振興街項(xiàng)目-銀座購物中心推廣項(xiàng)目

宏觀分析城市環(huán)境項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目定位1、山東正處于二大經(jīng)濟(jì)圈及東亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地位從整個(gè)地理經(jīng)濟(jì)的角度來看，山東正處于長三角與渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合地位，以濟(jì)南為中心，距離北京僅3小時(shí)車程，距離上海為8小時(shí)（一個(gè)物流日）。日韓經(jīng)濟(jì)區(qū)業(yè)與山東隔海相連，公路、鐵路、航運(yùn)基礎(chǔ)雄厚。得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)位置使得山東的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，既可服務(wù)于兩大經(jīng)濟(jì)圈，又可快速吸引日韓投資。濟(jì)南環(huán)渤?！らL三角日韓經(jīng)濟(jì)區(qū)山東第一部分宏觀分析概況濟(jì)南，又稱“泉城”，是黃河中下游和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶南翼的重要戰(zhàn)略城市，中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省—山東省的省會(huì)，是全省政治、文化、經(jīng)濟(jì)，金融，教育中心，也是國家批準(zhǔn)的沿海開放城市和十五個(gè)副省級(jí)城市之一。是“全國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“全國投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。第十一屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)舉辦城市，和第七屆中國（國際）園林花卉博覽會(huì)的主辦城市。地理位置濟(jì)南位于山東省的中西部，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。濟(jì)南北接京津唐，南接長三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置。轄區(qū)

共轄6市轄區(qū),3個(gè)縣,代管1個(gè)縣級(jí)市。人口2008年年末戶籍總?cè)丝?58萬人；常住人口約700萬，其中市區(qū)人口已達(dá)353萬。2008年全年經(jīng)濟(jì)概況：生產(chǎn)總值邁上3017.42億元新臺(tái)階，比上年增長13%；城市居民人均可支配收入20802.2元，增長15.5%；農(nóng)民人均純收入7180.2元，增長14.0%。2、濟(jì)南—山東省政治、文化、經(jīng)濟(jì)，金融，教育中心第一部分宏觀分析3、濟(jì)南——山東半島都市圈核心城濟(jì)南與青島兩個(gè)城市共同構(gòu)成了山東半島都市圈的兩核，在齊魯大地上演了一幕幕雙城記，共同帶動(dòng)都市圈的發(fā)展。而濟(jì)南，作為山東省的省會(huì)城市，以2009年全運(yùn)會(huì)的舉辦為契機(jī)，毫無疑問將成為都市圈中的核心城市。第一部分宏觀分析宏觀分析城市環(huán)境項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目定位濟(jì)南城市發(fā)展呈帶狀分布，其發(fā)展結(jié)構(gòu)不僅反映了濟(jì)南狹長的地形特征，同時(shí)與國際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”發(fā)展理論相一致。東西兩翼發(fā)展的城市規(guī)劃，為城市由單核向多核發(fā)展，在城市空間方面提供了機(jī)會(huì)。城市東部、西部必將出現(xiàn)新的城市次中心，以滿足城市發(fā)展的需要。第二部分城市環(huán)境城市規(guī)劃★京滬高鐵站★奧體中心★本案經(jīng)十路綜合改造之后，對(duì)城市發(fā)揮了巨大價(jià)值,也是名副其實(shí)的景觀大道。奧體中心、高鐵西客站等重大工程陸續(xù)布局在經(jīng)十路沿線，這些工程將會(huì)對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。猶如深圳的深南大道，經(jīng)十路也將漸漸成為濟(jì)南無可爭(zhēng)議的城市發(fā)展軸。第二部分城市環(huán)境經(jīng)十路將成為濟(jì)南城市發(fā)展的中軸線京滬高速鐵路正線全長約1318公里，設(shè)計(jì)時(shí)速350公里，總投資約2200億元，已于2008年4月18日全線開工建設(shè)，計(jì)劃2011年正式通車運(yùn)營。建成后北京至上海只需5小時(shí)，全線共設(shè)置21個(gè)客運(yùn)車站，濟(jì)南為五個(gè)始發(fā)站之一。京滬高鐵在濟(jì)南市途經(jīng)天橋、槐蔭、市中、長清等4區(qū)，線路長度約65.9公里。第二部分城市環(huán)境西客站將帶動(dòng)西部發(fā)展按旅客流量設(shè)計(jì)，濟(jì)南西客站2020年將發(fā)送旅客2151萬人次/年，2030年將發(fā)送旅客2807萬人次/年，新建站房將最高聚集人數(shù)4000人。第二部分城市環(huán)境高鐵客流濟(jì)南城市格局將以經(jīng)十路為中軸線呈帶狀展開，隨著經(jīng)七路金融商務(wù)地位的進(jìn)一步提高，處于經(jīng)十路與經(jīng)七路交叉點(diǎn)的本項(xiàng)目地塊，從空間位置和發(fā)展趨勢(shì)上，具備成為一個(gè)“核”的外部條件。東部中心城市中心西部第二部分城市環(huán)境空間布局泉城路商圈經(jīng)四路商圈西市場(chǎng)商圈英雄山商圈花園路商圈北園商圈濼口商圈市級(jí)商業(yè)中心專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)中心第二部分城市環(huán)境濟(jì)南市商圈分布地理范圍東至青龍橋，南至文化西路，西至趵突泉南路，北至大明湖路。廣泛意義上泉城路商圈可以向東延伸至家樂福，向西延伸至大觀園，這也造就了大觀園商圈的重要地位。區(qū)位屬性消費(fèi)者來源主力店業(yè)態(tài)構(gòu)成租金水平濟(jì)南古老的、最繁華的、唯一的市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，商家云集，名店眾多，有“金街”之稱，集購物、休閑、旅游、文化、交通乃至政治等多種功能于一體。客戶群范圍廣泛，涵蓋了濟(jì)南大眾化消費(fèi)及中高端消費(fèi)者，也接納了大量旅游消費(fèi)者，每到節(jié)假日，周邊停滿了大量來自淄博、東營、聊城等各地市的私家車。中高檔百貨有銀座商城、貴和購物中心、貴和商廈、銀座購物廣場(chǎng)，超市有沃爾瑪，電子數(shù)碼專業(yè)店有三聯(lián)、國美、蘇寧、宏圖三胞、協(xié)亨、冠芝霖、迪信通等，書店有新華書店等。中高檔百貨店、專業(yè)店及大型超市為主，以經(jīng)營服飾、古玩及餐飲的街鋪為輔。服飾占比35.9%，電器/通訊占比18.7%，餐飲占17%，美容/美發(fā)占比9%；金融業(yè)占比9%。泉城路租價(jià)由西向東逐漸降低，整個(gè)泉城路商圈的租金范圍在4-40元/天/平方米，比較集中的區(qū)域?yàn)?5-25元/天/平方米。第二部分城市環(huán)境商圈分布——泉城路商圈（濟(jì)南唯一的古老、繁華的市級(jí)商業(yè)中心）東起順河高架，西達(dá)緯三路，南接經(jīng)七路，北到經(jīng)二路。傳統(tǒng)商圈，在一定程度上可以視為泉城路商圈向西的延伸。天橋和市中區(qū)的追求時(shí)尚對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)者；人防商城的主要目標(biāo)客戶群為時(shí)尚、潮流年輕女性。人民商場(chǎng)、大觀園均為傳統(tǒng)中檔百貨，人防商場(chǎng)城主要經(jīng)營女士服飾，經(jīng)營中低檔產(chǎn)品為主。傳統(tǒng)百貨，沿街商鋪經(jīng)營服飾為主。服飾占比35%，餐飲占比20%，金融占比16%，醫(yī)療/保健占比7%，文化用品、美容美發(fā)和其他各占8%、7%和7%。該區(qū)域租金水平在2—8元/天/平方米，其中人防商城租金相對(duì)較高，在12-16元/天/平方米左右?？偨Y(jié)與展望萬達(dá)廣場(chǎng)的動(dòng)工，人民商場(chǎng)及周邊將大規(guī)模拆遷，新建商業(yè)、辦公設(shè)施及住宅，沒落的傳統(tǒng)商圈將迎來新發(fā)展。第二部分城市環(huán)境商圈分布——經(jīng)四路商圈（傳統(tǒng)商圈，可視為泉城路商圈向西的延伸）地理范圍區(qū)位屬性消費(fèi)者來源主力店業(yè)態(tài)構(gòu)成租金水平東起二環(huán)東路，西至歷山路，南到山大北路。濟(jì)南東部區(qū)域商業(yè)中心，名副其實(shí)的“東部金街”。濟(jì)南東部、部分北部人群，以滿足日常消費(fèi)為主。百貨有貴和洪樓店，超市有大潤發(fā)洪樓店，電子數(shù)碼專業(yè)店有國美花園路店、蘇寧洪樓店、協(xié)亨、冠芝霖、迪信通，專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為七里堡蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。以中檔百貨、電子數(shù)碼等專業(yè)店、大型超市為主，輔以沿街服裝、餐飲店。其中服飾比例最大，為48%，娛樂休閑為10%，餐飲為8%（不含主力店）租金變動(dòng)也較大，2-35元/天/平方米，5—9元/天/平方米比較常見。東部的發(fā)展是花園路商圈興起和繼續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。2006年濟(jì)南市曾經(jīng)規(guī)劃“洪南改造”，但至今未見動(dòng)作。貴和洪樓店開業(yè)后經(jīng)營一般，海蔚商城近乎關(guān)門，進(jìn)一步說明該商圈還是以日常消費(fèi)為主。而近兩年冠芝霖、協(xié)亨、迪信通在該商圈開店，國美改擴(kuò)建。花園路做為東部金街地位將進(jìn)一步加強(qiáng)，但是檔次提高尚待時(shí)日。第二部分城市環(huán)境商圈分布——花園路商圈（濟(jì)南東部金街）總結(jié)與展望地理范圍區(qū)位屬性消費(fèi)者來源主力店業(yè)態(tài)構(gòu)成租金水平東起緯九路，西達(dá)緯十二路，南接經(jīng)經(jīng)四路，北到經(jīng)一路。西部區(qū)域商業(yè)中心和小商品專業(yè)市場(chǎng)中心?；笔a區(qū)、天橋區(qū)居民，年齡偏高，收入較低，消費(fèi)理性化。西市場(chǎng)涉及全市乃至全省各地。華聯(lián)、嘉華以及濟(jì)南最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)西市場(chǎng)。百貨、超市為主體，輔以沿街商鋪經(jīng)營服裝、餐飲。服飾占比例49%，餐飲占比22%，金融、美容/美發(fā)和其他各占7%，8%和14%。租金范圍為2.5-8元/天/平方米。濟(jì)南西部區(qū)域商業(yè)中心，以滿足西部人群日常消費(fèi)為主，同時(shí)也是小商品批發(fā)專業(yè)商圈，近期無太大發(fā)展趨勢(shì)。第二部分城市環(huán)境商圈分布——西市場(chǎng)商圈（濟(jì)南西部區(qū)域商業(yè)中心）總結(jié)與展望地理范圍區(qū)位屬性消費(fèi)者來源主力店業(yè)態(tài)構(gòu)成租金水平沿北園大街西起三孔橋，東至北關(guān)北路。濟(jì)南市最具規(guī)模和影響力的家居建材專業(yè)商圈。家居建材消費(fèi)者來自全市各個(gè)區(qū)域和階層，以及省內(nèi)中西部地區(qū)。購物、餐飲、娛樂等設(shè)施主要服務(wù)于周邊人群及商務(wù)人士，收入較高。百貨有銀座北園店，家居專業(yè)店有居然之家、銀座家居、富雅等，專業(yè)市場(chǎng)有白鶴、楊莊等裝飾材料市場(chǎng)?，F(xiàn)代家居中心與傳統(tǒng)攤位式市場(chǎng)共存，家居建材在絕對(duì)比例(63%)。家居、建材是該商圈的核心，銀座家居、紅星美凱龍陸續(xù)開業(yè)，標(biāo)示著該商圈從傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)向現(xiàn)代建材家居賣場(chǎng)發(fā)展，北園高架的竣工將促進(jìn)這種變化租金范圍為1.1-7.4元/天/平方米?？偨Y(jié)與展望地理范圍區(qū)位屬性消費(fèi)者來源主力店業(yè)態(tài)構(gòu)成租金水平第二部分城市環(huán)境商圈分布——北園大街商圈（家居建材專業(yè)商業(yè)中心）沿濟(jì)濼路南起無影山路，北至濼安路。濟(jì)南市最具規(guī)模和影響力的服裝專業(yè)商圈，批發(fā)兼零售。濟(jì)南市區(qū)及周邊城市經(jīng)營商戶，及市區(qū)的中低檔消費(fèi)者。該商圈租金范圍在1—5元/天/平方米。濼口商圈是服裝批發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)，服飾占到絕對(duì)比例(72%)。該商圈起步于大棚式市場(chǎng)，齊魯鞋城、濼安廣場(chǎng)相繼開業(yè)，標(biāo)示著濼口商圈老專業(yè)市場(chǎng)的改造升級(jí)也已展開。租金范圍為2-5.5元/天/平方米。第二部分城市環(huán)境商圈分布——濼口商圈（濟(jì)南服裝專業(yè)商業(yè)中心）總結(jié)與展望地理范圍區(qū)位屬性消費(fèi)者來源主力店業(yè)態(tài)構(gòu)成租金水平東起玉函路，西達(dá)英雄山路，南接赤霞廣場(chǎng)路，北到經(jīng)十路。該商圈為新老結(jié)合，正在崛起的南部區(qū)域商圈。濟(jì)南南部居民為主，收入、消費(fèi)水平較高，具有一定的社會(huì)地位。百貨有銀座八一店、貴和體育中心店，超市有易初蓮花，電子數(shù)碼專業(yè)店有三聯(lián)、國美、蘇寧，人防商場(chǎng)主要經(jīng)營服飾，新世界商城以小商品、家具為主。中檔百貨、大型超市、專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)店為主。服飾占比41%，娛樂健身和日用百貨分別為19.2%和19%；文化用品占10%。租金范圍為3.5—8.5元/天/平方米。以南部高收入、高層次消費(fèi)群體為支撐，英雄山商圈快速崛起、成熟，特別是易初蓮花和人防商城的開業(yè)使業(yè)態(tài)和層次更加復(fù)合。但是受地理空間限制，拓展余地不大?？偨Y(jié)與展望地理范圍區(qū)位屬性消費(fèi)者來源主力店業(yè)態(tài)構(gòu)成租金水平第二部分城市環(huán)境商圈分布——英雄山商圈（迅速崛起的南部區(qū)域商業(yè)中心）商圈地理位置商圈地位核心商業(yè)租金元/m2/天消費(fèi)群來源泉城路城區(qū)中心市級(jí)商業(yè)中心中高檔百貨、大型超市、電子數(shù)碼等專業(yè)店4-40大眾消費(fèi)者及中高端消費(fèi)者都有，以及部分外地游客，范圍比較廣泛西市場(chǎng)城區(qū)西部西部商業(yè)中心及小商品專業(yè)市場(chǎng)中心中低檔百貨、超市、批發(fā)市場(chǎng)2.5-8西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民，消費(fèi)者購買力相對(duì)較低經(jīng)四路城區(qū)中部沒落的傳統(tǒng)商業(yè)中心中低檔百貨、地下商場(chǎng)2-8主天橋區(qū)和市中區(qū)追求時(shí)尚，對(duì)價(jià)格敏感的青年和對(duì)價(jià)格較敏感的中年人花園路城區(qū)東部東部商業(yè)中心中檔百貨、大型超市、電子數(shù)碼專業(yè)店2-35東部、北部居民，日常消費(fèi)為主北園大街城區(qū)北部家居建材專業(yè)市場(chǎng)中心傳統(tǒng)建材專業(yè)市場(chǎng)與家居建材賣場(chǎng)1.1-7.4整個(gè)市區(qū)和周邊地市英雄山城區(qū)南部南部區(qū)域商業(yè)中心中檔百貨、大型超市、專業(yè)店2.5-8.5南部高收入、高層次居民濼口城區(qū)北部服裝專業(yè)市場(chǎng)中心服裝市場(chǎng)，新老并存2-5.5濟(jì)南市區(qū)及周邊的經(jīng)營商戶、中低檔消費(fèi)者第二部分城市環(huán)境各商圈比較分析大潤發(fā)堤口路店大潤發(fā)洪樓店大潤發(fā)歷下店大潤發(fā)山水店沃爾瑪易初蓮花家樂福銀座（商廈內(nèi)超市）銀座八一店人民商場(chǎng)銀座購物廣場(chǎng)銀座北園路店經(jīng)四路人防商城嘉華購物中心銀座馬鞍山店貴和購物中心貴和省體育中心店銀座華信店銀座超市洪樓店銀座金牛店銀座燕山店大觀園商場(chǎng)項(xiàng)目第二部分城市環(huán)境萬達(dá)廣場(chǎng)恒隆廣場(chǎng)商業(yè)布局總結(jié)：區(qū)域、功能、業(yè)態(tài)分布合理，各商圈向不同方向發(fā)展■泉城路商圈做為市級(jí)商業(yè)中心，以中高檔百貨為核心業(yè)態(tài)，規(guī)模擴(kuò)張和檔次提升趨勢(shì)最為突出，重點(diǎn)向大型購物中心和高檔百貨方向發(fā)展；■各區(qū)域商圈以大型超市為核心業(yè)態(tài)，新開中高檔百貨經(jīng)營狀況一般，電子數(shù)碼專業(yè)店擴(kuò)張現(xiàn)象明顯；■專業(yè)商圈老市場(chǎng)開始改造升級(jí)，新舊并存；■濟(jì)南商業(yè)布局呈現(xiàn)出多中心快速發(fā)展的現(xiàn)象；■建材家居市場(chǎng)向大賣場(chǎng)和專賣店兩種業(yè)態(tài)發(fā)展，趨勢(shì)愈加明顯。第二部分城市環(huán)境小結(jié)濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心區(qū)域。項(xiàng)目總用地面積345畝，建筑面積約100萬㎡，由城市高尚社區(qū)、5A級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店和大型購物中心組成的城市綜合體項(xiàng)目，其中沿經(jīng)四路商業(yè)規(guī)劃逾23萬平米，高尚住宅建筑面積近47萬平米，酒店近6萬平米，寫字樓17.5萬平米，國際公寓2萬平米，學(xué)校1.2萬平米和1萬平米的市民廣場(chǎng)。整體概況：第二部分城市環(huán)境周邊商業(yè)分析——萬達(dá)城市廣場(chǎng)基本信息：位置：市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的區(qū)域開發(fā)商:濟(jì)南萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司物業(yè)管理：萬達(dá)物業(yè)開盤時(shí)間：2008年12月28日項(xiàng)目性質(zhì)：15棟高層住宅、1棟高層公寓、1棟五星級(jí)酒店、5棟高層寫字樓占地面積：345畝建筑面積：100萬平米容積率：3綠化率：40%交房標(biāo)準(zhǔn)：住宅毛坯；公寓精裝修車位數(shù)量：商品房部分車位配比1：1總套數(shù)：對(duì)外出售1600戶第二部分城市環(huán)境周邊商業(yè)分析——萬達(dá)城市廣場(chǎng)樓盤配套：沿經(jīng)四路商業(yè)規(guī)劃逾23萬平米，引進(jìn)知名品牌大賣場(chǎng)和萬達(dá)旗下百貨品牌——萬千百貨，以及萬達(dá)影城；住宅區(qū)規(guī)劃近8萬平米底商、1.2萬平米學(xué)校（其中包括引入濟(jì)南市經(jīng)五路小學(xué)）、1萬平米的市民廣場(chǎng)。外部配套：學(xué)校：山東省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育英中學(xué)、經(jīng)五路小學(xué)、勝利大街小學(xué)等銀行：山東省農(nóng)業(yè)銀行、濟(jì)南市商業(yè)銀行等醫(yī)院：齊魯醫(yī)院、省中醫(yī)等游玩：泉城廣場(chǎng)、五龍?zhí)豆珗@、趵突泉公園、大明湖公園等名企：山東電力公司、魯能集團(tuán)、華電國際等政府：濟(jì)南市人民政府、山東省審計(jì)廳、山東省公安廳等配套：

第二部分城市環(huán)境周邊商業(yè)分析——萬達(dá)城市廣場(chǎng)宏觀分析城市環(huán)境項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目定位本項(xiàng)目地塊位于濟(jì)南市槐蔭區(qū)，城區(qū)西部中心振興街片區(qū)，該區(qū)域與市中區(qū)毗鄰，是濟(jì)南眾所周知的三角地帶，整體呈三角形，由三條城市主要干道經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路圍合而成，地塊西至振興西街。項(xiàng)目總占地約13.5公頃（合202.5畝），其中可規(guī)劃用地約12.08公頃（合181.2畝）。第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析1-2號(hào)全長約600m2-3號(hào)全長約190m3-4號(hào)全長約450m4-1號(hào)全長約400m第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位分析地塊四至：東、南、北三面臨近交通主干道，交通順暢。地塊東端：貫通城市南北的緯十二路地塊西端：?jiǎn)涡芯€振興西街地塊南端：濟(jì)南市東西交通主干道經(jīng)十路地塊北端：東西向主干道經(jīng)七路項(xiàng)目地塊N經(jīng)十路緯十二路經(jīng)七路西振街興第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析區(qū)位地塊概況此處是濟(jì)南少有的三大交通干道交匯地，經(jīng)七路、緯十二路、經(jīng)十路。尤其是經(jīng)十路的拓寬開通，使該區(qū)域不再是偏居一隅的西陲之地，而成為濟(jì)南城區(qū)的一個(gè)重要組成部分，相比于在市區(qū)內(nèi)越來越少的居住用地，該區(qū)域的上市顯得尤為難得與珍貴。第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析道路分析第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析公共交通分析地塊周邊的公交線路的客載量及公交線路分布對(duì)地塊具有很大的人氣帶動(dòng)作用，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)部分的開發(fā)提供了一個(gè)良好的先決條件。金融機(jī)構(gòu)：工商銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、建設(shè)銀行；醫(yī)療機(jī)構(gòu)：市立五院、兒童醫(yī)院、市傳染病醫(yī)院；教育機(jī)構(gòu)：德興街小學(xué)、濟(jì)南市第九中學(xué)、濟(jì)南第十四中學(xué)、濟(jì)南三中、經(jīng)七路第一小學(xué)等。周邊的餐飲業(yè)雖然在數(shù)量上較大，但經(jīng)營均比較慘淡，娛樂行業(yè)較為欠缺，說明該地區(qū)消費(fèi)能力有待挖掘。第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析周邊配套設(shè)施銀行、郵政醫(yī)療衛(wèi)生個(gè)數(shù)910面積1360580西市場(chǎng)商圈——項(xiàng)目周邊地區(qū)商圈商業(yè)分析第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析·服飾所占的比例最高，達(dá)到49%；·其次為餐飲，占22%；·金融、美容/美發(fā)和其他各占7%，8%和14%。西市場(chǎng)商圈——項(xiàng)目周邊地區(qū)商圈商業(yè)分析第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析商場(chǎng)名稱嘉華購物廣場(chǎng)人流量統(tǒng)計(jì)（10分鐘總量）310人（am10:37-am10:42）地理位置經(jīng)二路西首經(jīng)營商濟(jì)南華聯(lián)商廈集團(tuán)經(jīng)營管理自營管理經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理認(rèn)知度高商場(chǎng)包裝中高檔整體形象中高檔經(jīng)營特色濟(jì)南市西部最大綜合性商場(chǎng)服務(wù)情況服務(wù)質(zhì)量一般物業(yè)管理商場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目整體規(guī)劃規(guī)模4萬平方米出入口設(shè)置東西兩端各有一個(gè)主入口,中間有三個(gè)出入口電梯設(shè)置一步扶梯樓層數(shù)地上5層，地下1層車位數(shù)約300個(gè)業(yè)態(tài)分布B1超市F1賣場(chǎng)主要經(jīng)營皮鞋、皮具、各種休閑包等；化妝飾品賣場(chǎng)主要經(jīng)營中高檔化妝品、珠寶飾品等；F2賣場(chǎng)主要以淑女裝、少女裝、仕女裝、針織類休閑裝、女士內(nèi)衣等為主；F3賣場(chǎng)主要經(jīng)營各式男裝、休閑運(yùn)動(dòng)裝、健身器材等；F4賣場(chǎng)主要經(jīng)營童裝、童鞋、兒童用品、文化用品；F5家居健身廣場(chǎng)主要經(jīng)營健身器材、床品、電動(dòng)車、自行車、小家電、廚具等主力消費(fèi)群市中區(qū)西部中、高購買力消費(fèi)群體交通情況周遍交通發(fā)達(dá)，共有約17路公交車西市場(chǎng)商圈——主力店調(diào)查第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析此商圈的價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯，認(rèn)為價(jià)格合理的比例最高，達(dá)到27%；認(rèn)為貨類齊全的占20%；對(duì)商圈的購物環(huán)境比較滿意的占17%；對(duì)商圈的交通、商業(yè)氛圍滿意度分別達(dá)到15%和11%。近一半的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為此商圈的交通擁擠；雖然對(duì)停車位的不滿意程度排在第二位，但其所占的比例不高，僅為14%；認(rèn)為價(jià)格高、服務(wù)差的各占12%；對(duì)購物環(huán)境不滿意的占9%。西市場(chǎng)商圈第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析54%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為需要增加休息場(chǎng)所，36%的認(rèn)為缺少特色餐飲，4%的調(diào)查對(duì)象認(rèn)為旅游商品不足。西市場(chǎng)缺失商圈業(yè)態(tài)第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析業(yè)態(tài)分布主要是以五金配件、餐飲、生活日用品店為主，其他業(yè)態(tài)分布也比較凌亂，商業(yè)氛圍不足，不能夠滿足周邊人口的商業(yè)需求。業(yè)態(tài)規(guī)模主要是以餐飲行業(yè)比重較大，五金配件類次之，該地區(qū)這兩類業(yè)態(tài)在數(shù)量上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在面積比重上也較大。餐飲業(yè)相對(duì)數(shù)量較多，但都屬于低檔餐飲，且經(jīng)營狀況一般，不能充分體現(xiàn)該區(qū)域的商業(yè)承載價(jià)值。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不足，業(yè)態(tài)檔次較低，無法滿足現(xiàn)有人群的商業(yè)需求。

第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析周邊業(yè)態(tài)構(gòu)成地塊周邊市中區(qū)內(nèi)總?cè)丝?1萬，人口密度較高；地塊周邊居住小區(qū)眾多，但新舊小區(qū)人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力差別較大；如何抓住該消費(fèi)群體是項(xiàng)目商業(yè)部分成功運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵。周邊地區(qū)現(xiàn)有固定人口為5.3萬人，家庭結(jié)構(gòu)多以三口之家為主，年齡在20-45歲的中青年占到78%。他們的家庭月收入在2000-4000元左右，職業(yè)分布廣泛。中青年人群是濟(jì)南商業(yè)消費(fèi)的主力軍，收入穩(wěn)定，且家庭負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。人均可支配收入較高。名稱總?cè)丝冢ㄈf人）市中區(qū)經(jīng)七路街道辦事處1.19岔路街街道辦事處1.12二七新村街道辦事處3.43槐蔭區(qū)道德街街道辦事處1.54振興街街道辦事處3.59營市街街道辦事處3.34青年公園街道辦事處1.91南辛莊街道辦事處3.15西市場(chǎng)街道辦事處1.92合計(jì)21.19項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬平方米）總?cè)丝冢ㄈf人）陽光1001784三箭·如意苑30.510.6嘉馨·現(xiàn)代逸居4.970.12普利·南辛花園7.50.2魯信·南辛苑40.1世紀(jì)佳園200.5新世界陽光花園581.0陽光柳岸19.70.4凱旋新城300.7怡心苑4.170.1匯統(tǒng)花園200.5金羚·嘉和馨園60.13玉景家園3.340.07合計(jì)8.42第三部分項(xiàng)目區(qū)位分析周邊地塊人口狀況·項(xiàng)目地塊緊鄰主路，交通便利，可達(dá)性強(qiáng)，有較大的商業(yè)開發(fā)價(jià)值；·項(xiàng)目為槐蔭區(qū)重點(diǎn)引資項(xiàng)目，有較大的政策支持；·項(xiàng)目周邊有大片居住社區(qū)，有強(qiáng)大的商業(yè)消費(fèi)需求。·項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚，銀座有成熟的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌影響力大·項(xiàng)目地塊受主要交通干道影響，與規(guī)模住區(qū)聯(lián)接不充分，存在空間分割，影響出行便利；·項(xiàng)目區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍，商圈營造尚需時(shí)日?！ろ?xiàng)目周邊老住民的消費(fèi)需求層次較低，南向消費(fèi)層次高的新居民有可能被周邊規(guī)模配套商業(yè)截流?！ろ?xiàng)目地塊周邊商業(yè)氛圍相對(duì)較淡，現(xiàn)有商業(yè)層次較低，潛在市場(chǎng)空間較大；·項(xiàng)目地塊位于濟(jì)南市規(guī)劃中的西部商業(yè)中心，可借助商業(yè)集聚效應(yīng)提升影響力；·項(xiàng)目地塊周邊有大量的新建居住區(qū)，且消費(fèi)能力較強(qiáng)，為項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的、長期的中高端客戶群；·濟(jì)南西部城區(qū)經(jīng)十路沿線目前尚未形成有吸引力的區(qū)域性商業(yè)中心，各類配套設(shè)施較為缺乏，項(xiàng)目定位存在較大的選擇空間；·項(xiàng)目周邊缺乏有影響力的商務(wù)設(shè)施，與該區(qū)域規(guī)劃中的西城商務(wù)中心和行政中心的的地位極不匹配，也為項(xiàng)目的業(yè)態(tài)選擇提供了