物業(yè)工程前期介入方案

物業(yè)工程前期介入方案武漢泰順和物業(yè)管理有限公司適用于公司接管的物業(yè)項目齊紅云2014/8/8

1.目的：本方案旨在國家相關(guān)規(guī)范的基礎(chǔ)之上，總結(jié)前期物業(yè)接管，后期管理積累的經(jīng)驗、并從后期維護、使用及方便客戶的視角提出規(guī)劃設計規(guī)定，前瞻性地參與規(guī)劃設計，提高非住宅/住宅產(chǎn)品的合用性以及減少后期物業(yè)維護成本與管理難度，避免反復性出現(xiàn)規(guī)劃、設計、施工等問題和缺陷。本方案是按照高檔住宅社區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定擬定，地產(chǎn)規(guī)劃部門可根據(jù)項目的實際情況給予所有或部分采納，公司物業(yè)部將給予參與、配合。2.范圍：合用于白云邊置業(yè)參與開發(fā)的所有新項目.3.前期介入團隊（人員）的任職規(guī)定具有相應的專業(yè)與從業(yè)經(jīng)驗，參與過類似項目的前期工作，經(jīng)驗豐富，具有良好的協(xié)調(diào)、溝通能力與文字、語言描述能力；曾擔任過物業(yè)工程主管以上的職務，具有一定的管理能力、經(jīng)驗，熟悉相關(guān)的法律法規(guī)。4.方法和過程控制（見下表共八大類建議）序號類別標準一、設備類1設備房標準：（開閉所\配電房\控制中心\電梯機房\水泵房\弱電機房\風機房\泳池泵房）設備房通用標準：1.社區(qū)設備房優(yōu)先考慮集中規(guī)劃設計，便于后期維護與管理；2.設備房內(nèi)墻面土建裝飾基本規(guī)定：設備名稱墻面規(guī)定地面規(guī)定頂棚規(guī)定水泵房1.8米高墻磚鋪設，外墻施工墻面涂料工藝規(guī)定滿鋪防滑地磚外墻施工墻面涂料工藝規(guī)定電梯機房內(nèi)墻打磨，套白，涂料兩遍地面水泥收光，打磨，地坪漆打磨，套白，涂料兩遍配電室內(nèi)墻打磨，套白，涂料兩遍（涂料規(guī)定為白色）地面水泥收光，打磨，地坪漆外墻施工墻面涂料工藝規(guī)定（考慮前期設備房均在地下室，飽和空氣在墻面凝結(jié)，如用內(nèi)墻施工工藝及規(guī)定，基本上交付后墻面所有起皮發(fā)霉）。3.照明亮度合理，重要關(guān)注是否有照明死角，影響檢修，控制回路分維修及平常巡檢2回路控制，所有設備房應配置應急照明燈。4.通風良好，機房的溫度規(guī)定在40度以下，濕度在80%以下，電梯機房必須安裝空調(diào)設備及安裝時控器控制換氣扇強制對流降溫措施；5.防鼠，門檻加高防鼠及小動物進行機房（高度在50cm），可采用抽插式擋板。6.標記清楚明朗（名稱標記、狀態(tài)標記、流向標記、警示標記和參考標記）符合公司VI規(guī)定；7.設備房內(nèi)應設立維修所需的單相插座.8.設備房內(nèi)接地網(wǎng)要可靠，接地阻值不大于1歐姆，接地測試點清楚明了；應一方面考慮明裝接地帶。9.防濕，注意相關(guān)的溫度適中（特別是在設備房運營前增長抽濕機抽濕）設備房屋面、門窗、門檻應具有防水擋水功能；10.增長設備房與控制中心之間內(nèi)線電話11.排污管道設計及施工時應避開設備房控制設備等電器頂部穿行，如避免不了，必須增長有效防管道破裂的遮護設施；12.機電設備的運營考慮降噪、減震解決，特別設立在天臺、標準層和地下室（住宅的正下方）的機電設備。13.變配電房、發(fā)電機房、水泵房、鍋爐房、電梯機房等設備房應預埋吊裝環(huán)或安裝吊裝導軌，吊裝環(huán)或吊裝導軌的安全系數(shù)按照設備重量的2倍考慮。14.加壓水泵房增長300W，220/220V隔離變壓器，用于清洗水箱時臨時增長照明，抽風機使用（重要考慮清洗過程中水接觸較多，在水箱內(nèi)燈具照明安全用電，同時夏季的箱體內(nèi)的潮熱空氣強排，15.變頻給水泵、消防泵、污水泵、鍋爐、過濾沙缸等涉及安全隱患和需定期停機檢修的設備應至少按一主一備安裝設計。設備房特殊標準：1.機柜絕緣墊（適合配電房、發(fā)電機房），橡膠絕緣墊厚度：低壓配電室4-6mm，高壓配電室10-12mm，寬度800－1000mm。2.發(fā)電機房排煙的凈化環(huán)保水解決（適合發(fā)電機房）系統(tǒng)配置，減少排煙溫度和煙塵排放。3.油桶與發(fā)電機房隔離（適合發(fā)電機房）；4.控制中心應設立獨立的配電回路、后備電源必須滿足4小時以上、地面采用防靜電地板、應急燈、室內(nèi)有防潮解決等。2電梯介入設計選型時：1.在對電梯進行選型時，轎門控制裝置最佳選用觸板式一體化光柵，避免使用觸板帶光眼配置；2.電梯五方對講功能并與控制中心值班人員進行通話；3.轎箱監(jiān)控視頻及通話音頻線電梯廠家在生產(chǎn)中與隨行電纜一并制作完畢；4.轎廂內(nèi)轎廂風扇要保證通風良好，根據(jù)項目設計檔次考慮轎箱增長空調(diào)制冷；5.電梯內(nèi)部配置半球攝像機及集中控制對講功能；(電源由控制中心集中輸出)6.消防電梯底坑必須設立排水系統(tǒng)（必須是一主一備），容量為2.5立方米，普通電梯底坑應設立排水孔，自然放坡至污水泵坑內(nèi)；7.電梯機房采用隔音措施，電梯曳引機采用防震措施，避免噪音、震動影響毗鄰房屋客戶。8.有機房電梯機房曳引機頂棚必須預留維修吊鉤，承重量至少大于曳引機總量的1.5倍。施工跟進時：1.機房內(nèi)基座墻體提前解決；2.鋼絲繩上的平層標記完好；3.電梯井道內(nèi)土建水泥抹平；4.在每層電梯口做高差為2-5mm的向電梯前室的放坡解決；防止電梯廳有水流向井道。5.建議在施工時做好電梯公共使用部位做好防護，以免施工、裝修期間對設備的破壞；6.電梯機房有設立通風、降溫措施，預留安裝一個250mm*250mm百葉窗洞口；7.跟進電梯機房內(nèi)安裝應急燈一組；3供配電介入設計選型時：1.室外公共景觀用電必須單獨計量，安裝計量表計；2.各種配電箱（柜）鑰匙通用，可考慮接管時統(tǒng)一更換。3.設備要采用必要隔音減震措施，保證住戶不受影響；4.專變房變壓器超高溫報警、發(fā)電機運營指示、市電顯示信號裝置引至控制中心；5.配電房應設立獨立的通風系統(tǒng)，涉及獨立的送風系統(tǒng)和排風系統(tǒng)；盡量不用消防設備。6.進設備房電纜橋架設備房頂部安裝，電纜溝孔洞封堵完整，具有防鼠和防水功能，7.按項目特點必須配置發(fā)電機組時，其智能安防系統(tǒng)（周界防越系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、社區(qū)廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）、消防系統(tǒng)、公共設備（電梯、消防與監(jiān)控中心主機）、重要通道照明需要與發(fā)電機備用電源連接。非消防電源，需要與消防電源分設開關(guān)并保障在發(fā)生火災時控制中心可以斷開非消防電源，發(fā)電機單獨為消防設備供電。施工跟進時：1.前期需重點考慮配電房抽風及除潮問題。2.穿地下室的電纜洞口應進行反坡解決，同時進行封堵防止雨水倒灌。3.多層、小高層社區(qū)供配電設備中電容器補償柜容量可以按大廈設計標準0.2-0.4系數(shù)配置節(jié)約投資。4.強弱電井應設立照明，開關(guān)在井道內(nèi)；弱電井內(nèi)需要設立檢修插座；5.各電纜溝應設立蓋板并有防鼠功能，配電柜底座應與接地帶可靠焊接；4發(fā)電機介入1.發(fā)電機下方設立廢潤滑油收集油槽或有足夠空間放置油盆，便于更換潤滑油。2.發(fā)電機設備房內(nèi)需要配置維修專用工具存放架。3.發(fā)電機的自動轉(zhuǎn)換柜應有自動及手動轉(zhuǎn)換功能。4.機油箱房間應設立防爆燈，發(fā)電機應配備同規(guī)格兩套蓄電池（一用一備），假如發(fā)電機沒有配備充電器模塊、需另配備浮充充電器；5.發(fā)電機油箱的進油口設立在方便車輛進出并可裝卸位置，方便加油；油箱上設立直徑不小于2寸可直到地面的透氣彎管。6.存放燃油的房間要裝置防爆開關(guān)和燈具,油桶正下方有足夠消防沙，用于發(fā)生泄露時吸取燃油。發(fā)電機房建議加上防爆燈和防爆開關(guān)。油桶和發(fā)電機之間應采用金屬管道連接（2端可用耐油軟管，供油管和回油管2端設立閥門。7.發(fā)電機排煙口應對業(yè)主不產(chǎn)生影響，發(fā)電機房有防噪音措施。發(fā)電機排煙過濾系統(tǒng)設立自動補水裝置，有水位標記并具有水位限高措施，防止水倒灌進入發(fā)電機煙道。8.發(fā)電機房設計水源和排水設施，發(fā)電機在停電時能自動啟動，機房送、排風裝置在發(fā)電機停機后有延時（3分鐘）關(guān)閉功能。9.發(fā)電機房進風口應有降噪措施，并安裝不繡鋼防蟲網(wǎng)。10.發(fā)電機排煙通道與發(fā)電機之間采用軟連接，應可拆卸進入檢修，排煙道如設施有轉(zhuǎn)彎和百葉窗等，也許導致風壓超標，應根據(jù)廠家數(shù)據(jù)增設軸流風機。11.發(fā)電機房應設立二氧化碳自動滅火系統(tǒng)。12.發(fā)電機基座應與接地帶可靠焊接。13.發(fā)電機排氣管應采用金屬軟連接，有高溫隔離等防燙傷措施。5給排水介入設計選型時：1.在設計時應注意水泵的位置選址，避免水泵房內(nèi)的噪音擾民問題，建議在-2層或請專業(yè)降噪減震廠家一并設計施工；2.生活水箱安裝高低水位報警、將報警信號接入控制中心；水箱配置水位顯示管，；同樣地下室及水泵房內(nèi)的污水坑收集坑必須增長高水位報警接入控制中心；3.所有大廈（社區(qū)）地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵，設備房、車庫污水池等高水位報警信號連接到監(jiān)控中心。4.水泵電機的控制柜等電氣設備應有防止水泵及管網(wǎng)漏水噴濺到配電柜上的措施。為了防止水泵房浸水后電器設備被浸泡，控制柜柜底安裝支架，柜體底部應高出成型地面20cm以上。水泵應設立為自動啟動，泵房積水坑應安裝高水位報警信號連到控制中心。5.社區(qū)內(nèi)水泵變頻器的選型建議使用同一品牌，便于日后維護和管理。6.對于高層的天臺水池供水泵，建議其控制系統(tǒng)安裝變頻啟停裝置，使水泵在啟停時都能具有很好的線性調(diào)速功能，消除水錘現(xiàn)象及延長水泵電機的使用壽命。7.優(yōu)先選用不銹鋼水泵，水泵在安裝時，出水口的止回閥與軟接中間最佳用短管連接，短管上方要有放氣閥。8.水泵變頻控制系統(tǒng)應具有：a)PLC、變頻器運營過程出現(xiàn)故障時，應有故障代碼指示及故障記錄查閱。b)該系統(tǒng)在忽然斷電后又恢復正常供電時，該系統(tǒng)應可以自動復位。c)根據(jù)現(xiàn)場實際情況，應可以設立供水壓力的上限、下限。d)根據(jù)現(xiàn)場實際情況，應可以設立每臺泵運營切換時間。e)設備在維修時，相應的每臺泵應能退出自動切換運營程序，并可復位。9.泵房內(nèi)宜有檢修水泵的場地，檢修場地尺寸宜按水泵或電機外形尺寸四周有不小于0.7m的通道擬定。施工跟進時：1.社區(qū)公共用水分區(qū)或分使用功能必須單獨加表計量；2.水泵基座四周應設立排水溝至污水泵坑。3.水泵房內(nèi)增長泄壓閥、增長主管泄水口（在標準層水管爆管后快速排水使用）4.增長防水門檻30公分高、水泵房內(nèi)的配電柜高于30公分；5.生活水管表面應刷綠色、污水管灰色、消防管紅色、噴淋管黃色。6.排污泵口與出水管接口處應安裝柔性活接，利于日后檢修、拆裝。7.水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設立檢查口。8.二次供水箱的排水管不小于80mm，地下室儲水池排水管不小于100mm，設立在水箱底部，水池底部應有坡度。9.地下儲水池應分為兩部分，兩個水池的出水管用環(huán)管相連并設立相應控制閥門；需清洗水池時關(guān)閉一個水池進行清洗，使用另一個水池。6消防介入設計選型時：1.消防、噴淋泵必須采用未端雙電源2.防火門門禁系統(tǒng)電源需要在控制中心單獨按單元或按棟控制，在緊急情況下能迅速將門禁置于常開狀態(tài)。3.消防車道下的管道和暗溝應能承受大型消防車的壓力。4.煙感溫感等火災自動報警系統(tǒng)報警信號直接反映到消防監(jiān)控中心。5.消防水泵運營狀態(tài)信號、水箱溢流報警信號引至控制中心；6.供消防車取水的天然水源和消防水池，應設立消防車道。7.消防車道寬度與凈高不得小于4m，盡端式消防車道應設不小于12m×12m的回車場。8.當建筑物的沿街部分長度超過150m或總長度超過220m時，均應設立穿過建筑物的消防車道。9.室外消防給水可采用高壓、臨時高壓或低壓給水系統(tǒng)，如項目在滾動開發(fā)期間采用高壓或臨時高壓給水系統(tǒng)，管道的壓力應保證用水總量達成最大且水槍在任何建筑物的最高處時，水槍的充實水柱仍不小于10m。10.封閉式消防樓梯應設立24小時常亮的照明燈。11消防控制室與安全控制中心合并設立。施工跟進時：1.防煙門、天臺門、設備房門鑰匙通用；2.疏散通道、安全出口暢通，并設立符合國家規(guī)定的消防安全疏散標志；3.消防、噴淋供水主泵及消防風機設計為多線制，總線制，現(xiàn)場均可啟動；4.在天臺設立實驗消防栓；消防栓系統(tǒng)在最高位置設立自動排氣設備和壓力檢測裝置。5.消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜安裝停電運營裝置（備電），保證在停電狀態(tài)下，現(xiàn)場報警探頭正常運營；6.噴淋系統(tǒng)應設立末端試水裝置，并有排水措施；7.濕式報警閥或水鈴應設立在公共區(qū)域并采用隔離措施，以便水鈴動作時能及時聽到；8.噴淋管網(wǎng)的水流指示器和信號閥之間的距離應大于30cm；9.消防箱支管應設立單獨的閥門；消防供水分區(qū)高度應小于80m；10.消防控制柜應可靠接地。7智能化介入紅外線周界防越系統(tǒng)各防區(qū)應有一定的重疊、兩路平行、并在接合處交錯設立，消除翻越死角。積極紅外對射應選用4光束以上的產(chǎn)品，對射距離應控制在60米以內(nèi)為宜，減少誤報。紅外對射接受端具有輔助輸出觸點功能，以便加裝強光燈聯(lián)動功能。紅外對射的線路應所有套管安裝，不得外露。2.電視監(jiān)控鏡頭安裝分布位置須合理，重點布置在安全死角位置、廣場人群密集處、車場進出口和停車場車道，事故隱患多發(fā)地段、服務中心門口。3.電視監(jiān)控錄像使用數(shù)碼硬盤的儲存方式，儲存介質(zhì)容量保證錄像保存時間最少不能小于30天。監(jiān)控攝像機應選用帶有紅外補光功能或照度為月光級產(chǎn)品。云臺、高速球機立桿應設立避雷針，攝像機分辨率要大于480線。4.電梯轎廂監(jiān)控頭安裝位置應選擇在轎廂門口，并可監(jiān)控到整個轎箱。5.泳池周邊設計1—2個合理的攝像監(jiān)控鏡頭。6.攝像監(jiān)控鏡頭、電話系統(tǒng)、中心設備等弱電監(jiān)控系統(tǒng)需要做好防雷接地、等電位連接、線路防雷和電源防雷措施，設計施工中應充足運用建筑體綜合接地網(wǎng)，施工單位在工程移交時應同時提交防雷接地測試報告。7.設立門禁可視對講系統(tǒng)，控制中心可以直接斷開各區(qū)域的門禁系統(tǒng)電源。8.接通居家安防系統(tǒng)至控制中心。9.電梯內(nèi)緊急呼喊系統(tǒng)直接連通到控制中心；應保證在停電后能正常使用。10.緊急廣播或背景音樂系統(tǒng)應有分區(qū)輸出的功能，控制中心有監(jiān)聽音箱。11.停車場管理道閘應具有防砸車砸人功能，具有語音提醒功能，道閘桿有夜間燈光警示，道閘停電后操作方便安全；出入口至少具有人工圖像對比功能，用于拍照的攝像機應具有超寬動態(tài)或強光克制功能，可考慮閃光燈聯(lián)動閃光。讀卡機的位置應考慮右轉(zhuǎn)彎車道刷卡的方便性。封閉式管理的無人值守道閘應選用柵欄式道閘桿；12.崗亭玻璃應設立太陽膜，以便夏天能正常使用電腦顯示器。13.控制中心應設立有可直撥外線的電話線路。14.控制中心應設立無線對講系統(tǒng)，信號應覆蓋除地下室以外的其他區(qū)域。8信號覆蓋設計選型時：1.協(xié)助開發(fā)商開發(fā)施工前期聯(lián)系移動公司、聯(lián)通公司、電信信號的覆蓋（與對方進行洽談，擬定后期覆蓋對我方橋架，井道新增配合規(guī)定）,前期完畢整體覆蓋方案；施工跟進時：1.在交付前完畢相應的信號覆蓋，并簽定相關(guān)的用電，互惠付費協(xié)議等。二、景觀園林類1綠化介入設計時：1.綠化樹木種植應當考慮對社區(qū)攝像監(jiān)控鏡頭視野的影響。2.住區(qū)與城市道路界面處、主干道兩側(cè)宜有大型樹木，便于隔音降噪、擋塵；住宅與商業(yè)街區(qū)的隔離帶上也應種植高大樹木，利于隔音。3.住區(qū)內(nèi)道路假如有車輛通行，兩邊應分別設立非機動車道和人行道，并設立一定寬度的種植綠地以隔離車輛廢氣、噪聲、燈光對居民生活導致的影響。在靠近窗戶的停車位也設立綠化隔離帶。4.設計時考慮花壇和草坪的排水措施，避免下雨時花壇內(nèi)泥水向外滲出，導致路面積水及污染。5.綠化品種適宜本地氣候條件，以常綠植物或茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好的植物為主。6.綠化布局不宜遮擋住宅采光及機動車拐彎視角，影響機動車拐彎視角時需設立凸鏡。7.園區(qū)圍墻周邊建議不種高大喬木、不栽已攀爬植物，以免成型后導致影響周界系統(tǒng)誤報警；施工時：1.園區(qū)一些死角、陰暗角落地面不要設計草坪，由于草坪不易成活，可改為硬鋪裝；2.雨水管、空調(diào)水管不宜設計直排到草坪地面，因水流慣性沖擊使草坪爛根而死，可改為鋪設卵石；3.地面停車場建議不宜鋪設草坪磚，草坪成活率低；4.通向公共取水點、公共設施設備、配電箱等處的草坪內(nèi)要鋪設通路；5.綠化用水需要單獨計量，每50米綠化帶有一個水點，綠化水點與保潔共用的，材質(zhì)建議是PP-R，直徑為DN20，出口都安裝鎖閉閥，取水點位置盡量要靠在路邊，不在路邊的一定要鋪裝踏步石，下方要連接排水井。6.草坪燈燈座要稍高于地面，以防燈具底座被土壤腐蝕和綠化養(yǎng)護打草機施工損壞，給以后維修帶來方便；7.建議樹下不要鋪草坪，會導致土表不透氣，對樹木和草坪生長都不利，采用機械剪草時，樹下部分需要人工修剪；建議樹下設有樹圈，樹圈內(nèi)鋪設草坪磚；8.草坪、綠化帶（涉及首層花園）內(nèi)種植土厚度建議不要少于30cm，種植土下避免存在建筑垃圾；9.選用的灌木建議選用生命力強、無刺、無毒、無異味、不生害蟲，避免業(yè)主受到傷害或不滿意，建議種一些丁香、水蠟等；成片種植綠籬時，里邊不要鋪設草坪，不易修剪；10.休閑通道應高于周邊綠化4-5CM（草地），避免雨天或綠化養(yǎng)護時泥土滲到路面，影響路面整潔，同時以防周邊草地被損壞；11.樹木栽種時，高大樹木樹坑挖得不宜太淺，避免因風雨天刮倒樹木，成活率低；2水景1.水景進水管道單獨安裝水表計量；2.水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節(jié)約建導致本、節(jié)約后期維護費用。3.因水景的維護成本較高，項目多設立休閑、兒童娛樂設施，少規(guī)劃水景；水景盡量運用天然水系統(tǒng)4.水系岸床應設立警示和防護設施；如運用自然河道水系水深超過1.5米，還應配置相應的救生設備、設施。5.應盡量少設計水下燈，設計時應充足考慮水管、電線管和電線的防水問題。電線管盡量不要采用暗埋。3園林小品1.欣賞性小品材料應使用金屬制品或澆筑材料或塑木等復合材質(zhì)，不建議使用涂層構(gòu)件或木質(zhì)材料。2.欣賞性小品在低于1.8米的部位建議盡也許不設計尖、刺、利刃形狀，若設計需要應考慮該部位避開道路或采用防護措施。3.集休閑、欣賞為一體的亭樓等可供休息區(qū)域，其頂面不建議選擇玻璃材料，以免后期維護清潔難度大且容易損壞傷人。4.鐘樓等裝飾性設施設備應選擇品質(zhì)有保證的，并易于維護和保養(yǎng)的通用產(chǎn)品。4道路1.廣場地面鋪裝應使用毛面石材；2.人行主出入口石材必須采用防滑措施；3.社區(qū)重要出入口與城市干道交接處，考慮緩沖地帶。4.人行道與機動車道接合部建議采用無障礙通道設計。5.車輛出入主干道不應當設雨、污水井（噪聲太大，業(yè)主投訴），如設立安裝重型井蓋；6.電梯廳或單元門出入口有高差時，應設立無障礙通道和扶手。7.道路設計上，應考慮車輛行走的方便，盡量加大轉(zhuǎn)彎半徑，避免車輛經(jīng)常壓草坪；8.住區(qū)內(nèi)道路采用單循環(huán)車道，線型盡也許流暢，不要出現(xiàn)生硬彎折。盡端式道路的長度不宜超過120m，并在盡端設不小于12m×12m的回車場。9.人車混流路段合理設立減速標志和路拱數(shù)量，防止車輛超速行駛，保障居民行走安全。10.為了防止汽車在坡道上打滑坡道面層應有防滑措施。柱子欄桿等必要時應有防撞措施及警示標記。11.社區(qū)級道路及組團級道路的路面排水系統(tǒng)，采用淺V字型路面排水系統(tǒng)。宅間道與宅間步行道采用傳統(tǒng)的暗溝（管）排水方式排除地面積水。12.住區(qū)道路的水井蓋、污水井蓋盡量避開車輛行駛路面，如無法避開，將井蓋設計在機動車道中心位置。5清潔環(huán)境1.根據(jù)人流、環(huán)境狀況，社區(qū)適當位置合理設立垃圾箱（桶），涉及單元門口、大堂出入口、電梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫重要出入口；方便投放，不影響附近住戶的生活。2.垃圾箱（桶）附近應設立給水排水裝置，便于對以上設備進行清洗（一層外圍或地下室）。3.高層住宅標準層宜設立保潔工具房，配置水源及排水設施，可容納生活垃圾收集桶。4.宜考慮夏季風影響，在社區(qū)偏僻地帶設立垃圾中轉(zhuǎn)站，大小標準為：5--7m3/100戶。垃圾轉(zhuǎn)運站應設立給排水裝置，地面鋪設廣場磚；內(nèi)墻面貼瓷磚；設立照明及卷簾門。5.地下車庫內(nèi)合理設立（根據(jù)面積，半徑50米至少1個）果皮箱及清潔水源，水源處有設立排水、防水設施。6.組團內(nèi)噴灌系統(tǒng)可以根據(jù)實際情況安裝1個計量表。7.靠路邊20~30cm處，間距40m左右應設立綠化給水點。8.組團內(nèi)每10個單元設立一個保潔取水點，設拖把池。綠化和保潔取水單獨加裝計量表。6垃圾收集垃圾中轉(zhuǎn)站1.考慮通風設施及工具擺放位置；2.銷售沙盤應示意垃圾中轉(zhuǎn)站位置；3.垃圾中轉(zhuǎn)站通風窗安裝鐵藝欄桿；4.垃圾中轉(zhuǎn)站應設立給、排水、照明、插座等設施，便于平常清洗；5.垃圾中轉(zhuǎn)站面積約在20至50平方米，根據(jù)社區(qū)的大小及戶數(shù)而定（地上）6.地面應鋪設廣場磚，內(nèi)墻面貼瓷磚，外墻設計風格應與社區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。7.垃圾中轉(zhuǎn)站應在室內(nèi)預留給排水裝置，地面應鋪設成中間高兩邊低，便于定期清洗。要有2個門，一個門要面向社區(qū)外，便于環(huán)衛(wèi)車直接清理垃圾。垃圾中轉(zhuǎn)站周邊建議種植綠化植物。8.位置選擇應避免重要人流方向，且應考慮夏季風向影響，建議設在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置（最佳設立在社區(qū)的邊沿和城市道路的接口處，避免垃圾車進入社區(qū)影響居民生活）垃圾桶1.社區(qū)內(nèi)垃圾桶的服務半徑，不宜超過50m，垃圾桶應固定安裝設計。2.商業(yè)區(qū)域根據(jù)商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)適當增設大容量垃圾桶，餐飲業(yè)垃圾應當單獨解決。有衛(wèi)生醫(yī)療業(yè)的，嚴禁衛(wèi)生醫(yī)療垃圾混入生活垃圾，應規(guī)定衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)專門解決。3.垃圾桶的安放位置一般按1-3個單元設立一組，盡量避免設于門棟正入口或靠近住宅的位置。高層大廈每層需要設立垃圾桶，垃圾桶擺放位置地面、墻面需加貼瓷磚，以便清潔。4.垃圾桶應當選擇容量大，機構(gòu)簡樸方便，維護量小的款式。垃圾桶蓋應相對封閉，以防蚊蠅孳生并防止雨水進入。5.垃圾桶設立應按環(huán)保規(guī)定進行分類（標準層垃圾桶、大堂垃圾桶、外圍垃圾桶、地下室垃圾桶、垃圾桶位置的解決）。三、交通停車類1車場系統(tǒng)規(guī)劃1.中心城區(qū)最多不要超過兩個出入口；2.大型社區(qū)考慮雙進雙出車場系統(tǒng)；3.機動車車位配置建議滿足2：1的比例；4.商業(yè)區(qū)域的車場單獨設立，與園區(qū)的業(yè)主停車場分開。5.停車場要考慮預留10%-20%的臨時及訪客機動車停放位置。臨時停車位盡也許考慮在地面，以減少車場內(nèi)安全事故。2安全崗亭1.社區(qū)主出入口崗的崗亭設計采用永久性建筑，配置空調(diào)（主出入口要設有門庭，未來節(jié)日懸掛燈籠用）；2.安全員崗亭位置設立應便于對車行和人行的進出雙向監(jiān)控，崗亭內(nèi)需有電源，預設內(nèi)線電話線路；3.在崗亭的來人登記方向設立一個外掛窗臺，上方設立雨搭，并加設照明燈；4.崗亭為對接客戶的窗口，窗臺需安裝石材窗臺板，干凈美觀。3地下室車庫1.為防止地下車庫滲漏；上面的防水層要滿足施工規(guī)定，增長排水設施集水坑；2.車庫出入口需增長雨棚，防止雨雪天氣車輛打滑；3.地下停車庫出入口必須增長排水溝兩條坡度正常（車庫上面及入車庫下面）4.地下車庫應設立清潔用取水點、清潔池、排水溝、排污池；5.車庫入口設立智能卡、阻車桿、卷簾門裝置，車庫與上行單元本體樓道內(nèi)通道門設立門禁裝置；6.停車場內(nèi)應設立充足的燈光照明及攝像監(jiān)控裝置；7.地下車庫車道轉(zhuǎn)彎半徑應滿足錯車規(guī)定，避免車輛刮碰現(xiàn)象；8.車庫水泥地面起塵、反沙現(xiàn)象比較普遍，為經(jīng)久耐用和易于清洗，對地面面層需要提高水泥標號或采用其他耐磨材料、停車場專用地坪漆。9.地下車庫需按設計規(guī)范或相關(guān)規(guī)定設立符合消防規(guī)定的消防沙池。10.車庫出入口坡度最大不超過20度，出入口的轉(zhuǎn)彎半徑要考慮能通過加長轎車。11.地下車庫出入口設立路肩，利于車輛緊急?？?。12.地下車庫出入口坡面的截水溝蓋板設計牢固，以減少噪聲污染和避免蓋板翹起損壞車輛底盤。13.地下停車場應設計可直接通向住宅的通道，以方便業(yè)主出入。4室外停車場1.社區(qū)內(nèi)停車場應盡也許連通（地下及半地下停車場優(yōu)先設計互相連通，減少出入口）設計，地下車庫出入口應單向行駛設計，交通主干道應設立在社區(qū)的周邊，避免橫穿社區(qū)以導致對行人的干擾。2.地面停車場建議設計在組團間、商業(yè)核心區(qū)域周邊或公共區(qū)域道路兩旁。3.地面停車位與住宅樓宇墻裙保持2-3米間距，防止物品墜落損壞車輛。4.地面生態(tài)停車場設計時，應有碎沙墊層，便于綠化排水,植草磚應選擇非塑料硬質(zhì)抗壓材料，植草磚應選擇中孔且孔距較大的型號，以便于承重及最大限度保證土壤量。5.商業(yè)配套停車場(庫)應就近設立，并宜采用地下或多層車庫，核心商業(yè)區(qū)域周邊停車場設計需考慮商家的貨品裝卸、餐飲業(yè)垃圾清運、消費者的停車便利。6.車位設計除了需要保持合理安全距離外，地面停車場的車位設計要充足考慮車燈、噪聲及汽車尾氣對住戶的影響。7.架空層停車場地面易受降雨影響，經(jīng)常出現(xiàn)車位積水。建議車位縱向能設立排水溝或地面應有坡度，避免積水。5非機動車輛1.銷售沙盤應示意非機動車輛位置；2.交付前考慮設立電動車充電點管理；3.商業(yè)區(qū)域設立單車停放位，避免亂?，F(xiàn)象嚴重；4.配有停車架、單車棚，頂棚材質(zhì)要考慮雨天防噪音問題；5.中心城區(qū)車棚考慮增長門禁系統(tǒng)管理、增長攝像頭進行監(jiān)控；6交通輔助配套1.社區(qū)重要出入口與城市干道交接處，應考慮緩沖地帶（如：設立輔道），減輕城市道路壓力，避免引起交通阻塞。2.在設計社區(qū)級道路與城市支路接駁處時，應充足慮到城市道路與市政設施拓展之需。應設計預留足夠橫穿社區(qū)道路的地下線管或線槽。3.住區(qū)道路和地下車庫的停車位標線，采用熱涂方式鋪設。熱涂標線具有美觀、立體感強、維護成本低、使用壽命長等優(yōu)點。4.社區(qū)道路重要位置設立塑膠減速坡。5.車位需劃定車位標線和編號，出售車位安裝車位地樁鎖。6.為保證車輛入庫安全，車庫入口應安裝限高桿，限高桿上應粘貼反光膜或刷反光漆。7.車庫照明采用多路或分級控制（如：全開、局部開），安裝節(jié)能燈具或設計采光井。8.道路、停車場/庫附近的明裝水管、燃氣管及柱子、欄桿等應有防撞措施。9.車位擋車樁優(yōu)先設計為橡膠材質(zhì)的成品擋車樁，并以車輪為中心線采用分段設立。四、安防類1圍合介入園區(qū)圍墻1.圍墻應選擇混凝土磚結(jié)構(gòu)等免維護材料，并應設計防爬倒刺。2.臨近圍墻不設立固定的構(gòu)筑物、建筑物、高大喬木，以防止攀爬,如必須設立時，圍墻內(nèi)側(cè)應預留80厘米寬巡邏通道。3.社區(qū)外圍圍墻的高度不低于2.5米，圍墻盡量采用混凝土磚結(jié)構(gòu)，圍墻頂部平直、便于安防設施安裝。（也可考慮圍墻頂部有斜面、內(nèi)高外低）4.圍墻如采用通透式圍欄，上端應安裝尖刺；通透式圍欄的欄桿間距小于10厘米，選擇欄桿材料時，應充足考慮其強度可以防止人為撬壞。苑區(qū)圍欄1.封閉式的組團圍墻（涉及圍欄、組團門禁）高度不低于1.8米，圍欄、門禁上端應設計為尖刺。2.圍欄不建議選擇木制品。樓宇圍欄建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井部位應考慮安裝防攀爬圍欄設施。2防爬介入1.社區(qū)圍墻平直、便于安防設施安裝及功能的充足發(fā)揮，并且社區(qū)圍墻高度不小于2.5m。2.不使用平行隔柵作為社區(qū)圍墻的裝飾，圍墻裝飾應不利于攀爬。3.具有防越功能的圍墻與周邊建筑高差小于1.9米的,應安裝防爬刺等物防設施。五、物業(yè)用房類1物業(yè)管理用房1.客服中心應設立在業(yè)主最方便出行的位置。2.客戶服務中心應設在交通及人行途徑較集中區(qū)域或住區(qū)中心區(qū)域，以方便居民?？煽紤]設立在會所，但應考慮為其設立獨立于會所的對外大門，盡量避免使居民產(chǎn)生其與會所前臺功能重疊的錯覺，影響會所的正常運作。3.物業(yè)服務中心辦公室位置在社區(qū)中心、方便業(yè)主辦理事務。服務中心功能用房應涉及：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。（按建筑面積的千分之三進行分派、其余可所有在地下室補；）4.辦公和住宿不應設在地下室中，通風、采光、周邊環(huán)境等條件應達成辦公場合和住宅標準。5.管理用房面積根據(jù)相關(guān)法規(guī)擬定，在正式管理用房落成前，應考慮相適宜的臨時用房。6.管理用房竣工時間規(guī)定一次開發(fā)的社區(qū)在交付前30天完畢；分期開發(fā)的社區(qū)在設計段階應擬定位置、數(shù)量。假如有條件限制，建議部分臨時管理用房在交付前30天完畢。7.員工宿舍位置的選擇不影響業(yè)主居住環(huán)境，自然通風較好、利于員工健康，在設有倉庫的建筑物內(nèi)或地下室不宜設立員工集體宿舍。2業(yè)委會、居委會1.業(yè)委會、居委會用房面積不應核算為物業(yè)管理用房面積內(nèi)；2.業(yè)委會、居委會用房面積按地方規(guī)定擬定；盡量與物業(yè)管理用房安排在一起3安全、消防中心1.備用電源必須滿足4小時以上；2.為便于日后管理，減少成本，消防中心、安防監(jiān)控中心合二為一（人員成本節(jié)約）。3.控制中心不宜設在地下室，應與物業(yè)服務中心臨近，城區(qū)10萬平方米以下機房面積不小于30平方米，郊區(qū)中心面積不應小于80平方米；4老年活動室15萬平方米以上的郊區(qū)項目應設立50平方米左右老年活動室。5社區(qū)警務室1.郊區(qū)項目可在社區(qū)的角落安排一間20平方米的活動房2.提供水、電，并有單獨計量表計安裝等六、公共類（水電、設施）1公共給水點1.天臺因保潔清潔地毯使用；2.標準層每五層在管道井內(nèi)增長保潔取水點，每層標準管道井內(nèi)必須要有排水設施；3.一樓室外須有保潔取水點；4.地下停車場必須取水點；間距控制在50米左右；5.室外綠化給水點按間距30米進行布置；6.水泵房單獨給水點；2公共照明、插座1.一樓大堂采用分回路進行手控2.標準層可采用聲按或觸摸式分回路控制3.水泵房內(nèi)必須采用防潮燈具4.消防通道必須采用帶有蓄電池的照明，可按照聲控進行控制5.各設備房及電梯前室必須增長應急照明6.一樓外圍高桿燈可跳躍式分回路時控7.地下室照明可跳躍式分回路時控（同時考慮應急照明）8.地下室照明需分3路控制.(應急照明.車道照明.車位照明)9.地下室照明的光源優(yōu)先采T5光源燈具；10.社區(qū)外室的庭院燈可采有13W的節(jié)能燈11.苑內(nèi)休閑架空層可以采用日光燈、節(jié)能燈交叉配置。12.路燈桿與房屋本體應保持1.5米以上的間距。13.盡量減少地燈配置、消除后期維修隱患。14.水景地燈走線不要做水下燈，建議做壁燈，線路穿管明敷。15.應在廣場等公共活動場合根據(jù)面積設立活動臨時用電電源插座。16.路燈、庭院燈、草坪燈設計為可分路段、分時間、分間隔控制，并使用節(jié)能燈。17.車庫照明、景觀照明、電梯，水泵房供電等設備均應考慮安裝計量設備，以便對住宅區(qū)公共用電的耗電情況進行及時記錄。18.十層以下住宅樓道照明宜采用節(jié)能聲控開關(guān)，十八層以上高層住宅應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。19.社區(qū)庭園燈、景觀燈采用時間控制、分段控制及間隔控制方式。路燈采用分段控制及時間控制，夜間可以關(guān)閉部分路燈以節(jié)約能源。室外照明電源均須通過漏電保護器，漏電動作電流不能超過30mA。20.水景、水池、水廊水下燈的使用維護成本高，使用效果一般，建議設計時盡量避免使用。苑內(nèi)射燈、節(jié)日彩燈設計不宜過多。假如設立水景燈，需要使用不高于24V的安全電壓，支架需要使用不銹鋼材料。電纜不允許在水中接頭，不可避免時需要使用環(huán)氧樹脂密封，安全隔離變壓器裝箱外掛墻體解決。21.社區(qū)內(nèi)樓棟及重要出入口適當位置應設計預留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應使用防水插座并上鎖管理。22.地燈使用壽命短、故障率高、維修困難且易出現(xiàn)安全隱患，設計時盡也許減少使用。必須使用必須做好地燈基礎(chǔ)，電纜要穿管并嚴禁在線管內(nèi)接頭。埋地管線應做好防潮、防水措施，避免短路。23.樓道照明應采用聲控或觸摸式控制，大堂設計的裝飾燈在設計時，建議與照明燈具分路控制。24.車庫、架空層照明燈具設立可以考慮60%節(jié)能燈照明、40%日光燈照明分散分布，便于消防驗收后的物業(yè)改造管理、節(jié)約費用。3公共洗手間1.公共洗手間是提供應社區(qū)內(nèi)活動或工作（如安全員、保潔人員）的人員使用，并安裝水電單獨計量表計。2.通常布置在首層較為隱蔽的位置。3.其數(shù)量與選點應考慮距離因素保證使用者能方便地使用。4.其使用規(guī)定僅需滿足便器、洗手盤及拖布池即可。5.并配置給排水設施、排氣通風設施和照明設施。七、房屋本體類1室內(nèi)介入1.空調(diào)位（重要考慮：大小、收集冷凝水、空裝、是否反坡、間隙、選材等）。2.熱水器位（強排孔與排水管、燃氣管的位置）。3.露臺標高不應高出室內(nèi)標高。4.不要給業(yè)主留有可封頂?shù)拈w樓或露臺，增長后期裝修管理難度。5.陽臺的洗衣機廢水管必須與雨水管分開排放。6.一樓大堂考慮無障礙通道。7.一樓大堂考慮預留視頻傳媒插座及有線電視接口。2門窗1.高檔公寓或高層住宅的公共窗戶應安裝防蚊紗窗。2.地下室采光天窗緊鄰走道時，應對透光材料采用防止破裂的措施。3.公共樓道窗臺距地面的高度低于0.90ｍ時，應有防止翻越的措施。4.公共樓道窗戶建議選擇半開式外推窗設計，在需要外出清潔的公共部位建議考慮設計為可調(diào)整外推窗。5.高層樓宇通往消防疏散平臺的門需使用防火門，防火門應安裝門禁控制系統(tǒng)。門禁控制系統(tǒng)在發(fā)生火災時需要自動打開。對于直對走廊或通道啟動的消防門要留有小窗口，以增長視線避免推門傷人。3電梯廳1.首層電梯廳的大門應設立IC卡門禁，并配置樓宇對講，門禁、對講與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。2.首層電梯廳應安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控攝像機應能清楚看到出入口行人的面部圖像。3.電梯廳設有通風窗，低樓層通風窗應安裝限位裝置，或安裝內(nèi)置窗花。4.地下車庫、架空層等公共區(qū)域進入樓內(nèi)的通道，應設立IC卡門禁。5.高檔項目可考慮刷卡授權(quán)進出電梯。6.電梯廳內(nèi)建議墻面大理石敷設采用干掛形式，以免脫落。7.住戶大堂盡量不要安裝射燈。8.各樓層的電梯前室應與消防通道無障礙連通。4空調(diào)位1.住宅分體空調(diào)管線不宜過長（不超過4米），室外機若采用平開式百葉遮擋，百葉應水平安裝，百葉間距應大于50mm；2.空調(diào)冷凝水須采用豎向集中排水（可采用暗敷設埋管）方式，排水管徑不能小于φ32mm，以防堵塞3.隨著1拖2—3空調(diào)的存在以及部分住戶客廳有安裝柜式空調(diào)的需要，建議靠客廳的空調(diào)機位應能放置3匹主機。4.室內(nèi)空調(diào)孔預留位置合理，應靠近室內(nèi)機位。掛壁機管中應距地2.2米左右，柜機管中離地0.2米,向外傾斜10度左右。5.空調(diào)位數(shù)量要足夠，位置設計要合理，距離過近而對吹的室外機應互相錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采用安全隔離措施?？照{(diào)熱氣、噪音不影響業(yè)主生活。6.空調(diào)主機的百葉罩應采用防銹材料并可拆卸，假如使用鋁合金材料，厚度須為1.2mm以上。散熱板與空調(diào)主機應預留10厘米間隙，便于排放熱氣。7.住宅各房間及客廳均應設立空調(diào)機位并預留穿墻孔，穿墻孔應內(nèi)高外低，以防雨水進入。空調(diào)機位應有一定的散水坡度，防止積水，最佳不設立在露臺、陽臺和首層私家花園內(nèi)。8.建筑外立面管道、空調(diào)百頁（架）、采光井設計時應考慮采用防止盜竊攀爬的設計方案。建議盡量在管道井內(nèi)集中鋪設給水、排水等管道，防止攀爬。如外立面確須鋪設管道，應與窗戶保持1.5米以上的間距，防止從管道攀爬至窗戶。多層住宅空調(diào)位盡量采用內(nèi)嵌式設計，空調(diào)散熱格柵（百葉）與外立面平齊。9.空調(diào)室外機位應考慮便于安裝及維修的也許性，靠近窗洞口設立，避免設在山墻面且旁邊未設窗，不便于空調(diào)機的安裝?？照{(diào)外機位應考慮窗的啟動方向?？照{(diào)室外機位設在凹槽內(nèi)時需考慮對窗槽內(nèi)的影響，對吹的兩臺空調(diào)室外機需互相錯位，空調(diào)室外機不能設立在封閉陽臺內(nèi)；10.空調(diào)位尺寸應滿足市場最大空調(diào)型號尺寸，空調(diào)室外機位一般為1100×600mm，雙機平放時一般為為1900×600mm（凈空），柜機的室外機位為1200×600mm（空調(diào)機位內(nèi)設立水管時空調(diào)機位尺寸應加大）11.空調(diào)室外機安裝可采用相鄰凸窗間放置、粱下挑板放置、陽臺或平層挑板放置等幾種方式，根據(jù)立面效果決定。同一位置安裝兩臺空調(diào)室外機時，在平面相同位置不同標高處分別挑板安裝；5標記系統(tǒng)1.項目類標記：一個成熟的物業(yè)管理社區(qū)必備的標記及國家現(xiàn)運營相關(guān)交通規(guī)范標記，其作用是為本社區(qū)的平面指引及規(guī)范交通為主的標記。2.環(huán)境類標記：一個成熟的物業(yè)管理社區(qū)的環(huán)境綠化、設備設施、安全提醒等相關(guān)標記，其作用是為了使社區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域明確清楚，融合與建筑設計風格中。3.物業(yè)類標記：物業(yè)管理所用的相關(guān)標記，以告示社區(qū)業(yè)主及規(guī)范物業(yè)自身內(nèi)部管理流程所用的標記。4.房屋本體標記：社區(qū)名稱、道路標記、組團標記、樓棟標記、樓層標記、單元標記、房號標記等6信報箱、公告欄公告欄1.在社區(qū)重要出入口、社區(qū)中心位置設立社區(qū)平面圖。2.公告欄看板下應有踮腳臺階，設擋雨或遮陽。3.公告欄應使用不易生銹的材料，不應采用推拉式設計，在重要出入口、休閑廣場或重要區(qū)域應設立信息公告欄。4.商業(yè)集中區(qū)域，應設立商家產(chǎn)品廣告欄，建議使用不銹鋼材料，尺寸不宜小于2023*1200毫米。5.商鋪較多的社區(qū)，在商鋪區(qū)域設立產(chǎn)品廣告信息欄（具體尺寸、數(shù)量須根據(jù)商鋪數(shù)量多少擬定）。6.對于一次開發(fā)完畢的社區(qū)，建議在社區(qū)重要出入口、社區(qū)中心位置設立社區(qū)平面圖。分期開發(fā)的社區(qū)建議在社區(qū)每期的重要出入口、社區(qū)中心位置設立社區(qū)平面圖。7.圍合式苑區(qū)的重要苑門出入口設立公共信息欄，公共信息欄支架使用不銹鋼等維護量小的材料，張貼文獻的底板使用松木板。公共信息欄需要設立閱讀燈，燈具以簡潔大方為宜，切忌使用復雜花哨燈具。信報箱1.信報箱應有雨眉遮雨擋水裝置。頂部高度1.7m左右，方便住戶取物。2.信報箱應集中設計，有門禁設計的樓宇，信報箱優(yōu)先設立于門禁外區(qū)域。3.信報箱材質(zhì)應使用不銹鋼材料，安裝于室外時要考慮防雨、雪措施。4.信報箱投遞口處的金屬邊角或棱角應做圓角或打磨解決，避免劃手傷人。5.信報箱的尺寸應不小于：門寬23cm×箱高13cm×投遞口高2.5cm×箱進深30cm。7房屋本體1.高層采光井平臺設計專用清潔通道。2.標準層垃圾筒多層、高層在屋頂女兒墻的適當位置3.10m2以上公共可上人屋面、天臺、露臺設立給水、排水點。4.樓宇頂層建議安裝幾個吊筐固定點，未來用于樓體墻面維護等作業(yè)；5.頂層應考慮鄰里陽臺的隔離，宜作分戶隔墻（欄），以保證安全和住戶的私密性。位置的涂料可用外圍涂料進行6.房屋實行外墻清洗或維修過程中需要固定吊繩，有天臺的住宅，沿女兒墻內(nèi)側(cè)或上部應安裝一圈鋼管，直徑不小于100mm。7.鋼管需要與女兒墻埋筋相連10層以下的房屋，鋼管的荷載能力在500kg基礎(chǔ)上考慮安全系數(shù)，10層以上的房屋，每增長一層增長30kg的荷載量考慮。8.房屋天臺上還要考慮固定保險繩的裝置，固定保險繩的裝置應單獨設立并與固定吊繩裝置按相同的荷載能力考慮。9.沒有天臺的坡屋頂房屋，應當在屋脊上考慮固定吊繩裝置及固定保險繩的裝置，荷載能力不小于500公斤。8健身設施1.如有規(guī)劃指標，健身設施應按規(guī)劃指標設立，建議不低于以下標準：a)10萬平方米以下（含10萬平方米）設露天羽毛球場2個、籃球場1個、乒乓球臺2個。b)20萬平方米：設露天羽毛球場3個，乒乓球臺4個。c)30萬平方米涉及30萬以上）：露天羽毛球場3個，網(wǎng)球場2個，游泳池1個，籃球場1個。2.健身設施應安裝在軟質(zhì)地面上，周邊安裝有各種設施的使用說明及安全提醒。3.健身娛樂設施的選擇應以大眾化，低噪音，便于維護的設施為主，避免選擇構(gòu)造復雜，活動部件多的設施。4.木制健身娛樂設施與地面接觸部分（埋地的需上下300mm）需做防腐解決。9兒童設施1.室外娛樂場合需要設立排水口、溝。2.木制兒童娛樂設施與地面接觸的木柱需做防腐解決。3.室外娛樂場合選用優(yōu)質(zhì)地墊、防止因老化、翹起產(chǎn)生隱患。4.娛樂設施的選用和物業(yè)對接，使娛樂設施更合用、便于此后物業(yè)維護更換。5.娛樂設施應安裝平穩(wěn)牢固，符合安全設計規(guī)范，并具有安全防護措施和使用說明及告示牌。6.兒童娛樂設施的選用要便于物業(yè)維護更換與清潔（不生銹、不老化），兒童游樂設施固定牢固；7.娛樂設施周邊不易設立草坪，周邊應設甬路或防滑石板踏步，避免娛樂時導致草坪踐踏。8.兒童設施建議集中設計，應考慮不影響附近業(yè)主生活，與水景、采光井、配電設施、燃氣調(diào)壓器等設施保持一定安全距離。八、其他類1泳池1.在社區(qū)適當位置設立羽毛球、乒乓球等常規(guī)運動場合和運動器械。2.大型社區(qū)假如周邊沒有公園等晨練場合，規(guī)劃設計時考慮設立活動廣場，但應控制噪音對周邊業(yè)主的影響。3.設立獨立的老人活動場合。4.泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、不設計泳池水下燈。5.泳池管網(wǎng)設計考慮外露或管道井架空便于維修。6.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續(xù)供水。7.設立耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀測椅,根據(jù)泳池大小配置救生圈（救生員設立數(shù)量為1個/250m2）。8.泳池獨立圍合，入口處設立浸腳池，至少（2M高X2M寬X0.3M深）9.泳池的循環(huán)管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統(tǒng)能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。10.泳池吸塵口應進一步水面不超過30CM，且應根據(jù)泳池的大小合理設立吸塵口的數(shù)量11.公共游泳池平面形狀設計建議優(yōu)先采用矩形。不能采用矩形的情況下，要保障泳池周邊至少三處觀測點前視可以觀測到任何角落。12.新建人工游泳池（單個池）水面面積不小于100m2，不大于500m2平方米?？蛻羧后w對泳池需求旺盛的情況下，可以采用規(guī)劃多個泳池的辦法解決。公共泳池同一時間內(nèi)容納人數(shù)按照每人2.5平方米計算。13.泳池可配置合理的照明燈具，以保持夜間游泳及救生需要，建議減少或不采用水下照明。14.泳池管網(wǎng)設計考慮外露或管道井架空便于維修。15.泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區(qū)別、泳池只分深水區(qū)、淺水區(qū)不分兒童、成人泳池，公共泳池應分設淺水區(qū)（水深1.2米以下）和深水區(qū)（水深1.2m以上），分界處應有明顯標志和浮標隔斷。16.設立防潮、耐用、適量的休閑桌椅及救生員觀測椅。17.更衣室與游泳池走道中間設有強制通過式浸腳消毒池，池長不小于2m、寬度與走道寬度相同、深0.2m的浸腳消毒池。更衣室與游泳池中間的走道地表面的靜摩擦系數(shù)不少于0.5，入池前及便后必須經(jīng)淋浴消毒，更衣室與游泳池走道中間設有強制噴淋設備男、女各一套，每套噴頭數(shù)量不少于4個，其噴頭噴出的水不能進入浸腳消毒池中。18.淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位的設立數(shù)量應與泳池正常使用顧客需求數(shù)量匹配19.泳池周邊地面應選擇防滑地磚，配置救生圈、人工吸塵工具。20.泳池回水口、進水口有格柵蓋板防護，建議使用不銹鋼材。21.游泳池的更衣柜、鑰匙，建議選用防濕、防銹材料制作。22.公共游泳池應當設計成坡底，泳池一端為最淺端，另一端為最深端，游泳池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設施齊備、完整，嚴防兒童誤入深水區(qū)。23.給水口的設立：a)形狀為喇叭形，喇叭口面積不得小于連接管截面積的2倍；b)喇叭口設格柵護蓋，成人游泳池的格柵孔隙不應大于10mm，兒童游泳池不應大于8mm；格柵護蓋孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s；c)應采用銅、ABS塑料等耐腐蝕、不變形和不污染水質(zhì)的材料制造。24.回水口的設立：a)池水順流式循環(huán)時，池底回水口的數(shù)量應按淹沒流計算擬定，但不得少于2個。應設在池底最低處，且宜做成坑槽式?；厮趹⒙?lián)接管。b)回水口數(shù)量應滿足池水循環(huán)流量的規(guī)定，面積不得小于連接管截面積的6倍；c)回水口頂面應設格柵板。成人游泳池的格柵孔隙寬度不得超過10mm；兒童游泳池不得超過8mm；格柵孔隙的水流速度不應大于0.2m/s；d)格柵板和蓋座應采用銅、不銹鋼及塑料等耐腐蝕的材料制造。e)回水口的格柵板和蓋座安