頂點顧問-萬科住宅產(chǎn)品線策劃研究

產(chǎn)品的確 TOPGOLDENCITYTOWN 以城市配套、土地位臵、交通條件、自然與人文環(huán)境等土地屬性（假日

GOLDEN（金色（四季 TOP系列|TOP系列根據(jù)城市配套、土地位臵、交通條件、自然與人文環(huán)境等土地（城市私享

（郊區(qū)私享

TOP系列|“占有稀缺資源”是GOLDEN（城市私享

銷售價格在市區(qū)均價2銷售價格在市區(qū)均價2 TOP系列|高檔住宅，解讀稀缺景觀與城市資源的真正關(guān)系，實現(xiàn)生活之上的新享 GOLDEN系列|GOLDEN系列根據(jù)土地屬性還可細分為G1（商務(wù)住宅）、G2（善）、G3（城市棲居）

GOLDEN系列|“便捷的城市生活”是GOLDEN系列的核心價值，但G1、G2、G3

G3

GOLDEN系列|城市，已迎來了一個都市新生活的繁榮時代，人們以更為先鋒和現(xiàn)代的城市精品住宅，打造適合都市人生活的多元化成熟居住模式，在鍛造精 CITY系列|CITY系列的品類十分純粹，只有C（城郊改善）（城郊改善

CITY系列|作為位于城郊接合部的地塊，“舒適居住的第一居所”是CITY（城郊改善 CITY系列| TOWN系列|TOWN系列（郊區(qū)住宅）依據(jù)土地屬性還可細分為T1（郊區(qū)棲居）、（郊區(qū)享受）

距離目標客戶原有居?。üぷ鳎?/p>

TOWN系列|TOWN系列中的T1與T2存在著不同的價值，T1側(cè)重“低價格”，T2

TOWN系列|小結(jié)小結(jié)（高檔住宅

（城市私享（郊區(qū)私享（商務(wù)住宅

區(qū)均價2

（城市改善（城市棲居

地塊條件通常只有三通（水、電、路

客戶細分及描述|青年之家１：年齡25～44歲的青年或青年伴侶（無孩子青年之家２：年齡25～44歲的青年或青年伴侶（無孩子），老人為子女購房，且不和子女共同居住，稱為青年青年持家：年齡25～34歲單身或者已客戶細分及描述| 休閑活動非常年輕化：上網(wǎng)、健身、球類、家庭年收入較高，大多集中在13～22總價預(yù)算不高，平均為90面積需求大多在100總價預(yù)算不高，平均為90面積需求大多在100平以下，戶型以2室1廳1總價預(yù)算比青年之家高，平均為110戶型需求主要是3室1廳2衛(wèi)和部分2室1廳1區(qū)位選擇標準：離單位近、方便的公交路線，區(qū)位選擇標準：價位合理，交通方便，配套多選擇在上地，望京，通州，泛CD，亦莊等客戶細分及描述|小小太陽：0～5歲小孩+小太陽：5～11歲小孩+后小太陽：12～17歲小孩+孩子三代：老人＋中青年夫婦＋客戶細分及描述|受教育程度高，多數(shù)為本科以上學(xué)歷；家庭年收入集中在15萬，多數(shù)在企業(yè)單位工作，受教育程度高，多數(shù)為本科以上學(xué)歷；家庭年收入集中在受教育程度高，多數(shù)為本科以上學(xué)歷；家庭年收入集中在15萬，多數(shù)在企業(yè)單位工作，受教育程度高，多數(shù)為本科以上學(xué)歷；家庭年收入集中在15萬，多數(shù)在企業(yè)單位工作，也有小規(guī)模的私營企業(yè)主，職業(yè)等級不高，總價集中于90～120萬元，面積需求以120平米，戶型需求為3室1廳1衛(wèi)和部分21廳1總價集中于90～120萬元，面積需求以120平米，戶型需求為3室1廳1衛(wèi)和部分21廳1 客戶細分及描述|受教育程度偏低，大專學(xué)歷偏多，家庭年收入高，大都集中在16萬以上，職業(yè)狀況和小受教育程度偏低，大專學(xué)歷偏多，家庭年收入高，大都集中在16萬以上，職業(yè)狀況和小受教育程度高于后小太陽家庭，大專和本科學(xué)歷為主，家庭年收入偏高，大多集中在20萬以上，職業(yè)等級高于其他兩類家庭，以中總價主要集中在10～40萬，面積需求大都為10～50平米，戶型需求為3室2廳1衛(wèi)和室廳衛(wèi)購房非?？粗胤课萜焚|(zhì)、周邊配套，其次是總價集中在10～50萬，面積需求較大，基本都在100～130平米，戶型需求主要為3室廳衛(wèi)客戶細分及描述|老人一代：（準）家庭收入偏高，平均22公司規(guī)模也大都在10家庭收入偏高，平均22公司規(guī)模也大都在10購房預(yù)算不高，主要集中在120萬，面積需求不大，集中在90～100平米，戶型需求主區(qū)位選擇上比較看重工作和生活的便利性和受教育水平不高，高中和大專偏多，也有部家庭收入中等，集中在12～15總價集中在120～150萬，對各類面積的2和3居都有一定的比例需求，面積在130區(qū)位選擇時看重綠化景觀、空氣質(zhì)量和人文 客戶細分及描述|富貴之家1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）富貴之家——投資：收入相對較高，把買來的房子用來出租或再次客戶細分及描述|家庭平均年收入50家庭平均年收入50總價預(yù)算大都在150萬以上，面積也都要求120平以上，戶型以3居和4區(qū)位選擇：中關(guān)村、CBD 客戶細分及描述|務(wù)實之家１：收入（包括教育、職務(wù)等資源務(wù)實之家２——中年務(wù)實：資源相對較少，需求特征不明顯的家庭（中年夫婦＋18～24歲的客戶細分及描述|家庭年收入僅6家庭年收入僅6大都在企業(yè)擔(dān)任中低等職位，國企員工比例較高，職業(yè)等級低等較多，總價大都控制在100萬以下，面積需求主要集中在90-120平米；戶型主要選擇2室1廳1衛(wèi)和部分3室1廳1 通過對客群特征的梳理發(fā)現(xiàn)，不同客群經(jīng)濟實力（購買力）的不同，決定了各自的臵業(yè)目的，并且對產(chǎn)品的關(guān)注點也有很大區(qū)別 度

解決基本生 價格、交通的通達客群關(guān)注點分析|CBD客群關(guān)注點分析|客群關(guān)注點分析|別墅（獨棟、聯(lián)排別墅（獨棟、聯(lián)排客群關(guān)注點分析|客群關(guān)注點分析|180180140130701105080100客群關(guān)注點分析|客群關(guān)注點分析|客群關(guān)注點分析|客群關(guān)注點分析|TOPGOLDENCITYTOWN根據(jù)地塊品類與客群特點的細分結(jié)果以及聚類，即可確定相應(yīng)的產(chǎn)品類型，而產(chǎn)品類型的具體指標包括不同客群的比例、主力戶型、建筑類型與核心價值點等內(nèi)容地塊品 客群特 —四房(160以上TOP１（城市私享）代表案例：TOP２（郊區(qū)私享）代表案例：17 G