XX市XX別墅項目投資可行性研究報告

2002年2月28日，XX區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、XX嘉寶集團(tuán)就占最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)第二部分項目及周邊環(huán)境分析從項目位置、項目現(xiàn)狀、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套三個方面的分第三部分市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、2002年XX房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析2、2003年XX房地產(chǎn)市場趨勢判斷第四部分項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議作為現(xiàn)房的XX別墅2003年入市的市場風(fēng)險較小；2、項目劣勢第五部分項目均價的預(yù)測(1)選擇可類比項目于XX別墅則分值高于100,比XX別墅差則分值低于100,各價值要素賦予相同均價(元/平方米)值XX別墅可實現(xiàn)的均價(元/平方米)東渡園景別墅皇府別墅綠谷別墅美墅康橋半島算術(shù)平均值4050元/平方米以上。第六部分項目的投資收益分析核心指標(biāo)的基本要求(參考):銷售凈利率≥9%內(nèi)部收益率為76.32%,核心指標(biāo)的基本要求(參考):內(nèi)部收益率≥25%。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值(元(萬元)備注銷售收入住宅銷售收入直接成本開發(fā)成本總投資開發(fā)成本+期間費用稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率項目凈利潤/銷售收入×100%總投資回報率項目凈利潤/項目總投資×100%項目的銷售凈利率低于9%,項目的投資回報將受到一定的影響。從以上項目環(huán)境、市場、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)分析可看出：本項目的投資，正處于 8 8二、XX市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 8 9 五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里 第三部分市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 二、XX市別墅市場整體分析 二、XX別墅4000——5000元/平方米的均價預(yù)測與別墅市 第六部分項目的投資收益分析 一部分項目決策背景——七大利好因素可比價格計算，比上年增長10.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三上年增長3%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2564.69億元，增長12.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值2755.83億元，增長10%。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到51%。(所有數(shù)據(jù)來自XX統(tǒng)計局發(fā)布的《2002商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2002002年XX房地產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值373.63億元，比上年增長14.5%。房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步增長。從開發(fā)看，全年商品房施工面積6853.17萬平方米，比上年增長14.5%;竣工面積1983.92萬平方米，增長10.7%。從銷售看，全年商品房銷售面積1960.6萬平方米，比上年增長9.1%,其中商品住宅銷售1839.05萬平方米，增長9.4%。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達(dá)97.5%,比上年提高4.1個百分點。存量房產(chǎn)交易穩(wěn)步上升。全年成交過戶面積1790.48萬平方米，比上年增加368.05萬平方米，增長25.9%。房屋租來自XX市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從1996年1月至2002年12月，XX市共有160余個別墅項目推出，累計供給量達(dá)到33926套，其中消化量為25614套，銷售率平均達(dá)到75.5%。其價格段主要出現(xiàn)在100——200萬元的中低檔別0山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳凇江(蘇州河),與閔行、力。外商投資企業(yè)和私營企業(yè)的工業(yè)產(chǎn)值分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的45.5%和20.1%。在世界排名前500家公司中，有10多家在XX投資辦企業(yè)，如美國通五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里按計劃在2004年春節(jié)前竣工，以確保2004年10月舉辦“中國站”國際賽XX新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕2002年2月28日，XX地140公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目XX星城居住區(qū)項目總規(guī)劃土地面積約333公頃，位于XX區(qū)XX鎮(zhèn)東部，與高速公路。XX區(qū)對XX星城項目進(jìn)行反復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃。參與競標(biāo)的14家市內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)中，深圳金地(集團(tuán))股份有限公司和XX嘉寶實業(yè)(集團(tuán))股份有限公司兩家上市公司終于脫穎而出，獲得了XX星城(2.33億元。金地集團(tuán)持有XX格林風(fēng)范公司70%股權(quán)，ST嘉寶持有30%股權(quán)。公區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為2100畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。根據(jù)協(xié)議，格林風(fēng)范公司在協(xié)議簽署之日一次性支付開發(fā)總費用約7.8億元，開發(fā)中心在協(xié)議簽署日后180日內(nèi)完成首批800畝土地的前期開發(fā)，并交付土地給格林風(fēng)范公司，目標(biāo)地塊剩余土地的前期開發(fā)和土地交付將于2004年系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。最后結(jié)論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經(jīng)濟(jì)因素對本項目呈現(xiàn)的利好態(tài)勢。第二部分項目及周邊環(huán)境分析廣場15公里，距虹橋國際機(jī)場僅12公里，開車前往只需10分鐘；距浦東國際賽車所在地4公里。方米，容積率為0.56。小區(qū)共有獨立別墅114棟，以4800元/平方米的均價已售出14棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨立別墅72棟，轉(zhuǎn)讓價為3000元/平方米。戶型面積幢數(shù)面積比幢數(shù)比ABCDlE4F1G6H5I4合計(目前喂養(yǎng)著金魚),物業(yè)管理1.2元/平米/月，物業(yè)管理公司為開發(fā)●小區(qū)大門與主干道之間有一約長100米、寬10米的小道，小道北面圍三、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套●交通出行：建有中小學(xué)8所。在離鎮(zhèn)區(qū)20公里范圍內(nèi)，有XX大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等10所高等于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為1:0.9,出現(xiàn)求略大2002年各季和逐季累計供求對比情況(單位：萬平方米)2002年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房預(yù)售登記面積批準(zhǔn)面積比登記面積各季第一季度第二季度第三季度逐季累計1—3月份1—6月份1—9月份2001年與2002年購房者結(jié)構(gòu)比較上海市居民外地人市境外人士□2002年上年增長11.9%和11.2%。成交均價：元/平方米2002年第一季度增幅季度增幅季度增幅季度增幅商品房平均其中：住宅辦公樓商業(yè)用房2002年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r格升幅偏高外，市場各項指標(biāo)運行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場發(fā)展為合理，那么,2003年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下：●供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管2002年近2200萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1997年的1737萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會使2003年的供應(yīng)繼續(xù)放●需求：由于2002年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場吸納總量在2003年仍會所增加。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾●價格：由于市場整體上升的慣性效應(yīng)，2003年商品房的成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于2002年，就價格結(jié)構(gòu)而言，可能會從高、低兩二、XX市別墅市場整體分析建國路一帶第二階段：內(nèi)需獨顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2000年第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2001年一至今別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近1/3。另外，從2001年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。同時，2003年投放市場的別墅別墅物業(yè)的銷售面積占住宅開發(fā)面積的百分比 1998年1999年2000年2001年2002年口浦東口長寧●2002年XX別墅市場多在200萬元以上/棟，獲得了市場的認(rèn)可。在高檔別墅走俏的同時，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價在70—150萬元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別消化量銷售率0(3)豪宅市場初露端倪很多高檔獨立別墅于2002年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷(4)投資別墅項目風(fēng)險凸現(xiàn)館使用；松江成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四佘山泗徑新橋九亭松江新城區(qū)域特征依托XX唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國家級旅游度假區(qū)一為XX天然的頂級滬松公路(泗涇)沿線已成為排屋、獨棟為主的內(nèi)銷居住型別松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排依托松江大學(xué)城，別墅檔次配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設(shè)置滿依賴泗徑鎮(zhèn)和小為別墅區(qū)配套設(shè)施的30萬平方米的商業(yè)項目開小區(qū)自身松江新城物業(yè)類型獨立別墅群獨立別墅群各種類型別墅均有分布別墅品種富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級、豪華高檔中檔、高檔中檔中低檔價格單價均在10000元以上6000—7000元/平方米獨立別墅價格在6000—6500元/4500元/特征7000元/平方米，其它類型產(chǎn)品價格跨度較大，3000—7000元/平方米不等平方米平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅XX紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅XX詩林閔行莊)和華漕鎮(zhèn)顧戴路春申(莘莊)特征距離虹橋機(jī)場非常近，已成為中檔別墅閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域交通方便形成XX市最大的一塊別墅區(qū)類型獨立別墅別墅品種齊全聯(lián)體、獨立別墅聯(lián)體、獨立別墅檔次高檔中檔中檔中檔特征8000元/平方米5000元/平方米元/平方米5000—6000元/平方米用途度假、居住為主居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主西郊莊園皇都花園、圣陶隨園天籟墅沙花園徐涇鎮(zhèn)淀山湖區(qū)域特征優(yōu)美的環(huán)境物業(yè)類型獨立別墅獨立別墅物業(yè)檔次中高檔中檔價格特征7000元/平方米4000—5000元/平方米物業(yè)用途度假、居住、投資為主休閑性度假、投資為主代表性別墅湖畔佳苑、綠波花園威尼斯花園、國際華城散，價格差距大，既有從總價37—65萬的康橋半島，也有總價209—3500主，疊加別墅很少，供應(yīng)量只有300余套，不到區(qū)域別墅供應(yīng)總量的1/3?！窨們r結(jié)構(gòu)100萬至200萬價格段，占到了供應(yīng)量的46%;其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應(yīng)量的17%;而總價在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。200—300萬100萬以下價體別墅單價多在3000-5000元之間，面積200平方米左右，總價70萬-150萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。獨立式別墅單價多在6000元以上，面積300平方米左右，總價在200萬元以上。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過1000萬以上?！癜鍓K均價0滬青平公路口系列1虹橋開松江新橋其他區(qū)域閔行顧松江九亭中心城區(qū)浦東新區(qū)●短期內(nèi)可能出現(xiàn)的供求總量矛盾初步定價意圖基本上在總價250萬以上、均價8000元/平方米甚至10000這種結(jié)構(gòu)性矛盾的出現(xiàn)不僅對微觀市場中的具體別墅項目帶來極大的風(fēng)險，而且對整體市場的發(fā)展也帶來極為不利的影響。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場機(jī)會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點發(fā)展中檔、中低檔●地域上——客源三分天下國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%,港澳、臺同胞則占了近30%,余下的中高級管理人員比例最高，達(dá)到43.92%,以下則依此為專業(yè)技術(shù)人員占27.85%,私營企業(yè)主占15.36%,自由職業(yè)者為6.10%,其他情況則有6.77%。4值得注意的是，由于許多私營企業(yè)主或主要合伙人等相對表現(xiàn)較為低調(diào)，不喜交范圍等多種因素考慮，在調(diào)查過程中將自己歸入企業(yè)中高級行為可以理解。但是這樣一來也造成私營4企業(yè)主比例較實際情況相對偏低。而中高級管理人員比例中存在一定的“老板”70萬150之間。境豐裕的老人、外省市成功人士、私營企業(yè)高檔別墅中檔別墅低檔別墅●年齡特征主體年齡分布在35—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的趨勢。其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。項目分析占地面積：6萬平方米建筑面積：3萬平方米左右在售戶數(shù)：48戶平均單價：3800元/平方米主力面積：200—300平方米主力總價：75—120萬/套●綠谷別墅以正常換算比例為年租金/售價=8%,得出平均售價為120套/平米，均價為5000元/平方米?！窕矢畡e墅在售戶數(shù)：158戶平均單價：3800元/平方米主力面積：300—350平方米主力總價：100—150萬/套銷售現(xiàn)狀：還剩4套平均單價：5300—6600元/平方米主力總價：90—140萬/套競爭分析：XX別墅的區(qū)位和產(chǎn)品品質(zhì)差于美墅總建規(guī)模：200萬平方米(占地)已推規(guī)模：60萬平方米(占地)在售戶數(shù)：295戶主力總價：獨棟121-127萬元，雙拼95-100萬元公開日期：1999年10月首期/2001年8月夏威夷豪園2002年1月邁阿密水岸/2002年8月密蘇里假日三期：雙拼210-222.5M2邁阿密水岸/獨立241-267.5M2房型面積(M2)戶數(shù)比例獨棟別墅獨棟別墅獨棟別墅6雙拼別墅●德華新苑容積率：1.30聯(lián)系電話：59128764綠化率：40%單價范圍：2550—3200元/平方米預(yù)售號：開發(fā)中工程狀況：開發(fā)中●德華新苑樓盤地址：德華路612號開盤時間：2001-11—18●德園路328號商住樓銷售面積：18600平方米售樓處：XX區(qū)XX鎮(zhèn)民主街224號容積率：1.5聯(lián)系電話：59128764單價范圍：2400——2880元/平方米●古猗園路355弄住宅地下停車庫1756平方米，住宅15354平方米，藝建住宅168套。該工第四部分項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議一、項目優(yōu)劣勢分析作為現(xiàn)房的XX別墅2003年入市的市場風(fēng)險較小；2、項目劣勢鎮(zhèn)擁有各類企業(yè)220多家，累計引進(jìn)外資企業(yè)100余家，2平方公里，建于1994年。至2000年底，工業(yè)區(qū)內(nèi)在建和已投產(chǎn)項目共計50余家。迄今為止，該園區(qū)共累計引進(jìn)外資1億美元，投資人民HoldingsCo.,Ltd.)資辦廠。如在9個國家擁有34家生產(chǎn)廠家的全球性EMS供應(yīng)商美國惠亞集團(tuán)公司(AmericaViasystemsGroupIncorporation),在園區(qū)內(nèi)投資近5000萬美元，建成了XX惠亞電子有限公司。另外美國GE照明●本市看好XX鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶?！裢鈮γ嫘枰逑矗弧翊皯舾鼡Q為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風(fēng)格塑造選●別墅室內(nèi)需要清掃；●部分戶型，如戶型A的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要整改；●小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；●小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；●小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；●小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良●配備一輛看房專車。第五部分項目均價的預(yù)測(1)選擇可類比項目(2)對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值量化的標(biāo)準(zhǔn)：以低成本改建后的XX別墅為標(biāo)準(zhǔn)，XX別墅的各項為100,優(yōu)于XX別墅則分值高于100,比XX別墅差則分值低于100,各價值要素賦予相同的權(quán)重，得出綜合分值。XX別墅(改建后)東渡園景別墅皇府別墅綠谷別墅美墅康橋半島市政交通及直入交通的便利性周邊自然和綠化景觀教育、人文景觀周邊社區(qū)素質(zhì)周邊市政配套便利性建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)物業(yè)類型單體戶型設(shè)計建筑空間布局和綠化景觀小區(qū)配套物業(yè)管理形象包裝和營銷策劃開發(fā)商品牌和實力政策上的利好綜合分值(3)根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項目的均價，通過算術(shù)平均法推斷出本項目可實現(xiàn)的均價本項目可實現(xiàn)的均價=可類比別墅項目的均價/可類比別墅項目的綜合分值*100均價(元/平方米)綜合分值XX別墅可實現(xiàn)的均價(元/平方米)東渡園景別墅皇府別墅綠谷別墅美墅康橋半島算術(shù)平均值XX別墅可實現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。2、根據(jù)XX市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值測算可類比區(qū)域公寓均價(元/平方米)別墅均價(元/平方米)公寓與別墅價格比值普陀桃浦區(qū)閔行春申區(qū)松江新城區(qū)南匯康橋區(qū)浦東金橋區(qū)算術(shù)平均值1.5的比例計算，本項目可能的市場均價為4050元/平方米。二、XX別墅4000——5000元/平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴蟆返膱蟮溃?003年獨立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的園面積在400—900平方米之間，七成以上的客戶房型需求面積集中在200—300平方米之間。但就總體承付能力而言，心理價位在100—250萬元間的達(dá)68.3%,100萬元以下的為10.6%,與需求的主力面積段較為匹配。一致。若以4000—5000元/平方米的均價計算，則總價在80—160萬元，也與潛均價銷售風(fēng)險低價位：4000元/平方米獲得基本運作收益和基本市場投入收益，承擔(dān)較小的市場風(fēng)險中價位：4500元/平方米獲得高市場收益和基本風(fēng)險收益，同時承擔(dān)一定的市場風(fēng)險高價位：5000元/平方米完全風(fēng)險出發(fā)，獲得高風(fēng)險帶來的高收益，承擔(dān)較高的推案風(fēng)險鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認(rèn)知度的增強(qiáng)，廣告包裝推金額單位：萬元序號收入項目總銷售收入可售面積均價備注建筑面積可售面積銷售收入1毛坯房銷售收入以中價位4500元/平方米作2樣板房裝修收入契稅=轉(zhuǎn)讓價*3%二營業(yè)稅金及附加銷售收入*5.25%1售樓營業(yè)稅營業(yè)收入*5%2城建稅營業(yè)稅額*1%3教育費附加營業(yè)稅額*1%4河道管理費營業(yè)稅額*1%敏感系數(shù)：100%序號成本項目總成本(萬元)可售面積單位成本(元/平米)備注建筑面積可售面積一74幢別墅獲得費用174幢別墅轉(zhuǎn)讓價2契稅及其他稅費契稅=轉(zhuǎn)讓價*3%二二次開發(fā)費用1有線電視及小區(qū)寬帶費2智能化安保系統(tǒng)包括紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、大門入口自動門3別墅單體整修費包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修。每棟4會所整