火如荼的智慧園區(qū)建設(shè)有望帶來盈利模式的顛覆性變革。■業(yè)務(wù)建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。（本部分有刪減，招商銀行各部如需報(bào)告原文，請(qǐng)以文末方式聯(lián)系研究院）儲(chǔ)楚研究院區(qū)域研究員丹授信執(zhí)行部授信審批崗琪戰(zhàn)略客戶部戰(zhàn)略客戶經(jīng)理huangqi2017@cmbchina機(jī)構(gòu)客戶部機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理予機(jī)構(gòu)客戶部機(jī)構(gòu)營(yíng)銷管理崗關(guān)研究報(bào)告《產(chǎn)業(yè)園研究之總覽篇——星漢燦爛：產(chǎn)業(yè)園發(fā)展特點(diǎn)、類型比較與業(yè)務(wù)建議》敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明目錄1．產(chǎn)業(yè)園全面進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展階段 11.1需求牽引與政策支持雙重驅(qū)動(dòng)，加速園區(qū)市場(chǎng)化 11.2開發(fā)運(yùn)營(yíng)由政府主導(dǎo)向企業(yè)主導(dǎo)和政企合作轉(zhuǎn)變 22．產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：市場(chǎng)主體多元化、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)生態(tài)化、盈利模式組合化 42.1多元化市場(chǎng)主體競(jìng)相角逐 42.1.1國有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)：背靠政府資源、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累多 52.1.2民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商：“品質(zhì)空間+服務(wù)理念”兩大抓手 62.1.3行業(yè)龍頭企業(yè)：產(chǎn)業(yè)號(hào)召力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力突出 72.1.4科技服務(wù)型企業(yè)：科創(chuàng)服務(wù)優(yōu)勢(shì)顯著、創(chuàng)新資源網(wǎng)絡(luò)豐富 72.2項(xiàng)目打造從空間開發(fā)走向產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng) 82.2.1項(xiàng)目建設(shè)：業(yè)態(tài)融合化、載體品質(zhì)化 82.2.2園區(qū)招商：招商精準(zhǔn)化、策略組合化 2.2.3運(yùn)營(yíng)服務(wù)：全要素園區(qū)服務(wù)體系化 2.3園區(qū)盈利由重資產(chǎn)依賴向輕資產(chǎn)或輕重結(jié)合過渡 2.3.1收入從物業(yè)租售為主轉(zhuǎn)向“物業(yè)租售+產(chǎn)業(yè)投資+增值服務(wù)” 2.3.2智慧園區(qū)建設(shè)或?qū)⒋呱碌挠Ｊ?3．園區(qū)經(jīng)營(yíng)建議與風(fēng)險(xiǎn)提示 敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明圖1：國有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)案例：張江高科提出“新三商”戰(zhàn)略 5圖2：民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商案例：天安數(shù)碼城—?jiǎng)?chuàng)新企業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)商 6圖3：行業(yè)龍頭企業(yè)案例：京東五大園區(qū)產(chǎn)品線，全國布局產(chǎn)業(yè)園 7圖4：科技服務(wù)企業(yè)案例：?jiǎn)⒌峡毓纱蛟炜萍挤?wù)創(chuàng)新高地 8圖5：建立多層次、覆蓋面廣的招商渠道 圖6：產(chǎn)業(yè)園全要素服務(wù)體系構(gòu)建 圖7：智慧園區(qū)架構(gòu)全景示意圖 表目錄表1：近年來各級(jí)政府出臺(tái)政策推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)化 1表2：三大類園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式比較 2表3：不同類型企業(yè)積極入局產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng) 4表4：綜合開發(fā)趨勢(shì)下產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容 9表5：產(chǎn)業(yè)園的多元化組合式收入來源 附錄1代表性產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè) 敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明1/18我國產(chǎn)業(yè)園進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)代，各地政府運(yùn)營(yíng)模式，開啟了市場(chǎng)化破冰浪潮。以政府為主導(dǎo)的園越來越多的市場(chǎng)主體成為新時(shí)期園區(qū)建設(shè)的主力軍。作邏輯也隨之變化，帶來園區(qū)盈利模式的創(chuàng)新變革。研究的第二篇，旨在梳理市場(chǎng)化浪潮下我國產(chǎn)業(yè)園開1．產(chǎn)業(yè)園全面進(jìn)入市場(chǎng)化發(fā)展階段我國產(chǎn)業(yè)園發(fā)展早期多采用行政化手段推動(dòng)，政府和濃厚。雖然有部分民營(yíng)企業(yè)參與和少量市場(chǎng)化運(yùn)作的項(xiàng)近年來，在高質(zhì)量發(fā)展訴求下，產(chǎn)業(yè)園開始全面加速進(jìn)入業(yè)對(duì)園區(qū)載體品質(zhì)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)都提出了更高的要求，臨多重挑戰(zhàn)。各地開始積極謀求市場(chǎng)化破局。同時(shí)，隱性債務(wù)約束、土地集約化利用等多重因素影響下，變”。江蘇、上海、湖南等省也出臺(tái)產(chǎn)業(yè)園政策，推《關(guān)于促進(jìn)開發(fā)區(qū)改革和創(chuàng)新發(fā)展的若干意（國辦發(fā)【2017】7號(hào)）（“開發(fā)區(qū)23條”）廳《湖南省加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)化建設(shè)運(yùn)營(yíng)的若干政敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明2/18運(yùn)營(yíng)管理交給掌握市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)資源、熟知產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)值規(guī)模、集群效應(yīng)、就業(yè)貢獻(xiàn)，市場(chǎng)化企業(yè)主體介入后產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)化改革不斷深化，逐步形成了政府主導(dǎo)、等多種開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，從政府包攬向市場(chǎng)做主轉(zhuǎn)變。依然是最為常見的模式，在大型開發(fā)區(qū)建設(shè)中發(fā)揮著場(chǎng)化管理機(jī)制，探索模式創(chuàng)新。同時(shí)，企業(yè)主導(dǎo)和政資源互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)越來越明顯，在“園中園”和特色園區(qū)建采取完全行政主導(dǎo)或“管委會(huì)+公司”或國企管理等形式，充分利用政府資市場(chǎng)化企業(yè)為主體，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)“政府+市場(chǎng)化企業(yè)”聯(lián)合，統(tǒng)籌管理園區(qū)開發(fā)規(guī)劃與日常運(yùn)營(yíng)事務(wù)政府和企業(yè)在責(zé)權(quán)利上按約定兼具政府指導(dǎo)性和市場(chǎng)靈活性；最大程度調(diào)動(dòng)政企資源、在開發(fā)區(qū)“園中園”、科技型園區(qū)（新型產(chǎn)業(yè)用地）建設(shè)中應(yīng)用廣泛，多用于特色園區(qū)打造或產(chǎn)城融合型園區(qū)開發(fā)，如固安華夏幸統(tǒng)籌管理園區(qū)事務(wù)，根據(jù)城市發(fā)展及產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行政合一形式，即園區(qū)管委會(huì)和功能區(qū)行政機(jī)構(gòu)合一，一敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明3/18州高新區(qū)為代表，充分利用強(qiáng)政府的特點(diǎn)，發(fā)揮策優(yōu)惠。第二類是“管委會(huì)+公司”模式，將園區(qū)管賦予其經(jīng)濟(jì)和行政管理權(quán)限，并由管委會(huì)的名義產(chǎn)業(yè)園具體的開發(fā)建設(shè)、招商引資和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等，如北京會(huì)+北京亦莊投資控股有限公司）。第三類是國企管理型政管理機(jī)構(gòu)，地方政府直接通過國企參與產(chǎn)業(yè)園開發(fā)面，政府主導(dǎo)模式存在活力不夠、靈活性差等缺點(diǎn)，不分等問題，導(dǎo)致園區(qū)運(yùn)營(yíng)效率低、園區(qū)專業(yè)水平不對(duì)地方政府負(fù)債率的限制，地方國有企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日變?yōu)槠髽I(yè)投資項(xiàng)目，既解決地方政府在園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目以發(fā)揮市場(chǎng)化主體的市場(chǎng)靈敏度、運(yùn)作效率以及專業(yè)此時(shí)，政府主要通過招標(biāo)政策、用地要求等進(jìn)行責(zé)對(duì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施建設(shè)、招商引加強(qiáng)政府的控制力和監(jiān)督職能，政府會(huì)從產(chǎn)值、稅上按約定的規(guī)則進(jìn)行分擔(dān)，項(xiàng)目融資由社會(huì)資本與政平臺(tái)公司負(fù)責(zé)。開發(fā)過程中，政府提供土地、稅收等優(yōu)敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明4/18觀把控能力、獲得資源支持與政策傾斜，另一方面，民營(yíng)企業(yè)主體的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。通過最大高效率推動(dòng)園區(qū)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。該模式有利于引綜合性、大規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目或特色園區(qū)項(xiàng)目，如固安工），整合院校機(jī)構(gòu)的科研優(yōu)勢(shì)與開發(fā)商的項(xiàng)目運(yùn)作能力例如，武漢大學(xué)科技園由武漢大學(xué)和武漢高科國有控2．產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營(yíng)呈現(xiàn)三大趨勢(shì)：市場(chǎng)主體多元化、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)生態(tài)化、盈利模式組合化在市場(chǎng)變革推動(dòng)下，越來越多的市場(chǎng)主體開始涉足產(chǎn)業(yè)新的產(chǎn)業(yè)園打法，進(jìn)一步帶動(dòng)盈利模式創(chuàng)新、深挖項(xiàng)國有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)和頗具品牌影響力的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商行業(yè)龍頭、科技機(jī)構(gòu)和創(chuàng)投企業(yè)參與。隨著各方角逐資源、產(chǎn)品打造、資源整合、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等能力都提出了國有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)、民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、行敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明5/182.1.1國有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)：背靠政府資源、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累多務(wù)模式上，早期以傳統(tǒng)的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主，收入來源相對(duì)單一，但是在國企市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)需求倒逼的雙重壓力下，了廣泛關(guān)注。其發(fā)展路徑由以工業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)的“高投資、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”模式，向“股權(quán)化、證券化、品牌化”轉(zhuǎn)型升級(jí)，提出了戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、面向單一園區(qū)開發(fā)商張江高科進(jìn)行園區(qū)開發(fā)張江高科進(jìn)行園區(qū)開發(fā)基地公司負(fù)責(zé)園區(qū)運(yùn)營(yíng)高投資重資產(chǎn)慢周轉(zhuǎn)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商物業(yè)銷售+租金收入+企物業(yè)銷售+租金收入+企業(yè)服務(wù)收入股權(quán)化證券化品牌化“新三商”綜合模式科技地產(chǎn)商+產(chǎn)業(yè)投資商+創(chuàng)新服務(wù)商科技地產(chǎn)商科技地產(chǎn)商u存量變現(xiàn)增量探索科技城建設(shè)完善租金價(jià)格體系 提高綜合配套水平科技城建設(shè)完善租金價(jià)格體系 提高綜合配套水平多元銷售模式產(chǎn)業(yè)投資商產(chǎn)業(yè)投資商u“投資+股改+上市+退出+儲(chǔ)備”良性滾動(dòng)格局2+2+X產(chǎn)業(yè)體系臨港聯(lián)動(dòng) 產(chǎn)業(yè)鏈上下游吸附2+2+X產(chǎn)業(yè)體系臨港聯(lián)動(dòng) 產(chǎn)業(yè)鏈上下游吸附培育科技小巨人創(chuàng)新服務(wù)商u配套支持二次開發(fā)投資服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)融資服務(wù)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)投資服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)融資服務(wù)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)，憑借其在本地園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中積累的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，開始全例如，中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)立足北京、輻射全國，在服務(wù)北京中關(guān)村“一區(qū)多園”的基礎(chǔ)上，建設(shè)了天津?yàn)I海中關(guān)村科技園、三明中敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明6/18但是，從目前轉(zhuǎn)型效果來看，國有園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)于性依然較高，大部分企業(yè)還是主要依靠傳統(tǒng)土地相2.1.2民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商：“品質(zhì)空間+服務(wù)理念”兩大抓手為代表的頭部企業(yè)取得了快速發(fā)展，并在全國范圍積極通過招拍掛、城市更新等方式獲取項(xiàng)目資源，進(jìn)行建設(shè)以及廠房、研發(fā)等產(chǎn)業(yè)空間的打造，然后開展鍵抓手。這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在判斷城市區(qū)位選備經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，市場(chǎng)化的基因決定了他們?cè)诜?wù)園區(qū)企“更接地氣”，比較善于打造產(chǎn)業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等產(chǎn)城融合型園區(qū)以及功出以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈建設(shè)運(yùn)營(yíng)為核心、以智慧空兩翼”的業(yè)務(wù)模式，為成長(zhǎng)型企業(yè)提供集產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新企創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈運(yùn)營(yíng)體系業(yè)務(wù)模式：一體兩翼以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈建設(shè)運(yùn)營(yíng)為核心以智慧空間和科技金融為支撐智慧空間核心業(yè)務(wù)創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈運(yùn)營(yíng)科技金融智慧園區(qū)時(shí)尚科技智慧運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)金融智慧企服產(chǎn)學(xué)研用政府成長(zhǎng)型企業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)需求運(yùn)營(yíng)企業(yè)基礎(chǔ)需求運(yùn)營(yíng)企業(yè)服務(wù)體系企業(yè)員工服務(wù)體系社交圈層體系企業(yè)核心需求運(yùn)營(yíng)企業(yè)核心需求運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)需求資金需求企業(yè)發(fā)展需求運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)展需求運(yùn)營(yíng)國際直通車T+SPACE孵化器科技成果轉(zhuǎn)化創(chuàng)業(yè)者投資者在業(yè)務(wù)拓展過程中，存在較大的資金壓力。而且，在謀求短期企業(yè)利益還是園區(qū)長(zhǎng)期價(jià)值回報(bào)之間的矛盾問題暴露之后，不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商選擇了從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明7/182.1.3行業(yè)龍頭企業(yè)：產(chǎn)業(yè)號(hào)召力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)能力突出求，打造特色主題型產(chǎn)業(yè)園，并在自身入駐園出售等方式吸引帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的集聚。這些跨營(yíng)，能快速建立起全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)輸出能力，完善產(chǎn)業(yè)鏈傳統(tǒng)國有企業(yè)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商所不具備的，也是地方政府近年來，海爾、三一等制造業(yè)企業(yè)以及京東等互聯(lián)網(wǎng)龍物流、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、京東云等業(yè)務(wù)發(fā)展，已經(jīng)推出了五京東云數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園京東云創(chuàng)新空間京東云數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園京東云創(chuàng)新空間在提供倉儲(chǔ)空間的基礎(chǔ)上，依托自身完善的產(chǎn)以培育數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為主，利用京東集團(tuán)旗下的鏈、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G等技術(shù)打造智慧園區(qū)；主要在各地開拓電商貨源及商戶，起步于2017年，數(shù)量最少，圍繞電商、智能供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等板塊的京東拳的園區(qū)一般都是特色主題型產(chǎn)業(yè)園，租戶類型也較高。園區(qū)落成后，通常母公司或者關(guān)聯(lián)公2.1.4科技服務(wù)型企業(yè)：科創(chuàng)服務(wù)優(yōu)勢(shì)顯著、創(chuàng)新資源網(wǎng)絡(luò)豐富公司，開始轉(zhuǎn)型成為科技服務(wù)企業(yè)，將其成敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明8/18金利用其完善的科技服務(wù)體系，開始涉足產(chǎn)業(yè)空間合作、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、資源對(duì)接等賦能企業(yè)，助力中小吸引企業(yè)入駐、模式復(fù)制推廣的關(guān)鍵。例如，啟迪控運(yùn)營(yíng)主體，提出立體三螺旋模型+集群式創(chuàng)新的發(fā)展理念，城、啟迪科技園等園區(qū)產(chǎn)品。背靠清華和深圳國資發(fā)展理念發(fā)展理念立體三螺旋模型+集群式創(chuàng)新立體三螺旋模型+集群式創(chuàng)新創(chuàng)新主體政府+企業(yè)+大學(xué)創(chuàng)新本體技術(shù)+資本+產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新載體園區(qū)+產(chǎn)業(yè)+金融科技服務(wù)創(chuàng)新高地科研院所科技成果轉(zhuǎn)化中心清華校友創(chuàng)新活動(dòng)中心科技人才創(chuàng)新中心科技創(chuàng)新高峰論壇創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動(dòng)核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品產(chǎn)、學(xué)、研、商、住、辦六位一體的幸福之城產(chǎn)、學(xué)、研、商、住、辦六位一體的幸福之城科技城產(chǎn)業(yè)新城科技高地打造區(qū)域創(chuàng)新中心科技谷眾創(chuàng)空間共享辦公城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地科技園總部聚集產(chǎn)住商復(fù)合城市中央智力區(qū)科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聚集特色發(fā)展生產(chǎn)生活生態(tài)區(qū)2.2.1項(xiàng)目建設(shè)：業(yè)態(tài)融合化、載體品質(zhì)化“生地”開發(fā)為“熟地”，再以“熟地出讓”的方式招商引資，最為常見的就是各類開發(fā)區(qū)建設(shè)。具體而言，園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)包括對(duì)國有土地或集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到一定的建設(shè)條件。由于一級(jí)開發(fā)具備極強(qiáng)的區(qū)域?qū)傩院椭刭Y產(chǎn)特性，一般都是敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明9/18有通用性、集約型的標(biāo)準(zhǔn)化廠房，既提高空間資源利業(yè)解決經(jīng)營(yíng)與生產(chǎn)場(chǎng)所問題，減少企業(yè)前期固定資產(chǎn)企業(yè)對(duì)層高、樓板承重能力、室內(nèi)最大跨度等內(nèi)環(huán)境（溫濕度、潔凈度、噪音）、隔振以及臺(tái)產(chǎn)業(yè)用地政策，強(qiáng)調(diào)融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，企業(yè)之間的交流互動(dòng)越發(fā)緊密，對(duì)越來越高。通過在園區(qū)內(nèi)均衡配置產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、宿舍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的基本內(nèi)容，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)經(jīng)歷了從“三通一平”到“九通一平”，甚至“十一通一產(chǎn)業(yè)用房是園區(qū)主要物業(yè)產(chǎn)品。園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，需要充分結(jié)合園區(qū)規(guī)劃的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向和特點(diǎn)，兼顧空間設(shè)施的通用性和靈活性，以滿足企業(yè)的普適需求和特殊需試點(diǎn)改革方案》提出，圍繞企業(yè)實(shí)際需求，按照大部分通用高標(biāo)準(zhǔn)、小部分定制化的原則設(shè)2021年底，江蘇省政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效的意見》，明確“科研用地可兼容研發(fā)與中試、科技服務(wù)設(shè)施與項(xiàng)酒店、會(huì)議中心、展示不僅能滿足企業(yè)和員工的商務(wù)需求，也是效率實(shí)施辦法》指出，要提高產(chǎn)業(yè)用地配套水平，將普通工業(yè)用地（M1）配套建筑比例提高至15%，新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）配套建筑比例提商業(yè)餐飲、宿舍、醫(yī)療在產(chǎn)城融合發(fā)展趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)空間和生活社區(qū)深度融合，通過公共設(shè)施建設(shè)，滿足敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明10/182.2.2園區(qū)招商：招商精準(zhǔn)化、策略組合化用，土地空間資源收緊，要素制約成為常態(tài)；二是化、新興產(chǎn)業(yè)加速擴(kuò)張，招商形態(tài)日趨復(fù)雜；三是疫情影響下全球經(jīng)濟(jì)下行，招商空間受到擠壓（1）招商對(duì)象：從“大招商”轉(zhuǎn)向“雙招雙引”、“引育并舉”區(qū)開始注重從畝均效益、產(chǎn)業(yè)契合度等角度來遴產(chǎn)業(yè)園都習(xí)慣把大項(xiàng)目、大企業(yè)作為重點(diǎn)招商對(duì)象。通過引入行業(yè)龍頭企業(yè)，既能快速形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)出效益，同時(shí)也能形成見效最快的招商方式。但是，行業(yè)龍頭屈指可數(shù)，在招商理念的局限性開始顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體企業(yè)的重要性。這些企業(yè)雖然當(dāng)前規(guī)模一般，但是數(shù)量眾的產(chǎn)業(yè)園在“招月亮”的基礎(chǔ)上，開始轉(zhuǎn)向“招脈關(guān)系、資源關(guān)系等為主，渠道相對(duì)單一。例如，政府資源、集中招商推介活動(dòng)等接觸企業(yè)，而一些產(chǎn)業(yè)業(yè)資源，也能滿足園區(qū)招商需求。但隨著新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展加雜，招商過程出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)分析判斷難度大、行業(yè)道少、目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況難了解等問題。如何快速精種招商渠道，包括駐點(diǎn)招商、以商招商、網(wǎng)絡(luò)招商、中一些園區(qū)也會(huì)采用委托招商的方式，將部分招商工簽訂招商引資合作協(xié)議，借助這些機(jī)構(gòu)的資源以及專業(yè)“大數(shù)據(jù)招商”成為引領(lǐng)園區(qū)招商的亮點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)園可以借力于產(chǎn)業(yè)數(shù)字化管理平臺(tái)，分析產(chǎn)業(yè)鏈中存在的上下游關(guān)系，繪制全方位敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明11/18據(jù)企業(yè)信息庫，實(shí)時(shí)抓取與監(jiān)控產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、及企業(yè)擴(kuò)、遷動(dòng)態(tài)，來鎖定目標(biāo)企業(yè)，獲取優(yōu)質(zhì)的招駐點(diǎn)駐點(diǎn)招商展會(huì)招商招商廣告招商委托招商多層次立體化招商網(wǎng)絡(luò)人脈招商資源招商招商招商招商業(yè)、人才、資金、市場(chǎng)等方面構(gòu)建多層次的政策體系業(yè)資源競(jìng)爭(zhēng)中占得有利位置。企業(yè)主導(dǎo)的園區(qū)也會(huì)優(yōu)在服務(wù)水平、營(yíng)商環(huán)境、投資環(huán)境等多維度進(jìn)行綜合比拼，上做出差異化特色。例如，聚焦科技產(chǎn)業(yè)的園區(qū)會(huì)通過業(yè)投資平臺(tái)與科技服務(wù)平臺(tái)等，吸引企業(yè)入駐園區(qū)。一則開始采用資本招商策略，通過設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金的方投資基金，投資百濟(jì)神州生物藥項(xiàng)目，推動(dòng)其落戶廣州2.2.3運(yùn)營(yíng)服務(wù)：全要素園區(qū)服務(wù)體系化在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，各地產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明12/18供更加高效優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)。當(dāng)前，主流園區(qū)的服行政審批政策宣講信息服務(wù)資源對(duì)接金融服務(wù)銀企對(duì)接產(chǎn)業(yè)基金股權(quán)融資債券融資行政審批政策宣講信息服務(wù)資源對(duì)接金融服務(wù)銀企對(duì)接產(chǎn)業(yè)基金股權(quán)融資債券融資上市服務(wù)孵化器研發(fā)測(cè)試檢驗(yàn)檢測(cè)共享實(shí)驗(yàn)室知識(shí)產(chǎn)權(quán)全方位多維度的園區(qū)服務(wù)體系工商咨詢法律咨詢財(cái)務(wù)咨詢?nèi)瞬欧?wù)市場(chǎng)服務(wù)紛紛與政府合力推動(dòng)政務(wù)服務(wù)進(jìn)園區(qū)，設(shè)立園區(qū)行政服務(wù)中心，打通政務(wù)服務(wù)“最后一公里”。除了行政許可類、稅務(wù)征繳類、公共服務(wù)類事項(xiàng)外，還可以提供信息服務(wù)、產(chǎn)業(yè)與人才政策宣傳對(duì)接等企業(yè)建綜合性的專業(yè)服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供財(cái)稅、法律、場(chǎng)營(yíng)銷等企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的相關(guān)服務(wù)。為了提高服務(wù)的園區(qū)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的雙向交流，幫助企業(yè)拓寬融資的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)業(yè)園，更是致力于提供全生命周期的務(wù)逐漸成為園區(qū)配套服務(wù)的重要構(gòu)成。圍繞技術(shù)研發(fā)創(chuàng)新鏈的不同環(huán)節(jié)，通過聯(lián)合打造或者引入科技服務(wù)2.3.1收入從物業(yè)租售為主轉(zhuǎn)向“物業(yè)租售+產(chǎn)業(yè)投資+增值服務(wù)”敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明13/18縱觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)狀況，大部分園區(qū)總收入中80-90%。開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體按照產(chǎn)業(yè)地塊的要求、業(yè)務(wù)模比例，來平衡長(zhǎng)期回報(bào)和短期現(xiàn)金流。有的運(yùn)營(yíng)主比例的物業(yè)一次性出售，也有一些運(yùn)營(yíng)主體則會(huì)采按月向租戶收取物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、停車費(fèi)等基①通過引入第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，向入園企業(yè)提供工商咨詢、人力資源、法律等專業(yè)服務(wù)，并②有實(shí)力的園區(qū)也可以組建專業(yè)咨詢公司或公共服務(wù)平臺(tái)，直接獲取咨園區(qū)建立或控股專業(yè)型的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，開展項(xiàng)目投資；或者利用孵化器對(duì)進(jìn)駐的高成長(zhǎng)為鼓勵(lì)園區(qū)改善軟硬件環(huán)境、提高經(jīng)營(yíng)效益，有的地方政府會(huì)適當(dāng)拿出財(cái)政資金以項(xiàng)目補(bǔ)營(yíng)時(shí)代；房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，園區(qū)開發(fā)的利潤(rùn)率和杠力大，重資產(chǎn)拓寬風(fēng)險(xiǎn)越來越大；新冠疫情影響和經(jīng)的增長(zhǎng)空間受限且面臨空置壓力。僅靠銷售和租賃賃+產(chǎn)業(yè)服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”的多元化盈利模式。以“高周敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明14/18商”向“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變的升級(jí)戰(zhàn)略，從單一的建設(shè)招商、自持資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、輕資產(chǎn)強(qiáng)調(diào)做園區(qū)和企業(yè)終身運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。成功轉(zhuǎn)型為“著其業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，2020年投資收益約23億元，產(chǎn)業(yè)投資帶來的收入比重2.3.2智慧園區(qū)建設(shè)或?qū)⒋呱碌挠Ｊ綀@區(qū)數(shù)字化、智慧化建設(shè)也成為重要趨勢(shì)。在國家慧園區(qū)建設(shè)如火如荼。從園區(qū)物理層面的數(shù)字化建設(shè)物業(yè)管理平臺(tái)手機(jī)APP運(yùn)行監(jiān)測(cè)智慧物聯(lián)運(yùn)營(yíng)管理公共服務(wù)生活服務(wù)物業(yè)管理平臺(tái)手機(jī)APP運(yùn)行監(jiān)測(cè)智慧物聯(lián)運(yùn)營(yíng)管理公共服務(wù)生活服務(wù)大數(shù)據(jù)分析大數(shù)據(jù)分析產(chǎn)業(yè)協(xié)同供應(yīng)鏈服務(wù)供應(yīng)鏈服務(wù)面，僅有少數(shù)一些園區(qū)開始嘗試將數(shù)字技術(shù)應(yīng)用到園商引資、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面。未來，深度智慧化將是價(jià)值所在。在智慧園區(qū)平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)上，探索實(shí)現(xiàn)例如，積極搭建工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、建立產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)企業(yè)之間的深度互聯(lián)，形成雙向賦能。同時(shí)，與數(shù)敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明15/18敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明16/183．園區(qū)經(jīng)營(yíng)建議與風(fēng)險(xiǎn)提示（本部分有刪減，招商銀行各部如需報(bào)告原文，請(qǐng)以文末方式聯(lián)系研究院）敬請(qǐng)參閱尾頁之免責(zé)聲明17/18總部所無錫中關(guān)村科技創(chuàng)新園、青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科學(xué)園、中關(guān)村集成電創(chuàng)智天地、工投立恒工業(yè)廣場(chǎng)、工投?興廬科技產(chǎn)業(yè)外高橋保稅區(qū)、保稅物流園區(qū)、外高橋物流園區(qū)二臨港浦江國際科技城、臨港松江科技城、臨港遵義鄂州東湖高新智慧城、光谷生物醫(yī)藥加速器、光谷?芯中心、合肥創(chuàng)新中心、長(zhǎng)沙國際研創(chuàng)中心、東湖聯(lián)東U谷?嘉定產(chǎn)業(yè)園、聯(lián)東U谷?北方耀谷、聯(lián)東U深圳天安數(shù)碼城、廣州天安番禺節(jié)能科技園、上海大連軟件園、武漢軟件新城，大連生態(tài)科技創(chuàng)新城北京中關(guān)村壹號(hào)、上海億達(dá)北虹橋創(chuàng)業(yè)城，深圳?？婆d戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)園、鄭州科技新城、蘇州億達(dá)尚金灣總部經(jīng)濟(jì)園、合肥廬陽大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久固安產(chǎn)業(yè)新城、武陟產(chǎn)業(yè)新城、惠州華夏幸福產(chǎn)業(yè)星河?領(lǐng)創(chuàng)天下（成都）、惠州仲愷人工智能科技小鎮(zhèn)江科技產(chǎn)業(yè)園、徐州國家安全科技產(chǎn)業(yè)園、淮安鄭州中原創(chuàng)客小鎮(zhèn)、大連鑫創(chuàng)國際健康科技小鎮(zhèn)，三一北京南口產(chǎn)業(yè)園、三一太陽谷孵化器、三一云泰州順豐電商產(chǎn)業(yè)園、順豐義烏電商產(chǎn)業(yè)園、順豐恒生科技園（杭州）、恒生科技園（南京）、恒生中節(jié)能海西（三明）節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、杭州能源與環(huán)境產(chǎn)業(yè)園、中節(jié)能（桐鄉(xiāng)）環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、中節(jié)能（蘇州）環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園、蘇州國家環(huán)保高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、中節(jié)能（昆山）循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園