建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)經(jīng)濟師考試試卷及答案指導(dǎo)(2024年)

2024年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)模擬試卷(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在市中心開發(fā)一座集商業(yè)、住宅、酒店為一體的綜合體項目。項目總投資預(yù)計為20億元，其中商業(yè)部分預(yù)計投資6億元，住宅部分預(yù)計投資8億元，酒店部分預(yù)計投資6億元。項目預(yù)計建設(shè)周期為3年，預(yù)計在第四年開始產(chǎn)生收益。項目預(yù)計建成后，商業(yè)部分年收益預(yù)計為1億元，住宅部分年收益預(yù)計為1.5億元，酒店部分年收益預(yù)計為0.8億元。公司預(yù)計項目建成后，綜合收益年化率為12%。項目融資方案如下：1.自有資金：公司自有資金2億元。2.銀行貸款：向銀行申請貸款，貸款額為10億元，年利率為6%，貸款期限為10年，采用等額本息還款方式。3.發(fā)行債券：通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，預(yù)計發(fā)行額為8億元，年利率為5%，期限為5年。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該項目的總投資是多少？2、如果項目建成后，公司預(yù)計在第幾年開始產(chǎn)生正現(xiàn)金流？3、根據(jù)項目融資方案，公司預(yù)計每年需要償還的銀行貸款本息是多少？第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一座位于城市中心區(qū)域的高層住宅項目。項目占地面積為20000平方米，總建筑面積為100000平方米，其中住宅面積為80000平方米，商業(yè)面積為20000平方米。項目總投資預(yù)計為10億元人民幣。公司計劃在項目完成后，以出租和銷售相結(jié)合的方式進行運營。1、項目前期準備階段，公司進行了以下市場調(diào)研，請根據(jù)以下調(diào)研結(jié)果回答問題。（1）當?shù)胤康禺a(chǎn)市場近年來房價上漲幅度較大，但同期居民收入增長速度相對較慢。（2）同類型住宅項目的平均出租價格為每月每平方米50元，而商業(yè)面積為100元。（3）項目周邊配套設(shè)施齊全，包括大型購物中心、醫(yī)院、學(xué)校等。（4）根據(jù)市場調(diào)研，預(yù)計項目完工后的住宅銷售價格為每平方米12000元，商業(yè)銷售價格為每平方米20000元。2、項目開發(fā)過程中，公司遇到了以下問題，請根據(jù)問題提出解決方案。（1）在項目施工過程中，因地質(zhì)條件復(fù)雜導(dǎo)致部分地基處理費用超出了預(yù)算。（2）由于周邊地區(qū)交通擁堵，項目周邊道路改造工程進度滯后，影響了項目的整體進度。（3）在項目營銷階段，由于市場競爭激烈，部分客戶對項目的價格提出異議。3、項目運營階段，公司計劃采取以下措施，請分析其可行性和預(yù)期效果。（1）對住宅部分采取長期出租策略，以確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流。（2）對商業(yè)部分采取分階段銷售策略，以降低風(fēng)險。（3）引入專業(yè)物業(yè)管理團隊，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。第三題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片位于城市郊區(qū)的住宅項目，項目占地100畝，預(yù)計總投資為10億元人民幣。公司計劃在項目開發(fā)過程中，通過以下步驟實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化：1.進行市場調(diào)研，確定目標客戶群體和產(chǎn)品定位；2.制定詳細的開發(fā)計劃和投資預(yù)算；3.通過公開招標選擇合適的施工單位和供應(yīng)商；4.在項目開發(fā)過程中，嚴格控制成本，確保工程質(zhì)量；5.完成項目后，通過合理的營銷策略和定價策略，實現(xiàn)銷售收入最大化。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行市場調(diào)研時，以下哪項內(nèi)容不屬于目標客戶群體的調(diào)研內(nèi)容？A、客戶收入水平B、客戶年齡結(jié)構(gòu)C、客戶購房偏好D、客戶對周邊配套設(shè)施的需求2、在制定開發(fā)計劃和投資預(yù)算時，以下哪項措施有助于降低項目成本？A、增加廣告宣傳費用B、提高建筑材料的品質(zhì)C、優(yōu)化設(shè)計方案，減少工程量D、延長工程工期，降低人工成本3、在項目開發(fā)過程中，為了確保工程質(zhì)量，公司采取了以下哪項措施？A、降低施工單位的投標價格B、對施工單位進行定期質(zhì)量檢查C、將工程質(zhì)量責(zé)任完全推給施工單位D、減少監(jiān)理工程師的數(shù)量二、論述題（30分）題目：論述在當前經(jīng)濟環(huán)境下，如何運用經(jīng)濟分析方法提高房地產(chǎn)項目的投資決策效率。2024年經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟高級經(jīng)濟實務(wù)模擬試卷及答案指導(dǎo)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃在市中心開發(fā)一座集商業(yè)、住宅、酒店為一體的綜合體項目。項目總投資預(yù)計為20億元，其中商業(yè)部分預(yù)計投資6億元，住宅部分預(yù)計投資8億元，酒店部分預(yù)計投資6億元。項目預(yù)計建設(shè)周期為3年，預(yù)計在第四年開始產(chǎn)生收益。項目預(yù)計建成后，商業(yè)部分年收益預(yù)計為1億元，住宅部分年收益預(yù)計為1.5億元，酒店部分年收益預(yù)計為0.8億元。公司預(yù)計項目建成后，綜合收益年化率為12%。項目融資方案如下：1.自有資金：公司自有資金2億元。2.銀行貸款：向銀行申請貸款，貸款額為10億元，年利率為6%，貸款期限為10年，采用等額本息還款方式。3.發(fā)行債券：通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，預(yù)計發(fā)行額為8億元，年利率為5%，期限為5年。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、該項目的總投資是多少？答案：該項目的總投資為20億元。2、如果項目建成后，公司預(yù)計在第幾年開始產(chǎn)生正現(xiàn)金流？答案：項目預(yù)計在第四年開始產(chǎn)生正現(xiàn)金流。3、根據(jù)項目融資方案，公司預(yù)計每年需要償還的銀行貸款本息是多少？答案：根據(jù)等額本息還款方式，公司每年需要償還的銀行貸款本息為：貸款本金總額×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)÷（（1+月利率）^還款月數(shù)-1）=10億元×6%÷12×（1+6%÷12）^120÷（（1+6%÷12）^120-1）≈0.696億元因此，公司預(yù)計每年需要償還的銀行貸款本息約為0.696億元。第二題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一座位于城市中心區(qū)域的高層住宅項目。項目占地面積為20000平方米，總建筑面積為100000平方米，其中住宅面積為80000平方米，商業(yè)面積為20000平方米。項目總投資預(yù)計為10億元人民幣。公司計劃在項目完成后，以出租和銷售相結(jié)合的方式進行運營。1、項目前期準備階段，公司進行了以下市場調(diào)研，請根據(jù)以下調(diào)研結(jié)果回答問題。（1）當?shù)胤康禺a(chǎn)市場近年來房價上漲幅度較大，但同期居民收入增長速度相對較慢。（2）同類型住宅項目的平均出租價格為每月每平方米50元，而商業(yè)面積為100元。（3）項目周邊配套設(shè)施齊全，包括大型購物中心、醫(yī)院、學(xué)校等。（4）根據(jù)市場調(diào)研，預(yù)計項目完工后的住宅銷售價格為每平方米12000元，商業(yè)銷售價格為每平方米20000元。2、項目開發(fā)過程中，公司遇到了以下問題，請根據(jù)問題提出解決方案。（1）在項目施工過程中，因地質(zhì)條件復(fù)雜導(dǎo)致部分地基處理費用超出了預(yù)算。（2）由于周邊地區(qū)交通擁堵，項目周邊道路改造工程進度滯后，影響了項目的整體進度。（3）在項目營銷階段，由于市場競爭激烈，部分客戶對項目的價格提出異議。3、項目運營階段，公司計劃采取以下措施，請分析其可行性和預(yù)期效果。（1）對住宅部分采取長期出租策略，以確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流。（2）對商業(yè)部分采取分階段銷售策略，以降低風(fēng)險。（3）引入專業(yè)物業(yè)管理團隊，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。答案：1、（1）市場調(diào)研結(jié)果顯示，房價上漲幅度較大，但居民收入增長速度相對較慢，這可能導(dǎo)致購房者的購買力不足，從而影響住宅的銷售情況。建議公司考慮調(diào)整住宅的銷售策略，如提供分期付款、優(yōu)惠利率等，以吸引購房者。（2）同類型住宅項目的平均出租價格為每月每平方米50元，而商業(yè)面積為100元，說明商業(yè)出租市場潛力較大。公司可以加大商業(yè)部分的出租力度，以提高整體租金收入。（3）周邊配套設(shè)施齊全有利于提高項目的吸引力，但需注意保持配套設(shè)施的維護和更新，以滿足居民和商家的需求。（4）預(yù)計項目完工后的住宅銷售價格為每平方米12000元，商業(yè)銷售價格為每平方米20000元，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，價格設(shè)定較為合理。2、（1）地質(zhì)條件復(fù)雜導(dǎo)致地基處理費用超出預(yù)算，建議公司對地質(zhì)情況進行重新評估，并與施工方協(xié)商調(diào)整施工方案，以降低成本。（2）周邊道路改造工程進度滯后，建議公司與政府部門溝通協(xié)調(diào)，爭取項目進度不受影響，或通過增加臨時交通設(shè)施緩解擁堵。（3）市場競爭激烈導(dǎo)致客戶對價格提出異議，建議公司進行市場調(diào)研，了解競爭對手的價格策略，并在此基礎(chǔ)上制定合理的定價策略，同時提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品，以提升項目競爭力。3、（1）長期出租住宅部分可以確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但需關(guān)注市場變化，適時調(diào)整出租策略，如租金調(diào)整、租約續(xù)簽等。（2）分階段銷售商業(yè)部分可以降低風(fēng)險，但需確保銷售階段的順利進行，如提前制定銷售計劃、選擇合適的銷售渠道等。（3）引入專業(yè)物業(yè)管理團隊可以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，但需對物業(yè)管理團隊進行嚴格篩選，確保其具備專業(yè)能力和良好的服務(wù)意識。預(yù)期效果是提升業(yè)主滿意度，增強項目品牌形象。第三題案例材料：某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片位于城市郊區(qū)的住宅項目，項目占地100畝，預(yù)計總投資為10億元人民幣。公司計劃在項目開發(fā)過程中，通過以下步驟實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化：1.進行市場調(diào)研，確定目標客戶群體和產(chǎn)品定位；2.制定詳細的開發(fā)計劃和投資預(yù)算；3.通過公開招標選擇合適的施工單位和供應(yīng)商；4.在項目開發(fā)過程中，嚴格控制成本，確保工程質(zhì)量；5.完成項目后，通過合理的營銷策略和定價策略，實現(xiàn)銷售收入最大化。請根據(jù)以上案例材料，回答以下問題：1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行市場調(diào)研時，以下哪項內(nèi)容不屬于目標客戶群體的調(diào)研內(nèi)容？A、客戶收入水平B、客戶年齡結(jié)構(gòu)C、客戶購房偏好D、客戶對周邊配套設(shè)施的需求答案：D2、在制定開發(fā)計劃和投資預(yù)算時，以下哪項措施有助于降低項目成本？A、增加廣告宣傳費用B、提高建筑材料的品質(zhì)C、優(yōu)化設(shè)計方案，減少工程量D、延長工程工期，降低人工成本答案：C3、在項目開發(fā)過程中，為了確保工程質(zhì)量，公司采取了以下哪項措施？A、降低施工單位的投標價格B、對施工單位進行定期質(zhì)量檢查C、將工程質(zhì)量責(zé)任完全推給施工單位D、減少監(jiān)理工程師的數(shù)量答案：B二、論述題（30分）題目：論述在當前經(jīng)濟環(huán)境下，如何運用經(jīng)濟分析方法提高房地產(chǎn)項目的投資決策效率。答案：在當前經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)項目的投資決策面臨諸多挑戰(zhàn)，如市場波動、政策調(diào)控、資金成本等。為了提高投資決策效率，以下是從經(jīng)濟分析角度提出的幾點建議：1.市場分析：首先，要對房地產(chǎn)市場進行深入分析，包括市場供需關(guān)系、價格走勢、競爭格局等。通過收集和分析相關(guān)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)市場報告、房價指數(shù)、土地交易數(shù)據(jù)等，可以預(yù)測市場趨勢，為投資決策提供依據(jù)。2.成本分析：在投資決策過程中，要充分考慮項目的建設(shè)成本、運營成本、維護成本等。通過對成本進行細致核算，可以確保項目的盈利能力。同時，要考慮資金的時間價值，運用貼現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF）等財務(wù)模型對項目進行估值。3.風(fēng)險評估：房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險較大，包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等。通過風(fēng)險評估，可以識別潛在風(fēng)險，并采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。如采用敏感性分析、情景分析等方法，對項目可能出現(xiàn)的不同情況進行預(yù)測。4.投資回報分析：運用內(nèi)部收益率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）等指標，對項目的投資回報進行評估。通過對不同投資方案進行比較，選擇最優(yōu)的投資決策。5.政策因素分析：在投資決策過程中，要密切關(guān)注國家及地方政策動態(tài)，如房地產(chǎn)調(diào)控政策、金融政策等。政策變化可能對項目產(chǎn)生重大影響，因此要充分考慮政策因素，確保投資決策的合理性。解析：1.市場分析是投資決策的基礎(chǔ)，通過對市場的深入了解，可以預(yù)測市