工程條線應(yīng)知應(yīng)會(huì)

應(yīng)知應(yīng)會(huì)工程部SHOULDKNOWHOWTO

DOMAINTENANCE

DEPARTMENT01組織架構(gòu)維修部經(jīng)理工程技師工程技工檔案資料電梯建筑小品消防房屋路面智能化供配電暖通空調(diào)給排水日常維修-1

-02崗位職責(zé)維修部經(jīng)理專項(xiàng)技術(shù)工作負(fù)責(zé)編制本部門年度工作計(jì)劃和預(yù)算，負(fù)責(zé)各項(xiàng)計(jì)劃實(shí)施的指導(dǎo)與監(jiān)督；負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技能培訓(xùn)與考核；執(zhí)行政府部門法律法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止安全事故發(fā)生。部門管理組建承接查驗(yàn)小組；按標(biāo)準(zhǔn)要求開展承接查驗(yàn)工作。承接查驗(yàn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修及安全檢查工作，每季度進(jìn)行一次全面檢查；執(zhí)行設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理制度，確保設(shè)施設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備管理負(fù)責(zé)組織對(duì)機(jī)電設(shè)施設(shè)備相關(guān)工程的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善與改造工作；負(fù)責(zé)實(shí)施節(jié)能降耗措施，降低運(yùn)行成本；負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件的接管和設(shè)備檔案的建立、管理工作。02

崗位職責(zé)工程技師/技工負(fù)責(zé)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的巡查、維護(hù)保養(yǎng)、維修，設(shè)備房的巡查與保養(yǎng)；提報(bào)物料采購(gòu)計(jì)劃，經(jīng)審核后實(shí)施；負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的更新、改造及大中修工作；負(fù)責(zé)各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備檔案資料的收集、歸檔。負(fù)責(zé)對(duì)外委單位施工、維修保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督和管理；執(zhí)行設(shè)施設(shè)備外委維修保養(yǎng)工作的檢查與考評(píng)。外委單位管理負(fù)責(zé)業(yè)戶二次裝修的管理；負(fù)責(zé)工器具的使用、保管、維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備防寒防凍工作的執(zhí)行；負(fù)責(zé)項(xiàng)目各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備應(yīng)急預(yù)案的執(zhí)行與停水、停電等突發(fā)事件的處理。專項(xiàng)工作設(shè)施設(shè)備管理03維修技工儀表規(guī)范小徑禮讓：

距業(yè)主

2

米開始靠右站立、目視業(yè)主、點(diǎn)頭微笑問(wèn)候；

攜人字梯行走：

工具包單跨右肩、人字梯橫跨左肩、二人齊步行走；

指引：

距離1

米，

五指并攏呈“

請(qǐng)”

手勢(shì)，

呈微笑表情。禮儀規(guī)范-4

-儀容儀表頭發(fā)—前面不過(guò)眉、側(cè)面不掩耳、后面不觸領(lǐng)、不染發(fā)、不留怪異發(fā)型；面部—面部無(wú)胡須、保持干凈整潔；飾品—不應(yīng)佩戴飾品 工號(hào)牌—佩戴在左胸口袋上方； 鞋—著深色鞋；襪—著深色襪；對(duì)講機(jī)—置于身體右后側(cè)；工具包—單跨右肩。承接查驗(yàn)管理組長(zhǎng)地產(chǎn)工程部經(jīng)理準(zhǔn)備工作召開承接查驗(yàn)協(xié)調(diào)會(huì)，

制定承接查驗(yàn)計(jì)劃。維修部提前參與工程竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，

匯總梳理存在的質(zhì)量問(wèn)題?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)提前熟悉圖紙，

并準(zhǔn)備相關(guān)資料、查驗(yàn)工具及耗材。編制物業(yè)承接查驗(yàn)人員分工與查驗(yàn)順序，

經(jīng)工程維護(hù)部審批后執(zhí)行。承接查驗(yàn)小組承接查驗(yàn)前應(yīng)具備條件各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備分部分項(xiàng)驗(yàn)收合格。電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施等公用設(shè)備取得使用合格證書。圖紙、技術(shù)資料完整齊全。副組長(zhǎng)物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理組員地產(chǎn)工程部工程師物業(yè)工程維護(hù)部工程師物業(yè)服務(wù)中心維修部經(jīng)理施工單位工程師-5

-0404承接查驗(yàn)管理設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)維修部須督促工程部向物業(yè)服務(wù)中心移交承接查驗(yàn)的資料，并按《工程資料承接查驗(yàn)記錄表》逐項(xiàng)核對(duì)、驗(yàn)收工程資料，并記錄在《新建物業(yè)資料移交明細(xì)》表格中。工程資料齊全，方可辦理資料移交手續(xù)。工程資料查驗(yàn)查驗(yàn)小組按《承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題需填入《XX系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)問(wèn)題記錄表》，由施工單位、工程部、維修部經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)共同簽字確認(rèn)，并以工作聯(lián)系函和EMS溝通的形式，反饋至工程部，做好簽收記錄?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)問(wèn)題整改時(shí)限：一般問(wèn)題1周內(nèi)完成整改，重大問(wèn)題1個(gè)月內(nèi)完成整改，特別重大問(wèn)題6個(gè)月內(nèi)完成整改。查驗(yàn)或復(fù)驗(yàn)合格后3天內(nèi)須辦理接管手續(xù)。查驗(yàn)內(nèi)容查驗(yàn)時(shí)設(shè)施設(shè)備功能測(cè)試由施工單位進(jìn)行操作-6

-05檔案管理-7

-工程檔案資料分類設(shè)備技術(shù)資料：指設(shè)備使用說(shuō)明書、操作手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、設(shè)備安裝調(diào)試報(bào)告等隨機(jī)資料，施工過(guò)程中應(yīng)注意收集，永久保存。系統(tǒng)竣工圖：指總平面布置圖、總豎向布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣、附屬工程竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖等，永久保存。承接查驗(yàn)文件：指設(shè)備臺(tái)賬/設(shè)施設(shè)備統(tǒng)計(jì)表、配套設(shè)施臺(tái)賬、系統(tǒng)移交確認(rèn)表，永久保存。維修保養(yǎng)記錄：指設(shè)施設(shè)備月度、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃、巡查記錄保存期3年，設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢修、更新改造計(jì)劃，專項(xiàng)維保記錄、重要設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)、設(shè)備故障記錄等永久保存。工程檔案資料歸檔要求設(shè)施設(shè)備檔案、圖紙等在移交3天內(nèi)完成存檔工作，維修部負(fù)責(zé)檔案資料的匯總、整理，綜合管理部負(fù)責(zé)檔案資料的歸檔。維修部的運(yùn)行值班記錄、交接班記錄、公共部位的維修記錄、設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃、巡查記錄及維修保養(yǎng)記錄等應(yīng)在次月3日前完成存檔工作。檔案管理設(shè)備技術(shù)資料、系統(tǒng)竣工圖、承接查驗(yàn)文件須按系統(tǒng)分類存檔，各系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄須按時(shí)間順序存檔。工程檔案資料臺(tái)賬管理設(shè)施設(shè)備接管3天內(nèi)，維修部按系統(tǒng)、按類別建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳或及時(shí)更新原有臺(tái)帳，臺(tái)賬按照《設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳》表格內(nèi)容填寫。各系統(tǒng)、設(shè)備臺(tái)賬編碼工作應(yīng)參照《設(shè)施設(shè)備與機(jī)房(含豎井)編碼作業(yè)指導(dǎo)書》執(zhí)行。移交綜合管理部存檔移交綜合管理部維修保養(yǎng)記錄填寫收集 分類匯總

經(jīng)理審核工程檔案資料存檔流程設(shè)備技術(shù)資料、系統(tǒng)竣工圖、承接查驗(yàn)文件驗(yàn)收移交 分類編號(hào) 建立臺(tái)賬-8

-0505檔案管理電梯檔案管理保養(yǎng)計(jì)劃、保養(yǎng)記錄、電梯維保臺(tái)賬、電梯巡查記錄表、電梯運(yùn)行報(bào)告、設(shè)備機(jī)房外來(lái)人員入室登記表。電梯檢驗(yàn)合格證原件、電梯監(jiān)督/定期檢驗(yàn)報(bào)告、特種設(shè)備注冊(cè)登記表、機(jī)電類特種設(shè)備使用登記證、故障維修記錄表統(tǒng)一存檔為“一梯一檔”資料。同一型號(hào)電梯隨機(jī)資料只需存檔一份（當(dāng)?shù)卣块T特殊原則上要求除外），優(yōu)先存放在檔案資料室，次選維修部辦公室。請(qǐng)按月份存檔電梯資料按月份存檔資料一梯一檔資料-9

-供配電系統(tǒng)消防、機(jī)械通風(fēng)、照明等設(shè)施：?jiǎn)⑼ＵＪ覂?nèi)：干凈整潔，無(wú)積水、無(wú)積塵、無(wú)滲漏水現(xiàn)象變配電房管理溫濕度計(jì)：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對(duì)濕度小于80%運(yùn)維記錄表無(wú)缺失-10

-06供配電系統(tǒng)消防電話：通話清晰安全工具齊全，經(jīng)試驗(yàn)或檢測(cè)合格，存放于規(guī)定位置擋鼠板不低于50厘米、預(yù)留孔洞封堵完好變壓器溫度：干式變壓器B級(jí)絕緣等級(jí)的運(yùn)行溫度應(yīng)在115℃以內(nèi)，F(xiàn)級(jí)絕緣等級(jí)的運(yùn)行溫度應(yīng)在135℃以內(nèi)，三相溫度相差不應(yīng)大于10℃各類儀表、指示燈無(wú)損壞，單相電壓、三相電壓在額定值的±10%內(nèi)；低壓無(wú)功功率補(bǔ)償裝置功率因數(shù)不小于0.9防火門、門鎖、機(jī)房標(biāo)識(shí)牌、警示牌、上墻制度、系統(tǒng)圖完好無(wú)缺失。設(shè)備管理-11

-06供配電系統(tǒng)維修部人員必須持證上崗，熟知供配電安全運(yùn)行規(guī)范并嚴(yán)格遵守。每8小時(shí)每天每半月對(duì)配電室內(nèi)的高低壓配電柜、電容柜、變壓器等重要變配電設(shè)施設(shè)備每8小時(shí)巡查一次，填寫運(yùn)行數(shù)據(jù)。對(duì)配電室整體情況進(jìn)行一次巡查，填寫巡查記錄，填寫《高低壓配電房配電間設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》。對(duì)發(fā)電設(shè)備每半月（間隔≤15天）至少巡查一次（待發(fā)電運(yùn)行期間）或每小時(shí)巡查一次（發(fā)電運(yùn)行期間），填寫《發(fā)電機(jī)房設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》。基本要求運(yùn)行管理每月-12

-對(duì)樓宇單元配電間運(yùn)行環(huán)境和運(yùn)行狀態(tài)每月（間隔≤30天）至少巡查一次，填寫《高低壓配電房配電間設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》。06供配電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)供電部門直至供電恢復(fù)通知客服部并報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人解決故障恢復(fù)供電聯(lián)絡(luò)供電部門確認(rèn)原因時(shí)長(zhǎng)停電處理停電市政電網(wǎng)故障停電項(xiàng)目設(shè)備故障停電確認(rèn)故障原因影響范圍時(shí)長(zhǎng)計(jì)劃停電恢復(fù)供電啟動(dòng)備用發(fā)電機(jī)通知客服部并報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通知客服部并報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人通知應(yīng)急組長(zhǎng)電話：XXX發(fā)生電梯困人則按照電梯應(yīng)急處理流程執(zhí)行啟動(dòng)備用發(fā)電機(jī)啟動(dòng)備用發(fā)電機(jī)排查電梯是否困人-13

-0607給排水系統(tǒng)水泵房管理溫濕度計(jì)：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對(duì)濕度小于80%運(yùn)維記錄表無(wú)缺失排水系統(tǒng)水篦子無(wú)損壞、無(wú)堵塞室內(nèi)：地面、墻面整潔，無(wú)積塵、無(wú)油污、無(wú)雜物、無(wú)滲漏水-14

-07防火門、門鎖無(wú)損壞標(biāo)識(shí)牌清晰無(wú)破損警示牌清晰無(wú)破損系統(tǒng)圖清晰無(wú)破損上墻制度齊全無(wú)破損擋鼠板不低于50厘米應(yīng)急照明啟停正常消防電話通話清晰滅火設(shè)施啟停正常排污泵啟停正常，控制轉(zhuǎn)換開關(guān)位置處于“自動(dòng)”位置給排水系統(tǒng)水泵房管理-15

-07水泵運(yùn)行無(wú)噪音水泵、管道、水箱無(wú)漏水配電箱、控制柜運(yùn)行指示燈點(diǎn)亮正常液位警示標(biāo)識(shí)清晰液位計(jì)顯示清晰給排水系統(tǒng)設(shè)備管理水箱蓋封閉上鎖防蟲網(wǎng)無(wú)損壞閥門狀態(tài)標(biāo)識(shí)、水流指示標(biāo)識(shí)完好無(wú)缺失-16

-07水池(箱)

結(jié)構(gòu)完善、加蓋、加鎖、管口加防蟲網(wǎng)。新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。每4小時(shí)每日對(duì)運(yùn)行中的供水設(shè)施設(shè)備每4小時(shí)至少巡查一次，據(jù)巡查時(shí)水泵的運(yùn)行情況、電壓、電流、壓力如實(shí)填寫《供水系統(tǒng)運(yùn)行記錄》。對(duì)水泵房進(jìn)行一次巡查，填寫《生活水泵房設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》?；疽蠼o排水系統(tǒng)運(yùn)行管理每半年-17

-二次供水水池、水箱每半年清洗一次(

當(dāng)?shù)卣蛑鞴懿块T要求的頻次除外)。07給排水系統(tǒng)市政停水處理項(xiàng)目收到停水通知確定停水時(shí)間及時(shí)長(zhǎng)工程技工檢查生活水池客戶服務(wù)部通知業(yè)戶停水詳情（停水時(shí)間、時(shí)長(zhǎng)、區(qū)域）工程技工定期向供水公司確定供水恢復(fù)時(shí)間，停水時(shí)間延長(zhǎng)需及時(shí)通知客戶服務(wù)部市政供水恢復(fù)后檢查水質(zhì)供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行做好停水記錄通知應(yīng)急組長(zhǎng)電話：XXX-18

-給排水系統(tǒng)設(shè)備房發(fā)生水浸處理發(fā)生水浸關(guān)閉對(duì)應(yīng)設(shè)備電源沙包封堵，防止水流入其他設(shè)備房、樓層設(shè)備房排水、除濕完畢絕緣良好正常開機(jī)運(yùn)行提交事故報(bào)告通知應(yīng)急組長(zhǎng)電話：XXX如需停水，通知業(yè)戶停水期限檢查設(shè)施設(shè)備-19

-0707給排水系統(tǒng)給水管道爆管應(yīng)急處理爆管關(guān)閉臨近電源確定停水區(qū)域，關(guān)停水泵及門清理積水聯(lián)系施工單位進(jìn)行搶修客戶服務(wù)部通知業(yè)戶停水、停暖詳情（時(shí)間、時(shí)長(zhǎng)、區(qū)域）搶修完畢后恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)提交事故報(bào)告通知應(yīng)急組長(zhǎng)電話：XXX市政供水管道爆管通知供水公司搶修發(fā)生電梯困人則按照電梯應(yīng)急處理流程執(zhí)行排查電梯是否困人-20

-08溫濕度計(jì)：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對(duì)濕度小于80%擋鼠板不低于50厘米松閘扳手

、盤車手輪：固定牢靠電梯系統(tǒng)電梯機(jī)房管理消防電話通話清晰五方對(duì)講通話清晰通風(fēng)降溫設(shè)備工作無(wú)異響警示標(biāo)識(shí)無(wú)破損機(jī)房門鎖閉，責(zé)任人明確，警示標(biāo)識(shí)齊全。機(jī)房無(wú)滲漏、無(wú)飄雨現(xiàn)象，衛(wèi)生整潔，工具擺放整齊。上墻制度：《電梯安全操作規(guī)程》、《電梯日常維修保養(yǎng)規(guī)程》、《機(jī)房管理作業(yè)指導(dǎo)書》、《電梯困人救援作業(yè)規(guī)程》、《電梯安全運(yùn)行規(guī)程》各類記錄表：《電梯保養(yǎng)作業(yè)報(bào)告》、《電梯保養(yǎng)計(jì)劃》、《設(shè)備機(jī)房外來(lái)人員入室登記表》、《電梯設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》-21

-08曳引機(jī)：表面無(wú)積塵或油漬曳引輪：運(yùn)行無(wú)異響鋼絲繩：無(wú)斷股，張力均勻繩頭裝置：高度誤差小于等于5mm輪槽、輪軸承：無(wú)明顯污垢，運(yùn)行無(wú)異響配電箱鎖閉狀態(tài)指示燈點(diǎn)亮無(wú)損壞電梯系統(tǒng)設(shè)備管理控制柜內(nèi)接線無(wú)松動(dòng)配電箱內(nèi)布線整齊繼電器、接觸器：動(dòng)作順暢、無(wú)異響、無(wú)異味-22

-08電梯系統(tǒng)巡查要點(diǎn)轎廂內(nèi)《特種設(shè)備使用標(biāo)志》、電梯維保標(biāo)志及時(shí)更新消防開關(guān)：鏡片無(wú)破損外呼面板：無(wú)破損，數(shù)字顯示正確廳門鑰匙孔：廳門鎖孔無(wú)堵塞，標(biāo)簽無(wú)破損，梯號(hào)清晰警示標(biāo)識(shí)齊全：嚴(yán)禁打鬧、禁止依靠、禁止扒門、嚴(yán)禁超載五方對(duì)講通話清晰轎廂內(nèi)按鈕功能正常，屏幕樓層顯示正確。門框與門板、兩扇門板之間間隙≤6mm。轎廂地坎與廳門地坎平層精度誤差<10mm。-23

-08電梯系統(tǒng)巡查要點(diǎn)轎頂照明：無(wú)破損、固定牢靠檢修開關(guān)：無(wú)破損、固定牢靠緩沖器：油壓緩沖器油液無(wú)滲漏，開關(guān)無(wú)破損；

聚氨酯緩沖器表面無(wú)破損鋼絲繩：無(wú)斷股平層標(biāo)記清晰導(dǎo)軌：表面無(wú)油泥對(duì)重防護(hù)網(wǎng)：無(wú)銹蝕、無(wú)破損電梯底坑無(wú)滲漏水，無(wú)雜物堆積，照明無(wú)破損；漲緊輪、補(bǔ)償鏈距地≥100

mm，

油杯油量處于不少于三分之一。轎頂：無(wú)垃圾、雜物限速器漲緊輪：無(wú)異物卡阻，運(yùn)行無(wú)異響滾動(dòng)導(dǎo)靴：無(wú)異物卡阻，運(yùn)行無(wú)異響-24

-08電梯系統(tǒng)運(yùn)行管理每日每周每半月每月-25

-完成當(dāng)日電梯故障上報(bào)、維保記錄匯總。電梯機(jī)房、轎廂全覆蓋巡查，填寫巡查記錄表，巡查間隔不得超過(guò)7天。測(cè)試五方對(duì)講清晰，確認(rèn)地址碼準(zhǔn)確。轎頂、底坑每隔15天巡查一次。維修部經(jīng)理每月現(xiàn)場(chǎng)抽查不少于10臺(tái)電梯保養(yǎng)情況，查看對(duì)應(yīng)保養(yǎng)監(jiān)控并填寫巡查記錄表。電梯系統(tǒng)電梯維保管理每月25日前，電梯技工審核維保單位提供的下月《電梯維修保養(yǎng)月度計(jì)劃》，上報(bào)地區(qū)物業(yè)公司工程維護(hù)部電梯工程師審核后執(zhí)行，審核內(nèi)容包括：相鄰2次保養(yǎng)時(shí)間間隔不得超過(guò)15天，保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)間應(yīng)避開節(jié)假日及上下班高峰期。每月客觀、如實(shí)填寫《電梯維修保養(yǎng)工作量化評(píng)分表》。每月組織維保單位及項(xiàng)目全體員工開展處置電梯各類突發(fā)情況（含困人、火災(zāi)、浸水等異常情況）的應(yīng)急預(yù)案演練，做好記錄并存檔。每季度組織維保單位向業(yè)主開展安全搭乘電梯的知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。每半年每年12月15日前，電梯技工審核維保單位提供的《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》，經(jīng)維修部經(jīng)理審核后上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人和地區(qū)物業(yè)公司工程維護(hù)部及工程副總經(jīng)理審批后存檔。每年-26

-0808電梯系統(tǒng)電梯困人開門救援通知電梯維保人員電梯困人應(yīng)急預(yù)案維保人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，維修部協(xié)助救援查明故障原因電梯維保單位全國(guó)熱線三菱：4008203030日立：4008308333奧的斯：4008185588故障解除，投入使用-27

-監(jiān)控中心通知維保單位、維修部、秩序部，物業(yè)人員負(fù)責(zé)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序、安撫受困人員09消防系統(tǒng)防滑磚干凈、干燥室內(nèi)：地面、墻面整潔，無(wú)積塵、無(wú)油污、無(wú)雜物、無(wú)滲漏水消防泵房管理溫濕度計(jì)：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對(duì)濕度小于80%運(yùn)維記錄表無(wú)缺失消防器材：滅火器、水帶、水槍、消防服、消防斧、消防靴、防毒面具、液壓鉗、安全繩、安全警戒帶、照明工具、醫(yī)藥箱、救援擔(dān)架等無(wú)缺失、無(wú)損壞消防控制中心器材管理-28

-消防系統(tǒng)送風(fēng)閥：表面清潔，手動(dòng)操作拉環(huán)與監(jiān)控中心遠(yuǎn)程測(cè)試正常風(fēng)機(jī)控制柜：表面清潔，主備電合閘指示燈、電源指示燈常亮，手動(dòng)及遠(yuǎn)程點(diǎn)動(dòng)測(cè)試正常防火、防排煙系統(tǒng)管理消控主機(jī)多線盤：手動(dòng)按動(dòng)測(cè)試按鈕，啟動(dòng)及反饋指示燈點(diǎn)亮，風(fēng)機(jī)啟動(dòng)并在消控主機(jī)反饋防火卷簾、控制柜：簾面無(wú)大面積變形，控制柜手動(dòng)和自動(dòng)啟停正常，無(wú)卡阻-29

-0909消防系統(tǒng)天面試驗(yàn)消火栓：放水測(cè)試動(dòng)壓，觀察壓力表讀數(shù)（不小于0.05MPa）消防水系統(tǒng)管理噴淋末端試水裝置：放水測(cè)試，觀察壓力表讀數(shù)（不小于0.1MPa）噴淋濕式報(bào)警閥：壓力開關(guān)模塊正常閃爍，觀察壓力表讀數(shù)（不小于0.1MPa）消防泵：泵出口壓力表壓力（不小1.0MPa）；控制柜電源、泵停止指示燈常亮，萬(wàn)能轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動(dòng)位，手動(dòng)操作、遠(yuǎn)程測(cè)試消防泵啟停正常-30

-消防系統(tǒng)煙感探測(cè)器、溫感探測(cè)器：防塵罩已摘除，表面潔凈，巡檢燈正常閃爍；對(duì)探測(cè)器吹煙，巡檢燈由閃爍轉(zhuǎn)為常亮，并發(fā)出信號(hào)至消控主機(jī)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)管理應(yīng)急照明燈：主電指示燈常亮，按下“試驗(yàn)”按鈕，主電指示燈熄滅，照明燈點(diǎn)亮消控主機(jī)：表面清潔無(wú)積塵，主備電源切換正?？偩€盤無(wú)破損消防電話主機(jī)通話清晰圖形顯示器顯示清晰消防廣播主機(jī)播放清晰-31

-0909消防系統(tǒng)柜式氣體滅火系統(tǒng)（應(yīng)用在配電室、消防控制中心）：壓力表指針在綠色區(qū)域內(nèi)（七氟丙烷表壓一般在2.5-5.6MPa），氣體噴頭無(wú)堵塞柜式氣體滅火系統(tǒng)測(cè)試：測(cè)試時(shí)首先斷開釋放驅(qū)動(dòng)電磁閥電源回路（或?qū)怏w驅(qū)動(dòng)閥頭部拆除），手動(dòng)操作啟動(dòng)或遠(yuǎn)程啟動(dòng)后，用直流檔萬(wàn)用表測(cè)量氣體釋放驅(qū)動(dòng)器的電壓，一般顯示在“24~28V”即為啟動(dòng)良好，或觀察發(fā)生氣體瓶閥驅(qū)動(dòng)撞針動(dòng)作即視為啟動(dòng)良好氣體滅火控制盤：

“電源”、“自動(dòng)”指示燈常亮氣體滅火系統(tǒng)管理-32

-消防系統(tǒng)一般故障排除時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)

；

嚴(yán)重故障排除時(shí)間不超過(guò)24

小時(shí)；設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行前，

維修人員密切跟進(jìn)維修進(jìn)度。每半月每月每年消防給水噴淋泵、消火栓泵、穩(wěn)壓泵每半月測(cè)試一次。防火卷簾、防排煙風(fēng)機(jī)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)及電源、末端試水、信號(hào)閥、濕式報(bào)警閥、預(yù)作用報(bào)警閥、試驗(yàn)消火栓每月測(cè)試一次?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)與末端設(shè)備通訊測(cè)試、應(yīng)急照明、疏散指示每月測(cè)試不少于總數(shù)的10%。風(fēng)閥每月測(cè)試不少于總數(shù)的20%。基本要求氣體滅火系統(tǒng)手動(dòng)、自動(dòng)控制情況每年測(cè)試一次。運(yùn)行管理-33

-0909消防系統(tǒng)消防應(yīng)急預(yù)案監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)火情維修部經(jīng)理接到火情后30秒內(nèi)安排以下內(nèi)容：?jiǎn)T工分組攜帶好照明、通訊工具、機(jī)房鑰匙，迅速前往消防控制中心、消防水泵房、起火區(qū)域配電房、防排煙機(jī)房各組人員檢查相關(guān)設(shè)備狀態(tài)并反饋給維修部經(jīng)理監(jiān)控中心報(bào)告起火區(qū)域設(shè)備遠(yuǎn)程啟動(dòng)失靈設(shè)備房待命人員收到通知后立即手動(dòng)啟動(dòng)滅火設(shè)備發(fā)生電梯困人則按照電梯應(yīng)急處理流程執(zhí)行1分鐘內(nèi)派維修部人員攜帶工具前往關(guān)閉天燃?xì)饪傞y門。火災(zāi)結(jié)束后，燃?xì)夤緳z查各設(shè)施設(shè)備（含燃?xì)夤艿溃?，確認(rèn)無(wú)異常后系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行物業(yè)服務(wù)中心啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案-34

-10智能化系統(tǒng)監(jiān)控中心管理室內(nèi)：地面、墻面整潔，無(wú)積塵、無(wú)油污、無(wú)雜物、無(wú)滲漏水溫濕度計(jì)：室內(nèi)溫度在20~25℃之間，相對(duì)濕度在45%~65%之間運(yùn)維記錄表無(wú)缺失監(jiān)控設(shè)備完好率達(dá)95％以上，監(jiān)控圖像清晰，配備監(jiān)控點(diǎn)位分布圖，攝像機(jī)標(biāo)注位置清晰，機(jī)型準(zhǔn)確。光端機(jī)、光纖收發(fā)器、交換機(jī)等線路傳輸設(shè)備無(wú)損壞。-35

-智能化系統(tǒng)運(yùn)行管理基本要求智能化系統(tǒng)以下檔案資料需統(tǒng)一存檔:“系統(tǒng)圖、平面圖、設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備及系統(tǒng)配置表、安裝單位或設(shè)備廠家提供的運(yùn)維手冊(cè)及聯(lián)系方式等資料?！?/p>

設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)時(shí)，如更改原設(shè)置、器材及線路，須做好相關(guān)記錄并更新臺(tái)賬、圖紙等資料。每周每月-36

-對(duì)人行閘機(jī)、電視墻監(jiān)視圖像、圍墻機(jī)、門口機(jī)、電控鎖、讀卡器，門禁刷卡開門及遠(yuǎn)程開門功能、車牌識(shí)別起閘、刷卡及系統(tǒng)具備的其他驗(yàn)證方式起閘、車道呼叫對(duì)講、軟件（遠(yuǎn)程）校正起閘等功能進(jìn)行檢查。檢查智能化系統(tǒng)設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好清潔除塵、潤(rùn)滑緊固工作。電子屏幕顯示系統(tǒng)每月至少開啟屏幕一次，點(diǎn)亮2小時(shí)以上。智能化系統(tǒng)服務(wù)器和管理電腦進(jìn)行一次清理，卸載無(wú)關(guān)軟件。對(duì)車輛管理系統(tǒng)進(jìn)行一次授權(quán)信息備份，檢查手動(dòng)起閘功能可使用，車輛通行記錄準(zhǔn)確，檢查車牌識(shí)別率符合要求（不低于98%）。10智能化系統(tǒng)每年每季度-37

-每年對(duì)安裝攝像機(jī)的立桿進(jìn)行刷漆。每年對(duì)可視對(duì)講門禁控制系統(tǒng)的通訊線路進(jìn)行檢查。檢查播放器、調(diào)諧器、分區(qū)尋呼器、前置放大器、監(jiān)聽器、均衡器等設(shè)備。檢查巡更鈕、巡更棒有無(wú)損壞，檢查巡更鈕安裝牢固，對(duì)巡更打卡記錄進(jìn)行備份存檔。檢查線路管井，對(duì)弱電井、樓宇設(shè)備間（箱）內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行清潔除塵。1010暖通系統(tǒng)暖通設(shè)備房環(huán)境管理要求室內(nèi)：地面、墻面整潔，無(wú)積塵、無(wú)油污、無(wú)雜物、無(wú)滲漏水溫濕度計(jì)：室內(nèi)溫度在5~40℃之間，相對(duì)濕度小于80%運(yùn)維記錄表無(wú)缺失冷卻塔、膨脹水箱：無(wú)損壞、無(wú)滲漏水暖通系統(tǒng)配電箱、控制柜運(yùn)行指示燈點(diǎn)亮正常，各接線點(diǎn)穩(wěn)固無(wú)松動(dòng)。主機(jī)、水泵、冷卻塔、膨脹水箱、空調(diào)風(fēng)柜等設(shè)備運(yùn)行無(wú)噪音，無(wú)滲漏水，儀表完好、指示正確。設(shè)備卡、運(yùn)行標(biāo)識(shí)、水流指示標(biāo)識(shí)完好無(wú)缺失。-38

-10-39

-暖通系統(tǒng)空調(diào)巡查主控參數(shù)暖通空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行期間工程技工每2小時(shí)至少巡查一次，中央空調(diào)機(jī)房每天巡查一次、停運(yùn)期間每月至少巡視一次，按實(shí)際填寫相關(guān)記錄表。巡查主控參數(shù)參考表系統(tǒng)參數(shù)名稱參考標(biāo)準(zhǔn)水冷冷水機(jī)組冷凍水進(jìn)出水溫度℃出水6～10,

溫差3～5冷卻水進(jìn)出水溫度℃進(jìn)水20～35,溫差3～5排氣溫度℃R22:55～80，R134a:45～70排氣壓力MPaR22:1.1～1.7，R134a:0.7～1.1吸氣壓力MpaR22:0.25～0.45，R134a:0.1～0.4風(fēng)冷（熱泵）冷（熱）水機(jī)組制冷進(jìn)出水溫度℃出水6～10,溫差3～5制熱進(jìn)出水溫度℃出水40～45，溫差3～5冷媒多聯(lián)機(jī)組外機(jī)排風(fēng)℃與環(huán)境有5℃以上溫差制冷內(nèi)機(jī)送風(fēng)℃與室內(nèi)環(huán)境溫差8~12制熱內(nèi)機(jī)送風(fēng)℃與室內(nèi)環(huán)境溫差10~15供熱采暖一級(jí)網(wǎng)供水/回水℃(110～90)/70地采暖二級(jí)網(wǎng)供水/回水℃50/40地采暖自備鍋爐供水/回水℃60/50空調(diào)自備鍋爐直供供水/回水℃60/50空調(diào)自備鍋爐板換供水/回水℃（60~50）/（50~40）熱泵熱水機(jī)組熱水出水溫度℃45～60配電電壓（V）380V±10%三相電流（A）±2%10暖通系統(tǒng)運(yùn)行管理基本要求供熱期間，維修部人員接班后、交班前及當(dāng)班期間每?jī)尚r(shí)至少巡查一次換熱站、鍋爐房、空調(diào)系統(tǒng)。損失不超過(guò)0.02MPa。司爐工需持證上崗，

切實(shí)執(zhí)行《鍋爐安每?jī)尚r(shí)巡查換熱站補(bǔ)水箱水位在2/3以上。每?jī)芍軐?duì)于小區(qū)熱網(wǎng)來(lái)說(shuō)，熱網(wǎng)上任何一點(diǎn)的

供、回水管的水壓差應(yīng)大于0.05MPa，室內(nèi)系統(tǒng)一般阻力無(wú)特殊情況，暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備每?jī)芍芮袚Q一次備用設(shè)備。每月?lián)Q熱站、鍋爐房、空調(diào)系統(tǒng)停運(yùn)期間每月至少巡視一次。每季度全技術(shù)監(jiān)督規(guī)程》。

中央空調(diào)系統(tǒng)冷凍、冷卻水水質(zhì)檢查一般應(yīng)每季度一次。暖通空調(diào)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)間不得超過(guò)8小時(shí)，如必須超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由工程技師填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)批準(zhǔn)后方可延時(shí)。每日-40

-進(jìn)入供暖期后，對(duì)防寒防凍重點(diǎn)部位每日早晚各一次的巡查。10暖通系統(tǒng)-41

-住宅供暖準(zhǔn)備工作換熱站自管項(xiàng)目須做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，制定搶修應(yīng)急預(yù)案，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件（如設(shè)備損壞、管道爆裂漏水等）。所有準(zhǔn)備工作必須于供暖期開始前7天完成。每年對(duì)可視對(duì)講門禁控制系統(tǒng)的通訊線路進(jìn)行檢查。換熱站、采暖系統(tǒng)已經(jīng)整體移交的項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心全面配合供熱公司供暖試運(yùn)行期間的檢查、調(diào)試工作，并聯(lián)合供熱公司制定相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，所有準(zhǔn)備工作必須于供暖期開始前7天完成。準(zhǔn)備工作供暖前3天在每個(gè)樓棟張貼采暖試運(yùn)行通知和報(bào)修聯(lián)系方式。供暖開始前15天電話及書面通知本供暖期內(nèi)不供暖業(yè)戶，對(duì)停暖后可能凍結(jié)的樓棟，應(yīng)進(jìn)行戶內(nèi)停水、地暖管及給水管的吹水工作，對(duì)無(wú)需吹水服務(wù)的業(yè)戶做好書面告知。完成換熱站設(shè)備及公共區(qū)采暖系統(tǒng)檢查與調(diào)試工作，確保設(shè)備及主管網(wǎng)的試運(yùn)行正常。主要供暖設(shè)備（包括鍋爐、熱交換器、循環(huán)泵、補(bǔ)水定壓泵、軟水裝置）運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，運(yùn)行參數(shù)符合設(shè)計(jì)和設(shè)備說(shuō)明書的要求；水箱（軟化水箱、膨脹水箱）、輸送管路、閥門（調(diào)節(jié)閥、泄水閥、排氣閥）、過(guò)濾器、儀表等（壓力表、溫度計(jì)、熱計(jì)量表）運(yùn)行正常，無(wú)滲漏水現(xiàn)象。試運(yùn)行完成2天內(nèi)，對(duì)設(shè)備及主管道進(jìn)行一次全面清洗。清洗換熱器板片，保證換熱面清潔無(wú)污垢。清洗換熱站內(nèi)、室外閥門井、室內(nèi)采暖管井的各處過(guò)濾器，確保濾網(wǎng)清潔無(wú)堵塞。供暖季開始前須做好供暖運(yùn)行人員排班計(jì)劃及崗前培訓(xùn)。11公共設(shè)施設(shè)備管理-42

-公共照明系統(tǒng)巡查每月對(duì)廣場(chǎng)照明、園區(qū)公共照明、單元門口及大堂照明、景觀照明、圍墻照明、樓道、地下車庫(kù)、地下人防、廣告燈箱、屋面發(fā)光字、泛光燈、公共照明配電箱柜等設(shè)備巡查。注：日常開啟亮燈率應(yīng)達(dá)到98

%。每月檢查電氣線路完整無(wú)損、無(wú)外露電線。每月檢查樓道消防安全指示燈、樓道內(nèi)應(yīng)急照明燈、公共照明控制箱。注：應(yīng)急照明燈具可隨時(shí)正常開啟，

燈光完好率達(dá)到100

%。人工湖設(shè)備巡查運(yùn)行期間每日巡查人工湖設(shè)施設(shè)備。注：當(dāng)設(shè)備處于關(guān)閉狀態(tài)時(shí)，

確保控制箱內(nèi)總電源開關(guān)斷開。每月對(duì)水泵控制箱做一次保養(yǎng)。每年在人工湖泄水后、注水前或換水時(shí)對(duì)水泵做一次保養(yǎng)。每年2

次對(duì)人工湖圍欄、圍堤木質(zhì)、鐵質(zhì)圍欄刷漆處理，

圍堤損壞處及時(shí)維修。避雷設(shè)施巡查防雷裝置應(yīng)每次雷雨后進(jìn)行一次，

接地裝置應(yīng)每季度進(jìn)行一次。檢查腐蝕情況，

凡截面面積因銹蝕而減少30%

以上者應(yīng)予更換。防雷接地裝置每年雷季前進(jìn)行一次全面檢查。其他對(duì)非機(jī)動(dòng)車充電樁等園區(qū)公共設(shè)施設(shè)備每周進(jìn)行一次巡查。11公共設(shè)施設(shè)備管理-43

-基本要求：需持證作業(yè)的公共設(shè)施維修工作應(yīng)由具備相關(guān)資質(zhì)技工進(jìn)行。高空作業(yè)應(yīng)做好安全防護(hù)措施，系好安全帶，戴安全帽。帶電作業(yè)要做好絕緣防護(hù)措施，在有人監(jiān)護(hù)下實(shí)施。維修過(guò)程中，如需動(dòng)火作業(yè)的須辦理臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表內(nèi)容包含動(dòng)火部位、動(dòng)火作業(yè)起止時(shí)間、動(dòng)火申請(qǐng)?jiān)虻?，監(jiān)護(hù)人、申請(qǐng)人簽字后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人審批簽字，方可動(dòng)火作業(yè)。公共設(shè)施在維修過(guò)程中應(yīng)將維修施工區(qū)域進(jìn)行圍護(hù)隔離，做好相應(yīng)成品保護(hù)措施，設(shè)立警示牌。維修過(guò)程中對(duì)業(yè)戶正常生活可能造成影響的，提前發(fā)書面通知，在樓宇大堂等處進(jìn)行公示。巡查要求：公共設(shè)施每月至少巡查一次，所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題詳細(xì)記錄在《公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備巡查記錄表》內(nèi)。維修工作單使用：維修部接到維修工作單后，及時(shí)派人查看現(xiàn)場(chǎng)，需要使用庫(kù)房材料的填寫出庫(kù)單，然后憑維修工作單及出庫(kù)單到庫(kù)房領(lǐng)料。小修不得超過(guò)24小時(shí)，并在工作單上如實(shí)做好維修記錄，在維修臺(tái)帳上登記，維修工作單交維修部經(jīng)理簽字后，統(tǒng)一交物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)銷單，每月將工作單做好存檔。12外委單位管理-44

-工作要點(diǎn)維修部應(yīng)保存外委單位有效資質(zhì)證書的復(fù)印件（加蓋外委單位公章）

。外委單位派往各物業(yè)服務(wù)中心實(shí)施施工、維修、保養(yǎng)的人員應(yīng)持相應(yīng)的有效作業(yè)證書（包括但不限于特種設(shè)備作業(yè)證書、焊工證、高空作業(yè)證）。維修部應(yīng)核實(shí)并留存作業(yè)證書復(fù)印件及其公司為其購(gòu)買保險(xiǎn)的復(fù)印件（加蓋外委單位公章）。外委單位人員進(jìn)入項(xiàng)目應(yīng)佩帶工作牌，穿著統(tǒng)一工作服。外委單位在合同簽訂以后，進(jìn)場(chǎng)前須向維修部提供工作計(jì)劃。維修部負(fù)責(zé)外委單位施工、維修、保養(yǎng)的日常監(jiān)督及質(zhì)量控制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)工程維護(hù)部。12外委單位管理-45

-外委單位維保計(jì)劃制定與執(zhí)行管理每月20

日前，

維修部監(jiān)督外委單位提交《維修保養(yǎng)月度計(jì)劃》，

維保計(jì)劃制定的時(shí)間應(yīng)準(zhǔn)確到小時(shí)。維修部收到施工、維修、保養(yǎng)計(jì)劃后，

應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)審