【民法典中新增設(shè)立居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義及優(yōu)化建議探析（論文）10000字】

民法典中新增設(shè)立居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義及完善對(duì)策研究目錄TOC\o"1-3"\h\u12232引言 123638一、居住權(quán)概述 115047（一）居住權(quán)的起源 119992（二）居住權(quán)的內(nèi)涵 114190（三）我國(guó)居住權(quán)的發(fā)展情況 217406二、目前國(guó)內(nèi)外居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定 227976（一）法國(guó)居住權(quán) 219055（二）德國(guó)居住權(quán) 35655（三）日本的建筑物區(qū)分所有權(quán) 332564（四）我國(guó)民法典中居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定 316209三、民法典中新增設(shè)立居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義 311664（一）設(shè)立居住權(quán)為老年人在“以房養(yǎng)老”方面提供法律保障 313377（二）設(shè)立居住權(quán)有利于完善住房保障體系 421584（三）居住權(quán)設(shè)立有利于滿足特定群體的居住需求 57789（四）居住權(quán)的設(shè)立可以促進(jìn)發(fā)揮房產(chǎn)的功能和效應(yīng) 611560四、對(duì)居住權(quán)制度立法完善的思考 613810（一）居住權(quán)的設(shè)立方式 618449（二）區(qū)分居住權(quán)的主體和實(shí)際居住人 727122（三）明確規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 788391.居住權(quán)人的權(quán)利 7269562.居住權(quán)人的義務(wù) 88670（四）細(xì)化居住權(quán)消滅事由 830259五、結(jié)論 920737參考文獻(xiàn) 10摘要《中華人民共和國(guó)民法典》首次對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。但僅用六篇文章對(duì)居住權(quán)的概念適用、轉(zhuǎn)讓、繼承、取消等進(jìn)行了說明。顯然，現(xiàn)行居住權(quán)制度還不是很成熟，我們必須首先考察在居住權(quán)出現(xiàn)的背景下引入這種新制度的重要性，并從這個(gè)角度考慮如何從更適合中國(guó)國(guó)情發(fā)展和人口適用的角度來完善居住權(quán)。這涉及到居住權(quán)的確立方式、居住權(quán)的主體和消失的原因，這些只有在現(xiàn)行民法典中才能理解。因此，本文將把這些主體作為進(jìn)一步考察居住權(quán)的最重要的主體。關(guān)鍵詞：居住權(quán)；居住權(quán)完善；法律調(diào)整引言民法典頒布后，新的居住權(quán)進(jìn)入了我們的視野。但是這個(gè)法律用語并不是如今才有的全新概念。從婚姻法的法律解釋(一)中，引入了與居住權(quán)相同的概念，但當(dāng)時(shí)并沒有將居住權(quán)完全定義為“居住權(quán)”。后來，隨著法學(xué)家們的深入研究，居住權(quán)開始成為民商法上的一個(gè)新概念。法律條文中沒有明確規(guī)定。在民法典頒布之前，居住權(quán)是在法典中以文文化的形式規(guī)定的，現(xiàn)在增設(shè)這一制度的重要性主要是為了解決弱勢(shì)群體沒有生存空間的現(xiàn)狀。但是，居住權(quán)制度與租賃和所有權(quán)制度是完全不同的。居住權(quán)作為一種新的使用權(quán)，最早在中國(guó)法律中確立，是民法典的亮點(diǎn)之一，迄今為止關(guān)于居住權(quán)制度的立法爭(zhēng)論也已結(jié)束。但是，現(xiàn)行《居住權(quán)法》對(duì)居住權(quán)的規(guī)定很少，在很多方面也沒有明確的規(guī)定，當(dāng)然，即將頒布的司法解釋中，也會(huì)對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步說明。正因?yàn)槿绱?，現(xiàn)在才有必要更加深刻地理解與運(yùn)用居住權(quán)。一、居住權(quán)概述（一）居住權(quán)的起源居住權(quán)一詞首先產(chǎn)生，就是古羅馬時(shí)期，最初存在這類系統(tǒng)，還旨在解決弱勢(shì)家庭成員贍養(yǎng)和生活方面的問題。羅馬法上房屋的使用權(quán)和收益權(quán)、對(duì)占有權(quán)作詳細(xì)闡述，羅馬人是建立在所有權(quán)權(quán)能分離的理論之上，把所有權(quán)和使用權(quán)分開，由此引發(fā)出新的理念，即居住權(quán)，并且發(fā)展出世界上第一個(gè)居住權(quán)制度。發(fā)展到今天，居住權(quán)已不再是人們所熟知的一種權(quán)利，尤其是在歐洲一些國(guó)家，最典型的例子就是德國(guó)居住權(quán)，德國(guó)遵循羅馬法關(guān)于居住權(quán)的有關(guān)條款，但也有自我完善的，制定出一套屬于自己的體系，并通過法律或者法典等方式予以公布。也有類似英美國(guó)家的，居住權(quán)制度與羅馬法制度的居住權(quán)亦有很大相似之處，但區(qū)別在于，它多表現(xiàn)為個(gè)案。我國(guó)是大陸法系國(guó)家，在某種程度上應(yīng)類似于大陸法系其他國(guó)家居住權(quán)制度的規(guī)定，但鑒于某些國(guó)情與具體情況不一，也有區(qū)別。（二）居住權(quán)的內(nèi)涵居住權(quán)是一種特殊的個(gè)人在合法的住房?jī)?nèi)生活和居住時(shí)所擁有的、排除他人非法干預(yù)的權(quán)利，這項(xiàng)權(quán)利最早出現(xiàn)在《羅馬法》中，其實(shí)質(zhì)是一種個(gè)人服務(wù)。在羅馬法創(chuàng)立之初，人役權(quán)包括居住權(quán)、使用權(quán)、用益權(quán)和奴畜使用權(quán)四種類型。居住權(quán)，指的是不屬于該住宅的所有人，卻擁有該住宅的使用權(quán)。羅馬法系時(shí)期的居住權(quán)具有以下特點(diǎn):第一，居住權(quán)屬于個(gè)人性質(zhì)，不能轉(zhuǎn)讓、給予或繼承。一般是指長(zhǎng)者或房主為與其有特殊身份的家庭成員或被釋放的奴隸所規(guī)定的權(quán)利，具有很強(qiáng)的個(gè)人獨(dú)特性，并且僅對(duì)自然人有效。其次是救助性,確立居住權(quán)的目的是滿足特定自然人基本生活條件的需要。它是一種友好的權(quán)利，在幫助有需要的人方面發(fā)揮著作用。最后一個(gè)是期限性。居住權(quán)的期限還可以與屬人性質(zhì)掛鉤，即一旦權(quán)利人死亡，居住權(quán)即喪失。中國(guó)現(xiàn)行民法典對(duì)居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定也遵循了上述特征，其初衷是保護(hù)弱勢(shì)群體的利益。（三）我國(guó)居住權(quán)的發(fā)展情況盡管民法典頒布之際，2020年的兩會(huì)上，居住權(quán)剛剛成為人們所熟知的一種權(quán)利，但不能說居住權(quán)研究就從這個(gè)時(shí)候開始。《婚姻法司法解釋（一）》首次深入探討居住權(quán)問題，其中，第27條第3款明確規(guī)定：“已婚夫婦在離婚過程中，如果一方將個(gè)人住房財(cái)產(chǎn)作為幫助生活貧困對(duì)象的標(biāo)的物時(shí)，接收方可以擁有房屋的居住權(quán)或所有權(quán)”，但并沒有提到諸如性質(zhì)、權(quán)利、義務(wù)、設(shè)立條件、方式等有關(guān)的內(nèi)容，并且沒有任何可供參考的法律。從這一點(diǎn)就可以看出，當(dāng)時(shí)的居住權(quán)只不過是一種沒有得到健全制度保護(hù)的權(quán)力，甚至連具體的執(zhí)行都做不到。此后，關(guān)于居住權(quán)是否應(yīng)寫入我國(guó)民法一直存在爭(zhēng)議。當(dāng)時(shí)，大多數(shù)人認(rèn)為沒有必要直接引入居住權(quán)。經(jīng)過多次討論，雖然有些人也同意，但大多數(shù)人認(rèn)為沒有必要。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，居住權(quán)還沒有以文章文化的形式完全地寫入法典，這也依賴于科學(xué)家的研究，也許更重要的是，更符合當(dāng)前的社會(huì)條件。二、目前國(guó)內(nèi)外居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定由于一些國(guó)家對(duì)居住權(quán)的規(guī)定很早，中國(guó)現(xiàn)行制度還處于不成熟的早期階段。我們可以借鑒國(guó)外立法，比較中國(guó)國(guó)情，因地制宜，取其精華。在這里我們將探究一些重要國(guó)家的居住權(quán)立法。（一）法國(guó)居住權(quán)法國(guó)確立居住權(quán)，亦受羅馬法影響。羅馬法規(guī)定，居住權(quán)之確立，可采取遺贈(zèng)方式，被父母長(zhǎng)輩把住宅的居住權(quán)轉(zhuǎn)移到家庭其他成員身上，旨在使這些弱勢(shì)群體能夠獲得基本生活保障，在這些情況中，父母子女之間遺贈(zèng)居住權(quán)最為普遍?！斗▏?guó)民法典》中也有這樣的條款，原房主可與家人住在一起，但是，它設(shè)立的先決條件本人還沒有結(jié)婚之前。體現(xiàn)了除所有權(quán)人之外的居住權(quán)，還有所有權(quán)人家屬，并由此拒絕他人的享有。同時(shí)表明，居住權(quán)僅僅是滿足居住的需要，而不能成為他用。法國(guó)民法典還規(guī)定，居住權(quán)不得用于轉(zhuǎn)讓和出租，反映出很強(qiáng)的人身專屬性，當(dāng)居住權(quán)人去世后，它所擁有的居住權(quán)亦隨之消除。通過對(duì)法律規(guī)定的解釋，說明居住權(quán)的確立，是為了保障弱勢(shì)群體的基本生活，保障其生存權(quán)益。羅馬法是居住權(quán)之源，最初設(shè)定居留權(quán)時(shí)僅以無償?shù)男问酱_立，其特征也是因其特殊的身份而產(chǎn)生，從而使居留權(quán)人享受此項(xiàng)權(quán)利時(shí)，只能被動(dòng)地從父母長(zhǎng)輩那里接受設(shè)置，而且也不可能在權(quán)利義務(wù)方面擁有其他發(fā)言權(quán)。但就法國(guó)民法而言，在居住權(quán)的確立上，充分考慮了當(dāng)時(shí)法國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展與進(jìn)步，在契約自由提出的同時(shí)，居住權(quán)的確立，應(yīng)當(dāng)考慮到權(quán)利確立者的觀點(diǎn)。有償居住權(quán)的確立也說明居住權(quán)目前并不是完全被動(dòng)地接受這一權(quán)利，而是可以就權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容發(fā)表意見。這種形式的變化更符合房地產(chǎn)流通規(guī)律，促進(jìn)了住房資源的充分利用，延伸了居民的權(quán)利義務(wù)。（二）德國(guó)居住權(quán)德國(guó)法律關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定在原則上與羅馬法的規(guī)定相同?；谕瑯拥哪康?，德國(guó)法律秩序中的居住權(quán)被納入實(shí)體法的范疇，因此受到實(shí)體法的法律限制，當(dāng)事人不能根據(jù)合同或協(xié)議的規(guī)定個(gè)人對(duì)居住權(quán)之權(quán)利義務(wù)之約定。同時(shí)，德國(guó)民法將居住權(quán)確立為一種以他人房屋為依托的權(quán)利，該權(quán)利必須針對(duì)特定的人，即在這種強(qiáng)烈的個(gè)人條件下確立，明確規(guī)定，只有權(quán)利人才能享受，而不能轉(zhuǎn)讓、繼承。另外，德國(guó)居民權(quán)利的區(qū)別在于，居住權(quán)人范圍得到拓展，服務(wù)人員、護(hù)士有所增加。德國(guó)民法典還增加了一種新的居留權(quán)形式，其中的“投資居留權(quán)”也稱為“長(zhǎng)期居留權(quán)”，也就是“投資別人的住房”。（三）日本的建筑物區(qū)分所有權(quán)目前日本對(duì)居住權(quán)還沒有明確的界定，但對(duì)建筑物共管權(quán)的歸屬卻有相關(guān)的解釋，共管權(quán)是指合法居住房屋的概念，可以擴(kuò)大到住宅的居住權(quán)利范圍。在日本，有權(quán)讓合法的住戶參與到房屋的管理中來，成為會(huì)員，參加會(huì)議，表達(dá)自己的觀點(diǎn)。同時(shí)，當(dāng)業(yè)主和房主對(duì)房屋的維修和使用有責(zé)任時(shí)，住戶也應(yīng)承擔(dān)同樣的責(zé)任。日本法律雖然沒有明文規(guī)定居住權(quán)的概念，但其法定居住者與居住權(quán)人相似。與德國(guó)的立法相比，日本的法律對(duì)房屋的擁有者來說，既具有與業(yè)主相同的區(qū)分所有權(quán)，又必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（四）我國(guó)民法典中居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定在現(xiàn)行民法典中，居住權(quán)在民法典第366條至371條中有明確的規(guī)定。對(duì)于這一權(quán)利，民法典只適用了六條法律規(guī)定，歸納為以下幾點(diǎn)。第一，居住權(quán)的確立形式產(chǎn)生于協(xié)議或遺囑，并自登記之日起確立。其次，居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓和繼承。未經(jīng)當(dāng)事人同意，居住權(quán)是無償不得出租。最后是居住權(quán)期限到期或居住權(quán)人去世后居住權(quán)的消滅問題。盡管現(xiàn)在僅有少數(shù)條文對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了詮釋與闡述，但與初期比較，只提一個(gè)很短的概念來說，由于目前居住權(quán)已在《民法典》中明確規(guī)定，因此，其地位是不容低估，為此跟進(jìn)居住權(quán)之研究，亦將更貼近我們之現(xiàn)實(shí)，才能使其發(fā)揮出自己的最大優(yōu)勢(shì)。三、民法典中新增設(shè)立居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義介于當(dāng)前涉及居住權(quán)的個(gè)案較少，對(duì)此，可從居住權(quán)設(shè)立的最初目的入手，首先對(duì)居住權(quán)確立之后的實(shí)踐意義進(jìn)行探究并追更溯源，然后對(duì)有關(guān)居住權(quán)后續(xù)補(bǔ)充進(jìn)行了分析。（一）設(shè)立居住權(quán)為老年人在“以房養(yǎng)老”方面提供法律保障我國(guó)啟動(dòng)居住權(quán)研究的時(shí)機(jī)，在于制度性婚姻法司法解釋對(duì)于弱勢(shì)一方進(jìn)行補(bǔ)助。自那時(shí)以來，科學(xué)家一直沒有停止居住權(quán)問題，但是，目前尚無明確法律規(guī)定加以規(guī)制?，F(xiàn)今規(guī)定于《民法典》物權(quán)編，其主要原因在于其能夠滿足老年人以房養(yǎng)老這一社會(huì)需要，我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，住房養(yǎng)老保險(xiǎn)制度是我國(guó)社會(huì)保障老年人的重要措施和途徑。假設(shè)以60歲為老年分界線，我國(guó)老年人口已超過2億。同時(shí)，隨著醫(yī)療水平的逐步提高，老年人的健康保障問題也將日益突出。與此同時(shí)，80后面臨的挑戰(zhàn)更大，尤其是來自單親家庭的人。在未來，他們將面臨兩個(gè)年輕人要贍養(yǎng)四個(gè)老人的問題，實(shí)在屬于不堪重負(fù)，盡管國(guó)家此前在分析了我國(guó)的基本國(guó)情后，針對(duì)這一情況出臺(tái)了相關(guān)政策法規(guī)，希望藉由“以房養(yǎng)老政策”，緩解日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老壓力。然而，在現(xiàn)階段，保險(xiǎn)公司的“以房養(yǎng)老”并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，許多老年人因?yàn)椴皇煜けｋU(xiǎn)公司的養(yǎng)老產(chǎn)品而不愿意參加，只有極少數(shù)的老人愿意參加。而如今，居住權(quán)的頒布，卻是一個(gè)很好的解決辦法。對(duì)于沒有多少錢的老人，可以先把房子賣給一些正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)，再設(shè)立房屋的居住權(quán)，這樣雙方就能得到更多的緩解。老年人把出售的房子定為居住權(quán)。居住權(quán)作為一種使用權(quán)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于債權(quán)人的權(quán)利，使老年人可以安享晚年。此外，在事務(wù)結(jié)構(gòu)和事務(wù)模式方面也有很多解決方案。首先，房子出售的價(jià)格低于房子的市場(chǎng)價(jià)格，然后就建立了免費(fèi)居住的權(quán)利。其次，按照正常的房屋市場(chǎng)價(jià)格出售房屋，然后設(shè)置有補(bǔ)償?shù)木幼?quán)。這樣，老年人不僅有了生活保障，減輕了年輕人照顧老人的壓力，還可以落實(shí)國(guó)家“老年人住房”工程，從根本上解決老年人問題。（二）設(shè)立居住權(quán)有利于完善住房保障體系對(duì)現(xiàn)代社會(huì)中人們而言，住有所居，可謂誰都在界定幸福的人生。但近年來，我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，甚至居者有其屋已經(jīng)是一些家庭一直追求的目標(biāo)，甚至通過貸款，特別是對(duì)我國(guó)部分一二線城市，房?jī)r(jià)更貴得令人束手無策，對(duì)大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生或自己外出拼搏創(chuàng)業(yè)群體而言，要想在大城市里憑一己之力有一套房子，更不容易。也有中等收入和低收入人群，由于經(jīng)濟(jì)上的原因，更談不上買商品住房了。想要首先有個(gè)安身之所，只有依靠政府才能解決其住房問題，盡管當(dāng)前我國(guó)已建成多層次保障性住房體系，能一定程度地滿足這一部分人群對(duì)住房的需求。但有關(guān)政策實(shí)施時(shí)，對(duì)于不可能做到人人都有，加之運(yùn)行手段不齊全，在具體執(zhí)行操作過程中，還存在著很多其他社會(huì)問題。經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)行保障制度，具體適用人群為中等收入和低收入人群，但對(duì)這一準(zhǔn)則的邊界也不很清楚，甚至在執(zhí)行的過程中也有可能會(huì)出現(xiàn)程序不規(guī)范等問題，例如徇私舞弊的問題等等，如此，致使那些真正有住房需求者，可能更加難以購買，本來就是對(duì)個(gè)別群體的良策，最起碼要滿足其住房需求，但因運(yùn)行中不夠清晰，將使問題復(fù)雜化，這與建立此類制度的原意是背道而馳。在此基礎(chǔ)上思考的問題之一，政府實(shí)施公租房、廉租房政策，盡管租金很低，但是居住者取得了具有債權(quán)性質(zhì)租賃權(quán)。債權(quán)的缺點(diǎn)是穩(wěn)定性較差，難以滿足長(zhǎng)期居住需求。因此，在現(xiàn)階段，建立居民權(quán)利制度是一個(gè)很好的途徑。居住權(quán)可以采用免費(fèi)或付費(fèi)的方式確立，通過確立付費(fèi)居住權(quán)可以防止住房保障出現(xiàn)問題。在廉租房和公租房問題上，政府首先要落實(shí)保障房產(chǎn)權(quán)制度，落實(shí)救助人員居住權(quán)。在住房權(quán)利的使用方面，住房保障這一目標(biāo)將會(huì)得到更大范圍的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也推動(dòng)了住房保障制度在全國(guó)范圍內(nèi)具體落實(shí)。（三）居住權(quán)設(shè)立有利于滿足特定群體的居住需求其根源在于居住權(quán)之確立仍是為滿足特定人群居住需求，這與最早古羅馬法系確立居住權(quán)宗旨相同，而且這些特殊群體的對(duì)象也多為部分弱勢(shì)群體。許多離婚案件都有相似的情況，夫妻離婚后，夫妻共有財(cái)產(chǎn)較少的，將使當(dāng)事人分得財(cái)產(chǎn)較少，且對(duì)方對(duì)其個(gè)人財(cái)產(chǎn)有更大占有，這就造成了一方的日子更難過下去，甚至流浪街頭。盡管《民法典》婚姻編第一千零九十條作了有關(guān)規(guī)定，但在離婚時(shí)，生活有困難的一方，應(yīng)得到對(duì)方（以具備負(fù)擔(dān)能力為條件）的適當(dāng)協(xié)助，但在實(shí)踐中，如何幫助和如何幫助是適當(dāng)?shù)拇嬖谝欢ǖ睦щy。隨著社會(huì)住房?jī)r(jià)格的上漲，離婚后買一套房子買另一套房子的成本太高了。現(xiàn)在，居住權(quán)的興起大大緩解了這一問題。當(dāng)離婚發(fā)生時(shí)，我們可以為家庭中較貧窮的一方提供相應(yīng)的援助。例如，目前可協(xié)議對(duì)另一方在其房屋上方無償?shù)匾?guī)定某種居住權(quán)。這個(gè)期限可以根據(jù)居住權(quán)人的情況來確定，可以是短期的，既解決了離婚期間的糾紛，又解決了弱勢(shì)一方離婚后沒有住房的現(xiàn)實(shí)問題。其次，由于社會(huì)觀念的影響和很多年輕人啃老的事實(shí)，一些父母認(rèn)為他們應(yīng)該為孩子在婚姻期間提供住房，認(rèn)為在子女結(jié)婚時(shí)理應(yīng)給予房產(chǎn)的幫助。因此，為了給孩子買一套結(jié)婚的房子，老人甚至花光了自己的積蓄，最終在買的房子上寫上了孩子的名字，但沒有得到適當(dāng)?shù)臋?quán)利救濟(jì)。然而，當(dāng)他們的父母到了這個(gè)年齡需要照顧時(shí)，一些自私的孩子把他們趕出了家。事實(shí)上，生活中有很多這樣的例子。但當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，老年人作為弱勢(shì)群體，實(shí)際上很難得到權(quán)利的救濟(jì)?，F(xiàn)在居住權(quán)制度的建立可以解決和預(yù)防這種事情的發(fā)生。老年人為子女買房時(shí)，房子的房產(chǎn)證可以是子女的姓名，但可以為自己確立居住權(quán)，防止不利情況發(fā)生，維護(hù)雙方利益，避免許多不必要的沖突。一個(gè)數(shù)據(jù)表明，在2018年訴至法院案件中，1起確立對(duì)無撫養(yǎng)關(guān)系繼母居住權(quán)，4起確立了對(duì)其他親屬的居住權(quán)；把房子給了子女卻給獨(dú)居兒媳規(guī)定了居住權(quán)，其中一例，將房屋贈(zèng)與親屬A，但為親屬B設(shè)定居住權(quán)的共有6人，在遺囑中中將著所有權(quán)，遺留給親屬A居住權(quán)給親屬B的有7起。因此，它使我們認(rèn)識(shí)到，仍有某些特定的群體不是弱勢(shì)群體的范疇，例如領(lǐng)養(yǎng)的孩子、老人守寡后養(yǎng)老伴兒、具有某種聯(lián)系的親戚等等，這些人住在他們的房子里，但待所有權(quán)人消失后，因?yàn)樗麄冎g可能并沒有法律上的確定關(guān)系，致使此類人員的“居住權(quán)利”也將不復(fù)存在，但如今，居住權(quán)的提出，所有權(quán)人可對(duì)其確立居住權(quán)，對(duì)于對(duì)方利益，則可以適當(dāng)對(duì)待。（四）居住權(quán)的設(shè)立可以促進(jìn)發(fā)揮房產(chǎn)的功能和效應(yīng)土地、住房是一種稀缺的資源，要充分利用其有效利用，例如，目前對(duì)空間權(quán)利的運(yùn)用日益普遍。在同一地塊的地面和地下分別設(shè)置了空間使用權(quán)，以提高其使用效率。居住權(quán)是一項(xiàng)用益權(quán)，它能有效地解決弱勢(shì)群體的住房需要，并能最大限度地優(yōu)化住房產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分配，從而提高住房的利用率。保障住房權(quán)利能夠使社會(huì)弱勢(shì)群體“住有所居”。對(duì)可出租的投資性住房權(quán)利進(jìn)行協(xié)議，可以使住房最大限度地發(fā)揮其最大的作用。從而實(shí)現(xiàn)雙贏，促進(jìn)物盡其用。四、對(duì)居住權(quán)制度立法完善的思考中國(guó)的居住權(quán)制度是在今年年初正式出臺(tái)的，以適應(yīng)當(dāng)時(shí)發(fā)展的需要，但是法律規(guī)定比較單一，太絕對(duì)化了，還有許多值得改進(jìn)之處。前文針對(duì)當(dāng)前居住權(quán)制度進(jìn)行了比較深入地剖析，旨在解決特定群體的住房問題，在此不再贅述。然而一項(xiàng)制度的建立與實(shí)際問題相對(duì)應(yīng)更加程序化，有必要加以實(shí)施，對(duì)此，鑒于現(xiàn)行法典中沒有提及的幾個(gè)有關(guān)問題，本文對(duì)居住權(quán)的運(yùn)用進(jìn)行了一定的闡述。（一）居住權(quán)的設(shè)立方式目前民法沒有明確規(guī)定居住權(quán)設(shè)立的目的是全部或部分房屋，這將導(dǎo)致居住權(quán)人的其他權(quán)利和義務(wù)的混淆，這一提議可在某些住宅上建立居民權(quán)利住房不僅僅是個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)，更是人們的基本生存需要，“住有所居”的實(shí)現(xiàn)既是人類基本人權(quán)的需要，又是國(guó)家高度關(guān)注的民生問題。對(duì)于大面積住宅，為了更好地滿足居民的需要，可以在住宅的一部份上設(shè)置居住權(quán)。在一處房產(chǎn)上設(shè)置居住權(quán)和一處房產(chǎn)按份享有權(quán)是不同的，即按份共有人對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的使用和管理，而在該房屋的一部分上，則是指該住宅的某個(gè)房間是獨(dú)屬于該人的，不允許其他人占有、使用?？煞Q為與“合租”相對(duì)而言，將居留權(quán)設(shè)于住房的某部分，它具有更堅(jiān)實(shí)的物權(quán)對(duì)抗效力，并且比按份共有價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)。此外，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)“住宅”一詞的含義未作明確的定義，從而引起了人們的困惑：住宅是否包含了房屋的附屬物，也就是說，如果沒有特殊的協(xié)議，住宅的居留權(quán)是否也屬于附屬物。若住宅只是簡(jiǎn)單地指一個(gè)房子，不包括花園、車庫、車位等附屬設(shè)施，這就不符合人們對(duì)“住宅”概念的理解。如果住房包含了住房和其他附屬設(shè)備，而住戶不能使用這些附屬設(shè)施，在這種情況下，按照《民法典》，附屬設(shè)施未經(jīng)約定不得租賃，這樣勢(shì)必造成勞而無功的后果、浪費(fèi)與無謂爭(zhēng)議。國(guó)外有些國(guó)家明文規(guī)定，居住權(quán)可在建筑物整體或者部分范圍內(nèi)確立，中國(guó)現(xiàn)行民法典所確立的居住權(quán)，其客體是住宅，但是還沒有對(duì)房屋的整體或局部作出規(guī)定。在此格局下，在住宅中只能確立居住權(quán)，在一定程度上也許影響了住有所居利益的實(shí)現(xiàn)。但如果設(shè)定居住權(quán)之客體可為一部分，然后，將允許在一個(gè)住宅中可確立多項(xiàng)居住權(quán)，能夠在很大程度上保證人們居住利益得到落實(shí)。在實(shí)際工作中可能存在爭(zhēng)議，或由當(dāng)事人本人在簽訂合同的時(shí)候自行決定。有鑒于此，在居住權(quán)確立時(shí)，法律應(yīng)明確居住權(quán)可為房屋的全部或者部分，為了突出物盡其用的原則，還能減少由于認(rèn)識(shí)不一致所引起的爭(zhēng)議。（二）區(qū)分居住權(quán)的主體和實(shí)際居住人對(duì)居住權(quán)主體與實(shí)際居住人而言，實(shí)際上，并非是同一概念的，但在現(xiàn)行法律上并沒有作專門的規(guī)定。且在實(shí)踐中需分清居住權(quán)主體與實(shí)際居住人，并對(duì)其進(jìn)行了立法明確規(guī)定。從法律上看，我們通常把居住權(quán)人視為一個(gè)獨(dú)立的自然人，但是，真正生活在一起的，也許不只一個(gè)，居住權(quán)人在所有權(quán)人確立居住權(quán)之房屋中，是否有接納自己家庭或他人居住之權(quán)利，這一問題需要澄清。如果僅僅是讓居住權(quán)人獨(dú)立生活，而實(shí)際情況是，伴隨著居住權(quán)人的成長(zhǎng)，需要?jiǎng)e人照顧時(shí)就會(huì)出現(xiàn)問題，但在明確了實(shí)際居住權(quán)人的情況下，兄弟姐妹、未婚配偶、被照顧晚輩或保姆等能不能一起生活，可以有個(gè)明確規(guī)定，否則，就有可能引發(fā)更大的家庭糾紛。目前比起國(guó)外的其他法制看的話，多大多數(shù)是允許的。但是《民法典》對(duì)此并無詳盡的規(guī)定。（三）明確規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)于居住權(quán)，雖然它與租賃權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)有很大區(qū)別，但它必須強(qiáng)調(diào)居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。民法典還沒有明確規(guī)定，只是強(qiáng)調(diào)居住權(quán)的性質(zhì)是一種使用權(quán)。下面就居住權(quán)的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行詳細(xì)分析。1.居住權(quán)人的權(quán)利（1）使用權(quán)在《民法典》中，對(duì)于居住者在使用方法、效果等方面，缺少具體的規(guī)范，應(yīng)予以更為清晰的界定。它的具體表現(xiàn)是：居住權(quán)是一種物權(quán)，它的本質(zhì)決定了它的持有者可以排除他人的干擾；此外，居留權(quán)的設(shè)立不會(huì)影響房主處置，但也可以給予居留權(quán)優(yōu)先購買權(quán)，但為使居留權(quán)的抗辯效力得到充分發(fā)揮，則應(yīng)當(dāng)成立于房屋所有權(quán)變更不影響居住權(quán)效力的情況下，使新建房屋所有權(quán)人對(duì)已設(shè)定居住權(quán)承擔(dān)義務(wù)。（2）優(yōu)先購買權(quán)關(guān)于債權(quán)條款，有明確的規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人打算出售住房的情況下，承租人享有與第三者相同的權(quán)利，現(xiàn)在居住權(quán)人亦可參考適用。居住權(quán)人在住宅中同樣具有居住利益，且比承租人更接近居住權(quán)人對(duì)住宅。故筆者認(rèn)為應(yīng)將該條規(guī)定于其后司法解釋，給予居住權(quán)人優(yōu)先購買其居住的住宅，并應(yīng)明確居住權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)落后于共有人，超前于承租人。（3）求償權(quán)在居住權(quán)方面，他們最初只想擁有安定的居所、居住以及基本住房。因此，該提案規(guī)定，如果房屋因所有人的過錯(cuò)而被第三方善意地丟失或取得，則由所有人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。在補(bǔ)償方面，可能是為了滿足居民的住房需求，需要做出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以恢復(fù)與以前相同的新的居住權(quán)。但是，如果適用相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，它可能成為一個(gè)不定數(shù);這怎么能被認(rèn)為是等價(jià)補(bǔ)償呢?這最初是由于主人的過失造成的。因此，就居住權(quán)而言，此種補(bǔ)償?shù)囊平豢稍诜ㄔ旱牟脹Q中有理由加以認(rèn)定。2.居住權(quán)人的義務(wù)（1）合理使用義務(wù)現(xiàn)行法國(guó)民法與德國(guó)民法都有有關(guān)規(guī)定居住權(quán)人對(duì)住宅的利用不應(yīng)超越一般使用方式,必須按照正常、合理的方法使用，并且不能對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行過度的改裝或大改動(dòng)。該條款對(duì)居住者的住房使用方法作了很好的限定，但在我國(guó)民法典中，居住權(quán)人暫時(shí)沒有對(duì)其使用義務(wù)作出明確規(guī)定，因此，后續(xù)司法解釋可就居住權(quán)人使用住宅范圍進(jìn)行明確界定范圍，應(yīng)局限于把日常生活中最根本的需求作為首要目標(biāo)，使用行為不應(yīng)游離于正常生活之外，沒有征得業(yè)主的同意，擅自改變房屋的用途、性質(zhì)和結(jié)構(gòu)。使用中居住權(quán)人對(duì)于一般管理人員有一定注意義務(wù)。（2）承擔(dān)日常負(fù)擔(dān)的義務(wù)在這方面，我們可以參考其他國(guó)家的制度。例如，在法國(guó)民法中，居民必須承擔(dān)財(cái)產(chǎn)的原始費(fèi)用，如稅金和使用財(cái)產(chǎn)的日常費(fèi)用。意大利民法還規(guī)定，當(dāng)確立居住權(quán)的目的僅僅是整個(gè)房屋的一部分時(shí)，居住權(quán)人必須注意注意義務(wù)和按居住房屋份額的比例攜帶部分房屋的義務(wù)。我國(guó)應(yīng)參照相關(guān)規(guī)定，增加居住權(quán)的每日住房負(fù)擔(dān)，并能更明確地界定這一負(fù)擔(dān)的具體內(nèi)容。第一：他們有一定的義務(wù)來保護(hù)和修理房子。維修可以自己進(jìn)行，也可以由他人自費(fèi)進(jìn)行;第二,您可參照房屋租賃協(xié)議承租人有關(guān)條款繳納日常費(fèi)用如水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。（3）及時(shí)通知義務(wù)由于居住權(quán)的確立在很大程度上是無償?shù)模幼?quán)持有者有義務(wù)妥善保管房屋。但是，房屋有損壞、滅失的危險(xiǎn)的，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知房屋所有人。居住權(quán)人未及時(shí)通知房屋所有人或者采取合理的保護(hù)措施，由于故意或重大過失造成房屋毀損或滅失時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)結(jié)合具體情形負(fù)相應(yīng)責(zé)任。（四）細(xì)化居住權(quán)消滅事由現(xiàn)行《民法典》對(duì)居民權(quán)利的消滅僅有兩個(gè)方面的原因。居住權(quán)到期和居住權(quán)人的死亡。事實(shí)上，取消居住權(quán)的理由可能還有很多，必須輔以司法解釋。這些理由可能包括:(1)居住權(quán)人明確放棄居住權(quán);(2)喪失家園;(3)在契約中，居留權(quán)的消滅是成立的;(4)房屋所有人和占用人是同一人的混淆;(5)就居留權(quán)利終止的問題達(dá)成協(xié)議。例如，物權(quán)與物權(quán)的混淆，物權(quán)的簽訂存在缺陷，致使物權(quán)無效或可撤銷；居住權(quán)人放棄權(quán)利、長(zhǎng)期不行使權(quán)利等，都是物權(quán)消滅的原因。在居留權(quán)成立后，因訂立的成立居留權(quán)合同存在缺陷而使契約失效或撤銷，則應(yīng)面臨的問題之一便是已登記的居住權(quán)能否被消滅。比如說，借名買房子。為了遏制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，全國(guó)都實(shí)行了限購。買家無權(quán)購買，所以只能以他人的名義購買。這種買房的方式，也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如說，有人會(huì)將房子賣掉，也有人會(huì)給別人做抵押。這在很大程度上損害了實(shí)際購買者的權(quán)益。因此，在這樣的情況下，買房人也有許多的顧忌?，F(xiàn)在有了居住權(quán)，那就更保險(xiǎn)了，可以在這個(gè)房子里為真正的購買者建立一個(gè)永久的居住權(quán)。在這種情況下，借款人對(duì)房子的很多行動(dòng)都要征得業(yè)主的許可。這樣才能保證購房者的權(quán)益。住房權(quán)利的建立本質(zhì)上是為了規(guī)避政府的限制。此外，還有以居住權(quán)擺脫債務(wù)。為逃避負(fù)債，債務(wù)人可能是配偶、子女建立永久居住權(quán)，甚至連法院也把它拍賣，也沒有人會(huì)愿意買這所房子，借此避免負(fù)債。此類居住權(quán)合同在簽訂過程中均存在缺陷，能否使居住權(quán)消滅，有必要跟進(jìn)司法解釋予以澄清。五、結(jié)論如果居住權(quán)的確立對(duì)于居住權(quán)人利益來說是至關(guān)重要的，居住權(quán)之消滅，對(duì)于房屋所有權(quán)人之利益亦為關(guān)鍵，法律應(yīng)當(dāng)充分考慮到當(dāng)事人之間的利益平衡，并考慮到實(shí)際可能出現(xiàn)的問題，從而降低