拖欠物業(yè)費(fèi)答辯狀

拖欠物業(yè)費(fèi)答辯狀答辯人：;身份證號(hào)碼：

性別：;民族：;聯(lián)系電話：

住址：北京市昌平區(qū)陳營清水園小區(qū)號(hào)樓單元室

被答辯人：北京興中建物業(yè)管理有限公司;法定代表人：張友良

單位地址：

答辯人因與北京興中建物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)糾紛一案，提交本答辯狀，進(jìn)行答辯如下：

一、請(qǐng)求事項(xiàng)：

1、依法駁回被答辯人訴求的物業(yè)管理費(fèi)中不合理的部分;

2、依法要求被答辯人公示其2003年7月31日至2007年4月1日，管理清水園小區(qū)期間物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

3、依法要求被答辯人向答辯人補(bǔ)開繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用的正式發(fā)票;

4、依法要求被答辯人向答辯人支付其出租業(yè)主公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房收益中應(yīng)支付給答辯人的部分;

5、依法要求追究被答辯人違反雙方簽定的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，在未做公示、也未向答辯人通告的情況下，單方撤出小區(qū)的違約責(zé)任，并據(jù)此要求被答辯人向答辯人支付違約金。

6、鄭重請(qǐng)求法庭向有關(guān)部門發(fā)出如下司法建議書：

⑴采取切實(shí)有效的措施，強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

⑵采取切實(shí)有效的措施，強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公示外包物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的合同或協(xié)議;

⑶采取切實(shí)有效的措施，強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主就《物業(yè)管理服務(wù)合同》簽訂補(bǔ)充協(xié)議，杜絕侵害業(yè)主合法權(quán)益的霸王合同、霸王協(xié)議和霸王條款;

⑷徹查物業(yè)管理企業(yè)只向業(yè)主開具收款收據(jù)，尋找各種理由不向業(yè)主開具正式發(fā)票，借此偷漏國家稅款、損害業(yè)主和國家合法權(quán)益的違法行為;

⑸細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定相應(yīng)的強(qiáng)制性條款，借以約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，最大限度地減少物業(yè)糾紛。

二、事實(shí)和理由：

入住時(shí)答辯人與被答辯人簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》(以下簡稱物業(yè)合同)，但在履行合同履過程中，被答辯人卻嚴(yán)重的違反了物業(yè)合同的約定及《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》《關(guān)于印發(fā)《北京市貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見》和《關(guān)于開展全市居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)情況檢查的實(shí)施意見》的通知(京國土房管物[2004]338號(hào))》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003年9月1日起施行)、《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》(2006年1月1日起執(zhí)行)、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》(2001年5月18日頒布)、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國土房管物[2003]950號(hào))的規(guī)定。

嚴(yán)重地?fù)p害了答辯人的合法權(quán)益。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第六條關(guān)于管理費(fèi)糾紛規(guī)定“22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的”。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第八條關(guān)于管理責(zé)任糾紛規(guī)定“31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

答辯人于年月收房，但是從年月入住清水園小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)被答辯人的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量極差，小區(qū)內(nèi)雜草叢生、垃圾物品隨處堆放、私搭亂建隨處可見、蚊蠅蛇鼠滋生、雞鴨成群、犬吠連天、甚至小廣告都貼到了答辯人和其他業(yè)主的門上!真可謂“聞雞起舞、狂斗蚊蠅、夜聽犬吠、打鼠滅蟑、大風(fēng)過處塵土飛揚(yáng)!”冬季供暖溫度也不達(dá)標(biāo)，家里非常冷。

截止到2007年3月15日，供暖季節(jié)家中最高溫度不超過14℃(陽光充足，室外溫度達(dá)到8～9℃時(shí)除外)，答辯人無數(shù)次地向被答辯人反映并投訴，但是被答辯人置之不理，長期不給解決，使得答辯人被迫在寒冷中度過一個(gè)又一個(gè)的漫長冬季。

現(xiàn)一一列舉如下：

一、被答辯人沒有對(duì)物業(yè)合同和國家及北京市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)盡到管理義務(wù)

1、未對(duì)公共設(shè)施、設(shè)備盡到維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第二條規(guī)定“保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢;負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù);”

根據(jù)物業(yè)合同第一章第一條、第二條、12.2條的約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)保證完好，負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)。

但是當(dāng)小區(qū)北面各單元的門禁系統(tǒng)陸續(xù)出現(xiàn)故障無法使用后。

小區(qū)內(nèi)的照明路燈也陸續(xù)達(dá)到使用壽命，正常工作的不足50%，被答辯人從不主動(dòng)巡視、維修，在接到業(yè)主反映的情況后，被答辯人也從沒有進(jìn)行過修繕，致使推銷人員隨意進(jìn)出各個(gè)樓門進(jìn)行推銷或宣傳散發(fā)小廣告，小區(qū)路燈無法正常照明。

2、未對(duì)草坪綠植盡到養(yǎng)護(hù)義務(wù)

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第二條規(guī)定“保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢;”

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第三條規(guī)定“小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第五條規(guī)定“綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象，基本無裸露土地;花草、樹木修剪及時(shí)，無明顯枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象，樹木基本無釘栓捆綁現(xiàn)象。

根據(jù)物業(yè)合同第一章第四條約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)對(duì)共綠地、綠化、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)與管理，并按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

但是被答辯人從來就沒有對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行過任何的管理，小區(qū)內(nèi)雜草叢生，有些地方野草已經(jīng)長到半人多高，因此又引起了蚊蠅蛇鼠的滋生，小區(qū)總的來說是臟亂差。

3、未對(duì)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生盡到維護(hù)義務(wù)

物業(yè)合同第一章第六條的約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第四條規(guī)定“24小時(shí)有專人值守;進(jìn)行日常巡視;涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防范措施。

對(duì)火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預(yù)案，發(fā)生時(shí)要及時(shí)處理，并上報(bào)有關(guān)主管部門;對(duì)居住區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象，積極與派出所等配合進(jìn)行處理。

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第三條規(guī)定“居住區(qū)內(nèi)道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運(yùn)一次;及時(shí)清理居住區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所的廢棄雜物;及時(shí)清掃積水和積雪;及時(shí)組織清理亂堆放物品、亂張貼的宣傳品。

區(qū)內(nèi)長時(shí)間存在業(yè)主不文明養(yǎng)犬行為(如一戶多犬、飼養(yǎng)大型犬、拴犬鏈等行為)，答辯人家的小孩就多次受到未栓鏈犬的驚嚇，且答辯人還日夜遭受犬吠襲擾。

根據(jù)物業(yè)合同服務(wù)質(zhì)量中12.1條的約定，被答辯人應(yīng)當(dāng)對(duì)私搭亂建進(jìn)行管理，但是小區(qū)內(nèi)卻有搭蓋鴿子棚、雞窩、鴨窩的，還有私自加蓋頂樓的，隨處可見。

答辯人多次找到被答辯人要求解決動(dòng)物豢養(yǎng)及私搭亂建問題，被答辯人以各種理由推托從未進(jìn)行過任何管理和調(diào)節(jié)工作。

另外，在清水園小區(qū)9號(hào)樓北側(cè)，有業(yè)主長年撿拾堆放大量垃圾，堆放垃圾占地可達(dá)10平方米左右，由于長時(shí)間堆放滋生蚊蠅蛇鼠，而且還持續(xù)釋放惡臭，為此包括答辯人在內(nèi)的廣大業(yè)主都強(qiáng)烈的向被答辯人反映過問題，但是被答辯人不僅未及時(shí)清理，而且至今被答辯人也沒有解決這個(gè)問題。

4、未對(duì)安全防范工作盡到義務(wù)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第五條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等;夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄;發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并配合公安部門進(jìn)行處理。

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求(試行)》第四條規(guī)定“24小時(shí)有專人值守;進(jìn)行日常巡視;涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防范措施。

對(duì)火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預(yù)案，發(fā)生時(shí)要及時(shí)處理，并上報(bào)有關(guān)主管部門;對(duì)居住區(qū)內(nèi)違法現(xiàn)象，積極與派出所等配合進(jìn)行處理。

”

根據(jù)物和合同第七條的約定和業(yè)主守則中第一條的規(guī)定，被答辯人應(yīng)當(dāng)在清水園小區(qū)內(nèi)進(jìn)行24小時(shí)的保安執(zhí)勤巡崗制度，但是在被答辯人管理期間除看門保安外從未組織過保安巡邏，更不用說是24小時(shí)巡邏了。

由于被答辯人疏于管理，清水園小區(qū)內(nèi)多次發(fā)生盜竊案。

為此，業(yè)主紛紛要求物業(yè)公司加強(qiáng)保安工作，安裝監(jiān)控?cái)z像頭，但是被答辯人置廣大業(yè)主的意見于不顧，始終沒有采取過任何措施，最終導(dǎo)致了7號(hào)樓4單元短短的一個(gè)月內(nèi)發(fā)生了四起盜竊案，被盜業(yè)主損失慘重。

每起盜竊案均在東小口派出所記錄在案，提請(qǐng)法庭到東小口派出所進(jìn)行司法調(diào)查取證。

5、未對(duì)物業(yè)綜合管理工作盡到義務(wù)

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》第一條規(guī)定“每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃,組織實(shí)施;白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng);每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。

被答辯人管理期間，從來就沒有對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查。

有些業(yè)主家中漏水、漏雨，但被答辯人往往不是推卸責(zé)任，就是說“這是開發(fā)商的事，我們物業(yè)解決不了。答辯人和很多業(yè)主都無數(shù)次地向被答辯人投訴冬季供暖溫度不達(dá)標(biāo)，家里太冷，但是被答辯人置之不理，長期不給解決，使得答辯人和很多業(yè)主被迫在寒冷中度過一個(gè)又一個(gè)的漫長冬季。

被答辯人管理期間，從來就沒有進(jìn)行過一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，因?yàn)榉?wù)的好與壞，被答辯人和答辯人及廣大業(yè)主的心理都明白——就兩個(gè)字“很差”!被答辯人根本就不敢做物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查!

二、被答辯人從未公示其管理清水園小區(qū)期間物業(yè)服務(wù)資金的收支情況

《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定“實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：第(七)款：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;第(八)款：對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);第(九)款：監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;”

雖然答辯人和小區(qū)其他廣大業(yè)主向被答辯人多次提出公示，但被答辯人時(shí)至今日，從未公示過，更不用說對(duì)業(yè)主所提出質(zhì)詢的答復(fù)了。

被答辯人的行為嚴(yán)重地侵害了答辯人的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，是對(duì)答辯人合法權(quán)益地嚴(yán)重侵犯和踐踏。

三、被答辯人擅自改變公共設(shè)施、物業(yè)管理用房用途

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

《中華人民共和國物權(quán)法》第八十二條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十四條規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第五條關(guān)于管理權(quán)糾紛規(guī)定“18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。

但是被答辯人將小區(qū)大門收發(fā)室、小區(qū)自行車停車棚對(duì)外出租用于商店等經(jīng)營性活動(dòng)，小區(qū)10號(hào)樓地下室也對(duì)外出租，這些行為從未經(jīng)過業(yè)主的同意，對(duì)于所獲得的收益也從未對(duì)業(yè)主進(jìn)行過公示。

被答辯人的行為嚴(yán)重地侵害了答辯人的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和依法享有收益的權(quán)利，是對(duì)答辯人合法權(quán)益地嚴(yán)重侵犯和踐踏。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條、第六十六條的規(guī)定，改變公共設(shè)施用途的收益應(yīng)當(dāng)有業(yè)主大會(huì)決定收益的用途，并且應(yīng)當(dāng)對(duì)違規(guī)企業(yè)處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

四、被答辯人單方撤離清水園小區(qū)，非法將清水園小區(qū)的全部物業(yè)管理服務(wù)轉(zhuǎn)包給潤澤恒心物業(yè)管理有限公司

物業(yè)合同11.5條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第四條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力規(guī)定“15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。

當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

答辯人于20xx年4月1日在既沒有公示，也沒有通知任何業(yè)主的情況下，單方撤出了清水園小區(qū)，并將清水園小區(qū)的全部物業(yè)管理服工作交給了北京潤澤恒信物業(yè)管理有限公司，這已經(jīng)嚴(yán)重違反了物業(yè)合同的約定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的強(qiáng)行規(guī)定。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條應(yīng)給予被答辯人嚴(yán)厲處分。

依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定，被答辯人不能以開發(fā)商將其解聘為由，在事先既沒有公示，也沒有通知任何業(yè)主的情況下，單方撤出了清水園小區(qū)，而應(yīng)當(dāng)就此向答辯人承擔(dān)違約責(zé)任。

被答辯人的這種做法和行為是對(duì)法律的嚴(yán)重踐踏，是對(duì)答辯人和所有業(yè)主合法權(quán)益的肆意侵害，是創(chuàng)建和諧社會(huì)、穩(wěn)定社會(huì)的反面教材。

五、被答辯人未在其制訂的格式合同《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在管理服務(wù)期間也未達(dá)到國家和北京市相關(guān)規(guī)定所要求的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

被答辯人存在欺詐和損害答辯人合法權(quán)益的行為

《中華人民共和國合同法》第三十九條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。

《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

《中華人民共和國合同法》第六十二條規(guī)定“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行;沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

《物業(yè)管理服務(wù)合同》第十四條約定“乙方違反本合同第十一條和第三章的約定，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的'，甲方可報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理部門作出處理，造成甲方損失的，乙方應(yīng)給予甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任并給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

被答辯人未在其制訂的格式合同《物業(yè)管理服務(wù)合同》中約定各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在管理服務(wù)期間也未達(dá)到國家和北京市相關(guān)規(guī)定所要求的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

更為重要的是，在法律程序上，被答辯人始終無法舉證其單方實(shí)施的服務(wù)達(dá)到了法定最低標(biāo)準(zhǔn)，僅僅用一個(gè)被答辯人都已經(jīng)嚴(yán)重違約、嚴(yán)重踐踏的物業(yè)管理服務(wù)合同來主張所謂的物業(yè)費(fèi)。

其訴訟請(qǐng)求證據(jù)缺失、法律依據(jù)嚴(yán)重不足。

其做法與構(gòu)建和諧社區(qū)的理念背道而馳!被答辯人存在欺詐和損害答辯人合法權(quán)益的行為。

三、證據(jù)材料：

1、清水園小區(qū)廣大業(yè)主出具的證言及成立業(yè)主委員會(huì)調(diào)查表、房屋受損證明(書證)

2、北京興中建物業(yè)管理有限公司管理清水園小區(qū)期間小區(qū)環(huán)境照片(書證-照片)

3、北京市昌平區(qū)東小口地區(qū)辦事處清水園社區(qū)居民委員會(huì)出具的證明(書證)

4、北京市昌平區(qū)東小口地區(qū)辦事處清水園社區(qū)居民委員會(huì)出具的清水園小區(qū)新老物業(yè)公司交接前后的小區(qū)環(huán)境對(duì)比照片(書證-照片)

5、北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(書證-法規(guī))

6、物業(yè)管理服務(wù)合同等協(xié)議

7、北京興中建物業(yè)管理有限公司為偷漏國家稅款，不給業(yè)主開具發(fā)票，嚴(yán)重地?fù)p害了國家和廣大業(yè)主的合法權(quán)益(書證-收款收據(jù))

8、北京電視臺(tái)BTV3法制進(jìn)行時(shí)之大家說法2008年03月22日中午12:20《欠費(fèi)兩載物業(yè)和清水園小區(qū)業(yè)主上法庭》電視節(jié)目(視聽證據(jù))

以上證據(jù)材料以文字、圖片和視頻的形式向法庭提交。

綜上所述，被答辯人未完成物業(yè)合同中約定的義務(wù)，而答辯人自年月至年月期間完全履行了繳納物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的義務(wù)，答辯人多次要求被答辯人解決上述問題都沒得到合理的答復(fù)和解決。

故從年月起拒交相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)用，以此敦促被答辯人積極改進(jìn)，但非常遺憾的是，直至今日被答辯人也沒有絲毫的改進(jìn)，反而在侵害答辯人合法權(quán)益的道路上越走越遠(yuǎn)!其做法與構(gòu)建和諧社區(qū)的理念背道而馳!更為重要的是。

在法律程序上，被答辯人始終無法舉證其單方實(shí)施的服務(wù)達(dá)到了法定最低標(biāo)準(zhǔn)，僅僅用一個(gè)被答辯人都已經(jīng)嚴(yán)重違約、嚴(yán)重踐踏的物業(yè)管理服務(wù)合同來主張所謂的物業(yè)費(fèi)。

其訴訟請(qǐng)求證據(jù)缺失、法律依據(jù)嚴(yán)重不足!為了依法維護(hù)答辯人的合法權(quán)益不再受到被答辯人的進(jìn)一步侵害踐踏，敬請(qǐng)法院依法駁回被答辯人的不當(dāng)訴訟請(qǐng)求，支持答辯人合法合理的請(qǐng)求事項(xiàng)。

此致

北京市昌平區(qū)人民法院

答辯人：

年月日

拖欠物業(yè)費(fèi)答辯狀(二)

被答辯人與答辯人等關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，現(xiàn)答辯人根據(jù)相關(guān)法律及事實(shí)答辯如下：

一、天地人和物業(yè)公司未履行盛業(yè)家園《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的義務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)合理合法

物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，在物業(yè)糾紛中，由于物業(yè)公司沒有履行合同或履行合同存在嚴(yán)重瑕疵，業(yè)主依合同法的規(guī)定，完全可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行抗辯。

被告是盛業(yè)家園小區(qū)的業(yè)主，與開發(fā)商委托的物業(yè)服務(wù)公司—-天地人和物業(yè)管理有限公司簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，約定合同期限為3年(年月日至年月日)。

約定由天地人和公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理、房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù)，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠化的維護(hù)和管理等也是事實(shí)，按理業(yè)主確實(shí)有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

但是，由于物業(yè)公司沒有履行合同義務(wù)，使物業(yè)管理十分混亂，小區(qū)內(nèi)私搭亂建、公共綠地被損毀、侵占、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生惡劣、排水不暢、污水橫流，電梯不進(jìn)行正常的維修使電梯帶病運(yùn)行、時(shí)常出故障，最長一次停運(yùn)達(dá)時(shí)間一個(gè)多月時(shí)間、嚴(yán)重危及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全、小區(qū)治安案件頻發(fā)......業(yè)主多次向物業(yè)公司和有關(guān)部門反映，一直沒有得到解決。

因此大部分業(yè)主由于物業(yè)公司的嚴(yán)重合同違約，根據(jù)合同法的規(guī)定，大部分業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi)，完全是情理中的事，是逼于無奈!合理合法。

被告認(rèn)為:被告因?yàn)樵嬉呀?jīng)構(gòu)成了根本違約，使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，依法行使先履行抗辯權(quán)。

同時(shí)由于原告嚴(yán)重違約，原告已經(jīng)于年月日被全體業(yè)主逐出盛業(yè)家園。

被告認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)主要有三點(diǎn)：

一是被告與天地人和公司的《前期物業(yè)服務(wù)管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的約束;

二是天地人和物業(yè)服務(wù)公司是否完全履行了合同義務(wù)，是否嚴(yán)重違約，進(jìn)而業(yè)主能否行使先履行抗辯權(quán)。

三、約定的合同期限期滿后，業(yè)主是否繼續(xù)受《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約束?

第一個(gè)焦點(diǎn)：玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與玉林市天地人和物業(yè)管理公司于20**年簽訂的《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》是否有效?

20**年玉林市住建委和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的《答復(fù)意見》：“......而當(dāng)前盛業(yè)家園就是因?yàn)橐?guī)劃核實(shí)驗(yàn)收沒有通過，所以......”證實(shí)，盛業(yè)家園至今沒有竣工經(jīng)驗(yàn)收合格，違反了《中華人民共和國建筑法》“第六十一條建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;末經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

的法律強(qiáng)制性規(guī)定，而玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不但把沒有末經(jīng)驗(yàn)收的樓盤交付給業(yè)主的行為違法，而且把物業(yè)管理權(quán)交給沒有物業(yè)管理資質(zhì)的原告管理，違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第第五十二條第五款的規(guī)定，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同。

第二個(gè)焦點(diǎn)：由于原告的物業(yè)管理權(quán)利來自玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的授權(quán)，但是《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同，因此被告與物業(yè)公司簽訂“物業(yè)管理服務(wù)合同”自然無效。

同時(shí)，由于玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘玉林市天地人和物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，由于沒有到住房建委等行政主管部門備案，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的規(guī)定，也應(yīng)該認(rèn)定《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》無效，也就是說，原告與盛業(yè)家園所有業(yè)主簽訂的合同為無效合同，更為重要的是前面說過。

由于物業(yè)公司沒有履行了合同義務(wù)，嚴(yán)重違約，進(jìn)而業(yè)主根據(jù)合同法的規(guī)定完全可以行使先履行抗辯權(quán)，同時(shí)由于合同無效，業(yè)主還可以行使不安抗辯權(quán)。

第三個(gè)焦點(diǎn)：小區(qū)的物業(yè)管理，業(yè)主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》約定的合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)收取業(yè)主的物業(yè)費(fèi)就失去了合同依據(jù)和法律依據(jù)，業(yè)主當(dāng)然可以不受《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》條款的約束。

二、退一萬步說，即使合同有效或者雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系，但由于物業(yè)公

司沒有提供服務(wù)或者提供的服務(wù)嚴(yán)重不符“合同”約定，業(yè)主基于最高院的司法解釋也可不交物業(yè)費(fèi)，依法行使先履行抗辯權(quán)。

首先，業(yè)主提供了大量的證據(jù)已經(jīng)證明：物業(yè)公司沒有履行電梯維修義務(wù)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，對(duì)共用部位及配套的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)和管理是物業(yè)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)，被告與天地人和公司簽訂的“合同”也有此規(guī)定，物業(yè)管理公司有義務(wù)履行其對(duì)共用部位及配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)和管理之職責(zé)，但是電梯長期帶故障運(yùn)行，時(shí)常出故障。

最長一次停運(yùn)達(dá)時(shí)間一個(gè)多月時(shí)間、嚴(yán)重危及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司不但嚴(yán)重法律的直接規(guī)定，同時(shí)物業(yè)公司構(gòu)成嚴(yán)重違約的行為。

其次，物業(yè)公司和業(yè)主是平等主體關(guān)系，在實(shí)際履行中應(yīng)是物業(yè)公司先履行服務(wù)管理義務(wù)，業(yè)主后按約定繳納物業(yè)費(fèi)，先服務(wù)后收費(fèi)，而不是不服務(wù)也收費(fèi)，服務(wù)不符合約定也收費(fèi)，業(yè)主提交的大量的證據(jù)證明，本案中，天地人和公司事實(shí)上明顯未提供符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。

比如被告自己花費(fèi)修理電梯、自己交電梯費(fèi)，物業(yè)公司還偷拆、強(qiáng)拆業(yè)主的水表、停止供水，不但造成業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失、給生活帶來嚴(yán)重不便，由于天地人和公司對(duì)小區(qū)的管理服務(wù)嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，致使小區(qū)內(nèi)綠地被嚴(yán)重?fù)p毀，私搭亂建現(xiàn)象比比皆是......

因此原告不是一般的違約，而是嚴(yán)重違約，業(yè)主在物業(yè)公司未履行約定義務(wù)或履行有嚴(yán)重瑕疵時(shí)，根據(jù)合同法第六十七條之規(guī)定，業(yè)主有權(quán)拒絕其履行交費(fèi)的要求，合法地行使先履行抗辯權(quán)。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第6條規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。因此，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯是否系“正當(dāng)理由”是本案審查的重點(diǎn)。

被告認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)在形式上表現(xiàn)為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)所支付的對(duì)價(jià)，是全體業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)，如果允許物業(yè)公司不提供服務(wù)和服務(wù)低劣也可以收取服務(wù)費(fèi)，在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)后，物業(yè)公司變本加厲地不履行合同，最后借助司法權(quán)力強(qiáng)迫業(yè)主就范，讓不法物業(yè)公司獲取非法利益，如果法院不全面查明案件事實(shí)，簡單地支持物業(yè)公司的無理要求，是不利于業(yè)主公共利益的保護(hù)的，不得作為弱勢(shì)群體的業(yè)主的利益的保護(hù)，也是十分不公平的.

因此，我們廣大業(yè)主不希望法庭偏頗那一方，但請(qǐng)法庭認(rèn)真審查業(yè)主的抗辯事由、業(yè)主不交納費(fèi)的真實(shí)原因、業(yè)主的先履行抗辯是否正當(dāng)和合理?對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行物業(yè)服務(wù)合同條款，是否存在履行合同存在重大瑕xiá疵cī?作出一個(gè)正確的評(píng)判!

三、被答辯人沒有履行物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)，無權(quán)要求原告支付物業(yè)費(fèi)。

1.根據(jù)合同相對(duì)性原則，原告只有履行了合同中約定的服務(wù)，才有權(quán)要求原告履行付費(fèi)。

然而原告沒有舉證證明自己履行了合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行合同義務(wù)。

2.實(shí)際上原告也沒有履行合同義務(wù)：

①房屋漏雨、管理混亂，垃圾清理不及時(shí)，衛(wèi)生無人打掃。

亂擺的小區(qū)攤子、一天到晚都在播放的聲音，一樓汽車的亂停放

②占用小區(qū)維修基金帳目。

③侵占本屬于包括被告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主的費(fèi)用。

根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，所以小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營性收入，如電梯出入口的廣告費(fèi)用，小區(qū)里的廣告費(fèi)，(如：橫幅，LED廣告牌，汽車出入拿的廣告卡，等等，)歸全體業(yè)主所有，比如：教育中路門口的燒烤攤一年交的場(chǎng)地占用費(fèi)，小區(qū)里停車位收費(fèi)呢。

④原告只安排了二十來個(gè)保安同志穿著保安服坐在小區(qū)停車場(chǎng)出入口發(fā)放門卡，小區(qū)停車場(chǎng)有二個(gè)出入口，而小區(qū)的進(jìn)