物業(yè)設施設備管理基礎

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《物業(yè)設施設備管理指南》

培訓師資培訓班的各位領導、同仁學習、致敬！2024/10/20Templatecopyright200532024/10/20Templatecopyright20054主要內容第一章物業(yè)設施設備管理基礎一、物業(yè)設施設備管理概述二、物業(yè)設施設備的基礎管理三、物業(yè)設施設備的使用與維護四、物業(yè)設施設備的修理與更新改造五、物業(yè)設施設備完好率的自我評定2024/10/20Templatecopyright20055第二章物業(yè)設施設備管理新模式一、設施設備管理新模式概述二、TnPM——全面規(guī)范化生產維護2024/10/20Templatecopyright200562024/10/20Templatecopyright20057第1章物業(yè)設施設備管理1.1物業(yè)設施設備管理概述物業(yè)設施設備：是指附屬于房屋建筑的各類設施設備的總稱，它是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現物業(yè)價值的物質基礎與必要條件。2024/10/20Templatecopyright20058物業(yè)設施設備分類，主要分為：（1）強電系統(tǒng)；（2）電梯升降系統(tǒng)（3）空調系統(tǒng)；（4）給排水系統(tǒng)；（5）消防系統(tǒng)；（6）弱電系統(tǒng)；（7）房屋與設施。2024/10/20Templatecopyright20059物業(yè)設施設備管理物業(yè)設施設備管理。是物業(yè)服務企業(yè)，根據物業(yè)服務合同的約定，運用先進的技術手段和科學的管理方法對房屋及各種設施、設備的使用、維護、保養(yǎng)、維修實施管理，保證房屋、設施、設備的正常使用，提高房屋、設施、設備的完好率，延長房屋、設施、設備的使用壽命，以最大限度地滿足業(yè)主和使用人對房屋、設施、設備使用的需要，并創(chuàng)造良好的經濟效益和社會效益。2024/10/20Templatecopyright200510物業(yè)設施設備管理的意義物業(yè)設施設備管理的意義在于以下幾個方面：（1）良好的物業(yè)設施設備管理可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。（2）良好的物業(yè)設施設備管理，是延長物業(yè)使用年限、降低設備壽命周期費用、提高物業(yè)價值和使用價值，使物業(yè)保值增值的有效手段。（3）良好的物業(yè)設施設備管理是城市經濟和社會管理及文明建設和發(fā)展的需要。（4）良好的物業(yè)設施設備管理能提高物業(yè)服務企業(yè)的服務質量，為企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，同時也能促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。2024/10/20Templatecopyright200511物業(yè)設施設備管理的目標物業(yè)設施設備管理在整個物業(yè)管理內處于非常重要的地位，它是物業(yè)運作的物質和技術基礎。（1）用好、管好、維護檢修好、改造好現有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是物業(yè)設施設備管理的根本目標。具體為：1）保持設施、設備完好，滿足使用功能；2）確保物業(yè)及使用人的安全；3）促進物業(yè)保值增值。2024/10/20Templatecopyright200512（2）衡量物業(yè)設施設備管理質量的三個指標：1）房屋完好率：是指完好房屋與基本完好房屋面積之和占房屋總建筑面積的百分率。即：房屋完好率（%）＝（完好房屋建筑面積＋基本完好房屋建筑面積）÷房屋總建筑面積×100%2）危房率：就是指危險房屋的建筑面積占房屋總建筑面積的百分率。即：危房率（％）＝危險房屋的建筑面積÷房屋總建筑面積×100%2024/10/20Templatecopyright2005133）設備完好率：是指完好設備設施數量占全部設施設備總數量的百分率。即：設備設施完好率（％）＝完好設施設備數量÷設施設備總數量×100%2024/10/20Templatecopyright200514（3）物業(yè)設施設備是否完好的基本標準為：1）零部件完整齊全；2）設施設備運轉正常；3）設備技術資料及運轉記錄齊全；4）設備整潔，無跑、冒、滴、漏現象；5）防凍、保溫、防腐等措施完整有效。2024/10/20Templatecopyright2005151.2物業(yè)設施設備的基礎管理1.2.1物業(yè)設施設備的接管驗收物業(yè)接管驗收，是指物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，對物業(yè)的公共部位、共用設施設備進行的、以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業(yè)資料，從而著手實施物業(yè)管理。它是開展物業(yè)管理必不可少的主要環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的基礎工作和前提條件，也是物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。2024/10/20Templatecopyright2005161、物業(yè)接管驗收的目的和意義是：（1）明確建設單位、施工單位、物業(yè)服務企業(yè)的責、權、利，維護各方的合法權益。（2）促使建設單位提高建設質量，加強物業(yè)建設與管理的銜接，提供物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)安全和使用功能。2024/10/20Templatecopyright2005172、物業(yè)接管驗收的原則：物業(yè)接管驗收是一個復雜的過程，它不僅涉及到建筑工程技術，人文景觀，而且還涉及到許多法律法規(guī)，常常出現實際與理論或條文不一致的地方，所以在實際驗收中要把握好尺寸，掌握以下基本原則：（1）原則性與靈活性相結合的原則（2）細致入微與整體把握的原則2024/10/20Templatecopyright2005183、物業(yè)接管驗收的法律主體：新建物業(yè)公共部位、共用設施設備的交接主體為：交方：物業(yè)建設開發(fā)單位收方：物業(yè)管理單位2024/10/20Templatecopyright2005194、物業(yè)接管驗收的內容

（1）建筑工程：所有規(guī)劃設計中的建筑主體工程。（2）建筑設備安裝工程。（3）區(qū)內道路及附屬工程。（4）區(qū)內園林綠化環(huán)境工程。（5）所有工程的圖紙、說明文件和管理資料。2024/10/20Templatecopyright2005205、物業(yè)接管驗收的標準：（1）物業(yè)項目規(guī)劃設計所引用的國家、行業(yè)、地方的規(guī)范標準。（2）合同約定的交接標準。2024/10/20Templatecopyright2005216、物業(yè)項目的交接驗收：(1）交接條件：1）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；2）供電、供氣、供熱、供水、排水、通訊、公共照明、有線電視等市政共用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；2024/10/20Templatecopyright2005223）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成并滿足使用功能要求；5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；6）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2024/10/20Templatecopyright200523（2）實施物業(yè)承接查驗依據的文件1）物業(yè)買賣合同；2）臨時管理規(guī)約；3）前期物業(yè)服務合同；4）物業(yè)規(guī)劃設計方案；5）建設單位移交的圖紙資料；6）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。2024/10/20Templatecopyright2005242024/10/20Templatecopyright200525（3）接管驗收應檢索提交的資料

1）竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2）共用設施設備清單及其安裝、使用和維修保養(yǎng)等技術資料；3）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2024/10/20Templatecopyright200526（4）承接查驗程序1）確定物業(yè)承接查驗方案；2）建設單位提前20天移交有關圖紙資料；3）查驗共用部位、共用設施設備；4）解決查驗發(fā)現的問題；5）確定現場查驗結果；6）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；7）辦理物業(yè)交接手續(xù)。2024/10/20Templatecopyright200527（5）質量和使用功能的檢驗交接雙方根據設計要求、標準規(guī)定和企業(yè)交房標準對項目的主體建筑、結構、防水、屋面、內外裝修、安裝和配套設施、設備、綠化、道路、標識等進行全面現場檢驗?，F場查驗的內容包括：1）共用部位：一般應包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；2）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水設備、電線、供暖及空調設備等；2024/10/20Templatecopyright2005283）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、車輛停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。2024/10/20Templatecopyright2005292024/10/20Templatecopyright200530（6）質量問題的處理1）影響房屋結構安全和設備使用功能的質量問題，必須約定期限由項目開發(fā)建設單位責成施工單位和供貨廠商進行返修，直至合格。2）對于不影響房屋結構安全和設備使用功能的質量問題，可約定期限由項目開發(fā)建設單位責成施工單位和供貨廠商負責維修，也可雙方協(xié)商采取費用補償的辦法，由物業(yè)服務企業(yè)處理。2024/10/20Templatecopyright200531（6）物業(yè)保修責任1）項目開發(fā)建設單位在提交項目工程驗收報告時，應出具《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》。在兩書中應當按政府法規(guī)規(guī)定寫明建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任。2）住建部規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：A、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體工程，為設計文件規(guī)定的該項工程的合理使用年限；2024/10/20Templatecopyright200532B、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；C、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；D、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。2024/10/20Templatecopyright2005333）建設工程在保修期限內發(fā)生質量問題，開發(fā)建設單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。4）項目開發(fā)建設單位要嚴格按照保證書的規(guī)定和雙方協(xié)議約定共同做好房屋保修期內的維修工作，盡快解決工程遺留問題，確保業(yè)主正常使用和物業(yè)安全。2024/10/20Templatecopyright2005341.2.2物業(yè)設施設備檔案資料管理主要包括設備原始檔案、設備技術資料和政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件，以及設備使用、維修養(yǎng)護、修理改造的運行管理檔案。其目的在于：實現規(guī)范管理、便于事后追朔，還可以作為管理的證據。2024/10/20Templatecopyright2005351、物業(yè)設施設備檔案的建立：（1）新建物業(yè)項目設備、設施基礎管理檔案的建立1）設施設備原始技術檔案的建立設施設備原始技術資料收集.主要是在物業(yè)項目設施設備和系統(tǒng)承接查驗雙方交接時由交驗方提交的竣工圖紙、竣工資料和技術資料、生產廠家的安裝、維護、使用說明書與合同書等,承接方應安排專人按有關規(guī)范和制度的規(guī)定進行分類整理建檔,永久保存；按借閱制度供查閱使用.2024/10/20Templatecopyright2005362）設備基礎管理檔案的建立設施設備的基礎管理檔案是隨設施設備同壽命保存的.它主要包括:《設備登記卡》、《設備清單》、《設備臺帳》、《設備卡》等。2024/10/20Templatecopyright200537（2)設施設備使用管理檔案1）設施設備運行維護檔案設施設備使用維護檔案的保存年限一般為3至5年，可定期處理。主要是：設備運行日志、故障處理記錄、巡檢記錄、事故處理報告、維修保養(yǎng)計劃、維修保養(yǎng)報告、設備完好率檢查評定、設備系統(tǒng)狀態(tài)參數測定記錄、設備、系統(tǒng)的專業(yè)安全檢驗報告等。2024/10/20Templatecopyright2005382）設施設備修理、改造檔案設備系統(tǒng)修理、改造檔案主要是：設備、設施、系統(tǒng)的專項修理、大修、中修、改造計劃、實施合同、實施報告、驗收報告等。3）設施、設備報廢檔案設施、設備報廢檔案主要是：設施、設備的報廢申請、評估、報廢記錄等。2024/10/20Templatecopyright2005392、物業(yè)設施設備檔案的管理原始檔案資料的管理應統(tǒng)一編號，規(guī)范管理、分類歸檔、嚴格管理，原件不得帶出資料室，由資料員保管和復制供應，其他要求與檔案管理的規(guī)定一樣。設備檔案資料按每臺單機整理，存放在設備資料檔案內，檔案編號與設備編號一致，按編號順序排列，定期進行登記和資料歸檔，要求做到：2024/10/20Templatecopyright200540（1）明確設備檔案管理責任到人；（2）明確設備檔案的歸檔路線，包括：資料來源、歸檔時間、交接手續(xù)、資料登記等；（3）明確設備檔案管理的內容和負責人；（4）明確設備檔案的借閱辦法，防止丟失和損壞；（5）明確重點設備檔案，做到資料齊全，登記及時、正確。2024/10/20Templatecopyright2005411.2.3實施標準化管理：1、導入國際標準管理體系：標準化管理是為設備管理職能的實施提供共同的行為準則和標準，同時也是為設備的技術經濟活動提供基本的依據和手段。主要包括：在管理中導入ISO9001、14001、18001的質量、環(huán)境、健康安全國際標準管理體系，建立和完善各類物業(yè)管理標準（如上海市辦公樓物業(yè)服務標準等），制定房屋、設備完好率標準等。2024/10/20Templatecopyright2005422、規(guī)章制度的建立

主要包括：責任制度、運行管理制度、維修制度、安全管理制度、節(jié)能管理制度、設施設備管理制度和獎懲制度等。（1）制定物業(yè)設施設備管理制度現代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內容就是要建立一套完整的管理制度。物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：2024/10/20Templatecopyright2005431）工程技術規(guī)程方面的制度A物業(yè)設備接管驗收制度B物業(yè)設備的安全操作規(guī)程C物業(yè)設備的保養(yǎng)維修規(guī)程2024/10/20Templatecopyright2005442）管理工作方面的制度A物業(yè)設備預防性計劃維修保養(yǎng)制度B設備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經濟運行制度，文明運行制度等。C物料、工具領用保管制度2024/10/20Templatecopyright2005453）責任方面的制度A各專業(yè)、技術工種及管理崗位責任制度B值班制度C交接班制度D報告記錄制度2024/10/20Templatecopyright2005464）實行專業(yè)化、制度化的物業(yè)設備管理。A物業(yè)設備管理的要求及標準a設備管理體制企業(yè)負責人管理職責設備管理部門及其人員配備健全必要的管理制度2024/10/20Templatecopyright200547b技術經濟指標應達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求設備技術與經濟管理，包括：設備前期管理、固定資產管理、設備技術管理、設備經濟管理。設備使用與維護管理，包括：設備運行管理、設備檢修管理、機房管理、特種設備管理2024/10/20Templatecopyright200548c設備管理現代化,包括：采用計算機輔助管理。采用設備狀況監(jiān)測和故障診斷技術實行預防性維修方式。設備在維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術。逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。2024/10/20Templatecopyright2005493、人力資員管理。一是設備管理人員要持證上崗，取得從業(yè)資格證，特別是特種設備的運行、維修人員一定要具有特種設備操作證方能作業(yè)；二是要對設備部門的員工開展業(yè)務培訓工作，提高專業(yè)技術水平。2024/10/20Templatecopyright200550（1）物業(yè)設備管理的機構和職責1）機構設置：符合需要，責任明確，精簡高效。2）物業(yè)設備管理人員崗位職責A工程部經理是對物業(yè)設備進管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設備正常運行的主要負責人。B各專業(yè)技術主管（工程師或技術員）負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經理完成上級主管部門布置的工作。2024/10/20Templatecopyright2005513）物業(yè)設備管理人員崗位職責A維修人員（技術工人）B保管員C資料統(tǒng)計員2024/10/20Templatecopyright2005521.3物業(yè)設施設備的使用與維護1.3.1物業(yè)設施設備的運行管理1、運行管理概述：物業(yè)設施設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經濟運行管理兩部分。應取得兩個方面的成果：2024/10/20Templatecopyright200553（1）設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)，確保安全運行，滿足用戶需求。針對設備的特點，制定科學、嚴密且切實可行的操作規(guī)程和運行方案。（2）運行經濟管理主要是：1）能源消耗的經濟核算；2）操作人員的配置；3）維修費用的管理。2024/10/20Templatecopyright2005542、合理使用設備（1）合理配置設備：根據生產工藝和用戶需求及設備性能，科學配置。（2）合理配置人員：根據設備數量、技術操作復雜程度、生產安排和用戶需求及環(huán)境變化，合理配置和調整操作及維修人員。（3）為設備提供良好的工作條件，如：機房、操作間、值班室、照明、通風、空調、通道等。（4）建立健全管理制度，如：責任制、規(guī)程、程序、維修保養(yǎng)手冊、作業(yè)指導書、應急預案等。2024/10/20Templatecopyright2005553、設備投入使用前的準備工作（1）管理制度、技術資料的編制；（2）管理、操作、維修人員的培訓，合格上崗；（3）能源、安全裝置齊全；（4）備件、附件、工具齊全；（5）全面檢查設備安裝精度、性能完全達到標準；（6）清理現場環(huán)境。2024/10/20Templatecopyright2005564、設備使用守則（1）定人、定崗、定機，憑證上崗操作；（2）建立交接班制度，制定各項規(guī)程；（3）建立設備的“三好”、“四會”、“五項紀律”A、三好是：管好、用好、維護好設備；B、四會是：會使用、會維護保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；C、五項紀律是：2024/10/20Templatecopyright200557C五項紀律是：A、憑證使用設備，遵守安全規(guī)程；B、保持設備清潔，并按規(guī)定維護、加油；C、遵守各項規(guī)章制度；D、管好工具、零、附件，不得丟失；E、發(fā)現異常，及時排除或報告。2024/10/20Templatecopyright2005581.3.2物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護管理

1、物業(yè)設施設備維修養(yǎng)護概述設施設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。2024/10/20Templatecopyright200559（1）維修養(yǎng)護方式：主要是“清掃、緊固、潤滑、調整、防腐、防凍及外觀表面檢查對設備進行日常護理，以維持設備的性能和技術狀況，稱為設施設備維修養(yǎng)護。要求達到：清潔、整齊、潤滑良好、安全”。對長時期連續(xù)運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。（2）內容包括：日常維護、定期維護、定期檢查、精度檢查、潤滑和冷卻系統(tǒng)的維護檢查等。（3）設備維護要做到：制度化、工藝化、規(guī)范化。2024/10/20Templatecopyright200560（4）設備的三級保養(yǎng)制度：1）日常維護保養(yǎng)，一般分為：日保養(yǎng)和周保養(yǎng)，由操作工完成。2）一級保養(yǎng)：以操作工為主，維修工協(xié)助；3）二級保養(yǎng)：以維修工為主，操作工協(xié)助；2024/10/20Templatecopyright200561（5）設備的維護保養(yǎng)一定要按設備維修保養(yǎng)手冊實施，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。（6）特種設備的維修保養(yǎng)必須嚴格執(zhí)行國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，確保其安全、正常運行和使用。（7）設備管理和使用部門要制定設備保養(yǎng)的考核制度，并嚴格檢查考核。2024/10/20Templatecopyright2005622、設施設備的巡檢

設施設備的巡檢就是對設施設備有針對性的檢查。設施設備巡檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。設施設備的巡檢包括日常巡檢及計劃巡檢。（1）設備的日常巡檢由操作人員隨機檢查。日常巡檢內容主要包括：①運行狀況及參數；②安全保護裝置；③易磨損的零部件；④易污染堵塞、需經常清洗更換的部件；⑤在運行中經常要求調整的部位；⑥在運行中經常出現不正?，F象的部位。2024/10/20Templatecopyright200563（2）設備的計劃巡檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行。計劃巡檢內容主要有：①記錄設備的磨損情況，發(fā)現其他異常情況；②需更換零部件；③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。2024/10/20Templatecopyright200564（3）物業(yè)設備的計劃檢修性維修保養(yǎng)對在用設備，根據運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃性維修保養(yǎng)。根據年計劃再制定月度維保計劃，按月實施，并認真填寫維修保養(yǎng)任務（記錄）單，歸檔保存。按計劃實行預防性維修保養(yǎng)，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。2024/10/20Templatecopyright200565物業(yè)設備維修養(yǎng)護的意義通過科學有效的維修保養(yǎng)，可以保持設施設備良好的技術狀態(tài)，使設備安全、高效運行，提高設備的運行效率，最大限度地滿足用戶需求；還可以有效延長設備大、中修周期，甚至可以避免設備大修，從而最大限度的降低設備壽命周期費用，為業(yè)主創(chuàng)造價值，為社會創(chuàng)造效益，真正體現物業(yè)管理的社會價值。2024/10/20Templatecopyright2005661.3.3設施設備故障與事故管理1、設施設備故障及故障處理：（1）設施設備故障：設施設備或系統(tǒng)在使用過程中，因某種原因喪失了使用功能或降低了效能時的狀態(tài)，稱為設施設備故障。（2）設施設備故障管理：為了減少和消滅故障，必須了解、研究故障發(fā)生的宏觀規(guī)律，分析故障形成的微觀規(guī)律，采取有效的措施和方法，控制故障的發(fā)生，就是設施設備的故障管理。2024/10/20Templatecopyright200567（3）設施設備故障管理的重要性1）可以提高生產效率和經濟效率；2）減少和消除事故，確保安全，有利于節(jié)能、環(huán)保；3）改善設備技術狀況，延長設備使用壽命。2024/10/20Templatecopyright200568（4）設施設備故障全過程管理：見圖4—12024/10/20Templatecopyright2005691）故障信息的收集：A、收集方式：主要是操作、維修工人填寫故障信息表，做到全面、準確、可靠。B、收集的內容：故障的時間、現象、部位、原因、性質等。2）故障信息的儲存、統(tǒng)計：可用人工統(tǒng)計儲存，最好是采用計算機儲存故障信息，開發(fā)管理軟件，便于統(tǒng)計分析。2024/10/20Templatecopyright2005703）故障分析：①故障分類：A、按故障發(fā)生狀態(tài)，可分為：突發(fā)性和漸發(fā)性故障；B、按原因可分為：設備固有的薄弱性、操作維護不良性和磨損老化性故障；C、按故障結果可分為：功能性和參數性故障；D、按危險程度可分為：安全性和危險性故障；E、按功能喪失程度可分為：部分喪失和完全喪失性故障。2024/10/20Templatecopyright2005715）故障分析的方法：根據計算機收集、匯總、統(tǒng)計結果，分析故障頻率、故障強度率，可采用直方圖、因果圖等方法，全面分析故障機理、原因，找出故障規(guī)律，提出對策。見下圖。2024/10/20Templatecopyright2005722024/10/20Templatecopyright2005736）故障處理：故障處理是在故障分析的基礎上，根據故障原因和性質，提出對策，暫時地或較長時間的排除故障。處理方法主要有：A、重復性故障——采用項目修理、改裝、改造的方法；B、多發(fā)性故障——采用大修、更新或報廢的方法；C、對于先天不足造成的故障——采用技術改造或更換元器件的方法；D、因操作不良造成的故障——應通過員工技術培訓來解決。2024/10/20Templatecopyright2005742、設施設備事故管理（1）設施設備事故及其類別：設施設備故障所造成的停機時間或修理費用達到規(guī)定限額者為設施設備事故。其分類如下：1）一般事故：修理費用一般設備在500~5000元，重要設備1000~10000元，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）10~30分時，為一般事故。2）重大事故：修理費用一般設備在5000元以上，重要設備10000元以上，造成停電、停水、停氣、停冷（暖）30分以上時，為重大事故。3）特大事故：修理費用一般設備在10萬元以上，或造成停電、停水、停氣、停冷（暖）兩天以上時，為特大事故。2024/10/20Templatecopyright200575（2）設施設備事故的性質：1）責任事故：由于人為原因造成的事故，稱責任事故。2）質量事故：因設備的設計制造、維修質量不良和安裝、調試不當引起的事故。3）自然事故：因各種自然災害造成的事故。2024/10/20Templatecopyright200576（3）設施設備事故的調查分析及處理：1）設施設備事故發(fā)生后，應立即切斷電源、水源、氣源，采取有效措施防止事態(tài)擴大，盡力減少損失，保護現場，逐級上報，及時進行調查、分析和處理。A、事故的分析要客觀、全面、實事求是。B、事故的處理要遵循“三不放過”的原則，即：a、事故原因分析不清——不放過；b、事故責任者和群眾未受到教育——不放過；c、沒有防范措施——不放過。2024/10/20Templatecopyright200577C、設施設備事故損失的計算：

事故損失費=停產損失費+修理費D、設施設備事故報告及原始資料：發(fā)生設施設備事故的單位或部門應在三日內認真填寫事故報告單，上報設施設備管理部門。并按有關規(guī)定上報。事故處理和修復后應填寫記錄，計算維修費，和原始資料歸檔保存，并統(tǒng)計上報。2024/10/20Templatecopyright2005781.3.4設施設備的潤滑管理機械設備在使用過程中，磨損是機械設備失效最主要的原因之一。保持其良好的潤滑條件是其正常運轉的基本條件。設備潤滑是設備管理和維護工作中極其重要的組成部分和關鍵環(huán)節(jié)。合理的潤滑設備，可以使設備經常處于良好的潤滑狀態(tài)。相反，設備潤滑不良，導致設備出現故障，甚至破壞設備的精度和性能。搞好設備的潤滑的關鍵是抓好設備潤滑的管理工作。2024/10/20Templatecopyright200579（5）搞好設備潤滑就能保證：1）維持設備正常運轉，防止事故發(fā)生，降低維修費用；2）降低摩擦阻力，改善摩擦條件，提高傳動效率，節(jié)約能源；3）減少機件磨損，延長設備使用壽命；4）減少腐蝕，減輕振動，降低溫度，防止拉傷和咬合，提高設備的可靠性。2024/10/20Templatecopyright200580（3）潤滑管理制度：1）潤滑材料的采購、入庫、庫管、領用、回收、處理等管理制度。2）潤滑站和車間（部門）管理制度，主要是：潤滑油的存放、使用、記錄、回收及器具、安全等管理。3）設備的清洗換油制度：可根據設備的具體要求按計劃進行定期清洗換油。4）冷卻液的管理制度：要根據設備的要求按計劃進行管理。2024/10/20Templatecopyright2005815）廢油回收和再生制度：根據保證和節(jié)約相兼顧的原則，制定完善的廢油回收和再生管理制度，做好廢油的回收和再利用。6）潤滑工作各級責任制：可根據企業(yè)的設備和管理的實際情況制定，主要是：潤滑技術人員的職責和潤滑工職責。2024/10/20Templatecopyright200582（4）設備潤滑的“五定管理”和“三過濾”：1）潤滑“五定管理”是：定點、定質、定量、定期、定人。具體要規(guī)定哪臺設備、哪個部位、用什么油、加油（換油）周期多長、用什么加油裝置、由誰負責等。

2）“三過濾”，亦稱三級過濾，即：入庫過濾、發(fā)放過濾、加油過濾。2024/10/20Templatecopyright2005832、設施設備的檢查（1）設施設備的檢查及分類1）按檢查時間的間隔分類：日常檢查、定期檢查。

2）按技術功能分類：技能檢查、精度檢查。（2）設施設備檢查的實施1）制定設施設備巡檢制度、操作規(guī)程、周期安排、巡查內容、記錄要求、注意事項等；2）組織人員、進行培訓、做好檢查、監(jiān)督與考核；3）巡檢中發(fā)現的問題要及時處理或上報領導解決。2024/10/20Templatecopyright2005843設施設備的狀態(tài)監(jiān)測（1）設備狀態(tài)檢測的種類1）主觀狀態(tài)監(jiān)測。2）客觀狀態(tài)監(jiān)測。（2）設施設備狀態(tài)監(jiān)測的方法及應用根據不同的檢測項目采用不同的方法和儀器。（3）設施設備狀態(tài)監(jiān)測工作的開展1）設施設備的檢查：2）設施設備狀態(tài)監(jiān)測。2024/10/20Templatecopyright2005851.4物業(yè)設施設備修理與更新改造1.4.1設施設備大中修管理1、設備修理設備在運行使用過程中，零部件會逐漸發(fā)生磨損、變形、斷裂、腐蝕等現象，設備的修理就是對技術狀態(tài)變化時發(fā)生故障的設備通過更換或修復磨損失效的零件，對整體或局部進行拆裝、調整的技術活動。其目的是恢復設備的功能和精度，保持設備完好。簡單地說：設備修理是設備技術狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)時，為恢復其功能而進行的技術活動。2024/10/20Templatecopyright2005862、設備修理的方針設備的修理，必須貫徹“預防為主”的方針，根據企業(yè)的性質、設備特點及設備在使用中所起的作用，選擇適當的維修方式，適當的修理周期或時機，采用新工藝、新技術、新材料和科學方法，以提高維修質量，減少停機時間，降低維修費用，達到適時有效，低成本。2024/10/20Templatecopyright2005873、設備維修方式設備維修方式具有維修策略的含義?，F代設備管理強調對各類設備采用不同的維修方式，就是強調設備維修應遵循設備物質運動的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達到壽命周期費用最經濟的目的。（1）事后維修：適用于下列設備：對故障停機不會影響正常使用的設備；利用率低或有備用的設備；修理技術不復雜又能提供備件的設備。2024/10/20Templatecopyright200588（2）預防維修：為防止設備性能、精度劣化或為了降低設備故障率，按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的修理活動，稱為預防維修。對重點和主要設備進行預防維修，是貫徹設備維修“預防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修：是在規(guī)定時間的基礎上執(zhí)行預防維修活動，具有周期性特點。二是狀態(tài)監(jiān)測維修：是以設備技術狀態(tài)為基礎。按實際需要進行修理的預防維修方式。2024/10/20Templatecopyright200589（3）改善維修：是為消除設備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對設備局部結構或零件設計加以改進，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。2024/10/20Templatecopyright2005904、修理類別主要有：大修、中修、項修、小修等。（1）大修：大修是設備基準零件磨損嚴重，主要精度、性能大部分喪失，必須進行全面修理，才能恢復其效能時使用的一種修理方式。設備大修的內容包括：對設備進行全部解體、清洗，修理基準件，更換或修復磨損件；全部研刮或磨削導軌面；修理、調整設備的電氣系統(tǒng)；重新按標準組裝，檢測；修復設備的附件以及翻新設備外觀；重新按標準加入工質、潤滑油；進行整體測定、試車。2024/10/20Templatecopyright200591（2）中修：介于設備大修與小修之間的修理。對設備進行局部解體，更換或修復磨損件；修理、調整設備的電氣系統(tǒng)；重新按標準組裝，檢測；修復設備的附件以及修復設備外觀；重新按標準加入工質、潤滑油；進行整體測定、試車。（3）項修：項目修理是對設備精度、性能的劣化缺陷進行針對性的局部修理。（4）小修：設備的小修是工作量最小的一種計劃修理。2024/10/20Templatecopyright2005925、修理周期和修理周期結構（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時間。（2）修理間隔期：是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間。（3）修理周期結構：指在一個修理周期內應采取的各種修理方式的次數和排列順序。如計劃經濟時期采用的修理周期結構：9—6—2—1的修理周期結構。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保養(yǎng)）K—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—C—B—M—B—M—B—K。2024/10/20Templatecopyright2005936、備品配件的管理（1）運轉類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。（2）需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。（3）備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉。2024/10/20Templatecopyright2005941.4.2物業(yè)設備更新改造管理

1、設備的磨損及其補償（1）設備的有形磨損：機器設備在使用（閑置）過程中發(fā)生的實質磨損或損失，稱為有形磨損或物質磨損。（2）設備的無形磨損，也稱經濟磨損：是指設備在使用（閑置）過程中因技術進步而造成的價值降低、技術落后、高耗能污染等喪失使用價值的情況。（3）設備磨損的補償:1）有形磨損的補償：主要是修理與改造。2）無形磨損的補償：應更新。2024/10/20Templatecopyright2005952、物業(yè)設備的更新（1）物業(yè)設備更新的意義：1）設備更新是物業(yè)維持使用功能的必要條件；2）設備更新是實現物業(yè)設備高效、安全、節(jié)能的重要途徑；3）設備更新是物業(yè)保值增值的物質基礎。（2）設備更新的原則：1）設備更新應圍繞物業(yè)的使用價值；2）應采用新技術、新工藝、新材料，符合節(jié)能、環(huán)保的要求；3）要進行經濟論證，確保經濟效益。2024/10/20Templatecopyright2005963、物業(yè)設備技術改造（1）更新改造：是指應用現代科學技術成就和先進經驗，改變現有設備的結構，裝上或更換新部件、新裝置，以補償設備的無形和有形磨損。（2）更新改造的特點：1）針對性強；2）經濟型好；3）現實性大。2024/10/20Templatecopyright200597（3）更新改造的意義：工業(yè)發(fā)達國家發(fā)展經濟的主要途徑是大力采用先進技術，提高機器的技術水平，改善原材料的質量，提高勞動者的素質，從而提高各生產要素的使用率，來取得良好的經濟效益。在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新的方式。2024/10/20Templatecopyright2005981.5物業(yè)設施設備完好率的自我評定

1.5.1設備完好分類1、完好設施設備：設施設備現狀和運行情況完全符合設施設備完好標準（得分超95分）為完好設施設備。2、基本完好設施設備：設施設備現狀和運行情況有一項達不到完好標準或有2—3項比較小的隱患（得分在86—95分），但不影響使用的為基本完好設施設備。2024/10/20Templatecopyright2005993、不完好設施設備：設施設備現狀和運行情況有兩項及以上達不到完好標準或只有一項達不到標準且影響正常使用的設施設備（得分在85分及以下）為不完好設施設備。2024/10/20Templatecopyright20051001.5.2設施設備完好率評定方法1、物業(yè)管理處每半年對所轄設施設備進行自查和完好率進行統(tǒng)計，將統(tǒng)計結果填入《設備完好率評定表》，并依下列公式計算出管理處設施設備完好率：

設施設備完好率=（完好設施設備臺數+基本完好設施設備臺數）/管理處設施設備總臺數×100%2024/10/20Templatecopyright20051012、公司工程部每半年（6、12月份）對所有管理處的設施設備完好率進行抽查，其完好率作為對管理處設施設備管理目標責任的考核依據。1.5.3設施設備完好的評價項目、內容、檢查方法和計分參考。（略）2024/10/20Templatecopyright2005102第2章設施設備管理新模式2.1設施設備管理新模式概述：當今的時代是一個“速變”的時代，是“經驗貶值”的時代?？v觀地球進化歷史，在這個世界上存留下來的不是最強大的生物，也不是最聰明的生物，而是對外界的變化做出快速反應的生物。企業(yè)的發(fā)展變化，必然導致設備管理與維修模式的變化?！肮び破涫拢叵壤淦鳌?，“君欲利其器，首當順其治?！鼻皟删湓捳f的是：企業(yè)要保持最強的核心競爭力，必須要有最先進的裝備；而后兩句話告訴大家的是：要讓先進的設備流暢的運行，發(fā)揮最大功效，必須要實施最優(yōu)秀的管理。2024/10/20Templatecopyright20051032.1.1物業(yè)管理的設施設備管理特點：1、物業(yè)管理項目分散，公司與項目部距離遙遠，無法實施集中管理。且國人思維活躍，做事隨意性很大。物業(yè)項目的設施設備管理全靠項目負責人進行管理，公司技術專業(yè)管理部門無法隨時到現場檢查、支持、監(jiān)督，公司的各種管理制度要求無法得到有效實現。2、物業(yè)管理技術管理與操作人員來源于各行各業(yè)，大部分來源于農村剩余勞動力，基本沒有進行過系統(tǒng)的技術培訓，且流動性極大，因此，整體技術素質不高，特別是不能實現規(guī)范操作，安全隱患較大。2024/10/20Templatecopyright20051043、物業(yè)配套設備愈來愈先進，技術含量愈來愈高，對管理者的技術要求愈來愈苛刻，一旦出現違規(guī)作業(yè)，就會造成極大的損失，影響用戶使用，還會給行業(yè)帶來極壞的影響。4、隨著行業(yè)的快速發(fā)展，管理的社會物業(yè)資產價值愈來愈大，物業(yè)的產權人對物業(yè)管理的要求愈來愈高，社會公共管理職責愈來愈重，這就為物業(yè)管理行業(yè)給與了更大的社會責任。2024/10/20Templatecopyright2005105鑒于以上因素，物業(yè)設施設備管理極需要尋求新的設備管理模式，以解決面臨的嚴重問題，并能使整個行業(yè)實現實質上的突破，促進行業(yè)健康快速發(fā)展。以下介紹目前國內外最新的設備管理模式，供行業(yè)內參考。2024/10/20Templatecopyright20051062.1.2目前世界上發(fā)達國家采用的設備管理新模式

1、TPM——全面生產維護（日本）TPM是以提高設備綜合效率為目標，以全系統(tǒng)的預防維護為過程，全體人員參與為基礎的設備保養(yǎng)和維修體制。全員生產維護誕生于20世紀70年代初期的日本企業(yè)，是在生產維護的基礎發(fā)展起來的。2024/10/20Templatecopyright2005107（1）TPM的五個要素1）TPM致力于設備綜合效率最大化的目標。2）TPM在整個設備一生建立徹底的預防維修體制。3）TPM由各個部門共同推行（包括工程、生產、維修部門）。4）TPM涉及每個雇員，從最高管理者到現場工人。5）TPM通過機動管理，即自主的小組活動推動TPM。2024/10/20Templatecopyright2005108（2）TPM的三個“全”，將以上五個要素在進一步歸納：第一個要素可以簡稱為“全效率”，第二個要素簡稱為“全系統(tǒng)”，三、四、五項從橫向、縱向和基層的最小單元描述了“全員”的概念，因而簡稱為“全員”。（3）三個“全”之間的關系為：全員參與為基礎，全系統(tǒng)預防維修為載體，全效率為目標。2024/10/20Templatecopyright20051092、后勤工程學（美國）后勤工程學發(fā)源于美國，并得到廣泛的應用。它在軍事上的定義是：計劃與執(zhí)行軍事力量移動和維修的科學。在工業(yè)、商業(yè)上的定義為:材料流通、產品分配、運輸、采購、儲存、設備維護及技術服務的科學。在軍事上，后勤工程學涉及下列問題：裝備的設計、研制、運輸、分配、維修、淘汰處理等。人員的運送、撤離與醫(yī)院治療。工廠的接受、施工、維護、經營與處理。各種服務的提供。2024/10/20Templatecopyright2005110從廣泛的意義上講，后勤工程學是為了滿足目標、計劃、設計和實施的各項要求，保障資源的供應與設施維護等有關的管理、工程與技術業(yè)務的藝術和科學。當代企業(yè)的物流和供應鏈管理也納入后勤學的范圍。在軍事上應用的傳統(tǒng)后勤學強調綜合后勤保障、后勤保障分析、全壽命周期的后勤和費用效果，并把維修等級劃分為現場維修、中繼級維修和基地維修。從設備的設計階段就把后勤工程學的思想導入。2024/10/20Templatecopyright20051113、設備綜合工程學（英國）設備綜合工程學是20世紀70年代由英國丹尼斯.巴克思在一次國際會議上提出的。其定義為：“為使資產壽命周期費用最經濟，把相關的工程技術、管理、財務及業(yè)務加以綜合的科學?！本C合工程學強調設備一生管理的思想，追求設備周期費用的經濟性，同時認為機器設備不僅是設備部門的事，需要企業(yè)各個部門關注和配合。英國政府以政府行為積極支持丹尼斯的理論，成立了“機器保健中心”和綜合工程學委員會等機構，這一思想在國際上產生了一定影響。2024/10/20Templatecopyright20051124、RCM——可靠性為中心的維修（歐洲）可靠性為中心的維修的概念：以可靠性為中心的維修管理屬于第三代維修管理的具有代表性的模式。他是強調以設備的可靠性、設備故障后果作為制定維修策略的主要依據。按照以可靠性為中心的維修管理模式，首先應對設備的故障后果進行結構性評價、分析，并綜合出一個有關安全、運行經濟性和維修費用節(jié)省的維修策略；另外，在制定維修策略時，自覺地以故障模式的最新探索成果作為依據，也就是說，以可靠性為中心的維修管理是綜合了故障后果和故障模式的有關信息，以運行經濟性為出發(fā)點的維修管理模式。2024/10/20Templatecopyright20051132.2TnPM——全面規(guī)范化生產維護2.2.1TnPM——全面規(guī)范化生產維護概述1、概述：TnPM是以設備綜合效率和完全有效生產率為目標，以全系統(tǒng)預防維修系統(tǒng)為載體，以員工的行為規(guī)范為過程，全體人員參與為基礎的生產和設備維護、保養(yǎng)和維修體制。TnPM是規(guī)范化的TPM，是中國式的TPM，是全員參與的、步步深入的、通過制定規(guī)范、評估效果、不斷改善來推進的TPM.2024/10/20Templatecopyright20051142、展開TnPM主要環(huán)節(jié)（1）研究運行現場（現場、現事、現物）；（2）找出規(guī)律（原理、優(yōu)化）；（3）制定行為（操作、維護、保養(yǎng)、維修）規(guī)范（原則）；（4）評估效果（評價）；（5）持續(xù)改善（改進）。2024/10/20Templatecopyright20051153、TnPM規(guī)范化的范疇組織結構規(guī)范化。現場管理規(guī)范化；潤滑管理規(guī)范化；維修模式規(guī)范化；前期管理規(guī)范化；備件管理規(guī)范化；操作程序規(guī)范化；2024/10/20Templatecopyright20051164、TnPM的成功推行的八大個要素（1）以最高的設備綜合效率（OEE）和完全有效生產率（TEEP）為目標；（2）建立全系統(tǒng)的預防維修體系；（3）全公司所有部門都參與；（4）從最高領導到每個員工都參加；（5）小組自主管理和團隊合作；（6）合理化建議與現場持續(xù)改進相結合；（7）變革與規(guī)范交替進行，變革之后，馬上規(guī)范；（8）建立檢查、評估體系和激勵機制。2024/10/20Templatecopyright20051175、TnPM的核心是四個“全”，即：（1）以全效率和完全有效生產率為目標，（2）以全系統(tǒng)的預防性維修體制為載體，（3）以員工的行為全面規(guī)范化為過程，（4）以全體人員參與為基礎。2024/10/20Templatecopyright20051182.2.2開展TnPM活動的內容1、TnPM推進的五個“六”活動。即：6S—6H—6I—6Z—6T活動.（1）6S活動所謂的6S，是五個日語詞匯的拼音字頭“S”，加上一個安全的英語字頭“S”構成6S。即：整理、整頓、清掃、清潔、安全、素養(yǎng)。2024/10/20Templatecopyright20051191）1S——整理：取舍分開，取留舍棄；理解：區(qū)分要與不要的物品，清除（舍去）不要的，將要的條理擺放，并易于取用。目的：騰出寶貴的空間。2）2S——整頓:條理擺放，取用快捷；理解：將要的東西擺放好，并予以標識，使其一目了然。目的：免除尋找的浪費，提高工作效率。2024/10/20Templatecopyright20051203）3S——清掃:清掃垃圾，不留污物；理解：經常打掃、擦拭，清除臟亂和污染，保持清潔。目的：保持清潔，提高品質。4）4S——清潔:形成制度，保持成果；理解：將前3個“S”制度化、規(guī)范化，落實前3S工作；維持3S已取得的成績，防止退步。目的：保持3S已取得的成果，保持清爽潔凈的工作和生活場所。2024/10/20Templatecopyright20051215）5S——安全:安全第一，預防為主；理解：安全第一，做好安全的預防措施，發(fā)現安全隱患并以于及時清除。目的：確保生命財產安全。6）6S——素養(yǎng):自主管理，養(yǎng)成好習慣。理解：自覺遵守組織既定的各項規(guī)定、制度和標準，養(yǎng)成良好習慣，自我管理，自主要求，進而自動自發(fā)的精神。目的：提升員工素質，使員工更具有執(zhí)行力，便于組織制度更能有效貫徹落實。2024/10/20Templatecopyright2005122（2）6H活動。即：查找六源活動。TnPM的6S活動，自然而然會引起員工對“六源”的關注，TnPM又主動加強對尋找“六源”活動的引導，使之成為每個員工的潛在意識。尋找“六源”、解決“六源”，與設備現場的持續(xù)改善、和難題攻關及合理化建議活動融為一體，將成為現場改善和進步的強大推動力。所謂的“六源”是指：污染源、清掃困難源、故障源、浪費源、缺陷源、危險源。2024/10/20Templatecopyright20051231）1H——污染源。即：灰塵、油污、廢料、加工材料屑的來源。更深的還包括有害氣體、有毒液體、電磁輻射、光輻射以及噪聲方面的污染。2）2H——清掃困難源。是指難于清掃的部位。如：空間狹窄、污染頻繁或危險部位等3）3H——故障源。是指造成故障的潛在因素。如：設備固有的故障源、操作不當的故障源、維護不當的故障源、維修不當的故障源、自然劣化的故障源等。2024/10/20Templatecopyright20051244）4H——浪費源。主要指：無附加值的事物：制造過多的浪費、存貨的浪費、不合格品重修的浪費、動作的浪費、加工的浪費、等待的浪費、搬運的浪費、時間的浪費等。5）5H——缺陷源。即：材料缺陷和操作缺陷。6）6H——危險源。即潛在的事故發(fā)生源。主要包括：現場環(huán)境危險、設備運行危險、人為操作危險等。2024/10/20Templatecopyright2005125（3）6I活動，又叫6項改善。即：１）改善影響生產效率和設備效率的環(huán)節(jié)；２）改善影響產品質量和服務質量的細微之處；３）改善影響制造成本之處，如：不增值勞動、能源、材料等各種浪費；４）改善造成工人超強勞動、局部疲勞動作的環(huán)節(jié)；５）改善造成火災、事故、環(huán)境危害的隱患之處。

6）改善工作和服務態(tài)度。這是六項改善的關鍵。我們常說“態(tài)度決定一切”，就是這個道理。2024/10/20Templatecopyright2005126（4）6T。即六大工具。TnPM的六大工具是推進過程中用到的必要管理手段。所謂六大工具不過是一個概念，推進中的手段并不局限于此，也可以創(chuàng)造七個或八個工具來推進TnPM。六大工具由其特有的運用場合和技巧，簡述如下：2024/10/20Templatecopyright20051271）可視化管理的運用場合和運用技巧可視化管理可以運用在生產運行中的計劃管理、質量管理、成本管理、安全管理、環(huán)境管理。在TnPM推進中運用可視化管理可以輔助定置管理、6S管理、一點課活動、合理化建議活動，可以以生動的形式扶助建立和完善設備操作規(guī)程、檢查保養(yǎng)規(guī)范、維修規(guī)范等，還可以顯示設備停機和效率發(fā)揮狀況。TnPM的視板還是鼓舞士氣的員工園地，對引導TnPM跨越不同階梯的發(fā)展起到很好的促進作用。2024/10/20Templatecopyright2005128A可視化管理需要由專人負責，要統(tǒng)一規(guī)劃，要與企業(yè)形象建設和企業(yè)形象法則銜接起來。B可視化管理還要因企業(yè)條件變化而變化，要因地制宜，不追求奢華。C可視化管理要注重實效，要盡可能的發(fā)揮實際作用。2024/10/20Templatecopyright20051292）目標管理的運用場合和運用技巧

目標管理貫穿于TnPM推進始終，也貫穿于企業(yè)管理的全過程。在TnPM的計劃階段，就要注意將目標管理融入其中。公司TnPM的主計劃要包含總體目標，并將總目標分解、細化成子目標。在PDCA循環(huán)中的檢查階段，應該對照檢查，分析差距和原因，并制定有效措施加以改正。目標管理可以應用在班組建設，又可以應用到科室和辦公系統(tǒng)。目標管理可以和可視化管理結合起來，通過視覺方式提示大家牢記目標，共同朝著自己制定的目標努力。2024/10/20Templatecopyright20051303）項目管理的運用場合和運用技巧項目管理主要用于企業(yè)的新產品開發(fā)、技術改造、流程重組再造等重大變革領域。在TnPM推進過程中的現場持續(xù)改善、合理化提案實施、清除“六源”活動中可以靈活運用項目管理方式進行有效的管理，達到事半功倍的效果。項目管理程序為：建立項目小組——確定項目負責人——制定項目計劃——進行風險分析——項目實施和進度、質量、成本管理——項目難題攻關——項目報告和項目驗收——項目總結。從而形成一套完整的項目管理流程和文件，將完整的項目管理流程納入計算機時間表進行管理，并按照流程，對照文件進行“項目管理規(guī)范”檢查，就會大大提升企業(yè)項目實施的成功率2024/10/20Templatecopyright20051314)企業(yè)形象法則的運用場合和運用技巧企業(yè)形象法則與企業(yè)文化建設密切相關，在TnPM推進全過程可以隨時注意形象法則的原理應用，尤其在6S推進階段，整頓的設計過程要充分理解和應用企業(yè)想象法則。在可視化管理中更要體現和融入企業(yè)形象法則。在員工禮儀陶冶、行為規(guī)范、服務規(guī)范，在文明企業(yè)、文明管理、文明施工、文明生產、文明服務等各個領域，要牢記企業(yè)形象法則和相關要素。企業(yè)形象法則應該貫穿企業(yè)表里和發(fā)展進度全過程。請牢記這樣一條變化規(guī)律：形象化——表面化——形式化——規(guī)范化——習慣化——本質化。這是一個引導企業(yè)由表及里，從形式走向實質進行脫胎換骨變革的過程。2024/10/20Templatecopyright20051325）教育型組織建設的運用場合和運用技巧按照彼得.圣吉的說法，當代最具有競爭力的企業(yè)組織應該是學習性組織。應當說：當代最具有競爭力和生命力的企業(yè)應屬教育性組織，她超越學習性組織，其內涵更豐富、深邃。因此建立教育性組織是企業(yè)進步的核心理念，使企業(yè)核心領導層應該關注的問題，而非僅僅是企業(yè)人力資源部門的事。在TnPM推進過程中始終都要把建立教育性組織放在重要位置，從員工能力分析、成長約束分析、五維培訓體系的建立到員工自主單點課程（OPL）體系的建立，立足于把企業(yè)組織錘煉成教育性組織。2024/10/20Templatecopyright20051336）績效評估與激勵機制的運用場合和運用技巧企業(yè)績效評估和員工激勵是企業(yè)留住人才、鍛煉培養(yǎng)人才、發(fā)揮人才聰明才智潛力，讓企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本?！捌髽I(yè)以人為本”，“做企業(yè)歸根到底是做人”，“企業(yè)的競爭歸根到底是人才的競爭”，這三句話說得是一回事，就是調動和激發(fā)人的工作熱情、學習熱情，激發(fā)人的創(chuàng)造力。從企業(yè)角度出發(fā)，績效評估和員工激勵是重要的管理策劃，無疑是應該認真對待和不斷追求最高境界的管理體系設計。對于企業(yè)的每個部門乃至一個小小的班組，評估和激勵都十分重要。2024/10/20Templatecopyright2005134總之，TnPM的6T不是故事的結尾，而是故事的開端，今后企業(yè)可以在兩個方面創(chuàng)新：一是管理手段，工具永遠不會局限于六個，如出現新的工具要及時的補充進來，使其更加豐富，TnPM大廈將更加宏偉；二是上述六個工具應用技巧會有很多可以開拓的內容和創(chuàng)造空間，大家可以在此基礎上使其更加完善，更切合實際、有效。2024/10/20Templatecopyright2005135（5）6Z，即追求六個零。TnPM的6Z管理是將多數企業(yè)所共有的基礎核心要素提取出來，進行核心要素極限管理的過程。所謂的6Z，又稱六個“零”的活動。其內容是：零缺陷、零庫存、零事故、零差錯、零故障、零浪費。展開描述為：2024/10/20Templatecopyright20051361）追求質量零缺陷；2）追求材料零庫存；3）追求安全零事故；4）追求工作零差錯；5）追求設備零故障；6）追求生產零浪費。（6）TnPM體制中的五個“六”的關系是：6S是基礎，用活6個T（工具），不斷查找6H（六源）,6I（改善）永續(xù)不斷，6Z（六個零）是目標。2024/10/20Templatecopyright20051372.2.3TnPM的標準化和五階評價體系1、TnPM標準目前國際上有對生產（服務）質量、環(huán)境、安全的標準評價體系（ISO），其他還如GMP、QS等等，但仍沒有對設備管理體系的標準化和評價。但是，在裝置密集、技術密集的現代化企業(yè)里，企業(yè)的目標如產量、質量、成本、安全、健康、環(huán)境都以設備為載體，與設備密切相關。對以設備為主線管理體系的評價成為企業(yè)的迫切要求，也是大生產體系技術進步的必然趨勢。2024/10/20Templatecopyright2005138為了適應這一發(fā)展趨勢和需求，“中國設備管理協(xié)會全面生產維護委員會”于2008年3月1日發(fā)布并開始實施的《全面規(guī)范化生產維護管理體系——要求》（TnPM/T1-2008）,為企業(yè)導入和推行TnPM-全面規(guī)范化生產維護的設備維修管理體系提供了規(guī)范的標準和實施細則。該標準包含以下主要內容：企業(yè)導入和推行TnPM的目的和收益、適應范圍、參考資料、名詞和定義、總要求、管理方針、策劃、實施、運行檢查與糾正措施、管理評審等。2024/10/20Templatecopyright20051392、TnPM的五階六維評價體系考核評估體系是TnPM持續(xù)進步的關鍵。TnPM的考核評估沒有固定的模式，而應該是動態(tài)的，要體現不同時期的管理側重點；考核評估最好是綜合而非單項的，評價要注重結果，要用數據說話。（1）評價的五階設計設備管理體系需要標準化體系的支撐和評價，而設備管理的進步應該是循序漸進的、階梯式的，所以將設備管理體系的評價定義為六值邏輯，即建立由零階到五階的評價體系。零階代表為入階評審；一階為初級，五階為最高級。2024/10/20Templatecopyright2005140（2）評價的內容。

評價內容分為五個模塊：1）組織結構健全性。2）管理流程規(guī)范性。3）員工士氣和素質水平。4）設備（辦公）現場狀況。5）設備管理經濟指標（OEE,TEEP，維修費用，備件消耗與庫存）。2024/10/20Templatecopyright20051413、TnPM標準化體系企業(yè)建立TnPM標準化體系的文件支撐體系分為四個層：