房地產(chǎn)項(xiàng)目清算報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目清算報(bào)告

附件一

土地增值稅清算

鑒證報(bào)告

單位簽章：

年月日

土地增值稅鑒證報(bào)告

土增鑒字號(hào)

單位：

我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證的依據(jù)是《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《實(shí)施細(xì)則》及相關(guān)政策規(guī)定，并參照《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)貴單位所提供的憑證、帳冊(cè)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實(shí)施了我們認(rèn)為必要的鑒證程序，同時(shí)還包括查閱、核對(duì)施工圖紙及相關(guān)資料、查看現(xiàn)場(chǎng)。貴單位對(duì)所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報(bào)告。經(jīng)審核，貴單位“”項(xiàng)目：

取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為元；其中：1、貨幣收入元；2、實(shí)物收入元；3、其他收入元；扣除項(xiàng)目總金額為元；

其中：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為元；

2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為元；3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本為元；4、公共配套設(shè)施費(fèi)的成本為元；

5、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為元；6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為元；7、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額為元；增值額為元；增值額與扣除項(xiàng)目金額之比%；應(yīng)繳土地增值稅稅額為元；免繳土地增值稅稅額為元；已繳土地增值稅稅額為元；項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)土地增值稅稅額為元。特此報(bào)告

附件：1、《土地增值稅納稅鑒證表》2、《土地增值稅繳款情況匯總表》3、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》4、《扣除項(xiàng)目匯總表》5、《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》6、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》7、《前期工程費(fèi)鑒證表》8、《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》9、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》10、《開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》11、《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》12、《利息支出鑒證表》13、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》

中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)(會(huì)計(jì))師：

中介機(jī)構(gòu)名稱：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)(會(huì)計(jì))師：

地址：聯(lián)系電話：

年月日

土地增值稅納稅鑒證說(shuō)明

我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“”項(xiàng)目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計(jì)，現(xiàn)將審計(jì)情況說(shuō)明如下：一、整體基本情況：

項(xiàng)目簡(jiǎn)介(1)、項(xiàng)目座落地(2)、總建筑面積(3)、批準(zhǔn)總銷售面積、總自用面積、總配套設(shè)施面積、本次清算建筑面積(7)、項(xiàng)目

分類用途情況，項(xiàng)目裝飾裝修情況允許分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施面積、竣工驗(yàn)收情況、符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積情況、立項(xiàng)批復(fù)文件(13)、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)情況等

二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說(shuō)明：

三、扣除項(xiàng)目有關(guān)情況說(shuō)明：依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對(duì)成本所涉及的項(xiàng)目加以詳細(xì)說(shuō)明。

四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程：

五、其他審核事項(xiàng)說(shuō)明：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：

年月日

附件1

土地增值稅納稅鑒證表

機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：年月日助理人員：年月日

附件2

【課程大綱】

前言房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅匯算、企業(yè)所得稅清算及清算分配和土地增值稅清算征管實(shí)踐中存在哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？第一篇企業(yè)所得稅匯算

第一章企業(yè)所得稅匯算清繳概述

一、匯算清繳的主體如何判斷？合伙企業(yè)如何認(rèn)定其匯算主體？

二、總局對(duì)XX年度企業(yè)所得稅匯算清繳的總體要求是什么？總局在哪些事項(xiàng)上要強(qiáng)化對(duì)XX年度企業(yè)所得稅加強(qiáng)后續(xù)管理？匯算清繳后稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)所得稅哪些方面將重點(diǎn)檢查？

三、哪些企業(yè)需匯算清繳?匯算清繳的時(shí)間要求？應(yīng)報(bào)送哪些資料?

四、哪些企業(yè)需鑒證報(bào)告?稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)資料的審核重點(diǎn)在哪?

五、延期申報(bào)、納稅及申報(bào)錯(cuò)誤如何處理？匯繳申報(bào)前需完成的重要事項(xiàng)有哪些？

六、預(yù)繳與匯算清繳的關(guān)系。

七、匯算清繳后發(fā)生補(bǔ)退稅如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

八、匯算報(bào)表的三層體系及應(yīng)用要點(diǎn)有哪些？

九、房地產(chǎn)所得稅匯算清繳涉及哪些主要文件？

第二章開(kāi)辦期間的所得稅匯算

一、財(cái)務(wù)和稅務(wù)上如何劃分籌建期間？籌建期間發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)包括哪些？應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的稅前扣除？

二、企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)如何處理？籌建期間企業(yè)所得稅的虧損應(yīng)如何處理？

三、企業(yè)在籌建期間以發(fā)起人名義取得的發(fā)票，是否可在設(shè)立后企業(yè)作為開(kāi)辦費(fèi)扣除？案例1：實(shí)例講解如何確認(rèn)開(kāi)始計(jì)算企業(yè)損益的年度。

案例2：實(shí)例講解如何劃分企業(yè)籌建期？如何計(jì)算期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、又該如何稅前扣除？

案例3：實(shí)例講解如何計(jì)算企業(yè)一次性扣除的開(kāi)辦費(fèi)。

第三章預(yù)售期間的匯算清繳

一、預(yù)售期間的所得稅預(yù)繳有哪些稅收政策規(guī)定？

自XX年7月1日起實(shí)施的新的企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳申報(bào)時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

案例：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳特殊規(guī)定的案例解析？

二、預(yù)售期間的匯算清繳

預(yù)售收入如何繳納企業(yè)所得稅？

廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)包括哪些內(nèi)容？如何稅前扣除？勞動(dòng)保護(hù)支出如何認(rèn)定和稅前扣除？

預(yù)售環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何稅前扣除？

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入可作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)，企業(yè)可否選擇在會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售收入時(shí)點(diǎn)作為三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)？

財(cái)務(wù)費(fèi)用問(wèn)題。

1、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費(fèi)用如何進(jìn)行稅前扣除？

2、向非金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人借款費(fèi)用如何認(rèn)定和稅前扣除？

問(wèn)題：企業(yè)取得的個(gè)人資產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，其貸款利息是否可稅前扣除？

3、集團(tuán)收取資金池借款利息能否在成員企業(yè)稅前扣除？

4、預(yù)售階段匯算清繳應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

案例：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售階段在年末匯算清繳時(shí)，如何結(jié)合年度申報(bào)表進(jìn)行填報(bào)的實(shí)例解析。

第四章竣工銷售期間的匯算

一收入總額的管理

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》上如何確認(rèn)收入？行業(yè)會(huì)計(jì)制度上如何確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？稅法上收入如何確認(rèn)？

稅法上收入總額確認(rèn)的具體應(yīng)用。

1、政府補(bǔ)助收入如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

2、代收費(fèi)用如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

3、視同銷售行為如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

問(wèn)題1：房地產(chǎn)企業(yè)將自已開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)作食堂、體育館等用于職工福利方面，是否要視同銷售？

問(wèn)題2：房地產(chǎn)企業(yè)的商鋪采取售后回租，承諾在購(gòu)房三年或五年內(nèi)給予購(gòu)房者固定租金，并在購(gòu)房時(shí)一次性抵減房款。房地產(chǎn)企業(yè)是否可按合同約定支付給購(gòu)房者的租金抵減房款后的收入作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)企業(yè)所得稅收入？

問(wèn)題3：房地產(chǎn)企業(yè)采取銷售時(shí)收取高額房款，在一定年限內(nèi)再逐年返還方式銷售房屋，如何確認(rèn)銷售收入？

二、扣除項(xiàng)目的管理

、稅前扣除的原則有哪些？哪些項(xiàng)目應(yīng)按收付實(shí)現(xiàn)制確認(rèn)稅前扣除？

問(wèn)題：上一年度已計(jì)提但未支付的工資、“五險(xiǎn)一金”及類似的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出如何進(jìn)行稅前扣除？企業(yè)補(bǔ)繳以前年度的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)如何稅前扣除？

、扣除項(xiàng)目的法理應(yīng)用

1、相關(guān)性原則如何理解和應(yīng)用？

問(wèn)題：企業(yè)支付給離退休人員的醫(yī)藥費(fèi)和生活補(bǔ)助等職工福利費(fèi)是否可稅前列支？

2、真實(shí)性原則如何理解和應(yīng)用？

問(wèn)題：因產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，支付的罰款、賠償金是否能在所得稅前扣除？

、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

1、會(huì)計(jì)上核算對(duì)象如何確定？

2、房地產(chǎn)企業(yè)主要成本核算項(xiàng)目的會(huì)計(jì)與稅法比較

3、開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算

導(dǎo)入虛增成本案例。

房地產(chǎn)企業(yè)六大主要成本的構(gòu)成比例？

房地產(chǎn)企業(yè)的土建成本中各主要成本項(xiàng)目的構(gòu)成比例？

房地產(chǎn)企業(yè)中開(kāi)發(fā)變動(dòng)成本項(xiàng)目的主要構(gòu)成比例？

稅法上滾動(dòng)開(kāi)發(fā)共同成本如何分配？

問(wèn)題1：房地產(chǎn)企業(yè)售樓處的建造費(fèi)用及樣板房的裝修費(fèi)用是否應(yīng)在開(kāi)發(fā)成本中列支？問(wèn)題2：房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年建安工程已發(fā)生，但當(dāng)年底前未取得建安發(fā)票，次年匯算清繳期內(nèi)取得發(fā)票，是否可計(jì)入?yún)R算年度的建安成本？

4、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的處理。

開(kāi)發(fā)費(fèi)用中有標(biāo)準(zhǔn)有限額的扣除規(guī)定有哪些？

問(wèn)題1：季節(jié)工、臨時(shí)工等費(fèi)用如何稅前扣除？年終表彰大會(huì)，會(huì)后吃飯的餐票是否是業(yè)務(wù)

招待費(fèi)？日常會(huì)議安排工作餐是否是業(yè)務(wù)招待費(fèi)？

問(wèn)題2：出差途中餐費(fèi)是作為差旅費(fèi)還是業(yè)務(wù)招待費(fèi)？

問(wèn)題3：企業(yè)贈(zèng)送客戶小禮品是否是業(yè)務(wù)招待費(fèi)？

問(wèn)題4：企業(yè)營(yíng)銷部門發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)能否計(jì)入“銷售費(fèi)用—業(yè)務(wù)招待費(fèi)”或“管理費(fèi)用—辦公費(fèi)”？

問(wèn)題5：如集團(tuán)公司沒(méi)有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入，只有來(lái)源于子公司的股息紅利所得，若發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)能否依據(jù)稅法將股息紅利所得作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的依據(jù)？

5、工資薪金和三項(xiàng)費(fèi)用如何稅前扣除？相關(guān)余額如何處理？

問(wèn)題1：企業(yè)員工在職讀研究生培訓(xùn)費(fèi)可否列支教育經(jīng)費(fèi)？

問(wèn)題2：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況臨時(shí)雇用人員，無(wú)勞動(dòng)合同、無(wú)各種保險(xiǎn)，其支付工資能否稅前扣除？

問(wèn)題3：企業(yè)為職工提供的通訊補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助納入工資總額還是職工福利費(fèi)范圍？

問(wèn)題4：董事會(huì)成員領(lǐng)取工資是否可在稅前扣除？

問(wèn)題5：見(jiàn)習(xí)生補(bǔ)貼支出如何稅務(wù)處理？

問(wèn)題6：返聘離、退休人員報(bào)酬能否作為“工資薪金”稅前扣除？

問(wèn)題7：公車改革相關(guān)費(fèi)用如何列支？

問(wèn)題8：有的企業(yè)設(shè)有內(nèi)部食堂，有的企業(yè)直接給員工發(fā)放午餐補(bǔ)貼，有的采取與餐館合作的方式提供午餐，如何稅務(wù)處理？

問(wèn)題9：職工食堂承包給個(gè)人經(jīng)營(yíng)，企業(yè)按職工就餐的次數(shù)定額進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)貼。個(gè)人承包食堂沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照且不對(duì)外經(jīng)營(yíng)，無(wú)法提供正規(guī)的票據(jù)憑證。如何在稅前扣除

問(wèn)題10：企業(yè)免費(fèi)提供給員工的住房租金支出能否計(jì)入職工福利費(fèi)在稅前扣除？

問(wèn)題11：某企業(yè)春節(jié)期間對(duì)已離退休職工發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼，該補(bǔ)貼能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？

6、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除管理

完工產(chǎn)品成本如何確認(rèn)？

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)為滿足買房者提前繳納契稅的原因，在尚未竣工驗(yàn)收時(shí)，開(kāi)具了房地產(chǎn)正式銷售發(fā)票，已按計(jì)稅毛利率計(jì)入應(yīng)納稅所得額，是否要確認(rèn)完工結(jié)轉(zhuǎn)成本？

預(yù)提費(fèi)如何稅前扣除？

配套設(shè)施如何稅前扣除？

公共設(shè)施如何稅前扣除？

停車場(chǎng)如何稅前扣除？

問(wèn)題：某房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程設(shè)施作為汽車車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，銷售時(shí)如何征稅？

中介費(fèi)如何稅前扣除？

企業(yè)繳納雇主責(zé)任險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)如何稅前扣除？

非流轉(zhuǎn)稅應(yīng)稅行為的入帳票據(jù)稅前扣除問(wèn)題。

手工更改的通用機(jī)打發(fā)票能否稅前扣除？

7、彌補(bǔ)虧損的處理：

稽查查補(bǔ)稅款是否可彌補(bǔ)以前年度虧損？查增應(yīng)納稅所得額如何進(jìn)行納稅申報(bào)？

8、特殊事項(xiàng)的處理。

關(guān)于以前年度發(fā)生應(yīng)扣未扣支出和損失的稅務(wù)處理問(wèn)題。(1)以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用如何稅務(wù)處理？以前年度應(yīng)扣未扣資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

三、所得額計(jì)算方法。

案例：項(xiàng)目產(chǎn)品完工期間如何進(jìn)行所得稅匯算清繳？如何結(jié)合年度申報(bào)表進(jìn)行填報(bào)的案例解析。

第二篇所得稅清算及分配注銷

一、企業(yè)清算分配及注銷在征管中存在哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

二、企業(yè)清算主要法規(guī)政策有哪些？

三、企業(yè)清算的所得稅處理基本規(guī)定有哪些？

四、企業(yè)清算的所得稅處理具體應(yīng)用。

1、實(shí)務(wù)中哪些企業(yè)需進(jìn)行清算？按《公司法》哪些需進(jìn)行清算？按《企業(yè)破產(chǎn)法》哪些需進(jìn)行清算？企業(yè)重組中哪些需進(jìn)行清算？

企業(yè)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)變動(dòng)是否需進(jìn)行企業(yè)所得稅清算？企業(yè)合并或分立，有哪些情形不需清算？

2、企業(yè)清算所得稅處理有哪些要求？清算所得如何確認(rèn)？清算后如何進(jìn)行分配和計(jì)稅？所得稅清算應(yīng)關(guān)注哪兩個(gè)層面？稅收優(yōu)惠在清算階段是否適用？清算所得稅的納稅時(shí)間及征管方面有哪些規(guī)定？

3、清算后剩余財(cái)產(chǎn)如何分配和計(jì)稅？

4、案例：應(yīng)稅重組下企業(yè)合并分立清算所得稅的計(jì)算、申報(bào)及會(huì)計(jì)處理實(shí)例解析。

5、企業(yè)分立相關(guān)政策解讀。分立過(guò)程中相關(guān)稅種有哪些稅收優(yōu)惠政策？如何應(yīng)用這些政策處理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的免稅分離問(wèn)題？相關(guān)案例應(yīng)用及如何進(jìn)行稅收籌劃的案例解析。第三篇土地增值稅清算

第一章土地增值稅基本知識(shí)

一、土地增值稅的征收范圍如何界定？征免稅范圍如何具體判定？應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

問(wèn)題：未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅如何處理？

二、土地增值稅清算前期的預(yù)征有哪些稅法規(guī)定？

第二章土地增值稅清算基本規(guī)定

土地增值稅主要清算政策有哪些？國(guó)家有關(guān)土地增值稅清算管理的最新要求是什么？

第三章土地增值稅算清具體應(yīng)用

一、清算單位和清算條件如何認(rèn)定？清算方法有哪些？清算條件及清算時(shí)間有哪些要求？清算時(shí)應(yīng)提供哪些資料？

二、土地增值稅清算的計(jì)算與審核

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入管理：

1、土地增值稅清算時(shí)，銷售收入如何確認(rèn)？

2、實(shí)測(cè)面積與合同面積存在誤差如何進(jìn)行稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

案例：用實(shí)例解析二者的差異及如何具體處理。

問(wèn)題：政府補(bǔ)貼收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？

3、銷售收入如何審核？代收費(fèi)如何處理？

4、視同銷售收入如何認(rèn)定和審核？

5、拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用。

(二)扣除項(xiàng)目金額構(gòu)成有哪些？依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，扣除項(xiàng)目有哪幾種？每種具體包括哪些內(nèi)容？

問(wèn)題：納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對(duì)企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？

案例：地價(jià)款攤銷案例解析及應(yīng)用。

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應(yīng)注意哪些問(wèn)題？成本費(fèi)用如何分?jǐn)?？如何填表?/p>

問(wèn)題1：房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除？問(wèn)題2：對(duì)于以地補(bǔ)路的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本有哪些？審核應(yīng)注意哪些內(nèi)容？拆遷安置費(fèi)的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用。

問(wèn)題1：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)入帳票據(jù)如何處理？逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)如何在稅前扣除？

問(wèn)題2：如何區(qū)分拆遷補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出？拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？

3、前期工程費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？如何填表？

設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)對(duì)內(nèi)和對(duì)外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？

4、建筑安裝工程費(fèi)。包括內(nèi)容，審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

問(wèn)題1：未支付的質(zhì)量保證金如何處理？其在所得稅和土地增值稅方面有哪些區(qū)別？問(wèn)題2：房屋裝修費(fèi)用怎樣確定？

問(wèn)題3：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？

6、公共配套設(shè)施費(fèi)。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

案例：無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用。

7、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。包括內(nèi)容和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

問(wèn)題：國(guó)稅發(fā)[XX]31號(hào)規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)？

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

如何區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用？因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)；在籌辦、舉辦項(xiàng)目開(kāi)工儀式發(fā)生的相關(guān)場(chǎng)地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用；產(chǎn)品的模型制作費(fèi)；項(xiàng)目工程部的辦公租金；企業(yè)開(kāi)發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用等如何區(qū)分？

案例：計(jì)入管理費(fèi)用的工資能否在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中列支，計(jì)算土地增值稅是否可加計(jì)扣除問(wèn)題的案例解析。

【問(wèn)題】房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可在本單位扣除嗎？

案例：利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用。

利息支出明細(xì)申報(bào)表審核應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？如何填表？

案例：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例。

案例：精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

9、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目金額有哪些稅法規(guī)定？

【問(wèn)題】未出售房屋繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否允許扣除？

值得注意的幾個(gè)問(wèn)題：

1.代收費(fèi)用的處理。2.關(guān)聯(lián)方交易行為的處理。

3、清算土地增值稅的企業(yè)所得稅調(diào)整實(shí)例解析及應(yīng)用。

本次內(nèi)容將分享18個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目清算和注銷環(huán)節(jié)中的涉稅處理及例解要點(diǎn)，資料全面，是不可多得的土增涉稅大全，具體內(nèi)容如下：(本文全)

一、土地增值稅的減免稅規(guī)定

1.法定免稅。

有下列情形之一的，免征土地增值稅：

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，增值率超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在以上、單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下；允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。===144平方

因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。。

3.轉(zhuǎn)讓自用住房免稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。未滿3年的，全額征收土地增值稅。

4.合作建自用房免稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

5.互換房地產(chǎn)免稅。個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。

6.個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。

7.贈(zèng)與房地產(chǎn)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。

8.房產(chǎn)捐贈(zèng)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

9.《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》

第一條第項(xiàng)規(guī)定：“企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

二、土地增值稅清算單位的確定

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

三、土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》第二條規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于%，西部地區(qū)省份不得低于1%”。

四、土地增值稅的清算條件

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算

?

?

?1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算?1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例

在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；?

?2.取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地

增值稅清算。

?4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

五、土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料

納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算如下資料。

?

?1.土地增值稅清算表及其附表。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

?3.項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

?4.納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》

六、土地增值稅收入的確定

1.要注意銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)確認(rèn)收入。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

4.未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！?/p>

5.未開(kāi)具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際已投入使用的收入確定。

應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條第款規(guī)定確認(rèn)土地增值稅清算時(shí)收入；

6.對(duì)未開(kāi)具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際未投入使用的收入確定。

應(yīng)不確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，待實(shí)際投入使用時(shí)再按上述辦法確認(rèn)收入。

七、土地增值稅扣除成本框架

八、土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)注意的16個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

1.不能將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)是必須實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名

冊(cè)或簽收憑證應(yīng)一一對(duì)應(yīng)。

3.不能將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)。

4.多個(gè)項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

?

?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用

可以扣除；

?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用不能重復(fù)計(jì)算扣除。

6.企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)記入開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不能記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的。

7.分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，應(yīng)按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

8.利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益不得沖減利息支出。

9.質(zhì)量保證金的扣除問(wèn)題

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。”

10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題

國(guó)稅函[XX]220號(hào)第三條第項(xiàng)、第款規(guī)定：

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙?/p>