北京某地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展研究戰(zhàn)略報(bào)告

北京某地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展研究戰(zhàn)略報(bào)告北京某地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展研究戰(zhàn)略報(bào)告北京某地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展研究戰(zhàn)略報(bào)告第一章前言1.討論背景北辰實(shí)業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)目前正處于改革進(jìn)展的關(guān)鍵時(shí)期，為制定將來(lái)3-5年的進(jìn)展戰(zhàn)略，特委托－－公司對(duì)其進(jìn)展策略及市場(chǎng)定位進(jìn)行專題討論。2.討論目的及意義2.1調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況及進(jìn)展趨勢(shì)進(jìn)行分析猜測(cè)，對(duì)北辰房地產(chǎn)進(jìn)展的投資方向、開(kāi)發(fā)規(guī)模及產(chǎn)品定位提出指導(dǎo)性建議。2.2全面分析北辰實(shí)業(yè)股份公司的管理模式、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、以往業(yè)績(jī)、人力、物力、財(cái)力等資源狀況，并對(duì)比分析與其實(shí)力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，提出可持續(xù)進(jìn)展策略。討論內(nèi)容3.1國(guó)家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)討論3.2北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與猜測(cè)3.3北辰實(shí)業(yè)股份公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)歷史回顧與現(xiàn)狀分析3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)定位3.5北辰房地產(chǎn)進(jìn)展策略建議4.討論方法與技術(shù)路線4.1一般調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查、幫助調(diào)查相結(jié)合4.2整理數(shù)據(jù)庫(kù)及本項(xiàng)目專題調(diào)查表獵取相關(guān)數(shù)據(jù).4.3對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理分析,確定猜測(cè)指標(biāo)及猜測(cè)方法。4.4采納回歸分析法對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析與猜測(cè)。4.5運(yùn)用猜測(cè)結(jié)果及中房指數(shù)討論閱歷確定北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)定位，并制定其進(jìn)展策略。4.6技術(shù)路線多方調(diào)查前期準(zhǔn)備模型設(shè)計(jì)多方調(diào)查前期準(zhǔn)備模型設(shè)計(jì)樣本模型數(shù)據(jù)處理模型樣本模型數(shù)據(jù)處理模型調(diào)研報(bào)告分析研究調(diào)研報(bào)告分析研究定量分析定性分析定量分析定性分析專家座談專家座談圖表模型圖表模型國(guó)家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)討論1國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策分析1.1、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)改革開(kāi)放的深化進(jìn)行，極大地促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。隨著1996年軟著陸的實(shí)現(xiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況發(fā)生了根本性的變化：從長(zhǎng)期的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了買方市場(chǎng)。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展形勢(shì)總的來(lái)說(shuō)是好的。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較快，國(guó)企改革效果明顯，財(cái)政貨幣政策雙管齊下，資本市場(chǎng)進(jìn)展平穩(wěn)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)，尤其是東南亞、韓國(guó)經(jīng)濟(jì)有根本好轉(zhuǎn)，這一切都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)連續(xù)向前進(jìn)展的有利條件和重要因素。同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也存在著很多問(wèn)題。其中主要是，市場(chǎng)需求不足，多數(shù)產(chǎn)品供過(guò)于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問(wèn)題接踵而來(lái)。2000年上半年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的不利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)多年的減速有望在今年轉(zhuǎn)變。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布我國(guó)上半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為8.2%（其中第一季度GDP增速為8.1%，其次季度增速為8.3%），國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)39，491億元人民幣，增速比上年同期加快了0.6個(gè)百分點(diǎn)。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不再是僅僅靠投資的單項(xiàng)拉動(dòng)，而是消費(fèi)、出口、投資共同增長(zhǎng)，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動(dòng)的格局。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將比前兩年更加平穩(wěn)；擴(kuò)大內(nèi)需政策對(duì)即期生產(chǎn)的拉動(dòng)作用增強(qiáng)；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的供應(yīng)與需求因素消滅了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場(chǎng)物價(jià)止跌企穩(wěn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在消滅樂(lè)觀向上的新的良好趨勢(shì)。表1近幾年分季度GDP增長(zhǎng)率的變化趨勢(shì)1季度2季度3季度4季度全年19987.2%6.8%7.6%9.6%7.8%19998.3%7.1%7.0%6.1%7.1%20008.1%8.3%*7.5%*7.2%*7.6%其中：*為猜測(cè)數(shù)據(jù)2000年8月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心對(duì)我國(guó)100位經(jīng)濟(jì)界的聞名專家進(jìn)行了調(diào)查，多數(shù)專家認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)趨好。接受調(diào)查的專家均認(rèn)為今年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況比較抱負(fù)。86.7%的專家預(yù)期下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)會(huì)比上半年好一些。百分之百專家預(yù)期2000年我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度會(huì)高于1999年，平均預(yù)期值為7.6%左右?？傊?，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)目前運(yùn)行勢(shì)態(tài)良好，估計(jì)在將來(lái)3到5年將保持向好勢(shì)態(tài)。1.2．關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析1996年中央明確提出了要把住宅產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年初，朱總理進(jìn)一步提出了“把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，使住宅消費(fèi)成為消費(fèi)熱點(diǎn)”的進(jìn)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的思路，為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)I造了最佳的宏觀政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展是受政策影響相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的態(tài)度往往是左右其進(jìn)展與否的最重要因素。而我國(guó)政府是決心通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需不足的問(wèn)題，近十幾年的房改歷程充分說(shuō)明白中國(guó)政府決意樹(shù)立房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。而以后出臺(tái)的相關(guān)政策都會(huì)立足于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。這一點(diǎn)是確信無(wú)疑的。依據(jù)目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況，為了擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家制訂和出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策和規(guī)定。1998年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房實(shí)物安排，實(shí)行住房貨幣安排，把住房安排納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道；依據(jù)《通知》的精神和要求，中央國(guó)家機(jī)關(guān)和北京市相繼在1999年出臺(tái)了《在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案》和《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》，對(duì)住房貨幣安排及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問(wèn)題都作了簡(jiǎn)略規(guī)定。為了進(jìn)展住房市場(chǎng)，擴(kuò)大住房消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)二、三級(jí)住房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，開(kāi)放了住房二級(jí)市場(chǎng)；為了規(guī)范二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行方法》，《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益安排管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》。為了調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以上政策表明：國(guó)家是決心樹(shù)立房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。主要政策走勢(shì)與猜測(cè)：房改政策方面：我國(guó)住房制度改革經(jīng)過(guò)了十幾個(gè)年頭，取得了肯定的成就。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不斷地增長(zhǎng)；建立住房公積金的單位和住房公積金數(shù)量也在不斷地?cái)U(kuò)大。住房由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利制，向與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度的過(guò)渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了很多新問(wèn)題，從而使住房制度改革更加簡(jiǎn)潔化住房實(shí)物安排，是傳統(tǒng)住房制度的根本特征；住房安排貨幣化，是住房制度改革的關(guān)鍵。住房實(shí)物安排制度的根源，在于國(guó)家對(duì)職工住房消費(fèi)基金的統(tǒng)一扣除。這種住房制度，嚴(yán)重地制約了住宅經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和居民住房狀況的改善。在80年月初期和中期改革試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院于1988年召開(kāi)了全國(guó)第一次住房制度改革工作會(huì)議；1991年召開(kāi)了其次次住房改革工作會(huì)議；有力地推動(dòng)了全國(guó)住房制度改革工作的開(kāi)展。為了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度，1993年冬季，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了全國(guó)第三次住房制度改革工作會(huì)議，依據(jù)會(huì)議的精神1994年發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》?！稕Q定》對(duì)于建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度的一系列問(wèn)題作出了明確的規(guī)定。三次住房制度改革工作會(huì)議，對(duì)于推動(dòng)住房制度的改革在不同時(shí)期都起了重大的作用。1998年6月召開(kāi)了全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議。會(huì)后發(fā)出了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》?！锻ㄖ返暮诵膬?nèi)容是宣布全國(guó)城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，停止住房實(shí)物安排，實(shí)行住房安排貨幣化，同時(shí)要相應(yīng)建立起四個(gè)體系：即貫徹按勞安排原則，實(shí)施住房安排貨幣化的住房安排體系；對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的政策，建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系；以住房二級(jí)市場(chǎng)為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場(chǎng)體系；建立具有中國(guó)特色的住房金融體系。這樣就結(jié)束了幾十年來(lái)在中國(guó)占統(tǒng)治地位的住房實(shí)物安排制度，為建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房制度和把住房培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，奠定了堅(jiān)固的體制和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。住房安排貨幣化，就是把傳統(tǒng)體制下由國(guó)家扣除的職工住房消費(fèi)基金，依據(jù)按勞安排的原則，量化到職工個(gè)人頭上，實(shí)質(zhì)上也就是轉(zhuǎn)化住房消費(fèi)基金的運(yùn)行的渠道。目前各地間續(xù)出臺(tái)了住房安排貨幣化的方案。在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)和北京市的住房貨幣化的改革方案也于1999年８月16日和1999年９月１日分別出臺(tái)。中央和北京市的住房安排貨幣化的《實(shí)施方案》，《方案》明確指出：停止住房實(shí)物安排，進(jìn)一步完善住房公積金制度；建立住房補(bǔ)貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老方法，新人（即1999年１月１日參加工作的職工）新方法。對(duì)于無(wú)房和住房未達(dá)標(biāo)的老職工，實(shí)行一次性發(fā)放補(bǔ)貼；對(duì)于新職工，則按月發(fā)放補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼計(jì)入職工個(gè)人帳戶，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)。發(fā)放住房補(bǔ)貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費(fèi)能力。住房貨幣安排方案的實(shí)施，雖然在執(zhí)行過(guò)程中，還有很多問(wèn)題需要解決，但是不管怎樣，住房安排貨幣化，必將擴(kuò)大住房投資和住房消費(fèi)?？偵纤?，可以發(fā)現(xiàn)：房改政策基本到位，關(guān)鍵在于執(zhí)行，住房商品化、安排貨幣化已是大勢(shì)所趨，而下一步房改政策的著眼點(diǎn)在于使住房貨幣化真正納入職工的工資，提高職工的支付能力，從而保證職工要房不再找單位，而是找市場(chǎng)。土地方面：調(diào)控住宅建設(shè)總量，保障住宅建設(shè)用地。下一步的政策立足點(diǎn)要加大對(duì)住宅建設(shè)用地的管理力度，在節(jié)省用地的基本原則下，保障住宅建設(shè)用地。政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，要考慮住宅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，通過(guò)對(duì)土地的宏觀調(diào)控管理，最終實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展和住房市場(chǎng)的供求平衡。今后本市土地利用模式將是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過(guò)舊城改造、其次產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來(lái)增加存量建設(shè)用地；通過(guò)利用廢棄地、未利用土地來(lái)增加增量建設(shè)用地。金融方面：進(jìn)展住房金融和開(kāi)征利息稅，刺激了住房投資和消費(fèi)。住房建設(shè)和住房消費(fèi)，都需要大批資金投入，銀行等金融機(jī)構(gòu)是供應(yīng)住房建設(shè)和住房消費(fèi)所需資金的重要經(jīng)濟(jì)部門(mén)；同時(shí)房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風(fēng)險(xiǎn)小的特性，是銀行等金融機(jī)構(gòu)投資的抱負(fù)領(lǐng)域。住房金融就是在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)展起來(lái)的。我國(guó)目前支持住房投資和住房消費(fèi)的金融形式，主要是住房公積金，住房合作社，住房抵押貸款，住房信貸。我國(guó)房地產(chǎn)金融，是在改革開(kāi)放的條件下進(jìn)展起來(lái)的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)頭向商品房供應(yīng)貸款。1982年，很多金融機(jī)構(gòu)開(kāi)辦了住宅儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)頭同金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目合作。1984年國(guó)務(wù)院《關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會(huì)記要》（國(guó)發(fā)123號(hào)文）指出，各地組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，由中國(guó)人民建設(shè)銀行供應(yīng)周轉(zhuǎn)資金。1985年中國(guó)人民建設(shè)銀行開(kāi)頭辦理土地開(kāi)發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。隨著住房改革的深化進(jìn)行，1987年和1988年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在山東省的煙臺(tái)和安徽省的蚌埠分別建立了住宅儲(chǔ)蓄銀行。1989年12月中國(guó)人民建設(shè)銀行頒發(fā)了《住宅儲(chǔ)蓄存款和住宅借款暫行方法》，1992年９月，中國(guó)人民建設(shè)銀行又頒發(fā)了《職工住房抵押貸款暫行方法》和《單位住房貸款暫行方法》。1997年４月，中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款試行方法》。這一切都有力地促進(jìn)了住房金融的進(jìn)展。居民個(gè)人住房抵押貸款雖然有了肯定程度的進(jìn)展，但是還不夠抱負(fù)。除了住房制度改革和居民個(gè)人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著很多問(wèn)題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔(dān)保問(wèn)題等。依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的形勢(shì)和住房安排貨幣化的實(shí)行，各金融機(jī)構(gòu)正在討論新的方法和實(shí)行新的措施，例如組合貸款等。隨著金融對(duì)住房消費(fèi)支持力度的增大，居民住房消費(fèi)和住房建設(shè)將會(huì)得到較快的進(jìn)展。值得注意的是開(kāi)征利息所得稅。1999年８月30日，中華人民共和國(guó)第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議，對(duì)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》作了重要修改。確定了“對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收個(gè)人所得稅”。利息稅，精準(zhǔn)的說(shuō)法是利息所得稅，是對(duì)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息所得征收的一個(gè)稅種。利息稅不是新設(shè)立的稅種。1950年我國(guó)公布的《利息所得稅暫行條例》，規(guī)定了對(duì)存款利息所得征收所得稅。1980年由全國(guó)人大通過(guò)的，在1983年人大常委會(huì)修訂的個(gè)人所得稅法，已經(jīng)將利息稅所得列為應(yīng)稅項(xiàng)目，考慮到當(dāng)時(shí)的簡(jiǎn)略情況，確定暫免征收?，F(xiàn)在對(duì)存款利息所得開(kāi)征個(gè)人所得稅，屬于恢復(fù)征收。這個(gè)稅種也不是我國(guó)特有的，在世界上很多國(guó)家，都對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得征收所得稅?；謴?fù)征收存款利息所得個(gè)人所得稅，是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要。我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革實(shí)現(xiàn)軟著陸以后，格外是從1998年以來(lái)，物價(jià)連續(xù)下降，大部分商品供過(guò)于求，消費(fèi)需求疲軟，固定資產(chǎn)投資放慢，經(jīng)濟(jì)處于衰退狀況。要擺脫目前經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的逆境，必須擴(kuò)大需求，鼓勵(lì)消費(fèi)，增加投資。恢復(fù)征收利息所得稅，可以從三個(gè)方面發(fā)揮作用。第一，提高國(guó)家財(cái)政收入，加大對(duì)下崗職工補(bǔ)助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費(fèi)水平。其次，調(diào)節(jié)收入安排，縮小收入水平的差距。第三，在降低利息率的同時(shí)，通過(guò)利息所得稅，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民分流儲(chǔ)蓄存款，增加消費(fèi)和擴(kuò)大投資。開(kāi)征利息所得稅，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。儲(chǔ)蓄存款利息所得稅的征收會(huì)使居民儲(chǔ)蓄意愿有所降低，而投資意愿上升。中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心近日對(duì)1213位城市居民進(jìn)行了調(diào)查，僅有百分之七的居民仍有提高儲(chǔ)蓄水平的愿望，40%的居民在考慮降低儲(chǔ)蓄水平?？偟目磥?lái)，征稅降息雙管齊下，居民的投資愿望以上述65%的居民開(kāi)頭傾向各類投資。但是在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的條件下，就投資去向或投資品種來(lái)看，居民除了銀行儲(chǔ)蓄存款以外，主要是投資股票、債券、工商業(yè)和房地產(chǎn)。但是在這幾種投資品種中，首選也應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)。由于，股票投資風(fēng)險(xiǎn)太大；工商業(yè)投資除了也有肯定的風(fēng)險(xiǎn)以外，還需要肯定的資金規(guī)模、相當(dāng)數(shù)量的工程技術(shù)人員和管理人員，格外是市場(chǎng)并不看好。因此，房地產(chǎn)是最好的投資方向或投資品種。投資住宅，不僅符合國(guó)家鼓勵(lì)消費(fèi)和鼓勵(lì)投資的政策導(dǎo)向，而且投資者可以獲得較高的收益。第一，投資房地產(chǎn)具有雙重效應(yīng)：既擴(kuò)大了消費(fèi)需求，也擴(kuò)大了投資需求，完全符合國(guó)家政策引導(dǎo)的方向。這是由住房的性質(zhì)決定的。住房既是消費(fèi)品，又是投資品。在長(zhǎng)期的傳統(tǒng)體制下，人們把住房只看作是消費(fèi)品，這種看法是不正確的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房不僅是消費(fèi)品，而且也是投資品。住房作為消費(fèi)品，首先是為了滿意人們最基本的需求。在這種情況下，它是最必需的消費(fèi)品，是任何人都回避的。所以，要滿意居民生活的需求，首先必需滿意居民對(duì)住房的需求。但是，就住房本身的性質(zhì)來(lái)說(shuō)，它不僅是人們最必需的消費(fèi)資料，而且隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)展和居民收入水平的提高，它還是人們進(jìn)展資料和享受資料。住房作為進(jìn)展資料和享受資料，決定了住房的消費(fèi)空間十分巨大。同時(shí)，住房還是人們投資對(duì)象，即投資品。在資金肯定的情況下，住房投資也應(yīng)當(dāng)是人們首選的投資項(xiàng)目。由于，住房投資不僅比股票投資、工商業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)??；而且比儲(chǔ)蓄、債券等利息高。就北京目前來(lái)說(shuō)，無(wú)論是一居室、二居室、還是三居室，全部房屋租金收入，都有比利息收入要高；而且居室越大，租金收入越高。所以，購(gòu)房投資，不僅是一種平安牢靠，而且也是收益較大的投資。其次，住房投資，可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)兩種功能。住房既可以作為消費(fèi)品，具有滿意消費(fèi)者的消費(fèi)需求的功能，同時(shí)也可以作為投資品實(shí)現(xiàn)保值增值的功能。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，居民購(gòu)買住房，首先是為了滿意自己居住消費(fèi)的需求，但是在住房消費(fèi)過(guò)程中，同時(shí)就實(shí)現(xiàn)了保值和增值的功能?，F(xiàn)實(shí)生活表明，如果由于情況變化，不需要現(xiàn)有的住房，或者為了更換現(xiàn)有住房，居民通過(guò)出售自己的住房，不僅可以保值，而且還可能增值。第三，目前投資住房，既可以避開(kāi)征收利息所得稅，還可以享受住房貨幣安排、住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放和公房上市交易減免稅費(fèi)的好處。住房貨幣安排政策的實(shí)施，使相當(dāng)一部分人，可以利用住房補(bǔ)貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場(chǎng)購(gòu)買住宅，解決自己的住房問(wèn)題?！兑奄?gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行方法》的實(shí)施，啟動(dòng)了住房二、三市場(chǎng)，為工作單位與住房距離太遠(yuǎn)，上下班不便利的；以舊房換新居的；以小房換大房的等等住房困難者，供應(yīng)了解決解決住房困難問(wèn)題的機(jī)會(huì)。這部分居民，可以通過(guò)出售舊房的收入，加上住房補(bǔ)貼、住房公積金、銀行貸款和自己的存款，實(shí)現(xiàn)以舊換新，以小換大的目的。為了推動(dòng)二、三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，國(guó)家又出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收的政策，減免了部分稅費(fèi)，減輕了個(gè)人買賣一般住宅的稅收負(fù)擔(dān)，既有利于投資又有利于消費(fèi)。拆遷安置政策方面：貨幣還遷促進(jìn)了住房市場(chǎng)的進(jìn)展《北京市城市房屋拆遷管理方法》于1998年12月１日起開(kāi)頭實(shí)施，1991年10月１日起開(kāi)頭實(shí)施的《北京市實(shí)施〈城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》同時(shí)廢止。《方法房屋拆遷管理進(jìn)展到了一個(gè)新的階段。1991年起開(kāi)頭實(shí)行的《房屋拆遷細(xì)則》，對(duì)于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設(shè)的進(jìn)展，起到了重要的作用。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，城市建設(shè)的進(jìn)展，原有的《細(xì)則》已經(jīng)不能解決房屋拆遷中遇到的新情況和新問(wèn)題。其中比較突出的是：過(guò)多地考慮了人口因素，不符合國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定的依據(jù)拆遷面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)脑瓌t；依據(jù)原先居住面積進(jìn)行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律；原《細(xì)則》操作性不強(qiáng)，不利于拆遷管理制度化和規(guī)范化。在修改《細(xì)則》和制訂《方法》的過(guò)程中，堅(jiān)持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。一方面管理程序公開(kāi)，對(duì)建設(shè)單位辦理房屋拆遷許可證的條件，拆遷管理權(quán)限劃分，以及操作程序等，都作了比較明確的規(guī)定；另一方面對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)內(nèi)容，包括拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和方式，拆遷補(bǔ)償款的簡(jiǎn)略標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算公式，都有作了比較簡(jiǎn)略和明確的規(guī)定。其次，適應(yīng)住房制度改革的需要。原有《細(xì)則》在拆遷補(bǔ)償安置中過(guò)多地考慮了人口因素，帶有深厚的計(jì)劃體制下的福利分房的顏色，新《方法》規(guī)定，房屋拆遷依據(jù)原建筑面積實(shí)行貨幣補(bǔ)償，體現(xiàn)了住房制度改革的原則和要求。第三，促進(jìn)住房市場(chǎng)化的原則。新《方法》規(guī)定的補(bǔ)償方式，是由當(dāng)事人協(xié)商確定，既可以貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)物安置。這樣有購(gòu)買力的被拆遷戶就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，是推動(dòng)住宅市場(chǎng)化的重要步驟。第四，服務(wù)于首都建設(shè)的大局的原則。房屋拆遷是城市建設(shè)和進(jìn)展的重要內(nèi)容，無(wú)論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)聽(tīng)從首都建設(shè)和進(jìn)展的需要。修改后的〈方法〉共５章，55條，變動(dòng)比較大的地方主要是：依據(jù)國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，堅(jiān)持依據(jù)原面積進(jìn)行補(bǔ)償，不再考慮人口的因素，確立了“按房不按人”的拆遷補(bǔ)償原則，并把原《細(xì)則》中的“拆遷安置”的內(nèi)容并入了“拆遷補(bǔ)償”中，從而就把原拆遷中體現(xiàn)福利性質(zhì)的“按人補(bǔ)償”，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“按房補(bǔ)償”。切實(shí)保護(hù)被拆遷房屋全部人的權(quán)益，對(duì)于使用權(quán)人，只限于執(zhí)行國(guó)家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的才可以給予補(bǔ)償。房屋拆遷，可以直接進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，也可以把貨幣折為實(shí)物即房屋補(bǔ)償。補(bǔ)償數(shù)額，依據(jù)原建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新確定；如果進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償，則由拆遷人把貨幣補(bǔ)償額折算成等額的房屋。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度?？偟恼f(shuō)，拆遷《方法》，把拆遷工作從計(jì)劃體制下的福利補(bǔ)償方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的市場(chǎng)運(yùn)作方式，即有力地保護(hù)了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進(jìn)行；也有利于進(jìn)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)。2北京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策2.1在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)勢(shì)趨好的大環(huán)境下，北京市2000年上半年經(jīng)濟(jì)連續(xù)保持樂(lè)觀向上的進(jìn)展趨勢(shì)，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。本市經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁的進(jìn)展勢(shì)頭，總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，景氣曲線呈上揚(yáng)勢(shì)態(tài)。依據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)得知，上半年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1044．1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年同期增長(zhǎng)12％，為1996年以來(lái)同期最高增速，高于全國(guó)平均水平3．8個(gè)百分點(diǎn)。2.2北京市房地產(chǎn)政策分析近年來(lái)隨著國(guó)家出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，北京市也相應(yīng)出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的方案與政策。例如：《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案》，《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行方法》，《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益安排管理的若干規(guī)定》，《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》，《北京市城市房屋拆遷管理方法》等等。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改革，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則改革公房租賃關(guān)系；對(duì)城市房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償，完善住房公積金制度，開(kāi)征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施，對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下長(zhǎng)期形成的住房消費(fèi)觀念，增加居民住房消費(fèi)支出，進(jìn)展和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，都有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。綠化隔離帶政策分析：為了落實(shí)《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推動(dòng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)進(jìn)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》，提出從2000年開(kāi)頭，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對(duì)比較差，土地開(kāi)發(fā)利用率低，人口居住密度高，又多為農(nóng)夫居住地，改造難度大。目前由于風(fēng)沙問(wèn)題嚴(yán)重，氣候條件變得越來(lái)越差，才引起政府進(jìn)一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護(hù)的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將轉(zhuǎn)變周邊土地環(huán)境，把原來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結(jié)合部轉(zhuǎn)變成環(huán)境美麗，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來(lái)開(kāi)發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地?？傊?，綠化隔離帶能提高土地的利用效率，沿綠化隔離帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴(kuò)大商品房供應(yīng)量，依據(jù)京政辦發(fā)[2000]20號(hào)文件，在綠化隔離帶周邊地區(qū)的原有農(nóng)夫宅基地可一律征為國(guó)有建設(shè)用地，可用于新村建設(shè)，其中農(nóng)夫自住房屋和上市出售的商品房屋的比例為1：0.5；另外，綠化隔離帶能提升周邊土地的價(jià)值，綠化、環(huán)境是小區(qū)永久的賣點(diǎn)，而綠化隔離帶將從根本上轉(zhuǎn)變小區(qū)的大環(huán)境。中關(guān)村地區(qū)分析：1999年6月5日從房地產(chǎn)方面講，中關(guān)村地區(qū)存在著很大的缺口，該地區(qū)的寫(xiě)字樓、公寓、住宅嚴(yán)重不足，這從中關(guān)村地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況就能看出來(lái)：方圓大廈、科技會(huì)展中心等高檔寫(xiě)字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價(jià)格始終上漲，無(wú)論從中關(guān)村的進(jìn)展，還是從市場(chǎng)需求的角度考慮，中關(guān)村在房地產(chǎn)方面都有相當(dāng)大的進(jìn)展?jié)摿Α?.3估計(jì)北京市房改方向和政策走勢(shì)下一步北京市房改方向會(huì)是：連續(xù)穩(wěn)步推動(dòng)公房租金改革，組織公房按成本價(jià)出售，進(jìn)行住房普查，建立住房檔案，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，住房安排貨幣化實(shí)施將是下一步政策的主要著眼點(diǎn)。 政策導(dǎo)向?qū)⒂兄趩?dòng)和完善北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證北京房改政策的進(jìn)一步落實(shí)，促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展。國(guó)家及北京宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響3.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平與房地產(chǎn)業(yè)依據(jù)世界各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展歷程來(lái)看，當(dāng)人均國(guó)民生產(chǎn)總值進(jìn)入500－1000美元時(shí)，住宅建設(shè)與消費(fèi)也將進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，住宅投資隨人均國(guó)民生產(chǎn)總值的增加而增加，直到人均國(guó)民生產(chǎn)總之達(dá)到8000美元---10000美元時(shí)，住宅投資才開(kāi)頭削減，而人均國(guó)民生產(chǎn)總值為1000美元左右，是住宅進(jìn)展的增長(zhǎng)期。我國(guó)目前人均國(guó)民生產(chǎn)總值約為700美元，房地產(chǎn)建設(shè)與消費(fèi)正處于快速增長(zhǎng)階段。通過(guò)近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷售額投資額比率趨勢(shì)圖可以明顯看出這一點(diǎn)。世界部分國(guó)家或地區(qū)1988年房地產(chǎn)占GDP的比重大約在10%上下（參見(jiàn)下表）；香港地區(qū)高達(dá)30%，在這些國(guó)家或地區(qū)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。表：1988年部分國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國(guó)家或地區(qū)美國(guó)日本英國(guó)法國(guó)韓國(guó)臺(tái)灣比重11.410.412.210.88.010.86目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國(guó)際慣例是：只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達(dá)10%左右才能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)）。我國(guó)即使到本世紀(jì)中葉達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，住宅建設(shè)投資占GDP的比重也不應(yīng)該下降。如果這一比重能保持目前5%--6%的趨勢(shì)（1995年為5.6%），那么到2010年時(shí)，則我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達(dá)到每年8500—10200億元。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達(dá)13800億元，占GDP的比重為8.1%。住宅產(chǎn)業(yè)將確立國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。3.2GDP與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)度為了討論房地產(chǎn)與GDP之間的相關(guān)程度，我們實(shí)行了1991—1999年的北京市的商品房銷售額和GDP進(jìn)行一元線形回歸分析，結(jié)果如下：St=-276.84+0.0279*Gt3.R2=0.9817,其中，St為北京市第t年的商品房銷售額；Gt為北京市第t年的國(guó)民生產(chǎn)總值，均為當(dāng)年價(jià)格，單位為億元。計(jì)算結(jié)果表明：GDP與商品房銷售額之間的相關(guān)程度較高，相關(guān)度達(dá)到0.9817。由于GDP與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系，而且相關(guān)度很高，所以，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)趨好的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)將面臨新一輪的進(jìn)展周期。3.3宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家有近百年的歷史。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同西方經(jīng)濟(jì)一樣，有它本身的進(jìn)展高潮和低潮，形成有自身特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。據(jù)有關(guān)資料介紹，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大約按18—20年的時(shí)間完成一次周期波動(dòng)，香港是7—8年為一次周期波動(dòng)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，剛剛從固定資產(chǎn)投資及基本建設(shè)中獨(dú)立出來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)，其進(jìn)展歷程相當(dāng)短，只有十幾年的歷史，但就這十幾年來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展可以說(shuō)是進(jìn)展快、波動(dòng)大，它的周期性波動(dòng)形式在肯定程度上可以探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將進(jìn)展為支柱產(chǎn)業(yè)。正是由于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展要超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)富強(qiáng)、蕭條的重要標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)升溫與否的“晴雨表”，這在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和香港等地區(qū)已經(jīng)得到證實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，同國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展周期親密相關(guān)。房地產(chǎn)的周期波動(dòng)包括膨脹、收縮、停滯、調(diào)整、恢復(fù)等一系列自我平衡機(jī)制，簡(jiǎn)略說(shuō)來(lái)它的周期波動(dòng)大致如下：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物業(yè)的需求——>刺激建筑業(yè)的進(jìn)展——>經(jīng)濟(jì)富強(qiáng)進(jìn)一步刺激物業(yè)需求——>新建物業(yè)超過(guò)實(shí)際需求——>產(chǎn)生過(guò)剩物業(yè)積壓——>物業(yè)需求飛快退進(jìn)入調(diào)整期——>物業(yè)需求逐步消化現(xiàn)存量進(jìn)入恢復(fù)期——>物業(yè)供求關(guān)系達(dá)到平衡階段——>新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使物業(yè)需求大于供應(yīng)——>開(kāi)頭新一輪市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相比，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期的特征是：（1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入富強(qiáng)期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長(zhǎng)于宏觀經(jīng)濟(jì)；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的波峰高于宏觀經(jīng)濟(jì)，波谷低于宏觀經(jīng)濟(jì)。也就是說(shuō)，相對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有漲落快、波幅大、蕭條時(shí)期長(zhǎng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展受國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的制約，房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)投資應(yīng)超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)周期的低轉(zhuǎn)折點(diǎn)來(lái)到之前，把握好投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目，保證在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期和高峰期能得到較大進(jìn)展，在高轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來(lái)時(shí)能準(zhǔn)時(shí)實(shí)行調(diào)整措施，使投資項(xiàng)目、投資結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)期限長(zhǎng)短等得到合理匹配和較好組合，優(yōu)化新開(kāi)發(fā)與再開(kāi)發(fā)投資的選擇。本章結(jié)論：目前，國(guó)家和北京市宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，房地產(chǎn)業(yè)政策利好，北京市住宅與房地產(chǎn)業(yè)面臨著良好的進(jìn)展機(jī)遇。第三章北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與猜測(cè)居住物業(yè)市場(chǎng)分析與猜測(cè)1．1住宅市場(chǎng)分析1．1.1供應(yīng)分析北京市現(xiàn)有住宅存量約1.7億平方米，從其性質(zhì)上看，以基建項(xiàng)目為主,其中近1億平方米的設(shè)計(jì)或配套存在肯定缺陷。目前市場(chǎng)上住宅供應(yīng)量仍連年增加，近幾年商品住宅竣工面積均較上年有所增長(zhǎng)，其中97年住宅竣工面積為483萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，98年竣工589萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22%，99年竣工908萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)54%，今年上半年商品住宅竣工面積達(dá)149萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)83%。北京市歷年住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）住宅項(xiàng)目在各個(gè)區(qū)域均有分布，其中近郊區(qū)面積遠(yuǎn)大于城區(qū)，相對(duì)而言，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三區(qū)更為活躍，其總建筑面積比例分別占26%、19%和14%。在上半年新開(kāi)盤(pán)的53個(gè)住宅項(xiàng)目中，朝陽(yáng)區(qū)18個(gè)，海淀區(qū)11個(gè)，兩區(qū)新項(xiàng)目數(shù)占55%。全部新盤(pán)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為539萬(wàn)平方米，其中朝陽(yáng)區(qū)145萬(wàn)平方米，海淀區(qū)126萬(wàn)平方米，兩區(qū)總和占50%。海淀區(qū)新項(xiàng)目主要集中在中關(guān)村核心區(qū)及其周邊，而朝陽(yáng)區(qū)的新項(xiàng)目則以亞運(yùn)村及望京地區(qū)為主。1．1.2．需求分析近年來(lái)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨好，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，居民人均收入不斷提高，這增大了居民購(gòu)房的信心和熱忱。住宅銷售面積增長(zhǎng)較快，其中97年共銷售242萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%，98年為377萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)56%，99年為485萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28%。今年上半年本市住宅市場(chǎng)共銷售220.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額83.6億元，分別比去年同期增長(zhǎng)1.8倍和1.4倍。雖然上半年住宅銷售量較去年同期有明顯好轉(zhuǎn)，但由于近年來(lái)竣工量均大于實(shí)際銷售量，據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到99年底本市商品住宅的空置量276萬(wàn)平方米，這些空置房對(duì)銷售市場(chǎng)壓力巨大。北京市歷年住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）1．1.3價(jià)格分析：一般住宅價(jià)格從總體上看，具有市中心高、外圍低，北部高、南部低的區(qū)域特征。二環(huán)內(nèi)住宅平均價(jià)格為7760元左右，二三環(huán)間為6000~8000元左右，三四環(huán)之間為4000~6000元。北部住宅通常比南部住宅價(jià)格高1000多元/平方米。北京市住宅分區(qū)平均價(jià)格表（元/平方米）區(qū)位二環(huán)內(nèi)東北二三環(huán)間西北二三環(huán)間西南二三環(huán)間東南二三環(huán)間西三四環(huán)間北三四環(huán)間東三四環(huán)間均價(jià)77607732719357056247631662685746區(qū)位南三四環(huán)間西四環(huán)外東四環(huán)外北四環(huán)外南四環(huán)外通州昌平大興均價(jià)464840854577554224802721297123681．1.4影響市場(chǎng)的主要因素價(jià)格。價(jià)格是消費(fèi)者考慮的主要因素。依據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查顯示，87%的被訪者能承受的價(jià)格在4000元/平方米以下，其中2000-3000元這個(gè)區(qū)間的人數(shù)最多，為27%。位置。通勤距離（時(shí)間）是購(gòu)房者考慮的又一個(gè)因素，他們往往青睞于對(duì)自己熟識(shí)地區(qū)的物業(yè)，一些位于郊區(qū)的住宅由于交通及市政配套較差，長(zhǎng)期空置。品質(zhì)。消費(fèi)者對(duì)住房的工程質(zhì)量、功能、環(huán)境質(zhì)量和管理質(zhì)量要求越來(lái)越高，很多開(kāi)發(fā)商觀念上仍沒(méi)有完全改變對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)的熟識(shí)，目前市場(chǎng)上適應(yīng)個(gè)人購(gòu)房的共性化、多樣化的住宅供應(yīng)不足。消費(fèi)觀念。由福利分房轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)買，在寬闊居民心理上、行為上還需要有一個(gè)逐步適應(yīng)的過(guò)程。1.1.5重點(diǎn)地區(qū)分析1）亞運(yùn)村地區(qū)：本地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施及優(yōu)越的自然人文環(huán)境。從進(jìn)展趨勢(shì)上看，亞運(yùn)村及其周邊仍然是很多購(gòu)房者首選的地區(qū)。從價(jià)位來(lái)看，本地區(qū)居住物業(yè)整體檔次水平較高，以內(nèi)外銷公寓為主，一般住宅項(xiàng)目相對(duì)較少，均價(jià)在6500元/平方米左右，目前的在售面積約為305萬(wàn)平方米，主要項(xiàng)目有風(fēng)林綠洲、北辰綠色家園、萬(wàn)科星園、嘉銘園等。2）中關(guān)村地區(qū)：中關(guān)村地區(qū)原有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，已形成了具肯定規(guī)模的居住社區(qū)。隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的決定，中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)頭升溫。目前中關(guān)村地區(qū)的項(xiàng)目均呈現(xiàn)不同程度的熱銷場(chǎng)面，隨著中關(guān)村科技園的建設(shè)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，其將成為本市最熱的地區(qū)之一。中關(guān)村地區(qū)上市供應(yīng)項(xiàng)目均價(jià)為6300元/平方米，屬一般住宅類的中高檔價(jià)位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前中關(guān)村中心區(qū)在售面積約261萬(wàn)平方米，主要項(xiàng)目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽(yáng)春光華、華清嘉園等。依據(jù)中關(guān)村地區(qū)規(guī)劃，核心區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目將嚴(yán)控審批。因此，中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)價(jià)格保持穩(wěn)中有升，尤其是位于核心區(qū)的項(xiàng)目，由于其周邊商品房供應(yīng)量將會(huì)越來(lái)越小，需求會(huì)大于供應(yīng)，因此其價(jià)格有進(jìn)一步上升趨勢(shì)。3）望京新區(qū)：望京新區(qū)雖然距市區(qū)較遠(yuǎn)，但隨著開(kāi)發(fā)的日漸深化，交通、市政配套等更加完善，商業(yè)及居住氛圍也比先前深厚了很多，已成為本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)地區(qū)。本地區(qū)的項(xiàng)目為一般住宅類的中檔價(jià)位，均價(jià)多數(shù)在4800-5300元左右，在售項(xiàng)目有圣馨大地家園、風(fēng)格雅園、望京利澤家園、方舟苑、望京新居等，現(xiàn)有供應(yīng)量為129萬(wàn)平方米。本地區(qū)住宅漲勢(shì)已被寬闊購(gòu)房者認(rèn)同，因此項(xiàng)目普遍銷售情況較好。4）南二三環(huán)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，本地區(qū)供應(yīng)總量為148萬(wàn)平方米，此區(qū)域內(nèi)中檔項(xiàng)目較多，均價(jià)保持在6000元/平方米左右，其總體價(jià)位要比北部的低至1000元/平方米。盡管南城的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時(shí)間內(nèi)難以轉(zhuǎn)變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場(chǎng)的主流。住宅二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)反應(yīng)開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，部分居民靠出售現(xiàn)住房的收入，繳存的住房公積金，加上家庭的積蓄及政策性和商業(yè)性的貸款支持，就可以大大增強(qiáng)住房購(gòu)買力，進(jìn)而促進(jìn)一級(jí)住房市場(chǎng)的消費(fèi)。另一方面，由于二手房具有區(qū)位、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，又會(huì)受到一些臨時(shí)不具備購(gòu)買新居能力的年輕歡迎。從而抑制了住宅一級(jí)市場(chǎng)的消費(fèi)，促使一級(jí)市場(chǎng)作相應(yīng)的調(diào)整，使價(jià)格更趨合理。1.1.7市中心舊城區(qū)的人口密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，造成改建這些地區(qū)的高難度和高成本，同時(shí)成本的上升，又導(dǎo)致了改造后的新建住宅價(jià)格居高不下，加上越是中心區(qū)，地理位置優(yōu)越的土地越是有限，部分開(kāi)發(fā)商過(guò)分追求高額利潤(rùn)的心理，使得中心地段的商品房檔次越建越高，價(jià)格更是居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般居民的購(gòu)買力，形成高檔公寓的聚集地。由于舊城改造使大量的人口外移，城區(qū)邊緣及近郊區(qū)將成為居住的集中地，這些地區(qū)的住宅項(xiàng)目將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，逐漸形成幾個(gè)相對(duì)獨(dú)立的居住集中地，如望京、回龍觀等，同時(shí)這些地區(qū)的商業(yè)將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。1.1.8市場(chǎng)猜測(cè)將來(lái)幾年內(nèi)的住宅的竣工量將連續(xù)保持較快增勢(shì)。依據(jù)對(duì)85年以來(lái)住宅竣工面積的回歸分析，估計(jì)2001年住宅竣工面積為985萬(wàn)平方米，2002年為1107萬(wàn)平方米，2003年為1239萬(wàn)平方米。隨著人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，將來(lái)幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。依據(jù)對(duì)85年以來(lái)住宅銷售面積的回歸分析，估計(jì)2001年住宅銷售面積為560萬(wàn)平方米，2002年為642萬(wàn)平方米，2003年為730萬(wàn)平方米。依據(jù)北京市2010年遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2010年要實(shí)現(xiàn)人均居住面積13平方米，另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止到1999年底，全市人均居住面積為9.3平方米，照此可以推算出在今后的11年中，全市每年住宅的需求量至少要達(dá)到840萬(wàn)平方米。這部分需求主要來(lái)源于商品住宅，今后將全部通過(guò)商品住宅市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，因此今后幾年，商品住宅的銷售量將越來(lái)越大?？傮w價(jià)格仍會(huì)走低。隨著個(gè)人購(gòu)買力的漸漸活躍，住宅銷售量將會(huì)越來(lái)越大，但其整體價(jià)格仍將有所下降。從歷年中房北京住宅指數(shù)走勢(shì)可以預(yù)見(jiàn)，近1-2年內(nèi)，指數(shù)將保持平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)，年降幅達(dá)3%?？傮w價(jià)格趨勢(shì)是穩(wěn)中有降，但不排解個(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上揚(yáng)。4）中關(guān)村、亞運(yùn)村地區(qū)是居民購(gòu)房的首選地區(qū)。據(jù)調(diào)查顯示，最多的購(gòu)房者首選地區(qū)是亞運(yùn)村地區(qū)，占17%，同時(shí)亦有16%的購(gòu)房者首選中關(guān)村地區(qū)，其次是東三環(huán)四周。5）雖然供應(yīng)量和需求量在將來(lái)幾年內(nèi)都會(huì)有肯定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必定加大。這樣，供大于求不行避開(kāi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈。1.2．經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析1.2．1供應(yīng)分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房共25個(gè)項(xiàng)目（首批19個(gè)，其次批6個(gè)），1999年本市共竣工經(jīng)濟(jì)適用房150萬(wàn)平方米，2000年經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積918萬(wàn)平方米，因此在今后2-3年內(nèi)全市的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量將會(huì)大大超過(guò)去年。1.2.2銷售情況從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房總體銷售形勢(shì)較好，99年共銷售100萬(wàn)平方米。格外是幾個(gè)距城區(qū)較近，且交通條件和周圍環(huán)境較好的小區(qū)。但必須看到經(jīng)濟(jì)適用房真正熱銷的是位于市區(qū)邊緣地區(qū)，房?jī)r(jià)大約在4000元左右的房子，其購(gòu)買者多為較高收入階層。至于位于郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)的眾多經(jīng)濟(jì)適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房?jī)r(jià)與中低收入家庭的收入比例相當(dāng)，但由于此類住房遠(yuǎn)離城市，交通不便、配套不全，孩子就學(xué)難。因此，不具備購(gòu)車財(cái)力的中低收入家庭仍難以問(wèn)津，致使購(gòu)買者寥寥無(wú)幾。1.2.3市場(chǎng)猜測(cè)2000年計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積為918萬(wàn)平方米，如此巨大的供應(yīng)量將在2-3年內(nèi)竣工，屆時(shí)能否在得以消化仍是未知數(shù)。1999年已銷售的經(jīng)濟(jì)適用房大大釋放了這部分居民購(gòu)買力，2000年起，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售可能不會(huì)再有99年的“火爆”場(chǎng)面了。同時(shí)關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺(tái)，屆時(shí)只有中低收入者才能購(gòu)買，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售將造成較大的沖擊。1.3.高檔公寓市場(chǎng)分析1.3．1．供應(yīng)分析北京市于1995年開(kāi)頭對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，限制外銷項(xiàng)目的審批，但外銷公寓的供應(yīng)卻連年遞增。這主要是由于前幾年批準(zhǔn)的項(xiàng)目間續(xù)交付使用。另外由于外銷寫(xiě)字樓市場(chǎng)不景氣，進(jìn)展商轉(zhuǎn)變物業(yè)功能。93年-99年，外銷公寓的累計(jì)竣工量為430萬(wàn)平方米。今年上半年推出的高檔公寓17個(gè)，總建筑面積200萬(wàn)平米。其中，外銷公寓5個(gè)，總建筑面積70萬(wàn)平方米，且都集中在朝陽(yáng)區(qū)的東二、三環(huán)四周。由此可見(jiàn)，東二、三環(huán)仍然是高檔公寓的認(rèn)知區(qū)。高檔公寓主要集中在朝陽(yáng)、海淀、宣武等地區(qū)，其中以朝陽(yáng)區(qū)最多，占46%。朝陽(yáng)區(qū)的高檔公寓主要集中在東二、三環(huán)沿線、工體北路、建國(guó)門(mén)外及酒仙橋地區(qū)。東城區(qū)的高檔公寓則主要集中在東直門(mén)外、二環(huán)沿線及朝內(nèi)大街。海淀區(qū)是高檔公寓市場(chǎng)的一個(gè)新興地區(qū)，很有進(jìn)展?jié)摿?，但其高檔公寓主要面對(duì)國(guó)內(nèi)客戶。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過(guò)程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。各行政區(qū)高檔公寓分布比率1.3.3從銷售市場(chǎng)上看，盡管外銷房市場(chǎng)普遍不是很景氣，但是那些位置優(yōu)越、戶型新穎、設(shè)計(jì)精美的物業(yè)仍然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個(gè)典型的例子。由于金融危機(jī)的影響，97年-99年高檔公寓的價(jià)格持續(xù)下降，但2000年起，受宏觀形勢(shì)好轉(zhuǎn)，且隨著中國(guó)加入世貿(mào)的接近，外銷公寓市場(chǎng)已經(jīng)有所升溫，市場(chǎng)銷售已經(jīng)開(kāi)頭轉(zhuǎn)暖。現(xiàn)在本市在售的高檔外銷公寓平均售價(jià)1800美元左右，與去年同期基本持平。近年來(lái)高檔外銷公寓平均售價(jià)走勢(shì)圖（USD/平方米）在租務(wù)市場(chǎng)上，對(duì)于外銷高檔物業(yè)需求仍基本上來(lái)源于歐美及港、澳、臺(tái)公司的駐京人員，尤其是象諾基亞、朗訊這樣的IT行業(yè)更是成交活躍。目前市場(chǎng)平均租金為16USD/平方米月，較去年同期下降11%。然而，需求總量的削減已是不爭(zhēng)的事實(shí)。近年來(lái)高檔外銷公寓平均租金走勢(shì)圖（USD/平方米）由于北京消滅越來(lái)越多的高檔內(nèi)銷商品住宅，其設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)已逐漸接近外銷住宅的水準(zhǔn)，內(nèi)銷住宅物業(yè)和外銷住宅物業(yè)概念正在逐步淡化；另外外籍人士對(duì)購(gòu)買外銷住宅的愛(ài)好減弱，也造成相當(dāng)一部格外銷公寓項(xiàng)目從市場(chǎng)銷售活動(dòng)的開(kāi)頭階段，就將目標(biāo)市場(chǎng)定位于國(guó)內(nèi)消費(fèi)者。但真正高檔次的住宅項(xiàng)目的買家仍舊是海外人士，其購(gòu)買目的有相當(dāng)一部分為投資。從區(qū)域上看，東二、三環(huán)地區(qū)的客戶主要來(lái)自于外資公司的一般海外雇員及資深中方雇員、港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士、海外歸來(lái)人士。另外，還有肯定數(shù)量的國(guó)內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星等。中關(guān)村及西二、三環(huán)地區(qū)的客戶則以國(guó)內(nèi)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)者、律師、文體明星及從事高新技術(shù)的人員為主。區(qū)域分析1)東二、三環(huán)地區(qū)東二、三環(huán)地區(qū)是人所共知的高檔公寓聚集區(qū)，此地區(qū)高檔公寓供應(yīng)量最大，約為369萬(wàn)平方米，而且此地區(qū)外銷公寓所占比重最大，達(dá)78%。由于此地區(qū)高檔寫(xiě)字樓較多且毗鄰使館區(qū)，因此無(wú)論從售價(jià)還是租金上看，東二、三環(huán)高檔公寓的價(jià)格都最高的，其平均售價(jià)為12949元/平方米，租金為5.2元/天·平方米。較早推出的項(xiàng)目，如景園大廈、清境明湖、美惠大廈等以出租為主，新推出的項(xiàng)目則以銷售為主，如嘉和麗園、世貿(mào)國(guó)際公寓、陽(yáng)光100、現(xiàn)代城、嘉里中心、國(guó)貿(mào)公寓等。東二、三環(huán)的開(kāi)發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對(duì)削減，但還會(huì)有部分高檔公寓連續(xù)建筑。由于東二、三環(huán)的售價(jià)及租金已進(jìn)行了一段時(shí)間的調(diào)整，估計(jì)今后大幅下調(diào)的可能性不大。2)西二、三環(huán)地區(qū)西二、三環(huán)地區(qū)的項(xiàng)目主要分布在紫竹橋及西直門(mén)地區(qū)。從99年下半年以來(lái)，紫竹橋、西直門(mén)等幾個(gè)熱鬧地段整體供應(yīng)量逐漸增大，新項(xiàng)目數(shù)量增多。目前西二、三環(huán)地區(qū)高檔公寓的平均價(jià)格為9156元/平方米，平均租金為2.7元/天·平方米。本地區(qū)新推出的高檔公寓項(xiàng)目無(wú)論從規(guī)劃、戶型還是銷售手法上都有較高的水準(zhǔn)，但該地區(qū)供應(yīng)量均為近一兩年內(nèi)推出的，市場(chǎng)能否在短期內(nèi)消化掉如此大的供應(yīng)量，仍是個(gè)未知數(shù)。3)中關(guān)村地區(qū)中關(guān)村核心區(qū)目前高檔公寓的供應(yīng)量相對(duì)較小，外銷房數(shù)量也較少，只有科技會(huì)展中心。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面對(duì)國(guó)內(nèi)客戶，屬于中低檔次。因此該區(qū)域公寓的平均售價(jià)和租金相對(duì)較低，平均價(jià)格為8900元/平方米，租金平均為3.72元/天·平方米。此地區(qū)公寓以銷售為主，但只有萬(wàn)泉新新家園的銷售情況較好，而其它的內(nèi)銷公寓由于沒(méi)有特色，銷售情況一般。該地區(qū)可出租的高檔外銷公寓較少，僅有幾個(gè)，如希格瑪公寓出租率近100%。隨著中關(guān)村高科技園區(qū)的建設(shè)，區(qū)內(nèi)環(huán)境將越來(lái)越好。區(qū)域內(nèi)高級(jí)公寓將有著寬闊的前景，萬(wàn)泉新新家園的熱銷足以說(shuō)明這一點(diǎn)。從區(qū)域本身情況來(lái)看，該區(qū)域的項(xiàng)目仍將有肯定的漲價(jià)空間。1.3．5市場(chǎng)猜測(cè)由于供應(yīng)量較大，市場(chǎng)總體的供大于求狀況會(huì)在2-3年后，才有可能轉(zhuǎn)變，近一兩年內(nèi)價(jià)格仍將連續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢(shì)好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會(huì)很大。在租務(wù)市場(chǎng)上，外銷公寓的供求失衡的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，但在中關(guān)村和CBD地區(qū)，高檔公寓仍供不應(yīng)求，租金維持在較高的水平上。由于總體市場(chǎng)壓力較大，平均租金在最近兩年已下跌40%以上，盡管市場(chǎng)壓力仍然很大，但目前租金已近谷底，下跌的空間不大，估計(jì)近期內(nèi)仍會(huì)維持這種狀況。1.4、別墅市場(chǎng)1.4．1市場(chǎng)供應(yīng)自95年起，別墅市場(chǎng)開(kāi)頭低迷，銷售疲軟，消滅大量積壓。此后本市基本上就沒(méi)有再批建新的別墅項(xiàng)目，近期北京市場(chǎng)上在售的別墅項(xiàng)目基本上是一些老項(xiàng)目的后期供應(yīng)。93年以來(lái)，累計(jì)竣工的別墅約為3萬(wàn)套左右。本市的別墅多選址在離市內(nèi)并不十分遙遠(yuǎn)的東北及西北方位，其中機(jī)場(chǎng)路至順義沿線項(xiàng)目最多，其次為昌平。1.4．2.市場(chǎng)需求盡管市場(chǎng)上現(xiàn)有的別墅多是前幾年建成的，但從我們統(tǒng)計(jì)的情況來(lái)看，除幾個(gè)口碑較好的項(xiàng)目外，銷售率均較低，平均銷售率約為40%。別墅的售價(jià)差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機(jī)場(chǎng)路四周的外銷別墅一般售價(jià)在1600USD以上；價(jià)格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，并且多數(shù)為非法開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。由于銷售市場(chǎng)的不景氣，不少別墅也用來(lái)出租。但是由于別墅特有的消費(fèi)群體較小，僅有那些位置好、檔次高的別墅才能贏得客戶。1.4．3.市場(chǎng)猜測(cè)別墅市場(chǎng)近期內(nèi)仍難走出低迷，雖然加入WTO，外國(guó)來(lái)華經(jīng)商人員增加，對(duì)別墅市場(chǎng)會(huì)起到肯定的促進(jìn)作用，但仍不能使別墅市場(chǎng)有根本性轉(zhuǎn)變，仍需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。2.寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析與猜測(cè)2.1.供應(yīng)分析由于前幾年的過(guò)度開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著陸，亞洲金融危機(jī)的影響，造成市場(chǎng)一蹶不振。寫(xiě)字樓始終處于調(diào)整停滯之中，供應(yīng)量格外是新開(kāi)項(xiàng)目逐年削減，市場(chǎng)更多的消化現(xiàn)有的樓盤(pán)。1999年共有15棟寫(xiě)字樓竣工，總計(jì)67.9萬(wàn)平方米，比1998年削減43萬(wàn)平方米。目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓總存量約為425萬(wàn)平方米。2.2租售情況分析2.2.1租務(wù)市場(chǎng)95年以來(lái)，寫(xiě)字樓租金持續(xù)下跌，但從去年下半年起，寫(xiě)字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅達(dá)47%。朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)的寫(xiě)字樓租金高于其他各區(qū)，反映了這兩個(gè)地區(qū)仍是寫(xiě)字樓的租售熱點(diǎn)。全市寫(xiě)字樓的出租率有肯定的提高，格外是位于海淀區(qū)中關(guān)村，朝陽(yáng)CBD的高檔寫(xiě)字樓出租率平均接近90%，一些寫(xiě)字樓甚至達(dá)到了100％的入住率。近年來(lái)寫(xiě)字樓平均租金走勢(shì)圖（USD/平方米）近期高檔寫(xiě)字樓租金急劇上升的緣由有：1）IT公司進(jìn)展迅猛。IT公司的進(jìn)展方式和進(jìn)展速度是以前傳統(tǒng)公司所無(wú)法比擬的，格外是去年下半年至今年上半年，飛快壯大起來(lái)的網(wǎng)絡(luò)公司間續(xù)搬進(jìn)高檔寫(xiě)字樓，成為近期寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力軍。2）WTO效應(yīng)。加入WTO后，我國(guó)逐步開(kāi)放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險(xiǎn)業(yè)等，而這些也正是國(guó)外公司窺視已久的行業(yè)。因此，很多外國(guó)公司盡早進(jìn)入中國(guó)，搶灘這些領(lǐng)域，加大了對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求。3）內(nèi)資公司也開(kāi)頭注意企業(yè)形象。世界500強(qiáng)有一半已進(jìn)入中國(guó)，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹(shù)立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質(zhì)說(shuō)服力的廣告牌。2.2.2銷售市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷售價(jià)近幾年也始終在持續(xù)下滑，但1999年降幅較小，已近持平。2000年起，北京寫(xiě)字樓的整體售價(jià)消滅了緩慢增長(zhǎng)勢(shì)頭，上半年寫(xiě)字樓售價(jià)比去年年底上調(diào)了兩三個(gè)百分點(diǎn)，目前本市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均售價(jià)為2200USD/平方米，較95年初下降了25%。近年來(lái)高檔寫(xiě)字樓平均售價(jià)走勢(shì)（USD/平方米）但在目前市場(chǎng)上，寫(xiě)字樓銷售的實(shí)際成交量很少，需求主體為實(shí)力強(qiáng)大的中資企業(yè)，主要是一些大的銀行和保險(xiǎn)公司，他們?yōu)榱藰?shù)立公司形象，更是不惜斥巨資購(gòu)買寫(xiě)字樓。2.3.WTO對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響中國(guó)加入世貿(mào)組織的新進(jìn)展，對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)肯定帶來(lái)正面影響。但由于大多數(shù)已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的大型跨國(guó)公司已利用租金下滑的機(jī)會(huì)進(jìn)行了轉(zhuǎn)、擴(kuò)租，故大面積的新需求可能性會(huì)降低，但小規(guī)模公司開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)新需求。另外，中國(guó)加入世貿(mào)組織后首先開(kāi)放的是保險(xiǎn)、金融、通訊以及銀行業(yè)等，傳統(tǒng)上都是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力，而代表新經(jīng)濟(jì)的互聯(lián)網(wǎng)公司在經(jīng)歷了99年及2000上半年的迅猛進(jìn)展帶動(dòng)了對(duì)寫(xiě)字樓的需求后，受全球網(wǎng)絡(luò)趨勢(shì)和中國(guó)實(shí)際狀況的影響，在入關(guān)之后將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)，大批該行業(yè)的公司將倒閉重整，對(duì)寫(xiě)字樓的需求將小于其釋放量。故WTO對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)的刺激將在一段時(shí)期內(nèi)表現(xiàn)為循序漸進(jìn)。2．4.區(qū)域分析寫(xiě)字樓分布主要集中以下幾個(gè)較大規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)，分別為東二三環(huán)地區(qū)（包括CBD、燕莎商圈、東二環(huán)沿線）、長(zhǎng)安街沿線、中關(guān)村、金融街。新建項(xiàng)目越來(lái)越多地集中于這幾個(gè)區(qū)域中，并依靠區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)認(rèn)同，有力地提高了自己的市場(chǎng)形象和競(jìng)爭(zhēng)力，而分散于商務(wù)區(qū)之外的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，則難以與商務(wù)區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前最有進(jìn)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)為CBD和中關(guān)村地區(qū)。北京市高檔寫(xiě)字樓區(qū)位分布圖1)東二、三環(huán)地區(qū)該區(qū)域是本市高檔寫(xiě)字樓最集中的地區(qū)，主要分布在CBD、國(guó)貿(mào)商圈和亮馬河三元橋一帶，約占全市供應(yīng)總量的47%。此地區(qū)的寫(xiě)字樓售價(jià)平均為2450USD/M2，租金為28USD/月M2，較全市平均高10%、21%。從平均租金上看，該地區(qū)是北京市寫(xiě)字樓項(xiàng)目中租金最高的。此地區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租務(wù)市場(chǎng)成交格外活躍，平均入住率為88%。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步進(jìn)展，市政建設(shè)的逐步改善，該區(qū)域尤其是位于該區(qū)域中的CBD將會(huì)因其獨(dú)特的地理位置和客戶群構(gòu)成而吸引更多的實(shí)力雄厚的客戶。CBD的進(jìn)展將使該地區(qū)的租價(jià)水平將比目前有較大幅度的提高。2)長(zhǎng)安街沿線據(jù)統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)安街沿線寫(xiě)字樓供應(yīng)總量約120萬(wàn)平米，約占全市供應(yīng)總量的28%。由于位置的獨(dú)特性和土地資源的有限性，以及規(guī)劃的限制和居高不下的開(kāi)發(fā)成本，該地段寫(xiě)字樓是北京銷售價(jià)格最高的，平均為2600USD/平米，租金水平基本維持在25--30USD/平米的水平。由于長(zhǎng)安街沿線置業(yè)更能體現(xiàn)公司形象，該區(qū)域也集中了一部分實(shí)力雄厚的大型國(guó)企或外資企業(yè)，因此使得該地段寫(xiě)字樓空置率較低，該地區(qū)現(xiàn)在基本找不出上千平方米的空余面積。由于該地段土地供應(yīng)量有限，項(xiàng)目審批嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)成本較高，將來(lái)供應(yīng)量的增長(zhǎng)有限。從其目前現(xiàn)有項(xiàng)目入住率較高的情況來(lái)看，市場(chǎng)存量的供應(yīng)也不會(huì)很大。該地段在將來(lái)幾年將處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。3)金融街地區(qū)據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目17個(gè)，供應(yīng)總量約70萬(wàn)平米，約占全市供應(yīng)總量的17%。其平均售價(jià)約為2000US$/m2，平均租金為17USD/月m2。該區(qū)域主要為一些國(guó)內(nèi)金融、保險(xiǎn)行業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)及與其相關(guān)的機(jī)構(gòu)。另外，由于中關(guān)村核心區(qū)的寫(xiě)字樓尚不能滿意很多實(shí)力雄厚的國(guó)內(nèi)外高科技公司的需要，而金融街擁有交通便利、內(nèi)部設(shè)施齊全的甲級(jí)寫(xiě)字樓，距離中關(guān)村又較近，從而吸引一部分IT行業(yè)的公司。4)中關(guān)村地區(qū)目前該區(qū)域高檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量較小，約占全市的6%。但中關(guān)村大廈、北京科技會(huì)展中心、太平洋國(guó)際大廈等都將在2000年到2001年內(nèi)竣工，這些項(xiàng)目將會(huì)供應(yīng)約20萬(wàn)平方米面積。該地區(qū)寫(xiě)字樓售價(jià)為1850USD/m2，租金為19USD/月m2，平均租金仍普遍比東部項(xiàng)目少3至5個(gè)美金。該區(qū)域內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，基本沒(méi)有空置。自去年6月21日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)后，中關(guān)村地區(qū)已成為京城房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)。從中關(guān)村現(xiàn)有高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目的分布上看，可供開(kāi)發(fā)的余地仍然很大，尤其是規(guī)劃中的中關(guān)村科技園區(qū)已預(yù)示，其進(jìn)展優(yōu)勢(shì)將隨著科技園區(qū)的興建而逐步顯現(xiàn)出來(lái)。2．5.寫(xiě)字樓市場(chǎng)的猜測(cè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，今年將有近100萬(wàn)平方米高檔寫(xiě)字樓的竣工，使市場(chǎng)供應(yīng)量明顯增加。在中國(guó)加入WTO后，不能指望需求量會(huì)急劇增加，市場(chǎng)形勢(shì)飛快好轉(zhuǎn)，WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，要消化現(xiàn)有存量及將來(lái)上市的寫(xiě)字樓需要一段時(shí)間。另一方面，導(dǎo)致北京市上半年寫(xiě)字樓租金大幅上升的IT業(yè)，由于受網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的重新調(diào)整的影響，估量將大批企業(yè)將倒閉，故對(duì)寫(xiě)字樓的需求量將產(chǎn)生重大影響。因此，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和售價(jià)在達(dá)到目前的狀況下，由于市場(chǎng)壓力的增大，將來(lái)一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)再提升，而是平穩(wěn)調(diào)整。3.房地產(chǎn)投資方向比較分析3.1投資經(jīng)濟(jì)適用房與投資一般商品房比較分析收益比較亞北某項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的成本及收益單方比較表序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房商品房備注1售價(jià)（元/平方米）286042002成本（元/平方米）260035873利潤(rùn)（元/平方米）2606004成本利潤(rùn)率10%17%5投資（元/平方米）250033406自有資金（元/平方米）93910027自有資金回報(bào)率28%60%8自有資金年回報(bào)率9%20%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期按三年計(jì)國(guó)家限制經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)3%，盡管有可能實(shí)際取得高于3%，但開(kāi)發(fā)商須具備高效運(yùn)轉(zhuǎn)體制和精良的管理隊(duì)伍，北辰在這方面目前尚不具備優(yōu)勢(shì)。在項(xiàng)目的簡(jiǎn)略運(yùn)作上稍有不慎，利潤(rùn)將小于3%，甚至?xí)麥缣潛p。另外，據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查分析及對(duì)政府相關(guān)部門(mén)的訪談，一般商品住宅的年成本利潤(rùn)為15%，房地產(chǎn)行業(yè)收益率為10—15%。因此，對(duì)于以追求利潤(rùn)最大化為目的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不宜投資經(jīng)濟(jì)適用房。若需要營(yíng)造形象、取得肯定的社會(huì)效益及保持與政府的互動(dòng)，可以適量參加經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但開(kāi)發(fā)量不宜大。3.1.2風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家房改過(guò)程中，為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出，并非完全意義上的商品房，是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)物，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，其價(jià)格也不符合產(chǎn)品定價(jià)原則。這種政府行為的危害和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的不利影響已在幾年前推行后已取消的康居工程政策上得以驗(yàn)證。經(jīng)濟(jì)適用房政策經(jīng)過(guò)一段時(shí)間試行，其弊端已逐漸暴露。目前正處在進(jìn)退兩難的境地，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，選擇投資經(jīng)濟(jì)適用房面臨著巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)。另外關(guān)于限制經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買對(duì)象的有關(guān)政策，會(huì)在今年或明年出臺(tái)，屆時(shí)只有中低收入者才能購(gòu)買，這對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售將造成較大的沖擊。政府嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)，開(kāi)發(fā)商不得不想盡方法壓低成本，最終可能導(dǎo)致劣質(zhì)樓的消滅，損壞開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段投資經(jīng)濟(jì)適用房弊大于利。3.2投資一般住宅與投資中高檔公寓比較分析1部分項(xiàng)目投資利潤(rùn)率比較（以下數(shù)據(jù)為估算而得）一般住宅投資利潤(rùn)率中高檔公寓投資利潤(rùn)率農(nóng)光里小區(qū)10%華陽(yáng)公寓12%安慧北里小區(qū)8%陽(yáng)光廣場(chǎng)15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區(qū)12%希格馬公寓17%平均值11%15%可見(jiàn)，中高檔公寓投資利潤(rùn)率高于一般住宅3.2.2從供求情況看：一般住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。抽樣調(diào)查顯示92.5%的人選擇可能購(gòu)買的住房檔次為一般住宅。月收入5000元以下的家庭以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房為主（占該收入階層52%），一般商品房次之（占該收入階層40.1%）；月收入5000-7000元的家庭更傾向于選擇一般商品房（占該收入階層54.8%），經(jīng)濟(jì)適用房次之（占該收入階層31.1%）；月收入在7000元以上的特殊高收入家庭有60%則表示要向中高檔公寓進(jìn)軍。從物業(yè)供應(yīng)情況看，由于一般住宅比中高檔公寓需求量大，故投入到一般住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)多，一般住宅項(xiàng)目比中高檔公寓項(xiàng)目多，北京市目前正在銷售的樓盤(pán)中，一般住宅占到90%。如果沒(méi)有格外突出的優(yōu)勢(shì)，中高檔公寓的銷售情況一般比不上一般住宅，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，投資中高檔公寓的風(fēng)險(xiǎn)大。3.2.3從投資數(shù)額和投資回收期看，投資一般住宅或中高檔公寓，土地、市政配套及其他前期費(fèi)用基本相同。但在建安成本上，中高檔公寓比一般住宅要高；另外，高檔公寓的價(jià)位高，投資購(gòu)房者選擇它將更為慎重，因此購(gòu)房者作出購(gòu)買決定的時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)，這樣對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他的投資回收期也相對(duì)延長(zhǎng)。3.2.4從營(yíng)銷策略上看，一般住宅的廣告投向以報(bào)紙、傳單為主，廣告投入相對(duì)較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報(bào)，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對(duì)較多。高檔公寓對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品質(zhì)、概念營(yíng)造等方面要求不斷推陳出新，以贏取高關(guān)注，并最終轉(zhuǎn)為銷售量；而一般住宅的要求相對(duì)較低。綜上分析，開(kāi)發(fā)一般住宅比開(kāi)發(fā)中高檔公寓更穩(wěn)妥；開(kāi)發(fā)中高檔公寓比開(kāi)發(fā)一般住宅風(fēng)險(xiǎn)大，但是盈利機(jī)會(huì)也存在，這要求開(kāi)發(fā)商付出更多的精力，在經(jīng)營(yíng)管理上，在營(yíng)銷方式上，在物業(yè)品質(zhì)雕琢上下更大的工夫。簡(jiǎn)略到亞運(yùn)村地區(qū)的物業(yè)開(kāi)發(fā)上，建議北辰公司不要“將雞蛋都放在一個(gè)籃子里”，由于北辰公司在亞北區(qū)的土地儲(chǔ)備充足，可以以一般住宅開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，一般住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)?？梢赃m當(dāng)擴(kuò)大，再試探性地展開(kāi)高端物業(yè)的進(jìn)展，條件成熟時(shí)，開(kāi)展適度規(guī)模中高檔公寓的開(kāi)發(fā)。3.3住宅和寫(xiě)字樓比較分析3.3.1收益比較住宅更多的是短期收益，寫(xiě)字樓更多的是長(zhǎng)期收益；住宅的平均收益率是10%左右，而寫(xiě)字樓的平均收益率大致在12%到15%之間；住宅的收益相對(duì)來(lái)說(shuō)較穩(wěn)定，寫(xiě)字樓的收益不穩(wěn)定，但寫(xiě)字樓的租金收益又是一種長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，這對(duì)一個(gè)要保證市值穩(wěn)定的上市公司來(lái)說(shuō)格外重要。3.3.2區(qū)位比較住宅和寫(xiě)字樓由于各自的功能不同，其受區(qū)位的影響程度就不同。寫(xiě)字樓受區(qū)位的影響大，而住宅受區(qū)位的影響不是那么明顯。位于朝陽(yáng)CBD的甲級(jí)寫(xiě)字樓嘉里中心的租金是22美元/平方米.月，而位于朝陽(yáng)區(qū)北四環(huán)小營(yíng)路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/平方米.月，前者是后者的1.7倍；同樣位于朝陽(yáng)CBD區(qū)域的陽(yáng)光100的平均售價(jià)是7200元/平方米，位于亞運(yùn)村四周的風(fēng)林綠洲的均價(jià)是7000元/平方米，這兩個(gè)地區(qū)住宅的價(jià)格差別不大。3.3.3從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較寫(xiě)字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)大于住宅市場(chǎng)。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求遠(yuǎn)小于住宅市場(chǎng)。北京市1999年銷售的住宅和寫(xiě)字樓面積分別為484.71平方米和47.95平方米，前者是后者的10倍，而且這個(gè)倍數(shù)還會(huì)不斷增大。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，住宅市場(chǎng)隨著我國(guó)福利分房制度的終結(jié)和房改的深化、宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和居民預(yù)期收入的增加，住宅的有效需求會(huì)越來(lái)越大；而寫(xiě)字樓市場(chǎng)盡管短期內(nèi)受網(wǎng)絡(luò)新經(jīng)濟(jì)和入世利好形勢(shì)的影響，需求有所增加，但這種影響只會(huì)在長(zhǎng)期表現(xiàn)出來(lái)。而且，剔除改善型需求的影響，經(jīng)過(guò)租金的回調(diào)和存量的消化后，在短期內(nèi)增加的肯定需求量有限。3.3.4從經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)看寫(xiě)字樓物業(yè)受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響明顯，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的景氣狀況隨經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)出高敏感性，寫(xiě)字樓市場(chǎng)可以說(shuō)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和下降的晴雨表；而住宅產(chǎn)業(yè)無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)富強(qiáng)期還是在蕭條期都是政府支持的產(chǎn)業(yè)，衣、食、住、行都是人們永恒的需要。3.3.5從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)看一個(gè)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較短，主要通過(guò)銷售回籠資金，住宅的投資回收期相對(duì)也較短；相對(duì)而言，而寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，主要通過(guò)出租而實(shí)現(xiàn)投資的回收，故投資回收期長(zhǎng)，占?jí)壕揞~長(zhǎng)線資金，受國(guó)家宏觀政策、利率等的變化影響格外大。由此可見(jiàn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)以住宅開(kāi)發(fā)為主，當(dāng)政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)利好且有優(yōu)良的地段時(shí)，便可適時(shí)投資寫(xiě)字樓。投資高檔寫(xiě)字樓與投資一般寫(xiě)字樓比較分析一般寫(xiě)字樓主要是由工廠、學(xué)校等非開(kāi)發(fā)商建設(shè)，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時(shí)間較早，所以規(guī)模較小，配套設(shè)施不完善，一般由物業(yè)公司承租再轉(zhuǎn)租。這些寫(xiě)字樓多位于高檔寫(xiě)字樓集中地區(qū)（如CBD）或?qū)懽謽禽^少的商貿(mào)集中地區(qū)（如中關(guān)村地區(qū)），很多沒(méi)有實(shí)力進(jìn)駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的小公司、小企業(yè)，紛紛選擇了該地區(qū)租金較低的寫(xiě)字樓入住，在CBD和中關(guān)村地區(qū)，一般寫(xiě)字樓的入住率并不差于高檔寫(xiě)字樓，其租金為10-14USD/平方米月。但在這兩個(gè)地區(qū)以外，一般寫(xiě)字樓的出租率和租金都要差得很多。雖然在CBD和中關(guān)村地區(qū)一般寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)尚好，但隨著高檔寫(xiě)字樓的數(shù)量增多，企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓形象、配套設(shè)施以及現(xiàn)代化辦公條件的要求越來(lái)越高，一般寫(xiě)字樓最終會(huì)被逐漸淘汰。所以，就寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商應(yīng)選擇投資高檔寫(xiě)字樓。4.土地市場(chǎng)分析4．1政府調(diào)控土地措施政府調(diào)控土地的措施主要有法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、技術(shù)手段等。其中以經(jīng)濟(jì)手段為主，國(guó)家實(shí)行土地有償使用，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等方式出讓土地，合理的征收土地稅費(fèi)，制定土地基準(zhǔn)地價(jià)，開(kāi)放土地市場(chǎng)等形式來(lái)促進(jìn)土地資源的合理安排與利用。今年政府調(diào)控土地的主要措施有：地價(jià)管理通過(guò)合理制定土地地價(jià)，推動(dòng)土地有償使用，并防止低價(jià)出讓土地。目前，正全面推動(dòng)基準(zhǔn)地價(jià)更新、平衡、發(fā)布，為土地有償使用和調(diào)整土地收益關(guān)系奠定新的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)行土地的收購(gòu)儲(chǔ)備通過(guò)實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，加大對(duì)存量土地供應(yīng)的掌握，形成“一個(gè)口子供地”、“一個(gè)龍頭供水”的集中供地模式。4．1．1土地政策及政策走勢(shì)一、現(xiàn)階段土地政策主要有：（1）《中共中央關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》中明確規(guī)定國(guó)家實(shí)行世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。最近，國(guó)土資源部又頒發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于加大補(bǔ)充耕地工作力度確保實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡的通知》,重申了“占補(bǔ)平衡”原則。（2）《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳管理工作的通知》中規(guī)定國(guó)家大力推行土地集約利用,嚴(yán)控新增建設(shè)用地，大力推行利用存量建設(shè)用地。（3）遏制土地隱形市場(chǎng)。最近國(guó)土資源部起草下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場(chǎng)促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，這一通知將大大加速公開(kāi)土地市場(chǎng)的形成，遏制隱形土地市場(chǎng)。（4）禁止土地炒賣?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確規(guī)定土地開(kāi)發(fā)公司在轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，會(huì)受到國(guó)家的嚴(yán)格掌握。（5）嚴(yán)禁查處土地違法案件。最近，國(guó)土資源部頒發(fā)了《國(guó)土資源部關(guān)于利用衛(wèi)星遙感檢測(cè)技術(shù)開(kāi)展土地執(zhí)法檢查工作的通知》。（6）北京市實(shí)行綠化隔離帶政策。2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺(tái)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》，按政策精神，在綠化隔離帶地區(qū)的農(nóng)夫宅基地將有大部分可轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地，這就擴(kuò)大了土地的有效供應(yīng)量，并能提高土地利用效率。隨著綠化隔離帶地區(qū)建設(shè)的進(jìn)程，在將來(lái)4年內(nèi)，保守估量：60平方公里的綠化隔離帶能帶動(dòng)周邊500平方公里的土地面積用于住宅建設(shè)。綠化隔離帶能提升周邊土地的價(jià)值，這一點(diǎn)顯而易見(jiàn)。綠化、環(huán)境是小區(qū)永久的賣點(diǎn)，而綠化隔離帶將從根本上轉(zhuǎn)變小區(qū)的大環(huán)境。（7）嚴(yán)禁閑置土地?！侗本┦袊?guó)土資源和房屋管理局關(guān)于收回閑置土地有關(guān)事宜的公告》中明確規(guī)定嚴(yán)格查處閑置土地。（8）逐步建立政府土地儲(chǔ)備制度以及國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃管理制度，對(duì)未列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃的土地禁止進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；支持國(guó)企“盤(pán)活”存量土地，完善國(guó)企改革中劃撥土地資產(chǎn)處置方法，連續(xù)進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點(diǎn)。目前，國(guó)土資源部正進(jìn)行有關(guān)土地儲(chǔ)備制度的討論。不久，土地儲(chǔ)備制度就會(huì)出臺(tái)。（9）北京市政府鼓勵(lì)利用城市地下空間。（10）國(guó)家鼓勵(lì)住宅郊區(qū)化。隨著市區(qū)產(chǎn)業(yè)的疏散和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，遠(yuǎn)郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。二、土地政策的主要走勢(shì)：北京城市建設(shè)實(shí)行的兩個(gè)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移是：把城市建設(shè)的重點(diǎn)逐步從市區(qū)向?qū)掗熯h(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移；市區(qū)建設(shè)從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。城市市區(qū)土地利用的趨勢(shì)是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過(guò)舊城改造、其次產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來(lái)增加存量建設(shè)用地；通過(guò)利用廢棄地、未利用土地來(lái)增加增量建設(shè)用地。目前，北京市有大量的危舊房需要改造，如建內(nèi)危改區(qū)、珠市口危改小區(qū)、法院寺危改小區(qū)、廣安危改小區(qū)等。北京市國(guó)土房改局正加緊改造龍?zhí)段骼?、金魚(yú)池、牛街二期、天橋三角地和右外西莊等重點(diǎn)危改項(xiàng)目，改造完畢后將騰出大量存量建設(shè)用地。加強(qiáng)市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的綜合開(kāi)發(fā)，是實(shí)施首都城市建設(shè)重點(diǎn)兩個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要措施。今后城市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊地區(qū)。但是，當(dāng)前遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)土地使用中還有“圈大院”的現(xiàn)象，土地使用率不高，人均城市建設(shè)用地面積大都在130平方米以上，不少地區(qū)建筑密度很低。市區(qū)邊緣集團(tuán)用地也較浪費(fèi)，如北苑有的地區(qū)容積率只有0.3左右。今后在這些地區(qū)的開(kāi)發(fā)中要十分節(jié)省用地，應(yīng)適當(dāng)提高這些地區(qū)的建筑密度。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊區(qū)將成為人們生活的首選地，開(kāi)發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)郊區(qū)，為適應(yīng)住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)而開(kāi)發(fā)土地也是大有可為的。4.1.2供應(yīng)方式分析（劃撥、出讓(協(xié)議、招標(biāo)、拍賣)）目前土地供應(yīng)方式主要有兩種：劃撥和出讓。劃撥地的對(duì)象主要是行政事業(yè)單位用地、公益事業(yè)用地、軍事、教育、文化、特殊用地，即一般主要是不以盈利為目的的單位用地。而出讓地的對(duì)象主要是經(jīng)營(yíng)性用地，即以盈利為目的的單位用地，如商業(yè)用地、辦公用地等。目前出讓有三種方式，即拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。拍賣、招標(biāo)方式有利于形成公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、公平的機(jī)制，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰；而協(xié)議出讓排斥市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，人為因素較多，缺乏公開(kāi)性和透明度，出讓價(jià)格具有肯定的任意性，不利于公正競(jìng)爭(zhēng)。尤其是在協(xié)議出讓價(jià)格明顯偏低的情況下，為通過(guò)協(xié)議出讓方式取得土地的開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)了炒賣土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范時(shí)，不宜連續(xù)實(shí)行以協(xié)議出讓為主的方式?？偟膩?lái)說(shuō)，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場(chǎng)的不斷完善，國(guó)家大力提倡土地出讓實(shí)行招標(biāo)和拍賣方式，不鼓勵(lì)實(shí)行協(xié)議方式出讓土地?！秶?guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》（國(guó)土資廳發(fā)〔1999〕第30號(hào)文）進(jìn)一步明確了這一點(diǎn)。今年北京市舉辦了第一次土地拍賣會(huì)，在拍賣的9塊土地中有3塊拍賣成交。今后將連續(xù)推行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣試點(diǎn)。4.2北京市土地開(kāi)發(fā)潛力分析4.2.1北京市土地供應(yīng)總量北京市全市土地總面積16800平方公里。規(guī)劃市區(qū)的范圍東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，基本包含了城、近郊的8個(gè)區(qū)（不含永定河西側(cè)和海淀區(qū)山后）。真正對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有意義的土地供應(yīng)主要集中在城區(qū)和近郊的1000平方公里的面積。市區(qū)中心區(qū)范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積約300平方公里。依據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（1991-2010年）》的規(guī)定，全市規(guī)劃建設(shè)用地面積610平方公里。依據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，目前市區(qū)建成區(qū)面積約為454平方公里，因而總的增量建設(shè)用地即市區(qū)外延進(jìn)展的部分還有156平方公里的土地供應(yīng)。而在市區(qū)，還有大量的存量建設(shè)用地，即危舊房改造、實(shí)施“退二進(jìn)三”戰(zhàn)略而騰出來(lái)的建設(shè)用地。依據(jù)1990年對(duì)市區(qū)建成區(qū)內(nèi)居住區(qū)的調(diào)查，成片危舊房有221片，總占地面積20.89平方公里。其中4個(gè)城區(qū)就有147片，占地面積15.76平方公里。屬于實(shí)施“退二進(jìn)三”工程的工業(yè)用地有32.7平方公里、倉(cāng)儲(chǔ)用地3.5平方公里。此外，北京市各郊區(qū)、縣還設(shè)立了30個(gè)各種類型的開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃總面積113.44平方公里，而完成征地的面積才有35.3平方公里，其中已出讓的土地面積8.8平方公里（工業(yè)4.1平方公里，旅游房地產(chǎn)4.7平方公里）。因而開(kāi)發(fā)區(qū)周圍還有104.64平方公里的土地供應(yīng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1999年上半年對(duì)北京市各主要區(qū)縣的單位占地情況進(jìn)行了一次抽樣調(diào)查，結(jié)果如下：土地占地面積（平方米）區(qū)縣法人單位平均從業(yè)人數(shù)法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區(qū)4385954.84552272西城區(qū)7124563.92972827崇文區(qū)14610203.51370875宣武區(qū)4994927.411995421朝陽(yáng)區(qū)12373196.923706702海淀區(qū)85102278.64161320豐臺(tái)區(qū)3785011022819754石景山區(qū)31561072.373982358小計(jì)74195699.7據(jù)以上計(jì)算知法人單位平均每人占地面積為99.7平方米，北京市從事其次產(chǎn)業(yè)的總?cè)藬?shù)約為200萬(wàn)人左右，因此從事其次產(chǎn)業(yè)的企業(yè)總用地約為19940公頃。這些土地都可供重新規(guī)劃建設(shè)。4.2.2土地供應(yīng)途徑：（1）、參加舊城區(qū)改造。舊城區(qū)改造一般有兩種形式：危舊房居住區(qū)