哈爾濱市哈西新區(qū)北20地塊大型商住項目前期策劃

1 8 8 8二、全國房地產(chǎn)市場 第二節(jié)全國宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)政策 第一節(jié)黑龍江省宏觀經(jīng)濟環(huán)境 二、黑龍江省宏觀經(jīng)濟狀況 0 3一、黑龍江省房地產(chǎn)市場狀況 3 6第三章哈爾濱宏觀經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展綜述 8 8 8 2 三、哈爾濱市社會消費品零售總額 四、哈爾濱市城市居民家庭年人均可支配收入 六、哈爾濱宏觀經(jīng)濟狀況評述 第三節(jié)哈爾濱房地產(chǎn)市場概括 二、新建商品房銷售總體情況 第一節(jié)哈爾濱市在售項目 第二節(jié)哈西新區(qū)北20地塊周邊調(diào)研與分析 二、哈爾濱西客站的戰(zhàn)略地位 第三節(jié)群力新區(qū)區(qū)域分析 3 第一節(jié)項目基本情況 一、北20地塊位置 第二節(jié)區(qū)域環(huán)境 第六章哈西新區(qū)北20地塊前期策劃 第一節(jié)項目整體定位建議 第二節(jié)項目客群定位解析 4 第三節(jié)項目規(guī)劃布局建議 第四節(jié)項目建筑風格建議 第六節(jié)項目住宅建議 第七節(jié)項目車位建議 第十節(jié)項目物業(yè)建議 5二、時尚網(wǎng)絡 三、住宅安防系統(tǒng) 第十二節(jié)項目夜景照明系統(tǒng)建議 第十三節(jié)項目綠色環(huán)保材料建議 第十四節(jié)項目案名建議 第十五節(jié)項目開發(fā)周期建議 第十六節(jié)項目銷售價格建議 第七章哈爾濱商業(yè)調(diào)研 二、南崗商圈簡介 第三節(jié)哈爾濱商圈小結 一、城市商圈比較發(fā)達 三、專業(yè)市場滿足大眾消費 四、特色街建設成效顯著 6 二、著哈市地鐵建設的啟動，也將催動哈爾濱商業(yè)的進一步發(fā)展。 二、金太陽時尚購物城 三、哈西綜合批發(fā)市場 第八章哈爾濱商業(yè)建議 7 8第一節(jié)全國宏觀經(jīng)濟發(fā)展1、全國2009年宏觀經(jīng)濟發(fā)展總結與回顧2008-2009年各季度GDP增長速度--GDP季度增速09年1季度2季度3季度08年1季度從2009年一季度6.1%的近年來谷底，到二季度7.9%,再到三季度8.9%,(2)國名經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車92008-2009年各月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額——城鎮(zhèn)固定資嚴投資(億元)——城鎮(zhèn)固定資嚴投資(億元)——同比增速(%)02009年中國政府4萬億元投資的陸續(xù)投入有力拉動了經(jīng)濟增長，有效扭轉進口(億美元》一出口(億美元)02008-2009年社會消費情況——社會消費品零售總額(億元)—增長率0從08年到09年，社會消費品零售總額整體呈上升趨勢，但是上升幅度不大，主要原因是彈性較高的服務性消費的走低。2010年，隨著中國經(jīng)濟的全面1、2009年全國房地產(chǎn)運行情況與分析————2009年房地產(chǎn)市場急劇升溫在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，09年大陸房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。(1)投資增長：逐季加快，回升勢頭好于08年預期在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來大陸房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比上年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%,此前業(yè)界預測2009年房地產(chǎn)投資增長在10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負增長，全年16.1%的增長遠遠好于08年預期。(2)銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增進入2009年中旬以來，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，同比上年增長42.1%;商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。無論從銷售面積還是從銷售金額來看，2009年的房地產(chǎn)市場成交都超過了歷史上最好的水平。(3)價格上漲：同比漲幅由負轉正，環(huán)比連續(xù)上行(4)資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，09年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%;其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%;個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。(5)國房景氣指數(shù)持續(xù)走高2009年從4月份開始，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)上升，到12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為103.66,比11月份提高政策，從2009年初成交低迷到2009年5月份以后，房地產(chǎn)市場全面開花，出第二節(jié)全國宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)政策宏觀經(jīng)濟政策及房地產(chǎn)政策2009年12月5-7日，中央經(jīng)濟會議在京召開，會定調(diào)07:讀港健激放策常調(diào)纖安觀4:保地宏艱政景連性生調(diào)；積模射政和被指市動策1大農(nóng)村危房改造支持力度”放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口逐步能力遠不及城市房價，故該政策在短期內(nèi)能夠起到的作用十分有稍格和20022000200420052006200720圖上新開工面積直線上升20022003200420062000200720瑞理硅通結國數(shù)(3)“繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；同時把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點”一方面國內(nèi)外經(jīng)濟形勢轉好，另一方面回升的基礎并不穩(wěn)固。所以財政和貨幣政策不能有大的變化，但應會做些微調(diào)，鞏固經(jīng)濟回升勢頭，避免出現(xiàn)新的問題，重點支持結構調(diào)整，所以未來一年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面對的財政和貨幣政策將不會有太大的緊縮，但中央一定會回籠一部分貨幣。中國人民銀行中國人民銀行年1月18日金率0.5個百10年1月18健康發(fā)展提國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。10年1月10會議決定，讓營業(yè)稅A征免時限由年9年12月9日少50%的09年12月172009年12月14二、宏觀市場環(huán)境解析-理性看待市場從2009年年初的市場低谷到年尾的迭創(chuàng)新高，2009年樓市的戲劇性變化，讓我們更真切的看清中國房地產(chǎn)“政策市”的本質。為了遏制房地產(chǎn)市場瘋漲的局面，2009年底中央政府終于下定了對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的決心，自2009年12月以來，中央在一個月內(nèi)連續(xù)5次出臺房地產(chǎn)政策與1次信貸緊縮政策聯(lián)合控市。但是想了解宏觀調(diào)控，我們就需要看清一個本質問題：樓市崩潰將會導致的政治、社會、經(jīng)濟問題是本屆政府無法承受之重。事實上，迄今為止，這一輪宏觀調(diào)整采用的所有手段，目的都是暫時影響市場信心，而非治本。調(diào)控是手段不是目的，受金融危機影響，未來較長一個時間段內(nèi)，中央都需要房地產(chǎn)業(yè)來拉動內(nèi)需、消化鋼鐵水泥等過剩產(chǎn)能、為地方財政造血，至少本屆政府出臺令樓市“硬著陸”的強硬政策的可能性不大。一個重要的信號就是本輪宏觀調(diào)控采取的手段與以往截然不同，強調(diào)通過增加供應來調(diào)節(jié)市場，而非以往慣用的抑制需求。事實上地方政府即無動力也無財力增加經(jīng)濟適用房的供應，所以我們說現(xiàn)在中央提出的很多口號，目的只是暫時影響市場信心，冷卻一下過熱的樓市，遏制部分城市房價快速漲的勢頭，但若對市場影響太大，政府一定會再度放寬因此我們認為未來2年內(nèi)，大盤將繼續(xù)在左右搖擺中穩(wěn)步向上，價格可能但是項目最后還是要面對市場的，就微觀層面而言，今后兩年到三年內(nèi)樓市真正的壓力，是來自中央推行城鎮(zhèn)化建設以擴大內(nèi)需政策可能會支持新開工面積繼續(xù)增長及09年銷售火爆的情況使開發(fā)商對未來樓市良好的預期而大量購置土地，在實體經(jīng)濟位尚未實現(xiàn)真正好轉，內(nèi)需動力不足的情況下，這意味著緩，城鎮(zhèn)化建設促使大量開工面積增加，農(nóng)村人口購買力短期內(nèi)無法支持樓市第一節(jié)黑龍江省宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、黑龍江省概括1、地理位置和面積黑龍江省位于中國東北部，是中國位置最北、緯度最高的省份，東西跨14南部與吉林省接壤。全省土地總面積47.3萬平方公里(含加格達奇和松嶺區(qū)),2、自然資源年均降水量在450-650毫米，年平均氣溫-4-4℃,無霜期在100-140天之間。有耕地面積13363.5萬畝，占全國耕地面積9.4%,人均占有耕地3.6畝(農(nóng)業(yè)人口人均6.7畝),高于全國人均1.3畝水平，總面積和人均占有量均居全國第一里江、松花江和綏芬河四大水系，流域面積在50平方公里的河流1918條，其中超過5000平方公里的有27條，10000平方公里以上的有18條。黑龍江全長資源總量798億立米，居東北、華北、西北各省市區(qū)之首，其中地表水650億黑龍江省轄98個縣級以上行政建置單位，其中哈爾濱、齊齊哈爾、牡丹江市、佳木斯、鶴崗5市，黑河、嫩江、合江3專區(qū)，66縣、旗，2個兼有行政職能的縣級礦區(qū)(雞西、雙鴨山),22個市轄區(qū)綏化綏化七臺哈爾濱雞西哈爾濱牡丹國哈爾濱北20地塊前期策劃報告據(jù)調(diào)查資料顯示，截止2008年末，黑龍江省全省常住總人口(以下簡稱總人口)3825萬，人口出生率為7.91%,死亡率為5.68%,自然增長率為2.23%。全省共有家庭戶1356萬戶，家庭戶平均戶規(guī)模2.82人。全省共有城鎮(zhèn)人口2119.1萬，城鎮(zhèn)人口比重為55.4%,鄉(xiāng)村人口1706萬，鄉(xiāng)村人口比重為44.6%。黑龍江省人口占全國總人口的2.88%,按人口總量排序，居全國31個省(直轄市、自治區(qū))的第15位；人口密度每平方公里為84人，比全國低54人，人口密度按由小到大排序，居全國31個省(直轄市、自治區(qū))的第6位。全省各主要年研人口及增長情況單位，方人年份人口年平均增長人口年平均增長率1增加值1089.1億元，增長8.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值4365.9億元，增長122008年實現(xiàn)地方財政收入767.1億元，比上年增長32.4%;全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11581元和農(nóng)村居民人均純收入4856元，分別比上年增長13%與17.5%;全省城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8623元和農(nóng)村居民人均生活消費支出3844.7元，分別增長14.7%。與23.3%。2強勁，其中2009年(1-10月份)第一產(chǎn)業(yè)增加值為32.6億元，比上年同期增加5.8%,第二產(chǎn)業(yè)增加值為2553.7,比上年同期增加10.3%,第三產(chǎn)業(yè)增加值為2075,比上年同期增加9.5%,2009年1-10月分實現(xiàn)地方財政收入464.0億元，比上年同期增長5.7%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11496元和農(nóng)村居民人均純收入5961元，分別比上年增長13.9%與6%;全省城鎮(zhèn)居民人均消費性支出7983元和農(nóng)村居民人均生活消費支出2690元，分別增長11%。與11.9%。地區(qū)生產(chǎn)總值各季累計增長速度地區(qū)生產(chǎn)總值各季累計增長速度8754200720089632、宏觀經(jīng)濟綜述(1)黑龍江省近幾年良好的經(jīng)濟發(fā)展為哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較(2)居民人均可支配收入的大幅增長促進了省內(nèi)人民消費力水平的提升，為哈第二節(jié)黑龍江房地產(chǎn)發(fā)展綜述房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。在經(jīng)過十幾年發(fā)展，黑龍江省的房地產(chǎn)業(yè)正逐步向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化的方向與轉，尤其最近幾年，在強勁市場需求的拉動下，黑龍江省房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)投資、銷售等各項指標呈全面增長態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)正在成為促進黑龍江省經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。4黑龍江省2004年-2009年房地產(chǎn)投資及其增幅走勢圖黑龍江省2004年-2009年房地產(chǎn)投資及其增幅走勢圖2004年2005年2006年2007年2008年2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)一◆—增幅0展，盡管有些年份因受宏觀調(diào)控的影響(譬如05年),增速放緩，但已連續(xù)6年呈現(xiàn)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資額較08年增長28.2%,為563.9億元，投資增長幅度達到自05年(1)銷售面積走勢52005年2006年2007年0隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，以及省城鎮(zhèn)居民改善居住條件的意愿加強，投資等需求因素助長，黑龍江省商品房需求除08年受金融危機影響下降外，其他年份房地產(chǎn)市場需求呈逐年擴大的趨勢，09年房地產(chǎn)市場銷售面積突破2000萬平米，增長幅度高達35%。未來幾年隨著舊城改造、城鎮(zhèn)化建設步伐加大因素的影響，未來黑龍江省房地產(chǎn)成交量將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的趨勢。(2)銷售價格走勢6002004年2005年2006年2007年2008年2009年■商品房平均銷售價格(元/平方米)一增幅自2005,黑龍江省房地產(chǎn)價格突破2000元后，房地產(chǎn)價格持續(xù)持續(xù)走高，到2009年末，房地產(chǎn)銷售價格突破3237元，較08年上漲了14.3%。1、開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長，但開發(fā)投資總量仍顯不足黑龍江省近幾年內(nèi)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴大，開發(fā)投資額也持續(xù)走高，但開發(fā)投資總量仍顯不足，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重僅為11%,比全國低73、2010年黑龍江房地產(chǎn)市場展望2010年，在國家繼續(xù)實行的積極的財政政策和8價漲幅均有望回落。然而隨著中央擴大城鎮(zhèn)化建設、舊城改造以及09年火爆市場房地哈爾濱位于東經(jīng)125°42′-130°10′,北緯44°04′-46°40′,是黑龍江省省9旅游者3748.8萬人次，增長25.4%;入境旅游者24.0萬人次，下降19.2%。旅游業(yè)務總收入310.2億元，增長26.2%。其中，國內(nèi)旅游業(yè)務收入300.3億元，增長28.8%;國際旅游創(chuàng)匯1.5億美元，下降19.4%。全市擁有星級賓館100家，旅行社250家。空中走廊的重要樞紐。哈爾濱鐵路主要有哈大、濱綏、濱州、濱北、拉濱五條鐵路連通國內(nèi)。哈爾濱水運航線遍及松花江、黑龍江、烏蘇里江和嫩江，并與俄羅斯遠東部分亞地區(qū)。哈爾濱太平國際機場進出港旅客達到443.7萬人次/年，已有23家國內(nèi)外航空公司在哈爾濱機場投入運營，開通國內(nèi)、國際航線82條，通航城市47個。已初步形二、哈爾濱城市規(guī)劃根據(jù)《哈爾濱市城市總體規(guī)劃(2004-2020)》定位，給予哈爾濱的城市性質為：旅游事業(yè)的現(xiàn)代化中心城市”。(2)城市規(guī)模2010年城市實際居住人口規(guī)模394萬人，城市建設用地規(guī)模365km2;2020年城市實際居住人口規(guī)模460萬人，城市建設用地規(guī)模458km2。(3)城市空間發(fā)展規(guī)劃(4)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(5)建設用地規(guī)劃城市建設用地發(fā)展是向南、向西南發(fā)展，近期發(fā)展中心城區(qū)的空地和插花農(nóng)規(guī)劃期內(nèi)哈爾濱市城區(qū)建設用地平均每年發(fā)展4平方公里。城市建設用地發(fā)展示意圖城市建設用地發(fā)展示意圖(6)交通規(guī)劃道路網(wǎng)以完善布局、優(yōu)化道路為目標，形成道為輔助；支路網(wǎng)均衡，銜接良好的城市道路網(wǎng)絡。到2020年，城區(qū)干道里程達到1611公里。加大了哈爾濱同歐洲和全國各地的貿(mào)易往來。城市規(guī)劃到2020年，將更位這座—哈爾濱地區(qū)生產(chǎn)總值近幾年內(nèi)，哈爾濱經(jīng)濟取得飛速發(fā)展，自2002至2009年間，哈爾濱國民生產(chǎn)總值增幅一直保持2位數(shù)增長。2009年，是非比尋常的一年，面對國際金融危機，哈爾濱制定一系列得力措施，保增長、保民生、保穩(wěn)定，攻堅克難，逆勢奮進，取得重大勝利。哈爾濱市2009年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3258.1億元，比上年增長13%,在東北地區(qū)繼沈陽、大連之后第三個進入3000億元行列。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年二、哈爾濱市區(qū)域財政收入伴隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，哈爾濱財政收入也是逐年增長，自2002年至2009年，7年間，財政收入的增幅也一直保持著2位數(shù)的增長。哈爾濱市2009年全年財政收入338.4億元，比上年增長20.6%,盡管較2008年增幅有所減弱，但仍保持20%的增長勢財政一般收入(億元)—◆—增幅50.0自2002年至2009年7年間，社會消費品總額持續(xù)走高連年攀升，這說明人民購買能力在逐漸加強，人民物質文化生活水平的逐年提高。2009年全年，在國家擴大內(nèi)需的宏觀環(huán)境作用下，哈爾濱消費市場持續(xù)繁榮，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1507.9億元，增長19.3%。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年800.0600.0400.0200.0002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年投資呈強勁增長勢頭，完成全社會固定資產(chǎn)投資1892.1億元，增長41.1%,增幅較同期提高10.9個百分點。2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年積1605.8萬平方米，增長24.6%;商品房屋竣工面積529.3萬平方米，增長13.3%,其中商品住宅竣工面積448.2萬平方米，增長13.6%;商品房銷售面積704.1萬平方米，增長20.1%,其中商品住宅銷售面積626.7萬平方米，增長24.4%。2009年哈爾濱商品房市場呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的趨勢，截止2009年12月末，全市商品哈爾濱2009年商品房成交套數(shù)一覽表口成交套數(shù)口成交套數(shù)高品質住宅、二環(huán)內(nèi)及二環(huán)外項目等；既包含每平方米4000元以下低價位項目，也包含每平方米6000元以上的中高價項目。房地產(chǎn)市場回暖增加了開發(fā)圖5-1-3:哈市近6個月商品房成交均價成均價7月9月10月資料來源：真觀堂地產(chǎn)信息研究中心口成交面積(萬)口成交面積(萬)哈爾濱各行政區(qū)域商品房銷售圖表名分別為道里區(qū)、香坊區(qū)、南崗區(qū)、松北區(qū)、道外區(qū)。由于政府大力發(fā)展群力的政策，群力新區(qū)及周邊涌現(xiàn)一批具有影響力的項目，其良好的環(huán)境及升值前景吸引了大批投資置業(yè)者，從而使道里區(qū)占據(jù)各城區(qū)成交量榜首，而香坊區(qū)目前項目主要集中在原動力區(qū)，各方面配套相對完善，彌補了其地段方面的劣勢，同時其相對較低的價格吸引了大量剛性需求客戶置業(yè)，拉動了整個區(qū)域的發(fā)展。而南崗區(qū)目前供應量主要集中在哈爾濱西客站地區(qū)，隨著西客站地區(qū)的開發(fā)，南崗區(qū)的成交量也會有所上升。哈爾濱各行政區(qū)域商品房銷售比例2009年度道里區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展十分迅猛，從成交數(shù)量和群力地王的產(chǎn)生上得到了充分的印證。據(jù)統(tǒng)計，道里區(qū)的商品房供應主要集中在群力新區(qū)，截至十月份，群力商品房成交均價已經(jīng)達到5108元/平方米，遠遠超過自身所處環(huán)線的均價4300元/平方米，超過配套成熟的香坊區(qū)4464元/平方米，超過哈爾濱早年建設的松北4621元/平方米與哈西新區(qū)4392元/平方米，直追城市中心區(qū)域南崗區(qū)5688元/平方米。雖然價格在不斷攀升，但群力新區(qū)各群力新區(qū)自規(guī)劃修建開始，就備受關注。而隨著群力新區(qū)規(guī)劃的金融區(qū)、住宅區(qū)以及配套設施等項目的相繼動工，其增值潛力進一步凸顯出來，以及小區(qū)環(huán)境、商品房質量、性價比等多種優(yōu)勢，也是購房者在此買房考慮的又南崗區(qū)作為城市傳統(tǒng)核心區(qū)域，生活各項配套十分成熟，因此受到眾多意向置業(yè)者的青睞，但是由于二環(huán)內(nèi)土地日益稀缺，市場供應項目稀少，價格也是居高不下，也成為阻礙購房者南崗置業(yè)的主要因素。目前南崗區(qū)供應量主要集中在哈爾濱西客站地區(qū)，如辰能溪樹庭院、金域藍城等項目一經(jīng)推出亮相就受到了市場的極大關注，隨著西客站地區(qū)的開發(fā)，將會有越來越多的項目進入市場，南崗區(qū)的市場成交量有望在明年大幅上升。道外區(qū)道外區(qū)作為哈爾濱的老城區(qū)，近年來大部分項目約為棚改回遷項目，商品房供應量很小，成交量相對也不高，只占全市成交量的11%,但隨著第一批回遷項目的落幕，道外區(qū)2010年的商品房供應量會有所增加。2009年哈爾濱房地產(chǎn)市場出現(xiàn)先抑后揚，量價齊升的局面，哈市房價的漲房地產(chǎn)市場交易擁擠。2010年，隨著剛性需求的釋放和政策實施后購房成本的增加，將會有效抑制投機購房和投資購房現(xiàn)象，市場將會有所降溫，2009年土地收益逾60億元地產(chǎn)交易熱點集中在四環(huán)以內(nèi)及群力新區(qū)。2009年，市國土資源局共掛牌出讓土地84個項目，其中經(jīng)營性項目56工業(yè)倉儲項目28個，占33.33%。出讓土地總面積654.17萬平方米，其中經(jīng)營性項目用地460.52萬平方米，占70.40%,工業(yè)倉儲項目用地193.65萬平方米，占29.60%。成交總額127.49億元，其中經(jīng)營性用地121.40億元，占95.22%,工業(yè)用地6.09億元，占4.78%。掛牌成交金額比起始價溢價45.55%,政府土地純收益約為61.82北區(qū)13宗、群力新區(qū)3宗、開發(fā)區(qū)9宗、四環(huán)以內(nèi)棚改、儲備項目13宗、平房區(qū)1宗。用地面積278.62萬平方米，成交價款場逐漸成活躍態(tài)勢，共組織出讓國有建設用地19批宗、群力新區(qū)11宗、開發(fā)區(qū)10宗、四環(huán)以內(nèi)棚改、儲備項目15宗、平房區(qū)1宗、哈西新區(qū)1宗，成交46宗，用地面積359.02萬平方米，成交價款124.63億元，未來10年城市用地規(guī)模將拓展至458平方公里區(qū)，根據(jù)哈爾濱市城市總體規(guī)劃，做好主城區(qū)新增用地指標安排，到2020年主城區(qū)用地規(guī)模達到22682公頃，安排新增城市用地規(guī)模1774公頃。土地儲備量逾千萬平方米先期啟動26個土地一級開發(fā)項目萬平方米，預計總投資額逾160億元。級開發(fā)項目，擬儲備土地總面積214萬平方米，預計年投資額36億元。項目開發(fā)周期位置第四章哈爾濱區(qū)域調(diào)研面11.8萬42萬高層60—155m2公離20-46m26500元東輝明珠園街6.萬8.6方多層。小高層6000元南崗區(qū)哈西大街54.6萬高層多層洋房8500,高層大街交匯處20萬49萬小高層、高層5700元客站地區(qū))10.97萬40.98萬6000-3000元/m2,商鋪17000元交匯處6.3萬15萬高層住宅、商業(yè)、8000元/m2天鵝灣22萬00萬18-31層板式高層均價7500元/m2品半型福順尚都板式高層、公寓、大型綜合商業(yè)東輝明珠園10棟高層和11棟多層高層、多層、社區(qū)商業(yè)西典家園小高層、高層、底商金域藍城1000m2城市廣場恒盛豪庭高層住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、生態(tài)公園天鵝灣18-31層板式高層，項目名稱產(chǎn)品共型主力戶型銷售狀況東輝明珠園多層、小高層一期已售完，均價6000元。二期3月預售溪樹庭院高層多層二期已基本售完(剩余部分小戶型在售),三期6月預售西典家園小高層、高層五期60m2尾房在售，均價5700/m2金域藍城公寓、住宅、酒店、商業(yè)一期部分高層、多層在售，3-4月推出40-100平米高層恒盛豪庭高層住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、生態(tài)公園一期已售完，二期未定天鵝灣18-31層板式高層在售三期，均價7500元/m2項目名稱主力戶型現(xiàn)售價格元銷售狀況福順尚都已售完東輝明珠園一期已售完，均價6000元辰能溪樹庭院二期已基本售完(剩余部分小戶型在售),三期6月預售西典家園五期60m2尾房在售，均價金域藍城一期部分高層、多層在高層恒盛豪庭一期已售完，二期未定面積43.18平方公里，8到10年后，這里將集基礎教育、商貿(mào)商務、生態(tài)居住、新興2、區(qū)域優(yōu)勢分析哈西老工業(yè)區(qū)形成于上個世紀50年代。按照當時的城市發(fā)展規(guī)劃，哈西地區(qū)要成為哈市重工業(yè)聚集區(qū)。在此基礎上規(guī)劃中的哈西新區(qū)，擁有六大優(yōu)勢：1)、區(qū)位優(yōu)勢，哈西位于哈市城區(qū)西南部，是哈爾濱南端的門戶；2)、科技資源豐富，擁有15所大專院校及10個省級以上科研院所；3)、城市基礎設施完善，擁有重要的城市出入口和鐵路樞紐，主干道學府路與京哈高速公路和城市二、三、四環(huán)路相連接，即將啟動建設的地鐵1號線貫穿新區(qū)南北；4)、產(chǎn)業(yè)基礎良好，建有服裝、果品、鋼材批發(fā)等市場；5)、開發(fā)建設呈強勁發(fā)展勢頭，社會對哈西老工業(yè)區(qū)的發(fā)展關注度高；3、哈西新區(qū)構成框架哈西新區(qū)是多元組合而成的現(xiàn)代化城市副中心，各建設項目都融合了現(xiàn)代理念，進行高標準規(guī)劃。1)、生態(tài)人居——該項目預計總占地面積300萬平方米，分布于哈西新區(qū)內(nèi)，將建設成為交通便利、景觀宜人的人文生態(tài)社區(qū)。目前先期啟動建設的是三部分居住區(qū)，占地面積分別為18萬平方米、17.9萬平方米和14萬平方米。在居民住宅周圍，還將建設商2)、哈西商業(yè)城——位于哈西新區(qū)規(guī)劃中心，擬規(guī)劃用地面積26萬平方米，其中規(guī)劃商業(yè)用地面積20萬平方米，綠化廣場面積6萬平方米。項目區(qū)域內(nèi)包括以信息和金融為主的商務辦公區(qū)，舉行各種文化活動的文化長廊，以購物、休閑、娛樂為主的商貿(mào)綜合服務商業(yè)廣場。擬規(guī)劃建設8條以上專業(yè)品牌特色街區(qū)，如歐陸風情酒吧街、江南美3)、哈西教育城——位于哈西新區(qū)的核心區(qū)，規(guī)劃占地面積45.8萬平方米，分為學前區(qū)、小學區(qū)、初中區(qū)、高中區(qū)、職教區(qū)、教育管理中心區(qū)、信息科研區(qū)和體育運動中心區(qū)等8個分區(qū)。項目總投入約20億元。4)、總部經(jīng)濟發(fā)展大廈——位于哈西新區(qū)綜合商務區(qū)內(nèi)，擬規(guī)劃用地3.52萬平方米，規(guī)劃建筑面積20萬平方米，是哈西新區(qū)的地標性建筑。該大廈將吸引國內(nèi)外客商直接入駐，通過信息交流、貿(mào)易往來、聯(lián)絡溝通，構建東北亞經(jīng)濟圈發(fā)展的橋梁。5)、新工業(yè)園區(qū)——位于哈西新區(qū)南部區(qū)域，占地40萬平方米，其中20萬平方米已經(jīng)啟動開發(fā)建設。該園區(qū)毗鄰哈爾濱市大學區(qū)，科技資源豐富，區(qū)內(nèi)建設項目內(nèi)容為裝備制造業(yè)、機械加工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)，包括國企改制搬遷入園、孵化器企業(yè)出孵入園。園區(qū)注重節(jié)約和合理使用能源資源，注重區(qū)內(nèi)基礎設施和生態(tài)環(huán)保設施建設，將建成具備工業(yè)園區(qū)特色，配置適應產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的硬件設施和軟件系統(tǒng)的新型工業(yè)園區(qū)。4、哈西新區(qū)筑巢引鳳哈爾濱西客站位于哈西新區(qū)、群力新區(qū)交界處，新建的哈爾濱西客站設計規(guī)模為18個站臺面22線，站房綜合樓總建筑面積在70000平方米。哈爾濱西客站是新建鐵路哈大客運專線的重要組成部分，建成后將作為哈爾濱市兩個重要的綜合客運交通樞紐中心之一，匯集鐵路、軌道交通、城市公共交通、社會交通等多種交通方式，實現(xiàn)多種交通方式的有機銜接，確保人流、車流的快速集散。2、地理位置哈爾濱西客站坐落于哈市南崗區(qū)境內(nèi)的齒輪路附近(臨道里區(qū)一側鐵道線)兩側，規(guī)劃占地面積為2至3平方公里。其中站區(qū)東西長約888米，南北寬約540米，距離道里及南崗兩個市級中心區(qū)均為大約5公里，距離哈爾濱火車站約為8公里，距哈爾濱太平國際機場約25公里，地鐵4、5號線經(jīng)過哈爾濱西客站站區(qū)。3、總體規(guī)劃哈爾濱西客站地區(qū)的定位從城市的副中心升級為哈市的另一個城市中心，這是“哈爾濱西客站地區(qū)建設辦公室”透露出的很少、但絕對具有價值的信息。哈爾濱西客站地區(qū)規(guī)劃局部圖據(jù)介紹，當初哈西新區(qū)改造建設是省、市政府為落實關于實施東北等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略而確定的區(qū)域性開發(fā)改造項目?？傮w目標是：將哈西新區(qū)建設成為基礎設施完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、產(chǎn)業(yè)布局合理、服務功能配套的“城市副中心”。無疑，定位升級為城市中心后，原來的規(guī)劃都要站在“中心”高度上，重新來設計。按此設計，其將作為哈市的城市“第二顆心臟”,至少再次起到哈爾濱站對城市發(fā)展曾起到的影響，帶動城市新一輪的大發(fā)展。哈爾濱西客站按照整體規(guī)劃，將分東西兩個廣場，因地勢高低不平，東廣場將比西廣場高出20米左右。西廣場內(nèi)，哈爾濱內(nèi)河何家溝將橫穿而過。這是設計上的一大難點，也是哈爾濱西客站的一大特色。4、交通便利哈爾濱西客站建成后將成為哈市的交通樞紐。由于連接著吉林和京哈的高速公路，還連接著地鐵、長途客站、火車站、航空，在規(guī)劃上，哈西客站地區(qū)應充分發(fā)揮物流中心的優(yōu)勢。同時，在與哈西地區(qū)相連的道路建設景觀路。哈爾濱西客站將實現(xiàn)公交長途“零換乘”,地鐵線路穿行其間，下火車不用出站臺就能坐上長途客車回家，便捷、順暢、“一條龍”的出行流程，3年后就能變成現(xiàn)實。公交快速干道、地鐵四、五號線的加入，更使哈爾濱老城區(qū)和新區(qū)實現(xiàn)緊密“牽手”。哈爾濱西客站將使鐵路、城市軌道交通、公交等多種交通方式相銜接，實現(xiàn)旅客“零換乘”、無障礙行走的現(xiàn)代化綜合交通樞紐。哈爾濱西客站將通過職工街、武威路、龍葵路、綏化路、伊春路5條通道跨過鐵路聯(lián)系群力新區(qū)和哈西地區(qū)。其中，5條通道道路紅線為60米，兩側引道局部紅線控制為100米。哈爾濱西客站東廣場臨近鐵路規(guī)劃一條快速公共交通專用干道，負責哈爾濱西客站到既有火車站(哈站)之間的旅客快速疏散，行程不到半小時。哈爾濱西客站分東西兩側廣場，廣場將成為交通樞紐區(qū)，除綠地、停車場外，廣場共設15條公交線路(東10條，西5條)。5、戰(zhàn)略地位權威部門預測哈爾濱西客站旅客近、遠期發(fā)送量分別為2060萬人和3135萬人，車站旅客最高聚集人數(shù)12000人，高峰小時旅客發(fā)送量2020年為7000人，2030年將達到11000人。2020年辦理始發(fā)、終到旅客列車80對/日，通過列車35對/日，2030年辦理始發(fā)、終到旅客列車144對/日，通過列車48對/日。作為哈西地區(qū)建設工程的一部分，哈爾濱西客站主體工程預計投資53.3億元。按照30年不落后的標準設計，將建設成為一座現(xiàn)代化的鐵路樞紐客站。把西客站地區(qū)建成第二個城市中心，對城市發(fā)展影響有多大?這里有一個可參考的模板：哈爾濱火車站——當年，鐵路是哈市的命脈，哈而按照規(guī)劃，西客站將作為哈爾濱市主要的客運車站進行規(guī)劃建設，到2020年和2030年，旅客發(fā)送量將分別達到2060萬人次和3135萬人次，占全市鐵路旅客總發(fā)送量的46%和50%,成為省內(nèi)最重要的鐵路客運交通樞紐中心。樓層狀況：層高3米占地面積：223400平米裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：南崗區(qū)哈西大街117號(原制氧機廠廠址)最高價格：8500元/平米室1廳1衛(wèi)1廚)室1廳1衛(wèi)1廚)室1廳2衛(wèi)1廚)二居室三居室物業(yè)類別：普通住宅樓層狀況：層高2.8米裝修狀況：毛坯最高價格：6000元/平米室1廳1衛(wèi)1廚)室1廳1衛(wèi)1廚)室1廳1衛(wèi)1廚)二居室三居室北區(qū)的最核心點，與國家3A級旅游景點——31.8公頃歐亞之窗景觀公園隔街相望作為樓盤硬件設計上，多層建筑設計及也達到了少有28米。到西昌路的69聯(lián)中(距小區(qū)步行約10分鐘距離)。樓層狀況：層高2.8米總戶數(shù)：1933戶(1期)物業(yè)地址：南崗區(qū)哈西大街1號(西客站地區(qū))銷售價格：5500--7000元/平米最高價格：10000元/平米開發(fā)商：黑龍江省藍城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司室1廳1衛(wèi)1廚)室3廳2衛(wèi)1廚)二居室三居室從項目本身規(guī)劃來看，規(guī)劃中設計了大體量高品質全封閉居住區(qū)(A區(qū))、沿景觀大道站前大街兩側布局必要面積的底商以及238米步行商街、25層星級酒店以及高品質公寓，以滿足業(yè)主生活以及區(qū)域發(fā)展配套要求。1000m2城市廣場■40.98萬m2,28棟Artdeco藝術裝飾風格高大建筑錯落有致地分布在站前大街兩側，建成后，將令出入冰城的商旅矚目；■沿廣場布局的28層挺拔、高大的公寓，將會成為西客站地區(qū)的地標性建筑；■20-88m2,南北周正，全部為大面寬、短進深的舒適型戶型，平面設計功能合理，戶型方正、精致、實用率高、交通面積緊湊、動靜分區(qū)合理，大量采用明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)設計，日照充足、通風順暢、視野開闊?！?5-96米超大尺度樓間距，賦予業(yè)主開闊的視野和居高遠眺的感受；■近400米長，約3.5萬m2實用功能主義景觀園林為業(yè)主準備了散步、健身、娛樂的私人空間；樓層狀況：層高2.8米裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：南崗區(qū)學府四道街(緊鄰69聯(lián)中)銷售價格：5500--6000元/平米最高價格：7000元/平米室1廳1衛(wèi)1廚)室2廳2衛(wèi)1廚)約16萬平方米，由10棟高層和11棟多層住宅組成，臨街1、2層為綜合性商服，小區(qū)項目稱塑占數(shù)開盤時物業(yè)貢要率功型籍雄佳筑佳筑語錫層1言8下4壞山咤是4朝..毛道6隆項目名稱銷售狀態(tài)開盤均價目前均價最高價總體銷售率銷售時間(月)樹庭院在售3個月西典家園尾房3年城在售3個月車釋明珠國在售4個月西典家園在2007年開始認購，所以本案周邊項目銷售最低價也就由其開創(chuàng)，3年的時間，均價已經(jīng)漲到每平米5800元，單價漲幅已經(jīng)翻倍。目前銷售均價與銷售最高單價都有金域藍城保持，得天獨厚的地理位置(緊鄰規(guī)劃中西客站),新穎的建筑風格(法式artdeco),最高的建筑物(30層),這些賣點都助推了藍城的房價，目前住宅第三節(jié)群力新區(qū)區(qū)域分析群力新區(qū)位于哈爾濱道里區(qū)以西，北瀕美麗的松花江，與市行政中心隔江相望；南靠機場高速公路；西臨長嶺湖風景旅游區(qū)；東與城市中心區(qū)緊密相鄰，處于城市上水，上風向，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。群力新區(qū)規(guī)劃用地面積2733公頃，總建筑規(guī)模3200萬平方米。群力新區(qū)開發(fā)期計劃13--15年。新區(qū)的開發(fā)建設將從東區(qū)入手，東區(qū)占地面積1363公頃，開發(fā)期計劃分3期共8年完成。經(jīng)過2006年大面積征遷工作完成后，目前群力新區(qū)東部起步區(qū)已形成凈地。規(guī)劃群力新區(qū)由城市三環(huán)路和延伸的康安路，劃分成九個功能體，并形成簇狀組團模式，各功能體由中央商務區(qū)(CBD)、旅憩商務區(qū)(RBD)及相應的生活區(qū)構成。新區(qū)在空帶"指沿康安路規(guī)劃的景觀綠化帶，在節(jié)點處設置主題公園，如國際寒帶植物園、體育公園、民族風情園、科技風情園等，另一帶為沿江規(guī)劃的游覽觀光帶，其間設置造型優(yōu)美的景觀建筑；”兩軸”指交通軸線和景觀軸線，其中交通軸線由康安路和規(guī)劃三環(huán)路組成，景觀軸線主軸為齒輪路——體育公園，次軸線為查家屯——游艇碼頭；“七片”指新區(qū)七個居住功能組團。新區(qū)建成后是一處集高級住宅、娛樂、旅游、商貿(mào)于一體，由多、中心及休閑娛樂、教育衛(wèi)生等配套設施組成的具有21世紀特色的現(xiàn)代化、生態(tài)型、高尚生活新城區(qū)。二、交通優(yōu)勢◆對外交通四通八達★距離機場快速路2.2公里，距離哈爾濱太平國際機場20公里?！锶毫π聟^(qū)距道里市級商業(yè)中心極近，直線距離約5公里，通過友誼路的打通、康安路的延續(xù)，車行時間僅為5分鐘，與道里商業(yè)圈形成緊密的“鄰街”位勢?！锿ㄟ^現(xiàn)有的工農(nóng)大街及齒輪路的延續(xù)，與南崗區(qū)相貫通?！镆?guī)劃三環(huán)路在群力區(qū)通過，同時貫穿南崗區(qū)、松北區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)。使群力新區(qū)成為城市交通中的一個重要新節(jié)點?！锝Y合新區(qū)組團式布局結構，道路系統(tǒng)由三環(huán)路和康安路構成十字形式，與城市軌道交通線共同形成快捷的對外聯(lián)系通道。★道路廣場用地面積為666.1公頃，占城市建設用地面積的24.4%,人均道路廣場用地面積為20.8平方米。主干道道路網(wǎng)密度為1.4公里/平方公里；干道道路網(wǎng)密度為3.5總投資29.6億元建設的大唐哈爾濱第一熱電廠供應。一期工程2臺300兆瓦2008年竣工，采取24小時低溫常供方式，實現(xiàn)供熱面積1700萬平方米。采用當今世提高城市熱電聯(lián)產(chǎn)供熱水平，保持良好的生態(tài)環(huán)境不受污染。2、給水：群力新區(qū)的供水實行分質供水，飲用水由即將竣工的磨盤山水庫供水，生活或生產(chǎn)用水由松花江作水源，規(guī)劃總用水量為25.6萬立方米/日。3、供氣：群力新區(qū)將使用天燃氣，規(guī)劃總用氣量為8.4萬立方米/日。近期采用太平莊天燃氣，遠期采用大慶氣源。配套設施群力新區(qū)在起步建設中堅持“配套設施先行”的理念，讓學校、醫(yī)院、體育場館等基本生活設施逐漸完善起來，為新區(qū)的進一步的建設“鋪路”?！镝t(yī)療衛(wèi)生：占地1.2公頃，建筑面積2.4萬平方米★教育科技：占地2.06公頃，建筑面積3.09萬平方米★文化娛樂：占地20.67公頃，建筑面積39.33萬平方米★體育：占地2.22公頃，建筑面積4.44萬平方米★中小學：占地10.06公頃，建筑面積8.48萬平方米●濱江景觀帶：水岸花園生態(tài)休閑●內(nèi)河、內(nèi)湖：水漫生姿自然宜居靜謐、幽美的內(nèi)河、內(nèi)湖水系及依水所建的公園，使居民在整個新區(qū)可處處感受到“地綠、天藍、水清、空氣新鮮”的良好生態(tài)環(huán)境。群力新區(qū)內(nèi)將新建一條景觀內(nèi)河，內(nèi)河自西向東，長10公里，宛若巴黎的塞納河，蜿蜒于新區(qū)之內(nèi)，既增加新區(qū)景觀，提高宜居環(huán)境情趣，又可兼顧雨水自然排出。水系工程由河道和湖面組成，河道水面平均寬度為25米，水深1.5米，景觀綠化面積約63萬平方米。規(guī)劃沿水系兩側修建25-30米的綠化帶，綠帶中開辟步行游覽道，并沿水系流經(jīng)的區(qū)域建設主題公園、游憩廣場、景觀標志等。利用內(nèi)河水系及現(xiàn)有的水聚集場地，在內(nèi)河流域建設都市樂園、居住綠洲兩個內(nèi)湖公園。這兩個內(nèi)湖公園水面最大寬度分別為320米、80米。兩個內(nèi)湖公園間利用一條連續(xù)貫穿的濱水漫步游線連接。(易道8.3)●綠地景觀：出于天然綠色新城身居新區(qū)之中，碧色蔥蔥，花香滿徑，綠意濃濃，空氣清新，滿目皆是純正的自然風情。綠地景觀是新區(qū)生態(tài)的一大特色，群力綠地用地面積為449.1公頃，占城市建設用地面積的16.4%;其中公共綠地面積為394.6公頃，人均公共綠地面積為12.3群力新區(qū)整體空間格局部署明確，景觀資源優(yōu)勢明顯，配套完善，是未來哈爾濱起步階段，在區(qū)域成熟度上比哈西新區(qū)晚8--10年，對本案造成影響不大。第五章哈西新區(qū)北20地塊自身分析第一節(jié)項目基本情況一、北20地塊位置爾濱大街(學府四道街)】交匯處，毗鄰區(qū)域內(nèi)唯一的建成公園——歐亞之窗，是區(qū)域要國1道霉霉低的主干道，規(guī)劃寬度60米，與學府四道街共同構成原哈西新區(qū)規(guī)劃的交通樞紐，即使第二節(jié)區(qū)域環(huán)境0163中學英語學校項目2公里內(nèi)無銀行或ATM,批發(fā)市場較多，但無高檔百貨第三節(jié)地塊SWOT分析3、總建筑面積40萬平米項目，其中11萬體量的商業(yè)，配比較高第六章哈西新區(qū)北20地塊前期策劃第一節(jié)項目整體定位建議

哈爾濱CLD(中央生活區(qū)),完善的公共交通系統(tǒng)；優(yōu)越的自然環(huán)境；擁有學校、醫(yī)

哈西新區(qū)復合型中高端樣板社區(qū)，“要完美體現(xiàn)歐陸風情及中高端人士生活樣板社區(qū)”

提出哈爾濱首家健康住宅地產(chǎn)項目，引領生活新趨勢。第二節(jié)項目客群定位解析◆在城市中沒有住房的。主要包括：原沒有穩(wěn)定收入的城市居民，倒閉的企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望?！粼诔鞘兄杏?套住房的。主要包括：城市中收入比較低下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們◆城市非中心地段有2-3套住房的。主要包括：城市中學歷較高，得到過分房福利的本地居民?！舫鞘兄行挠?-3套住房的。主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸?！粲卸嗵字懈邫n住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現(xiàn)，在充分二、中高檔樓盤消費行為特征分析◆行政機構人員：在東北各地中高檔樓盤的購買群體中行政辦公人員所占的比重都比較大，這部分群體購買住宅時主要注重小區(qū)環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，要求社區(qū)內(nèi)有比較完善的配套?！羝笫聵I(yè)中高層管理人員：這部分包括私營企業(yè)的中高層管理人員，他們大多有自己的住房，購買的主要目的是改善居住環(huán)境和居住氛圍。他們比較注重小區(qū)內(nèi)的配套設施。注重戶型設計的功能合理，追求房產(chǎn)的性價比?！羲綘I企業(yè)老板及個體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產(chǎn)消費方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。“扎實穩(wěn)重的中高端財富階層”職業(yè)劃分：企業(yè)高管、私營企業(yè)主、公務員、員工家庭年收入：10萬元以上。家庭結構：已婚，三口之家居多；孩子多數(shù)已到學齡。生活方式：絕大多數(shù)客戶正經(jīng)歷過創(chuàng)業(yè)時期。重視產(chǎn)品舒適度、私密性和安全性，置業(yè)經(jīng)歷方面，有經(jīng)驗的二次置業(yè)人群占一定的比例，該類人群對房產(chǎn)置業(yè)有一定第三節(jié)項目規(guī)劃布局建議府府綠化廣場綠化廣場商商街集中商業(yè)尤家街哈西新區(qū)區(qū)政府哈西新區(qū)區(qū)政府歐亞之窗高層一次出現(xiàn)在1900-1920年，帶有一定的復古特征。第三次出現(xiàn)在1982年，其主要特征進的技術手段，發(fā)展了古希臘藝術的輝煌成就，而且也將古希臘建筑藝術風格的第五節(jié)園林景觀建議一、園林風格設計基本原則園林風格可與建筑風格形成差異化和諧以北歐風格為園林主題，現(xiàn)代風情園林突出文化、大氣的感覺建立圍繞商業(yè)街區(qū)、公共綠地打造景觀核心區(qū)項稱建筑別套數(shù)建筑格西大街口號住宅新摩爾住宅簡約客站地區(qū))住宅鄰聯(lián)中)住宅歐式1、北20-04地塊建造花園洋房及小高層，緊鄰五星級酒店，并可申報建設部國家2、北20-04地塊的花園洋房社區(qū)建議車位配比為1:1;3、北20-06地塊的觀景社區(qū)建議車位配比為1:0.5。第八節(jié)項目幼兒園建議益基金會(香港)于1993年投資創(chuàng)辦的具有中國特色的國際化雙語幼兒園。投入50萬--100萬第九節(jié)項目會所建議第十節(jié)項目物業(yè)建議第一太平戴維斯松!聽為止。長達20秒錄音，語音報警。配置為：主機、門(窗)磁、警號、紅外探測器第十二節(jié)項目夜景照明系統(tǒng)建議第十三節(jié)項目綠色環(huán)保材料建議第十四節(jié)項目案名建議厚號選項四示1案名并不能代表項目的全部2案名無非是開發(fā)商吆喝的砝碼3住在好案名的項目中有種自蒙感4案名代表項目的特色和靚點5好項目就應該起一個好案名2(17.2%)一2(17.2%)一6案名對我來說無所謂7案名越簡單越好1期開發(fā)A組團(北20-01、北20-02、北20-03、北20-04)197300平米，戶型2期開發(fā)B組團(北20-05、北20-06)226700平米，戶型以2居室為主，戶型使用面積70—90平米。A組團：花園洋房銷售均價：9500元/平米小高層銷售均價：8500元/平米第七章哈爾濱商業(yè)調(diào)研第一節(jié)哈爾濱市商圈調(diào)研先入駐的江南人民公社等已成為市民嘗鮮的好去處。該項目建筑面積12萬平方米，目中央大街是哈爾濱的城市名片之一，一直以來其游覽休閑功能似乎更勝于購物功概況：哈爾濱百聯(lián)購物中心總建筑面積16萬平方米。購物中心定位以中等、中等團。秋林公司現(xiàn)有營業(yè)面積近3萬平方米，經(jīng)營品種6萬余種，下設6個專業(yè)商場。概況：松雷商業(yè)大廈于1993年落成開業(yè)，地處哈市最繁華的商業(yè)區(qū)之一，與哈爾濱火第三節(jié)哈爾濱商圈小結的主題設計。二是遠大硬件設施齊全，配有智能化中央空調(diào)制冷制熱設備，27部自動好白客超市的經(jīng)營管理水平較高，貨品擺放、員工穿戴、購物環(huán)境、服務管理水平都具有較高水準。六是有獎促銷的標準讓人心動，推出寶馬轎車作為獎品。三、專業(yè)市場滿足大眾消費哈爾濱市則立足于大規(guī)模開發(fā)地下商業(yè)，先后建設了21個人防地下商場，總面積達27萬平方米，主要經(jīng)營服裝、百貨的批發(fā)與零售，年創(chuàng)銷售收入已達30億元，年上繳各種稅費1.4億元，安排就業(yè)人員萬余人。四、特色街建設成效顯著以哈爾濱中央大街為例，大街全長1450米，寬21.34米。其中車行方石路10.8米寬。全街建有歐式及仿歐式建筑71棟，并匯集了文藝復興、巴洛克、折衷主義及現(xiàn)代多種風格市級保護建筑13棟，是國內(nèi)罕見的一條建筑藝術長廊。以其獨特的歐式建筑，鱗次櫛比的精品商廈，花團錦簇的休閑小區(qū)以及異彩紛呈的文化生活，充分體現(xiàn)出旅游購物、娛樂、休閑的功能，成為哈爾濱市一道亮麗的風景線。第四節(jié)哈西區(qū)商業(yè)說明1、哈西新區(qū)內(nèi)已建有哈西鋼材批發(fā)市場、哈西服裝面料城、哈達果品批發(fā)市場、農(nóng)業(yè)科技市場等一批大型專業(yè)市場；就新區(qū)發(fā)展的規(guī)劃概念，但已經(jīng)成型的市場短時間內(nèi)應該沒有整體遷徙的可能。同樣位處哈西的大學城，對于區(qū)域價值的提升以及區(qū)域的氣質都有很高的加分。其中黑龍江大學軟件園、國家數(shù)字測繪中心等信息產(chǎn)業(yè)基地的建設和華威、九洲等一批民營科技企促進高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極支撐作用?；A設施建設進度加快2、哈西商業(yè)城——位于哈西新區(qū)規(guī)劃