某建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估管理研究教材

某建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估管理研究教材某建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估管理研究教材某建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估管理研究教材謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給我的導(dǎo)師XX教授學(xué)生XXX煙臺福瑞·福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理研究學(xué)位論文答辯日期：指導(dǎo)教師簽字：答辯委員會成員簽字：獨(dú)創(chuàng)聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含未獲得或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說明并表示謝意。學(xué)位論文作者簽名：簽字日期：年月日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留、使用學(xué)位論文的規(guī)定，并同意以下事項(xiàng)：1、學(xué)校有權(quán)保留并向國家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱。2、學(xué)校可以將學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。同時授權(quán)清華大學(xué)“中國學(xué)術(shù)期刊（光盤版）電子雜志社”用于出版和編入CNKI《中國知識資源總庫》，授權(quán)中國科學(xué)技術(shù)信息研究所將本學(xué)位論文收錄到《中國學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫》。（保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)書）學(xué)位論文作者簽名：導(dǎo)師簽字：簽字日期：年月日簽字日期：年月日煙臺福瑞·福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理研究摘要隨著中國經(jīng)濟(jì)好的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅猛。但在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，難免會遇到來自各個方面的風(fēng)險因素的影響，為了避免和降低這些風(fēng)險因素對于項(xiàng)目實(shí)施的影響，如何做好建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險管理十分重要。現(xiàn)階段，風(fēng)險管理作為一項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性手段，已經(jīng)得到國內(nèi)外理論研究領(lǐng)域的高度關(guān)注，研究內(nèi)容也逐漸得到更新，形成了一門綜合性的學(xué)科。然而，我國的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理尚處于一個起步階段，相對于國外發(fā)達(dá)國家而言，無論是在理論體系還是在實(shí)踐層面，都具有顯著差距?；诖?，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該加強(qiáng)并認(rèn)真審視風(fēng)險管理在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中的重要價值。本次結(jié)合多種研究手段，對煙臺福瑞·福臨門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理展開研究。首先，明確研究背景以及當(dāng)前國內(nèi)外對于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的研究內(nèi)容，旨在確定本次研究的整體框架；其次，介紹建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理的相關(guān)理論以及項(xiàng)目風(fēng)險管理所涉及到的方法，為整個研究提供理論保障；再次，對該建設(shè)項(xiàng)目所涉及到的風(fēng)險因素進(jìn)行確定，包括整個建筑項(xiàng)目全過程的風(fēng)險因素確定，有助于加深對風(fēng)險管理的理解；第四，針對該建筑項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險評價，包括風(fēng)險評價的基本步驟以及評價結(jié)果的分析；第五，根據(jù)評估結(jié)果以及建筑項(xiàng)目的整個風(fēng)險因素，進(jìn)而提出風(fēng)險管理的應(yīng)對策略，全過程階段的風(fēng)險管理，確保真正能夠在建筑項(xiàng)目的風(fēng)險管理中發(fā)揮出實(shí)效。充分結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目的情況，進(jìn)行風(fēng)險管理的實(shí)踐開展。對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理進(jìn)行全方位的控制，為建筑工程開展提供保障。研究結(jié)果表明，對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險管理，不單單能夠排除現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過程的風(fēng)險因素，還能夠推動房地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；風(fēng)險管理；風(fēng)險評估；應(yīng)對策略

YantaiFurui-FuHaimenconstructionprojectriskmanagementresearchAbstractWiththerapiddevelopmentofChina'seconomy,therealestateindustryisdevelopingveryfast.Butintheprocessofrealestateprojectconstruction,willinevitablyencounterfromallaspectsofriskfactors,inordertoavoidandreducetheimpactoftheseriskfactorsfortheimplementationoftheproject,howtodoagoodjobofconstructionprojectriskmanagementisveryimportant.Atthisstage,theriskmanagementasapromoterealestatedevelopmentthekeymeans,hasreceivedattentionathomeandabroadinthefieldoftheoryresearch,researchcontenthasbeenupdated,formingaacomprehensivediscipline.However,China'srealestateconstructionprojectriskmanagementisstillinaninitialstage,comparedwithforeigndevelopedcountries,whetherintheoryorinpractice,thereisasignificantgapbetweenthetwocountries.Basedonthis,asarealestatedeveloper,shouldstrengthenandcarefullyexaminetheriskmanagementinrealestateconstructionprojectsintheimportantvalue.Thecombinationofavarietyofresearchmethods,researchonYantaiFurui,Fulinmenconstructionprojectriskmanagement.Firstly,theresearchbackgroundandthecurrentdomesticandforeignresearchonthecontentofriskmanagementofrealestateprojects,inordertodeterminetheoverallframeworkofthisstudy;secondly,thetheoryoftheconstructionprojectriskmanagementandprojectriskmanagementinvolved,toprovideatheoreticalguaranteeforthewholeresearch;again,todeterminetheriskfactorsinvolvedtotheconstructionproject,thewholeprocessofidentifyingriskfactorsincludingtheentireconstructionproject,helptodeepentheunderstandingofriskmanagement;fourth,riskassessmentfortheconstructionproject,analysisthebasicstepsofriskassessmentandevaluationoftheresults;fifth,accordingtotheassessmentresultsandtheriskfactorsoftheconstructionproject,andputforwardastrategyofriskmanagement,theriskmanagementofthewholeprocessstage,canreallyensurethattheriskintheconstructionprojectManagementtoplayarealeffect.Fullycombiningwiththeactualsituationoftheproject,carryoutthepracticeofriskmanagement.TocontrolthefullrangeofYantaiFurui-FuHaimenconstructionprojectriskmanagement,toprovideprotectionfortheconstructionproject.Researchresultsshowthattheriskmanagementofrealestateconstructionprojects,notonlycaneliminatetheriskfactorsofthewholeprocessofrealestateprojects,butalsotopromotethesustainabledevelopmentofrealestateprojects.Keywords:constructionproject;riskmanagement;riskassessment;copingstrategies

目錄TOC\o"1-3"\h\u93110引言 I0引言0.1選題背景及意義0.1.1選題依據(jù)與背景市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目迎來良好的發(fā)展環(huán)境，不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在全國各地如火如荼的開展。伴隨著房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的快速增長，對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險管理并加強(qiáng)對該方面的研究顯得尤為重要。結(jié)合我國房地產(chǎn)項(xiàng)目長期的發(fā)展現(xiàn)狀分析，我國在項(xiàng)目管理領(lǐng)域相對于國外的發(fā)達(dá)國家無論是在研究深度還是在廣度方面都存在一定差距，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要認(rèn)真審視并充分的認(rèn)識到項(xiàng)目風(fēng)險的高效管理在整個建筑體系當(dāng)中的價值與作用，這也是本次選題的根本依據(jù)。風(fēng)險管理作為一門新興的學(xué)科內(nèi)容，最早出現(xiàn)在美國，在西方幾十年的發(fā)展中，使得風(fēng)險管理逐漸走向成熟。自我國改革開放之后，國際之間的交流與合作被拓展，我國積極引進(jìn)西方的現(xiàn)金管理模式，充分融合中國特色市場經(jīng)濟(jì)體制，最終形成一種適應(yīng)于我國的風(fēng)險管理體系。無論是在經(jīng)濟(jì)增長還是在經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張層面，具有一定的推動意義。0.1.2選題目的與意義本次試圖將煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目為例，識別在建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理當(dāng)中所涉及到的風(fēng)險要素，進(jìn)而依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險管理當(dāng)中所涉及到的基本理論，建立煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險管理體系，能夠在該建筑項(xiàng)目的決策階段、準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段、經(jīng)營階段等全過程進(jìn)行風(fēng)險管理，在根本上優(yōu)化該項(xiàng)目的風(fēng)險管理手段，減少項(xiàng)目風(fēng)險因素的產(chǎn)生。在全過程對建筑進(jìn)行管理，避免風(fēng)險因素對建筑項(xiàng)目的影響，是本次研究的根本目的。房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目受到規(guī)則、地域等因素的影響，由于建筑項(xiàng)目的要求存在差異，導(dǎo)致在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險管理的過程中，需要依據(jù)不同的情況進(jìn)行不同的對待。本次選擇煙臺福瑞?福海門小區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目作為基礎(chǔ)的研究對象。重點(diǎn)放在對該項(xiàng)目的風(fēng)險識別、風(fēng)險評價與風(fēng)險管理與控制。理論意義及使用價值如下：（1）當(dāng)前在國內(nèi)的理論研究領(lǐng)域當(dāng)中，針對房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險管理的研究內(nèi)容較多，但僅僅是局限于理論研究方面，并未充分結(jié)合實(shí)踐提出具有操作性、可行性的對策。本次研究充分結(jié)合煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目實(shí)踐，在風(fēng)險管理的全過程進(jìn)行分析與明確，做到真正意義上的風(fēng)險管理。同時，豐富現(xiàn)有的理論研究成果，為建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理學(xué)術(shù)研究內(nèi)容的豐富奠定基礎(chǔ)。（2）現(xiàn)實(shí)意義層面，對建筑項(xiàng)目的風(fēng)險全過程進(jìn)行管理，能夠在根本上減少這一方面的影響因素。同時，本次研究的開展主要是針對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目，能夠?yàn)樵摻ㄖ?xiàng)目提供良好的風(fēng)險管理體系，為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供良好的發(fā)展前景，以建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理的成功映射我國整個的房地產(chǎn)市場。（3）社會意義層面，研究如何提高房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的風(fēng)險管理能力，有助于進(jìn)一步貫徹于落實(shí)國家的宏觀調(diào)控要求，還變行業(yè)的發(fā)展方式與發(fā)展形態(tài)，增強(qiáng)發(fā)展質(zhì)量及效益，推動房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目穩(wěn)定健康發(fā)展，保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提升。0.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀0.2.1國外研究現(xiàn)狀國外關(guān)于風(fēng)險管理的應(yīng)用開始于上個世紀(jì)四五十年代，美國國內(nèi)的保險行業(yè)率先應(yīng)用風(fēng)險管理，經(jīng)過多年的發(fā)展風(fēng)險管理學(xué)科已經(jīng)逐漸形成。進(jìn)入到二十一世紀(jì)，國外在風(fēng)險管理研究關(guān)注度明顯提升。相關(guān)的研究包括：JulianeTeller與AlexanderKock[1]（2013）通過實(shí)證調(diào)查的方法，對風(fēng)險管理所產(chǎn)生的影響進(jìn)行明確，分析其對整個項(xiàng)目組合成功的影響因素。認(rèn)為項(xiàng)目管理需要管理層進(jìn)行努力，加強(qiáng)對整個項(xiàng)目的風(fēng)險識別。SuzanneWilkinson[2]（2013）對項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu)風(fēng)險管理進(jìn)行研究，分析風(fēng)險管理在重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目當(dāng)中的應(yīng)用狀況，在比較分析的基礎(chǔ)之上對風(fēng)險管理進(jìn)行探索。采用不同的手段，對風(fēng)險進(jìn)行分類，并分析出企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險傳導(dǎo)的主要途徑。進(jìn)而對其進(jìn)行有效控制。SaraMarcelino-Sádaba[3]（2014）將小型企業(yè)作為研究對象，對其制定項(xiàng)目風(fēng)險管理的相關(guān)方法，指出中小企業(yè)的發(fā)展應(yīng)該遵循一定的發(fā)展原則，注重對風(fēng)險因素的衡量與評價，最終確定風(fēng)險管理體系，對中小企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理與保障，避免受到風(fēng)險管理因素的影響。LiQingetal[4]（2014）將鐵路建筑項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險管理模型進(jìn)行確定，運(yùn)用主觀分析法、敏感性分析法以及概率分析法等相關(guān)性因素，對整個項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行全面的衡量，對效益產(chǎn)生影響的各個基礎(chǔ)要素進(jìn)行評估處理?？偠灾瑖獾南嚓P(guān)學(xué)者在近年來針對風(fēng)險管理方面的研究已經(jīng)逐漸深入，向著更深層次的方向發(fā)展，并能夠運(yùn)用現(xiàn)代化的發(fā)展手段以及技術(shù)方法進(jìn)行衡量與風(fēng)險管理的創(chuàng)新。無論是在理論、模型、方法以及經(jīng)驗(yàn)方面，都值得我國學(xué)習(xí)與參考[5]。0.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)正處于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展初期階段，相關(guān)學(xué)者對于風(fēng)險管理層面的研究起步較晚。相關(guān)的研究內(nèi)容，主要集中在風(fēng)險管理識別、融資監(jiān)管以及風(fēng)險評估模型的建立等方面[6]。風(fēng)險管理識別方面，楊玉廣等[7]（2012）在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險管理當(dāng)中，成功的結(jié)合國內(nèi)外的現(xiàn)有現(xiàn)狀，運(yùn)用故障樹分析模型，對項(xiàng)目當(dāng)中所涉及到的風(fēng)險進(jìn)行量化處理。在研究中認(rèn)為我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在風(fēng)險管理薄弱的問題，需要充分加強(qiáng)風(fēng)險管理；張海豫[8]（2012）結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)例，對項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險管理進(jìn)行研究，并充分運(yùn)用研究方法對整個項(xiàng)目的風(fēng)險因素進(jìn)行識別，得出其中設(shè)計(jì)都得內(nèi)容主要包括社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境以及管理等五大類風(fēng)險，使得整個項(xiàng)目決策者存在相關(guān)的風(fēng)險。融資監(jiān)管方面，唐燕[9]（2010）在研究中認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施決策之前，應(yīng)該充分的意識到風(fēng)險管理的重要性因素，強(qiáng)化房地產(chǎn)的融資監(jiān)管；蘇燕霞[10]（2012）對新時期房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理進(jìn)行研究，認(rèn)為當(dāng)前政府應(yīng)該建立健全的市場預(yù)警系統(tǒng)，對市場的供求關(guān)系、市場價格變動以及房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行動畫動態(tài)化的分析與檢測，定期向社會公布相關(guān)的檢測結(jié)果，進(jìn)而為更好的防范金融風(fēng)險奠定基礎(chǔ)保障；周鍵霖[11]（2012）哎研究中認(rèn)為需要充分利用競爭機(jī)制與市場供求關(guān)系，對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，得出其中所涉及到的相關(guān)目標(biāo)，進(jìn)而在房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展視角實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的有效配置。房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理評估模型建立方面，丁雅君[12]（2013）分析房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險管理，得出資源風(fēng)險、市場風(fēng)險、工程風(fēng)險以及政策風(fēng)險等風(fēng)險因素指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)之上建立了項(xiàng)目風(fēng)險綜合評價指標(biāo)體系，外后應(yīng)用項(xiàng)目風(fēng)險模糊綜合評價模型對大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析；張文燕[13]（2014）結(jié)合因子分析法對項(xiàng)目的主要風(fēng)險因子進(jìn)行分析，并建立了結(jié)構(gòu)方程模型分析項(xiàng)目當(dāng)中潛在的風(fēng)險因素與風(fēng)險后果之間的辯證關(guān)系。進(jìn)而充分運(yùn)用因果分析法對風(fēng)險因素的運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了解與處理，最終得出應(yīng)對風(fēng)險的具體對策；王亞靜[14]（2015）在風(fēng)險管理分析的過程中，確定了相關(guān)的模型以及各項(xiàng)指標(biāo)體系，融合項(xiàng)目的實(shí)際情況，建立基于模糊層次分析法的風(fēng)險管理績效評價模型?？傊?，近年來國內(nèi)學(xué)者對于房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的風(fēng)險管理研究已經(jīng)逐漸走向成熟的發(fā)展階段，特別是針對風(fēng)險識別、風(fēng)險控制以及風(fēng)險決策等方面的研究。但對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施全面風(fēng)險管理而言，國內(nèi)的理論研究依舊需要持續(xù)深入。0.2.3研究述評從上述國內(nèi)外研究的綜述可以看出：在項(xiàng)目風(fēng)險管理方面，無論是理論研究還是實(shí)務(wù)應(yīng)用，與西方發(fā)達(dá)的國家相比，我國都有很大差距，我國的水平仍然處于引進(jìn)、吸收和消化階段。為了盡快縮小國內(nèi)外差距并力爭有所突破和創(chuàng)新，不僅要求我國的項(xiàng)目經(jīng)理們提出一系列直接針對現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目風(fēng)險問題的對策，也要求經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)工作者們提出一整套有利于理解現(xiàn)實(shí)問題、能夠解決現(xiàn)實(shí)問題、適合中國國情的項(xiàng)目風(fēng)險管理理論，同時還要對各種歷史和現(xiàn)實(shí)問題進(jìn)行細(xì)致的實(shí)證分析，用豐富詳實(shí)的經(jīng)驗(yàn)材料對各種理論的科學(xué)性和各種方法的有效性做出檢驗(yàn)，并不斷的拓寬應(yīng)用范圍，這些都是擺在我國項(xiàng)目風(fēng)險管理理論研究工作者和實(shí)際管理人員面前的一些艱巨的任務(wù)。0.3研究內(nèi)容及方法0.3.1研究內(nèi)容本次運(yùn)用風(fēng)險管理的相關(guān)理論，將煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目作為案例。充分闡述房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理的價值與作用，確定風(fēng)險管理的相應(yīng)難點(diǎn)及問題，并結(jié)合具體的風(fēng)險評估結(jié)果做好控制策略的制定。本次研究的基本思路如下：第一部分，引言。主要包括選題背景及意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、研究內(nèi)容與方法以及研究創(chuàng)新性。第二部分，建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理相關(guān)理論。包括項(xiàng)目管理、項(xiàng)目風(fēng)險管理以及在具體展開研究中所涉及到的方法，奠定理論研究基礎(chǔ)。第三部分，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目涉及到的風(fēng)險因素。包括建筑項(xiàng)目決策階段風(fēng)險因素、建筑項(xiàng)目準(zhǔn)備階段風(fēng)險因素、建筑項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險因素、建筑項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險因素等全過程的風(fēng)險因素，進(jìn)行準(zhǔn)確判定。第四部分，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價。在該建筑項(xiàng)目風(fēng)險評價的過程中，對風(fēng)險因素進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建立風(fēng)險評價指標(biāo)體系，進(jìn)而通過項(xiàng)目風(fēng)險評價的具體步驟，得出評價結(jié)果。第五部分，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理的應(yīng)對策略。針對該項(xiàng)目在上述研究中確定的風(fēng)險要素，對其進(jìn)行具有針對性的風(fēng)險管理。得出在決策階段、準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段、經(jīng)營階段等多個階段的風(fēng)險管理。第六部分，結(jié)論及展望?？偨Y(jié)全文，提出未來發(fā)展展望。0.3.2研究方法1.實(shí)地調(diào)研和文獻(xiàn)資料法相結(jié)合在實(shí)際的項(xiàng)目管理工作中，詳細(xì)收集福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目前期管理工作中的第一手?jǐn)?shù)據(jù)和資料，在此基礎(chǔ)上采用相關(guān)理論進(jìn)行科學(xué)分析，從而得出相應(yīng)結(jié)論；通過文獻(xiàn)資料法查閱該課題所需要的理論和數(shù)據(jù)等資料，在前人研究的基礎(chǔ)上，找出盲點(diǎn)，進(jìn)一步深入研究。層次分析法層次分析法（AnalyticHierarchyProcess，簡稱AHP）是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。該方法是美國運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于20世紀(jì)70年代初，在為美國國防部研究“根據(jù)各個工業(yè)部門對國家福利的貢獻(xiàn)大小而進(jìn)行電力分配”課題時，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)理論和多目標(biāo)綜合評價方法，提出的一種層次權(quán)重決策分析方法。模糊綜合評價法模糊綜合評價法是一種基于模糊數(shù)學(xué)的綜合評標(biāo)方法。該綜合評價法根據(jù)模糊數(shù)學(xué)的隸屬度理論把定性評價轉(zhuǎn)化為定量評價，即用模糊數(shù)學(xué)對受到多種因素制約的事物或?qū)ο笞龀鲆粋€總體的評價。它具有結(jié)果清晰，系統(tǒng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，能較好地解決模糊的、難以量化的問題，適合各種非確定性問題的解決。4.數(shù)理模型分析法數(shù)理模型的分析方法，采用層次分析法對該小區(qū)建筑項(xiàng)目進(jìn)行處理與定量分析。0.3.3研究技術(shù)路線整個論文的研究技術(shù)路線如下圖0-1所示：圖0-1研究技術(shù)路線圖0.4研究創(chuàng)新及不足本次研究的創(chuàng)新點(diǎn)主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面是將房地產(chǎn)風(fēng)險管理所涉及到的相關(guān)理論及方法進(jìn)行明確，確定相關(guān)的評價指標(biāo)，整個建筑項(xiàng)目的風(fēng)險管理更加科學(xué)化。另一方面是統(tǒng)籌衡量了整個房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的各個階段，在多方面進(jìn)行統(tǒng)籌管理，發(fā)揮出風(fēng)險管理的全面性特點(diǎn)。

1建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理相關(guān)理論1.1項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理即是以項(xiàng)目為對象的管理活動。項(xiàng)目管理是指項(xiàng)目管理者按照客觀規(guī)律的要求，在有限的資源條件下，運(yùn)用系統(tǒng)工程的特點(diǎn)、理論和方法，對項(xiàng)目涉及的全部工作進(jìn)行管理。即從投資項(xiàng)目的決策到實(shí)施全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和總結(jié)評價，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的目標(biāo)。為卻把搜項(xiàng)目任務(wù)的圓滿完成，開展項(xiàng)目管理任務(wù)與目標(biāo)就是要在限定的時間范圍內(nèi)，以有限的資源投入，盡可能低的成本與最快的進(jìn)度，保證得到最大限度的收益。在這一總體指標(biāo)的引導(dǎo)下構(gòu)成項(xiàng)目管理包括三個基本要求，即項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度，以便于不同要素之間的相互聯(lián)系、相互影響與相互制約。如何將這三個基本要素進(jìn)行協(xié)調(diào)控制，做到控制程度的最佳控制，時保證項(xiàng)目良好控制與成功的關(guān)鍵。1.2項(xiàng)目風(fēng)險管理1.2.1風(fēng)險識別風(fēng)險識別（RiskIdentification）指的是用一定的手段（判斷或歸類等）或方式甄別項(xiàng)目實(shí)施過程中潛在風(fēng)險的過程。可以說，風(fēng)險識別是項(xiàng)目開展風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。針對某一項(xiàng)目展開風(fēng)險識別，并這對其中的關(guān)鍵步驟進(jìn)行探索，主要應(yīng)用到一些手段及工具，對目標(biāo)項(xiàng)目的各個風(fēng)險事件進(jìn)行識別，以便于有效歸類與具體劃分，更好地對事件后果進(jìn)行預(yù)測與評估。1.2.2風(fēng)險評價風(fēng)險評價的根本概念為，為順利開展房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險評價工作，必須充分考量整個項(xiàng)目效益的影響因素與變化情況，進(jìn)而在開展深入分析之后進(jìn)行具體論證，并對得出評價結(jié)果展開驗(yàn)證，保證項(xiàng)目具備高可靠性，實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險因素的準(zhǔn)確測定。而想要正確認(rèn)知評價的根本目標(biāo)及所涉及到的各項(xiàng)基本內(nèi)容，則需要科學(xué)合理的制定項(xiàng)目角色，降低風(fēng)險并提高效益。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目風(fēng)險評價工作內(nèi)容始終是一個極為重要的環(huán)節(jié)，能夠?qū)φ麄€項(xiàng)目進(jìn)行全方位的評估，預(yù)測項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失之后，將其作為衡量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)兩者的對比衡量，以此為基礎(chǔ)制定化解之法。正確的開展與發(fā)揮出風(fēng)險評價的作用，則需要確定風(fēng)險評價的流程：（1）確定風(fēng)險評估目標(biāo)。以某一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段為例，確定風(fēng)險評價目標(biāo)，則能夠?yàn)轫?xiàng)目實(shí)施過程中領(lǐng)導(dǎo)層的角色提供參考，增強(qiáng)決策的可行性。而對于市場而言，則能夠依據(jù)資料搜集，有條不紊的開展風(fēng)險評價工作；（2）分析項(xiàng)目風(fēng)險環(huán)境。準(zhǔn)確評估與分析風(fēng)險環(huán)境，則需要項(xiàng)目具體建設(shè)環(huán)節(jié)展開針對性的分析，掌握項(xiàng)目風(fēng)險內(nèi)容及具體情況，為決策提供依據(jù)；（3）風(fēng)險評價資料的收集。對項(xiàng)目展開風(fēng)險評價，其核心因素則是因素的確定與準(zhǔn)確性，保證所收集的資料數(shù)據(jù)能夠真正展現(xiàn)出項(xiàng)目風(fēng)險所在；（4）建立評價模型。現(xiàn)階段，所選用的評價模型方法相對多樣，包括定性分析與定量分析的方法，選擇并建立正確的風(fēng)險評價模型，有助于開展風(fēng)險評價工作。當(dāng)上述步驟完成之后，即可完成風(fēng)險評價。1.2.3風(fēng)險控制風(fēng)險控制（RiskContro1）指的是在項(xiàng)目決策已經(jīng)確定的情況下，針對項(xiàng)目主體經(jīng)營活動開展過程中所面臨的主要風(fēng)險，去分析得到此時的風(fēng)險概率和風(fēng)險影響程度，進(jìn)而結(jié)合項(xiàng)目風(fēng)險的屬性以及決策主體對于項(xiàng)目風(fēng)險的最大承受能力而做出項(xiàng)目風(fēng)險防范計(jì)劃方案。對于項(xiàng)目的風(fēng)險控制內(nèi)容，則能夠在風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險轉(zhuǎn)移的兩個大類作為基本的切入點(diǎn)，詳細(xì)劃分與闡述如下：風(fēng)險預(yù)防措施：風(fēng)險的預(yù)防措施，是在風(fēng)險出現(xiàn)之前所采取的一種預(yù)防措施，根本目的是為了將損失降至最低。建設(shè)項(xiàng)目的全過程包含多個層面，以項(xiàng)目決策時期為例，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位可選擇風(fēng)險措施具體包括：（1）打造并構(gòu)建一個專業(yè)化素養(yǎng)較高的團(tuán)隊(duì)；（2）構(gòu)建與項(xiàng)目風(fēng)險管理協(xié)調(diào)性較高的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，確保在風(fēng)險出現(xiàn)的第一時間，發(fā)出警報(bào)；（3）在建設(shè)項(xiàng)目的不同階段，需要采取不同針對性的措施，建立責(zé)任機(jī)制，以便于責(zé)任的履行。風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施：（1）運(yùn)用保險手段實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移，這種保險手段較為傳統(tǒng)，通過向保險公司投保的方式，繳納一定金額的保險費(fèi)為代價，將大部分的風(fēng)險代價轉(zhuǎn)移給保險公司，以此來規(guī)避風(fēng)險；（2）經(jīng)濟(jì)實(shí)體的風(fēng)險分擔(dān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，結(jié)合經(jīng)濟(jì)實(shí)體的內(nèi)在價值，通過簽訂合同條款的方式，有經(jīng)濟(jì)實(shí)體分?jǐn)傦L(fēng)險；（3）風(fēng)險自留。風(fēng)險自留這種風(fēng)險轉(zhuǎn)移的手段，通常指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展的過程中存在無法規(guī)避的風(fēng)險，或者采取轉(zhuǎn)移手段失敗的情況，為保證自身收益的最大化所采取的一種方式。自行承擔(dān)一部分的損失因素，以便于效益最大化目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。1.3建筑項(xiàng)目風(fēng)險分析涉及到的方法1.3.1財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析方法，通常能夠在動態(tài)以及靜態(tài)兩個層面，依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動的基本要求與具體情況，將其中的內(nèi)容具體展現(xiàn)出來，保證其能夠得到準(zhǔn)確的反映[7]。將理論與具體的實(shí)踐進(jìn)行融合，初步分析對目標(biāo)的選擇，確定項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及到的財(cái)務(wù)指標(biāo)，在適當(dāng)?shù)募俣l件與環(huán)境下，對項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)劃分為靜態(tài)指標(biāo)與動態(tài)指標(biāo)，具體如圖1-1所示：圖1-1項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)分類對于項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)當(dāng)中的靜態(tài)指標(biāo)而言，主要是指忽略貨幣時間價值前提的指標(biāo)。該指標(biāo)的計(jì)算方法較為簡單，能夠更加直觀的將其中的經(jīng)濟(jì)含義展現(xiàn)出來，目前已經(jīng)在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中得到初步的應(yīng)用。而相對于動態(tài)化的指標(biāo)而言，需要充分考量資金的價值，在某種程度上能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中與實(shí)際財(cái)務(wù)情況先進(jìn)的狀況顯現(xiàn)出來。1.3.2層次分析法層次分析法（AnalyticHierarchyProcess，簡稱AHP）是將與項(xiàng)目決策有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。該方法是美國運(yùn)籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于20世紀(jì)70年代初，在為美國國防部研究“根據(jù)各個工業(yè)部門對國家福利的貢獻(xiàn)大小而進(jìn)行電力分配”課題時，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)理論和多目標(biāo)綜合評價方法，提出的一種層次權(quán)重決策分析方法。層次分析法在具體應(yīng)用的過程中，可以將其具體劃分為四個基礎(chǔ)步驟：第一，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型。在針對一個事件時，想要深層次的探索其中的內(nèi)容與價值，需要自下而上的將不同屬性的內(nèi)容分解為若干層次，同一層的諸因素叢書上一層因素或?qū)ι蠈右蛩鼐哂休^大影響，同時又支配下一層因素或受下一層因素的作用。在其中層次分析法當(dāng)中，最上層為目標(biāo)層，僅僅包含一個指標(biāo)因素。最下層為方案及對象層，中間分為不同的層次內(nèi)容。如果指標(biāo)層過多，則需要層層分解。第二，構(gòu)造成對比較陣?；趯哟谓Y(jié)構(gòu)模型當(dāng)中的第2層開始，對于從屬或者上一層每個因素。進(jìn)而對成對比較法和1-9比較尺寸構(gòu)造成對比較陣，指導(dǎo)最下層。第三，對計(jì)算權(quán)向量進(jìn)行一致性驗(yàn)證。對于不同比較陣計(jì)算最大特征根以及對應(yīng)特征的向量，充分運(yùn)用一致性指標(biāo)、隨機(jī)一致性指標(biāo)與一致性比率進(jìn)行一致性的檢驗(yàn)。當(dāng)具體檢驗(yàn)通過之后，根據(jù)特征向量的實(shí)際需要，歸一分析之后，即得出權(quán)向量；若不通過，則需要重新構(gòu)造成對比較陣。第四，計(jì)算組合權(quán)向量并作出一致性檢驗(yàn)。計(jì)算最下層的目標(biāo)權(quán)向量，需要依據(jù)一致性檢驗(yàn)的基本要求，檢驗(yàn)通過之后，可依據(jù)組合權(quán)向量表示結(jié)果進(jìn)行據(jù)側(cè)分析，否則需要重新考量模型與重新構(gòu)造一些對比度較大的成對比較陣。1.3.3模糊綜合評價法模糊綜合評價一詞在1965年美國加利弗尼亞大學(xué)自動控制論專家LA扎得教授在美國著名學(xué)術(shù)雜志《Information&Control》上發(fā)表的名為《Fuzzysets》（模糊集論）的文章中首次出現(xiàn)，隨后的50年間發(fā)展非常迅速，并逐漸應(yīng)用到許多科學(xué)研究領(lǐng)域。模糊綜合評價，作為模糊數(shù)學(xué)理論中的一個重要分支，它是運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)理論中的變換原理與最大隸屬度原則，對被評價系統(tǒng)的相關(guān)因素做出綜合、全面的考慮，進(jìn)而得到綜合性評價。它不再將事物定性為“是”或“非”絕對的兩個方面，而是著眼于事物的“模糊地帶”。在實(shí)際項(xiàng)目的實(shí)施過程中，很多事物都不是絕對的黑白兩色，而處于灰色狀態(tài)，屬性比較模糊。這種模糊性常常由于評價因素涉及諸多方面，考慮因素較多，不同因素之間的關(guān)系具有極大的不確定性非常高，而系統(tǒng)風(fēng)險的本身就具有高度復(fù)雜性，所以，在對風(fēng)險判斷時，模糊的理論更切合實(shí)際，例如較好、一般、很差的程度詞語就可以很好很直觀的描述風(fēng)險的影響范圍及損失大小。對事物進(jìn)行綜合評價時使用模糊理論方法確定模糊集十分重要。1.4本章小結(jié)綜上，本章節(jié)主要是針對建筑項(xiàng)目風(fēng)險管理當(dāng)中所涉及到的管理理論內(nèi)容，對項(xiàng)目管理、項(xiàng)目風(fēng)險管理、項(xiàng)目風(fēng)險管理所涉及到的方法進(jìn)行分點(diǎn)闡述。在項(xiàng)目風(fēng)險管理中，涉及到風(fēng)險識別、風(fēng)險評價以及風(fēng)險控制等相關(guān)內(nèi)容。同時，對所涉及到的各種方法進(jìn)行介紹，涵蓋財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、層次分析法、模糊綜合評價法等?？梢?，對基本理念的介紹，有助于深層次的理解其中的內(nèi)在價值，以便于展開研究有章可循。

2煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目涉及到的風(fēng)險因素2.1項(xiàng)目概述煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目是煙臺市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的舊城改造的高端住宅小區(qū)項(xiàng)目，2016年3月2日摘牌，2016年7月開始基礎(chǔ)工程施工，計(jì)劃2018年10月交房投入使用。位于煙臺西苑制藥廠地塊，東至太華路，西至福海路，北至鑫海街。商業(yè)入口沿鑫海街布置，基地內(nèi)交通依托原有城市干道設(shè)置一條環(huán)道連接福海路和鑫海街圍繞商業(yè)，住宅出入口設(shè)置在環(huán)路，盡大程度減少大型商業(yè)對住宅出入的影響，同時滿足消防環(huán)道?；啬媳眱蓚?cè)設(shè)置地下車庫出入口，盡可能的滿足商業(yè)廣場的完整，同時可以及時疏散住宅及商業(yè)車流輛，減少對黃河路及天山路兩側(cè)的交通影響。本項(xiàng)目總用地面積48273m2，總建筑面積188334.9m2，地上總建筑面積144945.8m2其中：住宅建筑面積103940.1m2，商業(yè)服務(wù)建筑面積10083.5m2，辦公建筑面積30892.2m2，市政建筑面積30m2，地下建筑面積43389.1m2，住宅戶數(shù)1192戶，容積率3.003，停車位1445輛（地面210輛，地下1235輛），綠地率42.2%，建筑密度17.6%。結(jié)合建筑項(xiàng)目的本質(zhì)內(nèi)涵，其是一項(xiàng)周期長、投資大以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜的體系，并且容易受到諸多不確定性因素的影響，導(dǎo)致早建筑項(xiàng)目的全過程潛在風(fēng)險因素?？梢姡瑢熍_福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險管理研究，已然十分迫切。2.2建筑項(xiàng)目決策階段風(fēng)險因素建筑項(xiàng)目決策階段是整個項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的基礎(chǔ)，在該階段以煙臺福瑞·福臨門建設(shè)項(xiàng)目涉及到的風(fēng)險因素進(jìn)行判定，具體包括投資時機(jī)、區(qū)位選擇以及可行性三個方面，下面進(jìn)行具體描述：2.2.1投資時機(jī)煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目是一個相對較為大型的經(jīng)濟(jì)活動，除了受到國家以及煙臺市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的直接影響之外，還受到自身所處房地產(chǎn)的市場周期波動狀態(tài)的影響。具體分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展會依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展情況發(fā)生變化，波動性因素的變化是其中最為顯著的特征之一。因此，本建設(shè)項(xiàng)目在開展建設(shè)的過程中，由于建設(shè)周期較長，不得不充分考量周期性的波動與市場供求關(guān)系的變動情況，將其納入到整個項(xiàng)目決策階段中。在完成項(xiàng)目決策與市場供求契合度分析之后，以便于更好的確定風(fēng)險時期。這樣一來，可以有效避免由于時機(jī)選擇出現(xiàn)的差異所面臨的風(fēng)險。2.2.2區(qū)位選擇區(qū)位選擇在建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險因素當(dāng)中，項(xiàng)目區(qū)位不僅包括自然地理區(qū)位，還包括經(jīng)濟(jì)區(qū)位、社會地理區(qū)位以及交通區(qū)位等。任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)生對于區(qū)位皆有所要求?？梢姡P(guān)于區(qū)位選擇的重要性不言而喻。好的區(qū)位優(yōu)勢與選擇，能夠最大限度上的保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力，不合理的區(qū)位通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)受到影響，處于一種虧損的狀態(tài)。換言之，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目在決策投資階段還面臨著一定的區(qū)位風(fēng)險因素的影響。2.2.3可行性可行性分析，是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的核心內(nèi)容。展開可行性分析，通常從相關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)ζ渥鞒龈尤娴募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)層面的評估，進(jìn)而研判該項(xiàng)目是否處于可行狀態(tài)下。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，對項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容的編制具體涉及到的內(nèi)容表現(xiàn)在一下幾個方面，即項(xiàng)目開發(fā)條件、項(xiàng)目基礎(chǔ)條件、方案對比、項(xiàng)目估算、地域市場環(huán)境條件、項(xiàng)目施工進(jìn)度安排、項(xiàng)目投融資安排、項(xiàng)目收益估算等多種項(xiàng)目指標(biāo)。對于煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目而言，可行性的分析需要將大量的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)內(nèi)容，充分結(jié)合房地產(chǎn)市場的基本信息，在實(shí)際操作的過程中將其中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)并不完全獲取，數(shù)據(jù)的來源于準(zhǔn)確度需要具體衡量與分析。因此，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目在可行性方面依舊存在一定的風(fēng)險因素。2.3建筑項(xiàng)目準(zhǔn)備階段風(fēng)險因素建筑項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段，主要是在完成項(xiàng)目決策之后需要具體關(guān)注的環(huán)節(jié)。煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目在準(zhǔn)備階段，將重點(diǎn)放在預(yù)開發(fā)土地、掌握土地狀況、開發(fā)融資、工程發(fā)包以及合同簽訂等不同環(huán)節(jié)。在這一階段，可將煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的風(fēng)險因素歸類為土地購買風(fēng)險、土地情況風(fēng)險、土地開發(fā)融資風(fēng)險、工程發(fā)包風(fēng)險以及項(xiàng)目合同風(fēng)險等，下面進(jìn)行詳細(xì)描述。2.3.1土地購買決策煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)，核心問題是必須要購買預(yù)開發(fā)土地，決策層面土地購買風(fēng)險因素主要被劃分為兩種，一種是購買時機(jī)與價格風(fēng)險?，F(xiàn)階段，煙臺市的土地購買采取的方式是招拍掛與協(xié)議出讓的方式，這種方式使得煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)商遇到較大困境，處于被動地位及狀態(tài)。為了主動應(yīng)對與規(guī)避土地購買決策風(fēng)險，該項(xiàng)目開發(fā)商在購買之前則需要與地方政府進(jìn)行充分協(xié)調(diào)與溝通，將土地的使用以及權(quán)益情況詳細(xì)劃分，并且將拆遷安置狀況與項(xiàng)目建設(shè)目前已經(jīng)具備的基礎(chǔ)條件信息向地方政府提供。2.3.2土地實(shí)際狀況土地實(shí)際狀況風(fēng)險因素，在對該項(xiàng)目開展實(shí)地調(diào)查后，對這一風(fēng)險因素具體總結(jié)為以下幾個方面：（1）拆遷安置工作是否已經(jīng)全面落實(shí)完成，社會滿足度效果如何；（2）關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)工作是否已經(jīng)全部完成并順利進(jìn)行；（3）預(yù)開發(fā)過程中所設(shè)計(jì)到的用地，在地形規(guī)整程度、礦產(chǎn)資源、周邊是否有裂縫以及地震帶等多個層面展開具體分析，掌握土地實(shí)際狀況是否有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。以上問題的分析，能夠在一定程度上充分解決這一問題，保證煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的順利施工，解決工程準(zhǔn)備階段的安全隱患。2.3.3土地開發(fā)融資煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段表現(xiàn)在土地開發(fā)融資的風(fēng)險因素當(dāng)中，融資風(fēng)險的相關(guān)因素通常表現(xiàn)在銀行信貸融資風(fēng)險、股票融資風(fēng)險、債券融資風(fēng)險以及預(yù)售回收資金風(fēng)險。上述風(fēng)險來源的產(chǎn)生，主要包括融資時匯率、利率、建材價格等上漲及融資利率和融資方式的變動。因此，準(zhǔn)備階段的土地融資開發(fā)內(nèi)容及風(fēng)險因素需要得到高度關(guān)注。2.3.4工程發(fā)包風(fēng)險煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目工程發(fā)包風(fēng)險當(dāng)中所涉及到的基本因素，通常是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展風(fēng)險發(fā)包方式層面所產(chǎn)生的差異性，并由差異性因素引起。現(xiàn)階段，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目采取的工程發(fā)包風(fēng)險，實(shí)質(zhì)上是一種包工包料的方式。這種方式，可以選擇信譽(yù)良好的施工單位與施工隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)，獲取良好的原材料供應(yīng)渠道與建材價格。但這一過程中，施工單位的項(xiàng)目施工質(zhì)量成為風(fēng)險因素產(chǎn)生的根本誘因。2.3.5項(xiàng)目合同風(fēng)險針對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目合同風(fēng)險，將計(jì)價方式作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，可以對其進(jìn)行詳細(xì)劃分。包括單位合同風(fēng)險、總價合同風(fēng)險、成本加酬金合同風(fēng)險等。該項(xiàng)目的總價合同內(nèi)容，應(yīng)該明確各個項(xiàng)目工程的風(fēng)險指標(biāo)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)因素，含在分項(xiàng)工程量計(jì)算與劃分時間所占比重的基礎(chǔ)之上，將整個項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期作為研究基礎(chǔ)，進(jìn)而嚴(yán)懲合同招標(biāo)準(zhǔn)備時間。2.4建筑項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險因素在完成項(xiàng)目的具體決策與準(zhǔn)備之后，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)入到實(shí)施階段。該階段的風(fēng)險因素，表現(xiàn)在不同層面。依據(jù)類型劃分，包括進(jìn)度風(fēng)險、成本風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險以及安全風(fēng)險四個層面。2.4.1進(jìn)度風(fēng)險煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目作為大型的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，建筑施工周期較長。并且建設(shè)項(xiàng)目施工中分為不同的環(huán)節(jié)，需要依據(jù)建筑工序分批次完成。各個環(huán)節(jié)之間表現(xiàn)為一種相互聯(lián)系相互制約的形態(tài)，任何一個環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題，都勢必影響并且在無形之中增加總項(xiàng)目成本，導(dǎo)致預(yù)定的施工進(jìn)度受到影響。在長遠(yuǎn)的發(fā)展角度看，工期的延長還將影響項(xiàng)目的具體銷售，導(dǎo)致銷售時機(jī)延誤，影響項(xiàng)目收益率的提升，項(xiàng)目資金嚴(yán)重積壓。2.4.2成本風(fēng)險煙臺福瑞?福海門這一類別的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，需要大量的資金提供支撐，這就涉及到的成本因素，如何在保證成本的基礎(chǔ)之上做到效益最大化，控制成本是關(guān)鍵。在這里將該建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險具體劃分為以下幾個方面，包括原材料、輔料使用與管理、設(shè)計(jì)方案變更、機(jī)械設(shè)備使用維護(hù)、新技術(shù)新工藝引進(jìn)等支出成本，正是這些因素的相互協(xié)調(diào)，構(gòu)成了項(xiàng)目的完整性。成本風(fēng)險因素的有效控制，能夠充分避免成本的增加。2.4.3質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量問題是整個建筑項(xiàng)目的根本，但造成質(zhì)量風(fēng)險的因素較多。經(jīng)過通過多方資料的查詢以及對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的總結(jié)，工程質(zhì)量因素包括施工人員、所使用原材料、機(jī)械設(shè)備及維護(hù)、施工工藝以及施工現(xiàn)場環(huán)境等。其中施工人員造成的質(zhì)量風(fēng)險，包括施工流程的操作不當(dāng)、施工過程對質(zhì)量的關(guān)注度不足、綜合素質(zhì)偏低等影響；原材料則是建筑材料的質(zhì)量問題，與成本因素掛鉤；機(jī)械設(shè)備及維護(hù)，是指建筑工程施工中所運(yùn)用的大型設(shè)備，正常操作與維護(hù)，為工程施工提供保障；施工工藝與施工現(xiàn)場環(huán)境方面，通常是指施工過程中的工藝條件與現(xiàn)場的動態(tài)化環(huán)境。多因素協(xié)調(diào)下，質(zhì)量風(fēng)險才能夠在最大限度上得到控制。2.4.4安全風(fēng)險煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，安全風(fēng)險因素的具體表現(xiàn)包括施工現(xiàn)場、由于人員、材料以及施工環(huán)境不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)工作不到位的現(xiàn)象，必將造成工程事故的產(chǎn)生。安全風(fēng)險能夠有效緩解與控制不安全狀態(tài)，包括施工人員的風(fēng)險因素與作業(yè)環(huán)境不安全因素。2.5建筑項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險因素建筑項(xiàng)目經(jīng)營階段是整個項(xiàng)目施工完成之后，成本回收的階段。當(dāng)然，這一階段的風(fēng)險因素與前幾個階段的風(fēng)險因素存在本質(zhì)上的差別，具體表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)效益因素與服務(wù)因素層面，處于建筑項(xiàng)目全過程的收尾階段。建筑項(xiàng)目經(jīng)營階段的風(fēng)險，可具體劃分為價格風(fēng)險、營銷風(fēng)險以及物業(yè)服務(wù)風(fēng)險等多方面。2.5.1價格風(fēng)險房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的銷售價格，直接決定著整個項(xiàng)目收益率的實(shí)際情況。當(dāng)然，在價格風(fēng)險因素方面，可依據(jù)煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況，將其具體劃分為煙臺地區(qū)其他房地差項(xiàng)目以及競爭對手的調(diào)研情況、自身產(chǎn)品在市場中的定位不準(zhǔn)確、產(chǎn)品定價機(jī)制不合理等多方面因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價格受到影響，收益率名下降低。2.5.2營銷風(fēng)險營銷環(huán)節(jié)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的環(huán)節(jié)，良好的營銷策略有助于營銷價值的充分展現(xiàn)，將該房地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場。但這一環(huán)節(jié)，所謂的營銷風(fēng)險，無疑表現(xiàn)在營銷手段、營銷決策、營銷規(guī)則等方面。2.5.3物業(yè)服務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)項(xiàng)目近年來發(fā)展勢頭的火熱，愈來愈多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)能力作為衡量房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合質(zhì)量的關(guān)鍵性因素。體現(xiàn)在需求層面的不單單是剛性需求的滿足，更是周邊配套設(shè)施以及入住之后物業(yè)服務(wù)能力。基于此，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)的過程中，產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險因素可以具體的歸類為兩種，一種是建設(shè)項(xiàng)目對于物業(yè)服務(wù)公司的選擇情況；另一種則是收費(fèi)項(xiàng)目方面存在的風(fēng)險[15]。2.6本章小結(jié)綜上，本章節(jié)是對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目所涉及到的各項(xiàng)風(fēng)險因素進(jìn)行綜合分析。包括項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段以及項(xiàng)目的經(jīng)營階段等四個層面。并將不同階段可能存在或普遍存在的風(fēng)險進(jìn)行細(xì)化處理。項(xiàng)目決策階段包括投資時機(jī)、區(qū)位選擇以及可行性風(fēng)險；準(zhǔn)備階段風(fēng)險則包括土地購買決策、土地實(shí)際狀況、土地開發(fā)融資、工程發(fā)包風(fēng)險以及項(xiàng)目合同風(fēng)險；實(shí)施階段風(fēng)險因素則包括進(jìn)度風(fēng)險、成本風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險以及安全風(fēng)險；經(jīng)營階段則包括價格風(fēng)險、營銷風(fēng)險以及物業(yè)服務(wù)風(fēng)險等。針對這一建筑項(xiàng)目全過程風(fēng)險因素的分析，有助于更深層次的理解煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目全過程可能面臨的風(fēng)險因素，能夠提升現(xiàn)階段對風(fēng)險因素的評價，進(jìn)而針對制定的內(nèi)容做好應(yīng)對策略。

3煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險評估，是站在一個新的角度對風(fēng)險因素進(jìn)行量化與處理，以便于更準(zhǔn)確的發(fā)展風(fēng)險因素的存在。本次以煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目為例，旨在深刻剖析風(fēng)險因素，為風(fēng)險管理提供基礎(chǔ)保障。下面展開具體風(fēng)險評估：3.1建筑項(xiàng)目風(fēng)險因素的具體確定想要運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析的方法判定風(fēng)險因素，則需要在具體衡量過程中結(jié)合定性分析的方法。本次研究采用的定性分析方法為德爾菲法，對該項(xiàng)目潛在的風(fēng)險因素進(jìn)行識別。根據(jù)專業(yè)知識人員的直接經(jīng)驗(yàn)，對所闡述與研究的問題直接預(yù)測，屬于專家調(diào)查法的一種類型。該方法評價反饋型、匿名性以及統(tǒng)計(jì)性的特點(diǎn)，能夠?yàn)轱L(fēng)險評估提供保障[16]。同時，為保證項(xiàng)目風(fēng)險因素與建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際風(fēng)險的關(guān)聯(lián)性，發(fā)揮驗(yàn)證效果。聘請專業(yè)風(fēng)險評估以及風(fēng)險控制專業(yè)的高級從業(yè)人員、資深專家以及房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢師，進(jìn)而構(gòu)成煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估小組。根據(jù)相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)與風(fēng)險因素當(dāng)中選擇的各項(xiàng)因素，得出調(diào)查數(shù)據(jù)表，具體內(nèi)容如表3-1所示：表3-1煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險調(diào)查數(shù)據(jù)表風(fēng)險等級評價風(fēng)險很高較高一般較低極低投資時機(jī)風(fēng)險（C11）13754區(qū)位選擇風(fēng)險（C12）12863項(xiàng)目類型風(fēng)險（C13）05672開發(fā)方式風(fēng)險（C14）05672項(xiàng)目開發(fā)性風(fēng)險（C15）02396土地購買風(fēng)險（C21）26633土地狀況風(fēng)險（C22）04853開發(fā)融資風(fēng)險（C23）35444工程發(fā)包風(fēng)險（C24）13664項(xiàng)目合同風(fēng)險（C25）45434項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險（C31）34454項(xiàng)目成本風(fēng)險（C32）12386項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險（C33）23465項(xiàng)目安全風(fēng)險（C34）24464銷售價格風(fēng)險（C41）45722市場經(jīng)營風(fēng)險（C42）25634物業(yè)服務(wù)風(fēng)險（C43）123953.2建筑項(xiàng)目風(fēng)險評價指標(biāo)體系建立依據(jù)上表當(dāng)中對本建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)的確定，結(jié)合煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的市級情況，充分借鑒風(fēng)險評估以及指標(biāo)體系的建立方案，構(gòu)建該建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險評價指標(biāo)體系，具體如下表3-2所示：表3-2煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價指標(biāo)體系目標(biāo)層準(zhǔn)則層指標(biāo)層煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估指標(biāo)體系項(xiàng)目決策階段（B1）投資時機(jī)風(fēng)險（C11）區(qū)位選擇風(fēng)險（C12）項(xiàng)目類型風(fēng)險（C13）開發(fā)方式風(fēng)險（C14）項(xiàng)目開發(fā)性風(fēng)險（C15）項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（B2）土地購買風(fēng)險（C21）土地狀況風(fēng)險（C22）開發(fā)融資風(fēng)險（C23）工程發(fā)包風(fēng)險（C24）項(xiàng)目合同風(fēng)險（C25）項(xiàng)目實(shí)施階段（B3）項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險（C31）項(xiàng)目成本風(fēng)險（C32）項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險（C33）項(xiàng)目安全風(fēng)險（C34）項(xiàng)目經(jīng)營階段（B4）銷售價格風(fēng)險（C41）市場經(jīng)營風(fēng)險（C42）物業(yè)服務(wù)風(fēng)險（C43）3.3開展本項(xiàng)目風(fēng)險評價的具體步驟完成建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險指標(biāo)選擇以及風(fēng)險指標(biāo)體系的建立之后，運(yùn)用上文當(dāng)中所涉及到的各項(xiàng)方法，包括層次分析法、模糊綜合評價法以及項(xiàng)目風(fēng)險評價指標(biāo)權(quán)重的相關(guān)內(nèi)容。3.3.1步驟一：層次分析法運(yùn)用建立煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價指標(biāo)體系的層次結(jié)構(gòu)，具體分為三個基本層次，包括目標(biāo)層、準(zhǔn)則層以及指標(biāo)層三個層次。構(gòu)建煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險指標(biāo)體系的兩兩比較判斷矩陣，在建立該房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估指標(biāo)體系的遞階層級結(jié)構(gòu)之后，進(jìn)而更加明確的將各層次的之間的內(nèi)部元素之間的隸屬關(guān)系進(jìn)行確定，對于不同層級的準(zhǔn)則層元素而言，需要將其標(biāo)記與劃分為Q，然后按照基本形式將其與指標(biāo)層當(dāng)中的對應(yīng)元素Rn（n=1，2，3…n）構(gòu)建起支配關(guān)系，進(jìn)而在指標(biāo)Qi之上根據(jù)其中的重要性賦予其權(quán)重指標(biāo)。經(jīng)過兩兩判斷比較矩陣的具體作用，在準(zhǔn)則Q下對元素R1與R2做出對比分析，進(jìn)而能夠比較兩個元素在重要度方面的差別與就價值，并通過1-9的比例賦值與過渡處理，具體的復(fù)制特征表示為：；；。（3）在單一的準(zhǔn)則環(huán)境中，依據(jù)元素的向量進(jìn)行具體計(jì)算。通過R1，R2…Rm進(jìn)行兩兩比較之后，得出判斷矩陣A，求解其所展現(xiàn)出的特征根，具體公司將其表示為：這樣說來，則能夠得到關(guān)于R的各項(xiàng)基本準(zhǔn)則，進(jìn)而以此確定權(quán)重r值。當(dāng)然，針對其中所涉及到的數(shù)據(jù)采取計(jì)算的過程中，可運(yùn)用取冪法，完成計(jì)算之后，將得出的素質(zhì)與特征值進(jìn)行有效判定，有助于提高該判斷矩陣的一致性以及可接受性。各層次元素組合權(quán)重的計(jì)算。當(dāng)通過計(jì)算，能夠得出第K-1層元素的相對于總目標(biāo)的組合排序權(quán)重向量，即可將其表示為：時，則可以講第K層在k-1層的第j個元素的排列項(xiàng)目通過：表示。如果讓，那么所展現(xiàn)出的第k層n個元素相對于總目標(biāo)的組合排序權(quán)重限量可以依據(jù)下列公式所示，具體：即公式：公司當(dāng)中所帶標(biāo)的x2代表第二層下元素的排序亮相，其中的k值的區(qū)間范圍在3≤k≤s，其中的s所代表的則是層次分析當(dāng)中側(cè)層數(shù)。當(dāng)然，想要進(jìn)一步驗(yàn)證這一層次結(jié)構(gòu)的一致性，需要逐層進(jìn)行計(jì)算處理。3.3.2步驟二：模糊綜合評價法運(yùn)用當(dāng)前，模糊數(shù)學(xué)已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用于其他學(xué)科中的評價分析中，進(jìn)而衍生出了一種相對獨(dú)立的分析方法，被稱為模糊綜合評價法。本文運(yùn)用模糊綜合評價法對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行評價，其基本工作流程是：首先必須確定煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目指標(biāo)體系以及對應(yīng)的評價集；其次是確定該指標(biāo)體系中各級指標(biāo)的權(quán)重以及其隸屬度向量；再次是建立模糊評價矩陣；最后對該矩陣進(jìn)行歸一化處理，進(jìn)而可以得到模糊綜合評價結(jié)果[17]。在模糊綜合評價法在本次研究當(dāng)中的應(yīng)用層面，可將其具體劃分為不同的流程，具體如下：建立評價因素指標(biāo)體系結(jié)合煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的基本情況，所建立于產(chǎn)生的風(fēng)險指標(biāo)體系，準(zhǔn)則層具體被劃分為四個階段，包括項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目經(jīng)營階段。如果在這一階段當(dāng)中，充分運(yùn)用模糊綜合評價法，可令指標(biāo)體系A(chǔ)=（B1，…，B4），每一個因素當(dāng)中還能夠依據(jù)實(shí)際情況劃分為n個子因素。其中在項(xiàng)目決策階段，風(fēng)險因素被劃分為五個基本類別，得到B1=（C11，…C15）；項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作階段，包括五項(xiàng)基本評價要素，表示為B2=（C21，…C25）；項(xiàng)目實(shí)施階段主要包括資格基本評價要素，表示為B3=（C31，…C34）；項(xiàng)目經(jīng)營階段則包含三項(xiàng)基本的評價因素指標(biāo)，即表示為B4=（C41，…C43）[17]。指標(biāo)權(quán)重的確定對于準(zhǔn)則層的指標(biāo)權(quán)重體系，可表示為A=（B1，…，B4），對于其中的權(quán)重指標(biāo)可以將其表示為a=（b1，…b3）；指標(biāo)層的各項(xiàng)指標(biāo)能夠被表示為：B1=（C11，…C15）、B2=（C21，…C25）、B3=（C31，…C34）、B4=（C41，…C43），當(dāng)然，對于各指標(biāo)的權(quán)重可以將其表示為b1=（c11，…c15）、b2=（c21，…c25）、b3=（c31，…c34）、b4=（c41，…c43）[18]。建立評價等級依據(jù)被評價對象的基本性質(zhì)，需要按照“很高、較高、一般、較低、極低”等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對其作出具體的描述。在這里，所采用的五個基本等級評語表示為，即：表示{很高、較高、一般、較低、極低}一級模糊綜合評價在建立煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險模糊綜合評價模型的基礎(chǔ)上，建立出模糊評價矩陣。煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目管理單位聘請了具備風(fēng)險評估和控制經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識的高級從業(yè)人員、業(yè)內(nèi)資深專家、房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢師等組成煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目參評小組，然后由小組成員按照之前擬定的單指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)，采取投票的方式對被評價對象做出較為合理的評價。二級模糊綜合評價在一級模糊綜合評價的基礎(chǔ)上，按照評價流程輸入二級評價指標(biāo)所對應(yīng)的權(quán)重向量，然后運(yùn)用模糊矩陣的合成運(yùn)算法對每一個數(shù)值做出準(zhǔn)確的計(jì)算，將其最終結(jié)果按照二級評價指標(biāo)模糊綜合評價向量的形式輸出[19]。按照如上所述步驟對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目做出二級模糊綜合評價。3.3.3步驟三：項(xiàng)目風(fēng)險評價指標(biāo)權(quán)重結(jié)合層次分析法與模糊評價法的基本內(nèi)容，對其中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)展開分析，結(jié)合煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況一級指標(biāo)狀況打出具體的預(yù)判分?jǐn)?shù)，以便于更準(zhǔn)確的獲取體系評價標(biāo)準(zhǔn)，該步驟可具體劃分為以下幾個方面：準(zhǔn)則層指標(biāo)的判斷矩陣、確定權(quán)重和一致性檢驗(yàn)①判斷矩陣：針對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價體系當(dāng)中的內(nèi)容，對準(zhǔn)則層的判斷矩陣進(jìn)行確定，具體內(nèi)容如下表3-3所示：表3-3準(zhǔn)則層二級指標(biāo)判斷矩陣②確定指標(biāo)權(quán)重對于指標(biāo)權(quán)重而言，具體的確定步驟表示為：用每一列和/各列元素的素質(zhì)，最終能夠得到一個相對歸一化的運(yùn)算矩陣，依據(jù)該矩陣當(dāng)中的平均值因素，確定其中的指標(biāo)權(quán)重，計(jì)算結(jié)果如表3-4所示：表3-4準(zhǔn)則層二級指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算結(jié)果③檢驗(yàn)準(zhǔn)則層指標(biāo)的一致性為全面檢驗(yàn)準(zhǔn)則層相關(guān)指標(biāo)的一致性，將在上一步當(dāng)中所產(chǎn)生的排序權(quán)重分別誠意原有的矩陣數(shù)值，進(jìn)而得出行和，通過這樣的方式，以便于得出其中的結(jié)果，如表3-5所示：表3-5行和的計(jì)算結(jié)果依據(jù)判斷矩陣的基本要求，需要對數(shù)據(jù)的基本流程進(jìn)行判定，對判斷矩陣的基本要求，以便于能夠驗(yàn)證權(quán)重指標(biāo)的準(zhǔn)確性。指標(biāo)層指標(biāo)判斷矩陣、確定權(quán)重和一致性檢驗(yàn)根據(jù)煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目指標(biāo)層的判斷矩陣而言，需要對判斷矩陣、確定權(quán)重以及一致性檢驗(yàn)因素，得出各項(xiàng)一致性的基本步驟檢驗(yàn)，保證對指標(biāo)層的權(quán)重得到驗(yàn)證[20]。經(jīng)過不同步驟的基本因素，判斷矩陣、確定權(quán)重以及一致性檢驗(yàn)方面，如下表3-6、3-7、3-8/3-9所示：表3-6B1判斷矩陣權(quán)重值結(jié)果表依據(jù)上表當(dāng)中的權(quán)重值絕歐標(biāo)當(dāng)中，針對一致性進(jìn)行檢驗(yàn)，得出的表達(dá)式如下：則有：C1=該矩陣當(dāng)中的階數(shù)為5，通過對檢驗(yàn)表查詢，得出的RI值為1.12，那么：根據(jù)該結(jié)果所顯示出的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前所展現(xiàn)出的判斷矩陣一致性良好。表3-7B2判斷矩陣權(quán)重值結(jié)果表對于上表當(dāng)中的各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果，對權(quán)重值進(jìn)行一致性驗(yàn)算，得出的結(jié)果如下：則有：該矩陣當(dāng)中的階數(shù)為5，經(jīng)過查表可得RI值為1.12，那么：該結(jié)果當(dāng)中所展現(xiàn)出的內(nèi)容小于0.1，整個判斷矩陣的一致性較好。表3-8B3判斷矩陣權(quán)重值結(jié)果表對于上表當(dāng)中的各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果，對權(quán)重值進(jìn)行一致性驗(yàn)算，得出的結(jié)果如下：則有：該矩陣當(dāng)中的階數(shù)為5，經(jīng)過查表可得RI值為0.89，那么：該結(jié)果當(dāng)中所展現(xiàn)出的內(nèi)容小于0.1，整個判斷矩陣的一致性較好。表3-9B4判斷矩陣權(quán)重值結(jié)果表對于上表當(dāng)中的各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果，對權(quán)重值進(jìn)行一致性驗(yàn)算，得出的結(jié)果如下：則有：該矩陣當(dāng)中的階數(shù)為3，經(jīng)過查表可得RI值為0.58，那么：該結(jié)果當(dāng)中所展現(xiàn)出的內(nèi)容小于0.1，整個判斷矩陣的一致性較好。（3）確定權(quán)重經(jīng)過以上幾個步驟的驗(yàn)證與計(jì)算，能夠獲得關(guān)于煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險評價體系當(dāng)中準(zhǔn)則層的基本指標(biāo)，進(jìn)而更加全面的對風(fēng)險作出評價的影響權(quán)重以及指標(biāo)層指標(biāo)對準(zhǔn)則層指標(biāo)的影響權(quán)重[21]。綜上，完成對各項(xiàng)指標(biāo)的分析之后，具體權(quán)重確定的結(jié)果如表3-10所示：表3-10指標(biāo)層指標(biāo)對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價影響權(quán)重計(jì)算結(jié)果表目標(biāo)層指標(biāo)準(zhǔn)則層指標(biāo)及影響權(quán)重指標(biāo)層指標(biāo)影響權(quán)重值煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評估指標(biāo)體系項(xiàng)目決策階段（B1）0.38投資時機(jī)風(fēng)險（C11）0.270.1026區(qū)位選擇風(fēng)險（C12）0.320.1216項(xiàng)目類型風(fēng)險（C13）0.120.0456開發(fā)方式風(fēng)險（C14）0.150.0570項(xiàng)目開發(fā)性風(fēng)險（C15）0.140.0532項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（B2）0.19土地購買風(fēng)險（C21）0.130.0247土地狀況風(fēng)險（C22）0.110.0209開發(fā)融資風(fēng)險（C23）0.300.0570工程發(fā)包風(fēng)險（C24）0.180.0342項(xiàng)目合同風(fēng)險（C25）0.280.0532項(xiàng)目實(shí)施階段（B3）0.30項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險（C31）0.180.0540項(xiàng)目成本風(fēng)險（C32）0.140.0420項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險（C33）0.260.0780項(xiàng)目安全風(fēng)險（C34）0.420.1260項(xiàng)目經(jīng)營階段（B4）0.13銷售價格風(fēng)險（C41）0.330.0429市場經(jīng)營風(fēng)險（C42）0.530.0689物業(yè)服務(wù)風(fēng)險（C43）0.140.01823.4項(xiàng)目風(fēng)險評價結(jié)果3.4.1項(xiàng)目來源煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目所有的資料來源以及風(fēng)險評估的先關(guān)指標(biāo)，大大部分的數(shù)據(jù)采集都是通過專家打分的方式獲得，其他項(xiàng)目風(fēng)險評估當(dāng)中的資料來源是針對該項(xiàng)目在具體實(shí)施過程中采集所得。在專家對該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險識別的過程中，首先需要保障住家對于整個項(xiàng)目十分熟悉，能夠了解其項(xiàng)目的基本建設(shè)情況；其次，還需要讓專家熟悉在進(jìn)行該項(xiàng)目建設(shè)的過程中，不同的項(xiàng)目環(huán)節(jié)所能夠產(chǎn)生的風(fēng)險指標(biāo)因素。確定運(yùn)行機(jī)制與評價的基本步驟；最后，將各位專家在認(rèn)真認(rèn)識整個建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險因素后，最后做出科學(xué)合理的解讀與綜合評定。依據(jù)煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價的方式及方法，本次研究所涉及到的各項(xiàng)指標(biāo)在完成評價之后已經(jīng)做出了明確的劃分，即將其劃分為：很高、較高、一般、較低、極低等層次。不同的專家根據(jù)風(fēng)險評價以及項(xiàng)目實(shí)際情況，統(tǒng)計(jì)風(fēng)險因素與相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)各自的經(jīng)驗(yàn)，對其中不同的指標(biāo)層完成打分，最終在驗(yàn)證數(shù)據(jù)的過程中，數(shù)據(jù)來源較為合理、可靠[22]。3.4.2數(shù)據(jù)處理對于項(xiàng)目來源以及數(shù)據(jù)來源被確定之后，對各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。當(dāng)然，在統(tǒng)計(jì)的過程中，需要運(yùn)用到相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算公式，即：將該公司作為計(jì)算工具，對本次研究過程中所得出的各項(xiàng)風(fēng)險評價指標(biāo)作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)證并得出其中的得票率，也可以將其稱之為隸屬度關(guān)系，具體調(diào)查結(jié)果與內(nèi)容如表3-11所示：表3-11煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價指標(biāo)隸屬度評價等級評價指標(biāo)很高較高一般較低極低投資時機(jī)風(fēng)險（C11）0.050.150.350.250.20區(qū)位選擇風(fēng)險（C12）0.050.100.400.300.15項(xiàng)目類型風(fēng)險（C13）00.250.300.350.10開發(fā)方式風(fēng)險（C14）00.100.150.450.30項(xiàng)目開發(fā)性風(fēng)險（C15）0.100.300.300.150.15土地購買風(fēng)險（C21）0.150.300.200.150.20土地狀況風(fēng)險（C22）00.200.400.250.15開發(fā)融資風(fēng)險（C23）0.150.250.200.200.20工程發(fā)包風(fēng)險（C24）0.050.150.300.300.20項(xiàng)目合同風(fēng)險（C25）0.200.250.200.250.20項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險（C31）0.050.100.150.400.30項(xiàng)目成本風(fēng)險（C32）0.100.150.200.300.25項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險（C33）0.100.150.200.300.20項(xiàng)目安全風(fēng)險（C34）0.200.250.350.100.10銷售價格風(fēng)險（C41）0.200.250.350.100.10市場經(jīng)營風(fēng)險（C42）0.100.250.300.150.20物業(yè)服務(wù)風(fēng)險（C43）0.050.100.150.450.253.4.3一級模糊評價完成上述指標(biāo)隸屬度分析之后針對其中的各項(xiàng)專家評分素質(zhì)，依據(jù)層次分析法的基本要求，對指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行處理，最終獲得指標(biāo)權(quán)重的單因素矩陣，包括R1、R2、R3、R4的相關(guān)內(nèi)容，所得矩陣如下：依據(jù)矩陣當(dāng)中所給出的具體素質(zhì)，通過計(jì)算公式的處理，能夠最終得出W1的相關(guān)素質(zhì)，即：=（0.04,0.16,0.32,0.18）通過對上述步驟的重復(fù)分析以及計(jì)算步驟的確定，能夠得出：W2=（0.13,0.23,0.24,0.20,0.19）W3=（0.10,0.17,0.19,0.31,0.23）W3=（0.13,0.23,0.30,0.18,0.17）綜上結(jié)果分析，最終得出本次所想要得出的一級模糊評價矩陣R，具體表示為：3.4.4二級模糊評價結(jié)合當(dāng)前確定的指標(biāo)權(quán)重的結(jié)果，針對一級模糊評價當(dāng)中所得出的結(jié)果，一級判斷矩陣R已經(jīng)被確定。而對于二級模糊綜合評價當(dāng)中的內(nèi)容，則可以運(yùn)用公式將其表示為：綜上，經(jīng)過一級、二級模糊風(fēng)險評估方法完成評估之后，經(jīng)過具體的公司完成計(jì)算之后，得出項(xiàng)目風(fēng)險依據(jù)隸屬度原則，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險的具體評定結(jié)果為：風(fēng)險程度一般[23]。3.5本章小結(jié)本章節(jié)是對整個煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行評價的章節(jié)，通過對整個項(xiàng)目風(fēng)險因素進(jìn)行選擇并開展定性分析，建立具體的評價指標(biāo)體系。依據(jù)研究理論研究當(dāng)中提出的風(fēng)險評估方法，將風(fēng)險類別進(jìn)行具體劃分，包括層次分析法、模糊綜合評價法以及項(xiàng)目風(fēng)險指標(biāo)體系等三個基本層面。并在風(fēng)險評估結(jié)果當(dāng)中對各項(xiàng)評價內(nèi)容進(jìn)行確定與分析，實(shí)現(xiàn)對數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)處理、一級模糊綜合評價、二級模糊綜合評價等研究，判定風(fēng)險的基本屬性。研究結(jié)果表明，當(dāng)前的研究內(nèi)容，與煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險評價能夠保持較高的一致性，為應(yīng)對策略的制定提供保障。

4煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理的應(yīng)對策略煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目開展風(fēng)險管理，則需要在上述的風(fēng)險指標(biāo)以及建設(shè)項(xiàng)目全過程展開監(jiān)管，保證對風(fēng)險的有效控制與管理。針對該建筑項(xiàng)目存在的潛在風(fēng)險因素，需要積極采取可行、有效的風(fēng)險應(yīng)對措施，著眼于整個項(xiàng)目的全過程操作，站在整體角度，分析項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目實(shí)施階段以及項(xiàng)目經(jīng)營階段風(fēng)險管理策略，為該項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)與可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。4.1建筑項(xiàng)目決策階段風(fēng)險管理關(guān)于整個建設(shè)項(xiàng)目的決策階段，可依據(jù)風(fēng)險的類型將其劃分為兩個方面，一是來自于項(xiàng)目決策依據(jù)；二是受到風(fēng)險參考數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的影響。當(dāng)然，項(xiàng)目決策階段，還需要根據(jù)煙臺市的實(shí)際情況進(jìn)行判斷，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)?；诖耍麄€建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險決策階段的風(fēng)險管理對策如下：4.1.1強(qiáng)化市場調(diào)研與分析市場調(diào)研與分析，根本目的是為了驗(yàn)證項(xiàng)目建設(shè)與實(shí)施的可行性，為決策提供基本的依據(jù)，可見這一過程的重要價值。強(qiáng)化市場調(diào)研與分析，是煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險的關(guān)鍵性因素。第一，把握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)活動處于一種動態(tài)化的變換過程中，掌握宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展趨勢，則已經(jīng)在一定程度上把握了對項(xiàng)目決策具有明顯優(yōu)勢的信息內(nèi)容；第二，在以宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境為基礎(chǔ)之上，結(jié)合競爭對手產(chǎn)品信息、項(xiàng)目決策環(huán)境等輔助元素，以便于豐富信息的拓展寬度、深度，驗(yàn)證煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目市場定位與市場目標(biāo)；第三，想要上述兩個執(zhí)行策略得以實(shí)現(xiàn)，則需要發(fā)揮出該項(xiàng)目開發(fā)商的調(diào)研優(yōu)勢，保證獲取的市場調(diào)研信息能夠?yàn)闆Q策提供依據(jù)[24]。4.1.2科學(xué)方法確定項(xiàng)目估算項(xiàng)目的估算過程是整個建設(shè)項(xiàng)目的核心，對于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目而言，在項(xiàng)目的整個規(guī)劃階段開始，預(yù)先對工程額度進(jìn)行估算，有助于能夠更加直觀的了解整個項(xiàng)目在實(shí)施過程所涉及到的經(jīng)濟(jì)活動，并依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)要求對成本做出有效調(diào)整，為項(xiàng)目策略提供正確引導(dǎo)。在本次針對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目的具體估算當(dāng)中，包括的內(nèi)容有土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及開發(fā)期間所涉及到的各項(xiàng)稅費(fèi)[25]。針對項(xiàng)目估算當(dāng)中的各項(xiàng)內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)以及項(xiàng)目決策階段，需要將各要素進(jìn)行詳細(xì)劃分，在細(xì)節(jié)上加強(qiáng)重視程度，更深層次的理解項(xiàng)目建設(shè)期間所需的成本因素。4.1.3加強(qiáng)市場分析與預(yù)測市場調(diào)研活動是市場分析與預(yù)測的基礎(chǔ)，增強(qiáng)對市場的分析與預(yù)測，是在大量市場調(diào)研數(shù)據(jù)的積累基礎(chǔ)之上，總結(jié)這一部分的內(nèi)容。煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目作為煙臺市大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后期市場的接受程度左右著該建設(shè)項(xiàng)目是否成功進(jìn)行，在這一階段影響最大的要素則是工程質(zhì)量[26]。因此，建設(shè)項(xiàng)目在項(xiàng)目決策階段，應(yīng)該依據(jù)自身的建筑要求與特點(diǎn)，真正與地方經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、微觀競爭環(huán)境等多方面作為切入點(diǎn)，以便于增強(qiáng)市場需求分析與預(yù)測工作，充分結(jié)合同行業(yè)競爭對手的開發(fā)節(jié)奏，做出必要的市場供求分析與預(yù)測，以此為基礎(chǔ)探索與收集與煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目決策契合度較高的信息內(nèi)容。4.1.4準(zhǔn)確的現(xiàn)金流預(yù)測準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)分析與現(xiàn)金流分析，有助于為項(xiàng)目決策提供基本依據(jù)。第一，煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主可聘請具有專業(yè)素養(yǎng)的第三方顧問公司，依據(jù)房地產(chǎn)市場的消費(fèi)習(xí)慣與競爭狀況作出調(diào)研分析，最終能夠獲取第一手資料數(shù)據(jù)，將其作為開發(fā)項(xiàng)目決策參考依據(jù)；第二，做好項(xiàng)目的定位于規(guī)劃。項(xiàng)目價值與定位，是整個項(xiàng)目得以實(shí)施的關(guān)鍵性因素，對此可建立專業(yè)的規(guī)劃小組，為房地產(chǎn)市場定位于組合方案確定提供保障，盡量避免由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案所產(chǎn)生的不必要風(fēng)險；第三，制定項(xiàng)目開發(fā)前期的可行性研究內(nèi)容?？尚行缘奶剿?，需要在不同的層面做出研究的切入點(diǎn)[27]。始終關(guān)注與預(yù)測現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，關(guān)注政策的變動情況，及時采取針對性的措施，有效應(yīng)對政策變動所帶來的影響。同時，還應(yīng)該高度關(guān)注地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的調(diào)控趨勢與資金鏈，努力避免開發(fā)周期所面臨房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的大幅度變動狀況，減少由于對國家政策預(yù)測不足所導(dǎo)致的資金鏈斷裂風(fēng)險。4.1.5構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警在房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目決策階段的價值顯著，該系統(tǒng)能夠針對市場當(dāng)中出現(xiàn)的變動情況，動態(tài)化的預(yù)測其中的風(fēng)險。需要經(jīng)歷很長一段時間的發(fā)展之后，保證對項(xiàng)目進(jìn)度的有效控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目與傳統(tǒng)的項(xiàng)目之間存在較大差距，一旦項(xiàng)目施工周期以及項(xiàng)目決策階段的周期預(yù)判時間過長，則將會導(dǎo)致施工成本與正常的銷售計(jì)劃受到影響。在此基礎(chǔ)上，及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目計(jì)劃方案所產(chǎn)生的偏離行為，分析其中的愿意。結(jié)合風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，為項(xiàng)目的順利實(shí)施營造良好的環(huán)境[28]。4.2建筑項(xiàng)目準(zhǔn)備階段風(fēng)險管理對于項(xiàng)目準(zhǔn)備階段所涉及到的風(fēng)險內(nèi)容，通常集中在這個招投標(biāo)過程的風(fēng)險以及項(xiàng)目融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險。招投標(biāo)與融資環(huán)節(jié)是項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)與前提條件，在這一階段避免風(fēng)險因素的影響，有助于煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險管理整體性。下面對各個風(fēng)險管理流程做出探索，具體采取如下所示：4.2.1方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案對于煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目將會產(chǎn)生直接或者間接的影響。基于此，對于整個項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案而言，確保許多方案和理性選擇，可有效限制設(shè)計(jì)責(zé)任制得以實(shí)現(xiàn)，在源頭層面能夠有效控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。當(dāng)然，對于本項(xiàng)目而言，可有效推行一種限額設(shè)計(jì)責(zé)任制，該房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的方法，應(yīng)用到本次的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中，作用與價值十分顯著。具體表現(xiàn)在，這種方案設(shè)計(jì)的方法，并非是將成本控制作為首要目標(biāo)，一味的控制項(xiàng)目成本，而是將質(zhì)量作為第一準(zhǔn)則，以科學(xué)的方案設(shè)計(jì)方法，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需求，保證設(shè)計(jì)方案的合理性，發(fā)揮出其所具有的應(yīng)有價值與功能。經(jīng)濟(jì)分析與方案設(shè)計(jì)的有效結(jié)合，能夠?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目的成本控制提供保障。4.2.2施工招標(biāo)工作風(fēng)險優(yōu)化整個建筑項(xiàng)目的業(yè)主通常在開始建設(shè)施工的過程中選擇優(yōu)質(zhì)承包商，施工招標(biāo)過程的風(fēng)險優(yōu)化十分關(guān)鍵。之所以選擇優(yōu)質(zhì)承包商，包含兩個方面的優(yōu)勢。一方面是有效保障工程項(xiàng)目的質(zhì)量，以便于對于整個施工周期被縮短。另一方面，能夠有效降低項(xiàng)目的成本因素，有助于項(xiàng)目預(yù)測控制的實(shí)施。風(fēng)險優(yōu)化具體策略如下：首先，工程清單編制質(zhì)量需要保證，特別是煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目保證整個工程的設(shè)置與名稱描述的準(zhǔn)確性，避免在工程實(shí)施階段，出現(xiàn)影響工程實(shí)施的因素出現(xiàn)，避免負(fù)面影響的存在；其次，招投標(biāo)過程中，對煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目合力準(zhǔn)確的設(shè)置，確定最高標(biāo)價標(biāo)準(zhǔn)，避免惡意競爭的出現(xiàn)導(dǎo)致不平衡報(bào)價產(chǎn)生；最后，根據(jù)煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況，需要對招標(biāo)方式具體選擇[29]。依據(jù)不同的評判標(biāo)準(zhǔn)，決定招標(biāo)方式與該建筑項(xiàng)目的契合度。包括在評標(biāo)、定價方式等方面做出研究內(nèi)容，最終選擇具有實(shí)力、技術(shù)強(qiáng)、報(bào)價合理的承包商。4.2.3施工合同管理施工合同的有效管理是整個準(zhǔn)備階段的核心所在，施工合同整個貫穿于項(xiàng)目實(shí)施過程，所簽訂的合同內(nèi)容必須遵守公平、公正、合力以及有效地基本原則，作為項(xiàng)目業(yè)主與承包商兩個主體，應(yīng)該在誠實(shí)信用的基礎(chǔ)之上，簽訂具有法律保護(hù)的合同內(nèi)容，依據(jù)合同當(dāng)中的具體標(biāo)準(zhǔn)作出衡量，保持真誠合作，避免由于施工管理合同出現(xiàn)的漏斗，引發(fā)的“信用危機(jī)”問題[30]。我國現(xiàn)階段正處于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展解讀眼，施工合同管理更需要以經(jīng)濟(jì)、法律的基本形式存在，為建設(shè)項(xiàng)目予以保障。例如銀行保函、違約責(zé)任賠償辦法等等。煙臺福瑞?福海門建設(shè)項(xiàng)目施工合同的有效管理，應(yīng)該依據(jù)準(zhǔn)備階段所展現(xiàn)出的不同應(yīng)用工程內(nèi)容，真正做到合同價格的調(diào)整與明確，在具體量化指標(biāo)的環(huán)境下，增強(qiáng)合同對工程的針對性。例如，對于建筑項(xiàng)目工程的幕墻工程、鋼結(jié)構(gòu)工程等，應(yīng)該確定一旦出現(xiàn)變動行為時，合同價格的調(diào)整狀況與進(jìn)度層面的確定，消除有可能出現(xiàn)與存在的爭議因素。4.2.4強(qiáng)化各方交流與溝通強(qiáng)化各方的交流與溝通，指積極與地方政府部門、主管機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等各單位搞好關(guān)系，以建筑項(xiàng)目順利實(shí)施為前提條件，最終保證能夠得到個單位機(jī)構(gòu)的理解，為項(xiàng)目具體實(shí)施提供保障。當(dāng)然，還應(yīng)該與當(dāng)?shù)仉娏?、市政、?guī)劃、國土、城市檔案以及文物等部門做好溝通，詳細(xì)了解本工程待開發(fā)土地的自然情況以及礦藏物情況[31]。同時，在實(shí)現(xiàn)具體溝通的基礎(chǔ)之上，也能夠準(zhǔn)確掌握各個機(jī)構(gòu)的意圖，在此基礎(chǔ)之上，針對性的提出針對性的風(fēng)險控制對策。強(qiáng)調(diào)各方的交流與溝通，需要確保整個項(xiàng)目的實(shí)施準(zhǔn)備階段對征地問題有效處理，做好安置工作，避免