購物中心建設(shè)及管理技術(shù)規(guī)范編制說明

《購物中心建設(shè)及管理技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）》編制說明一、工作簡況（一）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀我國購物中心經(jīng)過四十多年發(fā)展，現(xiàn)已進入成熟期，市場容量逐漸趨向飽和，進入存量時代。這一時期，行業(yè)關(guān)注點由數(shù)量增長向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變：一是購物中心存量改造成為當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的重要特征。改造項目涉及老舊商場、傳統(tǒng)百貨、老舊廠房等，有的項目改造后成為網(wǎng)紅的商業(yè)打卡地。隨著購物中心存量趨勢加深，存量改造勢頭有望持續(xù)增強。二是購物中心更加注重精細化運營。存量時代下購物中心投資者難以通過新建數(shù)量增長彌補運營能力不足，且同質(zhì)化競爭下更需優(yōu)秀運營加持，包括更加精準(zhǔn)的商業(yè)定位、更關(guān)注消費者體驗、更注重員工培訓(xùn)和團隊建設(shè)等。三是數(shù)字化技術(shù)的重要性持續(xù)凸顯，通過數(shù)字化技術(shù)，購物中心可以更好地服務(wù)會員、吸引客流、精準(zhǔn)觸達、促進轉(zhuǎn)化，并提升數(shù)據(jù)搜集、分析能力，為深度運營提供有力支持。（二）制修訂必要性2011年國內(nèi)貿(mào)易行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《購物中心建設(shè)及管理技術(shù)規(guī)范》發(fā)布實施以來，對推進我國購物中心建設(shè)與發(fā)展起到積極作用。目前，購物中心的建設(shè)由原來的新建為主轉(zhuǎn)變?yōu)楦赂脑鞛橹鳎戎案幼⒅亟ㄖ黧w的可識別性和特色打造，運營由原來的零售業(yè)態(tài)為主向多元融合、注重體驗的業(yè)態(tài)組合發(fā)展。同時，伴隨數(shù)字化發(fā)展，購物中心應(yīng)用新技術(shù)打造屬于自己的私域流量、實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷，開展賣場數(shù)字化改造、提升科技體驗。這種背景下，原有標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)購物中心經(jīng)營現(xiàn)狀及未來方向，需要對原標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)內(nèi)容做出補充和調(diào)整。（三）任務(wù)來源國內(nèi)貿(mào)易行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《購物中心建設(shè)與管理技術(shù)規(guī)范》于2022年8月17日經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)列入標(biāo)準(zhǔn)修訂計劃（《商務(wù)部辦公廳關(guān)于下達2022年第一批商務(wù)領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計劃項目的通知》商辦建函〔2022〕215號），標(biāo)準(zhǔn)由中國商業(yè)聯(lián)合會牽頭起草，全國批發(fā)與零售市場標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會（TC438）歸口。2024年4月18日，商務(wù)部辦公廳以“商辦建函〔2024〕302號”文件下達關(guān)于調(diào)整商務(wù)領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計劃項目的通知，對2015-2022年期間立項的商務(wù)領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計劃項目進行清理，《購物中心建設(shè)與管理技術(shù)規(guī)范》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)修訂計劃納入繼續(xù)執(zhí)行項目清單。（四）主要參加單位和工作組成員由中國商業(yè)聯(lián)合會牽頭標(biāo)準(zhǔn)起草，組織相關(guān)單位和企業(yè)參與標(biāo)準(zhǔn)起草工作。按照標(biāo)準(zhǔn)化法等相關(guān)規(guī)定，繼續(xù)深入研究，為切實提高標(biāo)準(zhǔn)的先進性、科學(xué)性和適用性，細化標(biāo)準(zhǔn)條款要求，完成標(biāo)準(zhǔn)修訂工作。（五）主要工作過程1.標(biāo)準(zhǔn)起草情況。標(biāo)準(zhǔn)立項后，中國商業(yè)聯(lián)合會于2023年5月22日召開《購物中心建設(shè)及管理規(guī)范》等4個標(biāo)準(zhǔn)啟動會，起草組討論了標(biāo)準(zhǔn)主要內(nèi)容、時間節(jié)點等，會后形成標(biāo)準(zhǔn)工作組討論稿（一稿）。2023年9月12日召開標(biāo)準(zhǔn)起草會，對標(biāo)準(zhǔn)修訂內(nèi)容進行了討論。之后通過在北京、上海、長沙、廣州等地調(diào)研和座談，進一步完善標(biāo)準(zhǔn)，于2024年6月11日形成《購物中心建設(shè)與管理技術(shù)規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)工作組討論稿（二稿）。之后，經(jīng)起草組多次線上溝通、修改，于2024年8月22日完成標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿以及征求意見相關(guān)材料的準(zhǔn)備。2.標(biāo)準(zhǔn)征求意見情況。3.標(biāo)準(zhǔn)征求意見處理、形成送審稿情況。4.標(biāo)準(zhǔn)審查情況。二、標(biāo)準(zhǔn)制編制原則和內(nèi)容（一）編制原則1.規(guī)范性原則。本標(biāo)準(zhǔn)在起草過程中，嚴(yán)格按照《GB/T1.1-2020標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》編寫。2.適用性原則。本標(biāo)準(zhǔn)建立在企業(yè)實踐基礎(chǔ)上，根據(jù)符合現(xiàn)實、符合行業(yè)普遍情況對標(biāo)準(zhǔn)進行修訂，具有廣泛的適用性。3.引導(dǎo)性原則。通過標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)推進行業(yè)共識，引導(dǎo)購物中心提高精細化服務(wù)能力，助力行業(yè)健康、快速、持續(xù)發(fā)展。（二）主要修訂內(nèi)容1.術(shù)語部分1）修改了“購物中心”的定義，直接引用國家標(biāo)準(zhǔn)。2）刪除了“業(yè)主”“商業(yè)租戶”“綠色建筑”等3個不受語境限制的定義。2.第4部分建設(shè)要求1）將原標(biāo)準(zhǔn)“選址”改為“前期論證”，并增加更新改造的前期論證要求，符合購物中心現(xiàn)狀；2）將原標(biāo)準(zhǔn)第五章的“經(jīng)營定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃”調(diào)整至第四章的“規(guī)劃”內(nèi)容中。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，專業(yè)商管公司已經(jīng)發(fā)展成熟，業(yè)態(tài)規(guī)劃均前置到規(guī)劃環(huán)節(jié)。3.第5部分運營管理要求1）將“招租與經(jīng)營管理”改為“招商管理”并更改了相關(guān)內(nèi)容。主要來自調(diào)研中企業(yè)建議，因招商管理在購物中心運營管理中越來越專業(yè)化、獨立化。2）增加了“賣場管理”“營銷管理”“數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用”的內(nèi)容容，是購物中心的商管團隊的重要的工作，相關(guān)內(nèi)容來自企業(yè)實踐與調(diào)研總結(jié)。（三）主要試驗（或驗證）情況分析。未涉及。三、與國際、國外有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)水平的比對分析經(jīng)查詢，目前未發(fā)現(xiàn)類似標(biāo)準(zhǔn)。四、與有關(guān)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和其他強制性標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系，配套推薦性標(biāo)準(zhǔn)的情況本標(biāo)準(zhǔn)符合現(xiàn)行法律、法規(guī)、相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的要求。五、重大分歧意見的處理過程及依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)在修訂過程中，廣泛征求了各方面的意見和建議，無重大分歧。六、實施標(biāo)準(zhǔn)所需要的技術(shù)改造、成本投入、老舊產(chǎn)品退出市場時間、實施標(biāo)準(zhǔn)可能造成的社會影響等因素分析，以及根據(jù)這些因素提出的標(biāo)準(zhǔn)實施日期建議零售行業(yè)進入存量競爭時代，做好更新改造、數(shù)字技術(shù)應(yīng)用、精細化運營已成為購物中心轉(zhuǎn)型升級的一項基礎(chǔ)工作。因此，企業(yè)可以參考該標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)自身經(jīng)濟條件、數(shù)字化升級目標(biāo)進行技術(shù)改造和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程優(yōu)化。標(biāo)準(zhǔn)實施日期建議為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后1個月。七、實施標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)政策措施標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，除在協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布有關(guān)新聞以外，擬由主要起草單位在行業(yè)內(nèi)組織標(biāo)準(zhǔn)的宣貫、培訓(xùn)等活動，做好標(biāo)準(zhǔn)條文解讀，讓社會各界、零售企業(yè)更好地了解標(biāo)準(zhǔn)、使用標(biāo)準(zhǔn)。八、預(yù)期達到的效益、對產(chǎn)業(yè)發(fā)