2022年資產評估實務一樣卷(共四卷)

2022年資產評估實務一樣卷（一）

一、單項選擇題（每小題2分，共40分）

1、待估建筑物的賬面原值為150萬元，竣工于2010年底。假定2010年的價格

指數為100%,2011年至2015年的價格指數每年增長幅度分別為11.7%.17%,

20.5%、6.9%和4.8%,則2015年底該建筑物的重置成本最有可能是（）元。

A、265

B、2650

C、241

D、2410

【答案】A

【解析】采用環(huán)比價格指數進行市場狀況修正公式：

可比實例在評估時點的價格=可比實例在其成交日期的價格χ成交日期的下一時

期的環(huán)比價格指數X再下一時期的環(huán)比價格指數X…X評估時點時的環(huán)比價格

指數

即2015年年底該建筑物的重置成本

=150×lll.7%×117%×120.5%×106.9%X104.8%=264.64（元）。

2、下列有關機器設備評估的說法錯誤的是（）o

A、機器設備的貶值因素包括實體性貶值、經濟性貶值和功能性貶值

B、機器設備類資產一般是企業(yè)整體資產的一個組成部分，一般不具備獨立

的獲利能力

C、在進行機器設備評估時，收益法的使用往往不會受到限制

D、資產按其可移動性可分為動產和不動產

【答案】C

3、使用年限法估測建筑物實體有形損耗率，是以建筑物的0與建筑物全部使用

年限的比率求得。

A,己使用年限

B、剩余使用年限

C、實際己使用年限

D、巳提折舊年限

【答案】C

【解析】由于建筑物的利用強度不同，造成實際己使用年限與名義己使用年限

是不一致的，因此，運用年限法確定成新率時，是通過建筑物的尚可使用年限

和建筑物的實際已使用年限確定的。

4、森林資源資產主要分布在偏遠山區(qū)，工作量大、工作條件艱苦主要體現出森

林資源資產評估的哪個特點（）。

A、森林資源資產的可再生性

B、森林資源調查和資產核查的艱巨性

C、森林資源資產的地域性明顯

D、森林資源資產價值的關聯(lián)性

【答案】B

【解析】森林資源資產不同于其他資產，主要分布在偏遠山區(qū)，工作條件極為

艱苦體現出了森林資源調查和資產核查的艱巨性。但這項工作是森林資源資產

評估工作中不可或缺的重要環(huán)節(jié)，是森林資源資產評估風險控制的關鍵。

5、待拆遷改造的再開發(fā)地產的評估應用（）進行評估。

A、成本法

B、市場法

C、剩余法

D、基準地價系數修正法

【答案】C

【解析】剩余法的適用范圍：（1）待開發(fā)不動產的評估（假設開發(fā)）；（2）對已

建成不動產中的房屋或土地的評估；（3）將生地開發(fā)成熟地的土地評估；（4）

待拆遷改造的再開發(fā)地產的評估，這時的建筑安裝費用還應包括拆遷費用。

6、下列關于金融工具的說法中錯誤的是（）o

A、企業(yè)初始確認金融資產或金融負債，應當按照賬面價值計量

B、現金類金融工具分為證券類和其他現金類（如貸款，存款）

C、金融工具又稱交易工具，是證明債權債務關系并據以進行貨幣資金交易

的合法憑證，是貨幣資金或金融資產借以轉讓的工具

D、衍生類金融工具分為交易所交易的金融衍生品和柜臺（OT金融衍生品

【答案】A

【解析】根據《企業(yè)會計準則第22號一金融工具確認和計量》，企業(yè)初始確認

金融資產或金融負債，應當按照公允價值計量。

7、甲服裝公司（位于某縣城）實際占地面積30000平方米，其中辦公樓占地

面積500平方米，廠房倉庫占地面積22000平方米，廠區(qū)內鐵路專用線、公路

等用地7500平方米，已知當地規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額為5

元。甲服裝公司當年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列計算中，正確的是

（）o

A、30000X5=150000（元）

B、（30000-7500）X5=112500（元）

C、（30000-500）X5=147500（元）

D、（30000-22000）×5=40000（元）

【答案】A

【解析】一般企業(yè)的辦公樓占地、廠房倉庫占地沒有免稅規(guī)定，而本題鐵路專

用線、公路等用地又位于"廠區(qū)內”，亦無免稅規(guī)定，因此甲服裝公司的實際

占地全部應當征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

8、12月某基金管理機構將募集到的資金用于購買債券基金，2019年受國際經

濟環(huán)境的影響，市場利率下調，則下列說法錯誤的是（）。

A、這類基金的風險較低，適合穩(wěn)健性投資者

B、市場利率下調，該債券基金收益下降

C、債券的年利率是固定的，不會下降

D、若購買的債券基金不是本國的，那該債券基金還會受到匯率的影響

【答案】B

【解析】通常債券基金收益會受貨幣市場利率的影響，當市場利率下調時，其

收益就會上升；反之，若市場利率上調，則基金收益率下降。

9、企業(yè)會計準則規(guī)定的資產減值測試不適用（）o

A、市場售價類比法

B、收益折現法

C、成本法

D、收益資本化法

【答案】C

【解析】企業(yè)會計準則規(guī)定的資產減值測試不適用成本法。

10、評估目的不同時，流動資產按其自身特點可采取不同的方式進行評估。下

列按變現凈值評估的情形是（）。

A、企業(yè)破產清算，進行資產變賣，要求流動資產快速變現

B、企業(yè)股權轉讓，企業(yè)生產經營方式、產品結構不變的流動資產評估

C、企業(yè)產權變動，生產經營方式調整，會對被估流動資產的需求大大減少

D、企業(yè)清產核資，企業(yè)持續(xù)經營、資產按在用用途使用的流動資產評估

【答案】C

【解析】企業(yè)產權變動后，生產經營方式、產品結構等進行調整，未來生產經

營對被估流動資產的需求大大減少或不需要。這種情況下，按變現凈值評估流

動資產。

11、下列關于企業(yè)負債評估的特點的說法中，錯誤的是（）。

A、評估結果反映企業(yè)負債在某一時點.特定評估目的下所具有的市場價值

B、負債評估結果是個經濟概念，不是一種事實

C、企業(yè)償債能力會影響負債評估結果

D、采用資產基礎法進行企業(yè)價值評估不需要考慮負債價值

【答案】D

【解析】采用資產基礎法評估企業(yè)價值時，不僅要對其資產價值做出評估，還

應對其負債價值進行評估和審核，尤其是對企業(yè)整體資產評估的目的為合并、

兼并或收購時，收購企業(yè)在取得被收購企業(yè)資產的同時，往往還必須承擔被收

購企業(yè)所負擔的債務。因此，對企業(yè)整體資產評估的同時"，必須對其負債作進

一步核實。

12、對于股權投資基金而言，基金投資者可以擁有法人地位的是（）。

A、公司型基金

B、信托（契約）型基金

C、合伙制基金

D、對沖基金

【答案】Λ

【解析】公司型股權投資基金采用公司的組織形式，投資者是公司股東，依法

享有股東權利，并以其投資額為限對公司債務承擔有限責任。公司型基金是企

業(yè)法人實體。

13、（2018年真題）投資性房地產公允價值應基于一定的資產用途進行評估，

下列相關說法中正確的是（）

A、應基于設計用途確定

B、應基于實際用途確定

C、應基于證載用途確定

D、應基于最佳用途確定

【答案】D

【解析】投資性房地產的公允價值評估是基于資產的最佳用途產生經濟利益的

能力，或者將該資產出售能夠用于最佳用途的其他市場參與者產生經濟利益的

能力的評估。

14、用收益法評估租賃設備，比較調整后確定機器設備的預期收益，調整的因

素一般不包括（）。

A、時間

B、地點

C、成本

D,規(guī)格

【答案】C

【解析】調整的因素一般包括時間、地點、規(guī)格和役齡等。

15、被評估甲公司擁有乙公司發(fā)行的累積性、非參加分配的優(yōu)先股IooO股，每

股面值100元，年股息率為10吼根據評估人員調查，乙公司預計在兩年后上

市，甲公司計劃在乙公司上市后將持有的優(yōu)先股轉售，該優(yōu)先股的預期變現價

格為每股120元。經分析認為。甲公司的優(yōu)先股股票的風險報酬率為4%,無風

險報酬率為3%,則該股票的評估值為（）o

A、10.48萬元

B、11.41萬元

C、12.29萬元

D、14.28萬元

【答案】C

【解析】優(yōu)先股的資本成本=3%+4%=7%

每股優(yōu)先股價值=IOO義10%/（1+7%）+（100×10%+120）/（1+7%）/（1+

7%）=122.89（元）

優(yōu)先股總價值=122.89X1000/10000=12.29（萬元）

16、目前，我國組成計稅價格的確定是通過（）的方式。

A、毛利加成

B、收入加成

C、成本加成

D、稅收加成

【答案】C

【解析】目前，我國組成計稅價格是通過成本加成的方式確定的。

17、運用收益法評估投資性不動產公允價值，當建筑物剩余年限與土地使用剩

余年限不一致時，下列關于確定收益期的說法中，正確的是（）。

A、按孰短原則確定

B、按土地使用剩余年限確定

C、按建筑物剩余年限確定

D、按孰長原則確定

【答案】A

【解析】本題考查的是收益法。當土地使用年限與建筑物剩余經濟年限不同

時，按孰短原則確定剩余收益期限。

18、有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%,預計未來

每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）萬元。

A、128

B、141

C、149

D、150

【答案】A

19、某奶牛場地擬轉讓部分奶牛而委托評估，據調查，評估對象處于幼年期，

可以采用的評估方法是（）o

A、市場法

B、成本法

C、收益法

D、剩余法

【答案】B

20、甲企業(yè)擁有乙企業(yè)發(fā)行的3年期非上市債券面值1000萬元，年利率10%,

復利計息，到期一次還本付息?，F對甲企業(yè)進行評估，評估時該債券距到期日

還有2年，若折現率為8%,則該債券的評估值最接近于0萬元。

A、1114

B、1141

C、1154

D、1136

【答案】B

【解析】@##

二、多項選擇題（每小題4分，共20分）

1、存量項目的評估對象主要有0。

A、項目設施經營權資產組

B、項目設施固定資產組

C、項目設施所有權資產組

D、項目公司的股權

E、項目設施流動資產組

【答案】ACD

【解析】BE不屬于存量項目

2、應用收益法進行不動產評估的前提條件是（）。

A、被評估不動產的市場參照物及其相比較的指標.技術參數等資料是可以

搜集的

B、收益期內，不動產權益擁有者獲得未來預期收益所承擔的風險可以預

測，并可用貨幣來衡量

C、被評估不動產的未來收益必須是可以預測并可用貨幣來衡量的

D、被評估不動產預期獲利年限可以預測

E、被評估不動產的客觀收益可以預測并用貨幣衡量

【答案】BCD

【解析】選項A為采用市場法評估不動產的前提條件之一；收益額是未來的收

益，所以選項E不正確。

3、影響建筑物價格的因素可分為建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素

等，其中建筑物自身因素包括（）

A、實物因素

B、區(qū)位因素

C、權益因素

D、政策因素

E、心理因素

【答案】ABC

【解析】本題考查的是影響建（構）筑物價格的因素。建構筑物的自身因素包括

區(qū)位因素、實物因素和權益因素。政策因素屬于外部因素，心理因素屬于交易

因素。

4、在考慮紅利支付的BlaCk-SCholeS期權定價模型中總共涉及以下（）評估

參數。

A、金融工具的初始價格

B、行權價格

C、風險收益率

D、期權有效期

E、價格的波動率

【答案】ABDE

【解析】在考慮紅利支付的布萊克一斯科爾斯模型中總共涉及5個評估參數：

金融工具的初始價格、行權價格、無風險收益率、期權有效期和價格的波動

率。

5、下列有關機器設備評估的說法正確的是0。

A、收益法的使用受到一定的限制

B、機器設備的貶值因素包括實體性貶值、經濟性貶值和功能性貶值

C、機器設備評估時，整體的價值等于各個單臺設備的評估價值之和

D、機器設備的評估通常采用重置成本法和市場法

E、機器設備的評估通常采用重置成本法、市場法和收益法

【答案】ABD

三、簡答題（每小題10分，共40分）

1、某企業(yè)的一臺數控機械，重置成本為180萬元，己使用3年，其經濟使用壽

命約為20年?，F該機器數控系統(tǒng)損壞，估計修復費用約20萬元，其他部分工

作正常。

<1>、計算該機械的實體性貶值及貶值率。

【答案】機械重置成本：180萬元

可修復性損耗引起的貶值：20萬元

不可修復性損耗引起的貶值:（180-20）×3/20=24（萬元）

實體性貶值=20+24=44萬元

貶值率=44+180-24.4%

2、某企業(yè)擬轉讓部分不動產，委托評估機構進行評估，評估基準日為2019年

12月31日，資產評估專業(yè)人員擬采用剩余法進行評估，相關情況如下：

評估對象為在建的綜合樓項目，土地用途為綜合用地，于2019年12月31

日取得土地使用權，土地使用年限為50年，占地面積6125平方米，發(fā)展程度

達到紅線外“六通一平”。

規(guī)劃建筑用途為辦公和商業(yè)，總建筑面積為19600平方米，可銷售面積為

15600平方米，建筑經濟壽命為70年，截至評估基準日，已完成全部主體結構

和部分裝修，設備安裝工程施工。評估對象產權狀況良好，無他項權利設定。

經現場踏勘和廣泛調查研究，資產評估專業(yè)人員做出以下判斷和假設：

評估對象的規(guī)劃用途為其最佳發(fā)展用途，估計后續(xù)合理開發(fā)期為2年，開

發(fā)完成后即可直接進行出售。

綜合樓續(xù)建的建筑費和專業(yè)費為2050元/平方米，建筑費和專業(yè)費第一年

投入總額的40%,第二年投入總額的60%,假設續(xù)建成本費用均在續(xù)建期間內均

勻投入，開發(fā)商要求的續(xù)建投資利潤為在建工程評估值、續(xù)建成本費用之和的

15%。評估基準日中國人民銀行公布的一年期貸款利率為4.35%,不動產報酬

率為8%o

根據上述資料，按要求解答，計算下列問題。（計算結果保留小數點后兩

位）

要求：

（一）運用剩余法評估不動產應遵循的前提條件有哪些？

（二）運用剩余法評估時，評估人員需從哪些方面調查不動產的整體情

況。

（三）假設評估對象開發(fā)完成后即可完成出售，屆時建筑物單位售價為

9000元/平方米。計算評估對象開發(fā)完成后預計總價值。（金額單位：萬元）

（四）假設評估該不動產轉讓價按照評估基準日評估價值V確定，計算續(xù)

建的成本費用，投資利息和投資利潤。（金額單位：萬元，不考慮其他未提及的

稅費）

（五）列出剩余法計算待開發(fā)不動產價值的公式，計算待開發(fā)不動產的評

估價值。（金額單位萬元）

【答案】（-）

運用剩余法必須遵循以下前提條件：

L不動產開發(fā)必須有明確的規(guī)劃，旦規(guī)劃應得到相關規(guī)劃部門的批準，并

在有效期內。

2.假設土地或不動產的利用方式為最高最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使

用強度、建筑物的設計等。

3.售價的預測和成本的測算必須符合合法原則，在正確分析不動產市場行

情，掌握不動產市場中的有關數據信息的情況下，與當地不動產市場的實際相

吻合。

剩余法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)完成的不

動產售價的推測，只要做到這兩項具有一定的準確性，剩余法的可靠性也就有

了一定的保證。

（二）

1.不動產及其開發(fā)項目的總體規(guī)劃、建筑規(guī)模、總投資、建設分期情況、

容積率、覆蓋率、建筑物高度限制等。

2.調查不動產及其開發(fā)項目占有土地的情況，包括土地位置、土地實物狀

況、土地利用限制條件。

3.調查此地塊的權利狀況，包括權利性質、使用年限、能否續(xù)期、是否已

設定抵押權等。

（三）

評估對象開發(fā)完成后預計總價值

=15600X0.9

=14040（萬元）

（四）

續(xù)建的成本費用

=19600X0.205=4018（萬元）

投資利息

=v×[（1+4.35%）^2-l]+4018×40%×[（1+4.35%）^1.5-1]+

4018×60%×[（1+4.35%）"0.5-1]

=VXO.0889+157.8789

續(xù)建投資利潤

=（V+4018）×15%

=0.15V+602.7（萬元）

（五）

待開發(fā)不動產價值V

=待開發(fā)不動產的預期總開發(fā)價值一續(xù)建開發(fā)成本一續(xù)建管理費用一續(xù)建

投資利息一續(xù)建部分銷售稅費一續(xù)建投資利潤一投資者購買待開發(fā)不動產應負

擔的稅費

=14040-4018-（V×0.0889+157.8789）-（0.15V+602.7）

即：（1+0.0889+0.15）V=9261.4211

V=7475.52（萬元）

3、對某一鉛辭多金屬礦探礦權進行評估。經分析，該探礦權勘查區(qū)的勘查階段

已到普查階段。經核實、計算，該探礦權的有關、有效工作量的重置直接成本

為158000萬元，間接費用按重置直接成本的25%計算。經評估專業(yè)人員分析

判定，勘查工作的加權平均質量系數為L10,工程部署合理性系數為L20。選

擇正確的評估方法，求評估該探礦權的價值。

,評估專業(yè)人員聘請熟悉當地地質情況的高級工程師5人，對該探礦權的地質

要素的價值指數進行了評判打分，根據評判專家打分計算結果，調整系數為

2.06o評估該探礦權的價值。

【答案】1?計算探礦權價值

探礦權價值=基礎成本X調整系數=260700X2.06=537042（萬元）

2.評估結論

該探礦權價值為537042萬元。

4、機器設備在使用或閑置過程中，由于物理或技術進步的原因會逐漸發(fā)生磨損

而降低價值。

＜1＞、機器設備的磨損包括哪些

V2＞、機器設備發(fā)生磨損時，對應的補償形式有哪些

【答案】機器設備的磨損分為有形磨損和無形磨損兩種形式。有形磨損可分為

兩種：第I種有形磨損、第∏種有形磨損。無形磨損也可分為兩種形式：第I

種無形磨損、第II種無形磨損。

第I種有形磨損，對應的補償形式是修理、更換磨損零件或更新設備。

第Il種有形磨損，對應的補償形式是加強維護，修理、更換磨損零件。

第I種無形磨損，一般不需要更新補償。

第H種無形磨損，更新、更先進的設備，或對原有設備進行技術改造。

2022年資產評估實務一樣卷（二）

一、單項選擇題（每小題2分，共40分）

1、進行不動產的評估時，下列不屬于需要明確的基本事項的內容是（）。

A、委托人、產權持有者和委托人以外的其他評估報告使用者

B、評估對象和評估范圍

C、評估方法

D、評估基準日

【答案】C

2、在使用過程中，設備的精度降低以及零部件損壞屬于（）。

A、第I種有形磨損

B、第∏種有形磨損

C、第I種無形磨損

D、第∏種無形磨損

【答案】A

【解析】第I種有形磨損，通常表現為機器設備零部件的原始尺寸、形狀發(fā)生

變化，公差配合性質改變，精度降低以及零部件損壞等。

3、對某企業(yè)進行評估時，一部分產品正處于生產加工中尚未完工，數量為200

個，這部分在制品已經過16個小時的加工工序，而完成單位產成品需要20個

工時。已知在評估基準日同類產品的單位重置成本為100元，經評估人員確定

該產品的成本消耗與生產工時成正比，則該在制品的評估值最有可能是

（）元。

A、20000

B、16000

C、18000

D、10000

【答案】B

【解析】評估值=200X16/20X100=16000（元）

4、下列關于畜禽資產說法正確的是（）。

A、畜禽資產不存在活躍的市場

B、畜禽資產是生物資產中交易最活躍的市場

C、所有的動物資產都具有活躍的交易市場

D、畜禽資產不能找到可比對象

【答案】B

【解析】畜禽資產是生物資產中交易最活躍的資產，不但存在活躍市場的市

價，而且在公開市場上能夠找到可比的資產及其交易活動。所以選項B正確。

5、某進口設備離岸價（FO

B）為IOOOOo美元，評估基準日美元兌換人民幣匯率為6.8,到岸價（Cl

F）為7379400元，公司代理手續(xù)費率為1%,該設備重置成本中的公司代理手

續(xù)費為（）。

A、10000元

B、10852元

C、73794元

D、68000元

【答案】C

【解析】本題主要考查的是重置成本法。代理手續(xù)費=7379400XK=73794

（元）。

6、（2018年真題）使用壽命不確定的無形資產，下列關于其減值測試說法正確

的是（）。

A、是否進行減值測試由資產評估專業(yè)人員決定

B、是否進行減值測試由審計人員決定

C、每年都應當進行減值測試

D、無需進行減值測試

【答案】C

【解析】因企業(yè)合并形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在

減值跡象，每年都應當進行減值測試。

7、采用收益法評估機器設備需要具備的前提條件是0。

A、設備的獲利能力和折現率能夠確定

B＞符合市場條件

C、市場有效

D、評估對象與市場參照物是相似的或可比的

【答案】A

【解析】本題考查收益法。使用收益法的前提條件:一是耍能夠確定機器設備的

獲利能力，如凈利潤或凈現金流量;二是能夠確定合理的折現率。

8、1月1日，甲公司從銀行借入一筆短期借款，共計2000萬元，期限9個

月，年利率為6%,評估基準日為2016年6月30日。根據與銀行簽署的借款合

同，該筆借款的本金到期后一次性歸還，利息分月計提，按季支付，則甲公司

短期借款評估值為2000萬元。若甲公司與銀行簽署的借款合同約定本息到期

一次性支付，則甲公司短期借款評估值為（）萬元。

7

A、2000

B、2020

C、2040

D、2060

【答案】D

【解析】甲公司短期借款評估值=2000+2000×6%∕12×6=2060（萬元）。

9、某宗土地IooO平方米，國家規(guī)定容積率為5,建筑密度小于或等于60%,下

列建設方案比較起來最可行的方案是（）。

A、建筑物建筑總面積為5000平方米,底層建筑面積為700平方米

B、建筑物建筑總面積為1500平方米,底層建筑面積為300平方米

C、建筑物建筑總面積為4800平方米,底層建筑面積為600平方米

D、建筑物建筑總面積為7000平方米,底層建筑面積為400平方米

【答案】C

【解析】容積率=建筑總面積J土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面手，即

土地總面積，綜合比較，C方案最可行。A不滿足建筑密度的要求，B沒有充分

利用土地，D超過了國家規(guī)定的容積率。

10、使用成本逼近法計算土地使用權價格時，土地取得費用和土地開發(fā)費用

（土地開發(fā)費用是均勻投入的）的計息期分別為（）。

A、開發(fā)期的一半、整個開發(fā)期和銷售期

B、整個開發(fā)期和銷售期、銷售期的一半

C、整個開發(fā)期和銷售期、開發(fā)期的一半

D、銷售期的一半、整個開發(fā)期和銷售期

【答案】C

【解析】使用成本逼近法計算土地使用權價格時，土地取得費用在土地開發(fā)動

工前要全部付清，在開發(fā)完成銷售后方能收回，因此，計息期應為整個開發(fā)期

和銷售期。土地開發(fā)費用在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回。若土地開發(fā)費

是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。

11、企業(yè)的現金、銀行存款、債券投資和應付債券等屬于（）。

A、財務金融工具

B、基礎金融工具

C、資本金融工具

D、衍生金融工具

【答案】B

【解析】基礎金融工具包括企業(yè)持有的現金、存放于金融機構的款項、普通股

以及代表在未來期間收取或支付金融資產的合同權利或義務等，如應收賬款、

應付賬款、客戶貸款、客戶存款、債券投資和應付債券等。

12、使用成本法進行房地合估時，下列選項不屬于開發(fā)成本的是（）o

A、勘察設計和前期工程費

B、基礎設施建設費

C、房屋建筑安裝工程費

D、土地取得成本

【答案】D

【解析】本題考查的是成本法。開發(fā)成本主要由五個方商構成：（1）勘察設計

和前期工程費；（2）基礎設施建設費；（3）房屋建筑安裝工程費；（4）公共配

套設施建設費；（5）開發(fā)期間稅費指政府或其他部門收取的費用。

13、其他長期性資產能否作為評估對象取決于能否在評估基準日后（）。

A、進行攤銷

B、變現

C、帶來經濟利益

D、進行計量

【答案】C

【解析】其他長期性資產能否作為評估對象取決于能否在評估基準日后帶來經

濟利益。

14、預付費用評估中，關于評估值確定的說法中，正確的是（）。

A、評估值主要根據其評估基準日后的效益情況確定

B、評估值主要根據企業(yè)會計政策確定

C、評估值一律按賬面價值確定

D、一律評估為零

【答案】A

【解析】預付費用與待推費用類似，只是這類費用在評估基準日之前已經支

付，但在評估基準日之后才能發(fā)揮作用，產生效益。因此，如果預付費用的效

益己經在評估基準日之前全部體現，只因發(fā)生的數額過大而采用分期推銷的辦

法，那么這種預付費用評估一般為零。只有那些在評估基準日之后仍將發(fā)揮作

用的預付費用，才有相應的評估價值。

15、有序清算與快速清算的不同在于（）

A、有序清算不屬于強制出售，快速清算屬于強制出售

B、有序清算資產所有者被允許有一個適當的時限，而快速清算時間很短

C、有序清算價值高于快速清算價值

D、有序清算由政府部門組織，快速清算由企業(yè)自行組織

【答案】B

【解析】有序清算價值是指資產所有者被允許有一個適當的時限，將資產進行

宣傳推銷，選擇買主變現資產的價值。

有序清算仍屬于強制出售，與快速清算價值的不同之處在于全部設備必須在今

后某一特定時間內變賣出去。

16、房地產由于其自己的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又

被稱為（）。

A、物業(yè)

B、不動產

C、附著物

D、工程項目

【答案】B

【解析】房地產由于其自己的特點，即位置的固定性和不可移動性，在經濟學

上又被稱為不動產。

17、以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供意見的一種

（）o

A、規(guī)范性文件

B、測量尺度

C、工具

D、專業(yè)服務

【答案】D

【解析】以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供意見的一

種專業(yè)服務，根據編制報告的需求不同，評估對象也不同。

18、被評估企業(yè)2018年8月購進2000公斤A材料，單價為50元，2019年2

月購進500公斤A材料，單價為90元，企業(yè)按先進先出法計價，2019年10月

對該批材料進行評估，當時該企業(yè)尚存A材料1200公斤，當時的市場價格為每

公斤100元，則該批A材料的評估值為（）元。

A、120000

B、108000

C、80000

D、115000

【答案】A

【解析】評估價值與存貨計價方法沒有關系，A材料的評估值=IOoXI20O=

120000（元）。

19、下列用材林林木資產中，通常適用木材市場價倒算法評估的是（）。

A、幼齡林

B、中齡林

C、近熟林

D、過熟林

【答案】D

【解析】木材市場價倒算法主要用于成熟、過熟林的林木資源資產評估。

20、流動資產與固定等比較，具有的特點不包括（）o

A、循環(huán)周轉速度快

B、變現能力強

C、穩(wěn)定性

D、占用形態(tài)同時并存又相繼轉化

【答案】C

【解析】流動資產與固定等比較，具有的特點：（1）循環(huán)周轉速度快；（2）

變現能力強；（3）占用形態(tài)同時并存又相繼轉化；（4）波動性。本題答案為

選項C。

二、多項選擇題（每小題4分，共20分）

1、使用市場法的前提條件有（）。

A、符合公開市場條件

B、市場有效

C、有強力監(jiān)管

D、開放競爭

E、評估對象與市場參照物是相似或可比的

【答案】ΛBE

【解析】使用市場法的前提條件有符合公開市場條件、市場有效、評估對象與

市場參照物是相似或可比的等三個基本條件。

2、下列選項中，不屬于影響不動產價格的交易因素的有（）o

A、供求關系

B、變現因素

C、心理因素

D、經濟因素

E、權益因素

【答案】DE

【解析】不動產交易因素包括不動產的供求關系、變現因素、心理因素、其他

因素等。選項D屬于外部因素；選項E屬于自身因素。

3、下列不屬于《固定資產分類與代碼》（GB/T14885-94）中通用設備的是

（）。

A、風機

B、電機

C、通信設備

D、起重設備

E、儀器儀表

【答案】BCE

【解析】電機屬于電氣設備，通信設備屬于電子產品及通信設備，儀器儀表屬

于儀器儀表、計量標準器具及量具、衡器。@##

4、下列各事項中，屬于長期應收款核算內容的有（）。

A、出租人融資租賃產生的應收租賃款

B、出租人經營租賃產生的應收租金

C、采用遞延方式分期收款銷售商品或提供勞務等經營活動產生的長期應收

款

D、一般商品銷售的應收賬款

E、企業(yè)借入的長期借款

【答案】AC

【解析】選項B和選項D,通過應收賬款核算；選項E,通過長期借款核算。

5、下列各事項中，屬于長期待攤費用核算內容的有（）。

A、開辦費

B、租入固定資產的改良支出

C、應當由本期負擔的借款利息

D、攤銷期在1年以上的固定資產大修理支出

E、股票發(fā)行費用

【答案】ABDE

【解析】長期待攤費用是指企業(yè)已經支出，但攤銷期限在1年以上（不含1

年）的各項費用，包括開辦費、租入固定資產的改良支出以及攤銷期在1年以

上的固定資產大修理支出、股票發(fā)行費用等。應當由本期負擔的借款利息、租

金等，不作為長期待攤費用處理。

三、簡答題（每小題10分，共40分）

1、某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面

積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/m2?，F市場上相似的寫字

樓月租金為100元/m2。假設折現率為10%o

<1>、請計算目前承租人權益的價值

【答案】V=A∕Y[1-1∕（1+Y）n]

根據題意己知：

A=（100-75）X500X12=150000（元）

Y=10%

n=10-3=7（年）

將上述數字代入公式中計算如下：

V=150000∕10%[l-l∕（1+10%）7]

=73.03（萬元）

2、某企業(yè)擬轉讓部分不動產，委托評估機構進行評估，評估基準日為2018年

12月31日，資產評估專業(yè)人員擬采用剩余法進行評估，相關情況如下：

評估對象為在建的綜合樓項目，土地用途為綜合用地，于2018年12月31

日取得土地使用權，土地使用年限為50年，占地面積6125平方米，發(fā)展程度

達到紅線外“六通一平”。

規(guī)劃建筑用途為辦公和商業(yè)，總建筑面積為19600平方米，可銷售面積為

15600平方米，建筑經濟壽命為70年，截至評估基準日，已完成全部主體結構

和部分裝修，設備安裝工程施工。評估對象產權狀況良好，無他項權利設定。

經現場勘探和廣泛調查研究，資產評估專業(yè)人員做出以下判斷和假設：

評估對象的規(guī)劃用途為其最佳發(fā)展用途，估計后續(xù)合理開發(fā)期為1年。

開發(fā)完成后采用出租方式經營，預計平均租賃價格（不含稅）為3.5元/平

方米/天，平均空置率為5%,出租期間年運營費和稅費為年租賃收入的20%,假

設租金及稅費為年末一次發(fā)生：綜合樓續(xù)建開發(fā)成本為2000元/平方米，續(xù)建

期間管理費為續(xù)建開發(fā)成本的2%,續(xù)建成本費用均在續(xù)建期間內均勻投入，開

發(fā)利潤為總開發(fā)價值的15%ο

評估基準日中國人民銀行公布的一年期貸款利率為4.35%,不動產報酬率

為8骯年金現值系數見下表：

年金現值系數表（8%）

根據上述資料，按要求解答，計算下列問題。

（計算結果保留小數點后2位）

要求：

1.運用剩余法評估不動產應遵循的前提條件有哪些？

2.運用剩余法評估時，評估人員需從哪些方面調查不動產的整體情i兄？

3.假設評估對象開發(fā)完成后即可完成出租，不考慮經營期租金的增減變

化，土地使用年限期滿后不再續(xù)期，屆時建筑物余值為IOOo元/平方米。計算

評估對象開發(fā)完成后的年凈收益及總體開發(fā)價值。（金額單位：萬元）

4.假設該不動產轉讓價按照基準日評估價值V確定，計算續(xù)建的成本費

用，投資利息和投資利潤。（金額單位萬元，不考慮其他未提及的稅費）

5.列出剩余法計算待開發(fā)不動產價值的公式，計算評估價值V。（金額單位

萬元）

【答案】（1）運用剩余法必須遵循以下前提條件：

①不動產開發(fā)必須有明確的規(guī)劃，且規(guī)劃應得到相關規(guī)劃部門的批準，并

在有效期內。

②假設土地或不動產的利用方式為最高最佳開發(fā)利用方式，包括用途、使

用強度、建筑物的設計等。

③售價的預測和成本的測算必須符合合法原則，在正確分析不動產市場行

情，掌握不動產市場中的有關數據信息的情況下，與當地不動產市場的實際相

吻合。

【多余】剩余法的可行性主要取決于最佳開發(fā)利用方式的選擇和未來開發(fā)

完成的不動產售價的推測，只要做到這兩項具有一定的準確性，剩余法的可靠

性也就有了一定的保證。

(2)調查不動產及其開發(fā)項目的整體情況：

①不動產及其開發(fā)項目的總體規(guī)劃、建筑規(guī)模、總投資、建設分期情^兄、

容積率、覆蓋率、建筑物高度限制等。

②調查不動產及其開發(fā)項目占有土地的情況，包括土地位置(包括所在城

市的性質及其在城市中的具體坐落，以及周圍土地條件和利用現狀)、土地實物

狀況(包括面積大小和土地形狀、地質狀況、地形地貌、基礎設施狀況和生活

設施狀況以及公用設施狀況等)、土地利用限制條件(包括土地政策的限制，城

市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的制約等)。

③調查此地塊的權利狀況，包括權利性質、使用年限、能否續(xù)期、是否己

設定抵押權等

為了3分的題，你愿意打這么多字嗎？

即，做題思路：抓關鍵詞，簡化表述

(3)年凈收益

=15600×3.5×365×(1-5%)X(1-20%)÷10000

=1514.60(萬元)

注：計算中"?10000”，是將計算單位轉換成萬元。

總體開發(fā)價值

=1514.6×(P/A,8%,49)+0.l×19600÷(1+8%)49

=1514.6×12.2122+1960÷(1+8%)49

=18541.73(萬元)

普通年金公式：

總體開發(fā)價值

(4)續(xù)建的成本費用

=0.2×19600+0.2×19600×2%

=3998.4(萬元)

續(xù)建的投資利息

=V×[(1+4.35%)1-1]+3998.4X[(1+4.35%)0.5-1]

=0.0435V+86.04

續(xù)建的投資利潤

=(V+3998.4)×15%

=0.15V+599.76

(5)待開發(fā)不動產價值=待開發(fā)不動產的預期總開發(fā)價值一續(xù)建開發(fā)成本

一續(xù)建管理費用一續(xù)建投資利息一續(xù)建部分銷售稅費一續(xù)建投資利潤一投資者

購買待開發(fā)不動產應負擔的稅費

V=18541.73-3998.4-0.0435V-86.04-0.15V-599.76

1.1935V=13857.53

V=11610.83（萬元）

3、本次評估范圍為XX商業(yè)大廈在建工程---土建部分，賬面值為62900000

元。其中，建安工程費60000000元，前期費2500000元，管理費400000元。

前期費用在期初一次性投入i建安工程費用和管理費在建設期均勻投入。在建

工程已取得詳細的規(guī)劃許可證和施工許可證。大廈為鋼結構，建筑面積

24000.5平方米（其中，地上18500平方米），地上11層，地下1層，建筑高度

50米。截至評估基準日，該大廈土建己基本完工，現在室內裝修中。根據類似

工程結構及規(guī)模，建設周期為1年。利率為4.35%,利潤率為3.5機請使用重

置核算法評估該在建工程的價值。

【答案】資金成本=前期費用X利率Xl+（建安工程費用+管理費）X利率

X1+2=2500000×4.35%×1+（60000000+400000）X4.3511毛

×1+2=108750+1313700=1422450（元）

利潤=62900000×3.5%=2201500（元）

在建工程評估值=巳支付費用+資金成本+利潤

=62900000+1422450+2201500=66523950（元）@##

4、（2017年真題）某資產評估機構對一國產設備進行評估，評估基準日為2016

年12月31日，資產評估專業(yè)人員現場調查了解到，該設備于2011年底以530

萬元的價格購入并安裝，2012年年初正式投入使用，經濟使用壽命為15年，

之后該設備的制造工藝、新材料更替頻繁，設備制造成本逐年降低，能耗也逐

步減少，2016年12月設備電機損壞，估計修復費用約45萬元；設備其余部分

為不可修復性損耗，工作正常。

資產評估專業(yè)人員對該設備進行了詢價，新型同類設備銷售價格為400萬

元（不含稅），分析確定的設備運雜費費率為1.5%,安裝費費率為1.2%,設備

基礎在構筑物評估中已經考慮，不考慮間接成本、資金成本。

評估基準日時該設備比同新型同類設備多耗電8000度/年，電價為0.5元/

度，折現率設定為10%,10年的年金現值系數為6.1446,企業(yè)所得稅稅率為

25%o該設備不存在經濟性貶值。

要求：

（1）計算該設備的重置成本。

（2）計算該設備的實體性貶值額。

（3）計算該設備超額運營成本引起的功能性貶值額。

（4）計算該設備的評估值。

【答案】（1）運雜費=400X1.5%=6（萬元）

安裝費=400X1.2%=4.8（萬元）

設備的重置成本=400+6+4.8=410.8（萬元）

（2）可修復性損耗引起的貶值：45萬

不可修復性損耗引起的貶值：

（410.8-45）×5∕15=121.93（萬元）

實體性貶值：45+121.93=166.93（萬元）

（3）年超額運營成本=8000X0.5X1/10000=0.4（萬元）

稅后超額運營成本=0.4X（1-25%）=0.3（萬元）

凈超額運營成本折現值=0.3X（P/A,10%,10）=0.3×6.146=1.84（萬

元）

該設備超額運營成本引起的功能性貶值額為1.84萬元

（4）設備的評估值=410.8-166.94-L84=242.02（萬元）

2022年資產評估實務一樣卷（三）

一、單項選擇題（每小題2分，共40分）

1、購進批次間隔時間較長、價格變化大的存貨評估價值的影響因素包括（）。

A、賬面價值

B、市場價格

C、存貨計價方法

D、未來產品售價

【答案】B

【解析】購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料的評估，可以采用最接

近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值。

2、根據城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列土地中，免征城鎮(zhèn)土地使用稅的

是（）。

A、市區(qū)公園內附設照相館使用的土地

B、縣城水電站的發(fā)電廠房用地

C、市政街道的公共用地

D、鹽場的生產廠房用地

【答案】C

【解析】（1）選項A：宗教寺廟、公園、名勝古跡"自用”的土地，免征城鎮(zhèn)

土地使用稅（照相館用地不屬于公園自用）。（2）選項B："電廠分水火”，

“水電倒著免”（發(fā)電廠房，生產、辦公、生活用地并不免，其他用地免）。

（3）選項C：市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地，免征城鎮(zhèn)土地使用

稅。（4）選項D：鹽場、鹽礦的生產廠房、辦公、生活區(qū)用地，應照章征收城

鎮(zhèn)土地使用稅；鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、運用市場法評估房地產價值時，通過區(qū)域因素修正后，可將參照物價格修正

為（）條件下的價格。

A、城市平均區(qū)域

B、參照物所處區(qū)域

C、參照物規(guī)劃區(qū)域

D、評估對象所處區(qū)域

【答案】D

4、土地使用年期修正系數y=[1—1/（l÷r）m]∕[l-1/（l+r）n],其中r

指的是（）。

A、土地報酬率

B、土地資本化率

C、建筑物報酬率

D、建筑物資本化率

【答案】B

【解析】土地使用年期修正系數中，y-宗地使用年期修正系數；r-土地資本

化率；m-被估宗地可使用年期；n-該用途土地法定最高出讓年期。

5、下列關于機器設備評估業(yè)務的說法錯誤的是。。

A、A.對持續(xù)經營的企業(yè)進行整體企業(yè)價值評估，機器設備一般適用"原

地持續(xù)使用假設"

B、對機器設備單項資產評估時通常采用變現假設

C、對于機器設備變現時間緊迫的清算評估，一般選擇快速變現假設；對

清算主體有條件獲得更多展示推銷時間完成機器設備處置的評估，一般采用有

序清算假設

D、對機器設備進行減值測試評估，確定評估對象公允價值減去處置費用

的凈額時，采用"原地持續(xù)使用假設"

【答案】D

【解析】對機器設備進行減值測試評估，確定評估對象公允價值減去處置費用

的凈額時，采用"變現假設"。

6、非上市債券的風險報酬率主要取決于

A、發(fā)行主體的具體情況

B、債券市場狀況

C、債券購買方的具體情況

D、股票市場狀況

【答案】A

【解析】非上市債券的風險報酬率取決于發(fā)行主體的具體情況。若發(fā)行主體經

營狀況不好，資信狀況較差，則投資者的投資風險就越高，那么本著風險和收

益相對等的原則，投資者要求的回報率也會越高。

7、非上市股票評估，一般應該采用的評估方法是（）。

A、成本法

B、市場法

C、收益法