引領(lǐng)與突破：長江中游城市群提質(zhì)換擋發(fā)展（武漢視角）

“長江經(jīng)濟帶發(fā)展中國區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重點

國家級戰(zhàn)略之一，依托長江天然金水道推動?xùn)|

中西部地區(qū)融合協(xié)發(fā)展將有效打造中國經(jīng)濟

新的支撐帶。區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的推進需通過城市

和城市群的鏈接來實現(xiàn)，長江中游城市群作為長江經(jīng)濟帶發(fā)展地緣上承東啟西的天橋梁”，其高質(zhì)量發(fā)展推動長江經(jīng)濟帶整體融合發(fā)展

不可或缺的力量。武漢作為長江中游城市群的核心支點城家中心城市、中部六省唯一的副省級城負帶動和引領(lǐng)武漢都市圈乃至長

江中游城市群提質(zhì)換擋發(fā)展、推進沿海與中西部相互支撐協(xié)發(fā)展的重任務(wù)年來，武漢

市緊緊繞國家中心城市、長江經(jīng)濟帶核心城市

和國際化大都市目標(biāo)定位，大力推進招引資和

招才引智相關(guān)政舉措并舉積極優(yōu)化營環(huán)

實現(xiàn)城市能新動能的進一步增強和城市影響力的進一步提德梁行武漢公司于2005年落戶武漢，并一舉成為湖北市場的領(lǐng)頭本土市場上，我們具有強大的牌效應(yīng)，

擁有龐大且多樣化的現(xiàn)存客戶群體。們

與當(dāng)?shù)卣３址€(wěn)關(guān)系，為我們的客戶

提供產(chǎn)業(yè)及地產(chǎn)一站式服務(wù)，見證和助力武漢市乃至湖北省的高質(zhì)量涅槃發(fā)展?！蔽錆h公司總經(jīng)理事目錄最具增長性區(qū)域:長江中游城市群1.經(jīng)濟與地理上承東啟西、承上啟下的“橋梁”2.雙循環(huán)換擋期，中部城市群戰(zhàn)略地位提升

3.最具增長性區(qū)域長江中游城市群核心引領(lǐng)城市–武漢1.產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟發(fā)展動能換擋期，制造業(yè)升級、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2.人口：人口流入加快，未來仍有千萬增量空間

3.交通：九省通衢，支撐區(qū)域經(jīng)濟素流通的核心交通樞紐城市

4.教育：中部教育資高地，科技創(chuàng)新氛濃厚

5.武漢市城市發(fā)展的前景與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展將持續(xù)推動片區(qū)物業(yè)市場需求釋放1.高速發(fā)展的高新技術(shù)企業(yè)聚集地：光谷2.正在崛起的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地：漢口及武昌沿江務(wù)區(qū)觀點提要CUSHMAN&2最具增長性區(qū)域長江中游城市群經(jīng)濟與地理上承東啟西、承上啟下的“橋梁”2018年，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機制的意見》提出以京津冀城市群、長三角城市群、港澳大灣區(qū)、成渝城市群、長江中游城市群城市群、關(guān)中平城市群等城市群推動

國家重大區(qū)域戰(zhàn)略融合發(fā)展，建立以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展、城市群帶動區(qū)域發(fā)展新模式，推動區(qū)域板塊之融合互動發(fā)展。從地緣上來，長江中游城市群南北鏈接京津冀城市群和港澳大灣區(qū)、東西鏈接長三

角城市群和成渝城市群，推動我國各區(qū)板塊融合發(fā)展的重“外，長江中游城市群也長江經(jīng)

濟帶發(fā)展規(guī)劃的重支點城市群，長江經(jīng)濟帶規(guī)劃覆蓋了我國第一梯隊三大城市群：長三角、長江中游和成渝城市群，輻射我國長江流域東部中部及西南部共9個省份的廣闊腹地，發(fā)展?jié)摿薮?。中國重點城市群分布情況京津冀城市群長三角城市群

成渝城市群長江中游城市群來梁行研究部澳城市群雙循環(huán)換擋期，中部城市群戰(zhàn)略地位提升2021年最新發(fā)布的國民經(jīng)濟十四五規(guī)劃綱將成渝城市群、長江中游城市群的發(fā)展定位，由十三五的“發(fā)

展壯大”提升至“優(yōu)化提疇。隨中國經(jīng)濟進入以內(nèi)需驅(qū)動為主的雙循環(huán)換擋期，中西部的全方位補

短板、縮小區(qū)域經(jīng)濟差異，將成為推動我國經(jīng)濟增長的重動力之一。十四五規(guī)劃相關(guān)城市群發(fā)展定位第一檔優(yōu)化提升京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游第二檔發(fā)展壯大山東半島、中、關(guān)中平、第三檔培育發(fā)展哈長、遼中南、滇中、天山北坡來：《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱德梁行研究部CUSHMAN&4最具增長性區(qū)域2020年長江中游城市群以整體GDP9.3萬億元在第一梯隊5個主城市群中排名第三位，也我

國第一梯隊城市群中覆蓋城市數(shù)量最多的城市群。2020年長江中游城市群人均GDP7.4萬元，雖與京津冀、長三角、港澳三大世界級城市群仍存在差距，但2019年中國各省及轄市GDP排名

中，長江中游城市群范內(nèi)的湖南和湖北均位居前十，且增速高于其余城市群核心省市，目前五大

城市群內(nèi)經(jīng)濟增長最快的區(qū)域，可以預(yù)見長江中游城市群將接下來中國經(jīng)濟發(fā)展最具增長性的區(qū)

域之一。中國主城市群相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)對比主指標(biāo)京津冀城市群港澳大灣區(qū)長三角城市群長江中游城市群成渝城市群重點城市數(shù)量1611263116輻射區(qū)域積

（萬平方公里）215.6213218.5輻射人口（億人）1.10.81.61.21.0GDP（萬億元)8.911.520.59.36.3人均GDP（萬元）7.713.312.47.46.2香港

武漢

成都20%17%核心城市及其北京澳門GDP40%3%

13%27%上海長沙19%重慶占城市群比天津廣州39%

16%17%南昌6%深圳23%來：各省市統(tǒng)計局2020年統(tǒng)計公報，戴德梁行研究部2019年中經(jīng)濟增速排名前十位增速排名地區(qū)增速1貴州8.3%2西藏、云南8.1%3江西8.0%4湖南、福建7.6%5湖北、四川、安徽7.5%6河南7.0%7浙江、河北6.8%8寧夏6.5%9重慶、海6.3%10甘肅、新疆、山西、廣東6.2%來：各省市統(tǒng)計局2019年統(tǒng)計公報，戴德梁行研究部5CUSHMAN&長江中游城市群

引領(lǐng)城市

武漢長江中游城市群覆蓋了31個主城中武漢市

占據(jù)了長江中游城市群GDP總量的17%，目前引

領(lǐng)長江中游城市群協(xié)發(fā)展的核心城市。從地緣上來漢位于中國大的中央，全國性的重戰(zhàn)略

交通樞紐城市。武漢及武漢都市圈的高質(zhì)量發(fā)展推

動整個長江中游城市群發(fā)展的重力量。產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：動能換擋期，制造業(yè)升級、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正成為推動武漢市經(jīng)濟發(fā)展的核心力量從武漢市過去20年三產(chǎn)業(yè)增速來2004至2014年武漢經(jīng)濟快速增長的推動力主來自第

二產(chǎn)業(yè)，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速在2004至2014年一度接近20%此期武漢市本完成

了傳統(tǒng)支柱制造業(yè)的升級改造和對戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的培育，這也推動武漢市GDP在2014年突破萬億大關(guān)，2019年武漢市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加4167.3億元，占GDP比重達到25.7%。20%武漢市經(jīng)濟增速2000-201915%10%5%0%來：武漢市統(tǒng)計局，戴德梁行研究部武漢市工業(yè)增加及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加增速2004-201935%30%30.0%29.7%25%20%15%11.8%10%5%0%2004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019來：武漢市統(tǒng)計局，戴德梁行研究部7CUSHMAN&02015-2019武漢市規(guī)上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加及占GDP比重來2019年武漢科技創(chuàng)新報告》，戴德梁行研究部第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展德國經(jīng)濟學(xué)家克里斯泰勒早在中心地理論就提出，中心城市區(qū)域功能的發(fā)揮最終體現(xiàn)于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)部的經(jīng)濟分工和產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)、資本的進入，都需一個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集中心，以提供資金、人才、物流的全素支撐。十三五期（2016-2020），武漢市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展重點逐步聚焦戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，從分產(chǎn)業(yè)增速來2014年以后武漢進入經(jīng)濟發(fā)展換擋期，第三產(chǎn)業(yè)增速開始超越第二產(chǎn)業(yè)成為武漢經(jīng)濟增長的又一重驅(qū)動力。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、打造支柱型高附加第三產(chǎn)業(yè)已成為接下來武漢市經(jīng)濟

發(fā)展的必然。2019年武漢市第三產(chǎn)業(yè)增加9855.3億元，全國排名第十位，與主一線城市相比仍有較

大增長空。350003000025000200001500010000500002019年中國第三產(chǎn)業(yè)增加城市排名前十來：各城市統(tǒng)計局2019年統(tǒng)計公報，戴德梁行研究部CUSHMAN&8十四五期大計劃促產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，打造“965”產(chǎn)業(yè)集群武漢市產(chǎn)業(yè)集群分布圖近期發(fā)布的武漢市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展十四五規(guī)劃中四五期武漢市先進礎(chǔ)材料智能制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展將力于推行“三大計劃”，流氫能文化旅游即支柱產(chǎn)業(yè)壯大計略性新興產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)安全裝備制造業(yè)倍增計劃和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)升級計劃，新型顯示現(xiàn)代物流略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、健康食品航空航天先進制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主航運物流體的“965”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。智能制造臨空經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（東西湖）建筑業(yè)金融服務(wù)創(chuàng)意設(shè)計江岸區(qū)山區(qū)武漢化工區(qū)“965”產(chǎn)業(yè)集群貿(mào)汽車及零部件江漢區(qū)文化旅游智能制造武昌區(qū)硚口區(qū)洪山區(qū)健康服務(wù)生態(tài)旅游漢陽區(qū)工程設(shè)計9大支柱產(chǎn)業(yè)集群：智能建造東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)“光芯屏端網(wǎng)”貿(mào)物流“光芯屏端網(wǎng)”汽車制造和服務(wù)綠色環(huán)保武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)生物醫(yī)藥大健康和生物技術(shù)文化旅游

人工智能高端裝備和先進礎(chǔ)材料現(xiàn)代金融空天信息

量子科技電競65大新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域：大未來產(chǎn)業(yè)方向：汽車及零部件數(shù)字經(jīng)濟大健康網(wǎng)絡(luò)安全電磁能新能汽車

裝備制造航空航天量子科技和智能網(wǎng)聯(lián)汽車

光電子信息產(chǎn)業(yè)空天信息超級計算

新能源人工智能腦科學(xué)和類腦科學(xué)新材料

數(shù)字創(chuàng)意深地深海深空智能家居通用航空

氫能生命健康來：《武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十四五規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱德梁行研究部武漢市十一五至十四五時期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃傳統(tǒng)制造業(yè)升級+培育發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)推動武漢市GDP破萬億傳統(tǒng)制造業(yè)高端化、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)快速發(fā)展助力武漢市GDP在十四五期邁向2萬億十一五時期2006-2010十二五時期2011-2015十三五時期2016-2020十四五時期2021-2025加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級本構(gòu)建成具有比較優(yōu)勢堅持工業(yè)主攻方向不動構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提高經(jīng)

大支柱產(chǎn)業(yè)，鞏優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。形成以戰(zhàn)搖，深入實武漢制造濟質(zhì)量效益和核心競爭力，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，淘汰劣勢產(chǎn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，先進2025力構(gòu)現(xiàn)有推三大計劃支柱產(chǎn)持區(qū)級經(jīng)濟發(fā)展，構(gòu)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支支柱產(chǎn)業(yè)—戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)壯大計劃、戰(zhàn)略性新興建具有綜合競爭優(yōu)勢的新?lián)蔚默F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。業(yè)—未來產(chǎn)業(yè)”有機更新的產(chǎn)業(yè)倍增計劃、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)型產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)從老工業(yè)迭代產(chǎn)業(yè)體系，初步建成國升級計力構(gòu)建以戰(zhàn)

統(tǒng)貿(mào)重鎮(zhèn)向先進家先進制造業(yè)中心。略性新興產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)、先進制造業(yè)地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代服務(wù)心轉(zhuǎn)型升級。業(yè)為主體965”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。來：武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃十一五至十四五9CUSHMAN&預(yù)計2024年GDP破2萬億2019漢市地區(qū)生產(chǎn)總突破1.6萬億，2020年武漢市政府工作報告制訂的武漢市經(jīng)濟社會發(fā)展

主預(yù)期目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總增長7.5%至7.8%守估計排除疫情因素的影響，2020年武漢市地區(qū)生

產(chǎn)總本將可能會突破1.7萬億元（按增速7.5%預(yù)測按照武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十四五規(guī)劃，2020至2025年武漢市地區(qū)生產(chǎn)總年均增速預(yù)計在7%左右，那么預(yù)計在2024年左右武漢市地區(qū)生產(chǎn)

總將突破2萬億。0圖表5：武漢市經(jīng)濟預(yù)測2021-20252014201520162017201820192020F20202021F2022F2024F2025F來梁行研究部CUSHMAN&10人口流入加快，未來仍有千萬增量空間人口吸附能力增強，常住人口增速加快隨武漢市近年來經(jīng)濟的快速發(fā)展，人口吸附能力不斷增強，迎來了人口凈流入的高峰期，最新公布的武漢

市第七次人口查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年武漢市常住人口達到1232.7萬人，2010至2020年十年共

增加254.1萬人，增長26.0%，年均平均增長率達到2.3%的歷史高位。武漢市歷次人口查常住人口及年均增長率表現(xiàn)14001200100080060040020002.0%1.5%2.0%1.6%2.0%1232.65978.542.3%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%數(shù)據(jù)來：武漢市統(tǒng)計局，戴德梁行研究部常住人口未來仍有千萬增量空間從人口密度來，武漢市目前人口密度為1308.4人2020年末武漢市常住人口1232.7萬人，符合該預(yù)

每平方公里，遠低于北上廣等一線城市，人口密度未測結(jié)果。那么按照該預(yù)來20漢市將還達城市空規(guī)劃布局最優(yōu)承載能力。根武漢經(jīng)有人口增量空約1000萬左右，人口增長潛力巨大。濟研究》對武漢市資承載最優(yōu)人口規(guī)模進行預(yù)測，目前長江中游城市群所處的湖北、湖南和江西三省整預(yù)計2020武漢市常住人口將達到體的城鎮(zhèn)化率在57%-61%之，仍有較大的城鎮(zhèn)化1200-1300萬之2030年武漢市常住人口預(yù)計會達到空，這將為武漢市乃至長江中游城市群的發(fā)展提供

1550-1700萬之2049年武漢市常住人口有力的人力資支撐。

規(guī)模將達到2200-2500萬之際情至11CUSHMAN&武漢市人口密度與主城市對比情況城市上海廣州深圳武漢6340.57434.71997.58569.2全市人口規(guī)模（萬人）2428.11530.61343.91121.2人口密度（人/平方公里）3829.62058.76727.91308.4來：各城市統(tǒng)計局，戴德梁行研究部武漢市人口規(guī)模預(yù)測新理論模型方法預(yù)測武漢市人口規(guī)模區(qū)間預(yù)測重年份2020年2030年2049年高方案人口規(guī)模（萬人）1300左右1700左右2500左右人口密度（人/平方公里）152120032881低方案人口規(guī)模（萬人）1200左右1550左右2200左右人口密度（人/平方公里）141818172616來：武漢市發(fā)展和改委員會課題組《向2049年的武漢人口規(guī)模預(yù)測與空布局設(shè)計》，戴德梁行研究部九省通衢，支撐區(qū)域經(jīng)濟素流通的核心交通樞紐城市3小時飛行圈、3.5小時高鐵圈覆蓋全80%主城市今年2月國務(wù)院印發(fā)《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱》確定了國家綜合立體交通網(wǎng)主骨架構(gòu)成圖，不管京

津冀-港澳主軸還長三角-成渝主軸，亦或福建至銀川通道，武漢作為全國性的戰(zhàn)略交通道都必

經(jīng)之地，戰(zhàn)略地位不言而喻。目前武漢3小時飛行圈覆蓋了全國80%的主城市；3.5小時高鐵向東可以

到達上海、向北可達石家莊、向南可達廣州，沿江高鐵建成入使用后，預(yù)計武漢向西至成都的時也將縮

小到4小時以內(nèi)。屆時武漢3小時飛行圈3.5小時高鐵圈將全覆蓋中國大80%的主大中城市。CUSHMAN&12圖片3:武漢市交通情況城市軌交鐵路航空港口里程達387.5公里(含有軌電全國各大城市排名第七位、長江中游城市群排名第一，日均客運量突破200萬人次。到2025年，將形成14條線路，總長600公里的軌道交通網(wǎng)絡(luò)。三大主武漢天河機場2019年武漢擁有國家一類口岸漢口站、武昌站。在建及旅客吞吐量2715萬人；陽邏對外籍船舶開帶選址火車站包括武漢貨郵吞吐量24.3萬噸。長江中游最佳的東光谷火車站十四五期漢天河深水良港，也長江中漢陽火車站、天河北站。機場將加快建設(shè)第三跑上游第一個按國際標(biāo)準(zhǔn)到2030年，將形成道、謀劃第四跑道等機設(shè)計的專業(yè)化集裝箱碼13條干線引入的環(huán)形放射場擴容工程。到頭。港區(qū)交通便捷，京廣、2025狀大型鐵路樞紐。年，實現(xiàn)旅客吞吐量京九鐵路連線位于陽邏4200萬人次；貨郵吞港以北僅30公里，水鐵吐量40萬噸。聯(lián)運十分便捷。3小時飛行圈2小時飛行圈1小時飛行圈來：武漢市統(tǒng)計局，武漢市十四五規(guī)劃，各部門統(tǒng)計公報，戴德梁行研究部13CUSHMAN&物流能力仍有提升空，打造亞洲第一航空物流樞紐武漢作為中國為數(shù)不多的集水空多種交通方式為一體的綜合交通樞紐城市，在發(fā)展物流運輸業(yè)帶動片區(qū)貿(mào)易發(fā)展上具有得天獨厚的優(yōu)勢。2019年武漢市全年貨運量67555萬噸，排名全國第五。與其他主城市相比，武漢的優(yōu)勢在于公鐵水空多式聯(lián)運，結(jié)合武漢優(yōu)秀的地緣位置，全國性的核心物流樞紐城市。圖表7:主城市貨運量排名情況圖表8：武漢市貨運量分方式占比2019廣州航空鐵路重慶上海

寧波武漢天津

長沙水運南京公路杭州

深圳

鄭州

成都

西安北京0來：各城市統(tǒng)計局2019年統(tǒng)計公報，戴德梁行研究部來：武漢市統(tǒng)計局，戴德梁行研究部圖片5：湖北國際物流核心樞紐項目鄂州花湖機場湖北際物流核心樞紐重點項目：鄂州花湖機場從目前武漢市的貨運結(jié)構(gòu)來空運輸?shù)恼急容^低。預(yù)計隨鄂州花湖機場的建成入使?jié)h市航空貨運能力將得到質(zhì)的提升。鄂州花湖機場作為未來順豐全國核心物流樞計

2025年貨郵吞吐客

吞吐量分別為245.2萬噸、鄂州花湖機場100萬人次；2045年分別為765.2萬噸、1500萬人次，建成后將成為全球第四、亞洲第一的航空物流樞紐，1.5小時飛行圈可覆蓋全年國90％的經(jīng)濟總量、全國

80%的人口，1000公里半徑覆蓋五大國家級城市群。5來：《鄂州市臨空經(jīng)濟區(qū)總體方案》，戴德梁行研究部CUSHMAN&14中部教育資源高地，

科技創(chuàng)新氛圍濃厚中部教育資源高地，科技創(chuàng)新氛濃厚高等院校數(shù)量排名2019高等院校數(shù)量全排名第三武漢市所在的湖北省中部高等教育資最豐富的區(qū)域，2019年教育部公布的高等院校數(shù)量排名中，湖北省中央部門辦和本科院校合計76所排名全國第三位，僅次于北京和江蘇，中部教

育資高地。武漢市匯集了包括武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、華中師范大學(xué)、中南財經(jīng)政法大學(xué)、武漢理工大學(xué)等在內(nèi)的多所優(yōu)秀的全國知名院校。截至2020年末，武漢市本?？圃谛４髮W(xué)生約106.72萬人，比增長6.0%，名副其實的“大學(xué)城”。北0中央部門辦本科院校人才流失情況正逐步好轉(zhuǎn)來：教育部官網(wǎng)，戴德梁行研究部過去由于東部沿海經(jīng)濟發(fā)展迅速，武漢市人才流出情況嚴(yán)重據(jù)螞蟻金服發(fā)布的《大學(xué)生就業(yè)流向報告5大熱門跨省就業(yè)遷徙路線表格6：武漢市及其人才流出目標(biāo)城市房價收入比情況漢占了三個，分別武漢到深圳、武漢到北京及武漢市人才2020年房價武漢市2020武漢到廣州。以華中科技大學(xué)為例，廣東省在相流出主城市收入比年房價收入比當(dāng)長一段時一中科技大學(xué)本科畢業(yè)生就業(yè)選擇的主目的地。近年來，隨區(qū)域經(jīng)濟深圳27.1發(fā)展差距的不斷縮小，武漢市作為內(nèi)核心城市對人才的吸附力開始增強。仍以華中科技大學(xué)為北京23.82019年本科畢業(yè)生留漢占比開始接近流11.7入廣東的占比、2020年湖北省內(nèi)徹底取代廣東廣州16.7省成為華中科技大學(xué)本科畢業(yè)生的首選就業(yè)城

外一線城市日益顯現(xiàn)的擠出效正加杭州速這一過程，對比武漢市人才主流入地與武漢18.5市的房價收入比，武漢市展現(xiàn)出了較高的生活居來報告居研究院，住性價比。華中科技大學(xué)本科畢業(yè)生就業(yè)流向前五城市占比2014-2020100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2014201520162017201820192020廣東湖北上海江蘇北京來：華中科技大學(xué)官網(wǎng)，戴德梁行研究部CUSHMAN&16大學(xué)生留漢政策效果顯著武漢大學(xué)生留漢人數(shù)（萬人）2013-20202017年開始，為更好的促進素聚集，40.638.8實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型優(yōu)化升漢市政府提出30.130.2百萬大學(xué)生留漢計劃，開始將留住人才作為工作重點之一。2017年4月武漢正式成立1512.610.410.8招才局，并公布實施了一系列優(yōu)惠政吸引更多的高素質(zhì)人才留在武漢。2017至201320142015201620172018201920202019年武漢市共新增留漢大學(xué)生109萬來：武漢市政府公開資料，戴德梁行研究部人，提前完成百萬大學(xué)生留漢計劃。依托高校發(fā)展科研成果創(chuàng)新，促進科技成果轉(zhuǎn)化依托院校華中科技大學(xué)武漢大學(xué)產(chǎn)業(yè)研究院武院武漢導(dǎo)航與位置服務(wù)工業(yè)技術(shù)研究院武漢遙感與空信息工業(yè)技術(shù)研究院

武漢智能裝備工業(yè)技術(shù)研究院國家研究中心武漢光電國家研究中心點實驗室測繪遙感信息工程國家重點實驗室材料成形與模具技術(shù)國家重點實驗室水資與水電工程科學(xué)國家重點實驗室國家重點實驗室數(shù)字制造裝備與技術(shù)國家重點實驗室病毒學(xué)國家重點實驗室

強電磁工程與新技術(shù)國家重點實驗室雜交水稻國家重點實驗室

武漢市集成電路設(shè)計工程技術(shù)研究中心武漢市偽工程技術(shù)研究中心武漢市衛(wèi)導(dǎo)航定位技術(shù)研究中心

武漢市數(shù)控系統(tǒng)工程技術(shù)研究中心武漢市激光工程技術(shù)研究中心武漢市鋼鐵冶金工程技術(shù)研究中心工程技術(shù)武漢市天然藥物工程技術(shù)研究中心研究中心武漢市自動化工程技術(shù)研究中心武漢市信息存儲工程技術(shù)研究中心武漢市光電測控儀器工程技術(shù)研究中心

武漢市避孕節(jié)育工程技術(shù)研究中心武漢市地?zé)岜霉こ碳夹g(shù)研究中心

武漢市遙感衛(wèi)應(yīng)用工程技術(shù)研究中心武漢市增材制造工程技術(shù)研究中心武漢市險廢物處置與資化工程技術(shù)研究中心依托院校武漢理工大學(xué)中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）產(chǎn)業(yè)研究院武漢新能汽車工業(yè)技術(shù)研究院武漢地質(zhì)資環(huán)境工業(yè)技術(shù)研究院武漢交通科技研究院國家重點實驗室材料復(fù)合新技術(shù)國家重點實驗室地質(zhì)過程與礦產(chǎn)資國家重點實驗室硅酸鹽建筑材料國家重點實驗室生物地質(zhì)與環(huán)境地質(zhì)國家重點實驗室武漢市船舶工業(yè)設(shè)計工程技術(shù)研究中心武漢市非開挖工程技術(shù)研究中心武漢市液態(tài)儲氫工程技術(shù)研究中心17CUSHMAN&能CUSHMAN&18武漢市城市發(fā)展的前景與目標(biāo)武漢市作為長江中游城市群龍頭城市、國家中心城江經(jīng)濟帶重支點城來將依托其優(yōu)秀

的地緣條件、豐富的科教資和人口吸附潛極推進科技創(chuàng)新進產(chǎn)業(yè)向高端化升區(qū)域發(fā)展提供強大的驅(qū)動力。目前武漢市正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化期：第三產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展時二產(chǎn)業(yè)增速放緩，顯示出由傳統(tǒng)制造業(yè)升級帶來的驅(qū)動力已接近尾進戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展成為十四五期的重點。毋庸置疑戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代

服務(wù)業(yè)將成為下一階段武漢市經(jīng)濟發(fā)展的核心推動力。目前長江中游城市群融合發(fā)展程度較漢都市圈協(xié)發(fā)展也仍處于聯(lián)動初期，預(yù)計隨城際

交通規(guī)劃的進一步落實和推進，區(qū)域經(jīng)濟協(xié)發(fā)展

優(yōu)勢將逐步顯現(xiàn)漢作為核心龍頭城市對城市群的輻射和帶動力將得到有效提升。產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展將持續(xù)推動片區(qū)物業(yè)市場需求釋放高速發(fā)展的高新技術(shù)企業(yè)聚集地–光谷在武漢，光谷所在的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)集中度最高的區(qū)域。2019年湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以地區(qū)生產(chǎn)總1876.8億元在武漢市

個區(qū)域中排名第一位，年在全國國家級高新區(qū)中

排名第四位，2020年也仍然保持在前五，武漢

市經(jīng)濟增長最快的區(qū)域。長達三十多年的培育和發(fā)14展，光谷形成了包括光電子信息、生物制藥、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造等在內(nèi)的一系列支柱產(chǎn)業(yè)。19CUSHMAN&地區(qū)生產(chǎn)總2019（億元）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)江漢區(qū)新洲區(qū)口區(qū)

區(qū)0來：武漢市統(tǒng)計局，戴德梁行研究部排名1234567891020192020北京中關(guān)村科技園北京中關(guān)村科技園深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)上海張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)上海張江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)來：科技部火炬網(wǎng)，戴德梁行研究部21CUSHMAN&需求快速增長的光谷甲級寫字樓市場光谷片區(qū)辦公物業(yè)類型在過去30年主以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，16年開始該片區(qū)開始有甲級寫字樓建成入使用。

近年來隨光谷支柱產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)鏈的不斷延伸，區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的需求快速增長，17年以后光谷甲級寫字樓市場空置率長期處于全市比較低的水平，截至2021年三季度，光谷甲級寫字樓平均空置率18.4%低于全市平均空置率約14.3個百分點；平均租金高于全市水平。140光谷VS武漢市甲級寫字樓租金走勢對比117.412010080604020106.302021Q1-Q3來梁行研究部80%70%60%50%40%30%20%10%0%光谷VS武漢市甲級寫字樓空置率走勢對比32.7%18.4%2021Q1-Q3來梁行研究部TMT企業(yè)和第二總部經(jīng)濟推動片區(qū)寫字樓需求攀升從租賃需求企業(yè)類型來，光谷片區(qū)甲級寫字樓租賃需求主2016至TMT企業(yè)約占過去5年TMT行業(yè)，其次工業(yè)制造業(yè)和教育行業(yè)。2021年三季度，TMT、工業(yè)制造業(yè)和教育行業(yè)的租賃成交面光谷甲級寫字樓積約占光谷甲級寫字樓市場成交總積的42.0%、20.4%成交積的42.0%和19.1%17年開始隨小米系第二總部的落戶，光谷片區(qū)迎第二總部”經(jīng)濟潮，落戶企業(yè)第二總部數(shù)量逐年升，這也為光谷甲級寫字樓市場帶來新的市場需求。CUSHMAN&222016-2021Q3光谷甲級寫字樓租戶成交情況2.5%1.2%9.2%19.1%3.1%TMT42.0%光谷片區(qū)第二總部(總部）數(shù)量9080706050403020100/20.4%來梁行研究部來：公開資料不完全統(tǒng)計，戴德梁行研究部光谷中心城圖示潛力新興板塊：光谷中心城光谷中心城總占地積36.15平方公里，定位為

高科技務(wù)中心，旨在打造服務(wù)中部、輻射全國、

世界的國際化務(wù)城建促進中部戰(zhàn)略

性新興產(chǎn)業(yè)深化的總部控制中心和后臺服務(wù)中心；搭建促進武漢市金融創(chuàng)代服務(wù)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)共融的示范平臺。目前光谷中心城整體仍處于礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高峰期。就辦公物業(yè)來谷中心城寫字樓多為自用型總部大域內(nèi)目前在建的重點甲級辦公項目包括湖北廣播電視傳媒航特種飛行器研發(fā)中心、綠地光谷中心、TCL華中總部、光和創(chuàng)谷、大悅城、烽火通信研發(fā)中心、光谷有軌電車線網(wǎng)、瑞安創(chuàng)新天地等。零板塊，目前光谷中心城在建重點項目包括：大

悅城、力高業(yè)中心、光谷創(chuàng)新天地、龍湖天街等。

預(yù)計未來3-5年光谷中心城將迎來項目交付的高峰期。來：《光谷中心城總體規(guī)劃》，戴德梁行研究部23CUSHMAN&正在崛起的高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集商地理上武漢市被長江和漢水劃分為三個板塊，即三個板塊之的經(jīng)濟往來有所限制，因此也形成了兩過江隧道的建成使用，三鎮(zhèn)之融合發(fā)展趨勢增強，漢口商

主軸亮點區(qū)塊的規(guī)劃，未來兩岸務(wù)區(qū)將成為武漢高端現(xiàn)代服辦公需求穩(wěn)定、入駐企業(yè)質(zhì)量較高自2012年首棟甲級寫字樓交付使用以來，由于入駐企業(yè)整體質(zhì)量較高，漢口及武昌沿江務(wù)區(qū)需

求長期保持穩(wěn)定，也武漢市納稅過億樓宇聚集地。漢口&武昌沿江務(wù)區(qū)整體租金長期處于全

市較高的位置，且空置率保持全市較低水平。截至2021年三季度，該片區(qū)平均租金接近130元每平米；整體空置率14.9%，低于全市平均水平17.8個百分點。160140120100漢口&武昌沿江務(wù)區(qū)與全市甲級寫字樓平均租金走勢對比來德梁行研究部128.7106.38060

40200漢口&武昌沿江務(wù)區(qū)與全市甲級寫字樓空置率走勢對比來德梁行研究部32.7%0%14.9%CUSHMAN&高端服務(wù)業(yè)聚集特征顯著從租賃需求企業(yè)類型來，兩岸甲級寫字樓租賃需求主來自金融、不動產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)業(yè)，三者整體約占2016至2021年三季度該片區(qū)甲級寫字樓成交積的約63%，高端服務(wù)業(yè)聚集特征顯著。2016-2021Q3漢口&武昌沿江甲級寫字樓租戶成交情況/5.4%TMT116.3%來梁行研究部潛力新興板塊：二七濱江務(wù)區(qū)二