五礦鋼鐵有限責任公司擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)評估報告

擬資產(chǎn)處置所涉及的兩套自持房產(chǎn)價值項目中通合同字[2024]11129號法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告報告文號：中通評報字[2024]11205號報告名稱：評估結(jié)論：10,917,900.00元評估報告日：2024年07月10日評估機構(gòu)名稱：中通誠資產(chǎn)評估有限公司簽名人員：陳敏朱智龍(資產(chǎn)評估師)會員編號：11190057會員編號：11220292(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為 1 2 5 6 6四、價值類型 7 7六、評估依據(jù) 7 9 1九、評估假設(shè) 十一、特別事項說明 十三、資產(chǎn)評估報告日 聲明產(chǎn)處置的請示》(五礦鋼鐵簽報〔2024〕192號)。為涉及的房產(chǎn)進行評估，為其提供價值參考依據(jù)。序號結(jié)構(gòu)年月建筑總718弄1號1996年2號西安市蓮湖區(qū)區(qū)區(qū)246東4委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評2024年5月31日。本次評估采用市場法和收益法進行評估，并選擇市場法作為最終評估結(jié)23 4 5(三)其他評估報告使用人概況產(chǎn)處置的請示》(五礦鋼鐵簽報(2024)192號)。所示：五礦鋼鐵有限責任公司擬處置房產(chǎn)信息表序號結(jié)構(gòu)年月建筑總積(m2)1718弄1號1996年2湖區(qū)字第31100號西安市蓮湖區(qū)區(qū)區(qū)246東4列入本次評估范圍的兩套房產(chǎn)分別位于上海市虹漕南路718弄1號迎春6 字(2000)第003361號》和《西安市房權(quán)證蓮湖區(qū)字第31100號》。其中上上海市虹漕南路718弄1號房產(chǎn)裝修情況為簡裝，內(nèi)墻裝飾為抹灰面刷的價值類型一般包括(但不限于)投資價值、在用價值、清算價值、殘余價本次評估基準日是2024年5月31日。(一)經(jīng)濟行為依據(jù)7號)。4.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號，國務(wù)院令第732號最新修改);5.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)〔1992〕36號);6.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令第378號，國務(wù)院令第709號最新修改);意見》(國辦發(fā)〔2001)102號〕;8.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號);9.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政10.《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委11.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國務(wù)院國資委財政部令第3216.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告審核工作有關(guān)事項的通知》(國資產(chǎn)權(quán)〔2009〕941號);院令第691號最新修訂);820.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號)。2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》(中評協(xié)(2013.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估程序》(中評協(xié)(2018)36號);4.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估報告》(中評協(xié)(2018)35號);7.《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)(2017)46號);8.《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》(中評協(xié)〔209.《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導意見》(中評協(xié)〔210.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》(中評協(xié)(2017)38號);11.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)(2017)42號);12.《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估檔案》(中評協(xié)(2018)37號)。9擬資產(chǎn)處置所涉及的兩套自持房產(chǎn)價值項目評估報告10中通誠資產(chǎn)評估有眼公司3.收益法原理：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。R一資本化率(%);經(jīng)與委托人洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日等評估業(yè)務(wù)基本事項，經(jīng)綜合分析專業(yè)能力、獨立性和評價業(yè)務(wù)風險，確定接受委托，訂立資產(chǎn)評估委托合同。針對具體情指導產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準備評估資料，以此為基礎(chǔ)，對評估對象進行了現(xiàn)場調(diào)查，收集資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要的資料，了解影響資產(chǎn)價值的相關(guān)因素，關(guān)注評估對象法律權(quán)屬。并依法對資產(chǎn)評估活動中使用的資料進行核查根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況對收集的評估資料進行分析、歸納和整理，形成評定估算和編制評估報告的依據(jù)；根據(jù)評估評估目的、評估對象、價值慮基準日后通貨膨脹因素的影響；5.假設(shè)評估基準日后無不可抗力及不可預見因素對產(chǎn)權(quán)持有人造成重大不利影響。(三)特殊假設(shè)1.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人所提供的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營的一般資料、產(chǎn)權(quán)資料、政策文件等相關(guān)材料真實、有效，產(chǎn)權(quán)持有人正常擁有被評估的資產(chǎn)；2.假設(shè)評估對象涉及資產(chǎn)的購置、取得、建造過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。本資產(chǎn)評估報告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準日時成立，當上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時，資產(chǎn)評估師及本評估機構(gòu)將不承擔由于假設(shè)條件改變而推導出不同評估結(jié)論的責任。(一)市場法測算結(jié)果在評估基準日2024年5月31日，被評估房產(chǎn)的評估價值為1,091.79萬元，與賬面價值8.09萬元相比，增值1,083.70萬元，增值率為13400.49%。(二)收益法測算結(jié)果在評估基準日2024年5月31日，被評估房產(chǎn)的評估價值為532.62萬元，與賬面價值8.09萬元相比，增值524.53萬元，增值率為6486.07%。(三)兩種評估測算結(jié)果的差異及其原因被評估房產(chǎn)的兩種評估測算結(jié)果的差異如下表所示：市場法收益法差異原因主要是由于收益法是立足于判斷資產(chǎn)獲利能力的角度，關(guān)鍵指標是未來收益及折現(xiàn)率，對未來指標進行預測，將委估房屋預期收益資本化或折現(xiàn)來評估房屋價值，鑒于現(xiàn)階段中國房產(chǎn)市場整體租售比較低，采用收益法評估無法體現(xiàn)出房產(chǎn)的真實價值，導致估值偏低。(四)評估結(jié)論五礦鋼鐵有限責任公司 擬資產(chǎn)處置所涉及的兩套自持房結(jié)合差異原因以及本次評估目的為資產(chǎn)處置，故本次評估選取市場法結(jié)在評估基準日2024年5月31日，五礦鋼鐵有限責任公司擬處置的兩套房產(chǎn)評估價值為1,091.79萬元(大寫為人民幣壹仟零玖拾壹萬柒仟玖佰元整，百位取整，包含增值稅),較賬面價值8.09萬元，評估增值1,083.70萬元，增值率為13400.49%。詳情見資產(chǎn)評估明細表。本評估結(jié)論的使用有效期為一年，自評估基準日2024年5月31日起，至(一)重要的利用專家工作及相關(guān)報告情況疵情形(九)其