華唐寫字樓營銷推廣

寫字樓營銷推廣提報（初稿）營銷中心2016.8.28前言本方案是以項目現(xiàn)況為依據(jù)，以市場為正勢，制定的核心營銷模式及切實可行的執(zhí)行方案，以實現(xiàn)項目價值最大化。目錄1市場掃描2項目研判3營銷推廣4招商方案5銷售方案市場掃描市場掃描大同的寫字樓一直都不溫不火，和其他三線城市一樣經(jīng)歷了從僅僅滿足單一辦公功能的住改商老房子到初步體現(xiàn)智能服務的辦公樓再到5A智能化寫字樓的轉(zhuǎn)變再到現(xiàn)在體現(xiàn)生態(tài)健康和人文化的第四代寫字樓的誕生

。大同寫字樓的分布不均勻，可以分成四個集群和一些零星分布，即以富臨寶城、益豐大廈等為代表的南城集群，以桐城中央、大有廣場、國金中心為代表的永泰集群，以桐城怡景、桐城金域、宏洋財富為代表的西環(huán)集群以及包括本項目在內(nèi)的御東新區(qū)集群。西環(huán)集群桐城怡景桐城金域宏洋財富永泰集群桐城中央大有廣場國金中心地礦大廈格蘭云天南環(huán)集群富臨寶城益豐商務金牛商務云城裝飾御東集群華唐城

恒安大廈東泰大廈東方名城綠地藍海鉑藍時代國際月星匯泉廣場興云智慧城市場掃描總建面積：28842㎡

，共19層，單層面積：1518㎡

，物管公司是大同市泰瑞物業(yè)

管理有限責任公司，銷售均價：7000元/平米；物業(yè)費：2.5元/平米/月，包括大廈公共設施設備日常運行維護；大廈治安秩序維護；大廈樓層及公共區(qū)域清理保潔；大廈車輛引導及停放管理；大廈景觀綠化管理；設備租憑多功能卡工本費。車位租金400元/月；寬帶1400元/兆/年（聯(lián)通、光釬專線直通聯(lián)通大樓）。東泰大廈市場掃描總建面積：32587㎡

，共24層，單層面積：1282㎡，主

戶劃分85-

230㎡

，層高3.7米，大堂挑高10米，大堂面積

：600㎡

豪裝，LOW-E中控玻璃幕墻

，5部蒂森電梯，5A智能化，無中央空調(diào)，預留外掛空調(diào)位，四層精裝，包括三個會議室，一個健身房、一個書吧、一個水吧、四層空中花園露臺，8月13日開盤，均價6118元/㎡ ，

一次性付款9.8折優(yōu)惠，分期9.9折，首付50%，余款四個月還清，前兩個月付30%，后兩月付20%，物業(yè)費：5元/㎡

/月推廣語：創(chuàng)造你的時代

從時代開始，大同首個創(chuàng)客資本品臺。鉑藍時代廣場市場掃描總建面積：10500㎡

，單層面積：750㎡

，共19層，層高3.6米，均價：5000元/平米，2015年5月開盤，2016年3月交付。車位售價：50000-700000元/個，物業(yè)費：2.5元/平米/月，自建物管

支持按揭付款，按揭銀行：中行、華夏銀行。月星國際市場掃描總建面積：31050㎡

，單層面積：1350㎡

，主戶面積70㎡

，共23層，層高4米，售價：7000元/平米，交付日期：2017年底。300

平米大堂，極致挑空7.7米；5A智能化系統(tǒng)和中央控制中心，準甲級寫字樓，24小時分層獨立中央空調(diào)；交通：62路。綠地藍海市場掃描總建面積：40000㎡

，單層面積：2000㎡

，主戶面積70㎡

，共25層，層高3.6米，售價：12000元/平米，租金：3元/平米/天，物業(yè)費：8元/平米/月，交付日期：2012年8月。300平米大堂，5A

甲級寫字樓，6部日立電梯，三澤品牌中央空調(diào)；物管公司

是建信物業(yè)，車位租金：300/月.大有廣場市場掃描占地面積60000㎡

，總建面積：120000㎡

，A、B兩棟，單層面積：1471㎡

，主戶面積100㎡

，

A座15層，B座19層，售價：5000元/平米（6700元/平米），租金：1.2-1.5元/平米/天；物業(yè)費：A座1.98元/平米/月，B座1.78元/平米/月，車位租金：300元/月，空調(diào)：6元/平米/月，采暖期：8元/平米/月。富臨寶城市場掃描小結(jié)1、寫字樓市場存量過剩，供求比失衡。2、寫字樓市場相對滯后，售價集中在5000-7000元/平米之間，租金也在1-1.8元/平米/天之間，物管費在2-3元/平米/月之間。3、寫字樓購買客群結(jié)構(gòu)和購買動機發(fā)生改變，小投資客戶逐步退出市場

。4、隨著城市東進，御東成為商務新寵，大批定位高端的5A甲級寫字樓云集，整體御東寫字樓存量面積超過30萬平米。5、寫字樓配套設施逐步完善，缺乏精品和標桿物業(yè)。項目研判項目研判客戶關注點：地段/區(qū)位/升值潛力項目位于城市主干道文興路與恒安街交匯處，處于新區(qū)核心位置，是新區(qū)目前唯一業(yè)態(tài)、配套完整的商業(yè)綜合體，也是新區(qū)政治（市委、市政府、政務審批中心、法院、檢察院、藥監(jiān)、110指揮中心、公安等）、文化（日報傳媒集團、五大場館）、醫(yī)療（一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院）、教育（大同大學、二中、北師大附中、實驗小學）中心，周邊高端社區(qū)林立，是當之無愧的CBD中心。北城商業(yè)中心南城商業(yè)中心西環(huán)商業(yè)中心永泰商業(yè)中心仿古街商業(yè)中心新區(qū)華唐商業(yè)中心從客戶關注點出發(fā)進行項目分析客戶關注點：商務氛圍項目所處區(qū)域是大同今后的商務集群中心，周邊主要干道沿線可以看到眾多商務項目，在建項目包括恒安大廈、云端國際、東方名城、國際月星、綠地藍海、鉑藍時代廣場、鴻晟廣場、興云智慧城等，隨著城市政治中心的東遷，高鐵的開通，必將迎來新的發(fā)展契機。鉑藍時代廣場綠地藍海國際月星案睿和云端國際興云智慧城寫字樓集群鴻晟廣場東方

東泰名城

大廈本恒安大廈項目研判從客戶關注點出發(fā)進行項目分析客戶關注點：人氣/生活配套項目所處區(qū)域是新區(qū)新居聚集區(qū)域，包括恒大、綠地、鉑藍郡、西京府、華北星在內(nèi)的眾多社區(qū)環(huán)繞周邊，是目前新區(qū)生活配套相對成熟的核心區(qū)域。項目研判從客戶關注點出發(fā)進行項目分析客戶關注點：識別性寫字樓不僅僅是一種投資工具，也是一種生產(chǎn)工具，是企業(yè)的無形生產(chǎn)力。本項目雄踞御東核心區(qū)域，外形曲張飽滿，LOW-E玻璃幕墻，盡顯可持續(xù)之美，領跑大同高端生態(tài)5A寫字樓，也是傳統(tǒng)與未來黃金軸線上的地標建筑。項目研判從客戶關注點出發(fā)進行項目分析客戶關注點：硬件要求項目形象、品質(zhì)、服務、車位是否比原有的或其他寫字樓更好，性價比更高。大堂10米挑高，6米挑高LOFT，LOW-E中空玻璃幕墻，六部通力高速電梯，中央空調(diào)、新風

系統(tǒng)、直飲水入戶、5A智能化、5星級酒店管理，朗豪酒店、新視界百貨，完美配套服務。項目研判從客戶關注點出發(fā)進行項目分析屬性界定地理位置周邊配套項目識別產(chǎn)品分析御東核心區(qū)/寫字樓集群地帶/1公里商業(yè)氛圍稀缺/昭示性強/可調(diào)整空間有限集群效應項目研判項目發(fā)展定位承載由此開啟華唐地產(chǎn)開發(fā)新高度>>>>>>城市商務坐標商業(yè)綜合體發(fā)展標桿項目定位項目定位項目整體功能定位集吃喝玩樂購休閑商務于一體的地標性商業(yè)綜合體同時實現(xiàn)功能疊加的聯(lián)動優(yōu)勢項目定位寫字樓定位大同首席SVO服務式商務中心提供一站式商務解決方案定位支撐城市發(fā)展支撐項目定位：城市東移，政治、經(jīng)濟、文化、交通、教育、醫(yī)

療、人口各方面都在向御東發(fā)展，區(qū)域發(fā)展已勢不可擋并深入人心，項目

面臨很好的發(fā)展機遇；高新住宅群向御東靠攏、高鐵的興建、方特的運營、萬達的投建，配套的不斷完善都在促進區(qū)域價值加速升級；市場形勢支撐項目定位：隨著城市和區(qū)域的發(fā)展，商務需求也會進一步加大，原有的寫字樓軟硬件配套服務等方面已不能吸引客戶的注意力，SVO服務式商務中心的定位完全符合項目發(fā)展的需求；服務式寫字樓是當下最具競爭力的寫字樓運營模式，項目的硬件完全支撐，

只需在服務內(nèi)容設計上做到即可，同時與眾創(chuàng)空間的要求相吻合，也與后

期按揭所指的服務型寫字樓相一致。SVO服務式商務中心，全稱serviceoffice【服務式寫字樓】，是指配備服務人員和設施的寫字樓，是中國第三代商務地產(chǎn)，是能切實提供以往寫字樓做不到的全方位貼心服務。是一種“以服務性為主”的全新辦公模式，為客戶提供盡可能完整的辦公體系。各項的服務可以包含在一次性支付的租金內(nèi),也可單獨計算。而在租賃年限上一般可以少于常規(guī)寫字樓3年的租賃期。雖然服務式寫字樓的租金遠高于傳統(tǒng)的寫字樓,在同一棟寫字樓內(nèi)服務式的租金是普通寫字樓租金的2至3倍。對于中短期內(nèi)的租戶,特別是只有少數(shù)員工的公司來說,租用服務式寫字樓比普通寫字樓更為經(jīng)濟。定位釋義定位研究什么是SVO？SVO是管家商務住宿服務商務秘書服務商務會晤服務商務翻譯服務商務會議服務專屬商務銀行服務SVO是低成本的中小企業(yè)資金有限，如進駐我們項目以不再為低使用率的專業(yè)員工付費

不再為低使用頻率的空間付費不再為瑣碎的會晤安排和會議付費一切，我們?yōu)樗麄兇蚶?！定位研究SVO如何操作（會員制俱樂部，在收取一定會費的基礎上提供服務）商務管家服務與酒店共建商務管家中心，商務住宿通過酒店提供，商務會議通過酒店會議場所提供，服務人員可劃入客戶服務部。商務專業(yè)服務與各律師事務所、會計師事務所、審計所、投資咨詢公司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等專業(yè)機構(gòu)達成異業(yè)合作，可以為會員隨時提供低成本服務。定位研究SVO如何展現(xiàn)自媒體推廣（微信、電子期刊、會員內(nèi)刊）集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務解決方案，以及這些服務是如何降低客戶運營成本和提升效率?，F(xiàn)場軟件、硬件展示現(xiàn)場展示、專業(yè)的銷售人員從軟硬兩方面展示我們提供服務的能力會員活動通過與媒體合作邀請高知名度的經(jīng)濟學家和企業(yè)家們，組織規(guī)模浩大的企業(yè)競爭力排行榜和高峰論壇，以推廣競爭力和效率來推廣項目。定位研究SVO帶來的結(jié)果價值溢價

增加成交率加速銷售帶來物業(yè)管理成本定位研究定位延伸華唐會的定位服務于華唐旗下項目的會員制俱樂部定位延伸華唐會會籍認定華唐所有的業(yè)主、客戶華唐異業(yè)聯(lián)盟的合作方、客戶華唐領導圈層的合作方、客戶、朋友與華唐有業(yè)務往來的合作方、客戶、上游管理方具備資格的華唐（酒店、商場）消費者定位延伸華唐會提供的服務針對不同等級的VIP會員提供不同的服務華唐寫字樓租戶業(yè)主的增值服務華唐廣場業(yè)主、消費者的增值服務華唐酒店的專屬增值服務其他專屬增值服務備注：華唐會的營建策劃方案后續(xù)提供定位延伸SVO與華唐會SVO的核心是服務，給業(yè)主，給客戶提供增值服務，也可以理解成為是本項目的主要溢價增值競爭力。華唐會是通過會員制運作會打造屬于華唐的核心競爭力，VIP會員的屬性和級別的不同，享受到的服務也是完全不同的，

尊享、私密、定制等核心是其他競品難以模仿和逾越的。所以SVO+華唐會將是覆蓋全客層、全方位，不同級別、不同領域的深度定制服務。案名建議華唐SVO商務中心華唐國際SVO華唐時代SVO

華唐SVO新領域營銷思路思路闡述：以寫字樓的招商入市造勢，寫字樓分產(chǎn)品，分批次銷售起勢，寫字樓產(chǎn)品加推和公寓開盤以及百貨商業(yè)招商實現(xiàn)產(chǎn)品聯(lián)動徹底引爆市場，

最后加推實體商鋪完美收官，完成本項目所有產(chǎn)品營銷目標。寫字樓招商 寫字樓銷售公寓銷售商鋪招商商鋪銷售營銷思路華唐城整體營銷次序2016年9月下旬日開始招商，周期

4個月，實現(xiàn)招商面積6348平米2016年11月初開始蓄水，開盤視蓄水

情況而定，

目標是2017

年5月，周期12個月，實現(xiàn)銷售面積11426平米2016年年末開始蓄水，

開盤視蓄水情況而定，

原則上可以定在中秋前后，周期

18個月，銷售實現(xiàn)公寓面積總量的80%2017年5月初開始招商，周期

4個月，實現(xiàn)可招商面積總量的80%2017年5月下旬開始

蓄水，周期12個月，實現(xiàn)商鋪可售面積的80%營銷費用控制在招商+銷售總額的2%以內(nèi)，分階段支出。營銷推廣推廣定位：以目標客戶為主，通過廣告、活動、會員俱樂部等系列途徑分眾推廣，精準傳播。推廣調(diào)性：依托于項目的整體形象推廣又有所區(qū)別，主要服務于項目的銷售，屬精準傳播，強調(diào)到達和實效。推廣階段劃分：造勢——主題形象宣教，蓄勢待發(fā)（SVO引導期：9月20日-11月10日）借勢——充分制造營銷興奮點，全面突擊（SVO體驗期：11月10日-1月20日）

成勢——大勢天成，集中爆發(fā)（SVO推介期：1月20日-4月30日）延勢——熱銷持續(xù)，去化加推（SVO購買期：5月1日-11月5日）推廣策略：以SVO為主線推廣形成差異化主張焦點式定位，利用項目的特質(zhì)大同首創(chuàng)“服務型寫字樓”展開差異化營銷主張，形成項目的核心競爭力。9月20日

10月20日

11月20日

12月20日

1月20日

4月30日

8月31日

11月5日SVO引導SVO體驗SVO推介SVO購買招商準備招商預熱招商+

銷售準備招商+蓄水招商+蓄水開盤熱銷加推持銷去尾推廣執(zhí)行：12-2月圍擋接待中心樓體

戶外紙媒硬廣DM軟文電臺電視掛角自媒體網(wǎng)絡9-11月引導造勢樹立形象3-4月強推起勢賣點+形象5-8月開盤爆市突出賣點9-11月持銷旺勢形象升華主體推廣語舒適商務典范大同首席SVO商務坐標為創(chuàng)客深度定制服務平臺提供一站式商務解決方案首創(chuàng)“四心”（知心、貼心、省心、舒心）服務，助力夢想騰飛招商方案招商目的為寫字樓的入市銷售奠定推廣基礎及人氣積攢；提升華唐城整體項目品牌形象及口碑形象；實現(xiàn)部分現(xiàn)金流；為拉高銷售售價做價格補貼支撐；為銷售方案進行價格試探和前期引導。招商與銷售的聯(lián)系實現(xiàn)招租，可炒熱人氣，讓客戶看到增值空間；實現(xiàn)招租，可以進行銷售價格補貼，可保證6-7%的年回報率；實現(xiàn)招租，可以進行租轉(zhuǎn)售的銷售方案，進一步促進銷售成交。招商支持1、工程支持：寫字樓的招商與其他商業(yè)的招商不同，客戶對于物業(yè)需求的緊迫度是首位的，所以招商工作能否順利完成，工程進度將起到?jīng)Q定性的作用，所以，

我們要求寫字樓的準確交付時間和交付標準，樣板層的施工和交付時間。2、物業(yè)支持：好的物業(yè)對于招商和銷售來講都是強有力的支持，我們建議自建物業(yè)管理公司，便于以后的物業(yè)運營，前期建議掛靠一家知名的品牌物業(yè)來提升整體服務形象，尤其是SVO的定位。3、營銷支持：對于大品牌的營銷和招商是領導層更為擅長的，所以我們建議包括知名銀行、保險公司等主力品牌的引進和大面積（半層以上）的銷售，更多的是領導來牽頭完成。目標客群分析前期市調(diào)投入運營寫字樓共計十家包括：富臨寶城、桐城中央、桐城金域、桐城怡景、大有廣場、益豐大廈、東泰大廈月星國際、地礦大廈、東信電子商務大廈。入駐商戶共計

184家，行業(yè)占比分析如右圖。金融保險站到21%、能源類站到10%，電子商務占到14%，廣告策劃和教育培訓各占6%。目標客群定位1從企業(yè)性質(zhì)設定駐大同的外資合資企業(yè)國內(nèi)中大型國有企業(yè)在大同的分公司辦事處國內(nèi)有實力的私營企業(yè)在大同的分公司辦事處2從行業(yè)性質(zhì)設定房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融、公司、保險公司、能源、電子商務、廣告策劃、教育培訓服務、管理咨詢、等。3從目標客戶來源設定對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；成熟寫字樓內(nèi)的現(xiàn)有租戶和社區(qū)及其他區(qū)域辦公的客戶；自用型買家招商方向及定位占比高端主力品牌：銀行、保險、金融 占比25%中端主力品牌：能源、教育、廣告、

服務類公司，

占比35%中小戶主力：電子商務、科技公司、滿足眾創(chuàng)空間需求，占比40%招商策略以低層小面積單位做預熱試水，同時以點帶面引入品牌企業(yè)形成“羊群效應”

高層整租，多層組合招租，底層散租；以價格區(qū)間區(qū)隔擠壓小面積需求客戶選擇底層產(chǎn)品，做好拼層組織，這樣既不影響銷售，也在保障品質(zhì)的同時更好地服務優(yōu)質(zhì)客戶。招商計劃招商總量：6-9F共計面積6348平米占寫字樓面積的44%2016年9月底招商籌備完成正式開始招商2016年10月底預招商完成2016年年底前完成招商50%2017年1月底完成招商工作80%招商周期：2016年9月20日-2017年1月20日9月20日10月20日11月20日12月20日1月20日預招商熱租期持租期完成主力品牌招商工作，簽訂租賃協(xié)議書，全面展開后期招商工作，完成整體招商目標的50%。完成意向摸底，有可能的話簽

訂意向協(xié)議書，為下一步奠定

基礎。全力開展招商工作，在主力品牌簽約的情況下趁熱出擊，簽訂租賃協(xié)議書，完成整體招商目標的80%。租金定位及測算租金定位依據(jù)1、區(qū)域內(nèi)可比租金2、項目期望值3、投資回報率4、其他分項華唐東泰大廈桐城中央地礦大廈富臨寶城地段（20）1818181818交通（8）66888景觀（12）108877戶型（10）97877層高（5）55555外立面昭示（10）107886大堂（5）55555園林（5）55544停車位（5）44445內(nèi)部硬件電梯、中央空調(diào)（10）108888內(nèi)部配套（10）877610系數(shù)9080848083租金測算依據(jù)：分項華唐東泰大廈桐城中央地礦大廈富臨寶城系數(shù)9080848083實際租金A1.72.11.81.5計算值1A2.132.52.251.8權(quán)重A75%10%10%5%計算值2A1.590.250.2250.09計算租金2.16元/平米/天備注：1、選取的樣板主要是項目區(qū)域和就近以及成熟同類型項目，租金是寫字樓毛胚

。2、站在目前時間節(jié)點考慮該價格。3、最終測算價格為第一年租金。租金測算業(yè)態(tài)特征基礎租金：2.2元/平米/天樓層數(shù)建筑面積（M2）第一年可收租金（元）寫字樓租賃區(qū)9F158712743618F158712743617F158712743616金調(diào)整備注注意：上述價格為第一年租金。按出租情況調(diào)整租金范圍寫字樓租金（模擬表）空調(diào)費：

待定押金：3個月租金。免租期（含裝修期）：2個月，品牌名企：另議。

折扣：遞增率：第二年遞增5-8%。合同期：1年起租

2+1簽三年付連年租金三年租金持平。管理費：參考市場，結(jié)合物業(yè)管理公司測算。半層以內(nèi)2%半層≦1層5%﹥1層金融機構(gòu)

2%8%優(yōu)質(zhì)企業(yè)

2%知名企業(yè)2%上市公司3%行業(yè)商會3%500強5%指定日期內(nèi)簽定意向書折扣：2%上述折扣可累加。招商政策：產(chǎn)品規(guī)劃標準層平面圖以最終確定為準推廣策略：氛圍營造活動推進主力帶動軟文炒作媒體整合策略構(gòu)成營銷活動為主，自媒體（電子樓書、微信平臺、H5小視頻招商手冊、折頁）為輔分類信息媒體（晨鴻/今晨）

和電臺根據(jù)實際情況適量投放推廣執(zhí)行：招商階段媒體渠道推廣內(nèi)容預招商階段自媒體（招商手冊、折頁、電子樓書、微信、H5小視頻等）、晨鴻/今晨、電臺項目整體形象+SVO系列引導+招商信息熱租階段自媒體（招商手冊、折頁、電子樓書、微信、H5小視頻等）、晨鴻/今晨、電臺SVO系列引導+招商信息+銷售賣點持租階段自媒體（招商手冊、折頁、電子樓書、微信、H5小視頻等）、晨鴻/今晨SVO系列引導+招商信息+銷售賣點招商活動：城市發(fā)展論壇金融峰會項目推介會（招商大會）創(chuàng)客專題講座招商工作安排階段時間工作籌備階段2016.8.8-2016.9.20招商方案確定、招商道具物料設計制作媒體計劃及執(zhí)行、市場調(diào)研及目標客戶資料庫收集整理、招商政策、產(chǎn)品規(guī)劃招商流程、表單工具培訓。預招2016.9.20-市場摸底、預熱廣告投放、招商預熱活動招商控制流程招商人員每日上班時間向經(jīng)理核實最新招控狀況經(jīng)理核實該單位可租情況下，于招控總表上注明出租單位正式落實招控，并填寫招商明細表每日下班前經(jīng)理收集已招控之協(xié)議書明細表給予財務經(jīng)理向營銷總監(jiān)匯報當天招控總表招商人員每日上班時向經(jīng)理核實最新招控狀況銷售方案銷售思路：寫字樓的銷售周期一般來說都比較長，所以前期用招商拉動市場是必然選擇，鑒于工期對于招商工作的影響，在預招商取得突破的前提下，可提前啟動銷售做旺市場。我們目前所處的時間節(jié)點也是比較尷尬的一個時間段。傳統(tǒng)的金九銀十我們只能抓個尾巴，今年的春節(jié)在2017年的1月底，實際上也就是說我們在春節(jié)前可充分利用的時間也僅僅是11、12兩個月，從1月開始到2月，

我們能做的也只有暖場和追訪維護以及客情關懷讓客戶和市場不要忘了我們，從3月開始我們可以充分利用3、4月的開年旺季，選擇5月初開盤是目前來講一個較為可行的時間點。為了有更多的回款保障，我們建議提前把公寓產(chǎn)品推向市場，哪怕只是蓄水排號，寫字樓和公寓的互動疊加一定會有個好的結(jié)果。銷售策略資源整合、借勢造市：充分整合相關資源，以平等互利、優(yōu)勢互補為原則，充分整合相關資源，通過異業(yè)聯(lián)盟或戰(zhàn)略合作形成本項目獨有的客戶圈層，借助圈層活動樹立項目品牌形象，形成口碑傳播，為銷售造勢。分期銷售、集中引爆：以現(xiàn)有產(chǎn)品現(xiàn)狀不適宜全線投放，應該有節(jié)奏、有選擇的分期將產(chǎn)品投放市場。通過認籌積累一定數(shù)量誠意客戶、通過解籌集中銷售；便于引爆銷售、營造氛圍，最大化的拉動觀望客群。渠道先行、精準有效：通過圈層活動建立精準的渠道傳播線路，營銷人員主動出擊，積累客戶，再以客帶客刺激老帶新、新代新從而引爆渠道營銷。復合營銷、靈活多變：本項目的營銷手法是靈活多變的，針對不同的客戶群體，我們會采用不同的營銷策略，會員制營銷、體驗式營銷、行銷、會議營銷、病毒營銷、事件營銷、網(wǎng)絡營銷、微營銷…

…價格策略：低開平走 小幅快漲，實現(xiàn)最大溢價空間價格測算：根據(jù)現(xiàn)況及項目就近競爭匹配讀選擇市場比對樣本項目權(quán)重東泰大廈55%鉑藍時代廣場15%月星國際15%綠地藍海15%價格測算：分項華唐東泰大廈鉑藍時代廣場月星國際綠地藍海地段（20通（8）66566景觀（8）107878戶型（10）97777層高（5）55555外立面昭示（8）87878大堂（5）55545停車（6）55444物業(yè)（10）77877內(nèi)部硬件電梯、中央空調(diào)（10）108788營銷（10）86878系數(shù)9181817882分項華唐東泰大廈鉑藍時代廣場月星國際綠地藍海系數(shù)9181817882實際售價A7000611850007000計算值1A8642755364108537權(quán)重A55%15%15%15%計算值2A475311339611281售價8128元/平米價格測算：根據(jù)市場對比目前項目平均售價為8128元/平米價格測算年投資回報率平均每平米日租金1.5富臨寶城1.7東泰大廈1.8地礦大廈2.1桐城中央2.2華唐3大有廣場5%（20年收回成本）1080012240129601512015840216006%（16.6年收回成本）900010200108001260013200180007%（14.3年收回成本）771487439257108001131415429以租金8反%推，客戶（12.5年收回成本）最6低75要0

求回報76率507%為準8測10算0

銷售均9價450為113149元90/0平米11250價格測算：市場比對測算均價：8128元/平米租金反推測算均價：11314元/平米綜合測算均價：9721元/平米由此可得本項目目前平層均價為：9721元/平米，按慣例LOFT上浮30%

均價為：12637元/平米。為便于銷售可微調(diào)9780/12680元/平米或取整為：10000/13000元/平米價格策略：一次性付款：兩年返租（7%）立返，折入房價，再享9.5折優(yōu)惠，相當于8.2折購房。分期付款：首付50%，余款3年免息付清，返租三年，每年返租首付款的10%，相當于8.5折購房。按揭：首付50%，返租三年，每年返租首付款的10%，相當于8.5折購房。注：半層以上按團購計價，在此基礎上再享受：半層：9.8折（一次性付款相當于7.8折購）

整層以上（含整層）：9.5折（一次性付款相當于7.8折購）注：在此方案基礎上，可以調(diào)控組合首付比例及返租比例，給客

戶更自由的購買方式，促進成交。公司需和以此方案成交的客戶簽訂返租合同。本方案只需要租金高于按揭貸款，其操作方法就有很強的可操性。租轉(zhuǎn)售（針對簽訂租約的客戶）：以現(xiàn)行租金價格承租2年，2年后認購，2年租金的50%轉(zhuǎn)入購房款，

并享受9.5折優(yōu)惠，相當于8.7折購房。以現(xiàn)行租金價格承租3年，3年后認購，3年租金的50%轉(zhuǎn)入購房款，

并享受9.5折優(yōu)惠，相當于8.4折購房?？蛶Э驼撸篈、老客戶范疇：凡發(fā)展新客戶的均可劃入范疇。B、老客戶介紹新客戶分別獎勵：老客戶可按額度現(xiàn)金獎勵，新客戶則在首期款中扣除。價格策略：銷售方式：整售+散售6-8層打散銷售，9-11層整層銷售，12-14層LOFT全部打散銷售在招商啟動的前提下，首推6、7、8層部分平層中小戶型和12

層LOFT打散后的中小戶型，進入強銷期后，銷售8層部分中小戶型和13層、14層部分LOFT中小戶型的同時加推9層的整層，

最后銷售14層部分LOFT中小戶型和10、11層。產(chǎn)品規(guī)劃LOFT平面規(guī)劃圖以最終確定為準產(chǎn)品規(guī)劃標準層平面圖以最終確定為準銷控策略：充分考慮位置、層次、流向差等因素，將可售房源分類歸納，將處于弱勢的單位以相對的低價格入市，以此來吸引消費者注意力。用價格的優(yōu)勢結(jié)合項目自身的獨特賣點來獲取市場的追捧，形成項目的高性價比；對絕對優(yōu)勢單位進行嚴格銷控；入市前期以6F、7F、和12Floft打散后的中小戶型為主要推售對象；結(jié)合中小戶型人氣的爆發(fā)，加推8F、13F、14F以引爆市場，同時對9-11F的整層加以銷售。相對本單位價格可結(jié)合當時的情況進行針對性調(diào)整；在嚴格控制房源的情況下不斷推出相對優(yōu)勢房源來刺激市場，使項目在市場始終保持一定的熱度，并通過價格的不斷調(diào)整，實現(xiàn)利益最大化；結(jié)合促銷活動，對剩余單位進行合理化促銷，最終實現(xiàn)完美收官。營銷階段時間段蓄水期（行銷覆蓋）2016．11—

2017．4強銷期（渠道引爆）2017．5 —

2017．8持銷期（持續(xù)消化）2017．9—

2017．12備注：以上時間段需按實際銷售情況及市場反應作出調(diào)整；整體可銷房源在完成第一批次去化計劃后，適時進行活動引爆，形成銷售熱潮的接續(xù)不斷，最終完成銷售。營銷階段劃分推盤總量及銷售周期本項目推盤總量預計約14283平米，銷售總額約157113000元。銷售周期：2016年11月——2017年1月，共13個月。推盤計劃樓層面積（平米）總價（元）12F1587206310008F95295200007F1587158700006F158715870000總計571361891000考慮到寫字樓的銷售難度，目前的市場