華強(qiáng)北商圈市場分析：華強(qiáng)北商圈之市場分析全面分析華強(qiáng)北商圈現(xiàn)狀、規(guī)劃及發(fā)展趨勢

華強(qiáng)北商圈之市場分析1.華強(qiáng)北商業(yè)圈之區(qū)域介紹：

華強(qiáng)北商圈東起上步路，西到華富路，南至深南中路，北抵紅荔路。其南北長約930米、東西寬1560米，占地面積約1.45平方公里。商業(yè)總營業(yè)面積62萬平方米，2004年商業(yè)總營業(yè)額230億元，其中批發(fā)營業(yè)額120億元，日均人流量50萬人次（節(jié)假日高峰70萬人次／日），是目前深圳營業(yè)額最大的商業(yè)區(qū)。商圈內(nèi)，匯集了電子、電器、通訊、鐘表配套、服裝、百貨、珠寶、銀行證券、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、酒樓賓館等幾十個(gè)行業(yè)，并且擁有全國最有影響的電子、鐘表、珠寶、服裝等特大型專業(yè)市場。目前，分布著16家專業(yè)市場、20多家大型品牌商場、46家金融證券機(jī)構(gòu)，其中電子專業(yè)市場成為亞洲最大的電子市場。

2.華強(qiáng)北商業(yè)圈之歷次改造：

華強(qiáng)北商圈是在工業(yè)區(qū)改造的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。每一次舊城改造都意味著巨大的商機(jī)，每一次舊城改造區(qū)域商業(yè)價(jià)值都再次被激活。華強(qiáng)北第一次改造——政府投資4500萬元的改造項(xiàng)目于1998年開始，1999年10月全面竣工，華強(qiáng)北迅速成為電子配套、家電、服裝等專業(yè)市場聚集的商業(yè)旺區(qū)。華強(qiáng)北第二次改造——以華強(qiáng)北路為主線，大型現(xiàn)代商城崛起，華強(qiáng)北商業(yè)街迅速走向繁榮。賽格電子市場一樓每平方米價(jià)格突破30萬元，而振華路口的現(xiàn)代之窗首層商鋪每平方米售價(jià)突破20萬元。華強(qiáng)北第三次改造——以《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》、《上步片區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和華強(qiáng)北擴(kuò)容為背景，聲勢更為浩大：振中路沿線的假日風(fēng)情商業(yè)街、華強(qiáng)廣場、鼎誠國際；燕南路88（燕南名亭）……整個(gè)華強(qiáng)北商圈四處開花，全面進(jìn)行舊城改造大開發(fā)！隨著華強(qiáng)北卷起第三次大開發(fā)的浪潮，上步商圈將發(fā)生空前的商業(yè)裂變。哪里有開發(fā)，哪里就有商機(jī)，哪里就有高成長的商業(yè)物業(yè)原始股，華強(qiáng)北舊城改造和商業(yè)擴(kuò)容，帶來了新的成長空間和投資的機(jī)會點(diǎn)。華強(qiáng)北10年租金漲了10倍，投資者暢飲“頭啖湯”，賺到第一桶金，早年入駐的商家已賺得盆滿缽滿就是例證。

3.華強(qiáng)北商業(yè)圈之發(fā)展規(guī)劃：深圳因其沿海、移民的特性，海納百川角色的定位讓其賦有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，商業(yè)契機(jī)也就隨之而來。天時(shí)地利人和的條件下，華強(qiáng)北商圈呼之欲出，理所當(dāng)然的，華強(qiáng)北成為了深圳的城市名片。2005-2006年，華強(qiáng)北書寫了一個(gè)商業(yè)奇跡，商圈年銷售額達(dá)到280億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京的王府井、上海的南京路。2006年4月21日深圳市人民政府發(fā)布了《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006－2010）》，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃根據(jù)《深圳市商業(yè)分級設(shè)置方法》，在全市范圍內(nèi)規(guī)劃金三角商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)2個(gè)市級商業(yè)區(qū)和福田中心商業(yè)區(qū)、南山后海商業(yè)區(qū)、寶安新中心商業(yè)區(qū)、龍城－龍崗墟商業(yè)區(qū)4個(gè)次市級商業(yè)區(qū)。華強(qiáng)北市級商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃如下：規(guī)劃期內(nèi)，要把華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)升級改造為全國聞名、特色突出、經(jīng)濟(jì)時(shí)尚、人氣旺盛的市級商業(yè)區(qū)。功能定位：重點(diǎn)發(fā)展百貨店、專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供消費(fèi)類電子產(chǎn)品、家用電器、時(shí)裝、化妝品、珠寶首飾、鐘表等商品的零售服務(wù)，品類豐富的餐飲服務(wù)，以及電子元器件批發(fā)服務(wù)。市場定位：提供時(shí)尚實(shí)惠的中高檔商品和服務(wù)。主要消費(fèi)群體是中等收入的深圳居民、商務(wù)人士、國內(nèi)外旅游觀光人士以及產(chǎn)業(yè)中游零售商和產(chǎn)業(yè)上游的供貨商。結(jié)合地鐵華強(qiáng)站出口和地下商城建設(shè)，打通華強(qiáng)南北之間的人流通道，引導(dǎo)華強(qiáng)北商業(yè)向華強(qiáng)南片區(qū)擴(kuò)散，與華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)形成錯(cuò)位經(jīng)營。

二、華強(qiáng)北商圈之優(yōu)勢分析：

1.交通便利：華強(qiáng)北商圈有四條城市主干道圍合而成，并且南有地鐵一號線經(jīng)過；另據(jù)《華強(qiáng)北片區(qū)發(fā)展規(guī)劃》所知，其內(nèi)部交通將形成：“三橫四縱”道路骨架，三橫即振興路、振華路、振中路、四縱即中航路、華強(qiáng)北路、華發(fā)路、燕南路；并且在其核心區(qū)還將增加地面和二層的人行系統(tǒng)和地下的回車系統(tǒng)。

2.人流量大：對于商家而言，人流就意味著商流、資金流。據(jù)華強(qiáng)北街道管理委員會的資料，在步行不到10分鐘的華強(qiáng)北主街道上，日均人流量達(dá)到80萬，在節(jié)假日，華強(qiáng)北北及其兩旁的商場里更是人山人海。巨大的人流也促成了華強(qiáng)地鐵站成為深圳兩個(gè)AA級人流的地鐵站之一。

3.業(yè)態(tài)豐富：在華強(qiáng)北商圈，電子產(chǎn)品是其經(jīng)營的核心商品，包括電子元器件，手機(jī)計(jì)算機(jī)及其配件耗材、相機(jī)等，其營業(yè)額占華強(qiáng)北商圈總營業(yè)額的七成以上；其次是百貨、家電，比如：茂業(yè)百貨、順電、國美等；再次就是服裝，以女性服裝居多；還有珠寶、手表眼鏡、銀行證券、酒店、餐飲娛樂、美容美發(fā)等，幾乎囊括了市場上所有的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

4.商品覆蓋面廣：在華強(qiáng)北商圈銷售的每一種商品，包括了不同的檔次，還包括了不同的品牌，在不同的品牌下又有不同的型號；每一種商品的銷售還包括其零配件、配件及其成品的銷售。即有商品批發(fā)市場，又包括眾多的零售市場，從多方面滿足不同顧客的需求。

三、華強(qiáng)北商圈之機(jī)會前景分析：1.“三橫四縱”街區(qū)化格局：華強(qiáng)北商圈是由工業(yè)廠房發(fā)展而成，經(jīng)過多年的發(fā)展，電子通訊和零售市場急劇膨脹，不僅空間壓力巨大，經(jīng)營成本也一路走高，為此，福田區(qū)政府推出了華強(qiáng)北街區(qū)化發(fā)展的宏偉規(guī)劃。從規(guī)劃局公布的上步片區(qū)新一輪改造的法定圖則，以及華強(qiáng)北商圈未來發(fā)展規(guī)劃來看，華強(qiáng)北將徹底改變目前以一條街道為主的現(xiàn)狀，形成“三橫四縱”（“三橫”是指振興路、振華路、振中路，“四縱”是指中航路、華強(qiáng)路、華發(fā)路和燕南路）的交通和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)布局，形成商業(yè)街區(qū)，煥發(fā)內(nèi)街活力?？梢灶A(yù)見，未來的華強(qiáng)北商圈將從最初的條狀“一”字形，發(fā)展到“十”字形、“田”字形，華強(qiáng)北“三縱四橫”將形成商業(yè)物業(yè)的績優(yōu)股和原始股。同時(shí)，“三橫四縱”的規(guī)劃，不僅打通了華強(qiáng)北街區(qū)內(nèi)部微循環(huán)道路，提高了地區(qū)整體交通承載能力，使華強(qiáng)北從商業(yè)街向商業(yè)街區(qū)發(fā)展。華強(qiáng)北商圈作為一部深圳商業(yè)的傳奇，目前正進(jìn)入新一輪擴(kuò)張期，零售市場東進(jìn)，電子市場西擴(kuò)，通訊市場南拓，一個(gè)東南西北中全面發(fā)展的華強(qiáng)北超級大商圈正在迅速崛起。2.舊城改造如火如荼：2004年《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》出臺，猶如平地驚雷般引起關(guān)注，這是深圳在土地實(shí)行緊縮政策以來的又一大動作。深圳目前可建設(shè)用地非常有限，目前政府每年出讓的住宅用地在1平方公里內(nèi)，只能建設(shè)300多萬平方米房子，而近年來商品房的新增需求在800－900萬平方米之間，這個(gè)缺口怎么來填補(bǔ)，舊城改造是唯一出路。未來幾年內(nèi)，深圳的舊城改造面積將突破千萬平方米。福田的舊改集中在華強(qiáng)北和濱河路，華強(qiáng)北近年的舊改項(xiàng)目達(dá)數(shù)十個(gè)，賽格廣場、現(xiàn)代之窗、新亞洲廣場、鼎誠國際、富怡雅居、瑋鵬花園、東方時(shí)代等如雨后春筍般崛起，尤其是去年以來，從時(shí)代都會到都市千千匯，從燕南路88號到朗鉅家樂項(xiàng)目，形成全面的大開發(fā)熱潮。3.華強(qiáng)北路地下空間開發(fā)：華強(qiáng)北地下空間開發(fā)已進(jìn)入了規(guī)劃論證階段，該工程的正式名稱為“華強(qiáng)北路地下人行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程”，南北走向，南起深南中路，北至紅荔路，全長930米，寬16米，主體位于深圳市華強(qiáng)北商業(yè)街機(jī)動車道下方。地下通道分二層，兼顧停車，設(shè)計(jì)車位一千個(gè)。地下人行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在紅荔路、振興路與振華路三個(gè)十字路口處分別向東西方向的道路下方延伸，擴(kuò)展為三個(gè)大廳，作為地下商業(yè)的空間。該項(xiàng)目將為華強(qiáng)北新增地下商業(yè)面積3.2萬平方米，總投資達(dá)5.11億元，預(yù)計(jì)工期為13個(gè)月。據(jù)設(shè)計(jì)方案，華強(qiáng)北路地下人行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)沿華強(qiáng)北路自南向北呈帶狀分布。在南端與在建中的地下過街通道連接處、振中路與華強(qiáng)北交叉路口均設(shè)有一個(gè)過渡廳，在北端的圣廷苑酒店、振華路、振興路與華強(qiáng)北路交叉路口三處向東西兩側(cè)擴(kuò)大形成三個(gè)“廣場”，“廣場”將地下人行通道分為三段區(qū)域。整個(gè)步行街形成三廣場、兩廳、三段街區(qū)的布置格局。地下人行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的主要功能“通道＋商業(yè)”，地下街將打破華強(qiáng)北路被振中路、振華路和振興路割斷的狀態(tài)，形成一條南北貫通的室內(nèi)休閑長廊。商業(yè)集中布置在三段街區(qū)南段（深南中路至振華路）美食街、中段（振華路至振興路）時(shí)尚街、北段（振興路至紅荔路）文化街。中段時(shí)尚街以專賣店、精品店為主，長約220米。南段近賽格大廈、華強(qiáng)廣場處，大量的人流、物流交換均由地下通道實(shí)現(xiàn)，形成可經(jīng)營快餐、簡餐、茶餐廳的美食街，南段總長約370米。北段文化街長度約260米。地下人行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)北端為設(shè)有雙向大型電動扶梯式地下過街通道，并以此為中心向周圍擴(kuò)大，形成一個(gè)圓形的大廳日光廣場（1328平方米），它是地下街北段空間的序幕，也是重要的交通樞紐。4.停車場規(guī)劃

根據(jù)華強(qiáng)北商業(yè)圈目前停車難的問題，福田區(qū)政府在已經(jīng)舊城改造規(guī)劃中已經(jīng)作好部署：1.

中電地下停車場與賽格廣場附二樓相連通建成華強(qiáng)北最大的停車場。2.

在中航城改造中，中航廣場將建為獨(dú)立的地上4層停車場。3.

在華強(qiáng)廣場地下將設(shè)計(jì)1000個(gè)停車位，并與華強(qiáng)北路地下人行打通。4.

華強(qiáng)北路地下人行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程中，設(shè)計(jì)停車位1000個(gè)。另外，深圳市人民政府在2006年4月21日發(fā)布的《深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006－2010）》中強(qiáng)調(diào)，規(guī)劃期內(nèi)重點(diǎn)通過改造、調(diào)整和加強(qiáng)管理等手段實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。具體包括：改善交通和停車條件。根據(jù)條件改建或擴(kuò)建停車場、停車設(shè)施，不得改變現(xiàn)有停車場的功能；對于新建的建筑，必須設(shè)計(jì)足夠的停車位；通過調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，緩解停車和交通壓力。提升整體購物環(huán)境。屆時(shí)，華強(qiáng)北商業(yè)圈的停車和交通壓力將得到很大的緩解。

5.華強(qiáng)北寫字樓前景分析：（1）李嘉誠商務(wù)鏈“榕樹效應(yīng)”

■“榕樹效應(yīng)”：從沃爾瑪租賃嘉里中心談起記得2001年，深圳寫字樓租賃單向成交之最誕生。全球最大零售商美國沃爾瑪公司將全球采購中心搬至深圳，于深圳嘉里中心一次性租賃超過8000平方米的樓面面積，同時(shí)在嘉里中心開設(shè)了沃爾瑪公司全球第二個(gè)社區(qū)性商店。沃爾瑪?shù)絹碇?，嘉里中心空置率達(dá)50%以上。而該公司到來以后，大量空置期迅速告別嘉里中心，到該年第四季度，嘉里中心出租率達(dá)98%，而租金價(jià)格也從75元/平方米上升到105元平方米。而與嘉里中心僅200米距離的國貿(mào)大廈卻只有不不到40元。如果沒有沃爾瑪?shù)膸樱@是不可想象的。同時(shí)，沃爾瑪?shù)牡絹硪院?，一批與沃爾瑪有關(guān)的上游供貨蜂擁而來。嘉里中心由于群集了大量的中外企業(yè)，但外資企業(yè)就多達(dá)200多家，外籍職員2000多人（含香港），在樓中，每年的房租稅、營業(yè)稅、公司所得稅再加上個(gè)人調(diào)節(jié)稅等就已經(jīng)超過1億元，為發(fā)展商帶來了長期穩(wěn)定的收入。這就是大型商家對上下游商家的“榕樹效應(yīng)”。

■李嘉誠“榕樹效應(yīng)”：鼎誠國際/華強(qiáng)廣場隨著CEPA及WTO的深入，世界企業(yè)、香港企業(yè)