房地產市場報告 -2024年第三季度廣州房地產市場回顧

2024年第三季度，廣州辦公樓市場沒有新增供應，全市空置率環(huán)比改善0.4個百分點，季末報17.9%?？罩妹娣e去化，全市凈吸納量為4.3萬平方米，和第二季度的水平相當。商務區(qū)的表現依然分化，金融城和琶洲是最主力的吸納區(qū)域，核心商務區(qū)則錄得負吸納，主要來自乙級樓宇，而珠江新城甲級辦公樓的凈吸納量則在本季回正。行業(yè)表現方面，TMT連續(xù)第五個季度占據需求的首位，其子行業(yè)多面開花，商用軟件開發(fā)、智能汽車系統(tǒng)、平臺互聯網供應商以及線上游戲等都錄得成交，成交類型接近七成是升級搬遷；金融業(yè)需求平穩(wěn)，位列第二，主要由財富管理類和非銀金融的同級搬遷帶動；消費品制造業(yè)位列第三，錄得服飾和日化的搬遷成交；消費服務季內躍升至第四位，除教培有擴張外，也見情感咨詢類企業(yè)的較大面積搬遷案例。按類型統(tǒng)計，第三季度的新租成交仍以搬遷活動為主，占比74%，和上半年數據一致。這些搬遷成交中，辦公面積維持不變的比例達到25%，較23年全年水平增加了16個百分點，顯示出企業(yè)的擴張意愿未提升。需求的修復仍在進程中，租金繼續(xù)處于下行通道，全市租金面價環(huán)比下降1.5%至每月每平方米139.3元，跌幅較第二季度擴大0.3個百分點。甲級和超甲級樓宇對優(yōu)質租戶的爭奪尤為激烈，租戶議價空間進一步增大，致使核心商務區(qū)錄得更大的租金下跌幅度。2024年第三季度，省市各級政府發(fā)放新一輪消費券，包括文旅消費券，天河區(qū)發(fā)放的用于家具家電和珠寶類消費品的消費券，以及廣州電動自行車以舊換新等活動，以撬動市場需求。但是，受汽車和石油零售需求走弱等因素的影響，廣州1-8月消費品市場增長放緩，社零同比下降0.5%。盡管如此，基本生活類商品、珠寶化妝品以及健康休閑類用品的銷售是錄得增長的。本季番禺廣場的一個改造項目入市，共計14萬平方米，試運營開業(yè)率約八成，帶動季內凈吸納量的顯著增長，達到13萬平方米，是近六個季度以來的新高?？罩寐逝c第二季度持平，至季末的8.3%。本季度超市調改案例增多，多個商場縮減超市面積。由于大部分調改項目都位于核心或次級商圈，周邊一鋪難求，因此調改反而是品牌進駐商圈的絕佳機會，預料調改完成后將較快達至理想的入駐率，對全市整體空置率影響有限。成交方面，餐飲成交占比進一步提升達到51%，較第二季度上升九個百分點，其中特色餐飲新店占全部餐飲成交43%，包括湘菜湘辣辣和費大廚，粵菜小荔園和潮發(fā)牛肉火鍋，以及九毛九旗下的慫，都仍在拓店。餐飲類別里的咖啡茶飲甜品類占比小幅提升，其中霸王茶姬、混果汁和煲珠公積極拓展。而零售業(yè)態(tài)盡管占比下行，僅占全部錄得成交的31%，但國際品牌廣州首店基本是零售業(yè)態(tài)。包括開設于太古匯的寶璣精品店Breguet，運動類品牌GREYNewBalance，時尚服裝類的AmericanVintage。除此以外，學習機和文創(chuàng)IP類店鋪在零售類別中擴張最為積極，如學而思、科大訊飛和TheGreenParty，而UNDERBOBO也開設了廣州首店。其他體驗業(yè)態(tài)方面，得益于核心及次級商圈物業(yè)調改釋放的面積，大面積零售商，尤其是娛樂型體驗業(yè)態(tài)，包括新型健身房及KTV，都在本季錄得多個擴張。租金仍在下探，但跌幅小幅收窄。季末廣州優(yōu)質商業(yè)首層平均租金報每天每平方米23.5元，環(huán)比下跌1.1%，較第二季度減少0.1個百分點。2024年前三季度累計下跌2.5個百分點。廣州東部供應持續(xù)增長。第三季度廣州錄得維龍廣州增城物流園二期落成，帶來約10萬平方米的倉儲建筑面積。至此，增城區(qū)優(yōu)質倉儲面積達到了34.8萬平方米，是廣州2024年主要的高標倉儲供應片區(qū)。需求方面，高標倉儲租賃問詢有所增長，以搬遷升級為主，而跨境電商在廣州的擴張則有所放緩。季內錄得某運動品牌搬遷至從化，吸納約三萬平方米，帶動片區(qū)空置率連續(xù)第二個季度下調至季度末3.6%的低位。片區(qū)倉儲需求受各自產業(yè)發(fā)展及轉型的影響，吸納及租金表現各異。今年1-8月，廣州工業(yè)產值承壓，其中全市規(guī)模以上汽車制造業(yè)增加值同比下降16.5%。合資車廠產值收縮，對花都和廣州東部（黃埔及增城）這兩個主要制造基地的倉儲需求帶來影響，這兩個片區(qū)空置率有所上升。而廣州租金最高的片區(qū)增城和黃埔，錄得租金下跌，帶動全市租金在第三季度下跌幅度輕微擴大，環(huán)比下降0.6%至每月每平方米38.8元。而全市空置率也受新增供應及退租的影響，環(huán)比上升3.4個百分點至季度末的7.3%。佛山高標倉儲物業(yè)持續(xù)受跨境電商的青睞。位于高明的樂歌佛山潮流電商產業(yè)基地，本季交付約11萬平方米的倉儲面積，被跨境電商整租?？缇畴娚踢€承租了某制造商退出的兩個高明項目的面積，共九萬平方米。除此以外，季內還錄得制造業(yè)和第三方物流在三水的擴張。在此帶動下，本季佛山凈吸納量達到18.2萬平方米。空置率環(huán)比下降2.2個百分點，至季末的7.2%。租金方面，季內佛山大部分項目租金保持平穩(wěn)，僅環(huán)比小幅下跌0.1%，至每月每平方米38.1元。倉儲物流用地成交方面，廣州本季度共錄得五宗含物流用途的工業(yè)用地成交，分別位于白云區(qū)、花都區(qū)、黃埔區(qū)和增城區(qū)。而佛山本季度則錄得七宗帶物流用途的工業(yè)用地成交，其中三水和高明的出讓面積排名前列。本季度廣州投資市場錄得七宗成交，成交總額合計53億元人民幣，超過了上半年成交總額的兩倍，市場活躍度有所改善。本季度成交物業(yè)的類型較為多樣。按交易金額計算，零售物業(yè)占比40%，位居首位，包括太古集團以21億元人民幣收購廣州文化中心；第二位是綜合物業(yè)，琶洲某酒店及會展中心綜合體被城投平臺收購，推升了綜合物業(yè)的占比到30%；第三位是近年來在廣州投資市場較為罕見的長租公寓類別，季內錄得白云區(qū)一宗公寓的出售。事實上，長租公寓是機構投資者近年來最關注的物業(yè)類型之一，廣州周邊城市也錄得過成交。如建萬基金于2024年初，購買位于佛山禪城的招商地產住宅項目，改造成泊寓。另外，辦公樓占比較過往有所回落，南沙區(qū)和金融城片區(qū)分別錄得一層到兩層辦公面積的散售成交。最后，本季還錄得一個物流園和廠房的成交。從買家類型來看，本地城投平臺公司保持活躍，