五礦鋼鐵有限責(zé)任公司擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

擬資產(chǎn)處置所涉及的兩套自持房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目中通合同字[2024]11129號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告報(bào)告文號(hào)：中通評(píng)報(bào)字[2024]11205號(hào)報(bào)告名稱：評(píng)估結(jié)論：10,917,900.00元評(píng)估報(bào)告日：2024年07月10日評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱：中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司簽名人員：陳敏朱智龍(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：11190057會(huì)員編號(hào)：11220292(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為 1 2 5 6 6四、價(jià)值類型 7 7六、評(píng)估依據(jù) 7 9 1九、評(píng)估假設(shè) 十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 聲明產(chǎn)處置的請(qǐng)示》(五礦鋼鐵簽報(bào)〔2024〕192號(hào))。為涉及的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為其提供價(jià)值參考依據(jù)。序號(hào)結(jié)構(gòu)年月建筑總718弄1號(hào)1996年2號(hào)西安市蓮湖區(qū)區(qū)區(qū)246東4委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)2024年5月31日。本次評(píng)估采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，并選擇市場(chǎng)法作為最終評(píng)估結(jié)23 4 5(三)其他評(píng)估報(bào)告使用人概況產(chǎn)處置的請(qǐng)示》(五礦鋼鐵簽報(bào)(2024)192號(hào))。所示：五礦鋼鐵有限責(zé)任公司擬處置房產(chǎn)信息表序號(hào)結(jié)構(gòu)年月建筑總積(m2)1718弄1號(hào)1996年2湖區(qū)字第31100號(hào)西安市蓮湖區(qū)區(qū)區(qū)246東4列入本次評(píng)估范圍的兩套房產(chǎn)分別位于上海市虹漕南路718弄1號(hào)迎春6 字(2000)第003361號(hào)》和《西安市房權(quán)證蓮湖區(qū)字第31100號(hào)》。其中上上海市虹漕南路718弄1號(hào)房產(chǎn)裝修情況為簡(jiǎn)裝，內(nèi)墻裝飾為抹灰面刷的價(jià)值類型一般包括(但不限于)投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)本次評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年5月31日。(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)7號(hào))。4.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，國(guó)務(wù)院令第732號(hào)最新修改);5.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(國(guó)資辦發(fā)〔1992〕36號(hào));6.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第378號(hào)，國(guó)務(wù)院令第709號(hào)最新修改);意見》(國(guó)辦發(fā)〔2001)102號(hào)〕;8.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12號(hào));9.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》(財(cái)政10.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)資委11.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)政部令第3216.《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資產(chǎn)權(quán)〔2009〕941號(hào));院令第691號(hào)最新修訂);820.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào))。2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)(2013.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)(2018)36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)(2018)35號(hào));7.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)(2017)46號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔209.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔210.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)(2017)38號(hào));11.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)(2017)42號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)(2018)37號(hào))。9擬資產(chǎn)處置所涉及的兩套自持房產(chǎn)價(jià)值項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告10中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有眼公司3.收益法原理：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。R一資本化率(%);經(jīng)與委托人洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，經(jīng)綜合分析專業(yè)能力、獨(dú)立性和評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定接受委托，訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同。針對(duì)具體情指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，以此為基礎(chǔ)，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)需要的資料，了解影響資產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)因素，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。并依法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料進(jìn)行核查根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算和編制評(píng)估報(bào)告的依據(jù)；根據(jù)評(píng)估評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值慮基準(zhǔn)日后通貨膨脹因素的影響；5.假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)不可抗力及不可預(yù)見因素對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人造成重大不利影響。(三)特殊假設(shè)1.假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人所提供的有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一般資料、產(chǎn)權(quán)資料、政策文件等相關(guān)材料真實(shí)、有效，產(chǎn)權(quán)持有人正常擁有被評(píng)估的資產(chǎn)；2.假設(shè)評(píng)估對(duì)象涉及資產(chǎn)的購(gòu)置、取得、建造過(guò)程均符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。(一)市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年5月31日，被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為1,091.79萬(wàn)元，與賬面價(jià)值8.09萬(wàn)元相比，增值1,083.70萬(wàn)元，增值率為13400.49%。(二)收益法測(cè)算結(jié)果在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年5月31日，被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為532.62萬(wàn)元，與賬面價(jià)值8.09萬(wàn)元相比，增值524.53萬(wàn)元，增值率為6486.07%。(三)兩種評(píng)估測(cè)算結(jié)果的差異及其原因被評(píng)估房產(chǎn)的兩種評(píng)估測(cè)算結(jié)果的差異如下表所示：市場(chǎng)法收益法差異原因主要是由于收益法是立足于判斷資產(chǎn)獲利能力的角度，關(guān)鍵指標(biāo)是未來(lái)收益及折現(xiàn)率，對(duì)未來(lái)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，將委估房屋預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)來(lái)評(píng)估房屋價(jià)值，鑒于現(xiàn)階段中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)整體租售比較低，采用收益法評(píng)估無(wú)法體現(xiàn)出房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，導(dǎo)致估值偏低。(四)評(píng)估結(jié)論五礦鋼鐵有限責(zé)任公司 擬資產(chǎn)處置所涉及的兩套自持房結(jié)合差異原因以及本次評(píng)估目的為資產(chǎn)處置，故本次評(píng)估選取市場(chǎng)法結(jié)在評(píng)估基準(zhǔn)日2024年5月31日，五礦鋼鐵有限責(zé)任公司擬處置的兩套房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為1,091.79萬(wàn)元(大寫為人民幣壹仟零玖拾壹萬(wàn)柒仟玖佰元整，百位取整，包含增值稅),較賬面價(jià)值8.09萬(wàn)元，評(píng)估增值1,083.70萬(wàn)元，增值率為13400.49%。詳情見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。本評(píng)估結(jié)論的使用有效期為一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2024年5月31日起，至(一)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況疵情形(九)其