滿江紅2010北京石景山區(qū)深入研究報(bào)告

石景山區(qū)深入研究報(bào)告滿江紅（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司Part1

區(qū)域概述Part2

市場(chǎng)分析Part3

目標(biāo)客群分析Part4

土地動(dòng)態(tài)Part1

區(qū)域概述區(qū)域背景受一線地鐵和西部傳統(tǒng)工業(yè)的帶動(dòng)，石景山區(qū)是京城十大邊緣集團(tuán)中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)。但由于國(guó)家重工業(yè)大戶的首鋼建設(shè)于此，空氣質(zhì)量、飲用水質(zhì)、周邊環(huán)境的污染問題，長(zhǎng)期阻礙了石景山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著北京經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，污染問題已經(jīng)得到逐步改良，首鋼遷移再次促進(jìn)石景山區(qū)居住環(huán)境的改善。其實(shí)，石景山是京西自然環(huán)境較好的區(qū)域，離西山最近，又有永定河河道穿過，未來五年還將完成八個(gè)景點(diǎn)。在城區(qū)里發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)是石景山區(qū)的獨(dú)有特色。地勢(shì)的獨(dú)特，以及多年的綠化積累，已基本上形成了把上風(fēng)上水的石景山變成北京市“綠肺”的難得優(yōu)勢(shì)。2008年的奧運(yùn)會(huì)同樣給石景山帶來了契機(jī)。三個(gè)奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館主會(huì)館將座落于此，五棵松附近的大型奧運(yùn)項(xiàng)目、阜石路上的首鋼籃球館、石景山體育場(chǎng)、位于老山的國(guó)家自行車摩托車訓(xùn)練基地等，都將給石景山的房產(chǎn)項(xiàng)目帶來潛在的升值空間。區(qū)域人口一、區(qū)域人口總量2009年石景山區(qū)域內(nèi)共計(jì)居民家庭130232戶，其中常住人口336427人，與第五次全國(guó)人口普查區(qū)域人口普查時(shí)相比，區(qū)域內(nèi)常住人口增長(zhǎng)率為7.48%（包括自然增長(zhǎng)與人口遷移），流動(dòng)人口增長(zhǎng)17.13%，區(qū)域外來人口數(shù)量為60079人，具體數(shù)據(jù)詳見下表：區(qū)域范圍內(nèi)人口狀況統(tǒng)計(jì)表資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息咨詢中心類別數(shù)量總戶數(shù)（戶）130232總?cè)丝冢ㄈ耍?36427外來人口數(shù)量（人）60079區(qū)域人口資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息咨詢中心按年齡分組區(qū)域市場(chǎng)比例（%）20歲及以下17.721-30歲12.731-40歲18.641-50歲19.751-60歲12.361-70歲12.770歲以上6.3合計(jì)100平均年齡（歲）41.2二、年齡結(jié)構(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)比例統(tǒng)計(jì)表上述數(shù)據(jù)表明；人群年齡結(jié)構(gòu)中21-40歲、41-60歲共占63.3%，表明本區(qū)域以青年、中年年齡段為主要客群，是本地區(qū)常住人口中購(gòu)買力最強(qiáng)的消費(fèi)群體，是各服務(wù)行業(yè)最為有效的支撐；其中0-20歲的人口總數(shù)達(dá)到6.98萬人，占總體人口的

17.7%，在未來幾年消費(fèi)市場(chǎng)中，此年齡階段的人口將具有較強(qiáng)的消費(fèi)潛力；本地區(qū)61歲以上的年齡段占本區(qū)域人口總數(shù)的19%，該部分人群消費(fèi)特點(diǎn)是消費(fèi)需求隨著年齡的增長(zhǎng)逐漸減少，其消費(fèi)觀念保守，沖動(dòng)性購(gòu)買較少并且購(gòu)買之消費(fèi)品種較為單一，消費(fèi)品大多以日常用品為主，盡管此年齡段所占比例不大，但仍會(huì)成為消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的阻礙因素之一。區(qū)域人口資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息咨詢中心三、居民可支配收入指居民可用于最終消費(fèi)支出和其他非義務(wù)性支出以及儲(chǔ)蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。今年1~8月，全區(qū)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.86%，同比下降0.22個(gè)百分點(diǎn)。同期，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16888.8元，同比增長(zhǎng)8.3%；人均消費(fèi)性支出為11033.7元，同比增長(zhǎng)10.2%。恩格爾系數(shù)為34.2%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)就業(yè)崗位基本穩(wěn)定，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。四、在崗職工年平均工資在崗職工年平均工資表明一定時(shí)期在崗職工工資收入的高低程度，是反映職工工資水平的主要指標(biāo)。2005至2009年，石景山區(qū)在崗職工平均工資由21254元增長(zhǎng)至60734元，平均增幅為16.9%。區(qū)域范圍內(nèi)人口收入水平統(tǒng)計(jì)表月收入1300元以下1300-2000元2001-4000元4001-6000元6001元以上百分比33.132.720.17.26.9區(qū)域配套在石景山區(qū)，大多房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在八角、楊莊、蘋果園一帶。該地區(qū)擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂園、古城公園、希望公園、雕塑公園、八大處公園、森林公園、香山公園……匯集于此。教育環(huán)境也是非常不錯(cuò)的，有首鋼幼兒園、石景山第三幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、楊莊小學(xué)、蘋果園中學(xué)、北京九中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、經(jīng)原中學(xué)。購(gòu)物場(chǎng)所有SAM會(huì)員店、華聯(lián)商廈、萬達(dá)廣場(chǎng)、太平洋百貨、小白羊超市、星座商廈等。對(duì)于購(gòu)房者來說醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人們生活健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、石景山醫(yī)院等。同時(shí)擁有完善的金融環(huán)境，工、建、農(nóng)、商行齊全。同樣交通狀況也是衡量這個(gè)區(qū)域的置業(yè)前景的要素。石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上已經(jīng)開通的五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。2003年北京市政府加大了對(duì)交通的建設(shè)力度，五環(huán)路改為城市環(huán)路為石景山區(qū)特別是蘋果園、楊莊、八角等一帶的房地產(chǎn)開發(fā)注入一針強(qiáng)心劑。地鐵：從區(qū)通過的地鐵一號(hào)線貫穿北京東西兩翼，連接地鐵二號(hào)線、五號(hào)線等所有城市軌道交通線路，快速便捷，優(yōu)勢(shì)明顯。鐵路：石景山區(qū)內(nèi)有豐沙線（豐臺(tái)西－沙城）、京門線（五路－門頭溝）、京原線（石景山南－原平）、西長(zhǎng)線（西客站－長(zhǎng)陽線路所）、101庫(kù)線（西道口－101庫(kù)）等，其中，石景山南站的專用線有首都鋼鐵公司、北京巴布科克.威爾科克斯有限公司、首鋼重型機(jī)械廠專用線，西黃村站的專用線只有一條。區(qū)域交通公路：玉泉路為南北走向二車道，位于該項(xiàng)目東部邊緣，向東與石景山路相交，西至京石高速公路；魯谷西路與玉泉路平行，位于該項(xiàng)目西部邊緣，南北與石景山路和蓮花池高速路相交；魯谷村路為東西走向4車道，位于該項(xiàng)目北部邊緣，向東與石景山路相交，向西與蓮花池高速路相交；蓮花池高速路為蓮花池路向西的延伸，東西貫穿四環(huán)、五環(huán)，位于該項(xiàng)目的最南段。區(qū)域交通石景山區(qū)市政項(xiàng)目進(jìn)度石景山區(qū)市政項(xiàng)目進(jìn)度蘋果園交通樞紐項(xiàng)目CRD規(guī)劃13個(gè)功能區(qū)中10大重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一

CRD規(guī)劃中六個(gè)商務(wù)功能區(qū)之一石景山區(qū)目前最大的建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目位置：石景山區(qū)中部蘋果園,以蘋果園地鐵為核心５公頃的范圍．項(xiàng)目四至：北至金頂山，南至阜石路，東至蘋果園大街，西至金頂西路。項(xiàng)目概況：建設(shè)大型地鐵、公交樞紐站場(chǎng)，并配套建設(shè)品牌商業(yè)街、綜合購(gòu)物中心和酒店、公寓設(shè)施。

控制規(guī)劃：項(xiàng)目總規(guī)劃面積77.99公頃,交通樞紐占5.91公頃,其中廣場(chǎng)用地1.15公頃，交通設(shè)施用地4.76公頃建筑面積694,400平方米，規(guī)劃理念：以蘋果園地鐵站為核心，建設(shè)地上、地下相結(jié)合的現(xiàn)代立體交通商務(wù)區(qū)站，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的商業(yè)開發(fā)建設(shè)。建設(shè)周期：2011年前全部完工蘋果園交通樞紐項(xiàng)目項(xiàng)目說明：蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)位于石景山地鐵一號(hào)線蘋果園站地區(qū)，東至蘋果園大街，南至阜石路，西至金頂西路，北至金頂山。總用地面積52.81公頃，規(guī)劃總建筑面積為55.14萬平方米，其中用于商業(yè)金融建設(shè)用地面積35.70萬平方米，是集居住、商業(yè)金融、文教、醫(yī)

療、市政等為一體的綜合用地。交通樞紐工程建設(shè)將以蘋果園地鐵站為中心，設(shè)有社會(huì)停車場(chǎng)、旅游集散中心、公交車站和京郊鐵路車站，將成為連接北京西部地區(qū)與城區(qū)的重要交通集散中心。蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)建設(shè)將重點(diǎn)打造集交通、居住和商務(wù)、休閑于一體的商務(wù)區(qū)。蘋果園交通樞紐項(xiàng)目石景山區(qū)市政項(xiàng)目進(jìn)度石景山銀河商務(wù)區(qū)CRD規(guī)劃13個(gè)功能區(qū)中10大重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一

CRD規(guī)劃中六個(gè)商務(wù)功能區(qū)之一石景山東部發(fā)展重點(diǎn)——現(xiàn)代商務(wù)區(qū)項(xiàng)目位置：北京長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線南側(cè)，石景山區(qū)政府周邊。項(xiàng)目功能：文化娛樂街和標(biāo)志性演藝劇場(chǎng)。項(xiàng)目設(shè)施：高端酒店、商務(wù)辦公和文化娛樂等?；厩闆r：項(xiàng)目占地面積191700平方米，建筑面積762100平方米，擬建設(shè)商業(yè)金融設(shè)施689900平方米、文化娛樂設(shè)施59900平方米、市政公共設(shè)施38600平方米。項(xiàng)目總投資額4.05億美元。石景山銀河商務(wù)區(qū)項(xiàng)目說明：銀河商務(wù)區(qū)位于石景山魯谷地區(qū)，東至魯谷大街，南至魯谷西小區(qū)，西至魯谷北路，北至石景山路，緊鄰石景山路南側(cè)，與蓮石路直線距離約700米。總占地面積為18.8公頃。目前已建設(shè)有萬達(dá)廣場(chǎng)、中鐵大廈、鉑爾曼酒

店、萬千百貨、家樂福超市、萬達(dá)影城等多種商業(yè)項(xiàng)目。銀河商務(wù)區(qū)是我區(qū)重點(diǎn)打造的商務(wù)功能區(qū)之一，將以發(fā)展商務(wù)金融產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，建設(shè)成為區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化核心區(qū)。石景山銀河商務(wù)區(qū)金鼎商貿(mào)區(qū)金鼎商貿(mào)區(qū)銀河商務(wù)區(qū)銀河商務(wù)區(qū)石景山區(qū)市政項(xiàng)目進(jìn)度北京國(guó)際雕塑園地下商業(yè)文化娛樂中心項(xiàng)目項(xiàng)目位置：石景山區(qū)玉泉公園項(xiàng)目四至：東至玉泉路,南至魯谷路,西至魯谷西街,北至石景山路項(xiàng)目概況：商業(yè)及地下車庫(kù)控制規(guī)范：占地約3.5公頃，規(guī)劃建筑面積11.7萬平方米規(guī)劃理念：集文化、休閑和娛樂于一體的文化娛樂中心區(qū)建設(shè)周期：2007年9月----2008年10月完成拆遷、拆除和市政相關(guān)工作.CRD規(guī)劃13個(gè)功能區(qū)中10大重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一是石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)格局“一、二、三、六”中六個(gè)商務(wù)功能區(qū)之一北京國(guó)際雕塑園項(xiàng)目石景山區(qū)市政項(xiàng)目進(jìn)度京西商務(wù)項(xiàng)目CRD規(guī)劃13個(gè)功能區(qū)中10大重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一

CRD規(guī)劃中六個(gè)商務(wù)功能區(qū)之一項(xiàng)目位置：石景山路和古城南路西南角項(xiàng)目四至：北至石景山路，南至二號(hào)規(guī)劃路，東至古城南路，西臨八角居住區(qū)。項(xiàng)目概況：商業(yè)金融控制規(guī)劃：項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積25.84公頃,建筑面積34.4萬平方米規(guī)劃理念：以會(huì)展、商務(wù)、酒店、娛樂為一體的商務(wù)會(huì)展中心建設(shè)周期：土地整理階段,預(yù)計(jì)2007年底上市交易京西商務(wù)項(xiàng)目京西商務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目占地面積25.84公頃，建筑面積34.4平方米，擬建商業(yè)金融設(shè)施.政策引導(dǎo)：按照石景山商業(yè)服務(wù)規(guī)劃中的“一區(qū)三中心”要求,結(jié)合石景山CRD發(fā)展規(guī)劃,大力發(fā)展旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),把京西項(xiàng)目打造成為市級(jí)會(huì)展商業(yè)中心.石景山區(qū)市政項(xiàng)目進(jìn)度老古城綜合改造項(xiàng)目CRD規(guī)劃13個(gè)功能區(qū)中10大重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一

CRD規(guī)劃中六個(gè)商務(wù)功能區(qū)之一項(xiàng)目位置：石景山區(qū)老古城地區(qū)項(xiàng)目四至：東至古城大街、南至石景山路、西至古城西路、北至古城北路項(xiàng)目概況：居住、商業(yè)金融及學(xué)校控制規(guī)劃：總用地面積為67.2公頃，規(guī)劃建筑面積為102.62萬平方米規(guī)劃理念:主要帶動(dòng)區(qū)域改造，改變區(qū)域面貌。建設(shè)周期：2007年年底動(dòng)工拆遷老古城綜合改造項(xiàng)目老古城綜合改造項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積為67.2公頃，規(guī)劃建筑面積為102.62萬平方米，其中住宅建筑面積54.4萬平方米，商業(yè)金融建筑面積45.72萬平方米，其他2.5萬平方米。政策引導(dǎo)：做為CRD發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，著力改善區(qū)域面貌，結(jié)合京西商務(wù)區(qū)，為CRD和區(qū)域建設(shè)發(fā)揮積極的推動(dòng)作用。項(xiàng)目進(jìn)度:2007年底開始項(xiàng)目拆遷,現(xiàn)正處于建設(shè)階段.項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域是古城地區(qū)的老居住區(qū)，地上建筑主要為平房和少量的地層建筑。項(xiàng)目規(guī)劃:主要規(guī)劃為住宅和商業(yè)金融項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：首先從項(xiàng)目規(guī)模來將是沒有可比性的，老城區(qū)改造涉及到將來的住宅回遷，可一判斷其商業(yè)主要是一社區(qū)服務(wù)為住，商務(wù)部分業(yè)態(tài)包括寫字樓和酒店，和南側(cè)的京西商務(wù)會(huì)展中心將形成石景山區(qū)域的商務(wù)新格局，就我項(xiàng)目而言應(yīng)體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異化特性上。石景山區(qū)市政項(xiàng)目進(jìn)度京燕商務(wù)區(qū)項(xiàng)目CRD規(guī)劃13個(gè)功能區(qū)中10大重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一

CRD規(guī)劃中六個(gè)商務(wù)功能區(qū)之一石景山兩個(gè)特色商業(yè)服務(wù)中心之一項(xiàng)目位置：石景山游樂園西側(cè),以京燕飯店北側(cè)。項(xiàng)目四至：北至八角南路、東至?xí)x元莊路、南臨石景山路、西至八角居住區(qū)。項(xiàng)目概況：規(guī)劃建設(shè)住宅和商業(yè)金融。控制規(guī)劃：項(xiàng)目總規(guī)劃面積6.62公頃。規(guī)劃理念：以京燕飯店為中心,依托于石景山游樂場(chǎng)和石景山體育中心,結(jié)合石景山CRD發(fā)展規(guī)劃,大力發(fā)展旅游創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、酒店業(yè),打造長(zhǎng)安街商務(wù)景觀文化。建設(shè)周期：京燕飯店現(xiàn)已改造完畢。京燕商務(wù)區(qū)項(xiàng)目五里坨生態(tài)建設(shè)區(qū)項(xiàng)目說明：五里坨生態(tài)建設(shè)區(qū)位于石景山區(qū)的西北部，社區(qū)功能包括住宅區(qū)、金融商業(yè)、商業(yè)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、天泰國(guó)際會(huì)議中心、定向安置房、麻峪水岸經(jīng)濟(jì)、廣寧村住宅區(qū)等，依托西部黑石頭、麻峪、五里坨的生態(tài)資源，以近城山水與都市園林為最大特色，打造集會(huì)議、商務(wù)、旅游、休閑度假、娛樂和餐飲等功能于一體的天泰山生態(tài)休閑城。五里坨生態(tài)建設(shè)區(qū)將構(gòu)建“一軸、兩帶、三中心”的城市規(guī)劃。一軸是以老地標(biāo)五里坨為起點(diǎn)，沿京門路方向形成軸線，兩側(cè)建設(shè)符合控規(guī)要求的商業(yè)建筑，構(gòu)成區(qū)域地標(biāo)；兩帶是天泰山自然風(fēng)光及古建風(fēng)貌觀光帶和異域風(fēng)情休閑帶；三個(gè)中心包括行政商業(yè)文化中心、休閑文化中心和教育文化中心。中關(guān)村科技園區(qū)石景山園—?jiǎng)⒛锔偛炕仨?xiàng)目說明：劉娘府總部基地位于中關(guān)村科技園區(qū)石景山園北Ⅰ區(qū)，東至實(shí)興大街，西至劉娘府東路，南至永定河引水渠，北至金頂山路。規(guī)劃占地面積

53.6公頃，總建筑面積51萬平方米，土地性質(zhì)屬教育科研用地。項(xiàng)目北靠西山八大處風(fēng)景區(qū)，南臨永定河引水渠，中心區(qū)距離地鐵一號(hào)線蘋果園站只需5分鐘車程，低容積率的規(guī)劃指標(biāo)是本項(xiàng)目的最大特點(diǎn)。劉娘府總部基地將打造以規(guī)模企業(yè)為主體，以商務(wù)辦公為形態(tài)，以創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)為內(nèi)涵，以科技服務(wù)為導(dǎo)向的多元生態(tài)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)群，重點(diǎn)吸引國(guó)際化、科技型、總部型的企業(yè)入駐。中關(guān)村科技園區(qū)石景山園——國(guó)際創(chuàng)e園項(xiàng)目說明：國(guó)際創(chuàng)e園屬中關(guān)村科技園區(qū)石景山園南區(qū)范圍，位于石景山區(qū)楊莊地區(qū)，東鄰楊莊大街、古城大街，南至古城西路，西接北辛安鎮(zhèn)，北靠阜石路。規(guī)劃占地面積189公頃。土地性質(zhì)屬教育科研和商業(yè)金融用地，內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施齊備，供電、供水充足，項(xiàng)目中心區(qū)與石景山路的直線距離約1500米。國(guó)際創(chuàng)e園將打造融合產(chǎn)權(quán)交易、科技金融、創(chuàng)新資源管理等高端生產(chǎn)性服務(wù)功能于一體的特色產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。重點(diǎn)吸引總部型集團(tuán)企業(yè)入駐。區(qū)域概述小結(jié)小結(jié)投產(chǎn)高科技芯片、減產(chǎn)鋼鐵”的首鋼，有望使石景山區(qū)的居住環(huán)境大為改善，加上八大處高科技園區(qū)的新鮮出爐，五環(huán)路的使用等較多利好因素，被稱為“京西明珠”的石景山已經(jīng)成為西部地區(qū)地產(chǎn)的新熱點(diǎn)。Part2

市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)調(diào)研目的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的主要目的是通過了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，尋找到市場(chǎng)的空缺，避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，減少自身損耗，即所謂“避實(shí)擊虛”。二、區(qū)域代表項(xiàng)目調(diào)查田村區(qū)域——融景城、蘭德華庭楊莊區(qū)域——西現(xiàn)代城、御景山、宏鑫家園魯谷區(qū)域——時(shí)代廬峰、京漢鉑寓、遠(yuǎn)洋山水四期三、代表項(xiàng)目產(chǎn)品分析1）戶型比例分析由此表可見，各區(qū)域周遍項(xiàng)目戶型多以二居三居為

主，二居的供應(yīng)稍大于三居；一居的供應(yīng)量較少，四居、躍層的供應(yīng)最少。從居室的供應(yīng)量上分析可以看出該區(qū)域的客戶需求多還是以二居、三居為主，而需求二、三居客戶的家庭結(jié)構(gòu)多以三口或四口為主。居住方式多為自住型,投資概念模糊。區(qū)域項(xiàng)目名稱平層躍層合計(jì)一居二居三居四居田村融景城91126255∕17455比例14%28%56%∕2%蘭德華庭12705030∕162比例8%44%31%17%∕楊莊西現(xiàn)代城153204153∕∕510比例30%40%30%∕∕宏鑫家園1419614∕∕224比例7%86%7%∕∕御景山100290136∕∕526比例19%56%25%∕∕魯谷時(shí)代盧鋒96384192∕∕672比例15%58%27%∕∕京漢鉑寓3069492920197比例15%35%25%15%10%∕遠(yuǎn)洋山水29%43%28%∕∕219比例649461∕∕區(qū)域項(xiàng)目名稱平層躍層一居二居三居四居田村融景城41㎡85/93/131㎡134㎡∕243㎡蘭德華庭70/80㎡100㎡141/180㎡201㎡∕楊莊西現(xiàn)代城40/50㎡81/97/103/109㎡113/137㎡∕∕宏鑫家園67㎡90/96㎡131㎡∕∕御景山66/70㎡104/107/117㎡133㎡∕∕魯谷時(shí)代盧鋒57㎡97/107/116㎡146/145㎡∕∕京漢旭城60∕70㎡90∕120㎡130∕170㎡178㎡126㎡遠(yuǎn)洋山水60∕73㎡80∕90㎡140∕170㎡∕∕由上表可見，一居戶型面積在40—70平米之間，其中以50—60平米項(xiàng)目為主田村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的供量較大。二居戶型為多數(shù)項(xiàng)目的主力戶型面積在80—131平米之間，其中以90—100平米左右項(xiàng)目為主。三居戶型面積在113—145平米之間，其中以130—140平米左右項(xiàng)目為主。四居戶型是供量最少的產(chǎn)品戶型面積在200平米左右。2）戶型面積分析綜述：1、在此區(qū)域只有確定產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，以獨(dú)特性和唯一性構(gòu)建項(xiàng)目，開發(fā)商品牌是基礎(chǔ)。2、從單價(jià)水平來看，周邊項(xiàng)目的二手房成交均價(jià)為19000/㎡—25000/㎡，新盤在26000㎡—30000㎡。2009年12月開盤的融景城的成交價(jià)格較高在17000/㎡，如今二手房已經(jīng)達(dá)到21000元；而主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都有其一共同點(diǎn)就是在配套設(shè)施上非常完善，但是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上普遍面對(duì)中低端客戶需求，除遠(yuǎn)洋沁山水外綜合品質(zhì)都不高。3、從銷售方式上看，在銷項(xiàng)目的折扣均不是很高，除御景山有優(yōu)惠折扣外，其他項(xiàng)目基本都是實(shí)價(jià)銷售。三、典型項(xiàng)目信息一覽表區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)物業(yè)費(fèi)裝修建筑面積田村融景城21,000元/㎡2.1

元/平米/月精裝修1,600,000㎡蘭德華庭24,600元/㎡2.3元/平米/月精裝修210,000㎡楊莊西現(xiàn)代城19,500元/㎡1.85元/平米/月精裝修130,000㎡宏鑫家園18,900元/㎡1.8元/平米/月毛坯160,000㎡御景山22,800元/㎡2.3元/平方米/月毛坯120,000㎡魯谷時(shí)代盧鋒22,000元/㎡1.6元/平方米/月毛坯90,000㎡京漢鉑寓25,000元/㎡1.98元/平方米/月精裝修150,000㎡遠(yuǎn)洋山水26,000元/㎡2.60元/平方米/月毛坯177,000㎡四、典型項(xiàng)目SW分析西現(xiàn)代城 規(guī)劃指標(biāo)：占地4.45萬平米，總規(guī)劃建筑面積13萬平米，容積率3；一期約5萬多平米，建有兩棟塔樓22層一棟板樓12層；二期約4萬平米，建有一棟塔樓和一棟板樓，并配有1.5萬平米的會(huì)所及地下車庫(kù)二手房?jī)r(jià)格：塔樓成交價(jià)格19,400㎡，板樓成交價(jià)格20,000/㎡，裝修每平米報(bào)價(jià)300/㎡銷售情況：2003年3月30日開盤銷售速度平穩(wěn)，平均月銷售面積在4000平米左右，三居及二居成交速度均衡。其中90平米的兩居基本已經(jīng)售空，還遺留一部分103——114平米的兩居和北向80平米的兩居，銷售率為：70%主要賣點(diǎn)：小面積戶型，年輕化居住社區(qū)，時(shí)尚精品，配套齊全，如：局域?qū)拵б曨l點(diǎn)播，24小時(shí)熱水，地上停車位，精裝修，交通便利，準(zhǔn)現(xiàn)房暢銷戶型：90平米兩居該項(xiàng)目的產(chǎn)品以塔連板設(shè)計(jì)，塔樓一層10戶，戶型面積多以一居、兩居為主，板樓一梯兩戶設(shè)計(jì)戶型面積多以兩居三居為主戶型設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)一般，如此暢銷的主要原因是主力戶型面積小總價(jià)低含精裝修。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目劣勢(shì)周邊的市政配套及位置成交單價(jià)低產(chǎn)品綜合品質(zhì)較高性能價(jià)格比相對(duì)合理項(xiàng)目規(guī)模小開盤晚周邊競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈無會(huì)所配套產(chǎn)品面積大造成總價(jià)較高2）宏鑫家園規(guī)劃指標(biāo)：占地4.56平方米，總建面16萬平米，容積率3.5，兩棟板樓設(shè)計(jì)14層價(jià)格：目前二手房均價(jià)18,900/㎡毛坯房?jī)删涌們r(jià)42萬左右 銷售情況：目前無銷售證件，沒有公開發(fā)售，但是從其產(chǎn)品面積和銷售均價(jià)可以推測(cè)出其后期銷售速度應(yīng)該是非?？斓?。主要賣點(diǎn)：低價(jià)位，板樓暢銷戶型：兩居97㎡ 該項(xiàng)目開發(fā)面積較小，戶型比較單一，以兩居室為主力戶型，配套上比較簡(jiǎn)單主要是為了滿足注重房屋的使用和總價(jià)格相對(duì)便宜的低端客戶。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目劣勢(shì)周邊的市政配套及位置綜合品質(zhì)較高本案入市較晚部分塔樓在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上相對(duì)被動(dòng)部分板樓總面積大造成總價(jià)相對(duì)較高3）御景山 規(guī)劃指標(biāo)：占地面積4萬平米，總建筑面積12萬平米，容積率3，一期約6萬平米，建有三棟板樓8—17層，一棟塔樓14層；二期約6萬平米，兩棟圍合式板樓價(jià)格：目前二手房均價(jià)22,000/㎡ 銷售情況：自2003年4月份開盤后主力銷售戶型為一居和小兩居，三居的銷售比較平穩(wěn)，平均每月的銷售面積在4500平米左右，現(xiàn)在南向一居已經(jīng)基本銷售完，104平米和107平米的板樓兩居也消化比較快，但是133平米的三居和117平米的板樓兩居消化比較慢，東西向的戶型基本上無成交。主要賣點(diǎn)：尊貴、高品質(zhì)社區(qū)，精美社區(qū)園林，外立面高檔裝飾，準(zhǔn)現(xiàn)房暢銷戶型：104平米板樓兩居、70平米板樓一居。該項(xiàng)目定位于石景山高品質(zhì)樓盤，配套設(shè)施齊全，因其一期開盤較早，在石景山已經(jīng)確立其高品質(zhì)樓盤的地位，主要針對(duì)石景山區(qū)部分富人和區(qū)內(nèi)政府高層人員，分析其二期入市時(shí)，周邊同品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤紛紛開盤，但其靠一期現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)和二期的小面積戶型依然保持其每月的消化速度。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目劣勢(shì)周邊配套生活設(shè)施完善區(qū)位價(jià)值明顯地標(biāo)性較好產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（包括戶型和樓體）社區(qū)配套工程形象4）融景城規(guī)劃指標(biāo)：占地一期21萬平米，總建筑面積160萬平米，一期開發(fā)5棟7層板樓建筑面積5萬平米價(jià)格：均價(jià)17,400/㎡ 銷售情況：自開盤到現(xiàn)在該項(xiàng)目一居銷售速度比較快，兩居室由于戶型格局設(shè)計(jì)不好，消化速度不理想，三居室總價(jià)過高也消化一般，開盤共四棟樓，現(xiàn)在銷售了一棟主要賣點(diǎn)：地段位置，超大社區(qū)及游泳池配套設(shè)施 該項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模大容易給客戶塑造樓盤形象，但是由于入市定價(jià)過高且工程形象和周遍市政配套環(huán)境還不成熟所以銷售上并不理想，經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其兩居戶型格局設(shè)計(jì)非常失敗但是該項(xiàng)目售樓處建在阜石路上對(duì)楊莊區(qū)域的客戶分流情況威脅極大。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目劣勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)周邊生活配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模較小及社區(qū)配套項(xiàng)目工程周期較長(zhǎng)5）遠(yuǎn)洋山水家園（四期）規(guī)劃指標(biāo)：四期占地面積41,000平方米，總建筑面積17萬平米，本期開發(fā)4棟板樓和6棟塔樓。價(jià)格：均價(jià)26,000/㎡銷售情況：自開盤到現(xiàn)在該項(xiàng)目銷售速度比較快，目前項(xiàng)目95%已經(jīng)認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀Ｖ饕u點(diǎn)：超大社區(qū)、品牌地產(chǎn)，近地鐵，商業(yè)配套成熟，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源豐富。 該項(xiàng)目定位于石景山高品質(zhì)樓盤，配套設(shè)施齊全，品牌地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)在石景山地區(qū)已經(jīng)確立其高品質(zhì)樓盤的地位，在社區(qū)內(nèi)部，景觀風(fēng)格沿續(xù)并升華遠(yuǎn)洋?沁山水的新古典主義園林風(fēng)格，并在景觀格局上作了進(jìn)一步的豐富和改進(jìn)，力求打造集高品質(zhì)綠色生態(tài)和商務(wù)休閑為一體的長(zhǎng)安街大型低碳居住社區(qū)。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目劣勢(shì)位置優(yōu)勢(shì)，近地鐵。品牌地產(chǎn)，商業(yè)配套成熟。優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源豐富。 容積率偏高，戶型種類較少。石景山區(qū)住宅單價(jià)較高。Part3

目標(biāo)客群分析石景山區(qū)客戶形態(tài)綜述石景山區(qū)在歷史上和距離上一直都是相對(duì)工業(yè)化和獨(dú)立的區(qū)域，通過對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的調(diào)查。我們將主要的目標(biāo)客戶鎖定在本區(qū)域內(nèi)，同時(shí)還要積極引導(dǎo)周邊區(qū)域的購(gòu)房需求。首鋼二代企事業(yè)單位工務(wù)人員企業(yè)人員私營(yíng)業(yè)主進(jìn)京族人群2）石景山區(qū)客戶形態(tài)描述首鋼二代：首鋼工業(yè)集團(tuán)園區(qū)工作人員約占石景山區(qū)總?cè)丝诘?0%，首鋼一代工人在企事業(yè)單位工務(wù)人員：石景山的政府機(jī)構(gòu)工作人員具創(chuàng)業(yè)時(shí)經(jīng)歷過首鋼的發(fā)展、輝煌。80年代后期首鋼經(jīng)濟(jì)繁體體現(xiàn)在幾個(gè)方面1.政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員——他們榮，首鋼的員工在子女的教育收入穩(wěn)定，文化品味、居住層投資上比較豐足，他們的二代次較高，多選擇中高檔住宅。多受過高等教育，目前多從事2.事業(yè)單位——醫(yī)院、學(xué)校、首鋼貿(mào)易、技術(shù)創(chuàng)新等技術(shù)行銀行等從業(yè)人員。例如首鋼醫(yī)業(yè)，他們目前收入相對(duì)較高，院，石景山中醫(yī)院，北方工業(yè)且工作與家庭處于成長(zhǎng)期，是購(gòu)房的主力軍，購(gòu)房區(qū)域因受到“父母在不遠(yuǎn)游”的思想影響，多在石景山區(qū)域購(gòu)房。大學(xué)及石景山區(qū)各大銀行分支機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員等他們是石景山中高檔住宅消費(fèi)的主力軍。企業(yè)人員：即所謂的白領(lǐng)，目前石景山區(qū)的白領(lǐng)工作區(qū)域比較集中，如八大處高科技園區(qū)內(nèi)從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)、制藥企業(yè)里的管理人員，和在物流企業(yè)（包括沃爾瑪、諾瑪特）等國(guó)際知名企業(yè)里的管理人員。私營(yíng)業(yè)主：石景山周邊貿(mào)易市場(chǎng)分布較多，如京西市場(chǎng)、古城市場(chǎng)、蘋果園市場(chǎng)等。一些從事私營(yíng)貿(mào)易的私營(yíng)業(yè)主較多，他們消費(fèi)住房要求一般，多為中高檔住宅。進(jìn)京族人群：這些人選擇定居北京西部（海淀、西城、門頭溝等），他們大都在西邊各大學(xué)府接受的高等教育，帶有對(duì)西山濃郁的依戀情節(jié)而且文化層次較高，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，生活半徑基本圍繞在西半圈，尤其具有汽車文化意識(shí)及汽車消費(fèi)沖

動(dòng)，屬于現(xiàn)代時(shí)尚人群；生活自主意識(shí)較強(qiáng)，消費(fèi)能力較強(qiáng)，有透支消費(fèi)的意識(shí)……3）石景山區(qū)客戶形態(tài)小結(jié)綜上所述，我們將消費(fèi)人群特征歸納如下：1、人群特征——進(jìn)京族、石景山區(qū)第二代首鋼人、高科技園區(qū)中高層管理人員、區(qū)內(nèi)政府行政人員等。2、年齡特征——基本界定一居、兩居：在25—35歲之間。三居、四居：在35—45歲之間。3、家庭結(jié)構(gòu)——2～3口人家或核心家庭（老少三代）。4、家庭月收入——15000元～20000元。5、行為特征——追崇時(shí)尚、強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)、喜好健康運(yùn)動(dòng)、有一定的文化修養(yǎng)。6、消費(fèi)心理特征——愛面子、注重性價(jià)比，區(qū)域情節(jié)較重。7、購(gòu)買目的——自住型或?yàn)楦改纲?gòu)房，蒹保值增值。Part4

土地動(dòng)態(tài)土地整理石景山33個(gè)地塊進(jìn)行土地資源整理今年是首鋼搬遷調(diào)整最后一年，石景山區(qū)向經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度轉(zhuǎn)型邁出實(shí)質(zhì)性步伐。今年該區(qū)將重點(diǎn)對(duì)長(zhǎng)安街西延線、阜石路、蓮石路和永定河沿岸的周邊地塊進(jìn)行土地性質(zhì)利用的深度研究，初步選定33個(gè)地塊，涉及土地面積約達(dá)10平方公里，將提出切實(shí)可行的土地資源整理預(yù)案，集中進(jìn)行土地儲(chǔ)備。33個(gè)地塊周邊未來將建設(shè)更加符