房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編10

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編10單項(xiàng)選擇題第1題、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要我的答案：參考答案：D答案解析：第2題、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)師C.估價(jià)目的D.估價(jià)對象我的答案：參考答案：C答案解析：第3題、下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是()。A.在用價(jià)值為市場價(jià)值B.投資價(jià)值屬于非市場價(jià)值C.市場價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用D.同一估價(jià)對象可能有不同類型的價(jià)值我的答案：參考答案：A答案解析：第4題、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為()元。A.5000B.12574C.12650D.13911我的答案：參考答案：B答案解析：5000元+3000元×85%/0.5%[1-1/(1+0.5)3]=12574元。第5題、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是()。A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額我的答案：參考答案：D答案解析：第6題、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。A.易受限制B.相互影響C.獨(dú)一無二D.不可移動(dòng)我的答案：參考答案：D答案解析：第7題、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是()。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)我的答案：參考答案：C答案解析：第8題、下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是()。A.戶型B.樓層C.層高D.裝修我的答案：參考答案：B答案解析：第9題、對于同一估價(jià)對象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評估價(jià)值最大的一般是()。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.市場價(jià)值C.殘余價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值我的答案：參考答案：B答案解析：第10題、某套200m2、單價(jià)4000元/m2的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為()萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00我的答案：參考答案：B答案解析：20萬元+20萬元/(1+5%)+20萬元/(1+5%)2+20萬元/(1+5%)3=74.47萬元。第11題、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對能更好反映地價(jià)水平高低的是()。A.土地總價(jià)B.土地單價(jià)C.樓面地價(jià)D.商品房價(jià)格我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使()。A.供役地的價(jià)值下降B.需役地的價(jià)值下降C.供役地與需役地的價(jià)值都下降D.供役地與需役地的價(jià)值都上升我的答案：參考答案：A答案解析：第13題、下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是()。A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降我的答案：參考答案：A答案解析：第14題、在建工程抵押價(jià)值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的()。A.謹(jǐn)慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳利用原則我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是()。A.在建工程抵押估價(jià)B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)C.期房市場價(jià)值評估D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)我的答案：參考答案：D答案解析：第16題、在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是()。A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B.統(tǒng)一付款方式C.統(tǒng)一價(jià)格單位D.統(tǒng)一市場狀況我的答案：參考答案：C答案解析：第17題、估價(jià)對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為()萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00我的答案：參考答案：B答案解析：86萬元-8萬元-3萬元×0.8=75.60萬元。第18題、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為()萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00我的答案：參考答案：C答案解析：30萬元+5萬元/8%[1-1/(1+8%)30]=86.29萬元。第19題、某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/m2，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為()元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5549.95D.5638.13我的答案：參考答案：A答案解析：6500元/m2×100.04/100×99.86/100×98.28/100×96.45/100×92.17/100×90.08/100=5110.51元/m2。第20題、報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是()。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長期投資的報(bào)酬率我的答案：參考答案：D答案解析：第21題、對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是()。A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間B.在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間我的答案：參考答案：B答案解析：第22題、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元。A.245B.275C.315D.345我的答案：參考答案：D答案解析：500萬元-50萬元-40萬元-65萬元=345萬元。第23題、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為()萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00我的答案：參考答案：D答案解析：建筑物的凈收益=200萬元×12%=24萬元，土地凈收益=60萬元-24萬元=36萬元，土地價(jià)格=36萬元/6%=600萬元，該房地價(jià)格=600萬元+200萬元=800萬元。第24題、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%我的答案：參考答案：B答案解析：該幢寫字樓的銷售利潤率=[1000×(1+10%)1.5+1200×(1+10%)1.5/2+3000×(2%+5.5%)]=×10000/(3000×10000)=11.08%。第25題、某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是()元/m2A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77我的答案：參考答案：C答案解析：{300000000+300000000×[(1+7.2%)0.5-1]}元÷(1000×1000×65%)=477.87萬元。第26題、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為()萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72我的答案：參考答案：D答案解析：40元/m2×12×4000m2×90%/6%[1-1/(1+6%)32]=2433.72萬元。第27題、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般是()。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C.開發(fā)完成后的時(shí)間D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間我的答案：參考答案：B答案解析：第28題、現(xiàn)評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2，其中主體工程900元/m2，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為()元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76我的答案：參考答案：B答案解析：600/(1+15%)=521.74萬元。第29題、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由()決定的。A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料D.估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料我的答案：參考答案：A答案解析：第30題、某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為()元/m2。A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00我的答案：參考答案：C答案解析：d=(300+378+534+433)元/m2÷4=411.25元/m2，V2008=P0+di=6000元/m2+411.25元/m2×5=8056.52元/m2。第31題、威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t))中，N表示()。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本我的答案：參考答案：A答案解析：第32題、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/m2。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為()萬元。A.500B.525C.600D.1650我的答案：參考答案：D答案解析：補(bǔ)地價(jià)=(新樓面地價(jià)×新容積率-舊樓面地價(jià)×舊容積率)×土地面積=(1500×4.0-1000×0.5)元/m2×3000m2=1650萬元。第33題、某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評估估價(jià)對象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是()。A.空置率偏小B.運(yùn)營費(fèi)用偏大C.收益期限偏短D.報(bào)酬率偏高我的答案：參考答案：D答案解析：第34題、某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了()。A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法我的答案：參考答案：D答案解析：第35題、在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)()。A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定我的答案：參考答案：A答案解析：多項(xiàng)選擇題第36題、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是()。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D.處置抵押房地產(chǎn)E.租賃抵押房地產(chǎn)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第37題、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有()。A.中華人民共和國物權(quán)法B.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例D.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范E.城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第38題、下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有()。A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)E.提高建造成本我的答案：參考答案：BD答案解析：第39題、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括()。A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款B.已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用D.訴訟費(fèi)用E.其他法定優(yōu)先受償款我的答案：參考答案：ABE答案解析：第40題、下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場價(jià)值的有()。A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值B.出租人權(quán)益價(jià)值C.快速變現(xiàn)值D.承租人權(quán)益價(jià)值E.殘余價(jià)值我的答案：參考答案：CE答案解析：第41題、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.土地開發(fā)程度E.房屋完損等級我的答案：參考答案：ADE答案解析：第42題、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有()。A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價(jià)格影響不大我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第43題、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對象的有()。A.土地所有權(quán)B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)C.宅基地使用權(quán)D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房我的答案：參考答案：AC答案解析：第44題、下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價(jià)的有()。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.房地產(chǎn)開發(fā)用地C.行政辦公樓D.寫字樓E.在建工程我的答案：參考答案：ABD答案解析：第45題、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出()。A.較樂觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值C.過高的估計(jì)值D.過低的估計(jì)值E.可能的估計(jì)值我的答案：參考答案：ABE答案解析：第46題、成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括()。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.銷售稅費(fèi)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第47題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有()。A.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日B.利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日C.開發(fā)經(jīng)營期為2009年10月18日至2011年10月18日D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日我的答案：參考答案：ADE答案解析：第48題、針對某個(gè)估價(jià)對象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說法中，正確的有()。A.理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用B.在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可C.理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用D.必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法E.僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法我的答案：參考答案：ACE答案解析：第49題、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有()。A.若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬元我的答案：參考答案：CE答案解析：若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)=40%×100萬元=40萬元，若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)=(40%+30%)×100萬元=70萬元，若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)=(40%+30%+20%)×100萬元=90萬元，若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)=100萬元，若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)(40%+30%+20%+10%+9%)×100萬元=117萬元。第50題、在房地產(chǎn)買賣中對估價(jià)有多種需要，包括評估()。A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價(jià)值B.買方愿意支付的最低價(jià)C.買方可承受的最高價(jià)D.賣方可接受的最低價(jià)E.賣方愿意接受的最高價(jià)我的答案：參考答案：ACD答案解析：判斷題第51題、在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第52題、在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評估出的投資價(jià)值，一般大于市場價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第54題、在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場法或收益法求得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第56題、不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，評估估價(jià)對象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第57題、當(dāng)估價(jià)對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)-債權(quán)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估計(jì)對象價(jià)值的方法。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第62題、一般來說，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對象在自己開發(fā)前提下評估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第63題、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第64題、某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度=(50%+30%)×24m/16m=120%。第65題、一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：計(jì)算題第66題、王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18日，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營費(fèi)用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請計(jì)算該商鋪2009年10月18抵押價(jià)值。______我的答案：我的答案：參考答案：答案解析：第67題、某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積10000m2，建筑容積率為2.0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為1400元/m2，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的樓面地價(jià)為1750元/m2，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3000元/m2，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬元，建成時(shí)配置市場價(jià)值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為180元/(天·間)，第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增