房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則

房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則（試行）為規(guī)范我市房屋建筑面積計(jì)算方法，合理分?jǐn)偡课莨灿薪ㄖ娣e，根據(jù)國(guó)家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，結(jié)合我市實(shí)際，制定《贛州市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則（試行）》。一、一般規(guī)定1、房屋以幢為單位進(jìn)行測(cè)算。(1)地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一幢處理。同一建筑中的不同建筑塔樓各自視為一幢處理。(2)計(jì)算容積率的半地下室與上部建筑相連通的亦視為一幢處理。(3)地面以上相互獨(dú)立，但地面以下相互連通，共用一個(gè)地下室的建筑視為多幢處理。2、房屋面積測(cè)算系指房屋水平投影面積測(cè)算。房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋共有建筑面積等測(cè)算。3、房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、有圍護(hù)物、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上（含2.20米）、可供人們正常生產(chǎn)或生活的永久性建筑。4、房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。5、房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。6、房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20ｍ以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。7、房屋所在層次是指本權(quán)屬基本單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。8、房屋建筑結(jié)構(gòu)可分為：鋼結(jié)構(gòu)；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；混合結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；其它結(jié)構(gòu)。二、計(jì)算全部建筑面積的范圍1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位，按水平投影面積計(jì)算。當(dāng)夾層及其下方建筑空間的高度均小于2.20米，但總高度不小于2.20米時(shí)，只計(jì)算一層建筑面積。3、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。5、室內(nèi)樓梯的面積計(jì)算（1）穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計(jì)算建筑面積。（2）住宅室內(nèi)樓梯間隔的凈寬度大于0.20米時(shí)，非住宅樓梯間隔的凈寬度大于0.40米時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，樓梯間隔空間面積應(yīng)扣減。6、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、凸窗、無(wú)柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻，地下室內(nèi)無(wú)頂蓋的采光井。3、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。4、房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、泳池及一些景觀性質(zhì)的建筑設(shè)施等。5、房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)（露臺(tái)）、挑臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑物。6、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。7、騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下的底層作為公共通道、街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。8、上蓋超過(guò)兩個(gè)自然層的未封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊。9、閣樓層檐口以上用結(jié)構(gòu)層（樓板）全封閉（與閣樓不相通）的視為隔熱層，不計(jì)算建筑面積。10、屋頂防雨的挑檐。11、利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。12、獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。13、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋和已部分倒塌的房屋。14、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。15、無(wú)永久性上蓋的室外車(chē)道。16、用作公共休憩的亭、塔，綠化帶場(chǎng)所的公共設(shè)施，以及為建筑造型而建造，無(wú)實(shí)用功能的裝飾性建筑部位。17、其它不符合技術(shù)規(guī)范的建筑物和構(gòu)筑物。五、實(shí)際操作中有關(guān)部位面積計(jì)算原則1、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。既有主墻體又有幕墻時(shí)，以主墻體外圍水平投影面積計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。2、非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積計(jì)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板（地坪）外沿計(jì)算房屋建筑面積。3、對(duì)商業(yè)部分中沒(méi)有間隔墻的權(quán)屬單元，以固定界址點(diǎn)為分隔標(biāo)記。4、涉及有上蓋的無(wú)柱走廊、檐廊，未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，當(dāng)上蓋外圍水平投影超過(guò)底板外沿的或圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜的，以底板圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)超過(guò)上蓋外圍水平投影的，按其上蓋水平投影面積一半計(jì)算；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿達(dá)到2.2米處水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。5、樓梯下方空間：樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。6、室外樓梯與臺(tái)階的界定（1）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)（地面）到終點(diǎn)（入口或入口平臺(tái)）的高差不小于一個(gè)自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個(gè)建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。（2）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，臺(tái)階起終點(diǎn)高差小于一個(gè)自然層的樓梯，或臺(tái)階起終點(diǎn)高差不小于一個(gè)自然層但其下方為自然地形不設(shè)計(jì)利用的，視為室外臺(tái)階。室外臺(tái)階不計(jì)算建筑面積，但若下方空間經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。7、花池、空調(diào)機(jī)位的面積計(jì)算（1）懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。（2）位于陽(yáng)臺(tái)等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與其相連的建筑空間視為一體計(jì)算建筑面積。六、共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t1、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無(wú)合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按本《規(guī)則》執(zhí)行。2、房屋共有建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝弧９灿薪ㄖ娣e分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的共有建筑面積。3、為整幢大樓服務(wù)的多功能綜合樓的共有建筑面積按各功能區(qū)相關(guān)建筑面積比例來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偂?、其它共有建筑面積應(yīng)根據(jù)其使用功能與服務(wù)對(duì)象情況進(jìn)行分?jǐn)偂?、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各套分?jǐn)偟木唧w部位。共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，不得任意改變使用功能?、幢共有建筑面積是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，由全幢進(jìn)行分?jǐn)偂?、功能區(qū)共有建筑面積是指專(zhuān)為某一功能服務(wù)的共有建筑面積，由該功能區(qū)進(jìn)行分?jǐn)偂?、層內(nèi)共有建筑面積：住宅統(tǒng)一分?jǐn)?；非住宅因功能不同，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)偂?、房屋與房屋之間利用通廊（含架空通廊）等相連通的，通廊建筑面積視作所屬功能區(qū)共有面積。七、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1、本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光（井）梯、提物井等。2、共有的樓梯間、電梯間。3、為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、消防控制室、大樓監(jiān)控室、設(shè)備間、值班室以及公共用房、管理用房等。4、共有的門(mén)廳、大廳、過(guò)道、門(mén)廊、門(mén)斗、走廊、檐廊等。5、屋頂共有的電梯機(jī)房、水箱間、機(jī)電設(shè)備用房等。6、公共建筑物之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。八、不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1、人防工程。2、已出售給產(chǎn)權(quán)人獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚等。3、用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，綠化帶場(chǎng)所的公共設(shè)施。4、用作公共事業(yè)、市政建設(shè)的建筑物。5、層高超過(guò)2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積。6、物業(yè)用房、為多幢房屋服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房、居委會(huì)、派出所等公共用房，以及會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂(lè)活動(dòng)室、閱覽室、托兒所等經(jīng)營(yíng)性用房。7、架空層中的架空部位。九、共有面積分?jǐn)偡椒?、多功能綜合樓（含商住樓）的非住宅層內(nèi)單獨(dú)通往住宅層的梯間以及門(mén)廳等共有建筑面積，由住宅層分?jǐn)偅蝗粼摴灿胁糠钟挚膳c非住宅層相連通的，則由住宅層與相連通的非住宅層分?jǐn)偂?、為整幢服務(wù)的消防通道（樓梯、電梯、連廊）、屋頂梯間以及幢內(nèi)其它商住共用建筑面積由全幢分?jǐn)偂?、專(zhuān)為住宅部分服務(wù)并在住宅功能區(qū)內(nèi)的樓梯等共有建筑面積由住宅部分分?jǐn)偂?、專(zhuān)為商業(yè)、辦公等部分服務(wù)的電梯、門(mén)廳、過(guò)道等共有建筑面積由商業(yè)、辦公等部分分?jǐn)偂?、地下室相通，地面上獨(dú)立的兩幢或兩幢以上的房屋，以規(guī)劃部門(mén)確定的室內(nèi)地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計(jì)算房屋建筑面積，地下層單獨(dú)計(jì)算房屋建筑面積，地下層內(nèi)為地上服務(wù)的共有建筑面積不予分?jǐn)偂?、地下部分與地上部分同屬一幢房屋時(shí)，地下室不計(jì)容積率時(shí)，地下室與地下共有部位單獨(dú)計(jì)算建筑面積，地下共有部位列入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；地下室計(jì)容積率時(shí)，地下室建筑面積計(jì)入全幢建筑面積，處于地下部分的共有部位由使用該共有部位的范圍分?jǐn)偂?、地下室車(chē)道和專(zhuān)門(mén)服務(wù)于車(chē)位的其它公共走道面積，由地下室各車(chē)位按套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偂?、單幢房屋的地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ海?）出入口設(shè)在該幢房屋主墻外，其建筑面積列入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂＃?）出入口設(shè)在該幢房屋主墻內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分沒(méi)有連通，其建筑面積列入地下室功能區(qū)共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。?）出入口設(shè)在該幢房屋主墻內(nèi)，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積列入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?、斜面結(jié)構(gòu)屋頂下面（如閣樓）層高在2.2米以上部位應(yīng)參與整幢大樓共有建筑面積的分?jǐn)偂?0、原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關(guān)層鋪位按其套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偂?1、計(jì)算容積率的架空層可計(jì)算建筑面積，但應(yīng)計(jì)入不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。12、位于房屋內(nèi)的封閉建筑空間，凡計(jì)算建筑面積的，均列為不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。十、具體計(jì)算方法（一）套內(nèi)建筑面積1、套內(nèi)使用面積（1）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井等均計(jì)入使用面積；（4）內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積為套內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)或承重墻體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)底板邊緣與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。4、在實(shí)際工作中，也可以按照套型的中線(xiàn)尺寸，加上陽(yáng)臺(tái)的建筑面積，直接計(jì)算套內(nèi)建筑面積。（二）一般住宅樓1、幢共有建筑面積幢共有建筑面積=整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積等2、幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)KK=（整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積）/整幢各套內(nèi)建筑面積之和3、套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)K4、套建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（三）商住樓1、根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積按比例分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，分別加入住宅和商業(yè)總面積內(nèi)，然后按各自功能分別進(jìn)行分?jǐn)偂?、住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，得到住宅部分總的共有建筑面積，然后按各套房屋的套內(nèi)建筑面積分別計(jì)算住宅的分?jǐn)傁禂?shù)、各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、各套建筑面積。3、商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積分別計(jì)算商業(yè)部分各層的分?jǐn)傁禂?shù)、各套房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、各套建筑面積。（四）多功能綜合樓多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即幢內(nèi)有住宅、商業(yè)用房，也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務(wù)對(duì)象同住宅或商住不同。對(duì)其共有建筑面積應(yīng)首先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)偟礁鞴δ軈^(qū)；功能區(qū)再把分到的分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)自身的共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各層；然后再把功能區(qū)分到的共有建筑面積和層自身的共有建筑面積加在一起，最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬?hù)。如果功能區(qū)內(nèi)各層的結(jié)構(gòu)、共有建筑面積基本一致時(shí)，則可免去層一級(jí)分?jǐn)?，由功能區(qū)直接分?jǐn)偟教谆驊?hù)。分?jǐn)傆?jì)算方法可參照商住樓操作。十一、

附則1、本《規(guī)則》下發(fā)前已確權(quán)發(fā)證或者已實(shí)施面積測(cè)繪的房屋，其建筑面積計(jì)算，仍按原計(jì)算方法執(zhí)行。2、本《規(guī)則》與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及國(guó)家法律規(guī)章不一致的，以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及國(guó)家法律規(guī)章為準(zhǔn)。3、本《規(guī)則》自發(fā)文之日起施行。4、本《規(guī)則》由贛州市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

附件：術(shù)語(yǔ)解釋1、房屋──具有承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護(hù)墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的供人們生產(chǎn)、生活或經(jīng)營(yíng)的建筑物。2、幢──是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。3、架空房屋──一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域或斜坡，也有在房屋中間層架空的。4、假層──指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層。5、夾層──位于兩自然層之間的樓層，指房屋內(nèi)部空間的局部層次。6、技術(shù)層──通常指用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。7、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層──建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)類(lèi)型，并通過(guò)該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，則該樓層稱(chēng)為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。8、閣樓──指利用坡形屋頂?shù)膼烅敳糠肿鳛槭褂梅块g的，該使用房間稱(chēng)為閣樓。9、地下室──室內(nèi)地坪±0以下的建筑物稱(chēng)為地下室。10、柱廊──有頂蓋和支柱，供人們通行的建筑物，稱(chēng)為有柱走廊，簡(jiǎn)稱(chēng)柱廊。11、騎樓──底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道、路、街、巷兩側(cè)。房屋為用作社會(huì)公共道路的有柱廊房，廊上為樓房一部分的臨街樓房。12、挑廊──指二層以上挑出房屋墻體外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)（如欄桿），有頂蓋，無(wú)支撐柱的外走廊。13、門(mén)廊、門(mén)斗──建筑物門(mén)前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道。門(mén)廊、門(mén)斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋，支撐頂蓋的是柱稱(chēng)為門(mén)廊，支撐頂蓋的是實(shí)體墻稱(chēng)為門(mén)斗。14、檐廊──在屋檐下有頂蓋、有廊臺(tái)和建筑物相連的用作通道的伸出部位。15、通廊、架空通廊──指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺(tái)，具備一定形式的通道。在地面上的稱(chēng)底層通廊或長(zhǎng)廊、回廊；高出地面的，二層以上的則稱(chēng)架空通廊。16、層高──是指地面到樓面、樓面到樓面、樓面到平臺(tái)（不含隔熱層）的垂直距離。17、曬臺(tái)（露臺(tái)）──指供人室外活動(dòng)的屋面或底層伸出室外的有圍護(hù)無(wú)