《某地塊房地產(chǎn)項目 可行性探究報告》

3 4第2章項目投資環(huán)境與市場研究 62.1投資環(huán)境 62.1.1宏觀經(jīng)濟總體狀況 6 72.2房地產(chǎn)市場狀況 2.2.1開發(fā)投資情況 82.2.2土地供應情況 92.2.3銷售情況 9 3.1目標客戶 3.2項目建設 第4章設計構思及營銷計劃 4.1項目設計構思 4.2.1設計依據(jù) 4.2.2戶型設計 4.2.3小區(qū)道路設計 4.2.4綠地與景觀規(guī)劃 4.2項目營銷進度安排 4.3項目資金回籠計劃 24.3.1住宅類 4.3.2商鋪類 第5章投資估算和資金籌措 5.1投資估算 5.2資金籌措 第6章項目經(jīng)濟效益評價 236.1經(jīng)濟效益分析 6.1.1基準收益率 236.1.2現(xiàn)金流量表 246.1.3投資收益率 256.2財務評價 6.2.1財務測算 6.2.2盈利能力指標分析 6.2.3清償能力指標分析 6.2.4財務評價結論 6.3項目不確定分析 6.3.1盈虧平衡分析 6.3.2敏感性分析 6.3.3概率分析 第7章項目研究的結論和建議 7.1建立全過程成本管理意識 7.2建立和完善成本管理組織機構 7.3加強施工過程的費用控制 3 41第8章項目總結 42引言 過程進行示范性解析，例如，吳倩(2019)等人從項目概況、融資4第1章項目的概況項目占地面積2總建筑面積4個6總規(guī)劃數(shù)戶7%財務數(shù)據(jù)1總投資萬元52萬元3萬元4萬元1萬元2內部收益率%3靜態(tài)投資回收期年4動態(tài)投資回收期年6盈虧平衡點%6第2章項目投資環(huán)境與市場研究億元，同比增長2.3%,增速同比下降0.5個百分點。基于今年的季度，第一季度同比下降6.8%,第二季度增長3.2%,第三季度增長77754元，增長2.6%。第二產(chǎn)業(yè)增加值384255億元，增長2.1%。第三產(chǎn)業(yè)增加值553977億元，增長8.9%(如表2.1)。表2.12016—2021年各產(chǎn)業(yè)累計國內生產(chǎn)總值及增長情況(單位：億元，%)7年度6國民生產(chǎn)總值(GDP)的因為疫情減緩，但正在慢慢恢復。這一趨勢與宏觀調控目標大體上保持一致。全年居民消費價格比上年上漲2.5%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格下降1.8%。工業(yè)生產(chǎn)者購進價格下降2.3%。農產(chǎn)品生產(chǎn)者價格上漲15.0%。12月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比上漲的城市個數(shù)為60個，下降的為10個。全國居住消費同比上漲-0.4,其中城市地區(qū)為-0.4,農村地區(qū)為-0.5。2.1.2江門市整體經(jīng)濟環(huán)境分析在國內經(jīng)濟恢復和國際貿易摩擦的背景下，江門市的整體宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)相對較好，不受總體環(huán)境的影響很大。2021年，江門市固定資產(chǎn)投資完成總額增幅同比下降19.7%,降幅環(huán)比收窄5.3個百分點，對比年初的-81.3%,增幅已經(jīng)穩(wěn)步提升了61.6個百分點。第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別下降60.4%、19.4%和14.8%,降幅環(huán)比分別收窄7.6、3.4、6.6個百分點。第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資恢復迅猛，已從江門市的經(jīng)濟模式以農業(yè)經(jīng)濟為主，正在向工業(yè)經(jīng)濟轉型，目前正大量吸引投資，發(fā)展建設項目。主要有兩個原因：首先，投資8品房預售許可證6個，批準預售新建商品房1024套(間)、13.00批準預售套(間)數(shù)及面積分別環(huán)比增長48.41%、47.49%。其中新2021年1月至2022年12月，共核發(fā)商品房預售許可證19個，批準預售新建商品房3670套(間)、44.14萬m2。批準預售套(間)9工礦倉儲用地102.67公頃，住宅用地48.19公頃(其中：公共租賃房用地24.33公頃，其他商品住房用地14.46公頃。),公共管理與表3-22021年度銷售備案登記情況表(單位：m2)季度總體商業(yè)辦公別墅住宅售萬10.1萬7.22萬2019年全年銷售02019年全年銷售率%售萬10萬2.14萬32萬2021年全年銷售02021年全年銷售率從2021年的批準預售量和2020年的批準的預售量分析，2020年市區(qū)的批準的預售總額與2020年相比增加了1.16%,一些物業(yè)的銷售帶來了一定的銷售壓力。2021年商品房銷售率為75%,其中少住宅項目的銷售量在2021年達到300197平方米。這是銷售面預售量與2020年相比減少了71.43%。2021年，各項銷售的需求都2021年，江門市普通住宅的實際銷售面積與2020年相比增長第3章目標客戶研究、項目建設該項目商鋪營業(yè)對象主要面向超市的供貨商、綜合商鋪的投資住宅的主要對象為知識分子、較高收入的公務員、企業(yè)主和具有改革開放式思維能力的社會先行者。這部分人收入較高，投資意識強，對家庭居室的要求較高，且最先關注住宅品位，對戶型的設蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項目的樓盤主要戶型總建筑面積及其四房兩衛(wèi)四房三衛(wèi)四房三衛(wèi)3季度工作年2023年14基礎施工主體施工第4章設計構思及營銷計劃表4-1戶型面積指標表號戶型面積電梯配比目標客戶類型戶型戶剛需型戶型四室一廳1梯3戶剛需型，投資型戶型四室一廳戶剛需型3600圖4-1戶型A:三室一廳兩衛(wèi)91.27(m2)0圖4-2戶型B:四室一廳兩衛(wèi)102.84(m2)圖4-3戶型C:四室一廳兩衛(wèi)113.94(m2)期，預售期從2022年7月開始至2023年9月，項目設計理念與消完，總時間一年半，預計2022年7月至9月售出25%,2022年10月至12月售出20%,2023年1月至3月售出18%,2023年4月至6月售出16%,2023年7月至9月售出13%,2023年10月至12月售出8%。商鋪類預計截至2023年12月全部售完，2022年7月至9月售出30%,2022年10月至12月售出20%,2023年1月至3月售出20%,2023年4月至6月售出10%,2023年7月至9月售出10%,2023年10月至12月售出10%。年7月至9月售出37個，2022年10月至12月售出29個，2023年1月至3月售出26個，2023年4月至6月售出25個，2023年7月至9月售出15個，2023年10月至12月售出15個。第5章投資估算和資金籌措(1)土地價格確定裝費用按每平方米12000元計算，項目計算顯示建設/安裝費用為序號計算依據(jù)計價(萬元)1規(guī)劃設計費用2可行性研究費用3地質勘查費用4籌建費用建筑安裝工程費(3)基礎設施建設成本估算基礎設施建設是指房地產(chǎn)開發(fā)項目中管道、道路等基礎設施的建設。該范圍距離建筑物2米，屬于項目計劃的紅線?；A設施建設成本是由電力、水和天然氣、污水處理、綠化、道路建設和衛(wèi)生等公用事業(yè)的建設成本以及這些公用事業(yè)與當?shù)卣檬聵I(yè)的接序號計算依據(jù)金額(萬元)11363元/平米*523782865元/平米*5237831250元/平米*5237841154元/平米*5237851045元/平米*523786753元/平米*523787869元/平米*200428智能系統(tǒng)1100元/平米*52378(4)建設安裝費用估算建設安裝費用是指在特定施工過程中發(fā)生的施工費用、材料采購費用和安裝費用。根據(jù)實際獲得的信息和數(shù)據(jù)，在前期可行性研開發(fā)成本是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關的或有成本，例如運營、計價(萬元)1營銷策劃費2宣傳廣告費34其他銷售費用預售收入。預售收入是指開發(fā)公司收取的用于將已完成財產(chǎn)作為商品出售給需要購房的客戶的預付款。針對江門市當?shù)胤康禺a(chǎn)市場進行調查研研分析后，決定將蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項目住宅類樓房定價約為32000元/平方米，停車位定價約為200000元/個，商鋪類樓房定價約為20000元/平方米。銷售從建設經(jīng)營期第二年開始，分4年進行。貸款資金。貸款資金是指房地產(chǎn)開發(fā)公司從其他部門或個人借出的資金，包括銀行和其他金融機構的貸款。這部分資金是項目的債務資金，需要償還和支付利息。向銀行貸款200000萬元用于項目投資，假設還款期限為3年，貸款年利率為4.9%,第一年貸款金額為120000萬元，第二年貸款金額為80000萬元。當年利息=(借款本息累計+當年借款/2)*貸款年利率第1年貸12-1]=10282.32(萬元)。第2年貸款每期還款額元)。通過計算，我們得出結果：第一年貸款金額120000萬元，每期的還款金額為10282.32萬元；第二年貸款金額80000萬元，每期的還款金額為6854.88萬元。序號項目名稱建設經(jīng)營期年年1息年初借款累計筆借款06本年應計利息8息89年末借款累計00年初借款累計筆還款本年應計利息2息年末借款累計0年初借款累計000匯總0本年應計利息7息5年末借款累計2第6章項目經(jīng)濟效益評價表6.1基準收益率資金來源年利率值年資金費用(萬銀行貸款200000萬自有資金100000萬資金合計300000萬營業(yè)稅稅率為5%;印花稅稅率為0.05%。表6.2項目現(xiàn)金流量表建設經(jīng)營期入0310自有0回爐00399出4流出4177979折19586.1.3投資收益率投資收益率=(年平均凈收益總額/投資總額)*100%=(699098.57/4/500000)*100對多個工業(yè)領域，鼓勵其他企業(yè)加入相關環(huán)節(jié)，為區(qū)域經(jīng)濟帶來快最后，江門作為沿海地區(qū)的重要地方，歷史悠久。改革開放以來，在各地住房市場規(guī)?；_發(fā)建設的社會背景下，江門成套的住宅生活市場，迫切需要一個模型作為指南和示范。它不僅是社會發(fā)6.2財務評價(一)銷售收入項目住宅價格(詳見第六章住宅價格定位),預估住宅平均售價為定商鋪價格為11000元/m2,商鋪按建筑面積銷售，預計2021年12本項目機動車位共147個，通過與周邊相似樓盤對比，確定車表6-3為本項目銷售計劃表；表6-3銷售計劃控制表號銷售比例月512月0月月月12月8面積0003銷售額(萬221商鋪銷售比例0002面積442銷售額(萬33車庫3銷售比例50730003銷售額(萬300總銷售收入(萬計本項目總銷售額為：13418.56萬元。(二)增值稅及附加本項目增值稅使用稅率為9%,城市維護建設稅率為7%,教育附加稅為3%,地方教育附加為2%,計稅基礎為本項目增值稅金。①增值稅測算本項目增值稅采用一般計稅方法計算，房地產(chǎn)銷項稅稅率9%,可抵扣當期土地價款。進項稅率因房地產(chǎn)開發(fā)成本科目的不同而改表6-4增值稅測算表計算依據(jù)金額(萬元)全部價款和價外費用當期允許扣除的前期工程費中設建筑安裝費用中基礎建設中進項稅其他費用中進項稅費，9%②附加稅費城市維護稅=增值稅×7%=55.58萬元教育費附加=增值稅×3%=23.82萬元地方教育費附加=增值稅×2%=15.88萬元下表為本項目銷售稅金及附加統(tǒng)計表，項目銷售稅金及附加為表6-5銷售稅金及附加估算序號稅額(萬元)23教育附加稅4地方教育附加總計基準收益率為12%,由公式：(1+i)^4-1=12%,得出季基準收益(1)財務凈現(xiàn)值(FNPV)IRR=Zt=o(CI-CO)t(1+ic)-t=0(公式6-2)(3)動態(tài)回收期(T)P′t=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+(公式6-3)(4)總投資利潤率(ROI)式6-4)(5)資本金凈利潤率(ROE)本金的比率錯誤!未找到引用源。?；诟戒?0損益表，項目資本金利潤率計本項目資本金凈利潤率=年平均凈利潤÷項目資本金×100%(公式6-5)(1)資產(chǎn)負債率(LOAR)資產(chǎn)負債率=負債總額÷資產(chǎn)總額×100%(公式6-6)本項目資產(chǎn)負債率<1,具有一定的償債能力。=(10057.12+538.62-618.06)根據(jù)上述經(jīng)濟指標計算，財務凈現(xiàn)值>0,內部收益率>基準收固定成本Cf=土地費用=3593.89萬元(2)基本公式(3)盈虧平衡點計算56.62%,遠低于70%,風險程度低，方案可行。表6-5蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項目費敏感性分析%0產(chǎn)項目費率稅后4.16%率變化幅度稅后稅后表6-6住宅銷售單價敏感性分析變化幅度%0%%稅后0.74%財務內部收益率變化幅度44.10%續(xù)表6-6數(shù)稅后由上述圖表可以看出，在以財務內部收益率為指標的情況下，住宅銷售單價的敏感性高于蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項目費，蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項目費變化幅度達10%時，敏感系數(shù)≤3,住宅銷售單價變化幅度為10%時，敏感系數(shù)已達8左右。因此，在項目概率分析是通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生概率，計選取期望值法進行概率分析，期望值法是通過計算項目凈現(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值>0時的累積概率，來確定項目可行性和風險程度。與敏感性分析一樣采用蓬江區(qū)雙龍路地塊房地產(chǎn)項目費與住宅銷售單價作為不確定性