集團(tuán)投資工作內(nèi)容

0203CONTENTS01

投資決策及組織架構(gòu)投資定案要求及匯報(bào)指引04投資方向及拿地模式“勞斯萊斯”項(xiàng)目拓展指引

3第一部分投資決策及組織架構(gòu)投資策劃中心決策支持、引導(dǎo)、服務(wù)拓展1.1

投資決策體系土地投資決策委員會(huì)各區(qū)域投資團(tuán)隊(duì)（投資小分隊(duì)）1.1

投資決策體系土地投資決策委員會(huì)組長(zhǎng)：楊國(guó)強(qiáng)成員：楊惠妍莫斌王少軍程光煜董事局主席

董事局副主席集團(tuán)總裁副總裁副總裁——行使有關(guān)土地投資事務(wù)的最高決策權(quán)1.1

投資決策體系項(xiàng)目簡(jiǎn)要報(bào)告及投資意見(jiàn)表1.2

投資系統(tǒng)組織架構(gòu)投資策劃中心——集團(tuán)十三大職能中心之一1.2

投資系統(tǒng)組織架構(gòu)——統(tǒng)籌指導(dǎo)、目標(biāo)管理、技術(shù)支持、政策研究、資源整合支持統(tǒng)籌服務(wù)專(zhuān)人“一對(duì)一”對(duì)接區(qū)域投資工作、提供全面支持集團(tuán)投資拓展的流程管理及新項(xiàng)目獲取前的綜合評(píng)審對(duì)區(qū)域投資團(tuán)隊(duì)提供技術(shù)支持和業(yè)務(wù)培訓(xùn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策進(jìn)行解讀結(jié)合發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀研究與微觀分析協(xié)助搭建集團(tuán)投資拓展資源與渠道整合平臺(tái)按照集團(tuán)的發(fā)展要求編制年度投資拓展計(jì)劃并下達(dá)指標(biāo)集團(tuán)投資拓展的宏觀管理與戰(zhàn)略規(guī)劃投資策劃中心區(qū)域投資負(fù)責(zé)人區(qū)域投資負(fù)責(zé)人區(qū)域投資負(fù)責(zé)人區(qū)域投資負(fù)責(zé)人區(qū)域投資負(fù)責(zé)人廣清區(qū)域李波北京區(qū)域任儒鵬重慶區(qū)域方力斌安徽區(qū)域黃煒蘇州區(qū)域張蕾江中區(qū)域李時(shí)續(xù)天津區(qū)域宋盼四川區(qū)域張昆江西區(qū)域沈令合肥區(qū)域周強(qiáng)（兼）莞深區(qū)域陳軍內(nèi)蒙古區(qū)域呂廷沛滬蘇區(qū)域孔慶朗福建區(qū)域金韻歌寧波區(qū)域徐得勝佛肇區(qū)域楊紹強(qiáng)西北區(qū)域唐軼男江蘇區(qū)域葛浩湖北區(qū)域李德平武漢區(qū)域李洋惠深區(qū)域?qū)O楠陜西區(qū)域王叔恒浙江區(qū)域崔穎亨湖南區(qū)域李小平深圳區(qū)域蘇軼粵東區(qū)域李春強(qiáng)貴州區(qū)域周靈梓山東區(qū)域王文廣西區(qū)域鮑彬南昌區(qū)域暫無(wú)東北區(qū)域王多亮云南區(qū)域盛琦河南區(qū)域姚莉海南區(qū)域劉浩成都區(qū)域暫無(wú)山西區(qū)域吳蘊(yùn)睿1.2

投資系統(tǒng)組織架構(gòu)各投資團(tuán)隊(duì)集團(tuán)36大區(qū)域：590名投資人員（截至2017年2月）——投資拓展“運(yùn)動(dòng)員”1.3

投資決策流程信息獲取/初步研判投資團(tuán)隊(duì)區(qū)域總裁終審區(qū)域“五位一體”會(huì)議各專(zhuān)業(yè)部門(mén)報(bào)告及意見(jiàn)投資分析匯報(bào)材料主席終審?fù)顿Y決策委員會(huì)定案、決策摘牌/簽訂合作協(xié)議、過(guò)戶(hù)項(xiàng)目獲取集團(tuán)副總裁終審定案材料（343）投資評(píng)審意見(jiàn)投資預(yù)審會(huì)放棄或優(yōu)化條件后重新報(bào)批不通過(guò)特別緊急、重大、特殊項(xiàng)目考察（投資、營(yíng)銷(xiāo)、市政、成本等部門(mén)）考察、評(píng)審?fù)顿Y策劃中心報(bào)備①投資團(tuán)隊(duì)②區(qū)域立項(xiàng)/研判③③④⑤⑥⑥一線(xiàn)城市項(xiàng)目：投資決策流程由一線(xiàn)城市事業(yè)部單獨(dú)制定；按要求發(fā)起B(yǎng)IP審批流程：定案流程、競(jìng)買(mǎi)報(bào)名流程、付款流程（投資款、地價(jià)款、保證金、合作價(jià)款、契稅等）、合同/協(xié)議類(lèi)審批流程。區(qū)域預(yù)審會(huì)制度試行：集團(tuán)下一步擬對(duì)部分成熟區(qū)域進(jìn)一步授權(quán)，試行區(qū)域預(yù)審會(huì)決策、總部備案制度。不通過(guò)

11第二部分投資定案要求及匯報(bào)指引2.1

定案資料要求項(xiàng)目定案匯報(bào)前需備齊三表、四圖、三報(bào)告區(qū)域發(fā)起B(yǎng)IP定案流程時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外）三表（3）簡(jiǎn)要報(bào)告及決策意見(jiàn)表（簽字版）投資測(cè)算表同心共享表（簽字版）四圖（4）城市地圖地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻）富人居住現(xiàn)狀圖規(guī)劃圖（戶(hù)型圖<若有標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型外新研發(fā)戶(hù)型>）三報(bào)告（3）投資分析PPT各專(zhuān)業(yè)部門(mén)報(bào)告（營(yíng)銷(xiāo)、前期、市政、法務(wù)等）項(xiàng)目合作交易路徑和資金安排<若為二手或合作項(xiàng)目>

12定案資料簡(jiǎn)化（一二線(xiàn)城市及我司已進(jìn)駐城市直接招拍掛項(xiàng)目）

122.1

定案資料要求【三表】①簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見(jiàn)表示例本表為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)簽批項(xiàng)目的

主體文件，涵蓋項(xiàng)目基本信

息、城市排查、產(chǎn)品及效益、開(kāi)發(fā)條件等內(nèi)容須由區(qū)域總裁及營(yíng)銷(xiāo)、成本、投資負(fù)責(zé)人簽名匯報(bào)前需打印提交目的要求

13│

152.1

定案資料要求【三表】②投資測(cè)算表示例本表為項(xiàng)目成本、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)及經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算的重要支撐文件須由區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)、成本、財(cái)務(wù)部門(mén)配合填寫(xiě)并確認(rèn)，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人確認(rèn)后于決策意見(jiàn)表簽名匯報(bào)內(nèi)前部需資打料印嚴(yán)總禁表外傳提交目的要求2.1

定案資料要求【三表】③同心共享表本表為同心共享投入意向明細(xì)，為項(xiàng)目獲取后區(qū)域同心共享投入金額依據(jù)須由區(qū)域總裁、項(xiàng)目總、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、投資負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目跟進(jìn)人簽名匯報(bào)前需打印提交目的要求示例

152.1

定案資料要求【四圖】①城市地圖示例底圖以紙質(zhì)版區(qū)域地圖為佳，可參照模板添加各要素自行貼制；若無(wú)區(qū)域地圖，可自行下載衛(wèi)星圖（地貌圖，分辨率需足夠高），編輯電子版地圖；頁(yè)面設(shè)置為A3或A2，使用標(biāo)準(zhǔn)化圖例（詳見(jiàn)附件），需包含八要素：本案位置主要市場(chǎng)位置交通路線(xiàn)競(jìng)品位置及信息土地市場(chǎng)信息城市發(fā)展方向利好條件富人居住區(qū)（三四線(xiàn)勞斯萊斯項(xiàng)目）要求

162.1

定案資料要求【四圖】②地塊信息和景觀資源圖、視頻上述視頻拍攝指導(dǎo)詳見(jiàn)投策中心《視內(nèi)頻部還資原料地嚴(yán)塊禁原外貌傳》│18要求1、地塊信息和景觀資源圖：背景用地貌圖（分辨率需足夠

高），打印頁(yè)面為A3，附上紅線(xiàn)內(nèi)外基本狀況圖（需添加照片，請(qǐng)保證照片的清晰度）2、航拍視頻：對(duì)地塊四至及周邊情況進(jìn)行標(biāo)示；城市面貌，對(duì)主要競(jìng)品、配套、商業(yè)中心等所在位置進(jìn)行標(biāo)示；3、交通視頻：從地塊到市政府、主要商圈、配套學(xué)校及其他重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行拍攝。示例XX項(xiàng)目無(wú)人機(jī)拍攝效果2.1

定案資料要求【四圖】③富人居住現(xiàn)狀/意向居住項(xiàng)目情況圖1、區(qū)位圖：重點(diǎn)標(biāo)示主要房地產(chǎn)板塊；各板塊房?jī)r(jià)；目標(biāo)地塊；市政府；富人區(qū)或意向購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目（1-3個(gè)）；商圈（目標(biāo)地塊所在板塊商圈、城市中心商圈、老城區(qū)商圈）、學(xué)校（城市最好的小學(xué)、板塊內(nèi)最好的小學(xué)、地塊劃片小學(xué)）；交通節(jié)點(diǎn)（地塊到市政府、商圈、劃片小學(xué)及爭(zhēng)取配套小學(xué)的距離）等信息2、富人居住現(xiàn)狀/意向購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目主力/競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型：原則：能體現(xiàn)當(dāng)?shù)馗蝗司幼?意向居住的真實(shí)狀態(tài)，選取主力戶(hù)型或?qū)ξ宜卷?xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品要求：清晰、有比例數(shù)據(jù)、戶(hù)型的信息完整（見(jiàn)列表）3、富人居住/意向居住情況照片：原則：能體現(xiàn)當(dāng)?shù)馗蝗司幼‖F(xiàn)狀/意向購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的真實(shí)狀態(tài)要求：具體圍繞園林景觀、小區(qū)入戶(hù)大堂/大門(mén)、建筑立面、規(guī)劃圖、物業(yè)管理及配套（學(xué)校/商業(yè)）等進(jìn)行展示要求

182.1

定案資料要求要求規(guī)劃圖要按照主席原定的建筑層數(shù)

分色表，標(biāo)注清晰各棟樓建筑層數(shù)，并明確繪出展示區(qū)范圍和首期開(kāi)工

范圍，統(tǒng)一各類(lèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表、

不得遺漏重要數(shù)據(jù)；有方案對(duì)比的（例如改造前和改造后）各方案圖之間在圖面大小、方向、布局等方面均要一致，方便主席比選；設(shè)計(jì)圖盡量占滿(mǎn)圖幅，重要尺寸和說(shuō)明標(biāo)注清晰，避免出現(xiàn)和方案設(shè)計(jì)無(wú)關(guān)的，純粹為了美化圖面效果的信息；匯報(bào)之前要仔細(xì)核對(duì)圖紙信息，避免數(shù)據(jù)和文字信息的錯(cuò)誤、遺漏?！舅膱D】④規(guī)劃圖（戶(hù)型圖）

192.1

定案資料要求要求別墅的戶(hù)型圖和裝修平面圖要將每一層都布局在同一張大圖上，或者分層打印就后按順序粘貼拼接在一起，方便主席對(duì)照；建筑戶(hù)型圖和裝修圖中每一層

都要注明總建筑面積、套內(nèi)建

筑面積、實(shí)用率、本層建筑面

積、本層贈(zèng)送面積等關(guān)鍵指標(biāo)，并在圖面標(biāo)注每一戶(hù)的戶(hù)型面

積；建筑戶(hù)型平面圖和剖面圖中要

將主席重點(diǎn)關(guān)注的“贈(zèng)送面積

空間”用不同顏色標(biāo)示清楚，

例如全贈(zèng)送、半贈(zèng)送、地下室、半內(nèi)地部下資室料等嚴(yán)。禁外傳

│21【四圖】④規(guī)劃圖（戶(hù)型圖）2.1

定案資料要求【三報(bào)告】①投資分析會(huì)PPT目的該材料為主要輔助性材料，是項(xiàng)目定位、規(guī)劃、定價(jià)及經(jīng)濟(jì)效益分析的主要論據(jù)及支撐。要求須由區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)、成本、財(cái)務(wù)部門(mén)配合制作并確認(rèn)，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人確認(rèn)后于決策意見(jiàn)表簽名

示例匯報(bào)內(nèi)前部需資打料印嚴(yán)本禁報(bào)外傳告提交

│

212.1

定案資料要求【三報(bào)告】①投資分析會(huì)PPT目的該材料為主要輔助性材料，是項(xiàng)目定位、規(guī)劃、定價(jià)及經(jīng)濟(jì)效益分析的主要論據(jù)及支撐。要求須由區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)、成本、財(cái)務(wù)部門(mén)配合制作并確認(rèn)，相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人確認(rèn)后于決策意見(jiàn)表簽名

示例匯報(bào)內(nèi)前部需資打料印嚴(yán)本禁報(bào)外傳告提交

│

222.1

定案資料要求示例從各專(zhuān)業(yè)口角度研判項(xiàng)目可行性，是區(qū)域召開(kāi)四位一體分析會(huì)的具體依據(jù)及結(jié)論，是項(xiàng)目研判的重要支撐須由投策中心初步確認(rèn)除重要關(guān)注點(diǎn)，無(wú)需打印【三報(bào)告】②各專(zhuān)業(yè)部門(mén)報(bào)告（營(yíng)銷(xiāo)、前期、市政、法務(wù)等）目的要求

232.1

定案資料要求【三報(bào)告】③項(xiàng)目合作交易路徑及資金安排<若為二手或合作項(xiàng)目>示例須以圖示及文字說(shuō)明項(xiàng)目合作模式、步驟、資金投入/回籠及其他合作要點(diǎn)須由投策中心確認(rèn)匯報(bào)前需打印提交目的合作方案是二手或合作項(xiàng)目可行性研判的重點(diǎn)之一，交易路徑和步驟說(shuō)明需簡(jiǎn)明扼要展現(xiàn)項(xiàng)目合作方案。要求

24

262.2

定案匯報(bào)指引：匯報(bào)框架不同類(lèi)別項(xiàng)目匯報(bào)重點(diǎn)不同，優(yōu)先匯報(bào)重點(diǎn)事項(xiàng)，再補(bǔ)充其他基本信息；在項(xiàng)目“七步法”的基礎(chǔ)上，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況增加項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)、特殊點(diǎn)匯報(bào)。城市基本情況市場(chǎng)及競(jìng)品情況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目基本情況定位/規(guī)劃/定價(jià)02

03

04

05

06

07評(píng)審意見(jiàn)一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)周邊項(xiàng)目勞斯萊斯項(xiàng)目“廣東項(xiàng)目”收購(gòu)成功項(xiàng)目周邊（含合作項(xiàng)目）二線(xiàn)城市、省會(huì)城市標(biāo)桿項(xiàng)目富人居住情況目標(biāo)市場(chǎng)情況細(xì)分客戶(hù)精準(zhǔn)定位合作情況項(xiàng)目匯報(bào)“七步法”010101重點(diǎn)分析補(bǔ)充說(shuō)明012.2

定案匯報(bào)指引：重點(diǎn)分析勞斯萊斯項(xiàng)目富人居住情況區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)位是否被當(dāng)?shù)馗蝗苏J(rèn)可？最好的小學(xué)配套處于城市發(fā)展方向，交通便利沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)?shù)赜袥](méi)有大平層、別墅等產(chǎn)品？富裕人群居住的產(chǎn)品如何？（面積段/得房率/梯戶(hù)比/通透性/總價(jià)等）我司產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力？富人在哪里？城市有沒(méi)有富裕人群？城市富裕人群居住在哪里？富人居住的樓盤(pán)品質(zhì)如何？有無(wú)改善性需求？【主】富人居住/意向居住情況示意圖【輔】城市地圖、簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見(jiàn)表

262.2

定案匯報(bào)指引：重點(diǎn)分析一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)周邊項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)情況版塊表現(xiàn)怎么樣？同版塊競(jìng)爭(zhēng)情況：地價(jià)、客戶(hù)來(lái)源、定位、價(jià)格、去化、存量、產(chǎn)品？攔截/競(jìng)爭(zhēng)版塊競(jìng)爭(zhēng)情況：地價(jià)、客戶(hù)來(lái)源、定位、價(jià)格、去化、存量、產(chǎn)品？項(xiàng)目是否具備競(jìng)爭(zhēng)力：地價(jià)、客戶(hù)來(lái)源、定位、價(jià)格、產(chǎn)品（戶(hù)型/規(guī)劃方案等）目標(biāo)客戶(hù)在哪里？目標(biāo)客戶(hù)在哪里？項(xiàng)目與目標(biāo)市場(chǎng)是否存在明顯價(jià)差？項(xiàng)目周邊是否交通便利？交通通達(dá)性如何？項(xiàng)目周邊是否有優(yōu)質(zhì)景觀資源？項(xiàng)目所在板塊未來(lái)發(fā)展前景如何？【主】城市地圖【輔】投資分析報(bào)告及其他定案材料

272.2

定案匯報(bào)指引：重點(diǎn)分析二線(xiàn)城市、省會(huì)城市標(biāo)桿項(xiàng)目細(xì)分客戶(hù)，精準(zhǔn)定位項(xiàng)目產(chǎn)品與定價(jià)項(xiàng)目使用哪些戶(hù)型？戶(hù)型與項(xiàng)目定位是否匹配？戶(hù)型與競(jìng)品相比是否具有競(jìng)爭(zhēng)力？?jī)r(jià)格是否合理？是否具備競(jìng)爭(zhēng)力？對(duì)標(biāo)成功（標(biāo)桿）項(xiàng)目？對(duì)標(biāo)項(xiàng)目：區(qū)位、地價(jià)、客戶(hù)來(lái)源、定位、價(jià)格、去化、存量、產(chǎn)品？項(xiàng)目是否具備競(jìng)爭(zhēng)力？項(xiàng)目定位與規(guī)劃目標(biāo)客戶(hù)在哪里？項(xiàng)目定位剛需/首改/再改或其他？項(xiàng)目規(guī)劃方案如何？【主】城市地圖、規(guī)劃圖、戶(hù)型圖【輔】簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見(jiàn)表及其他定案材料

282.2

定案匯報(bào)指引：重點(diǎn)分析收購(gòu)成功項(xiàng)目周邊（含合作項(xiàng)目）合作交易路徑及資金投入情況項(xiàng)目概況項(xiàng)目存地、存貨（已建未售）、去化（已售）情況？項(xiàng)目在建工程情況？項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債情況？合作/收購(gòu)對(duì)價(jià)“以什么樣的對(duì)價(jià)買(mǎi)到了什么價(jià)值的東西？”資金投入節(jié)點(diǎn)？自有資金及帕拉丁資金投入情況？自有資金回報(bào)情況？合作交易路徑概述合作方背景簡(jiǎn)述合作交易路徑簡(jiǎn)述【主】合作交易路徑及資金投入情況示意圖【輔】簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見(jiàn)表、其他定案材料

292.2

定案匯報(bào)指引：補(bǔ)充說(shuō)明“廣東項(xiàng)目”市場(chǎng)/競(jìng)品情況房地產(chǎn)主要版塊土地、住宅市場(chǎng)整體情況？主要競(jìng)品：項(xiàng)目定位、價(jià)格、去化、存量、戶(hù)型等？項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目5要素：占地、容積率、單價(jià)、總價(jià)、樓面價(jià)地塊現(xiàn)狀區(qū)位及配套：到市政府、主要商圈、配套學(xué)校及其他重要節(jié)點(diǎn)等的車(chē)程城市基本情況行政區(qū)劃/地塊位置城市人口/城區(qū)人口支柱產(chǎn)業(yè)/GDP/GDP增速城市發(fā)展方向【輔】城市地圖、其他定案材料020304【主】地塊信息與景觀資源、視頻（航拍和交通）

302.2

定案匯報(bào)指引：補(bǔ)充說(shuō)明定位/規(guī)劃/定價(jià)項(xiàng)目定位及理由？規(guī)劃方案簡(jiǎn)述？項(xiàng)目各類(lèi)產(chǎn)品定價(jià)及依據(jù)？項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目總貨值、2016年供貨貨值？項(xiàng)目?jī)衾?、凈利?rùn)、土地獲利倍數(shù)、自有資金和帕拉丁資金投入、自有資金回報(bào)率？成就共享、區(qū)域投入同心共享金額？評(píng)審意見(jiàn)同意/不同意/落實(shí)具體條件后獲??？項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)提示？待進(jìn)一步落實(shí)的投資條件？其他意見(jiàn)？【主】規(guī)劃圖、戶(hù)型圖、簡(jiǎn)要報(bào)告及投資決策意見(jiàn)表【輔】其他定案材料050607“廣東項(xiàng)目”

31第三部分投資拓展方向及拿地模式

323.1

投資拓展核心原則一二線(xiàn)城市三四五線(xiàn)城市規(guī)模+周轉(zhuǎn)凈利潤(rùn)率≥8%（含表外成本）凈利潤(rùn)率≥10%限時(shí)回正一年內(nèi)資金回正帕拉丁 年化利息：融資金額×10%成本 歸屬基金公司的凈利潤(rùn)：項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)×我司股權(quán)×3.5%項(xiàng)目投資核心原則：成就共享＋同心共享規(guī)模+利潤(rùn)堅(jiān)定“勞斯萊斯“深耕“廣東項(xiàng)目“投資方向二線(xiàn)、省會(huì)城市標(biāo)桿項(xiàng)目布局“一線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)周邊”項(xiàng)目成功項(xiàng)目周邊項(xiàng)目3.2 集團(tuán)5大投資方向三、四、五線(xiàn)城市中心“勞斯萊斯項(xiàng)目”的條件及產(chǎn)品配置廣東6大區(qū)域2016年銷(xiāo)售額力爭(zhēng)上千億打造糧倉(cāng)型、可持續(xù)發(fā)展型項(xiàng)目堅(jiān)持布局深耕樹(shù)標(biāo)桿收購(gòu)一線(xiàn)項(xiàng)目全力占領(lǐng)上海、深圳穩(wěn)重進(jìn)入北京、廣州主動(dòng)儲(chǔ)備土地打造糧倉(cāng)型項(xiàng)目二線(xiàn)城市、省會(huì)城市、直轄市（重慶、天津）計(jì)劃單列市（寧波、大連、廈門(mén)、青島）核心城市（蘇州、珠海、溫州、三亞、佛山、東莞）加大成功項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的收購(gòu)并購(gòu)壟斷區(qū)域市場(chǎng)做一個(gè)，成一個(gè)海外項(xiàng)目森林城市是集團(tuán)頭號(hào)重點(diǎn)項(xiàng)目布局東南亞、澳洲、美洲、歐洲等長(zhǎng)期發(fā)展3.2 集團(tuán)5大投資方向微信公眾號(hào)：房地產(chǎn)干貨資料加入地產(chǎn)行業(yè)精英群，請(qǐng)加微信：newPDF03一二級(jí)聯(lián)動(dòng)02勾地等意向性拿地01直接招拍掛一級(jí)市場(chǎng)04三舊改造07聯(lián)營(yíng)合作開(kāi)發(fā)06股權(quán)類(lèi)合作05土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)08代管代建+品牌輸出3.3 集團(tuán)8種常見(jiàn)拿地模式3.3 集團(tuán)9種創(chuàng)新投資模式土地整理舊城改造科技小鎮(zhèn)置換土地金融資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)限價(jià)保障軌道交通PPP模式4.1“勞斯萊斯”項(xiàng)目拓展指引：基本屬性【城市排查】絕對(duì)條件（排查當(dāng)?shù)匾?guī)模型別墅與大平層項(xiàng)目，分析比對(duì)我司勞斯萊斯產(chǎn)品比對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。）注：避免將1棟大平層或少量別墅項(xiàng)目誤認(rèn)為規(guī)模項(xiàng)目【城市人口】絕對(duì)條件目標(biāo)城市人口不受限制。注：不能因?yàn)槌鞘腥丝谏俣艞壨卣惯@些城市，即使5萬(wàn)人也有勞斯萊斯的需求?！究蛻?hù)排查】絕對(duì)條件（排查當(dāng)?shù)卮婵?0~100萬(wàn)人民幣客戶(hù)數(shù)量。）【客戶(hù)訪(fǎng)談】絕對(duì)條件（區(qū)位不被富裕人群否定）注：富裕人群指私企老板、公務(wù)員、事業(yè)單位人員、國(guó)企或民企高管等【最好小學(xué)】絕對(duì)條件（優(yōu)選順序：屬于學(xué)區(qū)房、有學(xué)位）【沒(méi)有對(duì)手】相對(duì)條件（通過(guò)市場(chǎng)排查，對(duì)比得出結(jié)論）。注：比對(duì)考慮因素主要有品牌、規(guī)模、產(chǎn)品、園林、物業(yè)等【交通便利】相對(duì)條件（宜緊鄰城市主干道，充分的昭示性，樹(shù)立形象標(biāo)桿）城市排查城市人口客戶(hù)排查客戶(hù)訪(fǎng)談最好小學(xué)沒(méi)有對(duì)手交通便利基本屬性

38AC規(guī)劃方案絕對(duì)條件規(guī)劃方案：使用集團(tuán)最新公布《勞斯萊斯規(guī)劃方案》--雙塔樓結(jié)合銷(xiāo)售中心標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃）戶(hù)型產(chǎn)品：YJ115+YJ140+YJ260（一棟）+掛石別墅項(xiàng)目在充分市場(chǎng)調(diào)研及客戶(hù)需求基礎(chǔ)上，可補(bǔ)充11層YJ115產(chǎn)品，提高首期去化率和去化總額。五線(xiàn)“勞斯萊斯”項(xiàng)目的洋房產(chǎn)品組合為：11層YJ115+18層YJ140+YJ260，應(yīng)該以YJ140為主要配置貨量，貨值應(yīng)超過(guò)項(xiàng)目自有資金投入峰值的20%以上。B容積率相對(duì)條件

固定樓面價(jià)時(shí)，容積率盡量取低值（容積率合理范圍1.2~2.0）；固定地面價(jià)時(shí)，容積率盡量取高值（容積率合理范圍1.5~3.0）。車(chē)位配比相對(duì)條件（配置建議：地上停車(chē)位計(jì)入指標(biāo)，爭(zhēng)取每戶(hù)不超過(guò)0.5個(gè)，如大于0.5盡量選擇地上車(chē)庫(kù)滿(mǎn)足規(guī)劃指標(biāo)要求）（定案限制：車(chē)位收入必須小于凈利潤(rùn)的50%）4.2“勞斯萊斯”項(xiàng)目拓展指引：規(guī)劃要求

39土地規(guī)模地價(jià)相對(duì)條件（土地價(jià)格盡