在建工程評估報告

天津松江團泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項目資產(chǎn)評估報告華夏金信評報字[2015]267號評估機構(gòu)：天津華夏金信資產(chǎn)評估有限公司報告日期：二0一六年一月十五日目 錄內(nèi) 容 頁碼資產(chǎn)評估師聲明 1資產(chǎn)評估報告摘要 2資產(chǎn)評估報告 4一、委托方、被評估單位和約定書約定的其他評估報告使用者概況 4二、評估目的 9三、評估對象和評估范圍 9四、價值類型及其定義 10五、評估基準日 10六、評估依據(jù) 10七、評估方法 13八、評估程序和方法實施過程以及相關(guān)注意事項 13九、評估假設(shè) 15十、評估結(jié)論 16十一、特別事項說明 18十二、評估報告使用限制說明 18十三、評估報告日 18天津松江團泊投資發(fā)展有限公司天津松江團泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項目資產(chǎn)評估報告PAGEPAGE10資產(chǎn)評估師聲明報告中陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評估對象涉及的資產(chǎn)清單由委托方、被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；方的責(zé)任。估工作的全體人員與被評估單位及有關(guān)當(dāng)事人無任何利害關(guān)系。象的法律權(quán)屬作任何形式的保證。使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制。格的保證。恰當(dāng)使用評估結(jié)論是相關(guān)報告使用者的責(zé)任。機構(gòu)無關(guān)。天津松江團泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項目資產(chǎn)評估報告摘要華夏金信評報字[2015]267號天津華夏金信資產(chǎn)評估有限公司接受天津松江團泊投資發(fā)展有限公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，針對委估資產(chǎn)的實際情況，采用假設(shè)開發(fā)法、成本法，按照必要的評估程序，對天津松江團泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項目事宜所涉及的坐落在靜?？h團泊新城高爾夫球場內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項目的開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)價值進行了評估。本次評估以假設(shè)開發(fā)法確定的評估結(jié)果作為最終結(jié)論。經(jīng)評估，天津松江團泊投資發(fā)展有限公司的開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)-水岸恬園項目評估基準日2015年7月31日賬面資產(chǎn)總額計人民幣34,806.25設(shè)開發(fā)法評估后資產(chǎn)總額計人民幣66,017.4831,211.23萬元，增值率為89.67％。以下事項提請報告使用者注意：1、評估人員對水岸恬園項目進行了現(xiàn)場勘查，以企業(yè)按《天津市房地產(chǎn)權(quán)123050903881員以企業(yè)提供的《修建性詳細規(guī)劃通知書(2014靜海規(guī)案申字0029靜海建證靜海建證靜海建證0181）及通知書上證載建筑面積進行評估。123050903881號）水184898.2m2，權(quán)利價值453,460,000限2013年12月20日至2016年12月20日。3、本次評估的土地及地上建筑物面積以企業(yè)提供的目前現(xiàn)有的資料為準，待項目整體竣工驗收合格后，辦理房產(chǎn)證以相關(guān)部門測量確認的面積為準。本評估報告評估結(jié)論使用有效期限為一年，自2015年7月31日至2016年7月30日有效。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文。天津松江團泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項目資產(chǎn)評估報告華夏金信評報字[2015]267號天津松江團泊投資發(fā)展有限公司：天津華夏金信資產(chǎn)評估有限公司接受天津松江團泊投資發(fā)展有限公司的委展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項目事宜所涉及的坐落在靜?？h團泊新城高爾夫球場內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項目開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)價值在2015年7月31日所表現(xiàn)的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將評估情況及評估結(jié)果報告如下:一、委托方、被評估單位和約定書約定的其他評估報告使用者概況（一）委托方及被評估單位概況委托方和被評估單位同為天津松江團泊投資發(fā)展有限公司1、企業(yè)名稱、類型與組織形式企業(yè)名稱：天津松江團泊投資發(fā)展有限公司住所:天津市靜?？h團泊湖風(fēng)景區(qū)團泊湖高爾夫球場會館法定代表人：曹立明注冊資本：壹億玖仟萬元人民幣實收資本:壹億玖仟萬元人民幣經(jīng)濟性質(zhì)：有限責(zé)任公司（法人獨資）成立日期：二〇〇八年三月二十七日營業(yè)期限：二〇〇八年三月二十七日至二〇三八年三月二十六日經(jīng)營范圍：以自有資金對房地產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)、園林綠化業(yè)進行投資；市政工程施工及技術(shù)咨詢；房地產(chǎn)信息咨詢；工程項目管理；商品房銷售；自有房屋租賃；道路、橋梁工程建筑、房地產(chǎn)開發(fā)。（國家有專營專項規(guī)定的按規(guī)定辦理）。2、委估項目整體概況1）委估資產(chǎn)范圍及坐落本次委估資產(chǎn)為天津松江團泊投資發(fā)展有限公司所擁有，坐落于靜?？h團泊新城松江高爾夫球場內(nèi)、七排干東側(cè)的在建水岸恬園項目國有出讓土地使用權(quán)（面積為184,898.2㎡）及地上建筑物（規(guī)劃總建筑面積為285777.80㎡）。在建建筑物規(guī)劃設(shè)計用途為居住，國有出讓土地使用權(quán)用途為城鎮(zhèn)住宅用地。委估資產(chǎn)四至：北臨松江團泊公司地，東臨松江高爾夫球場，南臨小公路，西臨七排干。2）權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，其登記狀況見下表：序號名稱編號主要內(nèi)容1《天津市房地產(chǎn)權(quán)證》房地證津字第123050903881號權(quán)利人：天津松江團泊投資發(fā)展有限公司地號：1202231112010110004權(quán)屬性質(zhì)：國有，用途：城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)類型：出讓終止日期：2079-11-02土地使用權(quán)面積：184898.2㎡設(shè)定他項權(quán)利：權(quán)利人為北方國際信托股份有限公司，184898.2㎡，權(quán)利價值453,460,0002013年12月20日至2016年12月20日2《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2009靜海地證0043用地單位：天津松江團泊投資發(fā)展有限公司用地項目名稱：水岸恬園用地位置：靜?？h團泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)用地性質(zhì)：居住用地面積：184898.2平方米建設(shè)規(guī)模：0平方米3《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2014靜海建證0179建設(shè)單位：天津松江團泊投資發(fā)展有限公司建設(shè)項目名稱：水岸恬園一期一區(qū)建設(shè)位置：靜?？h團泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)建設(shè)規(guī)模：45258.13平方米備注：地下建筑面積6778平方米4《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2014靜海建證0180建設(shè)單位：天津松江團泊投資發(fā)展有限公司建設(shè)項目名稱：水岸恬園一期二區(qū)建設(shè)位置：靜?？h團泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)建設(shè)規(guī)模：39430平方米備注：地下建筑面積平方米5《建設(shè)2014靜海建設(shè)單位：天津松江團泊投資發(fā)展有限公司序號名稱編號主要內(nèi)容工程規(guī)劃許可證》建證0181建設(shè)項目名稱：水岸恬園一期三區(qū)建設(shè)位置：靜?？h團泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)建設(shè)規(guī)模：26680平方米備注：地下建筑面積8037平方米6《建筑工程施工許可證》1202232014120502120建設(shè)單位：天津松江團泊投資發(fā)展有限公司工程名稱：水岸恬園1-44#、76-80號樓及地下車庫建設(shè)地址：靜?？h團泊鎮(zhèn)七排干東側(cè)建設(shè)規(guī)模：136396平方米施工單位：中建三局集團有限公司監(jiān)理單位：天津建華工程咨詢管理公司合同工期：1240天7修建性詳細規(guī)劃通知書2014靜海規(guī)案申字0029號用地單位：天津松江團泊投資發(fā)展有限公司用地項目名稱：水岸恬園用地性質(zhì)：居住容積率：1.2,綠地率:40%,建筑密度:35%用地面積：184898.2平方米總建筑面積：285777.80平方米地上建筑面積：221877.80平方米地下建筑面積：63900平方米（用途：停車/設(shè)備）8土地出讓合同合同編號：11222009092號的住宅項目套型建筑面積90平方米以下住宅面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例不低于70%其中：依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》通知書列示：靜海建證0179）擬建項目規(guī)劃用地性質(zhì)地下空間建筑用途幢數(shù)層數(shù)建筑面積（㎡）地上地下地上地下12、15、21、23、30、34、40#居住用地-733024一期一區(qū)地下室居住用地停車/設(shè)備1148781#居住用地-12610510.1310、16、41、43#居住用地-4332322#居住用地-17-321741019、20、26、29、31、33、36#居住用地-73383611、17、18、27、28、37、居住用地-832160擬建項目規(guī)劃用地性質(zhì)地下空間建筑用途幢數(shù)層數(shù)建筑面積（㎡）地上地下地上地下38、44#14、22、25、32、35、42#居住用地-63254476#居住用地-111180190078、80#居住用地-2135213、24、39#居住用地-332010總建筑面積52036.13㎡地上建筑面積（發(fā)證面積）45258.13㎡地下建筑面積6778㎡容積率0.81建筑密度24%綠地率39.69%綠地面積22158.53㎡機動車位地上62非機動車位地上95地下157地下-靜海建證0180）擬建項目規(guī)劃用地性質(zhì)地下空間建筑用途幢數(shù)層數(shù)建筑面積（㎡）地上地下地上地下3#居住用地-17-3216650一期二區(qū)地下室居住用地停車/設(shè)備11112484、5#居住用地-27-111256077#居住用地-11806#居住用地-17-1810140總建筑面積50678㎡地上建筑面積（發(fā)證面積）39430㎡地下建筑面積11248㎡容積率2.14建筑密度20%綠地率32.88%綠地面積6073.75㎡機動車位地上20非機動車位地上地下359地下998靜海建證0181）擬建項目規(guī)劃用地性質(zhì)地下空間建筑用途幢數(shù)層數(shù)建筑面積（㎡）地上地下地上地下8#居住用地-17-1162807#居住用地-17-181018079#居住用地-1180一期三區(qū)地下室居住用地停車/設(shè)備1-180379#居住用地-17-1810140總建筑面積34717㎡地上建筑面積（發(fā)證面積）26680㎡地下建筑面積8037㎡容積率2.04建筑密度22%綠地率36.31%綠地面積4753.03㎡機動車位地上16非機動車位地上地下253地下4993）實物狀況截至評估基準日在建項目概況：水岸恬園項目分為二期，其中一期包括水岸恬園1-44#住宅建筑面積為110676況如下：項目名稱建筑面積層數(shù)2015年7月31日工程形象進度★高層、多層組合式共九棟水岸恬園Ⅰ期1號10510.126F1F水岸恬園Ⅰ期2號17410.07-32F1F水岸恬園Ⅰ期3號16650.07-32F該部分棟項進度完成至樁基工程水岸恬園Ⅰ期4、5號12560.0水岸恬園Ⅰ期6號10140.07-18F水岸恬園Ⅰ期7號10180.07-18F水岸恬園Ⅰ期8號6280.0水岸恬園Ⅰ期9號10140.07-18F★多層連體組合式共十四棟水岸恬園Ⅰ期10、16號1616.03F10、16水岸恬園Ⅰ期13號670.03F首層綁筋、支模板。水岸恬園Ⅰ期19號548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期20號548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期24號670.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期26號548.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期29、31號1096.03F29、31水岸恬園Ⅰ期33號548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期36號548.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期39號670.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期41號808.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期43號808.03F內(nèi)門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內(nèi)潔具、電器開關(guān)沒裝。★多層雙拼與獨棟共二十一棟水岸恬園Ⅰ期號540.03F號進度至±0.00（零層板）水岸恬園Ⅰ期12、14、15號1288.03F首層綁筋、支模板。水岸恬園Ⅰ期18號270.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期21、22號856.03F3F水岸恬園Ⅰ期23號432.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期25號424.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期27號270.03F主體結(jié)構(gòu)（一次結(jié)構(gòu)）澆筑齊，支屋頂模板、綁筋。水岸恬園Ⅰ期28號270.03F28項目名稱建筑面積層數(shù)2015年7月31日工程形象進度水岸恬園Ⅰ期30、32、34號1288.03F30、32、34號進度至±0.00（地梁）,首層柱筋預(yù)留。水岸恬園Ⅰ期35號424.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期37、38號540.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期40號432.03F2F主體梁、板、柱綁筋、支模。水岸恬園Ⅰ期42號424.03F內(nèi)門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內(nèi)潔具、電器開關(guān)沒裝。水岸恬園Ⅰ期44號270.03F內(nèi)門沒裝，屋頂掛瓦齊，室內(nèi)潔具、電器開關(guān)沒裝?！锱涮坠ú糠止参鍡澦短駡@Ⅰ期76號便利店2080.0—1F水岸恬園Ⅰ期號變電352.01F未建水岸恬園Ⅰ期號垃圾160.01F未建★地下（車庫）部分共三區(qū)段Ⅰ區(qū)：地下車庫/設(shè)備層4878.0—1FⅠ區(qū)地庫含：1號、2號高層與裙房。該部分土建部分完成。Ⅱ區(qū)：地下車庫/設(shè)備層11248.0—1F防水完成，正在綁底板鋼筋。Ⅲ區(qū)：地下車庫/設(shè)備層8037.0—1FⅢ區(qū)地庫含：7、8、9號高層與裙房。該部分墊層、防水完成，尚未綁筋。（二） 約定書約定的其他評估報告使用者本評估報告僅供委托方、天津市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、上海證券交易所、天津產(chǎn)權(quán)交易中心為實現(xiàn)評估目的時使用,不存在未經(jīng)委托方允許和與評估目的無關(guān)的其他報告使用者。二、評估目的本次資產(chǎn)評估目的系為天津松江團泊投資發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓在建項目事開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)價值提供參考依據(jù)。該經(jīng)濟行為批準文件為天津松江股份有限公司2015年第七十三次總經(jīng)理辦公會決議。三、評估對象和評估范圍本項目評估對象為天津松江團泊投資發(fā)展有限公司截至到2015年7月31日坐落于靜?？h團泊新城高爾夫球場內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項目的開發(fā)成本-在建房地產(chǎn)價值。本項目的評估范圍為坐落于靜?？h團泊新城高爾夫球場內(nèi)七排干東側(cè)的水岸恬園項目，包括開發(fā)成本-土地取得成本、前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建安成本、資金成本等，賬面價值：348,062,506.75元，具體如下：單位：人民幣元序號費用類別土地使用權(quán)面積(m2)建筑規(guī)劃面積地上（m2）建筑規(guī)劃面積地下（m2）賬面價值1開發(fā)成本\土地取得成本184,898.2221877.863900201,272,629.902開發(fā)成本\前期工程費用10,336,997.063開發(fā)成本\基礎(chǔ)設(shè)施費57,823,058.844開發(fā)成本\建筑安裝費用77,710,717.785開發(fā)成本\資金成本919,103.17合計348,062,506.75并出具了CHW專字[2015]1404號專項審計報告。評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。用。四、價值類型及其定義況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。五、評估基準日(一)本項目評估基準日為2015年7月31日。(二)該評估基準日系委托方根據(jù)經(jīng)濟行為的性質(zhì)確定的。六、評估依據(jù)（一）經(jīng)濟行為依據(jù)：1、天津松江股份有限公司2015年第七十三次總經(jīng)理辦公會決議。2、天津市政建設(shè)集團關(guān)于同意轉(zhuǎn)讓團泊東區(qū)C號地在建工程項目的批復(fù)。（二）法律、法規(guī)依據(jù)：5、中華人民共和國國務(wù)院(1991)第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；6、原國家國有資產(chǎn)管理局(1992)36號文件《國有資產(chǎn)評估管理辦法施7、2005年國務(wù)院國資委第12號令《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；8、國務(wù)院令第192號《企業(yè)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理辦法》；9、國務(wù)院令第378號《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》；10、國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2006]274號《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有11、國資委、財政部第3號令《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》；12、天津市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會津國資產(chǎn)權(quán)〔2007〕第40號《天津市企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》；13、國資產(chǎn)權(quán)[2009]941號《國務(wù)院國資委“關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報15、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（中華人民共和國標準16、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；17、中華人民共和國國家標準GB/T 50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；18、其他相關(guān)法律、法規(guī)依據(jù)。（三）評估準則依據(jù)1、財政部財企（2004）20號《資產(chǎn)評估準則－－基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則－－基本準則》；2、中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[2003]18號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》；3、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2007]189號4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2008]218號《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指5、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2010]214號《評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指6、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2012]248號《職業(yè)道德準則-獨立性》；7、中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2012]244號《資產(chǎn)評估準則——利用專家（四）權(quán)屬依據(jù)1、委托方及被評估單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；3、委托方及被評估單位企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記表；4、天津市房地產(chǎn)權(quán)證（房地證編號：津字第1230509038815《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號2009靜海地證0043靜海建證0179、2014靜海建證0180、2014靜海建證0181號）1202232014120502120）靜海規(guī)案申字0029號)；9、其他有關(guān)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的說明。（五）取價依據(jù)1、松江團泊提供的建設(shè)單位、監(jiān)理單位和施工單位蓋章確認的工程形象進度說明復(fù)印件；2、天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會頒布的《DBD29-001-市建設(shè)工程計價辦法》；3、DBD29-101-2012年《天津市建筑工程預(yù)算基價》；4、DBD29-201-2012年《天津市裝飾裝修工程預(yù)算基價》；5、DBD29-301-2012年《天津市安裝工程預(yù)算基價》；6、2015年7月份《天津市工程造價信息》；7、委托方提供的工程圖紙、工程結(jié)算資料、工程完成產(chǎn)值匯總表；8、評估基準日專項審計報告；9、中國人民銀行現(xiàn)行的貸款利率標準；10、其他有關(guān)評估資料和參數(shù)資料以及評估人員實地勘察、市場調(diào)研等方式收集的其他相關(guān)資料。（六）其他資料1、被評估單位提供的各項資產(chǎn)清查評估明細表；2、被評估單位提供的與資產(chǎn)評估有關(guān)的其他資料；七、評估方法依據(jù)現(xiàn)行資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，房地產(chǎn)估價方法通常有市場比較法、收益地產(chǎn)的估價。進行估價測算?；竟綖椋捍_發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費本次待估對象為在建工程，則將公式細化應(yīng)為：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，本次評估選用成本法作為另一種評估方法。八、評估程序和方法實施過程以及相關(guān)注意事項小組，于2015年8月3日正式進駐企業(yè)，開始評估工作，2016年1月15日出具評估報告。具體過程如下：（一）明確評估業(yè)務(wù)基本事項了解委托方、被評估單位和委托方以外的其他評估報告使用者的基本情況，價，并由評估機構(gòu)決定承接評估業(yè)務(wù)。（二）簽訂業(yè)務(wù)約定書接受項目委托，與委托方簽署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。（三）編制評估計劃安排和技術(shù)方案等評估重點工作，編制評估計劃。（四）現(xiàn)場調(diào)查濟狀況，資產(chǎn)的技術(shù)狀況、使用情況、質(zhì)量和損耗程度，形成勘查記錄。（五）收集評估資料（六）評定估算形成初步評估結(jié)論；對形成的初步評估結(jié)論進行綜合分析，形成最終評估結(jié)論。（七）編制和提交評估報告執(zhí)行情況進行必要的內(nèi)部審核。委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進行必要溝通。務(wù)約定書的要求向委托方提交評估報告。九、評估假設(shè)(一)交易假設(shè)：本評估報告假設(shè)所有待估資產(chǎn)已處在交易過程中，評估師根據(jù)待估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。(二)公開市場假設(shè)：本評估報告假設(shè)所有待估資產(chǎn)擬進入的市場為充分發(fā)達與完善的市場。(三)持續(xù)開發(fā)假設(shè)：本評估報告假設(shè)待估資產(chǎn)將按現(xiàn)有開發(fā)計劃繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。(四)真實性假設(shè)：本評估報告假設(shè)所有委托方提供的資料具有真實性、合法性、完整性。(五)評估程序的假設(shè)：本評估報告為履行詳細的現(xiàn)場調(diào)查或無法履行現(xiàn)場設(shè)如下：1、對于本評估報告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項，本公司按準則要的權(quán)屬為良好的和可在市場上進行交易的；2、對于本評估報告中全部或部分價值評估結(jié)論所依據(jù)而由委托方及其他各方提供的信息資料，本公司假定其為可信的,但本公司對這些信息資料的真實性不做任何保證。3、除在評估報告中已有揭示以外，假定天津松江團泊投資發(fā)展有限公司已律、法規(guī)。4、本公司對市場情況的變化不承擔(dān)任何責(zé)任，亦沒有義務(wù)就基準日后發(fā)生的事項或情況修正我們的評估報告。5、假定天津松江團泊投資發(fā)展有限公司負責(zé)任的履行資產(chǎn)所有者的義務(wù)并稱職地對有關(guān)資產(chǎn)實行了有效的管理。6、假設(shè)天津松江團泊投資發(fā)展有限公司對所有有關(guān)的資產(chǎn)所做的一切改良定的。7、國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化；國家的宏觀經(jīng)濟形勢不會出現(xiàn)惡化。8、無其他不可預(yù)測和不可抗力因素造成的重大不利影響。9、天津城市規(guī)劃和土地政策不發(fā)生大的變化，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)政策和貨發(fā)計劃能夠如期實現(xiàn),項目土地使用和規(guī)劃條件按照建設(shè)規(guī)劃用地許可證確定,投入、建設(shè)成本及相關(guān)費用的支出,能夠按照開發(fā)計劃執(zhí)行。10、本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化?？咕艿囊蛩兀瑢τ诖雷诘氐膬r格影響。12、假設(shè)待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰無誤無法律訴訟行為。可能的變化對價值的影響及轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)向國家繳納的各項費用。特定使用方式。16、在評估過程中,我們沒有考慮將來可能出現(xiàn)的因發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動時特殊的變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響,評估結(jié)果中也未考慮。十、評估結(jié)論本次評估根據(jù)委估資產(chǎn)的實際情況，評估人員本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，對委托評估的資產(chǎn)實施現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查和評定估算等評估程序，分別采用假設(shè)開發(fā)法、成本法對委估資產(chǎn)在2015年7月31日所表現(xiàn)的市場價值做出了公允反映，本次評估以假設(shè)開發(fā)法確定的資產(chǎn)價值作為本報告評估結(jié)論。1、假設(shè)開發(fā)法評估結(jié)果目評估基準日2015年7月31日賬面資產(chǎn)總額計人民幣34,806.25萬元，采用假設(shè)開發(fā)法評估后資產(chǎn)總額計人民幣66,017.48萬元，評估值比原賬面值增加31,211.23萬元，增值率為89.67％。評估結(jié)果見下表：資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表項 目賬面價值評估價值增減值增值率%1流動資產(chǎn)34,806.2566,017.4831,211.2389.67其中：存貨34,806.2566,017.4831,211.2389.672非流動資產(chǎn)3資產(chǎn)總計34,806.2566,017.4831,211.2389.672、成本法評估結(jié)果準日2015年7月31日賬面資產(chǎn)總額計人民幣34,806.25萬元，采用成本法評估后資產(chǎn)總額計人民幣62,855.89萬元，評估值比原賬面值增加28,049.64萬元，增值率為80.59％。評估結(jié)果見下表：資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表項 目賬面價值評估價值增減值增值率%1流動資產(chǎn)34,806.2562,855.8928,049.6480.59其中：存貨34,806.2562,855.8928,049.6480.592非流動資產(chǎn)3資產(chǎn)總計34,806.2562,855.8928,049.6480.593、評估結(jié)論的確定行評估。其中假設(shè)開發(fā)法得出評估值為66,017.48萬元，成本法得出評估值為62,855.89萬元，與采用假設(shè)開發(fā)法比較相差3,161.59次評估最終確定選取假設(shè)開發(fā)法評估結(jié)果作為本報告評估結(jié)論，主要原因如下：假設(shè)開發(fā)法是從整個項目未來收益能力的角度衡量委估資產(chǎn)價值的大小，著眼現(xiàn)狀并關(guān)注項目未來收益潛力。成本法是從重置成本角度，土地和在建房