房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編8_第1頁
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編8_第2頁
房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編8_第3頁
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房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編8問答題第1題、某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地,甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加競(jìng)買,甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估,最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的,請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。______我的答案:我的答案:參考答案:理由包括:1.本次評(píng)估的價(jià)值為投資價(jià)值(拍賣應(yīng)價(jià))。2.投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的價(jià)值。3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同,納稅狀況不同,對(duì)未來的信心不同,所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì),從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。(說明:若回答估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法、價(jià)格影響因素、資料依據(jù)及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不同,)答案解析:第2題、某公司于5年前在公開市場(chǎng)上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地,投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前,該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬元,若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定,則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬元。請(qǐng)問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?______我的答案:我的答案:參考答案:1.錯(cuò)誤。2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡(jiǎn)單的相加。3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。4.雖然造價(jià)穩(wěn)定,但管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用,稅費(fèi)水平可能有變化。答案解析:某城市房管部門直管公房,產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅,地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),建筑面積為1500m2,占地2900m2,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,房屋建于1955年,后經(jīng)過兩次大修,目前處于正常使用狀態(tài)?,F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解,該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2,商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。據(jù)此,估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路:1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。請(qǐng)問:第3題、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。______我的答案:我的答案:參考答案:若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途,則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適,或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途,則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由:估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū),根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)?;蚬纼r(jià)對(duì)象證載用途為住宅,根據(jù)合法原則,應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。答案解析:第4題、針對(duì)你所選的估價(jià)思路,描述其估價(jià)技術(shù)路線。______我的答案:我的答案:參考答案:估價(jià)技術(shù)路線:①選擇估價(jià)方法。②方法運(yùn)用中的具體處理。③確定估價(jià)結(jié)果。答案解析:?jiǎn)雾?xiàng)選擇題1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈,為保證正常經(jīng)營(yíng),于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初,王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值,評(píng)估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世,臨終前留下遺囑:總價(jià)值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此,該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層,哥哥獲得三~六層。第5題、若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值分析,該大廈一~六層的價(jià)值比例關(guān)系為:1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3,則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款()萬元。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53我的答案:參考答案:A答案解析:800萬元/3.5=228.57萬元,一層價(jià)格:228.57萬元,二層價(jià)格:0.7×228.57萬元=160萬元,一二層合計(jì):388.57萬元,400萬元-388.57萬元=11.43萬元。第6題、因該大廈800萬元的價(jià)值為2006年初的評(píng)估結(jié)果,一年后處分該房地產(chǎn)時(shí),兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該大廈重新進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。估價(jià)中正確的選擇是()。A.若選用市場(chǎng)法,應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行價(jià)值分析B.若選用市場(chǎng)法,應(yīng)結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進(jìn)行價(jià)值分析C.若選用收益法,其凈收益中應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用D.若選用收益法,其凈收益中不應(yīng)扣際分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用我的答案:參考答案:A答案解析:第7題、兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權(quán)登記手續(xù)為()。A.房屋所有權(quán)注銷登記B.房屋所有權(quán)初始登記C.房屋所有權(quán)變更登記D.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記我的答案:參考答案:D答案解析:繼承手續(xù)屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第8題、若哥哥將其房地產(chǎn)出租后,又與銀行簽訂了抵押合同,并委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估,則房地產(chǎn)估價(jià)師在抵押估價(jià)報(bào)告中應(yīng)提示()。A.該房屋租賃關(guān)系不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)B.如未通知承租人,則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記,該抵押合同無效D.如處置該抵押物,該租賃合同對(duì)受讓人依然有約束力我的答案:參考答案:D答案解析:甲公司所有的廠房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu),廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司,轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市,并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金,將土地變更為商業(yè)用途,土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止,約定不可續(xù)期。2008年4月30日,乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價(jià)出資成立合資公司。第9題、如果采用收益法估價(jià),下列關(guān)于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是()。A.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年B.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年,但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響C.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年,但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響我的答案:參考答案:A答案解析:在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年4月30日,根據(jù)孰短原則,應(yīng)以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益年限,在計(jì)算收益價(jià)格時(shí),應(yīng)考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響。第10題、若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)狀況正常,年經(jīng)營(yíng)收入為6000萬元,年銷售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬元,管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6%,商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營(yíng)收入的8.5%,經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價(jià)值為4500萬元,房屋資本化率為8%,土地資本化率為6%。采用直接資本化法測(cè)算該宗物業(yè)的價(jià)值為()萬元。A.6625B.7333C.7571D.8833我的答案:參考答案:B答案解析:第11題、下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是()。A.項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括:工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤(rùn)B.項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益C.項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法D.項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場(chǎng)問題我的答案:參考答案:B答案解析:A.錯(cuò)。理論教材341頁應(yīng)扣減項(xiàng)目為工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、買方稅、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用。C.錯(cuò)。項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)用途改為商業(yè)用途是否合法。甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000m2的綜合用地,地上有三幢房屋,臨路為店面,院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房,基本情況見下表:第12題、如果對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),當(dāng)利用成本法測(cè)算土地價(jià)格時(shí),不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是()。A.耕地占用稅B.征地管理費(fèi)C.耕地開墾費(fèi)D.新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)我的答案:參考答案:D答案解析:第13題、如果評(píng)估店面和倉庫的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬元,住宅價(jià)值為195萬元,則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?,店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為()。A.22.22%B.33.61%C.36.55%D.37.80%我的答案:參考答案:C答案解析:店面的土地價(jià)值=200-800×90%×1000=128(萬元),倉庫的土地價(jià)值=200-500×85%×2000=115(萬元),住宅的土地價(jià)值=195-650×90%×1500=107.25(萬元),店面應(yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~=128/350.25=36.55%。第14題、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷,下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中,正確的是()。A.店面內(nèi)的裝修裝飾補(bǔ)償金額由房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決,或由雙方通過委托評(píng)估確定B.因拆遷估價(jià)對(duì)象為店面,所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)C.評(píng)估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定D.甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估店面價(jià)值我的答案:參考答案:D答案解析:被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額,由拆遷人和被拆遷入?yún)f(xié)商確定,協(xié)商不成的,可以通過委托評(píng)估確定,房屋拆遷公司不等于拆遷入。拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的,可以采用其他估價(jià)方法,并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明,采取被拆遷入投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后,一般由拆遷入委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。指錯(cuò)題第15題、封面和目錄(略)致委托人函(略)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明:1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析和測(cè)算,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師×××已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看,但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限于其外觀和使用狀況,對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分,依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議,我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料,委托人對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用,不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意,估價(jià)報(bào)告不得向委托人及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供,凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9.本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上,報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××):××××(簽名蓋章)中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××):××××(簽名蓋章)中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(注冊(cè)號(hào)××××):××××(簽名蓋章)二00八年六月三十日估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)______我的答案:我的答案:參考答案:1.估價(jià)師聲明應(yīng)該是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明。答案解析:第16題、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓,建筑面積為3853.05m2,土地面積為2294.5m2。1.坐落估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21~23號(hào),四至為:東臨××路,南靠××廣場(chǎng),西接××干休所,北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。2.產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》,估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓,土地用途為辦公,土地使用年限為50年,從2003年6月30日~2053年6月29日,且約定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用權(quán)面積為2294.5m2,地塊形狀規(guī)則,呈矩形,地勢(shì)平坦,土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平,即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信,土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。4.建筑物狀況估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),開敞式布局,建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為:一層層高3.6m,為大堂及辦公區(qū);二~四層層高均為3.3m,為辦公區(qū);五層層高3.3m,局部為辦公區(qū),局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為:外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚,墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆,天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖,天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間,衛(wèi)生間地面鋪地磚,墻面貼瓷磚,天棚鋁扣板吊頂,TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗,主入口為白色鋼化平推玻璃門。估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月,根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看,確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。5.配套設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖;消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng),每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調(diào),暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器,提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。四、估價(jià)目的為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的,經(jīng)與委托人協(xié)商,估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6月25日。六、價(jià)值定義(略)七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下,結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則:1.最高最佳使用原則(略)2.替代原則(略)3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略)4.謹(jǐn)慎原則(略)5.合法原則(略)九、估價(jià)方法本報(bào)告選用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)(方法選擇及方法定義略)。十、估價(jià)結(jié)果在評(píng)估過程中,估價(jià)機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則,在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上,全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的因素,并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為:人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2310萬元),單價(jià)為5995.03元/m2。十一、估價(jià)人員(略)十二、估價(jià)作業(yè)日期2008年6月25日~2008年6月30日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年,但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí),估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報(bào)告,本估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任?!痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司二00八年六月三十日______我的答案:我的答案:參考答案:1.估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述不全,未交代有共有權(quán)人,是否設(shè)立抵押權(quán)等。2.估價(jià)對(duì)象未說明是否為整體估價(jià),但不包括動(dòng)產(chǎn)。3.轉(zhuǎn)讓目的估價(jià)的估價(jià)原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。4.估價(jià)結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn),應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價(jià)。5.估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣。6.估價(jià)報(bào)告有效期表述不正確(和2006年考試真題相同,當(dāng)時(shí)的答案是:正確的描述應(yīng)該為“如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用,本公司不負(fù)任何責(zé)任”)。7.市場(chǎng)法中缺計(jì)算公式(本題考點(diǎn)和06年相同,指錯(cuò)題中也有這一項(xiàng))。8.可比實(shí)例C選取不恰當(dāng),可能不在一個(gè)供需圈(或可比實(shí)例C未說明是否在同一供求范圍內(nèi))。9.可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵不清(未說清是建筑面積還是使用面積)。10.可比實(shí)例C未指明用途,應(yīng)指明辦公用途。11.交易日期調(diào)整依據(jù)錯(cuò)誤,應(yīng)指明顯細(xì)分市場(chǎng)的(不應(yīng)是商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn),而應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象類似的辦公用房4~6月份價(jià)格平穩(wěn))。12.區(qū)域因素中,商業(yè)繁華程度應(yīng)為辦公聚集度。13.“公共設(shè)施配套情況”應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)施完備度或外部配套。14.個(gè)別因素缺少物業(yè)管理的修正。15.可比實(shí)例B裝修調(diào)整系數(shù)有誤(或裝修檔次描述不清,應(yīng)有詳細(xì)說明)。16.成新率100%與“較新”不符,應(yīng)為全新。17.基礎(chǔ)設(shè)施情況屬區(qū)域因素。18.估價(jià)對(duì)象共五層,可比實(shí)例為四層,應(yīng)說明或修正。19.缺少權(quán)益狀況因素說明與調(diào)整。20.收益法中,出租率按估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況90%確定不正確,應(yīng)說明是否為客觀水平且應(yīng)說明是預(yù)測(cè)值。21.年總收入未考慮收租損失。22.收益法測(cè)算中,年總收入未說明是預(yù)測(cè)值。23.收益法測(cè)算中,管理費(fèi)取值來說明理由。24.年總收入未考慮押金或租賃保證金的利息收入。25.租金收入未考慮可出租面積比率。26.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中未交代物業(yè)管理費(fèi)、水、電、采暖費(fèi)等如何收取(或租金內(nèi)涵交代不清)。27.估價(jià)對(duì)象使用年限至2053年6月30日錯(cuò),應(yīng)為6月29日。28.估價(jià)對(duì)象收益年限用50年錯(cuò),應(yīng)為45年。答案解析:第17題、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓,建筑面積為3853.05m2,土地面積為2294.5m2。1.坐落估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21~23號(hào),四至為:東臨××路,南靠××廣場(chǎng),西接××干休所,北依××創(chuàng)業(yè)中心(區(qū)位情況略)。2.產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》,估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓,土地用途為辦公,土地使用年限為50年,從2003年6月30日~2053年6月29日,且約定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用權(quán)面積為2294.5m2,地塊形狀規(guī)則,呈矩形,地勢(shì)平坦,土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平,即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信,土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。4.建筑物狀況估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓,鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),開敞式布局,建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為:一層層高3.6m,為大堂及辦公區(qū);二—四層層高均為3.3m,為辦公區(qū);五層層高3.3m,局部為辦公區(qū),局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為:外墻貼面磚;房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚,墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆,天棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖,天棚鋁扣板吊頂;每層設(shè)男女衛(wèi)生間,衛(wèi)生間地面鋪地磚,墻面貼瓷磚,天棚鋁扣板吊頂,TOTO潔具;窗體采用塑鋼中空玻璃窗,主入口為白色鋼化平推玻璃門。估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月,根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看,確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略)。5.配套設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖;消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng),每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭;空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調(diào),暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng);監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器,提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。二、區(qū)域因素分析(略)三、市場(chǎng)背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象所在的××市軟件園區(qū)域,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍,同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多,市場(chǎng)依據(jù)充足,因此可選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí),該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營(yíng),同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多,容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù),根據(jù)估價(jià)對(duì)象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn),可選用收益法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)法的具體估價(jià)思路為:在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi),具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例,根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況,對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正,評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。收益法的具體估價(jià)思路為:運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率,將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值,將各期現(xiàn)值累加來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。六、估價(jià)測(cè)算過程(一)市場(chǎng)法測(cè)算過程1.選擇可比實(shí)例經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。實(shí)例A:軟件園區(qū)軟件開發(fā)10號(hào)樓,地處××市軟件園,東臨數(shù)碼路,南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu),共四層,建筑面積為4419m2,辦公用途,成交價(jià)格為6100元/m2,成交日期為2008年6月20日,成交情況為正常交易(其他情況略)。實(shí)例B:軟件廣場(chǎng)辦公樓,地處××市軟件園,北臨五一路,西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu),共四層,建筑面積為3986m2,辦公用途,成交價(jià)格為6250元/m2,成交日期為2008年4月5日,成交情況為正常交易(其他情況略)。實(shí)例C:經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓,地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),東臨長(zhǎng)春路,南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu),共四層,建筑面積為4555m2,成交價(jià)格為6430元/m2,成交日期為2008年5月16日,成交情況為正常交易(其他情況略)。比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見表1。表1修正因素比較表2.確定可比實(shí)例修正指數(shù)(1)交易情況修正以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易,故無需進(jìn)行交易情況修正。(2)交易日期修正由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期,××市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn),故對(duì)可比實(shí)例的交易日期不做修正。(3)區(qū)域因素修正可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例,根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正(具體過程略)。(4)個(gè)別因素修正可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析,主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正(具體過程略)。比較因素修正指數(shù)詳見表2。表2比較因素修正指數(shù)表3.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上,對(duì)各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正見表3。表3交易價(jià)格修正計(jì)算表4.比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近,本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格(單價(jià))為:(5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2(二)收益法測(cè)算過程經(jīng)過認(rèn)真分析,得知估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi),每年可獲得穩(wěn)定的凈收益,且每年的報(bào)酬率保持不變,故收益價(jià)格測(cè)算公式為V=A/r×[1-1/(1+r)n式中V——房地產(chǎn)價(jià)格;A——年凈收益;r——報(bào)酬率;n——收益年限。1.確定年凈收益在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上,考慮估價(jià)對(duì)象在使用過程中的正常空置等損失后,實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營(yíng)過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后,得出估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益。(1)估算年總收入采用市場(chǎng)法確定估價(jià)對(duì)象可出租面積的正常租金為1.8元/(m2·天)(具體過程略)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況,出租率按90%考慮,則其年收入總額為:1.8元/(m2·天)×90%×3853.05m2×365天=227.83萬元(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用維修費(fèi):按重置成本的2%(確定過程略)計(jì)算,重置成本為1500元/m2(確定過程略);則:維修費(fèi)=1500元/m2×3853.05m2×2%=11.56萬元保險(xiǎn)費(fèi):按建筑物的原值的0.2%(確定過程略)計(jì)算。則:保險(xiǎn)費(fèi)=1500元/m2×3853.05m2×0.2%=1.16萬元管理費(fèi):按年收入的3%(確定過程略)計(jì)算。則:管理費(fèi)=227.83萬元×3%=6.83萬元營(yíng)業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算,房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算,則營(yíng)業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為:227.83萬元×(5.5%+12%)=39.87萬元?jiǎng)t運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)為59.42萬元。(3)凈收益凈收益=年總收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元2.確定報(bào)酬率本次評(píng)估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法,報(bào)酬率確定為7%(確定過程略)。3.收益年限的確定估價(jià)對(duì)象以出讓方式獲取,土地使用年限為50年,自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu),其經(jīng)濟(jì)壽命為60年,根據(jù)孰短原則,估價(jià)對(duì)象的收益年限為50年。4.測(cè)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式,測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為:V=A/r×[1-1/(1+r)n=168.41萬元/7%×[1-1/(1+7%)50=2324.18萬元單價(jià)為:2324.18萬元÷3853.05m2=6032.05元/m2七、估價(jià)結(jié)果確定1.單價(jià)的確定本報(bào)告分別采用了市場(chǎng)法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估,采用市場(chǎng)法求取的單價(jià)為5958元/m2,采用收益法求取的單價(jià)為6032.05元/m2,兩者的結(jié)果比較接近,本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果,即:估價(jià)對(duì)象單價(jià)=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2估價(jià)對(duì)象總價(jià)=5995.03元/m2×3853.05m2≈2310萬元2.估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,采用科學(xué)合理的估價(jià)方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過測(cè)算,結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析,確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方,并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為:人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2310萬元),單價(jià)為5995.03元/m2。附件(略)______我的答案:我的答案:參考答案:1.0益法測(cè)算中,收益價(jià)格確定時(shí)應(yīng)說明土地不可續(xù)期。2.收益法測(cè)

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