成都新都地塊初判

新都區(qū)·電子路地塊初判CONTENTS01項(xiàng)目背景地塊分析02市場(chǎng)概況03初步測(cè)算04項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地為成缸液壓公司原企業(yè)用地，根據(jù)現(xiàn)有政策條件，業(yè)主方可在現(xiàn)有城市規(guī)劃基礎(chǔ)上辦理土地用途變更手續(xù)，繳納土地變性款后實(shí)施自主改造2015年?7月?22日發(fā)[2015]45號(hào)落實(shí)市政府成辦函【2015】118號(hào)文——關(guān)于開展工業(yè)集中發(fā)展區(qū)外工業(yè)用地清理工作的通知“2005年?1月?1日以前在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)外取得的工業(yè)用地，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變土地用途的，經(jīng)市工業(yè)主管部門確認(rèn)，市、區(qū)（市）縣規(guī)劃部門批準(zhǔn)，市、區(qū)（市）縣國土部門辦理土地用途變更手續(xù)，按雙評(píng)估價(jià)差繳納土地出讓收入后，由土地權(quán)利人實(shí)施自主改造?！?

意見下發(fā)之日起30日后執(zhí)行，有效期5年企業(yè)簡(jiǎn)介：成缸液壓設(shè)備制造有限公司成立于2007年1月，擁有員工388人，工程技術(shù)人員288人，是一家集生產(chǎn)、銷售、研發(fā)為一體的生產(chǎn)性企業(yè)，專營配套液壓油缸及相關(guān)液壓產(chǎn)品。公司在2008年成功收購專業(yè)生產(chǎn)液壓油缸20多年的老企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)，整合了該企業(yè)的營銷渠道和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，并進(jìn)行了技術(shù)升級(jí)改造，拓展了市場(chǎng)領(lǐng)域，使公司在液壓油缸制造行業(yè)中脫穎而出，位居前列。Part2

地塊分析項(xiàng)目位于新都老城城西，距離繞城距離5公里，距離三環(huán)12公里快速路主干路次干路支路蓉都大道蜀龍大道香城大道（電子路）貨運(yùn)大道寶光大道項(xiàng)目區(qū)位新繁方向成都方向北新大道興城大道繞城高速斑竹園方向工業(yè)園片區(qū)新城區(qū)老城區(qū)斑竹園板塊大豐板塊成都方向規(guī)劃路規(guī)劃路小區(qū)支路次干路規(guī)劃路支路電子路寶光大道貨運(yùn)大道位于新都老城區(qū)電子路和寶光路交叉口，受限于周邊轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，地塊形狀不規(guī)則，后期可通過置換及協(xié)商調(diào)整具體地形紅線地塊閑置土地（27畝左右）農(nóng)家樂全球通大廈自然水系地塊四至1.5公里范圍配套條件桂林路站石油大學(xué)站紅星村站飲馬河站新都站永輝超市家樂福新城市中心桂湖摩爾桂湖區(qū)政府成都-新都BRT成都沿金鳳凰高架至新都線路。金鳳凰高架起于二環(huán)外北星干道止于天回鎮(zhèn)金芙蓉大道繞城內(nèi)側(cè)，全長7.8公里，項(xiàng)目已于2014年11月26日動(dòng)工，快速公交建設(shè)將于年內(nèi)開建，預(yù)計(jì)2016年建成通車，BRT線路將在金鳳凰高架上設(shè)5對(duì)站點(diǎn)，地面設(shè)2對(duì)站點(diǎn)，未來將進(jìn)一步通向新都城區(qū)地處老城區(qū)，基本生活配套齊全，緊鄰天元學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)），在建的軌道交通3號(hào)線對(duì)項(xiàng)目影響有限新都一中天元小學(xué)天元中學(xué)西街小學(xué)BRT地塊規(guī)劃指標(biāo)業(yè)主單位成缸液壓公司地塊位置新都區(qū)寶光大道、電子路用地面積152.6畝土地用途工業(yè)用地，可轉(zhuǎn)性容積率3.0交易價(jià)格約310萬/畝（250萬/畝+56萬/畝轉(zhuǎn)性費(fèi)用）建筑限高≤60米商業(yè)兼容比例≤30%備注：以上信息為業(yè)主方提供初步信息，地塊面積以對(duì)方最終土地證面積為準(zhǔn)，規(guī)劃指標(biāo)為對(duì)方與政府初步協(xié)商指標(biāo)地塊初步指標(biāo)一覽地塊占地約152.6畝，容積率3.0，交易價(jià)格約306萬/畝電子路地塊寶光大道寶光大道實(shí)景電子路實(shí)景內(nèi)部水系實(shí)景地塊現(xiàn)狀內(nèi)部廠房實(shí)景西側(cè)閑置土地地塊內(nèi)部廠房已搬遷完畢，整體地形平整，有小型水系資源內(nèi)部廠房實(shí)景電子路實(shí)景電子路消防局實(shí)景Part2

市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)-市場(chǎng)規(guī)模10年后隨著“北改”的推進(jìn)，新都區(qū)市場(chǎng)規(guī)模逐步放大，但近兩年整體供求有所回落，15年全區(qū)成交商品房約218萬方*普通住宅不包含別墅新都區(qū)整體供求規(guī)模在二圈層中處于中等水準(zhǔn)，片區(qū)商品房成交均價(jià)僅次于雙流整體市場(chǎng)-市場(chǎng)規(guī)模區(qū)域市場(chǎng)-普通住宅新都老城區(qū)板塊近2年年均住宅去化月34萬方，受限于老城區(qū)土地供應(yīng)影響，區(qū)域供應(yīng)呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)-商業(yè)新都老城區(qū)板塊近2年年均商業(yè)去化不足2.5萬方，在售商業(yè)主要以社區(qū)底商為主區(qū)域市場(chǎng)-項(xiàng)目分布澤瀚峰景均價(jià)：4600新都城區(qū)在售項(xiàng)目集中在蓉都大道兩側(cè)，本案所處的老城區(qū)域周邊在售項(xiàng)目基本進(jìn)入尾盤時(shí)期，預(yù)期本案住宅售價(jià)4700-4800元/方東駿湖景灣均價(jià)：6470我的大學(xué)均價(jià)：5300新派客均價(jià)：4600富力桃園均價(jià)：6300佳樂國際城均價(jià)：爵領(lǐng)歐城均價(jià)：6000海倫國際均價(jià)：5100新神風(fēng)八座均價(jià)：5800傳化國際新城均價(jià)：7000洋房麥田國際社區(qū)均價(jià)：4500博海城均價(jià)：4600匯景新城均價(jià)：5000金香領(lǐng)邸均價(jià)：4400桂湖名城均價(jià)：63002014-2015板塊供求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建面銷售狀態(tài)容積率首次開盤最新均價(jià)15年累計(jì)成交量月均去化（套）金香領(lǐng)邸高層18萬方在售3.02014.10440067957匯景新城高層42萬方在售3.42015.105000//東駿湖景灣高層/洋房60萬方在售2.02013.046470（高層）9500（洋房）24320海倫國際高層/別墅40萬方在售3.02013.035100（高層）46439富力桃園高層108萬方在售4.52009.046300（裝）110390新神風(fēng)八座高層17萬方尾盤4.22011.10580028123佳樂國際城高層/洋房23萬方在售3.02012.084600（高層）6000（洋房）29725傳化國際新城高層/洋房110萬方尾盤3.02011.09洋房700034929麥田國際社區(qū)高層51萬方在售4.02011.09450037932新派客高層14萬方在售3.02014.03560020217新都城區(qū)主要在售項(xiàng)目數(shù)量約10個(gè)左右，常規(guī)樓盤年去化在300-500套左右，市場(chǎng)熱銷主力產(chǎn)品售價(jià)集中在4400-5100元/方區(qū)域市場(chǎng)-項(xiàng)目去化Part3

初步分析初步預(yù)估指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)值（單位：方）說明規(guī)劃用地面積101733152.6畝規(guī)劃總建筑面積410865

地上建筑面積305200

地上記容建筑面積305200

#高層住宅271680

商業(yè)3052010%#1F商業(yè)1831260%#2F商業(yè)1220840%配套用房30001%地下建筑面積10566535方/車容積率3.0

基底面積30520

建筑密度30%

地下機(jī)動(dòng)車位（個(gè)）3354#地下商業(yè)車位305100方/個(gè)#地下一般車位301990方/戶#配套車位30100方/個(gè)綠地率30%

指標(biāo)預(yù)估成本測(cè)算成本測(cè)算序號(hào)成本科目名稱金額（萬元）面積（平米.畝）單價(jià)（元/㎡.畝）備注一土地成本49198152.60

1.1土地價(jià)格473061533104001.2契稅1419

按3%計(jì)算1.3交易服務(wù)費(fèi)473

按1%計(jì)算二開發(fā)成本9655410865235

2.1前期費(fèi)用（臨設(shè)、三通一平）82241086520按地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算2.2開發(fā)報(bào)建費(fèi)7396410865180含辦產(chǎn)權(quán)費(fèi)用2.3設(shè)計(jì)費(fèi)用143841086535按公司項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)三建安成本752164108651831

3.1基礎(chǔ)設(shè)施9039410865220按地方建筑標(biāo)準(zhǔn)3.2景觀費(fèi)用249271213350按地方建筑標(biāo)準(zhǔn)3.3建安成本616304108651500含贈(zèng)送面積3.5開發(fā)間接費(fèi)用205441086550不可預(yù)見費(fèi)用四后期費(fèi)用27646410865673

4.1管理費(fèi)用4510410865110按銷售額2.5%計(jì)算4.2營銷費(fèi)用4510410865110按銷售額的2.5%計(jì)算4.3財(cái)務(wù)費(fèi)用60004108651462.5億2年，12%計(jì)算4.4稅費(fèi)12627410865307按銷售額的7%計(jì)算（不含所得稅）五項(xiàng)目總成本1617154108653936

項(xiàng)目銷售產(chǎn)值類別面積（㎡.個(gè)）單價(jià)（元/㎡.個(gè)）總價(jià)（萬元）銷售率銷售額（萬元）高層住宅2716804800130406100%130406商業(yè)1F183122000036624100%36624商業(yè)2F12208100001220850%6104車位（個(gè)）3019800002415230%7246含車位總產(chǎn)值

203390

180380銷售產(chǎn)值利潤敏感性分析利潤分析序號(hào)類別金額（萬元）備注1土地成本49198按單價(jià)400萬/畝計(jì)算2項(xiàng)目開發(fā)及銷售總成本112516前期開發(fā)及后期費(fèi)用3項(xiàng)目總成本161715按全銷售計(jì)算4項(xiàng)目總產(chǎn)值203390按全銷售計(jì)算5銷售總產(chǎn)值180380按銷售率計(jì)算6毛利潤18665初步估算7所得稅4666初步估算8凈利潤13999初步估算9成本利潤率8.66%初步估算10銷售利潤率7.76%以可銷售計(jì)算11沉淀資產(chǎn)23010未銷售產(chǎn)值12投資利潤率19.3%以全銷售計(jì)算1、項(xiàng)目背景：項(xiàng)目為工業(yè)企業(yè)自主改造用地，整體規(guī)模較大，受規(guī)劃影響，地塊內(nèi)部需設(shè)置市政道路及綠地，地塊分割及土地置換存在較大不確定性2、地塊條件：地塊位于新都老城片區(qū)，基本生活配套